商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件

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商业地产运营管理.ppt

体验业态
体验零售体验服务
科技生活
休闲淘玩社交服务传统服务
生活智能化通信智能化交通智能化
健康环保
化妆护理品店多品集合店
淘货店
书吧咖啡西式简餐
美护类服务培训教育社区配套服务
智能家电影音体验店电子数码集合店环保材料生活用品
美容 SPA 美发键发手足护理
婴幼儿早教儿童教育成人教育艺术类培训
4、餐饮业态
➢体验业态式购物中心的增值配套服务业态，是对购物中心生活功能性的完备与补充，相比传统零售而言，体验业态更注重对消费者服务的价值，对空间和环境的要求也更高。
➢体验业态粘性较强，消费者滞留时间长；易于形成稳定的消费群，培养稳定的消费习惯；既能满足人们日常生活配套需求，又能迎合大众的精神追求。
面积配比（%） 9 19 2 3 29 6 3 2 2 2 2 19 2
100
2、业态衔接
业态布局和衔接首先要认真研究城市动线和购物中心动线，明确购物中心主次通道及冷热区域，根据业态经营特性，并结合购物中心自身的经营需求，合理规划。
各个业态之间衔接是否顺畅、合理，关系到消费的舒适感及流畅性，也在某种程度上决定了顾客逗留的时间长短以及交易量大小。因而，对购物中心来说，业态落位衔接的合理性是确保客流动线流畅、提高商铺到达率、提升总体销售的重要途径。
业态衔接需遵循以下原则：
（1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。（2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流（3）餐饮业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。
万达集团
商业地产运营管理
商业定位·业态规划

商业项目的定位与业态组合的规划

商业项目的定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。

因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。

目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。

一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。

一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。

详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。

2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。

3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：A、核心消费群：商圈半径2 公里范围内，约10 万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。

B、中心消费群：商圈半径5 公里范围内，除核心消费群以外约20 万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。

商业地产项目业态组合规划与策略要点分析

商业地产项⽬业态组合规划与策略要点分析⼤型商业项⽬由于体量⼤，其功能不仅仅要满⾜购物，还必须满⾜休闲、观光、⽂化、娱乐、餐饮等，其功能和业态复合性强，每种业态、每个功能、每个消费者对空间个性都有具体要求，需要专业⼈⼠通过商业规划对项⽬物业室内空间限定和功能划分进⾏规划。

01商业地产项⽬业态组合的两种⽅式商业地产项⽬业态的组合可以采取2种组合⽅式：横向组合和竖向组合1业态的横向组合业态的横向组合是指不同业态之间的组合。

⽐如，⾹港的购物中⼼和内陆⼤多数购物中⼼的业态布置是不同的。

它们并不是简单地以化妆品、男装或者⼥装按楼层来明确划分，⽽是在每⼀个楼层⾥既有服装珠宝，⼜将咖啡馆、餐厅、电影院、溜冰场、数码馆等穿插其中，形成了功能上的相互补充。

⾹港⼜⼀城中庭空间2业态的纵向组合业态的纵向组合是指同⼀业态之间的互相组合。

⽐如，百货有⾼端时尚百货和普通百货进⾏组合等。

纵向组合是在每⼀个细分业态中，再增加更丰富和多样的商业，从⽽增加了购物中⼼整体的丰富性、多样性和有机性。

上海久光百货02商业地产项⽬业态组合的五个策略商业地产项⽬业态组合，指的是开发商根据项⽬城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利⽤⾃⾝可整合的各种招商资源，为便于项⽬实现租售和项⽬⽇后成功运营⽽对项⽬各功能分区和各楼层业态所进⾏的规划。

业态组合定位必须在项⽬开发前期完成。

策略⼀：以整体定位为依据在项⽬主题定位和消费者定位确定之后，项⽬内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核⼼定位，形成项⽬鲜明主题。

策略⼆：确保五个'平衡'当项⽬整体定位确定之后，项⽬主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项⽬整体经济效益的最⼤化。

单纯强化购物的⽐例对消费者黏着性危害很⼤。

⼀般的⼤型购物中⼼，⼤都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于⼀体、多种复合业态的集合体。

这需要他们之间的组合具有⼀定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项⽬整体业态组合的最优化。

商业分析模型 ppt课件

方法的主观性比较强使用SWOT的模型过程中应该更谨慎在使用过程中可以利用多人打分和设立权重的办法
来全面分析企业的内外状况
C E
M
I
R
5
SPACE矩阵
波特五力竞争模型
战略地位与行动评价矩阵（Strategic Position and Action Evaluation Matrix）分析企业外部环境及企业应该采用的战略组合
精品资料
• 你怎么称呼老师？ • 如果老师最后没有总结一节课的重点的难点，你
是否会认为老师的教学方法需要改进？ • 你所经历的课堂，是讲座式还是讨论式？ • 教师的教鞭 • “不怕太阳晒，也不怕那风雨狂，只怕先生骂我
笨，没有学问无颜见爹娘 ……” • “太阳当空照，花儿对我笑，小鸟说早早早……”
9
将一个企业的行为分解为战略性相关的许多活动
波特价值链模型 & ROS/RMS矩阵用来分析企业的不同业务单元或产品的发展战略
波特价值链模型
ROS/RMS矩阵
销售回报和相对市场份额矩阵，模型认为，企
Return Of Sales/Relative Market Share 业某个业务单元或产品在市场上的销售额应该
与其在市场中的相对份额成正比
价值链列示了总价值、并且包括价值活动和利润
• 价值活动是企业所从事的物质上和技术上的界限分明的各项活动，
这些活动是企业创造对买方有价值的产品的基石（分为两大类：
基本活动和支持性活动）
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• 利润是总价值与从事各种价值活动的总成本之差
市场调查常用模型——TNS模型
11
市场调查常用模型——TNS模型
对市场份额，谁就能同时取得在产量和成本两个方面的增长；与所付出的代价相比，得到的可能会更多 • 但是对市场竞争的领先者而言，可能得到的好处却反而少了 • 然而在任何主要竞争者的激烈争夺情况下，最有可能受到伤害的却是市场中最弱下的生存者

04商业建筑设计-业态分析

天河城业态分布
百货商场百货商场
百货商场是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
选址：城市繁华区、交通要道。商店规模大，一般营业面积在 5000 平方米以上。商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。商店设施豪华、店堂典雅、明快。采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。服务功能齐全。
不断尝试、探索、完善适合自己
的业态组合。
定位
你的定位是什么，你的客群是谁，需要搭配什么样的业态组合，这是有规律可循的。服务于某一客群的百货，需要搭配这个客群的餐饮与休闲方式，品类要相同才行。
项目定位
消费群体
目标市场
永旺国际（成功案例）
永旺国际商城定位于生活型区域中心，目的是满足周边3-5公里范围内居民的特定需求，因此它所搭配的业态和品牌都是以多次频繁消费为特征的。比如超市占了相当大的面
金海马家居广场A馆业态分布
批发市场批发市场
批发市场是指销售者、产业和事业用户销售商品和服务的商业。
选址：客运站或火车站附近交通便利地段明确的定位流动性强、交易量大主要以批发为主
八方龙灯饰批发市场业态分布
名品折扣店名品折扣店
又称奥特莱斯（Outlets）,专指由销售过季、下架、断码名牌商品的商店组成的购物中心，因此也有称为直销购物中心。
和晚间最聚人气；各式品
牌专卖店最不聚人气。
杭州华润万象城业态分布
把人气多的主力店放在两侧，把人气差的专卖店店铺布置在围绕大中庭的四周，也就是中间，
让出入主力店的人流先经过专卖店店铺通道，把专卖店铺带旺，提升专卖店店铺的价值，出入两侧主力店的一道道人流，就像一根根扁担，把中间的专卖店店铺的价值扛起来。

商业地产——商业业态组合研究

商业地产——商业业态组合研究商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节（本文所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店），而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。

如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点,有力促进楼盘的销售,如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。

反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要,将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。

这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。

那么,什么是商业业态?什么是商业业态组合?业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级市为例对上述问题进行探讨。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态,其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个)、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式(是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策(毛利率大小）、销售方式等诸方面。

目前，我国现有的商业业态主要有：百货店(有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货,但已开始向现代百货过渡)、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（ｓｈopｐing mａll)以及便利店、折扣店、专业市场（批发市场)、农贸市场等。

其中,由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务,专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念,农贸市场强调农副产品销售,这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。

商业房地产项目的业态组合,指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握,充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。

《商业业态规划建议》PPT课件

？？
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩水 6%
质量问题 9%
配套设置不能兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来人气，群众的观望心态较重。

关于商业大厦开发项目业态分析报告

关于商业大厦开发项目业态选取分析情况书目前，在房地产开发市场上，综合大楼常见的形态有：商业mall、写字楼、公寓和酒店四种的组合形式，我司计划新开发的季华路商业办公综合大楼项目开发选取业态应采取那种形式，是项目开发成功与否的关键。

为此：特聘请XXXX房产咨询公司，经过市场调查，以及半年多来的反复研究分析，制订出开发项目业态组合。

最终以选取最适合项目的业态：商业+办公大楼，以下是该公司对我司开发项目的几种业态进行的分析情况报告：一、项目公寓功能的取舍判断1.禅桂公寓供应分布图：●●●目前禅桂中心区区公寓产品以中档居住型公寓为主。

分布:禅桂近年公寓供应集中呈沿地铁分布特点。

供应:禅城公寓在售供应仅为九鼎国际，桂城暂时出现公寓供应断层。

产品:以中档居住型产品供应为主，缺乏高档纯酒店式管理公寓。

居住性公寓较多，商业性质公寓可挂牌使用，但目前一般商住使用混乱。

2.公寓产品现状分析区域重点项目性质公寓规模产品面积均价消化特点禅城环球国际商务公寓2万㎡85-167 ㎡10000元/㎡消化较慢，目前已销售8成慧港国际商务公寓 2.4万㎡30-65 ㎡8800元/㎡开卖当天销售8成，一个月售罄●●●公寓产品持续热销，但价格受市场影响波动大。

产品特点——项目规模主流供应在2-3万㎡，主流产品面积30-60㎡；价格特点——均价在10000元/㎡左右，但价格受市场影响波动大；消化特点——产品去货速度较快，特别是30-40 ㎡的小面积产品。

3.公寓产品未来供应分析●●禅桂地区公寓产品未来供应量巨大，同质化竞争激烈，销售面临巨大压力未来三年内，禅桂区域可预见的公寓体量至少60万㎡，估计将有更多项目放量供应，且同质化严重。

季华路公寓未来竞争供应主要集中在东段，虽然公寓产品有回收资金快的特点，但该商圈已可预见有上万套公寓将出售，本项将面临很大竞争销售压力。

4.公寓产品判断结论：（1）项目以写字楼为核心功能发展，公寓仅为辅助功能。

商业地产业态标准划分培训课件(ppt 59页)

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专业店代表品牌：宜家
品牌特点采购模式：全球化的采购模式产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家推广口号：生活，从家开始
经营理念 “提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。
发展状况
宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。
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家乐福世界第二大国际化零售连锁集团
大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团
成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业务范围遍及30个国家和地区
家乐福在中国
1995年进入中国，已进入了中国25个城市，开设了109 家大型超市
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茂业
品牌特点 2008年5月5日，茂业国际于香港上市 1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
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华润万家
国有控股企业集团—华润（集团）旗下零售连锁企业品牌主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家， 2007年销售额突破500价、便利
发展战略
全国发展、区域领先、多业态协同
经营理念
以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广大消费者提供日常生活所需的各类消费品； “开心购物家乐福”； “一站式购物”

商业综合体建设规模及业态配比研究

商业综合体建设规模及业态配比研究摘要：世博会的规划过程中，社会各界都非常关心世博会园区的后续利用问题，主要包括环境、基础设施、土地、永久建筑四个方面。

在土地的后续利用上，5.28平方公里土地中的40% 将根据城市总体的发展做出进一步利用，例如世博轴的浦东部分将整体予以保留，合理转化为上海新型商业条带，本文将就此区域内商业发展规模和业态配比问题进行讨论。

关键词：世博园区商业综合体建筑规模业态配比1.研究对象1.1区域界定以“一轴四馆”为中心的北至黄浦江，南至耀华路浦东南路，西至南北高架路打浦路隧道，东至高科西路，包括世博轴、世博演艺中心、世博中心、世博主题馆和中国国家馆在内的面积约150万平方米左右的区域。

1.2商业综合体将城市中的商业、办公、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体。

商业综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多元化的生活，提高土地利用效率、增加城市活力，并且由于其具有统一的规划设计和较大的规模，往往形成一个城市，甚至国家的地标性建筑，成为文化新标签。

2.研究理论2.1商圈理论商圈，是指以商店所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展的，能吸引顾客的范围。

简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围，如某店能吸引多远距离的顾客来店购物，这位顾客到商店的距离范围就称为该企业的商圈。

通常核心圈层能够吸引60%左右的消费者来购物，次级、边缘圈层均能够吸引20%的消费者来购物。

2.2系统论系统定义为：由若干要素以一定结构形式联结构成的具有某种功能的有机整体。

在这个定义中包括了系统、要素、结构、功能四个概念，表明了要素与要素、要素与系统、系统与环境三方面的关系。

系统的要素指的是构成系统的组分；结构是指系统内部各要素之间、系统要素和系统整体的相互联系和组织方式的总和；功能是系统作为整体与外部环境的相互作用产生的特定作用、行为、能力和功效。

商业业态规划方案ppt课件

业态超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲服饰精品地产中介其他合计
30㎡及以下 0.0% 9.9% 2.3% 37.6% 5.7% 3.9% 2.9% 11.0% 11.2% 15.4%
100.0%
31㎡－80㎡ 0.0% 12.7% 4.1% 25.2% 14.7% 4.1% 1.5% 10.1% 12.2% 15.5%
序号 1 2 3 4
项目名称摩尔国际鹭岛名苑摩登时代观澜锦庭
商业体量商业形态
51311 综合性商业
2000 8000 3000
底商购物中心社区底商
租金 —— 45 45 46
售价
业态规划
开业时间
内街3万、临北街中国银行、华润万家、
5万、实际成交均大地影院等大型业态组预计2014年3月
PART5--规划品牌落位建议
S51S56
S47-S50
S45S56
S43-S4444
S41S42
S38-S40
S34S37
北区二层落位规划和拟招品牌
餐饮休闲
教育配套生活家居
S32-33 S27-S31
15
6 6 PART
项目商铺定价及建议
16
PART6--售价建议
1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：
北区商业使用面积一层2713.22m2，二层3947.89m2
小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面积为1.2~1.5 ㎡/人，可计算出本区域内住户需要 10973~13716 ㎡的商业体量，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。

某项目商业定位深化及业态规划建议(PPT 55页)

21
项目业态组合
业态类别主力型特色型功能型
填充型
目标商家 GUCCI、ZARA、H&M
星巴克、哈根达斯、无印良品、创意集等
服务型：通讯、银行、SPA等人气型：餐饮、电玩、游乐城
说明体现项目经营档次和特色，展示
项目形象体现项目经营个性，聚集人气
满足项目完善功能，聚集人气，为其他业态提供消费可能
具不十动休有断分感闲品更丰的惬位新富活意的的的力的潮商品娱体流品类乐验风咨品前空景讯牌沿间
人文形象
体面美味的餐饮
引领理念健康生活
18
第二部分：业态规划
19
业态规划思路图
20
项目业态定位
王家湾商圈定位
23
案例参考——水游城
该楼层分布美食广场、运动服饰主力店及超市，在填充一些休闲服饰专卖店。
24
案例参考——水游城
该楼层分业态丰富，主力以餐饮为主。分为特色餐饮、休闲餐饮、主题餐饮。其他为服饰、鞋、钟表专卖店及少量服务型业态。
25
案例参考——水游城
该楼层业态以ZARA、H&M为主力业态，其次为国际品牌专卖店。在分布一些少量特色餐饮（星巴克）及服务型业态（银行）。
南向（9条） 1/9
9/9
8/9
东向（13条） 12/13 11/13 1/13
公交站点
/
南下沌口：585、204、 596、597、208、 708、803、213、 205
北向（18条） 13/18 17/18 5/18
东往钟家村、武昌： 222、 531、537、 541、556、

商业地产最全面的定位业态规划招商管理完整版PPT课件

成独立行业
狭义商业地产：
限于从事各类批发零售展示销售以及办公等形式的商业形态物业，近年也有将酒店划入到狭义商业地产范畴
2019/9/12
广义商业地产：
除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外的一切用于生产服务经营而产生投资回报效益的房地产类别
4
中国商业地产的主要形态
2019/9/12
概念策划初步市场调查市场摸查商业目标深度市场调研评估定位
详细规划业态组合
动线设计建筑规划
2019/9/12
16
商业概念、目标、模型
商业概念
投资的动机？为什么投资？
2019/9/12
商业目标
投资回报方向投资回报计划
商业模型
选择回报模式决定模型构成
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理性往往来源于感性
商业地产项目的诞生
运营是持续经营的手段运营是持续经营的模式持续经营可获稳定回报持续经营可获高额增值
8
不同操盘理念的主体关系
投资者业主房东
中介代理
物业管理
租户经营者
传统商业地产模式
创新商业地产模式
9
商业地产运营的终极目标
经营者而言：售卖商品到售卖文化
发展商而言：出租商铺到出租商机
消费者而言：使用价值到高附加值
不同地域
• 考虑地域气候 •考虑地域传统
不同民俗
•民族特性 •风俗习惯
不同文化
• 不用地区文化 •东西方文化
不同层次
• 不同年龄层 •不同性别教育
2019/9/12
39
商业规划的误区
容易和一般的策划工 A 作混淆

商业规模计算及业态组合比例

商业地产开发规模的计算方法：
城市商业地产开发面积=投资总额*预计年回报率*（城市GDP增长率+100%）n
租户平均可承受租金占营业额的比率*项目单位成本
城市商业地产年营业额=投资总额*预计年回报率
租户平均可承受租金占营业额的比率
莱里模型：两个城市商业中心吸引的零售贸易额与两城市的人口比重成正比，与两城市之间的居民聚集区到城市的距离二次方成反比
B1/B2=(P1/P2) * (D2/D1) 2
埃尔伍德模型：商业中心的贸易量与商业中心区规模成正比，而与每个居民聚集区到商业中心区的行程时间成反比
B1/B2=(S1/S2) * (T2/T1) 2
购物中心业态黄金组合比例：
购物：娱乐：餐饮=52：30：18
高档：中档：抵挡=25：65：15。

商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件

商业项目开发体量及业态配比的理论分析
理论二
恩格尔系数
恩格尔系数(Engel‘s Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。，可以说恩格尔系数越大，该地区就越是欠发达，参考值：40%-50%为小康；30%-40%属于相对富裕；20%-30%为富裕。
从恩格尔系数原理可以看出，对于区域型购物中心而言，在经济发达的地区零售业态的比例可以比在欠发达地区相对高一些，这个理论与消费力决定购物中心体量的原理之间又存在一定的联系，同样，我们希望通过数学关系来描述这样一种联系。
消费外逃型说明该区域商业不发达，具有较大空间，消费输入型说明该区域商业现状较好，竞争比较激烈。
依据二：区域内现有竞争对手情况
在项目的商圈辐射范围内，如果存在竞争力较强的竞争对手，那么我们项目操盘的风险会随之增大，对于应保守估计商业体量需求。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业体量的时间换空间：项目开发周期
我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化，做出这样一种尝试。
商业项目开发体量及业态配比的理论分析
商业体量决定因素
人口
消费力
区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关系。
零售：餐饮娱乐 60%:40%
1.2﹤C≤1.4
50%:50%
0.6≤C﹤0.8
65%:35%
1.4﹤C≤1.6
45%:55%
C﹤0.6
70%:30%
1.6﹤C
40%:60%
商业项目开发体量及业态配比的理论分析

商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件

总结词
业态配比是指商业项目在开发过程中，根据市场需求、项目定位和经营要求，对不同功能和形式的商业形态进行合理配置，以达到最佳的经营效果。
详细描述
业态配比是商业项目开发的关键环节，它涉及到商业项目的定位、功能划分、经营模式等多个方面。通过对不同业态的合理配置，可以满足消费者多样化的需求，提高项目的吸引力和竞争力。
业态配比在商业项目招商中的应用
确定招商品牌
签订招商合同
根据业态配比，确定需要招商的品牌，包括国际品牌、国内品牌等，以提高商业项目的品质和知名度。
根据业态配比和招商计划，与招商品牌签订具体的招商合同，明确双方的权利和义务。
制定租金标准
根据不同业态的租金水平，制定合理的租金标准，以保证商业项目的收益和竞争力。
争状况等。
商业项目开发体量的计算方法
01
02
03
经验法
根据以往的经验，对类似商业项目的开发体量进行估算。
调研法
通过对市场进行调研，了解市场需求和竞争状况，从而计算出商业项目的开发体量。
模型法
建立数学模型，根据多种因素对商业项目开发体量进行计算。
03
商业项目业态配比理论分析
业态配比的概念
商业项目开发体量及业态配比的理论分析课件
CONTENTS
• 商业项目开发概述 • 商业项目开发体量分析 • 商业项目业态配比理论分析 • 商业项目业态配比的实践应用 • 商业项目业态配比的未来发展
01
商业项目开发概述
商业项目开发的概念
商业项目开发是指通过规划和建设，将土地、资本、技术、劳动等生产要素有机组合，形成具有特定使用功能和经济效益的商业设施的过程。
未来业态配比的挑战与机遇

大型购物中心业态定位业态规划及经营方式研究(PPT 68页)

购物中心太古广场
又一城青衣城 APM
楼层数 5 7 4 8
购物中心海港城
时代广场朗豪坊
MEGA BOX
楼层数 4 12 13 18
二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。
香港具有复合型人流推进结构的购物中心比较有典型意义的是太古广场。从人流推进结构来说，太古广场拥有三个层面的人流推进系统，同时对多个楼层直接导入客流，地铁口直接与较高楼层相连，使各楼层感觉像都在地面，从而提高了各楼层租金的收益水平。
企业缺乏商场经营管理能力或营业资金不足企业无商场经营管理能力
委托管理公司经营管理
企业无商场经营管理能力
经营方式定位要点
1、投资资金回收期预测项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去； 2、项目收益效果预测收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案； 3、经济走势分析通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式； 4、风险比较分析分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等。
业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。再如沃尔玛超市，其面积约20000-30000平方米(不含停车场)，每一单层租赁面积至少 8000平方米，至多租赁3个楼层。了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。