建筑设计成本控制措施样本

第六大部分:
建筑设计成本控制措施
( 成本控制涉及多专业、多方面, 加强每个细节的管理和节省, 能够万涓滴水汇聚成河, 形成大的节省。

)
1 设计管理原则
1.0.1 〖注重方案设计〗注重方案设计阶段的成本控制工作, 方案设计对建设项目成本的控制起到决定性的作用。

1.0.2 〖提高外部沟通能力〗外部约束条件是设计的重要依据, 提高外部沟通能力是确保设计工作顺利进行的要素, 相比其内部条件显得更加难以把握, 把握的水平将直接影响项目成本和设计周期。

外部沟通能力除与业主的沟通能力之外, 还包括与行政审批部门、行政管理部门、垄断行业以及法定咨询单位沟通的能力。

1.0.3 〖提高设计组织能力〗设计组织能力决定设计工作效率, 直接影响建设项目的进度、直接成本及间接成本:
1 前提是业主方提供的设计条件不发生重大变化, 目的是设计工作不发生逆转;
2 与业主方的有效沟通, 共同维护业主单位提供的设计条件的严肃性, 是设计工作不发生逆转的保证;
3 设计组织的关键在于运作好各设计阶段、各设计子项的串联与并联, 尽可能做到无缝”接力赛跑”;
4 设计组织的方法是作好进度控制( 附线状图或柱状图) , 各专项设计在各设计阶段介入的时间及深度( 附鱼剌图) , 以及主线与附线之间
的配合。

1.0.4 〖性价比优先原则〗性价比是生产者追求的首要目标, 投入是为了产出, 生产是为了销售:
1 不作不切实际的、性价比低下的追求;
2 为追求项目特色及销售亮点, 应事前测算投入产出比。

1.0.5 〖设计控制〗设计差错控制及修改、变更控制:
1 控制设计差错数量, 列入设计考核指标;
2 设计差错应尽可能消灭在实施前;
3 设计前后阶段之间及各专业设计之间的配合、协调是减少差错、优化设计的关键;
4 事前确认修改、变更对建安造价的影响, 减少实物返工。

1.0.6 〖业主意见确认〗设计全过程各环节均以业主的书面意见为新增设计依据, 在已有设计的条件下, 该书面意见是甲、乙双方共同控制项目成本的核心内容。

2 设计前期准备
2.0.1 〖设计提前介入〗项目决策是开发项目成本控制的前提。

设计单位提前介入业主的决策过程, 参与土地投标前的预可行方案研究, 是控制开发
项目成本的有效措施:
1 密切把握业主方对项目的产品定位及技术要求, 为项目决策提供有效的技术支持;
2 及时做好信息共享与交接, 避免设计过程出现较大的分歧, 引起设计重大修改;
3 提醒业主避免严重违反规范法规的想法带入预可行方案。

2.0.2 〖资料收集完备〗资料收集的完备程度决定不可預见费的多少, 资料收集的内容包括:
1 本案的土地证明;
2 本案的相关规划, 本案有无审批的历史;
3与本项目相关的各种退距及保护距离的特定要求;
4 场地地形、朝向、风向、微气侯、景观、观景等特点;
5 左邻右舍现状及规划;
6 现状地形图, 如地形图与现状不符, 应要求业主实测;
7 地貌﹑地质影响方案设计及技术设计, 场地初勘最为重要;
8 相关的高压线﹑地下的城市管网、光纤、轨道交通等重要的城市基础设施资料;
9 上水﹑下水﹑电﹑气的源头、路径、接口及能力, 过境市政下水要慎重;
10 地下人防资料, 包括修建规划、修建状态、产权关系;
11 本案有无非常规的特殊问题。

2.0.3 〖住宅产品定位〗住宅产品定位影响销售速度及财务成本, 过多的户型定位增加系统整体的运作成本:
1 各类户型的比例及户型品质的标准;
2 户型标准的多样性及同一户型标准式样的多样性;
3 市场对建筑风格的接受程度;
4 较多采用受市场欢迎的成熟户型。

3 分期建设设计管理
3.0.1 〖分期设计管理目标〗在满足要求的前提下减少前期投入, 是分期建设的项目设计管理争取的目标:
1 总图分期应保证道路交通、消防设备用房及消防扑救的要求;
2 建筑分期应满足销售对各期户型比例的要求;
3 设备分期应满足前期验收、交房及入住的要求;
4 环境分期应协调施工组织, 并满足前期绿树成荫的要求;
5 应将样板区作为前期的首期考虑。

3.0.2 〖分期设计衔接内容〗为满足前期的验收及交付使用, 应作好相关设计内容的衔接:
1 尽可能将本期范围之外的道路、挡墙、给水、排水、供电、供气以及需改造的过境市政设施等相关的设计一并完成;
2 注意在总图中分期部位的可实施性, 衔接好各期的道路、人行道标高及建筑室外地坪标高, 特别要考虑排水分期的可能;
3 注意在总图中临时施工道路的安排;
4 考虑分期建设对设备用房布置的影响, 保证前期建设验收及交付使用的需要。

4 总图设计
4.1 地质与总图设计
4.1.1 〖场地初勘〗应在方案设计之前进行场地初勘, 掌握持力层等地
质状态, 作为总图布置的重要依据。

4.1.2 〖总图布置〗利用场地的现有资源, 结合不同的地质条件, 如较好的地质、较差的地质、回填、冲沟等状态, 综合考虑建筑布置及基础方式:
1 避免在地质条件不适合的位置布置建筑;
2 综合考虑高﹑低层建筑及地下车库布置的经济性;
3 降低基础总造价;
4 提高地下建筑利用率。

4.2 地形与总图设计
4.2.1 〖朝向与风向〗建筑布局应尽可能考虑朝向、日照要求, 应作风向模拟分析来确定建筑布置。

4.2.2 〖挡土墙〗地形变化较大的场地, 对各种挡土墙形式、高度进行分类、分级, 应尽可能优先采用放坡绿地或逐级退台的方式, 避免采用高大的挡土墙, 以降底成本。

4.2.3 〖土方平衡〗结合场地地形特点, 应尽可能做到土石方挖填平衡:
1 挖方应计算地下建筑部分;
2 填方应考虑松散系数;
3 平场开挖与建筑地下部分开挖应力争一次完成。

4.2.4 〖竖向设计比较〗小区场地高差明显时, 应作竖向设计比较进行经济分
析。

地质初勘反映持力层等地质状态变化大的项目, 应多作包含持力层状态的剖面进行竖向设计比较, 以准确把握基础状态。

4.2.5 〖建筑标高〗场地设计应与周边规划道路、场地相衔接, 结合现状高差及地质状况, 合理确定建筑布置及正负零标高, 避免深挖、高切及深基。

4.2.6 〖小区车行道路〗在满足车行交通、消防车行、车库出入等功能要求的前提下, 控制道路长度。

4.2.7 〖车库出入口〗合理选择地下车库出入口位置, 尽量避免地面出现大致量的旋转车道。

4.3 设备专业总图设计
4.3.1 〖总图布置的原则〗综合考虑建筑布置、负荷分布、外部接口、地形地貌、环境景观以及分期实施等因素, 合理确定设备专业的负荷中心、管线管廊及构筑物总图布置。

4.3.2 〖给排水总图布置〗综合考虑给排水专业给水管、消防给水管、污水管、雨水管等管线管廊, 以及污水处理池, 隔油池等构筑物在总图的平面和竖向的布置:
1 场地竖向设计及小区道路设计, 充分考虑雨、污排水的排向及经济合理性, 避免高差大的跌排水井;
2 最大限度的利用外部管网资源, 充分利用市政给水水压供水, 合理利用市政雨、污管道高程, 重力流排水;
3 要能解决好室内外各类管道的合理连接, 特别解决好重力流的排水管道的合理连接。

4.3.3 〖雨水回用〗尽可能利用雨水收集技术, 作雨水回用设计。

4.3.4〖电气设备用房总图布置〗开闭所、变配电所、柴油发电机房的总图布置:
1 主要电气设备房( 开闭所、变配电所、柴油发电机房等) 的点位尽量靠近各自的负荷中心, 并应满足供电半径的要求, 尽量不设置在最下面一层, 並应避开上一层的卫生间、厨房、水泵房等房间;
2 柴油发电机房尽量靠近变配电所, 且临贴建筑的外墙布置;
3 冷水机房应尽量靠近为其空调主机供电的变配电所;
4 大型小区及城市综合体电气设备房的位置及数量应考虑工程分期、物业管理、业态撤分的需要, 在一期工程内设置必要的电气设备房确保一期工程经过各种验收、使用。

4.3.5〖电气管网总图布置〗优化强电、弱电管网走向, 合理布局。

4.4 环境总图设计
4.4.1 〖景观设计介入〗景观设计应在方案设计进行中介入。

4.4.2 〖环境性价比〗单位销售面积的环境成本特别是绿化投入的性价比极高, 建筑方案设计应引导景观方案设计:
1 建筑方案所形成的环境空间应有利于景观方案设计的再创造;
2 场地坡度较大的项目, 顺势而为解决各种开发需求, 是建筑、环境设计布局的原则;
3 建筑布置应尽可能保护原生态, 有利于营造出有生态特色的小区环境;
4 小区环境设计最迟应在小区方案设计后期介入。

4.4.3 〖绿地率〗绿地率必须大于”设计条件”所要求的比例, 但不宜。