房地产开发全程涉税实操
房地产开发缴税全流程
房地产开发缴税全流程
一、引言
房地产开发是一个复杂的过程，涉及多个环节和多种税种。对于房地产开发企业来说，了解并正确执行税收法规，是保障企业合法权益、促进健康发展的重要一环。本文将详细介绍房地产开发过程中各个环节的税金计算与缴纳，帮助企业更好地管理税务事务。
二、土地取得环节税
1. 契税：根据土地取得方式（如出让、转让等）和土地性质（如住宅用地、商业用地等），计算并缴纳契税。
2. 印花税：在签订土地使用权出让或转让合同时，按照合同金额的0.05%缴纳印花税。
三、建设开发环节税
1. 城市维护建设税：以实际缴纳的增值税、消费税为计税依据，根据所在地区的不同，税率为1%-7%不等。
2. 教育费附加：以实际缴纳的增值税、消费税为计税依据，税率为3%。
3. 地方教育附加：以实际缴纳的增值税、消费税为计税依据，税率为2%。
四、预售环节税金
1. 预售款增值税：根据预售款收入计算增值税，税率为9%。
2. 印花税：在签订预售合同时，按照合同金额的0.05%缴纳印花税。
五、销售环节税金
1. 增值税：根据销售收入计算增值税，税率为9%。
2. 企业所得税：根据企业利润计算所得税，税率为25%。
3. 印花税：在签订销售合同时，按照合同金额的0.05%缴纳印花税。
六、持有环节税金
1. 房产税：对企业持有的房产按照其原值或租金收入计算房产税，税率为1.2%或12%。
2. 城镇土地使用税：根据土地使用面积和所在地区的不同，计算并缴纳城镇土地使用税。
七、其他相关税费
1. 个人所得税：对于房地产开发企业支付的员工薪酬，需代扣代缴个人所得税。
房地产行业财税实操与纳税筹划及税务检查
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国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知
为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得 低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的 预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征 的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、 充分发挥调节作用。 土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土 地增值税调控功能的关键环节。各级税务机关要克服畏难情绪，切实加强土地增 值税清算工作。要按照《土地增值税清算管理规程》的要求，结合本地实际，进 一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目， 提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。各地 税务师管理中心要配合当地税务机关加强对中介机构的管理，对清算中弄虚作假 的中介机构进行严肃惩治。
的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵 减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋 价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补 偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
【会计实务】会计实操：房地产开发成本中,预提费用的涉税处理分析
【会计实务】会计实操：房地产开发成本中，预提费
用的涉税处理分析
很多房地产开发企业，由于资金及结算等诸多问题，不少工程实际已完工但并未取得发票，而且公司已经对外开具了商品房销售发票，由于成本发票一时难以取得，计税成本可以预提吗？税前可以扣除吗？
例：某房地产企业项目开发包括4栋高层、2栋多层，并配有1栋会所，由于开发分两期进行，第一期开发4栋高层，第二期开发2栋多层和1栋会所，一期项目完工后确认开发成本，会所成本如何处理呢？
一、企业所得税的涉税处理
首先，开发成本的核算也要符合企业会计准则要求，即遵循权责发生制原则。会所做为公共配套设施为整个项目服务，因此，会所作为一个中间成本对象先进行成本归集，最终其成本应该再按照建筑面积法分摊至所有可售面积。但由于项目是两期分别完工确认成本，进行所得税汇算的，一期又未实际发生会所建造成本，那会所的成本应先按照预提金额在一、二期进行分摊，也就是一期实际发生的成本应当包含未发生的会所成本。那这里的会所可以预提吗？金额如何确定呢？所得税税前是否可以扣除呢？
政策依据一：
国税发(2009)31号文件第32条规定：除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析
《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》是一本非常值得一读的书。 无论大家是房地产企业的经营者，还是相关领域的学者，我相信大家都能从这本 书中获得不少收获。这本书的实用性、指导性和深入浅出的特点，无疑使其成为 了一本不可多得的房地产企业税务指南。
目录分析
房地产行业是一个涉及众多领域、复杂且具有高价值的行业。对于房地产企 业来说，了解和掌握全流程全税种的实务操作与案例分析是至关重要的。这不仅 有助于企业合规经营，更有助于降低税负，提升经济效益。本书将对《房地产企 业全流程全税种实务操作与案例分析》这本书的目录进行深入分析，帮助读者更 好地理解这本书的内容和结构。
这部分内容介绍了房地产企业的税务体系，包括税收制度、税种税率、税收 征管等方面的内容。还对房地产企业的税务风险进行了分析，并提出了相应的防 范措施。
这部分内容详细介绍了土地增值税的征收范围、计算方法、优惠政策以及征 收管理等方面的内容。同时，结合实际案例，对土地增值税的实务操作进行了深 入的解析。
这部分内容详细介绍了契税的征收范围、计算方法、优惠政策以及征收管理 等方面的内容。同时，结合实际案例，对契税的实务操作进行了深入的解析。
这部分内容详细介绍了所得税的征收范围、计算方法、优惠政策以及征收管 理等方面的内容。同时，结合实际案例，对所得税的实务操作进行了深入的解析。
这部分内容介绍了除土地增值税、契税和所得税以外的其他税种，包括房产 税、印花税、个人所得税等。对于每个税种，都进行了详细的实务操作和案例分 析。
司法拍卖房产涉税实操.docx
深圳市邦民财务咨询有限公司
关于拍卖房产涉及税费事宜
一、拍卖房产涉及税项
1、增值税：按照拍卖成交价扣除原价计税，税率为5%。
备注：成交价格高于或等于税务计税参考价的，以成交价格作为计税价格征税；成交价格低于税务计税参考价的，以税务计税参考价格作为计税价格征税。
2、土地增值税：按照评估价扣除原价计税，税率为5%。
3、城市维护建设税：按照应交增值税税额计税，税率为7%。
4、教育及地方教育费附加：按照应交增值税税额计税，税率为5%。
5、印花税：按照拍卖成交价计税，税率为0.05%。
6、契税：登记价格或计税价格计税，税率为3%。
7、企业所得税：目前尚未由不动产登记中心代征，竞拍人暂时无需承担。
二、拍卖房产涉及费项
1、登记费：550元/件；
2、工本费：《不动产权证书》的工本费10元；
3、公证费：按照深圳市公证处的收费标准执行（若需要）；
4、公告费：按深圳平面媒体《深圳特区报》等收费标准执行（若需要）；
5、潜在费用：可能存在工业楼宇土地增值收益。
三、拍卖房产涉税计算
假设拍卖成交价为5亿元（假设成交价格高于税务计税参考价），房产原值为1亿元，评估价按2.5亿，则竞拍人承担税负计算如下：
1、增值税：（5.00-1.00）×5%=2,000.00（万元）；
2、土地增值税：（2.50-1.00）×5%=750.00（万元）；
3、城市维护建设税：2,000.00×7%=140.00（万元）；
4、教育及地方教育费附加：2,000.00×5%=100.00（万元）；
5、印花税（买卖双方）：5.00×0.05%×2=50.00（万元）；
2024年房地产企业土地增值税清算操作实务
土地增值税是指在土地使用权转让或者出让，因土地的市场价格上涨而获得的差价所应纳税的税款。随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税的征收也日益重要。2024年，我国在土地增值税清算操作实务方面进行了一些调整，以更好地管理和征收土地增值税。
一、土地增值税税率和税基
2024年，我国对土地增值税税率和税基做出了一些调整。根据国家税务总局发布的规定，非居民个人和企事业单位的土地转让行为，土地增值税税率统一为30%；而个人出售住房的土地增值税税率为20%。此外，我国对土地增值税的计税依据也进行了调整，从土地使用权出让金改为土地转让金。
二、土地增值税清算的流程和程序
1.申报备案
房地产企业在土地转让之前，需要在土地出让合同签订后的30个工作日内，向税务机关申报并备案。申报内容包括土地出让相关材料和企业基本资料等。
2.征收决定和纳税清算
税务机关收到申报材料后，会进行审核，并对土地增值税进行征收决定。房地产企业需要根据决定内容进行纳税清算，并缴纳土地增值税款。
3.发放税务机关开具的税务票据
纳税清算完毕后，税务机关会开具相应的税务票据，发放给企业。三、存在的问题与解决方案
2024年，部分房地产企业在土地增值税清算操作实务中存在以下问题：
1.税务备案延迟
部分房地产企业在土地出让合同签订后未及时向税务机关申报备案，
导致延误纳税清算时间。解决方案是加强企业内部管理，加大对土地增值
税清算流程的重视和推进。
2.纳税清算不准确
部分企业在纳税清算过程中存在计算错误或者遗漏，导致缴纳税款不
准确。解决方案是加强对纳税清算流程的审核和核对，确保计算的准确性。
房地产开发全程税务筹划实操要点
房地产开发全程税务筹划实操要点
一、土地增值税的税收筹划
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：
1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.转让房地产有关的税金
5.其他扣除项目
（一）取得土地使用权所支付的金额
该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用（主要为契税、相关登记、过户手续费），该部分的价款通常比较固定，但以下几个方面仍有不少的税筹空间：
1.土地出让价格明显偏低时的税务筹划
通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划。从土地增值税扣除项目的角度而言，出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务详细约定在出让合同里，因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本，实际上同样达到了做大开发成本的效果。
2.红线外与目标地块相连接区域的税务筹划
在附加义务的出让合同条款设置之外，可进一步与政府在合同中约定，对出让的红线外土地也约定市政开发义务，这样在以后做税务筹划时就有更多的筹划空间与名目，如以共建、代建的方式，将成本和目标地块连接，避免后期产生争议，并进入项目开发成本处理。
3.出让金返还的税务筹划
（1）土地出让金实行先征后返的方式，可考虑改为对开发主体的总公司或其他关联公司进行奖励，理由为招商引资奖励或其他名目的奖励，这样就可以将返还的款项与原已缴纳的土地款项脱钩，在土地值税清算时亦不需要将该返还款从原土地成本中扣除，能大大降低土地增值税额，若进一步筹划，如将该返还款返给其他关联并有亏损的公司，则可进一步节约企业所得税。
房地产开发全流程涉税简析
房地产开发全流程涉税简析
我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。
一、印花税
1.企业设立阶段。企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；
2.企业拿地阶段。须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；
3.企业开发建设阶段。需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；
4.节税小提示。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：
如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；
如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；
如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
二、契税
1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；
2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；
3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。
深度地产开发全程涉税要点及案例解析
深度地产开发全程涉税要点及案例解析
一是税收检查多，房地产业已连续多年被税务机关列为年度税收专项检查的重点领域；
二是涉及税种多，房地产行业涉及的税种有10多个；【一般主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土增税、企业所得税、土地使用税、房产税、契税、工会经费等】
三是涉税风险多，在房地产开发的每个环节都存在涉税风险。【实操中，一般主要有增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、土增税、企业所得税、土地使用税、房产税、契税、工会经费等】
此外，营改增后，“金税三期” 的上线和增值税发票新系统使房地产企业涉税业务更加复杂，税收风险剧增。
一方面，“金税三期”产生的数据会成为税务稽查和纳税评估的数据来源，政府税收管理的针对性更强；
另一方面，国地税合并后对房地产业税收征管更加严密、核算更加严格。
因此，在房地产开发过程中，必须做足税收功课，及时自查，建立财税风险事前防范机制，以规避可能的涉税风险。
1项目前期可行性研究环节
房地产企业项目可行性研究环节看似没有涉税问题，其实涉税点很多，企业在自查时难以发现的问题，税务检查人员却很容易发现。
重要涉税资料：
（1）项目可行性研究报告。根据相关报告，判断相关业务的真实性及费用列支的会计处理（科目）是否正确。
（2）外出考察报告。根据报告及外出人员构成情况等，判断业务的真实性。
（3）工资清单。核对委派人员工资薪金的发放形式，以及对在两处及以上地方取得工资薪金收入的人员，个人所得税的计算是否正确。【现在的个税有个税申报系统自行计算，只要基础资料数据齐全，一
房企增值税优惠政策扫描
税政类1税政解析V
房企增值税优惠政策扫描
樊其国
在营改增新税政模式既定的情况下，房企增值税税负的
高低主要取决于自身税务管理的水平。房地产开发企业营
改增后，由于适用税收政策变化、涉税业务核算复杂，加之不
熟悉办税流程，极易导致房企税负增加。为有效解决房企营
改增税负可能增加的现实性问题，笔者系统归纳梳理了房企
可以享受的增值税优惠政策同时建议房地产企业从实操
层面的具体要求出发，密切关注主管税务机关营改增征管动
态，以提高税务遵从度，尽享营改增新税政优惠的红利。
一、不征增值税：境外销售、公共配套设施、住宅专项维修资金三项收入
第一，境外销售:销售服务，指的是境外单位或者个人向
境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。下列四种
情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
1.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境 外发生的服务。
2. 境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境 外使用的无形资产。
3. 境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境 外使用的有形动产。
4. 财政部和国家税务总局规定的其他情形。
第二，公共配套设施无偿移交:营改增后，房地产企业公
共配套设施无偿移交给政府不视同销售缴纳增值税。下列
情形视同销售服务、无形资产或者不动产：一是单位或者个
体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事
业或者以社会公众为对象的除外;二是单位或者个人向其他
单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事
业或者以社会公众为对象的除外。房地产企业将公共配套
设施移交给政府用于公益性事业的无偿行为，不视同销售，
房地产：城市更新三旧改造项目财税实操手册
城市更新/三旧改造项目财税实操手册
目录
第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例） (2)
一、城市更新/三旧改造项目类型 (2)
二、城市更新/三旧改造项目操作流程 (2)
三、城市更新/三旧改造项目各阶段实操及注意事项 (3)
四、旧城中村改造项目涉及集体资产交易流程与注意事项 (4)
第二章城市更新/三旧改造项目税务基础要点与税筹技巧 (7)
一、签订搬补协议及协议出让阶段税务基础要点 (7)
二、回迁阶段税务基础要点 (9)
三、城市更新/三旧改造项目税筹实操技巧 (14)
第三章城市更新/三旧改造项目收并购财税实操技巧 (15)
一、城市更新/三旧改造项目的收并购模式 (15)
二、收购更新/旧改项目后自行改造的税筹技巧 (15)
三、城市更新/三旧改造项目股权并购税筹技巧 (19)
四、总结 (24)
住宅用地集中供应新规以来，北京、上海、深圳、广州等22个热点城市的招拍挂拿地变得越来越难。伴随拿地形势的变化以及国务院推行城市更新等利好新政，部分房企开始逐步设立单独的城市更新集团板块，调整土地储备结构，逐步将城市更新/三旧改造拿地变为主要的拿地方式。这样的形势下，城市更新/三旧改造在未来一段时间将成为众多房企拿地的主要途径，其重要性自然不言而喻。鉴于此，本文整理了相应城市更新/三旧改造项目财税方面的相关操作经验和案例，简要分析城市更新/三旧改造项目财税方面操作实务及后续操作要点，梳理本实操手册，谨供同业人士参考。
第一章城市更新/三旧改造项目开发流程（以深圳为例）
一、城市更新/三旧改造项目类型
房地产企业全程账务处理、土地增值税清算攻略、个税筹划和融资方案全解
房地产企业全程账务处理与土地增值税清算攻略及个税筹划
课程背景：企业合理分摊成本节约税款3000万；一笔错误会计分录遭到税务稽查，这些都是我们顾问单位的真实案例。会计核算不当，稽查风险巨大，会计核算不科学，直接影响纳税的多少，会计核算精细，带来项目清盘时税收价值的最大化。
众所周知，房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，如何进行高难度的土地增值税清算？如何合理规划、科学清算，规避风险，成为每个房地产企业的关注焦点。
课程收益：在房地产不景气的大环境下，为你打开一道通往希望的大门，给房地产财务人员，企业管理者新的思维方式和思考依据。同时为房地产企业全程讲解贯穿始终，从股权设计到组织结构，再到企业内部账务处理及税筹方案，给房地产企业360度全流程财务战略，资本运营方案。
专题一房地产企业全程规范的会计核算
一、重要会计科目的会计核算及涉税风险
1.开发产品
2.投资性房地产
3.预收账款
4.应交税费
5.开发成本
6.开发间接费用
二、相关税费计税基础的确认
三、完工产品与未完工产品的会计核算及涉税风险
四、房地产企业一般计税与简易计税
五、拆迁还房的核算及涉税处理和风险
六、利息处理技巧
七、增值税21个科目的会计核算
八、材料采购中一般纳税人和小规模纳税人的择优选择
九、甲供材、清包工的择优选择
十、企业所得税申报的涉税风险
十一、增值税纳税申报
十二、成本台账的设立
专题二房地产企业土地增值税清算攻略
一、土地增值税征税范围与原则
二、土地增值税征收具体情况的界定
三、土地增值税的特点
四、土地增值税计算
五、转让房地产收入的组成与确认
房地产开发企业全流程涉税政策简明指引手册
"我国的房地产开发就像在经营税收政策的野生丛林！每一步，从抢占土地，建造凉爽的东西，到出售和租出房产，你都要躲避各种税收。
这就像一个避税球游戏！这个终极导师在这里帮助你保持领先的比赛。系好安全带，让我们潜入我国房地产税的疯狂世界！"。
进入房地产开发阶段你要做的第一件事就是买下土地，对吧？但这是个交易——有很多税费，比如土地增值税、土地使用税和印花税。
让我告诉你，它们都基于土地的价值，所以它们可以真正地提高你项
目的总成本。要知道这些税项是怎样计算，什么时候到期，这样你就
可以适当地规划你的预算和财政。哦，这里有个小提示——对某些
类型的土地使用，比如建造负担得起的住房或工业用品，有一些甜蜜
的减税和免税。一定要记住这一点！
随着建设的推进，房地产开发企业必须认真考虑增值税，公司ie税，
以及与建筑材料，劳务成本，项目管理支出有关的其他税费。财产充
公和随后出售时，对财产销售收入实行增值税，契税和个人ie税。对于拟用于租赁的房产，房地产开发企业必须熟悉适用于租赁和财产管
理费用的相关税收政策和抠除。在整个发展进程中，企业通过对这些
税收政策的全面理解和认真应用，可以有效地尽量减少纳税责任，优
化其财务业绩。
房地产行业会计账务处理流程
（上面规定详见国家税务总局公告2016年第18号 ）
增值税纳税申报表附表一的填写
增值税纳税申报表主表的填写
自动从附 表提取
（二）土地增值税
1、土地增值税预征 国家税务总局公告2016年第70号，纳税人转让房地 产的土地增值税应税收入不含增值税。 采用一般计税方法的，应税收入不含增值税销项税额； 适用简易计税方法的，应税收入不含增值税应纳税额。 为简化预征税款的计算，房地产开发企业采取预收款 方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算 土地增值税预征计征依据：
报税实操的学习
（一）增值税
小规模纳税人：简易征税（征收率5%） 一般纳税人：老项目可选择一般或简易
新项目只能一般计税
一般计税方法下税款的计算 （1）在收到预售房款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3% （2）完成销售时按照取得的全部价款和价外费用，扣 除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销项 税额。
按揭 款
开具收据 完成预售
交付房屋开交税 发票完成销售
二、房地产开发过程中涉及的税种
房产持有阶段
竣工交房实现销售 • 增值税、附加税
房产预售阶段
• 契税 • 土地增值税； • 房产税；
建设施工阶段
取地阶段
• 契税 • 耕地占用税 • 印花税
“双(多)抬头”房地产开发项目涉税问题概述【税收筹划,税务筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！“双（多）抬头”房地产开发项目涉税问题概述【税收筹划，税务筹划技
巧方案实务】
双（多）抬头房地产开发项目，是特定历史时期形成的一种特殊的房地产开发模式，目前此类项目主要集中于宝安、龙岗、坪山等原深圳特区以外地区。此类项目的房地产开发尚有许多有待明确的政策问题，在具体问题的处理上具有明显的地区性差异。本文仅为笔者学习心得，实操时还需与主管税务机关就具体问题进行沟通。
一、“双（多）抬头”房地产开发项目主要开发环节
深圳在经历1992年、2003年两次城市化过程后，理论上已完成了原村一级集体土地的国有化，由于对村集体和村民补偿不到位，实际上建成区土地暂未实现国有化。目前的双（多）抬头房地产开发项目基本属于原村一级建成区土地的开发，即土地现状仍然为集体用地。土地开发过程主要分为以下几个环节：开发协议签订→拆迁→转地（股份合作公司先取得土地使用权，单抬头）→土地使用权出让合同变更（双抬头、多抬头）→合作开发、分别核算→房产分配→再销售。
二、双（多）抬头房地产开发项目税收政策分析
营业税和增值税
根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）第十七条，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房的行为。在形式上，主要包括“以物易物”、以租易物和成立合营公司等多种形式。根据文件内容，除无形资产投资入股（共担风险）不征营业税外，其他的合作建房行为均被视为合作方资产转让行为。
根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深
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房地产开发全程涉税实操
第一章筹建环节税务处理
一、筹建期间的确定
筹建期间划分以实际生产、销售、提供劳务或其他经营行为之日为“开始生产、经营”之日至筹建期结束。
这里需要注意的是，房地产企业开始经营年度为开始计算损益年度，不是营业执照日期也不是取得第一笔经营收入日期。
二、筹建期间费用的处理
开办费包括：人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费及不计入固定资产成本的借款费用等内容。
根据《企业会计准则》中“管理费用”核算内容可知，开办费会计处理上不再作“长期待摊费用”或“递延资产”，而直接将其费用化，统一在“管理费用”科目核算，发生时直接计入“管理费用—开办费”。
开办费未明确列作长期待摊费用，企业可在开始经营之日的当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起，分期摊销，摊销年限不低于3年，一经选定，不得改变。
企业所得税汇算清缴中业务招待费标准以实际发生额60%计算，在税前扣除；企业如选择自支出发生次月起平均三年摊销筹办费的，摊销的业务招待费数额应与当年度发生的业务招待费之和的60%与当年收入5‰比较，以低者作税法允许列支数额，差额部分作纳税调增处理；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。
三、筹建期间企业所得税的亏损处理
企业自开始生产经营年度，为开始计算企业损益年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期亏损，企业可在开始经营之日当年一次性扣除，也可自支出发生月份次月起分3年摊销。
第二章设立环节财税处理
一、项目公司设立
项目公司投资人（股东）可选自然人或法人。两者对应分配环节和清算环节所得税政策不同，转股环节相关涉税政策也有很大差别。
经营净利润分配方面，自然人投资者按20%缴个人所得税。法人投资者符合居民企业之间分配股息红利免税条件的，免企业所得税。
开发过程中或注销清算环节，自然人投资者需按20%缴财产转让所得个人所得税。法人投资者需按25%缴企业所得税，但作为法人投资主体其帐面如有亏损则可按税法规定弥补亏损。
二、项目公司设立方式选择
可根据项目实际情况，新设项目公司（一般成熟的房地产公司都会采取一个项目设立一家公司的操作）
（一）优点
1.项目公司结束后，可及时注销公司，同时分散投资风险；
2.不同项目间，同类产品同期成本可避免对比；
3.可在项目公司之间对费用类企业管理性支出进行调整；
4.如果不想自行开发，可按项目进行股权转让；囤地的一般都是会考虑设立独立的。
5.项目公司独立，开发失败的风险可控。
（二）缺点
1.开发资质不能提升，不能满足开发面积持续增长，对融资产生一定影响；资质办理这是个难题。
2.品牌聚集效应不够（这点其实可以忽略不计）；
3.项目间费用分摊难以操作；
4.各项目间未分配利润数不能相互抵减、增值税进项税额不能相互抵减；
5.土地增值税清算时不能转嫁成本；
6.项目间拆借资金会产生利息收入纳税调整。
三、人员配备
因为计入开发间接费用的工程人员等费用，在土地增值税清算时可以加计扣除，因此项目公司人员配备方面可以将工程、设计、研发等与项目开发相关人员的费用尽可能计入项目，当然公司架构设计、运营须得到人力、行政配合；方案确立后，应全力推进，同时应关注税收政策变化，并及时调整应对方案。
开发间接费用总额有限制，只能说是在尽量做大总额的方向去努力，这个在后面的文章当中会专门讲述。
四、建设产品设计及变更
房地产企业应按建设主管部门的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产企业不得擅自变更规划、设计。
变更设计这部分基本上不涉及税费的问题。
五、土地使用权出资规定
地产公司的股东可用货币出资，也可用实物、知识产权、土地使用权等可用货币估价并可依法转让的非货币财产作价出资；实操过程有很多公司存在用土地使用权作价入股的情况，按照土地性质的不同这里主要分为三种情况讨论：
1.以划拨土地使用权出资的，使用人应向市、县人民政府土地管理部门申请办理土地使用权出让手续后方能作为出资；
2.城市规划区内集体所有土地应先依法征为国有土地后方能作为出资；
3.农村和城市郊区集体所有土地(除法律规定属国家所有外)应经县级人民政府登记注册，核发证明，确认所有权后方能作为出资。
4、一般的商住用地作价入股的情形，此种情形不受限制。
六、土地使用权出资入股涉税分析
（一）增值税
销售服务、无形资产或不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或不动产。以不动产为对价换取被投资企业股权，即土地使用权属发生变更，属于取得“其他经济利益”的情形，应缴增值税。
（二）土地增值税
1、对于普通的商住用地，在资产入股时，大多数地方的税务部门会认定为是只涉及股权转让为没有涉及土地使用权发生转移的情形。一般来说不会涉及土增税的缴纳问题。
2、关于房地产项目非商住用地的情形，出资入股涉及的土地增值税问题。《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）曾规定“单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。但是上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。
该文的执行期限到期后（2015年1月1日至2017年12月31日），《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57 号）继续延续了上述处理思路，具体条文为“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。五、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。”