拿地测算培训专题培训课件
合集下载
房地产项目土地的取得方式及评估课件
土地划拨是由政府或其授权的机构将土地无偿或低价划拨给 开发商使用，适用于非营利性项目或国家重点工程项目。开 发商在划拨土地上建设的项目一般不能用于商业开发。
土地租赁
开发商通过租赁方式获得土地使用权，按年支付租金。
土地租赁是由开发商与土地所有者签订土地租赁合同，按年支付租金以获得土地使用权。租赁期限一 般较短，通常不超过20年。租赁期满后，开发商可以选择续租或重新签订租赁合同。
房地产项目土地评估方法
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产项目的土地价格 来评估待评估土地的价值。
详细描述
选取与待评估土地相似的市场交易案 例，比较其土地价格、交易时间、交 易条件等因素，通过调整差异来得出 待评估土地的价格。
收益还原法
总结词
将房地产项目的预期未来收益折 现到评估时点，以确定其价值。
详细描述
例如，路线价格法、地价指数法等。这些方法在特定情况下可能适用，但需要谨慎使用，并考虑其局限性。
04
房地产项目土地评估案例分析
案例一：某住宅用地评估
评估方法
市场比较法、收益还原法、成本 逼近法等。
评估结果
该住宅用地评估价值为XX元/平方 米，总价值为XX万元。
评估结论
该住宅用地评估结果合理，符合市 场价值。
学习更多不同类型的房地产项目土地 取得方式，拓展知识面。
结合实际案例，提高土地评估的实际 操作能力。
关注市场动态，了解房地产行业发展 趋势和未来挑战。
THANKS
感谢观看
其他取得方式
除上述三种方式外，还有其他一些特殊的土地取得方式， 如合作开发、股权转让等。
合作开发是由两家或多家公司合作进行房地产项目开发， 共同出资、共同经营、共担风险。股权转让则是通过购买 目标公司的股权，从而获得土地使用权。这些特殊方式通 常适用于特定的项目和情况，需要具体情况具体分析。
土地租赁
开发商通过租赁方式获得土地使用权，按年支付租金。
土地租赁是由开发商与土地所有者签订土地租赁合同，按年支付租金以获得土地使用权。租赁期限一 般较短，通常不超过20年。租赁期满后，开发商可以选择续租或重新签订租赁合同。
房地产项目土地评估方法
市场比较法
总结词
通过比较类似房地产项目的土地价格 来评估待评估土地的价值。
详细描述
选取与待评估土地相似的市场交易案 例，比较其土地价格、交易时间、交 易条件等因素，通过调整差异来得出 待评估土地的价格。
收益还原法
总结词
将房地产项目的预期未来收益折 现到评估时点，以确定其价值。
详细描述
例如，路线价格法、地价指数法等。这些方法在特定情况下可能适用，但需要谨慎使用，并考虑其局限性。
04
房地产项目土地评估案例分析
案例一：某住宅用地评估
评估方法
市场比较法、收益还原法、成本 逼近法等。
评估结果
该住宅用地评估价值为XX元/平方 米，总价值为XX万元。
评估结论
该住宅用地评估结果合理，符合市 场价值。
学习更多不同类型的房地产项目土地 取得方式，拓展知识面。
结合实际案例，提高土地评估的实际 操作能力。
关注市场动态，了解房地产行业发展 趋势和未来挑战。
THANKS
感谢观看
其他取得方式
除上述三种方式外，还有其他一些特殊的土地取得方式， 如合作开发、股权转让等。
合作开发是由两家或多家公司合作进行房地产项目开发， 共同出资、共同经营、共担风险。股权转让则是通过购买 目标公司的股权，从而获得土地使用权。这些特殊方式通 常适用于特定的项目和情况，需要具体情况具体分析。
《拿地的十六种模式》课件
股权收购模式的优缺点
• 总结词：低成本、高风险、操作复杂
股权收购模式的优缺点
低成本
股权收购模式下，开发商可以通过购买目标公司的股权来获得土地，避免了高 昂的土地出让金和招拍挂的激烈竞争。
高风险
股权收购涉及目标公司的资产、负债、法律关系等方面的调查和评估，风险较 高。
股权收购模式的优缺点
• 操作复杂：股权收购涉及公司并购、资产重组等 方面的操作，程序复杂，需要专业团队进行操作 。
总结词
通过长期租赁土地的方式获得使用权。
VS
详细描述
土地租赁模式是通过与土地所有者签订长 期租赁合同，获得土地的使用权，可以用 于开发或经营。
土地托管模式
总结词
通过委托管理的方式获得土地资源。
详细描述
土地托管模式是将土地委托给专业的管理公 司进行管理，通过签订托管协议，获得土地 资源的经营权和管理权。
土地拍卖模式
总结词
通过参与土地拍卖的方式获得土地资源。
详细描述
土地拍卖模式是通过在拍卖会上竞拍土地， 以最高出价获得土地资源。这是一种竞争性
的土地获取方式。
3 土地置换模式
总结词
通过置换的方式获得土地资源。
详细描述
土地置换模式是通过将自己拥有的某块土地与他人拥 有的另一块土地进行交换，以获得自己需要的土地资 源。
管理成本高
合作开发需要建立共同的管理机制和 沟通渠道，管理成本较高。
04
拿地策略与建议
选择合适的拿地模式
综合评估
风险分散
根据企业战略、财务状况和市场环境 等因素，选择适合自身的拿地模式。
通过多元化拿地模式，降低单一模式 的风险。
长期规划
考虑土地资源的长期价值和可持续利 用，避免短期投机行为。
房地产项目看地拿地拿地操作标准培训讲义教程PPT模板
Part
பைடு நூலகம்
3
拿地背景和项目情况－地块背景分析
地块背景：
深圳“商品房+政策性住房用地”的捆绑出让模式首次获得成功。代表了 未来深圳土地出让的模式和方向。未来的发展商必然肩负更多的社会责任。 本项目从而肩负了更加重要的历史使命：拿什么态度来做经济适用房？
开发商背景：
深圳首个参与政府旧城改造事业的开发商，已成功改造渔农村成为口 岸片区地标建筑。积极参与配合政府公众事业。本地块也是另外一个展现 开发商社会责任感的项目。
交通规划利好 快速路网建设
福龙路、新区大道、留仙大道等。
内外交通畅通无阻。
华南国际物流中心
华南地区连接香港和珠三角地区重要 的内陆物流“枢纽港”。
以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。
Part
2
地产新规划－便捷的路网
本项目 和平路
路网交通规划
布龙公路
梅观高速 梅龙路 人民路
地产新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将地产二线拓 展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。
Part
地产新客站
2
地产新规划－交通规划利好
京广线与东南沿海高速铁路客运 专线的终点站和交汇点。 无缝连接香港、福田、南山、宝安
地铁4、5号线
中心区，沿线地铁商业开发机遇。
交通、环境等条件.
Part
2
地产新规划
1 新城规划
2 交通利好 3 区域楼市现状
新城规划
Part
2
地产新规划
根据《深圳市住房建设规划（2011-2020 ）》，片区作为深圳四大重点开发地区首 位，誉为“地产新城”。地产新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特 区行政加线的区域，总用地面积为23平方公里。
伟业房地产项目拓展土地经济测算培训18PPTXX年
PPT文档演模板
伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
•1、明确项目指标 •2、估算销售收入 •3、估算投资成本 •4、计算增值税 •5、出损益表
土地成本一般按(土地成交价+补偿款+税费）计 算： ➢土地成交价格：一般包括政府土地收益和土地开 发建设补偿费，按实际成交价格计算; ➢补交政府土地收益：因增加地上建筑面积、地下 经营性面积及改变土地用途需要补交的政府土地收 益,按实际发生额计算； ➢土地契税:按土地成交款的3%。
PPT文档演模板
伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
PPT文档演模板
•1、明确项目指标
•2、估算销售收入
•3、估算投资成本
•4、计算增值税
•5、出损益表
•土地增值税实行四级超率累进税率：
土地 增值 税应 纳税 额
计算方式
增值额（A）/扣除 项目金额(B)
计算式
伟业房地产项目拓展土地经济测算培 训18PPTXX年
三、静态经济测算操作流程
PPT文档演模板
•1、明确项目指标
•2、估算销售收入
•3、估算投资成本
•4、计算增值税
•5、出损益表
基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等 工程发生的支出，按市政费用+道路费用+绿化费 用计算。 ➢市政费用：按地上建筑面积X单方造价（200300元/㎡）计算 ➢道路费用：按道路占地面积（总用地面积*15%） X单方造价（200元/㎡） ➢绿化费用：按绿地占地面积(总用地面积*（1建筑密度）-道路占地面积)X单方造价(300-500 元/㎡)
拿地的十六种模式课件
确定。
运营收益
改造后的商业、办公等设施的 运营收益，根据设施类型、运
营情况等因素确定。
城中村改造风险与应对策略
政策风险
政策变化可能导致城中村改造 项目无法继续推进，开发商应 密切关注政策动向，及时调整
策略。
资金风险
城中村改造项目涉及大量资金 投入，开发商应合理安排资金 来源，确保项目资金充足。
社会风险
城中村改造可能引发社会矛盾 和纠纷，开发商应与政府、居 民保持良好沟通，妥善处理相 关问题。
市场风险
改造后的房屋和商业设施可能 面临市场竞争压力，开发商应 提前进行市场调研，制定合理
销售策略。
08
CATALOGUE
工业用地转型模式
工业用地转型政策与趋势
政策支持
政府出台相关政策，鼓励工业用地向高效、环保、创新型产业转 型。
开发商按照政府批准的拆迁方案，与被拆 迁居民协商，进行拆迁与安置工作。
城中村改造成本与收益
01
02
03
04
土地成本
城中村改造涉及土地征收、拆 迁补偿等成本，根据土地位置
、用途等因素确定。
建设成本
包括基础设施建设、公共服务 设施建设、房屋建设等成本， 根据改造规模和标准确定。
销售收入
改造后的房屋销售收入，根据 房屋类型、位置、品质等因素
工业用地转型需要大量资金投入，包括基础 设施建设、环境治理等。
技术创新
工业用地转型需要技术支持和创新驱动，提 高产业附加值和竞争力。
土地供应
工业用地资源有限，需合理规划和利用土地 资源，确保转型项目用地需求。
市场风险
工业用地转型面临市场变化、竞争加剧等风 险，需加强市场调研和风险评估。
运营收益
改造后的商业、办公等设施的 运营收益，根据设施类型、运
营情况等因素确定。
城中村改造风险与应对策略
政策风险
政策变化可能导致城中村改造 项目无法继续推进，开发商应 密切关注政策动向，及时调整
策略。
资金风险
城中村改造项目涉及大量资金 投入，开发商应合理安排资金 来源，确保项目资金充足。
社会风险
城中村改造可能引发社会矛盾 和纠纷，开发商应与政府、居 民保持良好沟通，妥善处理相 关问题。
市场风险
改造后的房屋和商业设施可能 面临市场竞争压力，开发商应 提前进行市场调研，制定合理
销售策略。
08
CATALOGUE
工业用地转型模式
工业用地转型政策与趋势
政策支持
政府出台相关政策，鼓励工业用地向高效、环保、创新型产业转 型。
开发商按照政府批准的拆迁方案，与被拆 迁居民协商，进行拆迁与安置工作。
城中村改造成本与收益
01
02
03
04
土地成本
城中村改造涉及土地征收、拆 迁补偿等成本，根据土地位置
、用途等因素确定。
建设成本
包括基础设施建设、公共服务 设施建设、房屋建设等成本， 根据改造规模和标准确定。
销售收入
改造后的房屋销售收入，根据 房屋类型、位置、品质等因素
工业用地转型需要大量资金投入，包括基础 设施建设、环境治理等。
技术创新
工业用地转型需要技术支持和创新驱动，提 高产业附加值和竞争力。
土地供应
工业用地资源有限，需合理规划和利用土地 资源，确保转型项目用地需求。
市场风险
工业用地转型面临市场变化、竞争加剧等风 险，需加强市场调研和风险评估。
土地评价、决策和并购拿地风险规避 课件
距等要求； p 提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求； p 确定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高； 根据规划
容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； p 确定公共设施的位置、规模和布局； 制定相应的土地使用和建筑
管理细则。
3、地块的技术条件与勾地基本原则
p 地块规划条件是对外可争取的 p 地块规划条件是对内可自我塑造的 p 按照自我利益最大化原则去争取最大的外部条
虽然在卖地上可能少收几亿元，但项目完成后周边的地能多卖很 多钱。
4、华夏幸福、华侨城模式：嫁接产业，联动开发
p 拿地策略： p 华远地产是北京商委下的一个房地产公司，以划拨开发，批量销
售为特征的一个国有开发公司。 p 信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发
业务进行整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三 产企业，具有较长的房地产开发历史，后来由于政策限制均从银 行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历史看，主 要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地 产获取低价土地的一条重要通道。 p 市场表现：2009年注入的资产中在开发和待开发项目35个，总占 地面积300万平米，可开发建面510万平米，这部分资产约78%的 土地是在2001-2006年获得的，平均土地成本最多不超过1200元/平 米，主要分布在宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。 公司项目的整体销售均价约5000元，保证了利润率水平。另外， 信达地产的实际控制人信达资产也使信达地产能从各银行，特别 是建行获得较便宜的金融资源。
四、地块的运营价值
1、财务分析集中体现了开发公司的溢价能力
u 土地获取的溢价能力 u 产品设计的溢价能力 u 销售回款的溢价能力 u 资金筹措的溢价能力 u 运营管理的溢价能力 u 品牌塑造的品牌能力
容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线； p 确定公共设施的位置、规模和布局； 制定相应的土地使用和建筑
管理细则。
3、地块的技术条件与勾地基本原则
p 地块规划条件是对外可争取的 p 地块规划条件是对内可自我塑造的 p 按照自我利益最大化原则去争取最大的外部条
虽然在卖地上可能少收几亿元，但项目完成后周边的地能多卖很 多钱。
4、华夏幸福、华侨城模式：嫁接产业，联动开发
p 拿地策略： p 华远地产是北京商委下的一个房地产公司，以划拨开发，批量销
售为特征的一个国有开发公司。 p 信达地产实质上是将原中国建设银行分布于各省市的房地产开发
业务进行整合后实现了整体上市。这样公司最早属于建行下属三 产企业，具有较长的房地产开发历史，后来由于政策限制均从银 行资产中剥离而进入信达资产管理公司。从信达地产历史看，主 要资产来自于整合建行剥离的资产，未来发展中这也将是信达地 产获取低价土地的一条重要通道。 p 市场表现：2009年注入的资产中在开发和待开发项目35个，总占 地面积300万平米，可开发建面510万平米，这部分资产约78%的 土地是在2001-2006年获得的，平均土地成本最多不超过1200元/平 米，主要分布在宁波、嘉兴、青岛、长春、乌鲁木齐等12个城市。 公司项目的整体销售均价约5000元，保证了利润率水平。另外， 信达地产的实际控制人信达资产也使信达地产能从各银行，特别 是建行获得较便宜的金融资源。
四、地块的运营价值
1、财务分析集中体现了开发公司的溢价能力
u 土地获取的溢价能力 u 产品设计的溢价能力 u 销售回款的溢价能力 u 资金筹措的溢价能力 u 运营管理的溢价能力 u 品牌塑造的品牌能力
房地产开发拿地阶段成本测算培训材料
XX集团成本经理培训班
第一课 拿地阶段成本测算
成本管理中心：蔡海洋
目录 PAGE DIRECTORY
1、我公司常见拿地模式及注意要点 2、拿地测算的重要性 3、测算程序 4、各专业分工（提供数据成果） 5、测算模板的组成 6、测算数据要点 7、敏感性分析 8、现金流 9、财务指标 10、数据检查和修正 11、拿地测算数据后期成本控制
燃气、有限电视、供暖地热等一般按户或建筑面积收取。 （12）、配套设施费，小区内配套、社区配套按规划要求和项目定位来确定。
5、开发间接费数据的要点 （1）、财务费用（融资成本），不是简单计提比例，而是是算出来的差异额，
需先算出来现金流为正之前的缺口。故融资金额、融资长短可以确定， 融资利息根据实际情况确定。 （2）、物业维修基金 （3）、工程管理费 （4）、前期物业管理费 （5）、印花税 （6）、交易相关手续费 （7）、后期工程成本
3、前期工程费数据的要点 （1）、报批报建费 （2）、勘察设计费 （3）、三通一平费 （4）、临时设施费 （5）、咨询顾问费
4、建安工程费数据的要点 （1）、地基及基础工程，土方（开挖面积和深度）、护壁（预估施工面积）、打井
降水（经验预估）、基础工程（采用调研预估）。 重点关注场地土方和基础工程。 （2）、土建总包，重点关注当地地材价格，全年有效施工工期，利用现有类似项目 来修正。 （3）、人防工程，缴纳和修改成本作对比，是否可以采用缴纳方式，按人防等级来 预估投入。 （3）、建筑装饰工程，关注外墙系数和材质，重点是门窗和外墙材料。 （4）、公共区域装修工程，关注公共区域装修标准、公共区域实际面积。 （5）、室内精装修工程，关注精装标准、实际装修面积（注意阳台成本应打折， 地暖实际面积等），精装修成本需细化。 （6）、安装工程，重点关注当地交房标准，弱电配置标准，通过类似项目来修正数据。
第一课 拿地阶段成本测算
成本管理中心：蔡海洋
目录 PAGE DIRECTORY
1、我公司常见拿地模式及注意要点 2、拿地测算的重要性 3、测算程序 4、各专业分工（提供数据成果） 5、测算模板的组成 6、测算数据要点 7、敏感性分析 8、现金流 9、财务指标 10、数据检查和修正 11、拿地测算数据后期成本控制
燃气、有限电视、供暖地热等一般按户或建筑面积收取。 （12）、配套设施费，小区内配套、社区配套按规划要求和项目定位来确定。
5、开发间接费数据的要点 （1）、财务费用（融资成本），不是简单计提比例，而是是算出来的差异额，
需先算出来现金流为正之前的缺口。故融资金额、融资长短可以确定， 融资利息根据实际情况确定。 （2）、物业维修基金 （3）、工程管理费 （4）、前期物业管理费 （5）、印花税 （6）、交易相关手续费 （7）、后期工程成本
3、前期工程费数据的要点 （1）、报批报建费 （2）、勘察设计费 （3）、三通一平费 （4）、临时设施费 （5）、咨询顾问费
4、建安工程费数据的要点 （1）、地基及基础工程，土方（开挖面积和深度）、护壁（预估施工面积）、打井
降水（经验预估）、基础工程（采用调研预估）。 重点关注场地土方和基础工程。 （2）、土建总包，重点关注当地地材价格，全年有效施工工期，利用现有类似项目 来修正。 （3）、人防工程，缴纳和修改成本作对比，是否可以采用缴纳方式，按人防等级来 预估投入。 （3）、建筑装饰工程，关注外墙系数和材质，重点是门窗和外墙材料。 （4）、公共区域装修工程，关注公共区域装修标准、公共区域实际面积。 （5）、室内精装修工程，关注精装标准、实际装修面积（注意阳台成本应打折， 地暖实际面积等），精装修成本需细化。 （6）、安装工程，重点关注当地交房标准，弱电配置标准，通过类似项目来修正数据。
房地产开发如何拿地PPT78页
国家税务局关于土地使用税假设干具体问题的解
释和暂行规定
河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用
税征收管理方法
河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关
问如何拿题地 的通知
61/ 78
政策信息7
城中村改造有关法律法规
郑州市人民政府关于印发?郑州市城中村改造规定〔试 行〕? 的通知
郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施方法〔试 行〕
根据地块的性质，提供对应政策法 规支持
对如何拿目地 标地块的获取方式，提供建议28/ 78
步骤3
设计获取路径
研究地块相关资料设计最优土地 获取路径
研究有关政策规定设计最优土地
获取路径
如何拿地
29/ 78
步骤4
获取土地 取得土地证 进展土地储藏
如何拿地
30/ 78
步骤5
加强根底工作
如何拿地
31/ 78
律问题的解释
国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函
关于军用土地转让有关问题的复函
如何拿地
57/ 78
政策信息5
土地权属相关法律法规
土地登记资料公开查询方法
闲置土地处置方法
确定土地所有权和使用权的假设干规定
郑州市确定土地权属条例
郑州市土地储藏实施方法
如何拿地
58/ 78
政策信息6
如何拿地
25/ 78
拿地实战
收集土地信息 关注市场 研究政策 设计获取路径 获取土地 取得土地证
如何拿地
26/ 78
步骤1
搜集土地信息
重点集中郑州土地市场 关注河南其他地区优质土地 建立土地交易信息库
如何拿地
27/ 78
房地产拿地培训 PPT
优先考虑并加快推进。
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
◆“销售稳健型”的大中型项目及“短平快”的中小型项目.
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 拿地策略：
◆土地一级开发项目(含资源性及稀缺性项目)： 具有成片的、在城市发展方向区域内、由政府主导、产业带动、整合其他 相关产业的
土地一级开发项目或一二级联动开发项目，规模大致1000亩及以上。目的是以相对较少 的资金投入控制较大规模土地资源。——例如颐养大健康、足球竞技、绿色生态食物区 块产业项目。
项目拓展城市布局及拿地策略
目录 一 二
公司拿地拓展战略取向 公司重点关注项目及拓展拿地方式
产业/地产业务版块 201 8.01
2017房地产市场总结
SUMMRY
一二线 城市
பைடு நூலகம்
三四线 城市
永不落幕”的一线城市与“正在崛起”的新一线城市
受城市发展边界、人口控制目标等限制，一线城市供应规模严重受制约，刚需市场也 越来越多的被二手房所承接，新建商品房地产市场规模增速明显放缓，但需求和资金 开始向周边城市溢出，加速区域一体化进程，一线城市依旧是中国房地产市场发展的
佳、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。
三四线市场火热难以持续
尽管当下三四线城市成交火热，但这类城市经济基本面及收入水平并不出众， 房价过快上涨必将抑制成交量继续上行空间。
更为重要的是，三四线城市人口长期净流出，新增购房需求以本地自住及投资 性需求居多，普遍存在着可持续性较差的通病。短期内存量购房需求急剧释放 之后，后续置业需求将难以为继，极端情况下甚至会出现成交断档期，届时成
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地拓展战略取向
项目拿地方式及策略探讨 第一梯队城市：
拿地测算培训PPT
四、各专业分工（提供数据成果）
1、投策中心：提供意向性地块信息 （1）、地块位置 （2）、地块四至情况 （3）、预售条件 （4）、土地条件，含规划指标、配套情况、政府要求等 （5）、土地起拍金额、付款条件等 （6）、报规报建费用、行政性收费、垄断行业收费等
四、各专业分工（提供数据成果）
2、运营部（计划职能）：明确项目运作思路 （1）、明确项目开发思路 （2）、明确项目是综合型、快周转型、高品质、高溢价型 （3）、提供项目开发周期，关键节点计划
六、测算数据要点
1、销售数据的要点 （1）、明确销售物业和预估可销售比例，自持物业和比例 （2）、销售物业不同物业分期均价，同期物业不同楼栋均价 （3）、销售物业超过10万m2需按年度确定销售均价
六、测算数据要点
2、土地成本数据的要点 （1）、土地出让金（有土地发票）、土地指标费 （2）、交易手续费 （3）、契税 （4）、土地评估费、拍卖佣金 （5）、拆迁补偿费
3/20
一、我公司常见拿地模式及注意要点
协议拿地模式（百城百MALL）——利润和自持平衡，现金流平衡 股权转让模式——尽职调查、土地成本票据 招拍挂模式——项目净利润，现金流
二、拿地测算的重要性
1、拿地阶段重要工作，是拿地决策的关键依据，是项目能否运作 成功的事前演练。
2、指导项目后期工作参照依据
六、测算数据要点
8.3、企业所得税 （1）、房地产企业所得税是按年就企业整个年度全部所得税，土地增值税按项目单位为 清算对象。 （2）、收入的税务处理，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款， 包括现金、现金等价物及其他经济利益。 （3）、成本、费用扣除的税务处理 a企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、 已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。 b企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按 规定扣除。 c已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等
成本视角下的投前拿地踏勘与测算ppt课件
策划 小组
组织者：成本职能部门 参与者：发展/定位/设计/工程/园林/装
饰/精装/开发/营销/财务/资金等
02
CONTROL WHAT
F投OR前? 测算成本人员，控什么？怎么控？
示例
05
06
0
08
7
控制内容 CONTROL
风险
成本
指标
利润
一、控风险
刚性成本（如结构成本） 敏感性成本（如装修成本） 不确定性成本（如基础、基坑） 风险成本（额外重大投入）
➢ 了解结构面积、建筑面积的区别与对应成本的换算 ➢ 建面系数的由来与运用 ➢ 综合单价的组成及各自占比以及调价方式 【人工费+材料费+机械费辅材+管理及利润】
经验准备 EXPERIENCE 敏感度 地上地下
敏感度（包括不限于）：
地块四至风险 市场风险（控规政策、销售政策、特殊配置） 土石方、地材等垄断风险 合资合作风险 材料价格波动风险
实景示例 LANDSCAPE
你看到了什么？ 你想到了什么？ 你准备做什么？
THINK ABOUT
01
WHAT LOOKING AT?
成本人员项目踏勘，看什么？怎么看？
02
CONTROL WHAT FOR?
投前测算成本人员，控什么？怎么控？
03 MECHANISM TO SET UP 机制建立
WHAT LOOKING
在实际项目投资中，NPV说的是具体数值，而IRR是一个比率，以评价项目获利能力而言，IRR更有说服 力，因为IRR是个相对值，单纯的NPV只是个绝对值，没有考虑投资额的大小，只有在同时考虑投资额才能更 充分体现项目的盈利能力，毕竟投资10万NPV为5万和投资100万NPV也为5万两个项目的盈利能力是不一样的。
房地产投资拿地分析ppt课件
静 2.5.住房供求空间错配持续加剧
8
近年来政策导向和调控路径
9
பைடு நூலகம்
房价持续上涨的四大根本性因素
2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
中国的城市化进程 ----购买需求
人民币超发 ----价格和价值
国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
10
地块价值判断和拿地实操 技能
1
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理 工作在开发全流程工作中的占比至少 是70分。
2
一、宏观经济分析与预测
3
2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。
2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
4.地块分析--------宗地社会条件调查表
---宗地自然条件调查表
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
11
二、地块投资的开发策略 和开发模式
12
开发策略和开发模式的选择
1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
8
近年来政策导向和调控路径
9
பைடு நூலகம்
房价持续上涨的四大根本性因素
2001年加入世贸，中国经济的飞速发展 ----购买力
中国的城市化进程 ----购买需求
人民币超发 ----价格和价值
国际经济形势，特别是金融市场的影响 ----价格波动的外围因素
10
地块价值判断和拿地实操 技能
1
如果一个房地产项目成功开发的标 准分是100分的话，精准的投资管理 工作在开发全流程工作中的占比至少 是70分。
2
一、宏观经济分析与预测
3
2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。
2015年年中以来，在相对宽松的政策背景下，中国房地产市 场逐步进入上升的周期。 1-4月：房地产市场出现井喷式爆发，由一线向周边及二线 城市波浪式扩散回暖，在4月份之后呈现回落调整的迹象， 5-9月：自7月尤其是8月份以来形势迅猛逆转，房地产市场 出现过热，面临着区域进一步扩散和热点地区疯狂和失控的风 险。 10-12月：随着一线城市从严调控的推进，以及9、10月份热 点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。
4.地块分析--------宗地社会条件调查表
---宗地自然条件调查表
█2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？
11
二、地块投资的开发策略 和开发模式
12
开发策略和开发模式的选择
1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和
相关主题
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
六、测算数据要点
3、前期工程费数据的要点 （1）、报批报建费 （2）、勘察设计费 （3）、三通一平费 （4）、临时设施费 （5）、咨询顾问费
六、测算数据要点
4、建安工程费数据的要点 （1）、地基及基础工程，土方（开挖面积和深度）、护壁（预估施工面积）、打井
降水（经验预估）、基础工程（采用调研预估）。 重点关注场地土方和基础工程。 （2）、土建总包，重点关注当地地材价格，全年有效施工工期，利用现有类似项目 来修正。 （3）、人防工程，缴纳和修改成本作对比，是否可以采用缴纳方式，按人防等级来 预估投入。 （3）、建筑装饰工程，关注外墙系数和材质，重点是门窗和外墙材料。 （4）、公共区域装修工程，关注公共区域装修标准、公共区域实际面积。 （5）、室内精装修工程，关注精装标准、实际装修面积（注意阳台成本应打折， 地暖实际面积等），精装修成本需细化。 （6）、安装工程，重点关注当地交房标准，弱电配置标准，通过类似项目来修正数据。
四、各专息 （1）、地块位置 （2）、地块四至情况 （3）、预售条件 （4）、土地条件，含规划指标、配套情况、政府要求等 （5）、土地起拍金额、付款条件等 （6）、报规报建费用、行政性收费、垄断行业收费等
四、各专业分工（提供数据成果）
2、运营部（计划职能）：明确项目运作思路 （1）、明确项目开发思路 （2）、明确项目是综合型、快周转型、高品质、高溢价型 （3）、提供项目开发周期，关键节点计划
5、资金管理中心： （1）、融资金额，融资计划 （2）、融资利息
四、各专业分工（提供数据成果）
6、财务管理中心： （1）、管理费用计算及分摊 （2）、当地纳税规则（重点是增值税预增标准、土增税、所得税等） （3）、当地纳税时间点 （4）、当地税收减免、缓缴情况等 （5）、税收筹划 （6）、融资成本的测算
四、各专业分工（提供数据成果）
3、产品策划中心：提供项目定位、强排指标 （1）、项目定位、建筑业态、建筑风格等 （2）、提供多种强排概念方案，含规划总图和技术经济指标 （关注车位配置方案和人防设置、人防级别） （3）、项目规划存在的溢价空间、风险点 （4）、项目土方开挖深度、地质条件初步判断和拟定基础形式等
六、测算数据要点
1、销售数据的要点 （1）、明确销售物业和预估可销售比例，自持物业和比例 （2）、销售物业不同物业分期均价，同期物业不同楼栋均价 （3）、销售物业超过10万m2需按年度确定销售均价
六、测算数据要点
2、土地成本数据的要点 （1）、土地出让金（有土地发票）、土地指标费 （2）、交易手续费 （3）、契税 （4）、土地评估费、拍卖佣金 （5）、拆迁补偿费
（工程技术中心提供） （5）、展示区要求、红线外规划要求、配套设施等 （6）、当交房标准、当地技术规范差异等
四、各专业分工（提供数据成果）
4、营销品牌中心： （1）、项目定位 （2）、不同业态不同时间预估销售均价（保守、正常、激进） （3）、项目去化计划及现金流 （4）、营销费用预估
四、各专业分工（提供数据成果）
燃气、有限电视、供暖地热等一般按户或建筑面积收取。 （12）、配套设施费，小区内配套、社区配套按规划要求和项目定位来确定。
六、测算数据要点
5、开发间接费数据的要点 （1）、财务费用（融资成本），不是简单计提比例，而是是算出来的差异额，
需先算出来现金流为正之前的缺口。故融资金额、融资长短可以确定， 融资利息根据实际情况确定。 （2）、物业维修基金 （3）、工程管理费 （4）、前期物业管理费 （5）、印花税 （6）、交易相关手续费 （7）、后期工程成本
四、各专业分工（提供数据成果）
7、成本管理中心： （1）、场地调研，地块土石估算和平衡 （2）、配套费用、垄断行业收费情况 （3）、当地建安成本情况、地材情况 （4）、竞品调研、当地交房标准、特殊要求等
五、测算模板的组成
详见模板 1、简化版 2、全面版 注意：很多人总是认为营改增后增值税是“价外税”，于是认为测算 时应采用价税分离做测算，最后可能造成无法拿出准确的成本数据。 需强调“价税分离”不是先分离再测算，而是测算后再分离。 进项税=目标成本-目标成本*（1+税率%）
六、测算数据要点
6、销售费用数据的要点 （1）、推广费 （2）、销售代理费及佣金 （3）、策划费 （4）、前期物业管理费 （5）、销售中心水电费 （6）、销售中心物质
3/20
一、我公司常见拿地模式及注意要点
协议拿地模式（百城百MALL）——利润和自持平衡，现金流平衡 股权转让模式——尽职调查、土地成本票据 招拍挂模式——项目净利润，现金流
二、拿地测算的重要性
1、拿地阶段重要工作，是拿地决策的关键依据，是项目能否运作 成功的事前演练。
2、指导项目后期工作参照依据
六、测算数据要点
4、建安工程费数据的要点 （7）、电梯工程，按实际台数和档次价格计算，多层单方价格较高。 （8）、集中采购，根据经验数据测算，但需关注机械车位和充电桩等较高
成本数据。 （9）、总平工程，雨污水工程同业态单方成本变化较小，景观绿化标准需
根据项目定位需反复测算，根据实际情况可适当高估。 （10）、销售中心标准，需根据项目定位，参照限额标准确定。 （11）、基础设施费，供电（南方一般自建，北方按建筑面积收取），供水、
3、是团队和公司能力综合体现
三、拿地测算程序
1、投策中心提供土地信息 2、立项 3、各职能调研 4、产品研发中心提供强排方案、各职能中心提供相关数据 5、成本中心组织测算 6、各职能中心复核数据 7、测算数据初步评估 8、修正方案及测算数据 9、上投委会讨论 10、根据讨论结果修正数据 11、最终确定是否拿地或参拍，拿地限价或谈判原则
【32】拿地 测算培训
第一课 拿地阶段成本测算
成本管理中心：蔡海洋
目录 PAGE DIRECTORY
1、我公司常见拿地模式及注意要点 2、拿地测算的重要性 3、测算程序 4、各专业分工（提供数据成果） 5、测算模板的组成 6、测算数据要点 7、敏感性分析 8、现金流 9、财务指标 10、数据检查和修正 11、拿地测算数据后期成本控制