现代建筑物区分所有权制度

第三章现代建筑物区分所有权制度

复习思考题参考答案

1、现代建筑物区分所有权的含义？

建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。

2、成员权包含了那些内容?

成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权

利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员

而享有的权利与承担的义务。

成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。

⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利

--- 表决权；

--- 参与订立规约权；

--- 选聘和解聘管理者的权利；

--- 请求权:①请求召集集合；

②请求正当管理共同关系的事务；

③请求收取共用部分应得的利益；

④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者

的专有所有权，解除其共同关系；

⑤其他请求权。

⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。也应承担以下义务：

--- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；

--- 遵守管理规约的义务；

--- 接受管理者管理的义务。

3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容

根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业

管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而

对之所进行的一切经营活动。现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。

①物的管理

所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。

②人的管理

所谓人的管理，如前所述，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。

4、阐述管理规约的重要性

在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。一般来说，建筑物规模大而且区分所有权人数较多时，共用部分的管理及所有关系也变得比较复杂，有必要设定一个各区分所有权人共同遵守的规约。在中国物业管理实践中，称之为“业主公约”。制定公约目的，是为了维护区分所有权人全体的合法权益以及物业管理区域内的公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用。

管理规约的性质，是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，如同国家的宪法和公司的制度，为区分所有权人管理团体的最高自治法规。

5、如何看待管理团体的地位与作用？

区分所有权人管理团体的设定，一般是以一栋建筑物为基础的。生活在同一栋建筑物内的全体区分所有人事实上形成了一共同体的关系。而该共同体关系的成员，从人数上来说，因建筑物规模大小不同而有多寡；从区分所有权人的财力而言，有财力雄厚的，也有财力有限的；从居住者的心态来说，长期居住者，希望管理方法尽善尽美，临时居住者，则认为管理方法越简单越好；置业保值者，因无居住或出租的意思，则不希望承担管理费。对于如此复杂的关系，要统一区分所有权人及其居住者的意思甚为困难。因此为了维护建筑物各部分应有的机能，解决彼此间的纷争，维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，需要一个超越个人的团体组织，以借该团体组织的力量，妥善订立管理规约，设置管理机构，处理共同事务。区分所有权人团体组织因此而得以形成。由此可知，所谓管理团体，是指一栋区分所有建筑物上的全体区分所有权人为进行建筑物及其基地、附属设施的管理而结成的管理组织。