房地产经营负责人培训 第六讲 房地产市场分析与项目策划
房地产营销职业经理人培训
房地产营销职业经理人培训•房地产营销概述•房地产营销策略与技巧•房地产销售技巧与实务•房地产广告策划与推广目•房地产网络营销与社交媒体应用•团队建设与管理能力提升录01房地产营销概述1 2 3当前房地产市场的发展状况、主要特点以及面临的挑战。
房地产市场现状分析未来房地产市场的发展趋势、机遇以及潜在风险。
房地产市场趋势预测政府政策对房地产市场的调控措施及效果评估。
政策环境对房地产市场的影响房地产市场现状及趋势03房地产营销与其他营销领域的异同比较房地产营销与其他行业营销的共性和差异，突出房地产营销的特点。
01房地产营销的定义阐述房地产营销的基本概念、目的和核心任务。
02房地产营销的重要性分析房地产营销在项目开发过程中的关键作用，以及对项目成败的影响。
房地产营销的定义与重要性房地产营销职业经理人的角色与职责角色定位明确房地产营销职业经理人在项目团队中的角色和地位，以及与其他团队成员的协作关系。
主要职责详细阐述房地产营销职业经理人的主要职责，包括市场调研、营销策略制定、广告推广、客户关系管理等。
能力要求分析成为一名优秀的房地产营销职业经理人所需要具备的专业知识、技能和素质。
02房地产营销策略与技巧深入了解房地产市场趋势、竞争对手情况，为项目定位提供决策依据。
市场调研与分析目标客户群体划分客户需求分析根据项目特点，细分目标客户群体，明确营销对象。
挖掘目标客户的购房需求、支付能力和购房偏好，为产品设计和营销策略提供依据。
030201市场定位与目标客户分析结合市场需求和客户分析，制定符合项目定位的产品规划和设计方案。
产品规划与设计通过产品创新、设计优化等手段，打造项目独特卖点，实现与竞争对手的差异化。
差异化竞争策略注重产品质量和细节打造，提升项目整体品质和客户满意度。
产品品质提升产品策略与差异化竞争根据项目定位、产品特点和市场需求，制定合理的价格策略。
价格策略制定运用成本导向、竞争导向和顾客导向等定价方法，确定项目各产品的具体价格。
房地产策划基础知识培训
房地产策划基础知识培训1.概述房地产策划是指在房地产开发过程中，通过各种手段和方法，对项目进行规划、设计、策略制定等工作，以保证项目的顺利开发和成功运营。
本文将介绍房地产策划的基础知识，包括策划的定义、目标、原则等方面内容。
2.房地产策划的定义房地产策划是指在房地产项目开发前，进行详细规划和设计，确定项目的目标、定位、规模以及开发、销售等策略，以保证项目的顺利进行和成功运营。
房地产策划涉及的内容很广泛，包括土地规划、建筑设计、市场分析、项目定位等多个方面。
3.房地产策划的目标房地产策划的目标是通过合理规划和设计，满足市场需求，提高项目的价值和竞争力，实现可持续发展。
具体而言，房地产策划的目标包括以下几个方面：3.1 提高项目的市场竞争力房地产策划的一个重要目标是提高项目的市场竞争力。
通过市场分析和调研，了解目标客户的需求和偏好，确定项目的定位和产品特点，以吸引更多的购房者或租户。
3.2 保证项目的可行性和稳定收益房地产策划需要进行详细的市场分析和经济评估，确保项目的可行性和稳定收益。
通过分析项目所处的市场环境和竞争情况，确定合理的房价、租金和销售策略，以保证项目的盈利能力。
3.3 提高项目的品牌价值房地产策划还需要注重提高项目的品牌价值。
通过精心设计和规划，营造出与众不同的项目形象和特色，提高项目的知名度和美誉度，以吸引更多的购房者或租户。
4.房地产策划的原则房地产策划需要遵循一些基本原则，以保证项目的成功开发和运营。
以下是房地产策划的一些原则：4.1 可持续发展原则房地产策划应符合可持续发展原则，注重生态环境保护和资源节约利用。
在项目规划和设计过程中，要充分考虑生态环境的保护和可持续利用。
4.2 合理定位原则房地产策划需要根据市场需求和竞争情况，确定合理的项目定位。
项目的定位要与目标客户的需求相匹配，避免过高或过低的定位。
4.3 综合平衡原则房地产策划需要综合考虑项目的各个方面，包括规划、设计、经济等，要求各个方面均衡发展，相互统一。
房地产市场发展培训课件
房地产市场发展培训课件1. 引言房地产市场是一个关键的经济领域，它直接影响着全球经济的发展和人们的生活。
本培训课件旨在帮助学员深入了解房地产市场的发展与运作机制，提高他们在该领域的专业素养和技能。
2. 市场概述房地产市场是指以土地和房屋为交易对象的市场。
它不仅涉及住宅市场，还包括商业地产、农地、工业地产等。
本章将介绍房地产市场的概述，包括市场规模、市场主体、交易流程等。
2.1 市场规模房地产市场的规模庞大，它涵盖了大量的资金、资源和人口。
了解市场规模有助于我们把握市场动态和投资机会。
2.2 市场主体房地产市场的主体包括开发商、投资者、买家、卖家、中介机构等。
不同主体在市场中扮演着不同的角色和功能。
2.3 交易流程了解房地产交易的流程对于参与市场的人员非常重要。
本节将介绍房地产交易的一般流程，包括市场调研、项目策划、开发与销售等阶段。
3. 政策环境与市场监管房地产市场受到政策环境和市场监管的影响。
政府的政策和规定对市场的发展和调控起着重要作用。
本章将介绍房地产市场的政策环境和市场监管体制。
3.1 政府政策政府通过制定各种政策来引导和规范房地产市场的发展。
包括土地政策、住房政策、贷款政策等。
3.2 市场监管市场监管是保障房地产市场秩序和公平竞争的重要手段。
本节将介绍市场监管机构的职责和作用，以及市场监管的主要措施。
城市化是当前世界房地产市场发展的重要趋势。
城市化进程对土地资源的开发和利用提出了新的要求和挑战。
本章将探讨城市化与土地资源开发的关系与发展趋势。
4.1 城市化趋势城市化是人口、资金和产业向城市集聚的过程。
本节将介绍城市化的特点和发展趋势，以及它对房地产市场的影响。
土地资源是房地产市场的重要生产要素。
本节将介绍土地资源的开发与利用方式，包括土地供应、土地规划、土地开发等。
5. 住宅市场发展与投资机会住宅市场是房地产市场的重要组成部分，也是投资者最关注的领域之一。
本章将介绍住宅市场的发展与投资机会。
房地产经营计划培训
房地产经营计划培训第一章：房地产行业概况1.1 房地产行业发展历程房地产行业是国民经济的重要组成部分，是国家宏观调控的重点领域之一。
历史上，我国的房地产行业经历了多次起伏，从最初的计划经济时期到改革开放以来的快速发展，再到如今的规范管理，我国的房地产行业一直在不断发展，取得了显著的成就。
1.2 房地产行业发展趋势当前，我国的房地产行业正处于转型升级的关键时期，政府出台了一系列政策措施来规范和促进房地产市场的稳健发展，房地产企业也在不断进行创新，努力适应市场需求，提高自身的竞争力。
第二章：房地产经营计划2.1 市场定位在房地产行业中，市场定位是非常重要的一环，它决定了企业的发展方向和目标客户群。
企业在制定经营计划的时候，需要对市场进行充分的调研和分析，找准自己的定位，确定自己要做的产品和服务，以及目标客户群体。
2.2 经营目标制定明确的经营目标是企业经营计划的重要组成部分。
企业需要根据自身的实际情况以及市场需求制定合理的经营目标，这些目标可以是业绩目标、市场占有率目标、客户满意度目标等，明确的经营目标可以提高企业的执行力和凝聚力。
2.3 资金计划资金是企业发展的重要保障，房地产企业需要根据经营计划制定资金计划，包括资金来源、资金运营、资金使用等。
合理的资金计划可以确保企业的正常运营和稳健发展。
2.4 营销策略营销策略是企业推动销售的有效手段，房地产企业要根据自身的产品和市场情况制定合适的营销策略，包括产品定位、价格策略、推广渠道、宣传手段等，提高企业的市场竞争力和品牌知名度。
第三章：房地产经营管理3.1 人才管理人才是企业的核心竞争力，房地产企业需要注重人才的引进、培养和管理，建立健全的人才激励机制和绩效考核制度，确保企业有足够的人才储备和团队凝聚力。
3.2 项目管理房地产项目管理是房地产企业的核心业务，企业需要建立完善的项目管理体系，包括项目规划、项目开发、项目营销、项目运营等环节，确保项目的质量和进度。
房地产市场培训课件
房地产市场培训课件一、课程介绍1.1 课程目标本课程旨在提供房地产市场相关知识和技能的培训，使学员能够全面了解房地产市场的运作机制，掌握市场分析和投资决策的方法，为其在房地产行业的职业发展提供有力支持。
1.2 适用对象本课程适用于对房地产市场感兴趣或从事房地产行业的从业人员，包括但不限于房产经纪人、房地产开发商、物业管理人员等。
二、课程大纲2.1 模块一：房地产市场概述2.1.1 房地产市场定义与分类•什么是房地产市场？•房地产市场的分类及特点2.1.2 房地产市场运作机制•房地产市场的供需关系•房地产市场的价格形成机制•房地产市场的交易流程2.2 模块二：房地产市场分析2.2.1 市场调研与数据收集•房地产市场信息的来源•市场调研和数据分析的方法2.2.2 房地产市场的主要指标•房价指数•成交量指标•供需关系指标2.3 模块三：房地产投资分析2.3.1 房地产投资的基本概念•房地产投资的定义•房地产投资的特点2.3.2 房地产投资的风险与收益•房地产投资的风险因素•房地产投资的收益方式2.3.3 房地产投资决策模型•投资回报率（ROI）计算•现金流量分析•敏感性分析2.4 模块四：房地产市场政策与法规2.4.1 房地产市场的政策环境•政府调控房地产市场的目的和手段•房地产市场政策的影响与预测2.4.2 房地产市场的法律法规•房地产交易合同法律法规•住房租赁法律法规本课程采用理论与实践相结合的学习方法，通过理论讲解、案例分析、模拟演练等形式，帮助学员深入理解房地产市场的运作机制，并提升其分析和决策能力。
四、考核方式学员需完成课程期末考试并取得合格分数方可获得课程证书。
相关学习资源将在课程开课前提供给学员，包括课程讲义、案例分析资料等。
六、常见问题解答1.本课程是否需要提前准备？•无需提前准备，适合对房地产市场感兴趣或从事房地产行业的初学者。
2.学习本课程后是否能直接从事房地产行业工作？•本课程为学员提供了房地产市场相关的知识和技能，但能否直接从事房地产行业工作还需根据学员的实际能力和机会。
房地产经营与开发第06章
房地产经营与开发第06章1. 引言本章将介绍房地产经营与开发的第六章内容。
本章将重点讨论房地产经营与开发中的市场分析和风险管理。
在房地产经营与开发中，市场分析和风险管理是非常重要的环节，直接影响项目的成功与否。
本章将介绍市场分析和风险管理的基本概念、方法和工具，并以实际案例进行说明。
通过本章的学习，读者将能够掌握房地产经营与开发中的市场分析和风险管理技巧，提高项目的成功率。
2. 市场分析2.1 市场分析的概念市场分析是指对房地产市场进行全面、系统、科学地调查研究，获取有关市场规模、供求关系、竞争状况、客户需求等信息的过程。
市场分析的目的是为了了解市场潜力、分析市场需求，为房地产项目的经营与开发提供依据和决策支持。
市场分析的内容主要包括以下几个方面： - 市场规模：通过统计数据和实地调研，了解市场的规模，包括市场容量、增长速度等指标。
- 供求关系：分析市场中的供给和需求情况，包括供应量、需求量、供需平衡等指标。
- 竞争状况：调查竞争对手的数量、规模、产品定位、市场份额等信息。
- 客户需求：了解目标客户的需求特点、购买力、消费习惯等，以便为客户提供满足其需求的产品和服务。
2.2 市场分析的方法和工具市场分析可以通过多种方法和工具进行，常用的方法和工具包括以下几种： - 统计分析：利用统计数据和指标对市场进行分析，如市场规模、增长率等统计数据。
- 实地调研：通过走访、问卷调查等方式，获取真实的市场信息。
- 市场调研报告：阅读相关的市场调研报告，了解市场的情况和趋势。
- SWOT分析：对市场的优势、劣势、机会和威胁进行分析，了解市场的竞争力和潜在风险。
- PEST分析：对市场的政治、经济、社会和技术环境进行分析，了解市场的宏观环境。
- 竞争对手分析：对竞争对手的产品、价格、营销策略等进行分析，了解竞争对手的强弱势。
3. 风险管理3.1 风险管理的概念风险管理是指对房地产经营与开发过程中的各种风险进行识别、评估、控制和应对的过程。
房地产前期策划专题培训
房地产前期策划专题培训房地产开发是一个复杂而又具有挑战性的行业，需要经验丰富的团队和专业知识来做出明智的决策。
在房地产前期策划中，我们需要了解市场需求、规划设计、运营管理等诸多方面的知识，同时也需要了解政策法规、市场营销、风险控制等方面的要点。
在这样一个庞杂的知识体系中，对于新人来说，系统的培训将非常重要。
本篇文章将围绕房地产前期策划专题开展培训，为新人提供一个全面的知识体系，以帮助他们更好地适应这一行业。
一、市场需求分析市场需求是房地产开发的基础，只有了解市场需求才能对项目做出正确的定位和规划。
在市场需求分析方面，我们需要了解当地的经济发展状况、人口结构、消费水平、职住比等多方面的因素。
在培训中，我们需要传授如何进行市场调研、如何分析市场数据、如何预测市场走势等方面的知识，让新人在实际操作中更加得心应手。
二、规划设计规划设计是房地产开发的核心，只有合理的规划设计才能确保项目的长期可持续发展。
在规划设计方面的培训中，我们需要传授项目规划的基本原则、土地规划的要点、建筑设计的技巧等知识，让新人在规划设计中能够灵活运用这些知识，做出符合市场需求的规划方案。
三、政策法规在房地产开发中，政策法规是一个不可忽视的方面，各地区的政策法规都有所不同，需要我们不断学习和更新。
在政策法规方面的培训中，我们需要传授当地的房地产政策法规、资金政策、土地政策等方面的知识，帮助新人更好地理解这些政策法规，从而在项目开发中不会出现纰漏。
四、市场营销市场营销是房地产开发的关键环节，只有好的市场营销策略才能吸引更多的客户。
在市场营销方面的培训中，我们需要传授如何定位目标客户群体、如何开展市场推广、如何制定销售策略等方面的知识，让新人能够在市场营销中有优异的表现。
五、风险控制房地产开发是一个风险较大的行业，在项目开发过程中有着各种各样的风险需要我们控制。
在风险控制方面的培训中，我们需要传授如何分析风险、如何制定风险控制策略、如何应对不同的风险等知识，让新人在项目开发中能够及时应对各种风险。
房地产市场运作培训讲义
房地产市场运作培训讲义1. 引言房地产市场是一个复杂而庞大的市场，拥有许多参与方和复杂的交易环节。
对于房地产从业人员来说，了解房地产市场的运作机制和相关政策非常重要。
本文档将介绍房地产市场的运作原理和相关要点，帮助读者更好地理解和应对房地产市场的挑战。
2. 房地产市场的基本概念2.1 房地产市场的定义房地产市场是指由买方和卖方交易房地产物业的市场。
它包括住宅、商业、工业和土地等不同类型的房地产交易。
2.2 房地产市场的参与方房地产市场的参与方主要包括购房者、卖房者、开发商、中介机构、政府等。
购房者是指寻求购买房地产的个人或企业，卖房者是指有意出售房地产物业的个人或企业。
开发商是指购买土地并进行房屋开发的企业。
中介机构是指帮助房地产交易的中介机构，如房地产经纪人、房地产评估师等。
政府是房地产市场的监管者和制定者，负责制定相关政策和法规。
2.3 房地产市场的交易环节房地产市场的交易环节分为多个步骤，包括需求预测、土地供应、房屋开发、销售推广、购房者意向确认、贷款融资、交付物业等。
这些环节相互关联，构成了完整的房地产交易过程。
3. 房地产市场的运作机制3.1 需求与供应的关系房地产市场的供求关系决定了房价的涨跌。
当需求超过供应时，房价上涨；当供应超过需求时，房价下跌。
因此，了解市场的供求情况对于判断房价走势和投资房地产非常重要。
3.2 政府政策的影响政府在房地产市场中扮演重要角色，通过制定相关政策和法规来影响市场运作。
政府的政策可以促进房地产市场的发展，也可以对市场进行调控。
了解政府政策对于房地产从业人员来说至关重要，可以帮助他们做出正确的决策。
3.3 金融机构的作用金融机构在房地产市场中提供融资服务，为购房者提供贷款和抵押服务，为开发商提供项目融资。
了解金融机构的作用和相关贷款政策可以帮助购房者和开发商更好地进行房地产交易。
3.4 房地产中介的职责房地产中介机构扮演着信息传递和交易撮合的角色。
他们负责收集和整理市场信息，帮助买卖双方找到合适的房地产物业并完成交易。
房地产公司市场定位分析员工营销策略知识培训学习PPT模板课件
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竞争策略
营销理论上主要有四种营销竞争策略： 1、直接与竞争对手竞争；这种策略主要适用于具备 较强的竞争实力的企业，行业中企业实力相当或企业 实力上略占优势的情况，对于企业的要求当然也很高； 2、使竞争对手难以反击；即采用一些措施、手段是 竞争对手还来不及做出反应就处于失败或被动、劣势 的地位，对于企业的策略，创新性，技术性等要求都 很高，现实中可行性也有待考虑；
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《房地产市场分析》课程教案
《房地产市场分析》课程教案课程名称：房地产市场分析一、课程简介本课程旨在通过对房地产市场的全面分析，使学生了解房地产市场的基本概念、运作机制、影响因素以及市场趋势，并培养学生的分析和预测能力，为未来的房地产相关工作打下坚实的基础。
二、教学目标1. 培养学生对房地产市场的敏锐观察能力。
2. 掌握房地产市场相关的基本概念和运作机制。
3. 理解并分析房地产市场的影响因素。
4. 掌握房地产市场趋势预测的方法和技巧。
三、教学内容1. 房地产市场概述- 房地产市场的定义及特点- 房地产市场的分类- 房地产市场的主体和角色2. 房地产市场运作机制- 房地产供需关系- 房地产价格形成机制- 房地产市场的交易流程3. 影响房地产市场的因素- 宏观经济因素- 政策法规因素- 土地供应与管理因素- 资金市场因素- 房地产企业因素- 需求与购房者因素4. 房地产市场趋势分析- 房地产市场周期理论- 基本面分析法- 技术分析法- 未来房地产市场的趋势预测四、教学方法1. 理论讲授：结合案例和数据，对房地产市场的相关理论进行讲解。
2. 分组讨论：学生分组，针对实际案例进行讨论分析，提高学生的分析能力和团队协作能力。
3. 案例分析：选取具有代表性的房地产案例进行深入分析，让学生更好地理解市场运作机制和影响因素。
4. 实地考察：组织学生到房地产开发项目或房地产公司进行实地考察，加深对行业的了解。
五、教学评估1. 平时表现：包括课堂参与、作业完成情况等。
2. 小组讨论：对小组讨论的质量和成果进行评估。
3. 个人报告：要求学生选择一个具体的房地产项目进行分析，并进行个人报告。
4. 期末考试：对学生对整个课程内容的掌握情况进行综合考核。
六、教学资源1. 教材：根据本课程的教学目标和内容编写的专业教材。
2. 案例材料：选取相关的房地产案例和数据进行分析和讨论。
3. 多媒体设备：用于教学课件展示和实例说明。
七、教学时序安排本课程共分为16周，按照以下安排进行教学：1-2周：房地产市场概述3-4周：房地产市场运作机制5-8周：影响房地产市场的因素9-12周：房地产市场趋势分析13-14周：案例分析和实地考察15-16周：复习与总结八、总结通过本课程的学习，学生将全面了解和掌握房地产市场的运作机制和影响因素，并具备分析和预测市场趋势的能力。
2024房地产培训ppt课件完整版
2024房地产培训ppt课件完整版•房地产市场概述与发展趋势•房地产项目策划与定位•房地产营销策略与技巧•房地产投资分析与风险管理目•绿色建筑与可持续发展在房地产行业应用•物业管理服务提升与品牌建设录房地产市场概述与发01展趋势中国房地产市场已经成为全球最大的房地产市场之一，涉及住宅、商业、工业等多个领域。
市场规模庞大地域差异明显多元化发展趋势不同城市、不同地区的房地产市场存在明显的差异，包括供需关系、价格水平、政策调控等方面。
随着消费者需求的变化和市场竞争的加剧，房地产市场正朝着多元化、个性化的方向发展。
030201房地产市场现状及特点政府通过实施限购和限贷政策，控制投资投机炒房，稳定市场秩序。
限购限贷政策土地供应是房地产市场的基础，政府的土地供应政策直接影响房地产市场的供求关系和价格水平。
土地供应政策政府通过调整房产税、土地增值税等税收政策，调节房地产市场的发展速度和方向。
税收政策政策法规对房地产市场影响随着科技的进步和互联网的普及，房地产市场将更加注重智能化发展，包括智能家居、智慧社区等方面。
智能化发展环保意识的提高将推动房地产市场向绿色化方向发展，包括绿色建筑、绿色材料等方面。
绿色化发展共享经济模式将逐渐渗透到房地产市场中，包括共享住房、共享办公等方面。
共享化发展消费者需求的多样化和个性化将推动房地产市场向更加个性化、定制化的方向发展。
个性化发展未来发展趋势预测房地产项目策划与定02位项目前期策划工作流程确定项目的投资目标、市场定位、产品规划等关键要素。
根据项目需求，组建具备专业知识和经验的策划团队。
收集项目所在区域的市场、政策、竞争对手等信息，为项目策划提供数据支持。
根据项目目标，制定详细的项目计划和时间表。
明确项目目标组建项目团队市场调研制定项目计划采用问卷调查、访谈、观察等方法收集市场信息。
市场调研方法运用统计分析、趋势分析、竞争分析等方法对收集的数据进行处理和分析。
数据分析方法基于历史数据和市场趋势，运用预测模型对项目所在市场进行预测。
(完整版)房地产销售培训内容
将调研结果以图表、报告等形式呈现，便于 理解和分析，为决策提供支持。
竞争对手分析与应对策略
1 2
识别竞争对手 通过市场调研和公开信息，识别主要竞争对手， 了解其产品、服务、市场份额等情况。
竞争对手分析 对竞争对手进行深入分析，包括其产品特点、优 劣势、营销策略、客户关系等方面。
3
制定应对策略
根据竞争对手分析结果，制定相应的应对策略， 如优化产品功能、调整定价策略、加强营销推广 等。
05
市场调研与竞争分析
市场调研方法与技巧
确定调研目标
设计调研方案
明确调研目的和需求，聚焦关键问题，为后 续数据收集和分析提供方向。
选择合适的调研方法（如问卷调查、访谈、 观察等），确定样本规模和选取标准，制定 详细的调研计划。
数据收集与处理
调研结果呈现
通过在线问卷、电话访问、实地访谈等方式 收集数据，对数据进行清洗、整理和分析， 提取有用信息。
详细记录客户的投诉内容和相关信息。
制定解决方案
根据分析结果，制定相应的解决方案和措施。
分析投诉原因
对投诉进行分析，找出问题的根本原因。
及时跟进处理
与客户保持沟通，及时反馈处理进展和结果， 确保客户满意。
04
个人素质提升与团队建设
销售人员职业素质培养
专业知识储备
深入了解房地产市场动态、政策 法规、产品特点等，提升专业度。
客户满意度提升策略
提高产品质量
确保所销售的房产质量过硬，减 少客户投诉和纠纷。
优化销售流程
简化销售流程，提高交易效率， 让客户感到便捷和高效。
提供个性化服务
根据客户需求和偏好，提供个性 化的服务和解决方案。
加强售后服务
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- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2)市场需求的特点 2)市场需求的特点
• 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条 房地产是人类生存、享受、 是一种基本需求， 件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广 泛性； 泛性； • 与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房 与市场供给的非同质性相吻合， 地产时通常有不同的目的和设想， 地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具 有您样性； 有您样性；
针对某一物业类型， 针对某一物业类型，分析其市场内部 不同档次物业的供求关系； 不同档次物业的供求关系；并从市场发 展的实际情况出发，判别供给档次和需 展的实际情况出发， 求水平之间是否处于错位的状态。 求水平之间是否处于错位的状态。
• 呼市普通住宅市场 • 天津高档住宅市场
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5）投资结构
根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式， 根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式， 分析不同投资方式的适用空间， 分析不同投资方பைடு நூலகம்的适用空间，以及彼此之间的动态 协调关系。 协调关系。 • 自住市场 • 投资市场 • 投机市场
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4）市场价格的特点
• 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处 房地产商品的不可移动性， 的地理位置关系极大； 的地理位置关系极大； • 由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和经 由于人口的不断增长、 济社会的不断发展， 济社会的不断发展，房地产价格购体呈向上波动的 趋势； 趋势； • 房地产价格是在长期考虑下而个别形成的，交易主 房地产价格是在长期考虑下而个别形成的， 体的因素对价格的影响较大。 体的因素对价格的影响较大。
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（1)经济周期定义 1)经济周期定义
• 美国著名经济学家密切尔(W.C.Mitchell)和伯 美国著名经济学家密切尔(W.C.Mitchell)和伯 (W.C.Mitchell) 恩斯(A.F.Burns) 1946年 (A.F.Burns)， 恩斯(A.F.Burns)，1946年 • “经济周期是在购体经济活动的波动形态 • 一个周期包含、扩张、衰退、收缩和复苏,后 一个周期包含、扩张、衰退、收缩和复苏, 者又与下一个周期的扩张阶段相结合。 者又与下一个周期的扩张阶段相结合。”
3
6.1房地产市场特性 .1房地产市场特性
• 6.1.1房地产市场结构 .1.1房地产市场结构 • 6.1.2房地产市场的特性 .1.2房地产市场的特性
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6.1.1房地产市场结构 .1.1房地产市场结构 （1）房地产市场概念 ）
•
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、 房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、 抵押、 抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径 和形式。 和形式。
6
3）产品结构： 产品结构：
考查房地产市场中住宅、 考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用 房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析 房等不同物业类型之间的投资比例关系， 其产品结构布局的合理程度。 其产品结构布局的合理程度。 • 呼市写字楼市场 • 呼市商业房地产 • 呼市住宅市场
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4）供求结构： 供求结构：
• 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、 格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。 资金、运行机制等因素构成的一个系统。 • 房地产市场是交易的购和
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（2）房地产市场结构 ） 1）购量结构
衡。
•
从房地产市场整体出发， 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的 数量结构关系， 数量结构关系，考察房地产供求之间的购量差异与平
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（4）房地产市场的自然周期
•
不论供给是短缺还是过剩， 不论供给是短缺还是过剩，需求是超过还是 少于现存的供给数量， 少于现存的供给数量，市场机制的作用购能在 市场周期运动中找到一个供需求平衡点。 市场周期运动中找到一个供需求平衡点。
• 从历史您个周期变化的资料中计您出的长期平 均空置率(又称合理空置率或结构空置率) 均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就 是房地产市场自然周期牛的平衡点。 是房地产市场自然周期牛的平衡点。 • 从供需相互作用的特性出发，房地产市场自然 从供需相互作用的特性出发， 周期可分为四个阶段。 周期可分为四个阶段。
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6.2.2房地产市场中的泡沫与过热 6.2.2房地产市场中的泡沫与过热
（1）房地产泡沫定义
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房 地产市场价格与使用价值严重背离， 地产市场价格与使用价值严重背离，脱离如实 际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地 产泡沫是一种价格现象， 产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因 素，特别是投机性因素作用的结如。 特别是投机性因素作用的结如。
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（4）房地产市场的自然周期
第二阶段： 第二阶段： (增长超过如平衡点)，需求继续以一定的 增长超过如平衡点) 速度增长，形成如对额外房屋空间的需求。 速度增长，形成如对额外房屋空间的需求。由 于空置率降到如合理空置率以下， 于空置率降到如合理空置率以下，表明市场上 的供给吃紧，租金开始迅速上涨， 的供给吃紧，租金开始迅速上涨，直至达到一 个令开发商觉得开始建设新项目有利可图的水 在这个阶段，如如能获得项目融资， 平。在这个阶段，如如能获得项目融资，会有 一些开发商开始进行新项目的开发。 一些开发商开始进行新项目的开发。
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（4） 房地产市场的自然周期
第三阶段： 第三阶段： 始于供求转折点，此时， 始于供求转折点，此时，供给增长速 度高于需求增长速度， 度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近 合理空置率水平。 合理空置率水平。由于在该过程中不存在过剩 供给，新竣工的项目在市场上竞争租客; 供给，新竣工的项目在市场上竞争租客;租金 上涨趋势减缓甚至停止。 上涨趋势减缓甚至停止。当市场参与者最终认 识到市场开始转向时， 识到市场开始转向时，新开工的开发建设项目 将会减少甚至停止。 将会减少甚至停止。但竣工项目的大量增加所 导致的供给高速增长， 导致的供给高速增长，推动市场进入自然周期 运动的第四阶段。 运动的第四阶段。
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（2） 房地产市场的特性
1)市场供给的特点
• 供给区域性
• 供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供 供给在短期内很难有较大的增减， 给在短期缺乏弹性； 给在短期缺乏弹性； • 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异， 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异， 市场供给具有非同质性； 市场供给具有非同质性； • 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产 由于土地的有限性、不可再生性， 投资规模巨大， 投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断 性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不 10 充分、不广泛。 充分、不广泛。
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6.2 房地产市场的运行规律
6.2.1房地产市场的周期循环 6.2.1房地产市场的周期循环 • 从一个较长的历史时期来看，社会经济的发展 从一个较长的历史时期来看， 体现为周期性的运动。 体现为周期性的运动。 • 经济的发展带动或产生如对商业、居住和服务 经济的发展带动或产生如对商业、 设施的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。 设施的空间需求，从而带来房地产市场的兴起。 • 因此房地产业的发展也存在周期循环特性。 因此房地产业的发展也存在周期循环特性。
政策干预强
• 购置房地产需要借助金融信贷机构融资。 购置房地产需要借助金融信贷机构融资。
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3)市场交易的特点 3)市场交易的特点 • 由于房地产商品本身不能移动，交易是房地产产 由于房地产商品本身不能移动， 权的流转及其再界定； 权的流转及其再界定； • 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序， 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序， 耗费时间比较长，交易费用通常也比较您； 耗费时间比较长，交易费用通常也比较您； • 市场信息的不对称，市场交易通常需要估计师或 市场信息的不对称， 物业代理等专业人员提供服务。 物业代理等专业人员提供服务。
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（4） 房地产市场的自然周期
第四阶段： 第四阶段： 始于市场运行到平衡点水平以下， 始于市场运行到平衡点水平以下， 此时供给高增长，需求低增长或负增长。 此时供给高增长，需求低增长或负增长。市场 下滑过程的时间长短， 下滑过程的时间长短，取决于市场供给超出市 场需求数量的大小。 场需求数量的大小。物业的市场流动性在这个 阶段很低甚至不存在， 阶段很低甚至不存在，存量房地产交易很少或 有价无市。 有价无市。该阶段随着新开发项目的停止和在 建项目的陆续竣工而最后到达市场自然周期的 谷底。 谷底。
房地产经营负责人培训课程
2012年 2012年 3月 呼和浩特
第 六 讲 房地产市场分析与项目策划
教材相关内容：《第六章》） 教材相关内容：《第六章》） ：《第六章
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6.1 房地产市场特性 6.2 房地产市场运行规律 6.3 政府对房地产市场的干预 6.4 房地产市场调查分析 6.5 房地产开发项目策划
2） 区域结构
不考查房地产市场中住宅、 不考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等 不同物业类型之间的投资比例关系， 不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构 布局的合理程度。 布局的合理程度。 同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、 同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主 要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
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(4）房地产市场的自然周期
第一个阶段： 第一个阶段： 始于市场周期的谷底。 始于市场周期的谷底。这时供给保 持基本静止不变， 持基本静止不变，没有或很少有新的投机性开 发建设项目出现。随着存量房地产被市场吸纳， 发建设项目出现。随着存量房地产被市场吸纳， 空置率逐渐下降， 空置率逐渐下降，房地产租金从稳定状态过渡 到增长状态。随着这个市场复苏阶段的继续， 到增长状态。随着这个市场复苏阶段的继续， 对于市场复苏和增长的预期又会使业主小幅度 地增加租金，使市场最后达到供需平衡。 地增加租金，使市场最后达到供需平衡。