高容积率的研究2008

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强度分区约束下的居住容积率赋值方法研究——以长沙市为例

96 | 城市研究作者简介陈群元长沙市城市规划研究室主任，高级工程师，博士，****************蒋伟湖南中规设计院有限公司副院长，高级工程师，硕士Research on the Residential Floor Area Ratio Assignment Method under the Constraint of Density Zoning: A Case Study of Changsha强度分区约束下的居住容积率赋值方法研究——以长沙市为例陈群元蒋伟 CHEN Qunyuan, JIANG Wei传统容积率赋值方法主观性较强，具有很大程度的片面性。

首先分析长沙市现行容积率确定与管理存在的问题，基于容积率强度分区，推算各强度分区的居住平均容积率。

进而选取交通、服务、环境等多方面影响因素，运用层次分析法从定性与定量相结合的方法确定容积率影响因子及其权重，构建居住用地容积率影响因子模型和计算方法，并运用GIS空间分析方法求得各地块综合得分。

最后以长沙滨江新城控制性详细规划为例，运用此方法为各居住地块容积率赋值，并与原控制容积率进行对比，评估其合理性。

The traditional FAR assignment method is highly subjective and has a large degree of one-sidedness. First, it analyzes theexisting problems in the determination and management of the current floor area ratio in Changsha City, and calculates the average residential floor area ratio of density zoning. By selecting traffic, service, environment and other influencing factors, this paper uses the analytic hierarchy process to determine the floor area ratio influencing factors and their weights from a combination of qualitative and quantitative methods, constructing an influencing factor model and calculation method and using GIS spatial analysis to obtain the comprehensive score of each block. Finally, taking the regulatory detailed planning of Changsha Binjiang New City as an example, this method is used to assign the floor area ratio of each residential plot and compare it with the original value to evaluate its rationality.容积率；控制性详细规划；赋值方法；长沙floor area ratio; regulatory detailed plan; assignment method; Changsha文章编号 1673-8985（2022）04-0096-06 中图分类号 TU984 文献标志码 A DOI 10.11982/j.supr.20220416摘要Abstract 关键词Key words 控制性详细规划作为当前重要的法定规划之一，其法定地位由2008年颁布实施的《中华人民共和国城乡规划法》确定。

高容积率低流量脉动外啮合齿轮泵设计技术研究

高容积率低流量脉动外啮合齿轮泵设计技术研究＊
杜静，文胜。陈
（．重庆大学机械工程学院，庆４０４；．重庆液压机电有限公司，１重００４２重庆４２６）０１０
摘要：通过对瞬态流量进行分析，讨了影响齿轮原脉动和容积率大小，探齿轮泵瞬态流量以及齿轮泵困油容积和瞬态困油量等问题，到了降低外啮合齿轮泵流量脉动措施。通过建立齿轮泵间隙泄漏模得
和容积效率大小、轮泵瞬态流量以及齿轮泵困油齿容积和瞬态困油量等问题，建立问隙泄漏模型，对齿轮泵间隙进行优化设计，高效低噪声齿轮泵结构为
优化设计提供依据。
１齿轮泵瞬态流量
在如图１示的外啮合齿轮泵中，动轮１转所主
网络化设计与制造和数字化制造的研究。收稿日期：００年３８日２１月
＊同济大学西门子制造信息技术基金资助项目
作者简介：斌（９５）男，授，要从事现代集成制造、沈１５一，教主
２ＣｏｇｉｇＨｙｒｕｉＭｅｈｎｃｌ８．ｈｎｑｎｄａｌｃａｉａ－ＥｌｃｒｃｌＣ．ＬｄＣｈｎｑｎ０１０，ｉａｃｅｔｉａｏ，ｔ，ｏｇｉｇ４２６Ｃｈｎ）
Ａｂｔａｃ：ｓｄｏｎｔｎａｙｓｓｏｒｓｅｌｗ，ｈｅｓｅｖｅｎｏｂａｎｄｒｄｉｈｅｅｅｎａａｍｐｆｏｓｒｔＢａｅｈｅａｌｉｆｔａｎｉｎｔｆｏｔｅｍａｕｒｓｈａｅｂｅｔｉｅｅｕｃｎｇｔｘｔｒｌｇｅｒｐｕｌｗｆｕｃｕｔｏｌｔａｉｎ．Ｔｈｒｇｈｔｓａｉｈｍｅｔｏｆａｇａｍｐｏｉｉａｉｆｌａｏｌｇｔｔｅｇａｍｐｏｉａａｕｅｏｐｏｕｈｅｅｔｂｌｓｎｅｒｐｕｐｔｍｚｔｏｎｏｅｋｍｄｅ，ｅｈｅｒｐｕｐｔｍｌｖｌｆｇａｃｍｐｎｓｉｎ．Ｔｈｅｕｌｓｆｎｄｂｓｓｆｒｔｅｏｐｉａｓｇｆｇｅｍｐ．ｏｅａｔｏｅｒｓｔｏｕａｉｏｈｔｍｌｄｅｉｎｏａｒｐｕＫｅｒｓ：ｅｒｐｙｗｏｄＧａｕｍｐ，ｏｐｕｓｔｏＴｒｐｐｄｏｉ，Ｆｌｗｌａｉｎ，ａｅｌＧａｐｃｍｐｅｓｔｏｎｏｎａｉ

深圳案例星河盛世(住宅高容积率综合体深度案例研究

星河盛世营销策略
现场
强化售楼处聚集能力，加入3D互动区，儿童区；售楼处大屏幕以公开播出的形式，循环播放星河盛世微电影、宣传片
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户外广告、电视广告、交通频率电台广告、LED大屏广告、剑客炒作、手机报
活动
大盆菜业主答谢、中秋业主答谢、星河会积分兑换活动
网络
搜房、房信、新浪等门户网站
拼合与非拼合销售对比
区域市场
销售情况
客户分析
拼合与非拼合销售对比
【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素
客户对项目的不满意因素
客户对产品的不满意因素
对项目的不满意因素主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。对产品的不满意因素客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。
至白石龙地铁站步行5分钟至深圳火车北站10分钟车程至市民中心10分钟（地铁）至华侨城20分钟车程至香蜜湖20分钟车程
区域属性
项目属性
【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目
项目位置：民治大道与民乐路的交汇处总用地面积：6.9万平米容积率：4.36 总建筑面积：46万平米住宅面积：22.7万平米商务公寓：1.2万平米商业面积：5.81万平米绿化率：72% 车位比：1：1.5 物业类别：住宅、公寓、商业自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCO CITY商业总套数：2362（可售）发展商：深圳星河房地产开发有限公司
4.29-12.31 销售1686套，月均210套

《TOD案例研究》课件

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汇报人：PPT
目录
CONTENTS
TOD是 Tr a n s i tOriented Developmen t的缩写，中文译为“公共交通导向型开发”
TOD是一种以公共交通为导向的城市开发
模式
TOD强调公共交通与城市开发的紧密结合，以公共交通站点为中心进行
加强与周边社区的合作，实现共赢发展
城市规划与TOD结合更加紧密，实现更高密度的城市发展绿色出行与TOD协同发展，提升城市可持续性数字化与智能化技术在TOD项目中广泛应用，提升运营效率 TOD项目将更加注重社区参与和共建共享，提升居民生活品质
挑战：政策支持不足、资金短缺、技术难题等机遇：城市发展需求、政策支持、技术进步等应对策略：加强政策引导、吸引投资、技术创新等成功案例：国内外TOD项目的发展经验与启示
社会效益：评估项目建成后的社会效益，如改善交通拥堵、提升城市形象等环境效益：评估项目建成后的环境效益，如减少碳排放、改善空气质量等
加强与政府合作，争取政策支持
优化交通规划，提高交通效率
加强安全管理，提高安全水平
提高服务质量，提升客户满意度
加强品牌建设，提高知名度和影响力
混合
空间整合：合理规划空间，实现土地资源的高
效利用
生态环保：注重环境保护，实现可
持续发展
社区参与：鼓励社区居民参与规划设计，提高社区认同感
和归属感
创新设计：采用创新设 பைடு நூலகம்理念，提高项目吸引力和竞争力
住宅区：提供高品质的住宅，满足居民的居住需求
商业配套：提供餐饮、购物、娱乐等商业服务，满足居民生活需求

容积率对建筑影响的研究

容积率对建筑影响的研究随着城市化进程的加速，土地利用问题愈发凸显。

在城市规划中，容积率被广泛应用于评估土地的利用效率。

容积率是指建筑物总建筑面积与占地面积的比值，是衡量城市土地利用紧凑度的重要指标。

高容积率能够在一定程度上促进城市土地的有效利用，但同时也会对建筑产生一系列的影响。

首先，容积率对建筑的高度、体量和密度产生直接影响。

一般来说，较高的容积率通常意味着建筑物会更高、更大和更密集。

高层建筑往往需要应对更大的风力和地震力，因此在结构和材料上需要更高的要求。

此外，高密度建筑对城市基础设施的需求也更大，例如道路、供水、排污等公共设施的配套需求会更加复杂和庞大。

其次，容积率对建筑的功能和形态产生影响。

高容积率建筑往往会导致单一的土地用途，因为高建筑密度会限制空地的数量和面积。

这样一来，城市中可能会出现大量的住宅、商业和办公等单一用途的建筑物，缺乏多样性和复合型的城市空间。

另一方面，高容积率可能会带来建筑物之间的遮挡和阴影，影响周边环境的通风、采光和景观质量。

第三，容积率对建筑周边的社会和经济环境产生影响。

高容积率通常会导致人口密集，居住和工作的人口增多会对社区设施、交通状况和环境质量提出更高要求。

此外，高容积率建筑所需的土地成本通常会更高，这对房地产市场和住房价格也会产生影响。

高容积率可能使得低收入人口无法承担居住成本，导致社会分化和资源不均。

最后，容积率对建筑的可持续发展产生重要影响。

高容积率建筑所占地面积较小，相对节省土地资源。

这有助于保护自然生态环境和农田资源。

然而，高密度建筑往往会增加城市交通压力，增加用能和用水需求。

如何平衡土地利用效率和资源消耗之间的矛盾，是建筑可持续发展的重要课题。

综上所述，容积率是评估土地利用效率的重要指标，对建筑产生多方面的影响。

在城市规划中，需要综合考虑建筑的高度、体量、密度、功能、形态、环境和可持续发展等方面，并进行科学的规划和管理，以实现城市的高效利用与可持续发展。

什么是容积率如何计算容积率其计算方式是什么

什么是容积率?如何计算容积率?其计算方式是什么容积率不仅仅体现在建筑术语中，在其他学科里，我们也经常遇到这个名词，而今天我们仅仅研究它在建筑学中的定义。

又称建筑面积毛密度。

项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值。

高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。

另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。

频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

容积率建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。

容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

值得注意的是，容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

一般情况下指某一基地范围内，地面以上各类建筑的建筑面积总和与基地面积的比值。

可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率。

其实，一直以来都的地方政府自行规定的，关于地下室是否算容积率，地下商业建筑（商业用房）算不算容积率都做了很好的探索。

不算容积率是考虑到节约用地，鼓励开发地下空间，计入容积率是规范房地产市场，防止不良房地产开发商有漏洞可钻。

工业用地容积率标准

工业用地容积率标准
工业用地容积率是指在地块面积内可建设占地总面积的比例，单位为平方公尺/平方
公尺，通常用简写“FAR”表示，也叫建筑容积率。

容积率指标的设定旨在综合考虑现有
规划的空间布局、资源消耗和建筑管理等因素，以此努力打破当地城市发展沙漠化的状况，更好地实现城市地块的综合利用，而工业用地容积率则是用以控制和管理工业用地的其中
一个重要参数。

现行《城市规划管理办法》工业用地容积率标准，各级政府在研究决策时，均以容积
率标准作为重要参考，具体数值有所不同，按地点可划分以下标准：
一是开发区及新建工业园的容积率标准，采用比较高的容积率标准，一般为4.0。

二是改造区的容积率标准，因当地的现状和实际情况不同，容积率标准有所不同，但
一般以3.0为宜。

三是城市中心等容积率较低的工业用地背景中，容积率标准一般为2.0，但以本地政
府的决定为准。

四是特殊情况下容积率的调整，如采取小幅容积率增加措施，本区容积率可调整至当
地最高容积率标准的一半，但以当地政府决定为准。

各级政府在研究决策工业用地容积率标准时，应认真考虑当地的规划、土地资源利用
效率及其他影响因素，并研究制定相应的容积率标准指标，以保护生态环境，更好地调整
当地的空间结构，提高用地利用效率，以及确保相关工业的发展，加快未来城市的可持续
发展。

重要商业地段容积率专题论证

容积率综合研究一、定性分析1、城市区位分析该区位于河西旧城区的中心区是规划的九天商圈发展的主要承接地，承担着城市重要的商品交易、购物休闲与消费的职能，区位优势十分明显，而雨湖区城市土地资源奇缺，必须节约集约用地，挖掘土地潜力，充分利用每一分土地资源，进行较高容积率的合理开发建设。

2、用地性质分析该区用地主要为居住用地、中学用地、商业用地、医疗用地，居住水平普遍较低，规划调整后主要为商业用地与商住用地。

在整个用地中可开发建设的用地占53%，因此如何利用有限的土地资源确定一个合理的容积率，既符合大众的公共利益，同时也要顾及开发商的合理利润，做到公平公正，将规划落实到位，将本片区的改造更新进行下去。

3、交通基础设施分析交通基础设施建设与城市用地开发强度是即相互促进，又相互制约的关系。

在城市化的过程中，交通问题越来越成为制约城市发展的主要因素。

合理解决交通基础设施的供需问题，是城市土地开发的关键因素之一。

民主路地段交通设施建设整体滞后于其他片区，东西交通除了民主路有通车功能外，迎宾东路与海会路均未修建，通行能力较低。

南北向的交通主要为建设北路、解放路与大湖路，交通虽然已到达规划目标，但大湖路、解放路还没有连接到沿江路，因此没有良好的交通疏散功能。

交通设施对该区域的发展的制约较大。

目前该区域部分路段及交叉口已经形成严重的交通瓶颈，如民主路与建设北路和大湖路交叉口进口段高峰时段交通量偏大，通行不畅。

因此，解决规划区开发过程中的交通设施供给与需求之间的问题，应当着重处理一下几点：∙ 通过加强局部路段的拓宽及沿线交通的合理组织，提升大湖路，解放北路的通行能力。

∙ 拉通迎宾东路、海会路等横向道路，分解民主路的交通流量，增强横向交通通行能力。

∙ 将解放北路、大湖路打通至沿江路，缓解建设北路以及一大桥交通口的交通压力。

∙ 合理配置项目配建停车场与社会公共停车场，防止土地开发后形成停车难问题。

∙ 配置运量充足、线路组织合理、快速高效的公交网络体系。

工业地块容积率调整可行性研究——以徐州佳海智能制造产业园为例

工业地块容积率调整可行性研究——以徐州佳海智能制造产业园为例摘要：工业用地容积率是地方政府调控工业用地建设的必要手段，近年来随着相关工业用地容积率鼓励政策的提出，一些容积率较低的工业用地亟需适当提高，以增加土地的利用率和价值。

本文以徐州佳海智能制造产业园为例，分析了工业用地容积率调整的可行性。

关键词：工业地块；容积率调整；可行性；徐州1项目概况徐州佳海智能制造产业园是以智能制造为主导产业，其功能定位是因地制宜的打造特色、专业化的产业空间，为中小企业提供多样化的创新创业空间，为城市打造优质生活环境和交往空间。

项目位于泉山经济开发区中部，是泉山经济开发区“都市型小微工业企业组团”中的“小企业创业试验基地”。

地块内现状为空地，周边分布有永日电梯江苏有限公司、宝盈新能源、徐州鑫科机器人有限公司、徐州西苑玻璃科技有限公司、徐州久之盈金属材料有限公司、徐州网架钢结构加工基地、永嘉科技园等现状建成企业，以及村庄建设用地和少量工业用地。

地块周边已经形成系统的交通网络，东西向主要道路有鑫源路、腾达路，南北向主要道路有莲湖路、顺堤路。

2013年底，地块连同南侧用地共17.90公顷（268.5亩）作为永日电梯项目，地块规划条件中用地性质为工业用地，容积率控制在0.7-1.0。

实际建设用地约11.42公顷，剩余地块约6.48公顷，实际建设总建筑面积57409.72平方米，计容总建筑面积89995.4平方米。

2019年作为徐州佳海智能制造产业园A地块建设使用，用地性质为工业用地。

2项目容积率调整必要性2.1出台政策利好工业用地集约高效利用根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号）、《建设用地容积率管理办法》（建规[2012]22号）、《江苏省国土资源厅关于全面开展城镇建设用地提效工程的意见》（国土资发[2017]177号）等政策，本地块在符合规划、用地性质不变的前提下，通过合理提高容积率，提高建设用地利用效率，不仅有利于国家政策的实施，同时使低效率浪费工业用地的情况得到了有效管理，并挖掘了土地资源利用效益的巨大潜力，集约、高效的利用工业用地符合我国土地利用的国情需要。

学校容积率研究报告

学校容积率研究报告学校容积率是指学校建筑面积与学生人数之间的比例关系。

学校容积率的大小直接关系到学生的学习、生活环境，因此对于学校的规划和建设非常重要。

下面将从学校容积率的概念、影响因素和建议措施三个方面进行研究。

首先，学校容积率是一个衡量学校规模的重要指标。

容积率越高，说明学校利用空间的能力越强，学生数量相对较多。

但是，容积率过高也会带来一些不利因素，比如学生之间的人员流动较大，课堂秩序和纪律容易受到影响。

容积率过低则会浪费学校的建筑资源，提高建设和维护成本。

其次，学校容积率受到多种因素的影响。

一方面，人口数量是学校容积率的最主要影响因素之一。

人口的增长将带来学生数量的增加，进而提高学校的容积率。

另一方面，教育资源的分配也会对学校容积率产生影响。

若是教育资源不均衡，会导致学生数量集中在少数学校，进而造成这些学校容积率偏高，而其他学校容积率偏低。

最后，对于学校容积率的研究，我们提出以下几点建议措施。

首先，要根据实际情况合理规划和确定学校的面积和座位数量。

在城市人口不断增长的情况下，学校容积率要有适度的提高，以适应学生数量的增加。

其次，要合理配置教育资源，避免教育资源集中在少数学校。

通过政府的配套政策和措施，提高教育资源的均衡分配，减少学校容积率差距。

另外，还可以通过引进新兴科技手段，如虚拟教学和在线学习，扩大学生的学习空间，减少学校的容积率压力。

综上所述，学校容积率是学校规划和建设的重要指标，具有重要的实际意义。

合理的学校容积率可以提供学生一个良好的学习、生活环境，促进他们的全面发展。

通过合理规划学校面积和座位数量、配置教育资源以及引入新兴科技手段，可以有效地控制和提高学校的容积率，从而提升学生的学习效果和生活质量。

城市住宅容积率现状研究

城市住宅容积率现状研究发布时间：2022-08-01T02:30:28.166Z 来源：《工程建设标准化》2022年37卷3月第6期作者：刘奕辉[导读] 本文结合城市具体实例和现行住宅容积率标准，分析了容积率标准导致的部分城市问题，并以提升城市品质，改善人居环境为导向，提出了对策建议。

刘奕辉临沂市城乡规划编制研究中心摘要：容积率是一定范围内总建筑面积的占比，能反映土地开发强度，是建筑容量控制指标的重要组成部分，被广泛应用于城市建设规划中。

因不同地区的实际情况千差万别，现行容积率标准在部分地区的执行过程中暴露出较多问题。

本文结合城市具体实例和现行住宅容积率标准，分析了容积率标准导致的部分城市问题，并以提升城市品质，改善人居环境为导向，提出了对策建议。

关键词：容积率；城市品质 1. 引言随着经济的发展，城市化进程越来越快，开发需求旺盛与土地资源稀缺之间的矛盾日益突出。

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的诺干意见》和《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》都提出降低城市开发强度，让城市更自然、更生态、更有特色。

但土地开发在追求高强度开发的背景下，开始忽视土地合理开发容量，高容积率、高密度、楼间距不足、绿地率不足等问题开始显现，降低了城市品质和居住体验。

为提升城市品质，保障城市的生态环境和市民适宜生活的空间环境质量，改善城市外贸，要做到控制城市建设开发强度。

本研究以地级市L市为例，旨在提高城市品质，提高人居环境的背景下，研究分析适合L市长远发展的容积率标准，提出L市建设强度指标更新建议。

2. 研究内容为科学、全面地研究国土空间背景下L市本轮规划期内适用地建筑强度标准，充分考虑国内外相同相近规模水平城市地制定标准，实地调研城市空间感受，深入分析L市建筑容量标准整体情况，结合具体案例找出存在的问题和不足，并提出建设规划强度标准的更新建议。

3. 结果分析为深入评估L市容积率执行标准及其影响，横向对比分析了不同地市住宅容积率的执行标准，以及L市不同类型住宅小区的容积率和实际观感。

旧城改造容积率调整的可研报告

市场配套设施能够满足今后居民日常生产生活的需要.3、其他条件分析提高开发强度,不会对其周边地块带来诸如日照、通风要素的干扰，也无地质灾害等其他建设性干扰和破坏因素。

1、功能分析D1-01、D1—03地块均为商住混合用地，以居住用地为主，其中沿街建筑地上2层均为商铺。

D1-2地块为二类居住用地，合理布置居住建筑。

三块用地的功能均符合XX镇城镇发展建设需求用地的功能均符合XX镇城镇发展建设需求.2、建筑高度本测算方案主要为D1-03地块方案，沿街2层商铺层高4 2米住宅层高2 9米出屋面楼梯间3 0 商铺层高4。

2米，住宅层高2。

9米，出屋面楼梯间3.0米，室外台阶0。

6米计算,11层建筑总高度38.1米。

3、日照分析建筑间距必须符合消防、卫生、环保、工程管线园林文物建筑保护和城市景观方面的要求外线、园林文物、建筑保护和城市景观方面的要求外严格按照《杭州市城市规划管理技术规定（试行)中的有关规定控制，并保证受遮挡的居住建筑大寒日有效日照时间不小于3小时（中小城市）日有效日照时间不小于3小时(中小城市）。

4、交通组织分析出入口设置：本测算方案D1-03地块主入口设置在盛家路。

出入口为双向通行,宽度为7-9米不等。

机动车出入口个数、开口宽度和位置均满足省标要求。

交通组织：D1-03地块出入口按全方向通行考虑，车行入口处右转即设置地块车库入口,最大限度的做到人车分流的效果。

考虑到对小高层建筑的消费要求，沿小高层建筑周边设置环形消防车道.地块机动车交通组织设计以区域机动车交通组织设计考虑到对小高层建筑的消费要求,沿小高层建筑周边设置环形消防车道。

地块机动车交通组织设计以区域机动车交通组织设计方案为基础，结婚场地内部布置以及场地与外部道路网连接，最大的优化场地内部机动车交通流的目的。

停车位置:根据《杭州市城市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行)》，按本测算方案D1-03地块：住宅共340户按小城市140平方米以下户型户均1 0个停车位计算需要配置340个停车位商业建筑面积按每百平方米建筑面积0 5个户，按小城市140平方米以下户型,户均1。

容积率指标转移机制设计研究

（1）一次性转移是指只涉及单一送出基地和接收基地的转移，送出基地的可转移容积已经完全满足接收基地的建设需要。
（2）多次转移是指一个送出基地上的可转移容积转移到不同的接收基地，或者一个接收基地接收不同送出基地上的
可转移容积。（3）容积储存是指多个送出基地将可转移容积转移到
多个接收基地，此类转移由交易平台统筹，将容积率指标在交易平台上进行储存，接收基地需要时再进行交易，从而形成多方交易。
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楼面地价与转入宗地楼面地价的比值。容积率转换公式如下： ①转出容积率指标 =（基准容积率 - 规划设计容积率）×
政策激励系数； ②楼面地价 = 土地总价 / 规划建筑面积 = 土地单价 /
规划容积率；
③接收容积率指标 =
转出容积率指标 × 转出区土地面积转出区楼面地价
×
接收区土地面积
接收区楼面地价
为实现上述价值转换方式，政府方面应统一地价评估标准，并进行转入转出区的地价评估。对原土地权利人的补偿，即政策激励系数，由转移的建筑面积和两地地价差异共同决定。在实际操作中，可将补偿标准基础设置在弹性区间内，以增强其价值转换的适应性。
（五）容积率指标转移的形式
由于市场需求多样，根据容积转移次数与转移量的不同，将容积率指标转移划分为一次性转移、多次转移及容积储存三种形式。

规划专题研究容积率2.5-4.5

社区规划研究 Product positioning research
规划排布形式的概述
新聚仁地产研究院
2.5-4.5容积率：觃划排布方式
排布方式
典型案例
集约式（通常为商业办公酒庖等综合体）
上海品尊国际，成都誉峰等商业部分
围合式
上海仁恒河滨花园，上海丐茂滨江花园，北京棕榈泉国际公寓，上海绿城，北京红玺台，天津仁恒河滨城，
社区的道路系统呈环形布置，沿道路布置地下车库的出入口，以及地面的零时停车位等；车型道路保证社区组团景观及大围合景观的完整性；
人行入口
上海绿城 Product positioning research
新聚仁地产研究院
社区主入口
景观系统规划
景观轴
下沉水景组团景观主要景观节点
绿化率55% 社区景观系统由5个组团景观，以及一个中心景观构成，5个组团景观幵迎合其命名种植相兰的植被；中心会所景观打造二维高低变化空间，景观更富于灵劢感；
图例
物业形态高层18-30F 酒庖式公寓会所
建筑面积
面积比
上海绿城黄浦湾 Product positioning research
新聚仁地产研究院
高层公寓
会所
高层公寓
高层公寓
高层公寓
高层公寓（楼王）
高层公寓
酒店式公寓
道路系统规划
社区主入口/人行入口车型入口车库消防通道
人车完全分流，人车分设入口；车辆直接人进入地下车库，到达单元地下车库大堂；东南向的服务式酒庖公寓与设置入口，及地下车库入口，提升其与属性的同时，也方便社区的管理及私密性；
人车完全分流，人车分设入口；西南向的服务式公寓与门设置入口，提升其与属性的同时，也方便社区的管理及私密性；

高容积率豪宅开发研究

所有兼备不科学，选择是一门艺术。例：振业城的3A系统和太阳能问题。
常见的产品特色_更多的个性,引导和体验富有后的生活方式:
豪宅的误区
错误豪宅不需要人气。绝对的独立别墅才算高档，客户不希望有其它物业。真实纯别墅区平时只有保姆、孩子和小狗。产品多元化并非不可接受，并非希望完全远离人群，而是有隔离的融和。（从银湖到纯水岸）错误豪宅不需要便利。真实如北京的温榆河畔的价值体系建立原因。
顶级豪宅
高端豪宅
主流豪宅
“伪豪宅”
“真豪宅”
小规模面向个别人超越城市价格体系；
大气私密神秘含蓄个性
大气张扬强势开放速度
上海：汤臣一品北京: 贡院六号
香港：凯旋门广州: 凯旋会上海：顶邦丽池大连: 星海国宝深圳：红树西岸、波托菲诺、香密湖1号
中小规模面向少数城市均价的4倍
豪宅的误区
豪宅的发展趋势（主动方向）
标志性建筑、显眼、外墙、内部装修 + 营销如俊园的销售和贬值产品、配套、装修、服务：如凯旋城。区域和资源价值：如华侨城居住者居住者造就了真正的豪宅，如二沙岛（岭南会），所有人都知道这里属于谁。与资源的结合：由看景向用景、与景观的深层结合：前进一步是纯粹的自然，后退一步是无比的奢华和舒适。
更直接的接触——香密湖某别墅客户访谈
问题1：如何在城市传统高档区域建立项目品牌及营销策划世联案例：香密湖一号、亮马名居、华侨城波托菲诺问题2：如何在城市中央边缘区域建立项目品牌及营销策划世联案例：锋尚国际公寓、淘金山、星河丹堤问题3：如何在城市集中供应区域建立项目品牌及营销策划世联案例：星河国际、棕榈泉国际公寓、中信红树湾问题4：如何在城市极端资源稀缺区域建立项目品牌世联案例：西山美庐、中信栖湖、观澜高尔夫大宅

ARCHLU的规划评价——高容积率低密度篇

自2002年到2008年的房地产行业蓬勃发展；但主要是居住建筑的大量复制，无论从规划和建筑设计，已经逐渐的趋同。

该报告是通过对这一阶段的项目的普通认识和讨论，努力发现新的突破。

ARCH.LU的规划评价高容积率低密度篇关键词语的解读规划形式容积率客户出走第一词汇：划的市场评价规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式评价三、容积率与空间形态评价四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题规划评价的理论发展阶段特征理论代表人物观点1900…S-1945‟S可以找到最优方案前评估和后评估＼项目前评估：成立关于未来的不安确定性和决策中效益与公平的确平衡．项目后评估：判断目标达成的确程度，总结过程中需要回答的问题．1950…S否定最佳规划方案的确存在辩护性规划评价＼没有公共利益，只有特别利益。

规划师做为各利益的辩护律师。

1960‟S市场主体评价的讨论市场参与阶梯谢利安斯汀不是参与的参与（操纵、医疗）、象征性的参与（告知、咨询、安抚）、市民权利参与（合作、权利分享、市民权利）1968英国《斯凯弗顿报告》“征询”公众意见＼采用社会论坛的形式建立地方规划机构涞牧担绮壳阆蚴谐〔斡氲睦嫒禾濉?规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题规划评价的理论发展1973强调对规划最终结果的评价无法操作忽略、排除了对不确定因素的考虑Wildavsky对实施的评价以结构与规划方案的契合和度为标准，要求可供参考的决策、实施步骤和具体结果和规划中相应的表述完全一致。

1980'S＼呼吁加入第三种评价视点，对中间、过程的评价NathanielLichfield监控政策，社会经济的变化、评估进行中的政策以使整个过程具有连贯性。

1989否定结果决定一切的评价方式，强调对规划过程的评价更为合理PPIP的评价模型Alexander/Faludi设立“一致性”、“合理性的操作过程”、“关于最佳性的事前分析”、“关于最佳性的事后分析”、“有用性”等五个评价标准1996强调规划的实施程度以及规划方案与实施结果的一致性，但不是单纯进行规划和现实的对比评价工作不拘泥于对公共设施具体位置的判断，只要其分布及服务半径符合规划意图即可E.Talen首次采用线性分析、双变量分析、回归分析方法，通过比较规划与现实间市民利用公共设施的可达性来评价最终的价值程度规划主要的评价参考一、规划的市场评价二、规划的形式感三、容积率与空间形态四、基于客户的判断五、走出成熟的定式主要的认识内容六、规划的病例七、商业的病例八、管理的问题六个评判工具之一般模式和意图载体区位评价融资评价供给评价价值评价需求评价政府主体市民主体开发主体自然资源，地理位置，相关配套设施ＧＤＰ，就业状况，旅游市场，消费状况自然资源，地理位置，相关配套设施财务指标，非财务指标市场渠道，非市场启动条件六个评判工具之圈层理论六个评判工具之圈层理论郑州特色：北移东扩的城市运动，牵动城市财富分配的走向。

高容积率别墅创新案例研究

高容积率别墅创新案例研究近年来，随着城市发展的迅速，土地资源的紧缺问题日益突出，高容积率建筑设计成为了解决这一问题的重要手段。

在别墅设计中，如何兼顾空间舒适性和容积率要求，成为了设计师们的一个新课题。

以下将介绍一些高容积率别墅创新案例。

首先，我们来看一个位于香港的别墅案例。

该别墅的设计师通过将建筑精细地分层，采用开放式空间设计，使得每个空间有着合理的利用和流动性。

此外，设计师在别墅的顶部设置了一个独立的平台花园，使得居住者能够充分感受到自然环境的温暖和舒适。

通过以上设计手法，该别墅在不增加土地使用面积的前提下，实现了高容积率的要求。

其次，我们来看一个位于上海的别墅案例。

设计师在这里将建筑的室内空间和室外空间巧妙地结合在一起。

通过在每个房间的室外设有一个阳台或露台，使得每个居住者都能够享受到宽敞的视野和户外自然环境。

此外，别墅还采用了大量的玻璃幕墙设计，使得室内空间和室外空间之间的边界变得模糊，进一步增加了空间的感知和利用率。

最后，我们来看一个位于北京的别墅案例。

该别墅的设计师通过在建筑的下部设置一个地下居住空间，有效地增加了建筑的容积率。

地下空间不仅提供了额外的居住区域，还可以用于车库或其他功能空间。

此外，别墅还设置了一个屋顶花园，使得居住者能够在屋顶上种植花草，享受到更多的自然环境。

通过以上设计手法，该别墅实现了高容积率的要求，同时为居住者提供了更多的舒适空间。

总的来说，高容积率别墅的创新案例研究表明，通过合理的空间设计和创新的建筑手法，可以在有限的土地资源下实现高容积率的要求，为居住者提供更多的舒适空间。

这些案例不仅在设计上具有独特性和创新性，同时也为我们提供了一种思路，即通过充分理解土地利用需求，结合创新的建筑设计方法，实现高容积率别墅的可行性。

城市用地规模与容积率研究

城市用地规模与容积率研究近年来，随着城市化进程的不断加速，城市用地规模与容积率成为了一个备受关注的话题。

城市用地规模和容积率直接关系到城市的空间布局、土地利用效率以及居民的生活质量等方面。

本文将从城市用地规模和容积率的定义、影响因素以及优化策略等方面进行探讨。

一、城市用地规模的定义和影响因素城市用地规模是指城市所占用的土地面积，它包括城市建设用地、农村建设用地以及城市周边的开发区等。

城市用地规模的大小直接关系到城市的扩张能力和土地资源的利用效率。

影响城市用地规模的因素有很多，主要包括人口规模、经济发展水平、城市规划政策以及土地资源的供给等。

人口规模是影响城市用地规模的重要因素之一。

随着人口的增加，城市需要提供更多的住房、商业设施、交通设施等基础设施，从而需要占用更多的土地。

经济发展水平也是影响城市用地规模的重要因素之一。

经济发展水平的提高会带动城市的产业结构调整和城市功能的扩展，从而需要占用更多的土地。

城市规划政策也对城市用地规模产生着重要影响。

城市规划政策的制定应该根据城市的发展需要和土地资源的供给情况来确定合理的城市用地规模。

合理的城市用地规模可以提高土地利用效率，减少土地浪费。

土地资源的供给也是影响城市用地规模的重要因素之一。

土地资源的供给不足会导致城市用地规模的扩张受限，从而影响城市的发展。

二、容积率的定义和影响因素容积率是指城市建筑物所占用的土地面积与建筑物总体积之间的比值。

容积率是衡量城市建筑密度和土地利用效率的重要指标。

影响容积率的因素有很多，主要包括土地利用类型、建筑物高度、建筑物结构以及城市规划政策等。

土地利用类型是影响容积率的重要因素之一。

不同的土地利用类型对容积率的要求不同。

例如，商业用地通常要求较高的容积率，而住宅用地则通常要求较低的容积率。

建筑物的高度也是影响容积率的重要因素之一。

建筑物的高度越高，容积率通常也会相应增加。

建筑物结构也对容积率产生着重要影响。

不同的建筑物结构对容积率的要求不同。

容积率专题研究

关于容积率研究的专题报告容积率是“一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

”[1]容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。

容积率是西方国家(主要是美国)从本世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。

在中国大致是20世纪80年代后才逐渐流传使用。

容积率是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。

1.1 容积率是“宗地”面积允许的建筑容量宗地是地籍管理的基本单元，是大地外表一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。

容积率只有在指定“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。

1.2 容积率是控制性详细规划的强制性指标在《城市规划编制方法》( 建设部令第146 号)中控制性详细规划应包括的内容，其中确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求是主要内容之一。

同时着重指出，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。

1.3 容积率是建筑工程规划管理的重要内容容积率既是国有土地使用权出让合同中必须规定的重要内容，也是进行城乡规划行政许可时必须严格控制的关键指标。

“城乡规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格遵守控制性详细规划确定的容积率指标。

对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目竣工规划核实过程中，城乡规划主管部门给定的容积率指标均应符合法定规划确定容积率指标，并将各环节的审批结果公示，直至该项目竣工验收完成。

”2 容积率影响因素分析容积率和建筑密度是宗地和城市建筑容量的主要控制内容。

从景观特色、空间形态、防灾要求、环境设计等角度出发考虑，容积率、建筑密度应有一定的限制。