世联地产-运达中央广场专题ppt课件
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世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
效应令社区受益相当有限
点；三方伙伴关系中重要的
权力制衡者
市场主导；自上而下，公私双 方伙伴关系，以增长为取向的 物质更新
公、私、社区三方伙伴关系 为基础，自上而下与自下而 上决策模式相结合的综合、 全面型城市更新
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
政府
中国城市更新已经历的三个阶段具有典 型的时代特征和历史局限性
模式特点
内容
–自下而上 –开发商主导，市场化运作 –以追逐经济利益为目的
关系特征
–开发商与社区（股份公司）伙伴关系，与政府搏奕 –要容积率 –协商型的拆赔
常见问题
–项目审批复杂，政府各部门成为一道道难过的坎
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
基本流程
u此种模式是目前市场 化运作的主要作法， 较成熟
学习改变命运,知 识创造未来
世联地产中国城市更新的房地产市场化之路102PPT
典型案例：城市绿洲花园
学习改变命运,知 识创造未来
改造前
改造后
基本情况：田面村位于中心公园西侧， 深南大道北侧；改造前房屋主要为客家 民居，原建筑面积4万多平米，原容积 率在1以内，原居民200多户
运作模式：由香港汉国置业和运泰实业 联合开发，开发商只与股份公司谈判并 签定拆迁补偿安置协议，村民拆迁由股 份公司负责
世联地产24个专题研究10-PPT文档资料
14918
450 360 270 180 90 0
96.57
高新技术产品利税
318.93 221.65 164.91
410.48
58496 45923 37107
78539
12000 9000
4430 6000
25403
3000 0 2000 2001 2002 2003 2004
2000
2001
2002
生产的联合体，与国内 科研院所加强联系 •率先形成了一定规模的电子信息产
取 得 成 效
业群。 • 10 年中共引进国外先进技术680 多项，其中80%属80 年代国际先 进技术。 • 10 年中共有市以上科技成果283 项，其中达到国际先进水平的有30 项。 •民营科企开始得到重视，1987年受 理申报138 家民营科企。 • 1989年，全市各类科研机构达到 99个，设计单位100多个，内地30 多所高等院校、100多个科研单位 在深创办了各种科研生产联合体
wk.baidu.com
•高新技术产业已成为深圳经济第一增长点。 •主导产业和产品特色鲜明 • 2019 年，拥有自主知识产权的高新技术产值占全市 高新技术产品产值的56.73% •全市拥有从事高新技术产品研究、开发的科技人员 78539人。 •一些跨国机构也纷纷在深圳设立资本与技术密集型的 制造基地。 • 2019年底，深圳市专利数达到20900个。 •风险投资和金融服务业日趋活跃
最新世联-培训-怎样进行房地产市场分析课件ppt
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12
第二步
区域经济环境和市 场分析
房地产市场分析的思路、步骤和方法
3。方法
（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标
GDP增速与房地产发展关系
人均GDP与房地产发展关系
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判断因素：
➢GDP增速 ➢人均GDP增速 ➢房地产发展程度
房地产发展周期理论，判断区域市场发展阶 段
恩格尔系数＝食物支出金额/总支出金额
2004年我国各主要城市的恩格尔系数
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房价收入比——衡量城市住房可支付能力高低、
反映房地产市场总体状况的指标
同一城市的房价收入比会 随时间发生波动
同一国家中不同城市的房 价收入比存在差异
在世界范围内，特别是低 收入国家，房价收入比波 动较大，暂时还没有一个 理想的目标值。 “4～6倍” 是从市场经济国家归纳得 出的结论，不能不加修改 的应用到我国。
例如：
青岛房地 产市场
青岛住宅 市场
青岛高端 住宅市场
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9
房地产市场分析的思路、步骤和方法
2。步骤
第一步：市场区域界定
这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产 市场特征的范围，一般以行政区划来划分。
第二步：区域经济环境和市场分析
世联城市大盘开发模式及策略研究35PPT
•10 •阳光新镜园 占2万,建7万;R=3.5
•20 •春华四季园 占19万,建43万;R=1.9
•11 •世纪春城四期 建13.9万;R=3.12 •12 •祥泰、深国投 R=1.2
•21 •星河丹堤 建36 万;R=1.8
•22 •中信华南 占8万,建19万;R=2.3
•23 •中航 占6万,建25万;R=4
••21•32••5•36•4•8•7
•9 •10
•香 •22
港地
•11
铁用
地
•工业用地
•15 •12 •13•14
•深圳 •16
新客站
•1用7地•18
•1 •金荣泰
•13 •德业基
•2 •城投七里香榭 占地4.7万,建面9万; R=1.91•14 •长城地产 占28.4万;R=1.2-2.5
•3 •7
•套均面积100平米
世联城市大盘开发模式及策略研究 35PPT
•一期形象出发点：精确定位客户，定 义区域形象，对位营销
•目标客户： 年轻时尚的精神贵族 •价值观描述：青春、朝气、积极、向往权威、自然、运动、时尚、压力、圈子、学习、求新、冲 动
•2、会所开放
•1、广告出街
•会所入口
•会所内攀岩 室
•传讯室
世联_城市大盘开发模式 及策略研究_35PPT
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装修定位：全精装
装修标准：4500元/平
3 6
22
5
1 4
本报告是严格保密的。
8
区位对比分析
本报告是严格保密的。
9
区位
区位比较：运达中央广场位于武广新城，地铁上盖，出入城 区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏；本项目处于城 市中心，同时自然人文景观丰富
区位：运达中央广场位 于武广新城,长沙大道与 白沙湾路交汇，地铁2 号线上盖，距离长株潭 城际轻轨3分钟车程， 距离京珠高速入口1分 钟车程，距离京广沪昆 高铁长沙南站3分钟车 程，城际交通便捷；但 距离主城区较远。
瑞吉酒店：全球著名的度假
型奢华酒店，一个世纪前由 John Jacob Astor 在纽约创 立，以其全球最佳选址，无与 伦比的奢华享受，量身定制的 服务和精致优雅的环境闻名于 世。
本报告是严格保密的。
W酒店：W饭店是喜达屋在购并了喜来
登和威斯汀饭店后新创的一个四星级饭
店品牌，专门为商务客人而设的设施和
规划有5万㎡国际 名品商场，商场品牌 待定；电影院，影院 品牌待定；
W酒店
公寓
瑞吉酒店 写字楼
本报告是严格保密的。
奢侈品店
4
产品构成
住宅21万㎡，共6栋31层高层；户型包括：100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三房、220㎡四房、340㎡复式四房、486㎡复 式六房；写字楼只接受整层出售，每层计200㎡
•62万㎡高端城市综合体——占地面积137 亩，总建筑面积62万㎡， 配套及定位：双国际五星级酒店、国际5A写字楼，中南首席低碳智 能大宅。
本报告是严格保密的。
2
基础指标
运达中央广场基本经济技术指标
占地面积 物业类型
绿化率 总套数 开发周期
137 亩 高层、超高层
50% 住宅：1079户
约2年
项目地址：雨花沙湾路289号（长沙大 道与白沙湾路交汇处西北角） 开发商：运达实业集团 物业管理：长沙水木华物业管理有限 公司施工单位：浙江东阳建工集团 建筑设计单位：湖南省建筑设计院 景观设计单位：香港何显毅设计师
本报告是严格保密的。
7
产品情况及价格
价格：一口价14800元/平米；住宅全精装，精装报价4500元 /平米；目前接受内部认购，收取总价10%作为定金，当天下 定可直接定房号
价格
所有房价都统一价， 不做楼栋及层差调价,预 定价14800元/平米；
项目内规划商业内街，
不对外卖，由开发商统 一对外招商
高桥大市场、长沙茶市、万家 丽家居建材市场、沃尔玛、大 润发
环境配 套
旺旺医院
医疗配 套
旺旺医院
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12
配套2
对比：本项目位于城 市中心地段，周边配 套极为完备，生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。
五一广场 五 商黄一圈兴路步行街 东塘商圈
保利南湖
配套对比：本项目紧邻三大商圈，配套完善，本项目胜出。
服务与独立精品饭店的特点相结合，把
市场定位在一个由70%～75%的个体商
务旅游者和15%～20%的商务小团队客
人的目标市场。
6
开发亮点
国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌，比目前美美百货规模大
此次运达中心广场 称将开长沙第二家 奢侈品百货，规模 比位于运达国际广 场的美美百货大， 并称此百货将汇集 世界名品200余家， 但目前奢侈品商场 品牌未定。
住宅21万㎡，共6 栋31层高层；户型 包括：
100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三 房、220㎡四房、 340㎡复式四房、 486㎡复式六房；
住宅
写字楼
写字楼只接受整层 出售，每层计 2000㎡
本报告是严格保密的。
5
开发亮点
双五星级酒店：号称中国第5家，内地第2家 拥有双五星极酒店的城市综合体
运达中央广场交通： 9 、148、348、503 到大桥东站；地铁2 号线；但离城区较远， 高桥大市场运输车辆 严重影响附近交通；
运达中央广场
对比：本项目位于城 市中心腹地，享受步 行一分钟到达湘江边， 驱车一分钟到达猴子 石大桥，驱车两分钟 到达橘子洲大桥，驱 车三分钟到达五一商 圈中心，六分钟到达 省政府的天然优势。
建筑面积 容积率 总栋数
建筑结构 开盘时间
62万㎡（住宅21万㎡） 4.40
住宅6栋， 框剪结构 预计2011年4月
本报告是严格保密的。
3
项目规划与定位
高端城市综合体
规划住宅21万㎡， 酒店、写字楼、公寓、 社区商业配套和停车 库等综合公共建筑40 万㎡
规划建设一栋 248.8米，63层超高 层写字楼酒店
对比：本项目居于主城 区内仅存的大规模滨江 区域南湖新城的中心。 拥有丰富的江景资源。 距离五一、东塘商圈近， 是市中心稀缺地段，未 来会发展为绿色生态景 观和休闲游乐为特色的 宜居滨江区。
本报告是严格保密的。
10
交通
交通对比：4条公交线路可达，地铁2号线无缝连接；但离城 区远，高桥大市场影响交通出行；本项目位于城市中心腹地， 出行方便；
周边配套 购物（商业）
餐饮 银行
文体设施 医疗 邮局 学校
加油站
生活圈
五一大道、黄兴路步行街、红星美凯龙（贺龙店）、家乐福（贺 龙店）、新一佳（侯家塘店）等
芙蓉国豪庭酒店、皇冠假日酒店、鹿回头酒楼、佳程酒店、五华 酒店、长沙新时空康年大酒店、天玺大酒店等
建行黄土岭支行、农行芙蓉路支行、长沙银行银德支行、交通银 行侯家塘支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄、浦发银 行侯家塘支行、兴业银行东塘支行、湘财证券
运达中央广场专题
本报告是严格保密的。
2011.03.29
开发背景 运达中央广场·开发背景
•项目开发商——湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ，注 册资金5000万元 ，涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发
湖南本土开发商， 62万平米高端城市 综合体
成功打造建面11万㎡运达国际广场，涵盖国际五星级酒店（喜来登 酒店）、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊（美美百货）， 被广大高端客户认可。
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11
来自百度文库
配套1
配套对比：运达国际广场内部配套定位高端，但公司实力与 其兑现性有差距；周边配套低端；本项目内部配套高端，且 紧邻三大商圈，配套非常完善，本项目胜出。
自建配套设施
商业配
套 奢侈品名店、五星级酒店
周围配套
教育配 套
商业配 套
华夏一中、26中、省体育职业 学校、省医药中专、广益实验 中学
装修标准：4500元/平
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本报告是严格保密的。
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区位对比分析
本报告是严格保密的。
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区位
区位比较：运达中央广场位于武广新城，地铁上盖，出入城 区便捷，但离城市中心较远，景观资源匮乏；本项目处于城 市中心，同时自然人文景观丰富
区位：运达中央广场位 于武广新城,长沙大道与 白沙湾路交汇，地铁2 号线上盖，距离长株潭 城际轻轨3分钟车程， 距离京珠高速入口1分 钟车程，距离京广沪昆 高铁长沙南站3分钟车 程，城际交通便捷；但 距离主城区较远。
瑞吉酒店：全球著名的度假
型奢华酒店，一个世纪前由 John Jacob Astor 在纽约创 立，以其全球最佳选址，无与 伦比的奢华享受，量身定制的 服务和精致优雅的环境闻名于 世。
本报告是严格保密的。
W酒店：W饭店是喜达屋在购并了喜来
登和威斯汀饭店后新创的一个四星级饭
店品牌，专门为商务客人而设的设施和
规划有5万㎡国际 名品商场，商场品牌 待定；电影院，影院 品牌待定；
W酒店
公寓
瑞吉酒店 写字楼
本报告是严格保密的。
奢侈品店
4
产品构成
住宅21万㎡，共6栋31层高层；户型包括：100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三房、220㎡四房、340㎡复式四房、486㎡复 式六房；写字楼只接受整层出售，每层计200㎡
•62万㎡高端城市综合体——占地面积137 亩，总建筑面积62万㎡， 配套及定位：双国际五星级酒店、国际5A写字楼，中南首席低碳智 能大宅。
本报告是严格保密的。
2
基础指标
运达中央广场基本经济技术指标
占地面积 物业类型
绿化率 总套数 开发周期
137 亩 高层、超高层
50% 住宅：1079户
约2年
项目地址：雨花沙湾路289号（长沙大 道与白沙湾路交汇处西北角） 开发商：运达实业集团 物业管理：长沙水木华物业管理有限 公司施工单位：浙江东阳建工集团 建筑设计单位：湖南省建筑设计院 景观设计单位：香港何显毅设计师
本报告是严格保密的。
7
产品情况及价格
价格：一口价14800元/平米；住宅全精装，精装报价4500元 /平米；目前接受内部认购，收取总价10%作为定金，当天下 定可直接定房号
价格
所有房价都统一价， 不做楼栋及层差调价,预 定价14800元/平米；
项目内规划商业内街，
不对外卖，由开发商统 一对外招商
高桥大市场、长沙茶市、万家 丽家居建材市场、沃尔玛、大 润发
环境配 套
旺旺医院
医疗配 套
旺旺医院
本报告是严格保密的。
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配套2
对比：本项目位于城 市中心地段，周边配 套极为完备，生活配 套、教育配套、商业 配套、医疗配套都已 形成规模。
五一广场 五 商黄一圈兴路步行街 东塘商圈
保利南湖
配套对比：本项目紧邻三大商圈，配套完善，本项目胜出。
服务与独立精品饭店的特点相结合，把
市场定位在一个由70%～75%的个体商
务旅游者和15%～20%的商务小团队客
人的目标市场。
6
开发亮点
国际名品商场：对外称汇聚200余家国际一线 奢侈品牌，比目前美美百货规模大
此次运达中心广场 称将开长沙第二家 奢侈品百货，规模 比位于运达国际广 场的美美百货大， 并称此百货将汇集 世界名品200余家， 但目前奢侈品商场 品牌未定。
住宅21万㎡，共6 栋31层高层；户型 包括：
100㎡两房、150 ㎡三房、178㎡三 房、220㎡四房、 340㎡复式四房、 486㎡复式六房；
住宅
写字楼
写字楼只接受整层 出售，每层计 2000㎡
本报告是严格保密的。
5
开发亮点
双五星级酒店：号称中国第5家，内地第2家 拥有双五星极酒店的城市综合体
运达中央广场交通： 9 、148、348、503 到大桥东站；地铁2 号线；但离城区较远， 高桥大市场运输车辆 严重影响附近交通；
运达中央广场
对比：本项目位于城 市中心腹地，享受步 行一分钟到达湘江边， 驱车一分钟到达猴子 石大桥，驱车两分钟 到达橘子洲大桥，驱 车三分钟到达五一商 圈中心，六分钟到达 省政府的天然优势。
建筑面积 容积率 总栋数
建筑结构 开盘时间
62万㎡（住宅21万㎡） 4.40
住宅6栋， 框剪结构 预计2011年4月
本报告是严格保密的。
3
项目规划与定位
高端城市综合体
规划住宅21万㎡， 酒店、写字楼、公寓、 社区商业配套和停车 库等综合公共建筑40 万㎡
规划建设一栋 248.8米，63层超高 层写字楼酒店
对比：本项目居于主城 区内仅存的大规模滨江 区域南湖新城的中心。 拥有丰富的江景资源。 距离五一、东塘商圈近， 是市中心稀缺地段，未 来会发展为绿色生态景 观和休闲游乐为特色的 宜居滨江区。
本报告是严格保密的。
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交通
交通对比：4条公交线路可达，地铁2号线无缝连接；但离城 区远，高桥大市场影响交通出行；本项目位于城市中心腹地， 出行方便；
周边配套 购物（商业）
餐饮 银行
文体设施 医疗 邮局 学校
加油站
生活圈
五一大道、黄兴路步行街、红星美凯龙（贺龙店）、家乐福（贺 龙店）、新一佳（侯家塘店）等
芙蓉国豪庭酒店、皇冠假日酒店、鹿回头酒楼、佳程酒店、五华 酒店、长沙新时空康年大酒店、天玺大酒店等
建行黄土岭支行、农行芙蓉路支行、长沙银行银德支行、交通银 行侯家塘支行、中国银行赤岗支行、劳动路邮政储蓄、浦发银 行侯家塘支行、兴业银行东塘支行、湘财证券
运达中央广场专题
本报告是严格保密的。
2011.03.29
开发背景 运达中央广场·开发背景
•项目开发商——湖南运达房地产开发有限公司成立于2001年 ，注 册资金5000万元 ，涉足写字楼、酒店、公寓、商业、别墅、住宅 等物业形态开发
湖南本土开发商， 62万平米高端城市 综合体
成功打造建面11万㎡运达国际广场，涵盖国际五星级酒店（喜来登 酒店）、国际5A写字楼、国际公寓和国际名品走廊（美美百货）， 被广大高端客户认可。
本报告是严格保密的。
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来自百度文库
配套1
配套对比：运达国际广场内部配套定位高端，但公司实力与 其兑现性有差距；周边配套低端；本项目内部配套高端，且 紧邻三大商圈，配套非常完善，本项目胜出。
自建配套设施
商业配
套 奢侈品名店、五星级酒店
周围配套
教育配 套
商业配 套
华夏一中、26中、省体育职业 学校、省医药中专、广益实验 中学