房地产开发全程涉税实操
房地产开发全过程涉税
6、土地增值税
(6) 土地增值税的清算条件 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3)直接转让土地使用权的。 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清
3 100%－200%(含) 50%
15%
增值额50%-扣除项目金额
15%
4 200%以上
60%
35%
增值额60%-扣除项目金额 35
6、土地增值税
(4) 纳税环节 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产
所在地主管税务机关办理纳税申报。 (5)减税免税 免征土地增值税： 1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目
6、土地增值税
(2) 扣除项目
土地增值税计算增值额的扣除项目金额包括：
1)取得土地使用权所支付的金额；
2)房地产开发成本：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间பைடு நூலகம் 费用；
3)房地产开发费用
财务费用
能提供证明的，允许不超过商业贷款利率；不能提供证 明的，按土地价款与开发成本之和的10％以内扣除。
3、外购无偿提供
不缴增值税
外购无偿提供，即甲方直接将外购的材料(设备)计入工程成本，并无 偿交与乙方用于在建工程。
关于增值税
4、外购有偿提供
应缴增值税
外购有偿提供，即甲方将外购的材料(设备)交与乙方用于 在建工程，并与乙方结算抵减工程款。
5、甲方代购提供（甲指乙购）
视情况缴纳增值税
甲方代购提供，即外购的材料(设备)发票直接开给乙方， 甲方将发票转交乙方，并作资金往来账务处理或工程进度 款结算。
房地产会计做账及报税流程
房地产会计做账及报税流程房地产会计做账及报税流程：首先需核实各式各样的凭证来历，将核实后的凭证分门别类的摆放好，再次检验是否准确无误，将凭证数据记录在账本上面，编制一个相关报表。
报税前划分好哪些是增值税，哪些是所得税，按照划分好的数据进行报税处理。
房地产会计做账及报税流程1.审核原始凭证(1)外来原始凭证。
由业务经办人员在业务发生或者完成时从外单位取得的凭证，如供应单位发货票、银行收款通知等。
(2)自制原始凭证。
单位自行制定并由有关部门或人员填制的凭证，如收料单、领料单、工资结算单、收款收据、销货发票、成本计算单等。
2.填制记账凭证可以到月底把同类的原始凭证汇总填制记账凭证，也可随时发生随时填，但不要把时间顺序颠倒了。
根据有借必有贷，借贷必相等的记账规则，编制会计分录。
3.复核就是看看有没有错误。
4.记账根据记账凭证登记入账，小规模公司必备的账本：现金日记账;银行日记账;总账;三栏明细账。
5.编制会计报表(1)根据总账科目余额填列。
可直接根据有关总账科目的期末余额填列，(如应收票据)有些则需根据几个总账科目的期末余额计算填列，如“货币资金”，需根据“库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”三个科目的期末余额的合计数填列。
(2)根据明细账科目余额计算填列。
如“应付账款”，需根据“应付账款”和“预付账款”相关明细科目的期末贷方余额计算填列。
(3)根据总科目和明细科目余额分析计算填列。
如“长期借款”，需根据“长期借款”总账科目余额扣除“长期借款”明细科目中将在一年内到期限的长期借款部分分析计算填列。
(4)务查登记簿记录。
会计报表附注中的某些资料，需要根据备查登记簿中的记录编制。
6.纳税申报（1)增值税：销售或购进货物、提供加工或修理修配劳务是要缴纳增值税的。
（2)所得税：不论是工商业还是服务业，都要按利润缴纳企业所得税，具体征收办法：按照企业所得税申报表的要求，逐项填写收入、成本、费用、支出，算出利润，按照税法的有关规定进行纳税调整，计算出应纳税所得额。
房地产企业会计核算及涉税事项31页PPT
（2）、施工环节
建筑安装工程承包合同印花税问题，由于实际 合同难以统计，实际纳税南京市地方税务局转 发《江苏省地方税务局关于进一步加强印花税 征收管理的通知》的通知（宁地税发 [2004]109号）规定按房地产经营收入（含预 收房款）核定比例40%征税，既房地产经营收 入（含预收房款）乘以40%再乘以税率万分之 三。
四、关于预提（应付）费用
（一）房地产开发企业根据《通知》第三十二条第一
款可以预提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成 全部工程作业量但尚未最终办理结算的工程项目。
房地产开发企业对发票不足金额据以预提的出包工程合 同总金额，是指不包括甲供材料的金额。预提费用最高 不得超过合同总金额的10%，且已开发票金额与预提费 用总计不得超过本条款规定的合同总金额。预提的出包 工程，自开发产品完工之日起超过2年仍未支付的，预 提的出包工程款全额计入应纳税所得额；以后实际支付 时可按规定税前扣除。
一、对房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率, 按下列规定执行：
（一）开发项目位于南京市城区和郊区的为15％；
（二）开发项目位于南京市江宁区、浦口区、六合
区的为10%；
（三）开发项目位于南京市溧水县、高淳县的为
5%；
（四）位于南京市属于经济适用房、限价房和危改房
的为3%。
《苏国税发〔2009〕79号》
3、土地使用税
《财政部 国家税务总局关于房产税 城镇土地 使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）
二、关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税 纳税义务发生时间问题
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的， 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起 缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时 间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇 土地使用税。
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法
房地产开发企业偷税的常用手法及税收稽查方法近年来，随着房地产行业的快速发展，房地产开发企业偷税现象也日益突出。
为了规范市场秩序，维护税收公平，税务部门对房地产开发企业的税收行为进行了加强监管和严格审查。
本文将就房地产开发企业偷税的常用手法以及税收稽查方法进行探讨，以期加强对这一问题的认识和防范。
房地产开发企业偷税的常用手法主要包括以下几种：1. 虚构合同：房地产开发企业通过虚构合同，将部分收入列为合法支出或费用，以减少企业的应纳税额。
这种手法主要的掩饰手段包括合同金额的虚高或虚低、服务费用的虚构等。
2. 编辑账目：房地产开发企业在财务报表中隐瞒一些真实收入、加大一些虚假支出，以达到减税的目的。
常见的手法有虚构购房人员和销售人员的工资、虚构设备购置费等。
3. 财务偷逃：包括隐匿销售收入、牵涉制假制套票、虚增费用、短期借款造成利息支出等偷逃行为。
这些偷逃手法常常与其他企业勾结，以达到共同偷逃税款的目的。
4. 通过代理机构转移资金：房地产开发企业通过与代理机构合作，以代理机构的名义进行业务操作，将收入转移至代理机构，以避税或减少纳税额。
面对房地产开发企业偷税的挑战，税务部门采取了一系列税收稽查方法，以保障税收的合法性和公平性。
1. 数据分析：通过对房地产开发企业涉税数据进行精确的分析，发现异常数据和异常行为，及时发现企业的偷税行为。
税务部门可以将涉税数据与其他相关数据进行比对，找出企业涉税数据中的不一致之处，建立数据模型，实现对企业的精准监控。
2. 重点核查：税务部门将根据风险评估的结果，选择性地对涉嫌偷税的企业进行重点核查，重点关注那些可能存在偷税行为的企业。
通过现场检查、调查取证等手段，全面了解企业的经营状况和税务行为，对企业的涉税行为进行核实。
3. 抽样审计：通过对房地产开发企业的抽样审计，对企业的财务报表进行全面审查，查找企业若有的偷税行为。
税务部门可以随机选择一部分企业进行审计，将审计结果与企业的纳税额进行比较，发现不合理之处。
房地产企业所得税汇缴与纳税申报实例操作办法
每年1至5月份，房地产企业异常忙碌，因为一年一度的企业所得税汇算清缴又开始了。
较其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。
为了方便纳税人掌握房地产企业所得税汇算清缴的相关问题，本文结合实例对房地产开发企业所得税汇算清缴和纳税申报的相关政策进行解析。
相关政策及处理房地产企业所得税汇算清缴涉及的主要文件包括：国家税务总局《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》(国税函[2008]299号)、国家税务总局《关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知(国税发[2009]31号，以下简称国税发[2009]31号)、国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》(国税函[2009]342号)、《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》(国税函[2010]201号，以下简称国税函[2010]201号)等。
在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊政策。
1.企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
国税函[2010]201号规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
2.开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》(财发[2003]55号)第六十二条明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现;代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。
房地产全程纳税筹划详细PPT
房地产企业开发项目全程税收风险防范及纳税筹划第一节公司设立与征地环节一．设立房地产公司1、工商管理部门对抽逃出资的处罚《公司登记管理条例》第71条：公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃出资的，由公司登记机关责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上15%以下的罚款。
构成犯罪的，依法追究刑事责任。
2、开发资质管理新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年，房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长有效期，但延长期限不得超过2年。
但自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，有效期不得延长。
3、股东借款——税法界定为分利财税[2008]83号：符合以下情形的房屋或其他财产，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。
（1）企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员的；（2）企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的。
4、注册子公司、分公司？法人投资/自然人投资？跨地区的项目公司如何注册？（1）子公司、分公司税收管辖权（2）跨地区项目的税收管辖权（3）税后分配利润，法人股东与自然人股东税收待遇的差异5、出资方式的涉税问题：（1）货币——印花税（2）货物——增值税、印花税（3）无形资产——印花税（4）不动产/土地——契税、土地增值税、企业所得税、印花税（5）股权或债权6、个人股权转让——公司法、公司登记管理条例、税法（工商局与税务局的协调）国税函[2009]285号：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。
房企10个涉税案例详解，含详细计算过程
房企10个涉税案例详解，含详细计算过程以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。
根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
因此，该公司应缴纳契税（5亿2亿0.5亿1亿）*4%=3400万元。
以竞价方式取得国土土地使用权契税缴纳问题2019年3月，某房地产企业通过竞价方式取得一块国土土地使用权，竞价的成交价格为5亿元，支付市政建设配套费1亿元。
在对该地块上原住户拆迁补偿问题上，竞价条件约定，房地产企业将来要用2万平方米的房屋补偿给原居民。
按补充协议约定，拆一还一需要现金补偿的，每平方米补偿现金1万元；不要现金用房屋面积补偿的，按拆一还一等面积补偿。
因此每平方米房屋约等于现金1万元，结果原居民选择补偿房屋，因此补偿给原居民的2万平方米合计等价现金2亿元。
假设当地政府规定契税税率为4%，那么，在本案例中该房地产开发企业该如何缴纳契税？根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（二）项规定：以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。
了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。
接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。
一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。
小规模纳税人征收率为 5%。
需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。
应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。
（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案
房地产企业项目开发全程各环节纳税筹划方案第一部分公司设立与立项规划环节1．设立房地产公司股东身份的选择与税负2．股东抽逃出资的税收风险与规避3．股东身份差异与税收待遇4、股权转让、减资与分红5．公司筹建阶段账务处理与所得税申报6．立项与分期、规划户型设计与土增清算第二部分土地征用环节1．取得土地使用权的不同方式及税负比较分析与筹划（1）招拍挂方式（2）购买转让土地（3）收购股权方式（4）投资方式（5）合并分立方式（6）联建与代建（7）BT换地（8）拆迁补偿方式2．规划红线外支出的税务处理3．土地出让金返还的会计与税务处理第三部分设计与前期工程1．设计费应取得什么类型票据2．前期工程票据3．预算与税负测算4．融资业务中的税收处理5．成本对象确定与开发成本核算内容第四部分项目施工建设环节1．施工建设阶段各类合同签订、票据结算与税收管理（1）销售方同时负责安装（2）工程大包合同与甲定（3）清包工合同与甲供2．税务机关对虚增成本的查处方法与企业注意事项3．票据审核管理与风险防范4. 取得假票如何应对第五部分预售环节1．预售商品房的会计核算2．预售阶段纳税要求及年度汇算清缴3．应收未收款是否确认收入4．转让车位/车库如何确认收入5．售楼处、样板间如何进行账务与税务处理6．违约金专题（供应商、施工方、业主）7、促销方式中的税收风险与规避第六部分项目竣工环节-完工年度1．完工条件及重要性2．现房销售会计核算处理3．完工后续支出对土地增值税及企业所得税影响4．收入与计税成本的结转5．租赁与自持物业6．完工年度企业所得税汇缴7．土地使用税纳税义务的减除第七部分土地增值税清算环节1．清算对象与清算条件2．增值额与扣除项目中的疑难问题3．清算收入中的疑难问题4．土地增值税的优惠政策与纳税筹划。
房地产税务申报手册
房地产税务申报手册在房地产领域，税务申报是一项至关重要的工作。
准确、及时地进行税务申报不仅是企业合法合规经营的必要环节，还能有效避免潜在的税务风险，保障企业的稳定发展。
本手册将为您详细介绍房地产税务申报的相关知识和流程。
一、房地产企业涉及的主要税种1、增值税房地产企业销售不动产、提供不动产租赁服务等，需要缴纳增值税。
一般纳税人适用税率为 9%，小规模纳税人征收率为 5%。
2、企业所得税企业的生产经营所得和其他所得需要缴纳企业所得税。
税率一般为 25%。
3、土地增值税转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，需要缴纳土地增值税。
实行四级超率累进税率。
4、城市维护建设税以实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据，税率根据地区不同有所差异。
5、教育费附加和地方教育附加同样以实际缴纳的增值税和消费税税额为计征依据。
6、房产税房产所有人或使用人需要缴纳房产税。
7、城镇土地使用税使用城镇土地的单位和个人需要缴纳城镇土地使用税。
8、契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人需要缴纳契税。
二、税务申报的时间节点1、增值税一般纳税人按月申报，小规模纳税人按季度申报。
纳税申报期限为每月（季）的 15 日前。
2、企业所得税按季度预缴，年度汇算清缴。
季度预缴申报期限为季度终了后的 15 日内，年度汇算清缴申报期限为次年 5 月 31 日前。
3、土地增值税房地产项目达到清算条件时进行清算申报。
4、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加与增值税、消费税的纳税申报期限一致。
5、房产税按年征收，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
6、城镇土地使用税按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
7、契税纳税人应当在纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
三、税务申报的准备工作1、收集和整理相关财务数据包括销售收入、成本费用、资产购置等信息。
房地产开发项目全程税务测算
房地产开发项目全程税务测算（一）—耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税目录一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税1.纳税人及测算方式2.耕地占用税与土地成交价款的关系（二）契税1.纳税人及测算方式2.市政建设配套费是否缴纳契税（三）城镇土地使用税1.纳税人及测算方式2.城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间3.地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税（四）印花税三、结语美国有句名言“只有税收和死亡不可避免”。
税，是企业在发展过程中必然发生的，并且行业不同税额不同。
而房地产开发企业在目前的经济形势下，开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。
因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。
要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。
本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两个方面入手解析以上问题。
鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税相关规定。
一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税。
在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房地产开发项目全程税务测算（二））。
在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。
二、涉及税种的相关规定及测算方式（一）耕地占用税房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。
有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。
房地产增值税新老项目处理过程
房地产增值税新老项目处理过程房地产增值税是指在房地产交易过程中，对于卖方在出售房地产时获得的差价所征收的税款。
为了在房地产市场中平稳过渡，对于新建和二手房地产项目的增值税处理存在一些差异。
下面将详细介绍新老房地产项目的增值税处理过程。
一、新建房地产项目的增值税处理过程：1.开发商购买土地：当开发商购买土地时，需要按照不动产的增值金额向税务机关办理纳税登记并缴纳增值税款。
2.开发商进行开发建设：开发商在建设新房地产项目过程中需要购买建筑材料、设备等，这些费用都可以作为增值税的进项抵扣。
开发商需要定期向税务机关申报并缴纳增值税款。
3.销售住房：当新房地产项目建设完成后，开发商开始销售住房。
销售住房的增值金额需要计算出来，并按照一定的税率缴纳增值税款。
在销售过程中，购房人需要代开发商向税务机关申请发票。
4.代开增值税专用发票：购房人在购买新房地产时需要支付增值税款，开发商需要代购房人向税务机关申请开具增值税专用发票。
购房人持增值税专用发票可以在个人所得税方面享受到一定的减免。
5.缴纳增值税：开发商根据销售住房的增值金额计算出应缴纳的增值税款，并按时向税务机关缴纳。
二、二手房地产项目的增值税处理过程：1.二手房交易：当买方购买二手房时，需要向卖方支付房屋交易款。
这部分交易款不包含增值税。
2.房屋评估和税款计算：卖方需要将原购房价格和增值金额进行评估，并计算出应缴纳的增值税款。
增值税款金额为根据两个价格差额乘以一定的税率计算得出。
3.申报纳税登记：卖方需要根据计算出的增值税款金额向税务机关申报纳税登记。
4.缴纳增值税款：卖方在出售二手房后需按照计算出的增值税款金额，按时向税务机关缴纳增值税款。
5.获取发票和减免：卖方在向税务机关缴纳增值税款后，可代购方向税务机关申请开具增值税发票。
购房人可以在购买二手房后根据购买价格获得相应的个人所得税减免。
房地产板块税务业务指导手册
房地产板块税务业务指导手册一、概述房地产板块是经济发展的重要领域，涉及大量的税收问题。
本手册旨在为房地产企业提供一套全面、实用的税务业务指导，帮助企业合规经营，降低税收风险。
二、税务政策梳理1. 营业税：根据国家税务总局规定，房地产企业应按照销售额的一定比例缴纳营业税。
企业应关注政策变化，及时调整经营策略。
2. 企业所得税：房地产企业应按照利润的一定比例缴纳企业所得税。
企业应合理规划利润，降低税负。
3. 个人所得税：房地产企业涉及的员工薪酬、福利等问题，应按规定缴纳个人所得税。
企业应建立完善的薪酬管理制度，确保员工权益。
4. 其他税种：房地产企业可能涉及土地增值税、印花税、契税等其他税种，企业应了解相关政策，合规纳税。
三、税务管理流程1. 税务登记：企业应在取得营业执照、领购发票前办理税务登记，取得税务登记证。
2. 纳税申报：企业应按照规定的时间节点，准确填报纳税申报表，并按规定缴纳税款。
3. 税款缴纳：企业应及时足额缴纳税款，避免滞纳金和罚款。
如有疑问，应及时与税务机关沟通。
4. 发票管理：企业应按规定领购、使用、保管发票，确保发票的真实性、合规性。
5. 税收筹划：企业应根据自身情况，合理规划经营、投资等活动，降低税收负担。
四、税务风险防范1. 确保资料完整：企业应妥善保存各类税务资料，确保税务机关检查时能提供完整、准确的资料。
2. 及时报告：如发生税务违规情况，企业应及时向税务机关报告，配合调查，争取从轻、减轻处罚。
3. 建立风险评估机制：企业应建立风险评估机制，定期对税务风险进行评估，及时发现并处理问题。
4. 强化内部管理：企业应加强内部管理，规范财务行为，降低税务风险。
五、实际案例分析以某房地产公司为例，分析其在税务管理方面的不足和改进措施。
该公司在过去几年中因未按规定缴纳税款和发票管理不规范等问题受到税务机关处罚。
为了改善这一情况，该公司采取了以下措施：1. 加强内部培训：公司组织员工学习税务政策，提高员工的税务意识和合规意识。
房地产开发各环节税收计算
房地产开发各环节税收计算房地产开发是一个伴随着国家经济战略的发展而持续增长的产业，其税收支出也成为了一个重要的议题。
税收支出不仅涉及到房地产开发商自身的利润和成本，也与国家税收政策密切相关。
在房地产开发过程中，涉及到的各个环节都需要缴纳一定数量的税款，例如土地出让金、契税、增值税等。
本文将对房地产开发各环节的税收计算进行详细阐述。
一、土地出让金土地出让金是指国家或地方政府出让土地所取得的代价。
购买土地后，开发商首先需要缴纳土地出让金，其计算方式根据地区、用途、性质等因素而异。
具体计算公式请参考以下表格：土地用途土地性质计价方式商业商品房土地面积 × 地价 × 商业系数 ×（1+土地增值收益价款比例）住宅商品房土地面积 × 地价 × 住宅系数 ×（1+土地增值收益价款比例）办公商品房土地面积 × 地价 × 办公系数 ×（1+土地增值收益价款比例）工业工业房土地面积 × 地价 × 工业系数 ×（1+土地增值收益价款比例）其他其他房屋土地面积 × 地价 × 其他系数 ×（1+土地增值收益价款比例）由上述表格可知，土地出让金的计算方式与房地产的类型、所在地区等因素密切相关。
此外，在不同地区，土地出让金的计算方式也会略有差异。
二、契税购房或转让不动产产生的税金，称为契税。
在房地产开发过程中，契税是一项必须缴纳的税金。
契税的计算方式如下：契税 = 房屋价款 × 契税税率其中，契税税率由当地政府规定，不同地区以及不同房屋类型所适用的税率也有所不同。
例如，北京市内的契税税率为 3%。
需要注意的是，如果房地产开发商购买不动产时同时购买了原有房屋，那么契税需要分别计算。
三、增值税增值税是指生产和流通环节中企业按相对价值增量缴纳的一种税金。
在房地产开发过程中，增值税也是必须缴纳的一项税金。
房地产行业税收稽查指南1
房地产行业税收稽查指南1改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。
但房地产业迅猛展的背后也隐藏着大肆偷逃税收的诸多问题，我们依据相关现行政策及近几年对房地产行业检查中发现的问题及取得的经验，撰写本指南，供大家参考。
一、房地产行业的业务流程房地产开发企业是专门从事房地产开发、经营活动的企业或组织。
房地产开发经营是指房地产开发企业在城镇规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售，出租商品房的行为，形象地说即是房地产开发企业，以赢利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到销售等一系列的经济行为，开发项目主要是标准住宅、别墅、商铺、写字楼等，其开发流程主要包括以下三个阶段：（一）前期准备阶段主要有房地产项目的立项审批和规则审批，进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权，具体流程如下：1、选址确定项目地点。
⑴项目立项，国家计划管理机关和有关政府机关审查可行性研究报告，进行项目立项的审批。
⑵国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
⑶建委办理投资开发项目建设条件意见书。
⑷环保局办理环境影响评估，出具生产性项目环保意见书。
⑸文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署相应的意见。
⑹规划部门办理项目选址意见书。
2、规划总图审查。
⑴人防办进行人防工程进行条件审查。
⑵国土资源局进行土地预审。
⑶公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查，签署意见。
⑷规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》，并确定用地条件。
3、规划设计和施工图设计审查。
房地产开发企业配建保障性住房相关业务涉税及融资处理
房地产开发企业配建保障性住房相关业务涉税及融资处理一、建成后由政府部门回购形式（一）业务层面（二）涉税业务（三）项目融资二、建成后无偿移交政府部门形式（一）业务层面（二）涉税业务（三）项目融资房地产开发企业配建保障房，按最终移交政府部门的形式，具体可分为两类，一类即建成后由政府部门回购，此类属于政府的市场行为，主要目的一是解决保障房压力，投向于公租房、保障房市场，用来缓解刚需需求；二是缓解房地产库存压力；另一类则是建成后无偿移交政府部门，以此作为土地出让条件，属于房地产调控重要手段之一。
从具体实施上看：一、建成后由政府部门回购形式（一）业务层面从具体实施上看，采购的房源通过政府招采，锁定选择合适的楼盘，选取一定的比例房源进行采购，但企业通常会选择位置较差，价格上又存在一定回旋余地的房源，一类分为政府定价采购，另一类则属于相对按照市场价格采购。
后续产权转移等，则视情况，交易阶段属于完整意义上的市场行为。
（二）涉税业务建成后由政府部门回购形式下，房地产开发企业因房屋产权转让而应承担的增值税及附加、土地增值税、所得税等，均应严格执行房地产基本的纳税业务，不存在调整等内容。
（三）项目融资按照市场操作习惯，该类形式不会对前期项目的融资造成实际的影响，而对于按照大单业务要求定制产品，在融资上则相对于自售产品有一定的优势和融资方式选择空间，资金压力相对较小。
二、建成后无偿移交政府部门形式（一）业务层面城乡建设部、国土资源部2017年联合发布《住房城乡建设部国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》后，自5月起各地的土地拍卖相继出现了“限地价、竞配套”等一系列政策，此时的“竞配套”则属于设置条件的房地产开发企业配建保障性住房行为，但多以无偿移交为条件。
到2017年之后，类似的房地产开发企业配建保障性住房不仅限于此，政府招商引资的项目、市政重点项目等等，多有此类配建要求，并做出明确的限制，包括物业形态（包括公寓、普通住宅及其面积等）、设计方案（包括户型、位置等）、进度控制（包括时间节点、与商业住宅相对比的进度节奏等）、回购价格（比如设定固定价格、按照成本价回购、无偿移交等）、付款方式（如一次付清、按进度付款、分期付款）等等；从项目的立项角度上，有两种倾向，一种是政府扶持的属于PPP政府入库的项目，这一类项目通常规模较大，相应的条件设定比较严格，相关的数据要求也都有公示要求，同时，政府会给予一定的地方性便利政策支持；另一种则属于政府对房地产企业拿地环节的调节行为，属于配建性质，相关项目的立项也属于纯粹的市场行为，不存在政策左右的影响。
房地产开发企业增值税纳税申报指引
房地产开发企业增值税纳税申报指引随着房地产市场的不断发展和房地产开发企业的快速增长，房地产业已成为我国国民经济的重要支柱产业。
然而，在这个行业中，税收政策对于企业的经营和发展具有重要的影响。
本文将介绍房地产开发企业增值税的基本原理和申报指引，旨在帮助企业更好地遵守税法并正确申报纳税。
一、增值税基本原理与适用范围增值税是指在生产、经营过程中，按照货物和服务的增值额征收的一种间接税。
房地产开发企业作为一种典型的商品生产和服务行业，根据相关税法法规，一般适用增值税。
增值税适用的范围包括土地、房屋及与房地产相关的全部销售、转让和租赁活动。
对于房地产开发企业而言，增值税主要是通过销售房屋和转让土地所得来计税。
二、税收政策和申报准备1. 纳税人资格认定房地产开发企业首先需要办理纳税人资格认定，确保自己具备纳税的合法资格。
根据税收法规定，经营者应提供充分的财务资料，包括营业执照、组织机构代码证、税务登记证等。
2. 税务登记获得纳税人资格认定后，房地产开发企业必须进行税务登记。
根据税务的管理要求，企业需要按照规定时间和程序到当地税务机关申报和登记纳税。
3. 发票管理房地产开发企业在进行生产和销售活动时，必须按照税务要求开具发票并进行发票管理。
合规的发票管理对于企业的申报和税务稽查都具有重要意义，能够避免因发票错误导致的税收风险。
4. 申报准备房地产开发企业在申报增值税时，需要准备相关的税务申报表格和财务报表。
常见的申报表格包括增值税申报表、发票申领和使用申请表、发票销售台账等。
此外，企业还需要准备纳税期间内的资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表，以备税务机关审查。
三、纳税申报流程房地产开发企业在纳税申报时，通常需要按照以下流程进行操作：1. 登录税务局官方网站，下载最新的增值税申报表格和相关说明文件。
2. 按照财务报表和相关凭证，核算纳税期间内的增值税应纳税额。
3. 填写并提交增值税申报表格，包括销售、转让和租赁等各项收入及税额情况。
房地产企业会计核算及涉税处理
房地产企业会计核算及涉税处理引言房地产行业作为我国经济的支柱产业之一，对于房地产企业的会计核算和涉税处理具有重要意义。
房地产企业需要根据国家的相关法律法规，正确处理会计核算和涉税事务，确保企业的合规经营和可持续发展。
本文将从房地产企业的会计核算流程、相关涉税政策和案例分析等方面，对房地产企业的会计核算及涉税处理进行探讨。
会计核算流程房地产企业的会计核算涉及多个环节，包括凭证的录入、账务的处理、财务报表的编制等。
下面将详细介绍房地产企业的会计核算流程：1.凭证的录入–房地产企业的凭证主要包括原始凭证和业务凭证。
原始凭证是房地产企业日常经营活动的原始记录，如收据、发票等；业务凭证是基于原始凭证进行汇总和处理，包括采购凭证、销售凭证等。
–凭证的录入应采用凭证字、凭证号、凭证日期、科目名称、借贷方向和金额等要素，确保凭证的完整性和准确性。
2.账务的处理–凭证录入后，需要进行账务的处理，包括账户的借贷记账和科目的分析归类。
房地产企业的主要账户包括现金账户、银行存款账户、应收账款、应付账款等。
–科目的分析归类应按照相关会计准则和税法规定进行，确保账务的真实性和可靠性。
3.财务报表的编制–房地产企业在每个会计期间结束后，需要编制财务报表，以反映企业的财务状况和经营成果。
主要的财务报表包括资产负债表、利润表和现金流量表。
–财务报表的编制应符合国家的相关规定和会计准则，确保报表的准确性和一致性。
相关涉税政策房地产企业的涉税处理需要符合国家的相关税收政策和法规。
下面将介绍房地产企业常见的涉税政策：1.增值税政策–房地产企业在销售房地产时，需要按照国家的增值税政策进行缴税。
根据政策规定，房地产企业的销售额应纳入增值税，但可以扣除相应的进项税额。
2.印花税政策–房地产企业在购买或者转让房地产时，需按照国家的印花税政策进行纳税。
根据政策规定，购买房地产需要缴纳印花税，并按照房屋的价值进行计算。
3.企业所得税政策–房地产企业的经营所得需要按照国家的企业所得税政策进行纳税。
税务工作人员的房产税管理与征收实操
税务工作人员的房产税管理与征收实操随着我国房地产市场的快速发展，房产税管理与征收成为税务工作人员日常工作的重要一环。
本文将从权责明确、税务登记、征收程序、税收稽查等方面，对税务工作人员的房产税管理与征收实操进行探讨。
一、权责明确房产税管理与征收是税务工作人员的职责之一，明确权责是保证工作顺利进行的基础。
税务工作人员要熟悉相关的法律法规，掌握房产税政策和制度，确保运用正确的法律知识进行管理和征收。
此外，税务工作人员还需与房地产部门和相关机构保持紧密的合作，加强信息共享，协同工作，确保房产税管理与征收工作的顺利进行。
二、税务登记房产税征收的第一步是进行税务登记，税务工作人员要认真核验纳税人提交的相关资料，包括房产证件、产权证明等。
税务工作人员需依据登记规定，进行登记簿册的填写和整理，确保登记工作的准确性和及时性。
在登记过程中，税务工作人员要保护纳税人的合法权益，妥善保管纳税人的个人信息，确保不泄露涉税信息，严格遵守税法的保密要求。
三、征收程序房产税征收程序是保证税收正常征收的关键环节，税务工作人员要按照规定的程序进行，确保征收过程的合法性和公正性。
在收到房产税的申报材料后，税务工作人员要认真核对材料的真实性和完整性，如有疑问可要求纳税人提供相关证明和资料。
在计算房产税额度时，税务工作人员要依据相关法律法规和政策规定进行，确保征收的合理性和公平性。
最后，税务工作人员应及时向纳税人发出征收通知书，并妥善保管征收记录，确保信息的准确性和完整性。
四、税收稽查税收稽查是税务工作人员的监督和检查职责，通过稽查工作，保障房产税的征收工作的合法性和规范性。
税务工作人员需要定期进行税收稽查工作，对纳税人的房产税征收情况进行核查，确保征收的准确性和规范性。
同时，税务工作人员还要加强对行政区域内房产交易信息的监控，及时发现和查处偷逃税行为，提高房产税征收的有效性和权威性。
总结起来，税务工作人员的房产税管理与征收实操重要且复杂。
房地产交易步骤及税费
房地产交易步骤及税费房屋交易税费是签订预售合同时需缴纳的税费。
印花税：税率为１‰，买卖双方各０．５‰。
公证费：费率为房款的３‰，计费前提为合同公证之时，缴纳人为买受人。
律师费：费率为房款的２．５‰－４‰，计费前提为签署房屋预售合同时，缴纳人为买受人。
接下来我为大家介绍房地产交易步骤及税费。
一、房地产交易步骤及税费１、房产交易步骤房产交易是一种专业性较强的交易，形式、种类也很多。
每种交易都需要具备不同的条件，遵守不同的程序规则及办理相关手续，房产交易也不例外。
房产交易是指房屋所有权人通过买卖、交换或其他合法方式将拥有《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。
房产交易中的二手房交易又称存量房交易。
二手房的交易方法为：买方学习后双方签订合同办理过户，立契，缴纳税费并办理产权转移过户手续，通过银行贷款打余款完成交易。
二手房交易需要的注意事项为：房屋的产权是否明晰，土地情况是否清晰，交易房屋是否在租，房屋手续是否齐全，福利房屋是否合法，物管费用是否拖欠，市政规划是否影响，单位房屋是否侵权，中介公司是否违规，合同约定是否明确等等。
２、房产交易的税费１）一手房屋交易税费：契税：买新房子要缴纳的契税为购房总价的3-5％（不同的省市自治区税率不同），普通商品住宅减半，即1.5－2.5％．维修基金：按建筑面积乘一定金额收取。
物业管理费：房屋交房后支付，具体档次费率按各地物价部门规定执行。
２）二手房的交易税费１、我国正处于计划经济向市场经济转轨的特殊时期，许多房产权利并不规范，流转的方式不同。
所以，有关税费的算法也为高档住宅和普通住宅。
２、普通住宅的卖方需交的税费和费用有：以 5.55％＊（申报价－原值）的营业税，满5年便可免去，以1％＊申报价的个人所得税，以交易面积＊（2.5－－6）的交易手续费，以（1％－－2％）＊成交价的中介佣金。
３、买方需交的税费和费用有：1.5％＊申报价（90平方下1％，大于90小于144交1.5％，大于144交3％）的契税，以评估价＊0.4％的评估费，以申报价＊0.05％的印花税，以交易面积＊（2.5－－6）的交易费用，以（1％－－2％）＊成交价的中介佣金，以及一定的权证费、它项权证费、过户费、500左右土地证费100－3000的按揭代办费。
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房地产开发全程涉税实操
第一章筹建环节税务处理
一、筹建期间的确定
筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。
这里需要注意的是，房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。
二、筹建期间费用的处理
开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。
根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。
开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。
企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
三、筹建期间企业所得税的亏损处理
企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。
企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。
第二章设立环节财税处理
一、项目公司设立
项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。
两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。
经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。
法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。
开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。
法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。
二、项目公司设立方式选择
可根据项目实际情况，新设项目公司（一般成熟的房地产公司都会采取一个项目设立一家公司的操作）
（一）优点
1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；
2.不同项目间，同类产品同期成本可避免对比；
3.可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；
4.如果不想自行开发，可按项目进行股权转让；囤地的一般都是会考虑设立独立的。
5.项目公司独立，开发失败的风险可控。
（二）缺点
1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；资质办理这是个难题。
2.品牌聚集效应不够（这点其实可以忽略不计）；
3.项目间费用分摊难以操作；
4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；
5.土地增值税清算时不能转嫁成本；
6.项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。
三、人员配备
因为计入开发间接费用的工程人员等费用，在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。
开发间接费用总额有限制，只能说是在尽量做大总额的方向去努力，这个在后面的文章当中会专门讲述。
四、建设产品设计及变更
房地产企业应按建设主管部门的规划、设计建设商品房。
商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。
变更设计这部分基本上不涉及税费的问题。
五、土地使用权出资规定
地产公司的股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；实操过程有很多公司存在用土地使用权作价入股的情况，按照土地性质的不同这里主要分为三种情况讨论：
1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；
2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；
3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。
4、一般的商住用地作价入股的情形，此种情形不受限制。
六、土地使用权出资入股涉税分析
（一）增值税
销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。
以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，属于取得“其他经济利益”的情形，应缴增值税。
（二）土地增值税
1、对于普通的商住用地，在资产入股时，大多数地方的税务部门会认定为是只涉及股权转让为没有涉及土地使用权发生转移的情形。
一般来说不会涉及土增税的缴纳问题。
2、关于房地产项目非商住用地的情形，出资入股涉及的土地增值税问题。
《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）曾规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
该文的执行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）继续延续了上述处理思路，具体条文为“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
”。