房地产开发课件
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Chap1.房地产基本概念与属性PPT课件
地租）
2021/4/13
精选PPT课件
19
联系：
实物形态方面 任何房屋或建筑物都是建设在土地之上的； 开发的角度—没有土地的前期开发，就无
法在其上建筑房屋及其相关的建筑物
2021/4/13
精选PPT课件
20
联系（续）：
价格形态方面
地价对房价有影响——“房以地为贵”；
房价对地价同样也有影响——地上有房的建筑地块， 房屋以及其配套设施的数量、质量的多少、好坏都将直 接影响到地价的高低——“地以房为贵”；
资的前提下）
2021/4/13
精选PPT课件
16
根据用途的差异，主要分为两种类型： 城镇土地 农村土地
2021/4/13
精选PPT课件
17
1.2.3房产与地产的关系
差异与联系
2021/4/13
精选PPT课件
18
差异：
地产可以单独存在，而房产则不能离开地产 而单独存在
房产是一种终极产品 房产有折旧，地产无折旧 价格制定的方法不同（房价、房租、地价、
房屋用途
1 2 3 4 5 6
7
2021/4/13
住宅
工业交通仓库用房
商业服务用房 教育、医疗、科研用
房 文化、体育、娱乐用
房 办公用房
其他用房
居住用房（包括民居和集体宿舍） 用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房 对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房 从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋
（一）物理特征
（二）社会经济特征
1、不可移动性 2、相对的不可分割性 3、耐久性 4、异质性 5、有限性
1、商品属性 2、多重经济身份 3、交易的特殊性 4、保值增值性 5、可开发性
2021/4/13
精选PPT课件
19
联系：
实物形态方面 任何房屋或建筑物都是建设在土地之上的； 开发的角度—没有土地的前期开发，就无
法在其上建筑房屋及其相关的建筑物
2021/4/13
精选PPT课件
20
联系（续）：
价格形态方面
地价对房价有影响——“房以地为贵”；
房价对地价同样也有影响——地上有房的建筑地块， 房屋以及其配套设施的数量、质量的多少、好坏都将直 接影响到地价的高低——“地以房为贵”；
资的前提下）
2021/4/13
精选PPT课件
16
根据用途的差异，主要分为两种类型： 城镇土地 农村土地
2021/4/13
精选PPT课件
17
1.2.3房产与地产的关系
差异与联系
2021/4/13
精选PPT课件
18
差异：
地产可以单独存在，而房产则不能离开地产 而单独存在
房产是一种终极产品 房产有折旧，地产无折旧 价格制定的方法不同（房价、房租、地价、
房屋用途
1 2 3 4 5 6
7
2021/4/13
住宅
工业交通仓库用房
商业服务用房 教育、医疗、科研用
房 文化、体育、娱乐用
房 办公用房
其他用房
居住用房（包括民居和集体宿舍） 用于生产、业务、储备物资等及各种附属用房 对外营业及各种商业、服务业用房及附属用房 从事教育、医疗、科研活动的各种房屋及附属房屋
（一）物理特征
（二）社会经济特征
1、不可移动性 2、相对的不可分割性 3、耐久性 4、异质性 5、有限性
1、商品属性 2、多重经济身份 3、交易的特殊性 4、保值增值性 5、可开发性
房地产项目全案策划PPT课件
现场销售管理文件
预售许可证、中原代理费 诚意认购书、认购书
楼书 户型单张
来访客户调查表 成交客户调查表
借款协议（针对借首期款客户）
DM单张
来访客户登记表
预售（或现售）合同
完全生活手册
销控表
尾数纸
其他相关资料
销售培训资料（包括价格表、付款方式、促销 等）
查丈报告、最后图纸
折页 投资手册
日报、周报、月报表 销售人员签到本
•优势 •劣势 •机会 •威胁
•定位策略 •定位描述 •产品建议
•定为依据 •客户描述
•定位策略 •定位方法
•静态分析 •动态分析
2021
第四阶段：初步推广方案
首先，给项目一个形象
——项目总体形象定位
其次，告诉甲方我们准备怎么卖
——销售策略
重要的一点，给甲方一本明白账
——推广费用预算表
接着，告诉甲方有推广能销售的更好
•竞争环境 •房地产环境
•竞争楼盘 •经典楼盘 •成功案例
•区位价值 •项目资源
•周边客群 •历史客群 •特有客群 •投资客群 •新生客群
•市场状况 •可能的产品 •可能的客户
2021
第三阶段：项目定位
寻找均衡点
可能的产品
可能的客户 投 资 效 益
2021
SWOT分析 产品定位 客户定位 价格定位 经济收益分析
2021
中篇 ·传播体系建立
2021
1
品牌传播效应
2
广告投放策略
3
纸质媒体
4
电子媒体
5
户外媒体
6
展销会
2021
1.1 房地产项目品牌规划
品牌外延
房地产行业培训图文PPT课件
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产的
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
经济特性
价值高 大性
相互影 响性
易受限 制性
楼面地价 指平均到每单位 建筑面积上的土 地价格。
楼面地价 = 土地总价格/总建筑面积 = 土地单价/容积率
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产总价格
房地产单位价格
土地价格和建筑物及其
指一宗房地产的整体
指单位面积或单位
附属 物价格的统一，
价格。
是土地价值和房屋价值
雨宝宝不甘落后，纷纷降落人间，小 雨点像 一颗颗 黄豆， 打在树 叶上、 地上、 窗户上 ，发出 “啪啪 ”的响 声。雨 越下越 大，一 阵赶着 一阵， 像细线 一样。 雨变得 更加猛 烈了， 瓢泼似 的雨落 下来像 一片瀑 布一样 ，花已 经趴倒 在地。
房地产基础知识培训ppt课件
应符合下列规定： 1）烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出的构筑物不计入建设高度； 2）楼梯间、电梯间、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水 平投影面积合计小于屋顶面积的20%，且高度不超过4米的，不计入建筑高度； 3）建筑为坡度大于30度的坡屋顶建筑时，按坡屋顶高度一般处至室外平面计算建筑高 度。
• 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作 ，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建 筑。
20
>按建筑结构承重方式分类
• 承重墙结构： 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量 由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有 基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 • 框架结构： 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋 焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般 多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 • 排架结构： 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱 的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 • 其他： 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷 载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
房地产基础知识
我是谁—— 我在做什么—— 我可以做成什么样——
我想赚钱—— 我要做TOP SALE—— 我要做行业专家——
态度决定命运！ 细节决定成败！
2
课程目的
1、对于新同事：了解和认识房地产行业； 2、对于老同事：让大家一起温故而知新； 3、对于中原人：不断要求自己学习进取。
• 钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作 ，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建 筑。
20
>按建筑结构承重方式分类
• 承重墙结构： 它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量 由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有 基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。 • 框架结构： 主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋 焊接后浇灌混凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般 多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。 • 排架结构： 主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱 的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。 • 其他： 由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷 载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
房地产基础知识
我是谁—— 我在做什么—— 我可以做成什么样——
我想赚钱—— 我要做TOP SALE—— 我要做行业专家——
态度决定命运！ 细节决定成败！
2
课程目的
1、对于新同事：了解和认识房地产行业； 2、对于老同事：让大家一起温故而知新； 3、对于中原人：不断要求自己学习进取。
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产基础知识培训PPT课件
4、高层：超过一定高度和层数的多层建筑。1972年国际高层建筑会议将高 层建筑分为4类：第一类为9～16层（最高50米），第二类为17～25 层（最 高75米)，第三类为26～40层（最高100米），第四类为40层以上(高于100 米）
5、超高层：30层以上的建筑称为超高层。
9、板楼和塔楼（也叫点式楼） ： 板式结构一般户型通透， 例如多层住宅、高层板楼； 塔楼（点式楼）是围 绕一个中心点，在一层内分布多户独立住房的户型。
四、建筑名词解释
1、什么是房地产一级市场： 房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出 让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。
5、什么是集资房
集资房属经济适用住房范围，是政策性住房，是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋，不能在市场上自由流通。
6、什么是经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发
企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济 性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中的、能够适应中低收入家 庭的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上 强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。
蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
适合大规模 工业化施工，效率较高，工程质量较好。
框架结构由 梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构
的承载力和 刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬
《房地产开发简介》PPT课件
规划设计部
◘ 1、所谓“四证” ◘ 2、设计部各阶段工作重点 ◘ 3、核心阶段及核心内容
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
1
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
所谓“四证”： 1：建设用地规划许可证 2：国有土地使用权证 3：建设工程规划许可证 4：建设工程施工许可证 补充一证： 5：商品房预售许可证
13
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图一
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
14
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图二
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
15
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
2： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的 土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码 证、法人身份证。
3：宗地资料：宗地草图及红线图，土地的位置、性质、界 线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地 四至邻居界线清楚，无争议。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
16
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
《建设工程规划许可证》为房地产开发的办理的第三个证， 此证办理最为麻烦，核心任务多，设计部在此阶段工作 最为繁杂。
1：各部门所需设计资料如下：房地产联审清单 2：此图纸为图审单位审查通过的图纸，需加盖图审单位的
审查合格章。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
阶段重点： 1：审定某个地块核发某个地块的用地许可证；后期各个地
◘ 1、所谓“四证” ◘ 2、设计部各阶段工作重点 ◘ 3、核心阶段及核心内容
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
1
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
所谓“四证”： 1：建设用地规划许可证 2：国有土地使用权证 3：建设工程规划许可证 4：建设工程施工许可证 补充一证： 5：商品房预售许可证
13
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图一
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
14
EXPERIENCE COMMUNICATION
附图二
规划设计部
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
15
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
2： 提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的 土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码 证、法人身份证。
3：宗地资料：宗地草图及红线图，土地的位置、性质、界 线、面积、用途及土地使用者的有关情况，并要求宗地 四至邻居界线清楚，无争议。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
16
EXPERIENCE COMMUNICATION
规划设计部
《建设工程规划许可证》为房地产开发的办理的第三个证， 此证办理最为麻烦，核心任务多，设计部在此阶段工作 最为繁杂。
1：各部门所需设计资料如下：房地产联审清单 2：此图纸为图审单位审查通过的图纸，需加盖图审单位的
审查合格章。
CITIC REA精LE选STpApTtE CO.,LTD
阶段重点： 1：审定某个地块核发某个地块的用地许可证；后期各个地
房地产开发项目成本控制培训课件(ppt 93张)
• 产品型：赢利主要依靠产品品质，特点是房价差异性
大、产品差异性大，对项目档次定位、开发节奏的把 握要求较高。
• 成本型：赢利主要靠对建安成本的控制，特点是房
价差异性较小、产品差异性小，对项目的建安成本控 制要求较高。
11
基本概念：
目标成本：项目的目标成本是企业预先确定的、在一定
时期内和经过努力所要实现的成本目标； 是项目成本的控制线。 责任成本：在“成本管理相关业务中“谁来做、做什么 ”的问题，是成本管理体系架构在部门职责和岗位职责 层面的分解和落实。
成本管理能力
具体项目操作能力 企业综合管理能力
1 理念与方法
8
房地产项目全成本管理
核心体系
目标成本管理
责任成本管理 动态成本管理
1
理念与方法
9
如何实现房地产企业的
全过程成本管理？
目标成本
责任成本
动态成本
后评估和反馈
10
相关概念
• 品牌：品质（质量等）、品味（风格、布局、配套
等）、品行（售后、物业管理等）
招标管理
供应商选择
财务决算 施工结算
销售管理
设计管理
项目管理
采购招标
1
理念与方法
13
目标成本的形成过程
新 项 目 发 展 施 工 图 设 计 施 材工 料组 采织 购与
规 划 设 计
扩 初 设 计
竣 工 结 算
成 本 估 算
测目 算标 成 一本 目标成本形成
1
测目 算标 成 二本
目 标 成 本
动 态 成 本 目标成本执行
21
2 房地产开发项目成本构成
2 房地产开发项目成本构成
房地产基础知识培训课件版
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房地产广告公司
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东方博文 世纪瑞博 黑蚁设计
今久 达奇 浩文世纪 洋正 韩家英设计 早晨 庞博 典晶创艺 红狐
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主观 同路 长城盛花 尚美佳 马一丁 相互 BOB尽致 喔噻 平衡传扬 自在 青铜骑士 主意会 博思堂 相互
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唐都 天橙 省广 和声 壹加壹 蓝色创意 华坤道威 腾鲤 帝十三 实效机构
95 新疆华源
96 重庆泽京
57
联发
67
大华
77
盛高
87 南京栖霞建 97
龙光
58 四川蓝光 68
奥宸
78 厦门海投 88 新疆广汇 98
59
颐和
69 世纪金源 79
朗诗
89
中锐
99
泉舜 银城
60
星河湾
70
中骏
80 宁波奥克斯 90 浙江祥生 100 厦门国贸
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l 报批报建 l 施工工艺 l 标准规范 l 工程监理 l 项目管理 l 质量管理 l 给排水 l 强电弱电 l 采购管理
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物业类型
住宅地产
商业地产（写字楼、酒店）
产业地产 旅游地产
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住宅
l 低层 l 多层 l 小高层 l 高层 l 超高层 l 别墅 l 独栋别墅 l 联排别墅（TOWNHOUSE) l 叠拼别墅 l 洋房 (花园洋房） l 公寓（商务公寓） l 小户型 l 酒店式公寓 l 复式（跃式、错层) l 大户型
l 社区商业
l 超市
l 百货
l 专业店
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70
中骏
80 宁波奥克斯 90 浙江祥生 100 厦门国贸
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l 报批报建 l 施工工艺 l 标准规范 l 工程监理 l 项目管理 l 质量管理 l 给排水 l 强电弱电 l 采购管理
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物业类型
住宅地产
商业地产（写字楼、酒店）
产业地产 旅游地产
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住宅
l 低层 l 多层 l 小高层 l 高层 l 超高层 l 别墅 l 独栋别墅 l 联排别墅（TOWNHOUSE) l 叠拼别墅 l 洋房 (花园洋房） l 公寓（商务公寓） l 小户型 l 酒店式公寓 l 复式（跃式、错层) l 大户型
l 社区商业
l 超市
l 百货
l 专业店
房地产项目开发结算课件
市场风险
市场需求变化、竞争加剧等因素可能 导致项目销售困难，价格波动大，影 响项目的收益和投资回报。
应对措施
做好市场调研，了解市场需求和竞争 情况，制定合理的市场定位和营销策 略，加强品牌建设和市场宣传，提高 项目的竞争力和吸引力。
资金风险及应对措施
资金风险
由于资金筹措困难、资金链断裂等因素，可能导致项目无法正常实施，影响项 目的进度和质量。
感谢观看
详细描述
该案例中，开发商在商业地产项目中，通过 精准的商业定位和招商引资，成功地将项目 运营为当地的商业中心。在运营管理过程中 ，开发商通过有效的营销策略和租金收益管 理，实现了项目的盈利。但在结算过程中， 开发商也遇到了一些问题，例如与租户的租
金纠纷、与投资方的收益分配纠纷等。
案例三：某别墅项目开发结算案例分析
结算流程规划
确定结算目标
明确项目开发的目标，包 括利润、市场份额等，为 结算流程提供指导。
分析项目背景
了解项目的背景信息，包 括项目类型、地理位置、 市场情况等，为制定结算 策略提供依据。
制定结算计划
根据项目背景信息和目标 ，制定详细的结算计划， 包括结算时间、结算方式 、人员安排等。
结算流程实施
优化结算流程
根据分析结果，采取有效的措施对结算流程进行 优化，提高结算效率和质量。
持续改进
通过对结算流程的监控和评估，不断改进和完善 结算流程，以适应市场变化和项目需求的变化。
03 房地产项目成本 构成及控土地使用权所支付的款项。
土地购置成本构成
销售及交付阶段
包括销售策划、销售实施、物业交 付等工作。
房地产项目开发结算的意义
01
02
03
确保项目收益
市场需求变化、竞争加剧等因素可能 导致项目销售困难，价格波动大，影 响项目的收益和投资回报。
应对措施
做好市场调研，了解市场需求和竞争 情况，制定合理的市场定位和营销策 略，加强品牌建设和市场宣传，提高 项目的竞争力和吸引力。
资金风险及应对措施
资金风险
由于资金筹措困难、资金链断裂等因素，可能导致项目无法正常实施，影响项 目的进度和质量。
感谢观看
详细描述
该案例中，开发商在商业地产项目中，通过 精准的商业定位和招商引资，成功地将项目 运营为当地的商业中心。在运营管理过程中 ，开发商通过有效的营销策略和租金收益管 理，实现了项目的盈利。但在结算过程中， 开发商也遇到了一些问题，例如与租户的租
金纠纷、与投资方的收益分配纠纷等。
案例三：某别墅项目开发结算案例分析
结算流程规划
确定结算目标
明确项目开发的目标，包 括利润、市场份额等，为 结算流程提供指导。
分析项目背景
了解项目的背景信息，包 括项目类型、地理位置、 市场情况等，为制定结算 策略提供依据。
制定结算计划
根据项目背景信息和目标 ，制定详细的结算计划， 包括结算时间、结算方式 、人员安排等。
结算流程实施
优化结算流程
根据分析结果，采取有效的措施对结算流程进行 优化，提高结算效率和质量。
持续改进
通过对结算流程的监控和评估，不断改进和完善 结算流程，以适应市场变化和项目需求的变化。
03 房地产项目成本 构成及控土地使用权所支付的款项。
土地购置成本构成
销售及交付阶段
包括销售策划、销售实施、物业交 付等工作。
房地产项目开发结算的意义
01
02
03
确保项目收益
房地产开发报建培训 ppt课件
（二）打印并加盖公章的《项目立卷表》（原件1份，项目首次申报时提交）； （三）发展改革等项目审批部门批准的建设项目可行性研究报告和或相关批准文件 （复印件1份，验原件）； （四）申报项目涉及相关行政主管部门的，提交相关部门的书面意见和有关文件（复 印件1份，验原件）（可于领证前提供）； （五）采用昆明统一坐标系并符合数据格式要求的1/500或1/2000地形图（原件1份）； （六）以出让方式供地的建设项目需提供《国有土地使用权出让合同书》及勘测定界 图（复印件1份，验原件）； （七）涉及房地产开发的用地，应提交房地产开发资质证书（复印件1份，验原件）； 注：申报时应同时提交以上申请材料的电子文件（图件为DWG及TAB格式，其它文件为 原件扫描的JPG格式文件），提交复印件的材料，建设单位须在复印件上加注‘此复印件 内容与原件内容核对无误’字样，并加盖单位印章。
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
第二步骤：深化设计
• 以审批通过的《修建性详细规划方案》为依据，进行总图 调整及单体深化设计（包括经济技术指标、设计说明、总 平面布置图、建筑单体平面图、立面图、剖面图、绿化景 观设计图、建筑单体分层面积表、管线图），并补充完善 相关人防、消防、节能、交通影响评价、水务、环评等意 见，向区规划分局进行《建设工程规划许可证》预审意见 报审，根据规划分局的预审意见补充完善相关行政单位意 见并进一步调整、优化设计，设计图纸经规划局审核通过 后进行窗口电子报建，进入批前公示，公示期间无异议后 缴纳费用领取《建设工程规划许可证》。
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
申请材料 ：
• 1、建设工程规划许可证《申报表》及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代理的， 提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印件1份，验原件）；
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
第二步骤：深化设计
• 以审批通过的《修建性详细规划方案》为依据，进行总图 调整及单体深化设计（包括经济技术指标、设计说明、总 平面布置图、建筑单体平面图、立面图、剖面图、绿化景 观设计图、建筑单体分层面积表、管线图），并补充完善 相关人防、消防、节能、交通影响评价、水务、环评等意 见，向区规划分局进行《建设工程规划许可证》预审意见 报审，根据规划分局的预审意见补充完善相关行政单位意 见并进一步调整、优化设计，设计图纸经规划局审核通过 后进行窗口电子报建，进入批前公示，公示期间无异议后 缴纳费用领取《建设工程规划许可证》。
第三阶段：《建设工程规划许可证》阶段
申请材料 ：
• 1、建设工程规划许可证《申报表》及申请人身份证明材料（原件1份）；委托他人代理的， 提交授权委托书（原件1份）及受委托人个人身份证（复印件1份，验原件）；
2024版房地产开发报建培训PPT课件
审查与批准
后续工作
政府主管部门对申请材料进行审查，符合要 求的颁发建设许可证或其他相关批文。
按照批准的建设规模和投资估算进行进。
报建涉及部门及职责
国土资源部门
负责审查项目用地是否符合土地利用 规划，办理土地出让或划拨手续。
02
城乡规划部门
报建目的
确保房地产开发项目符合城市规划和土 地利用规划，保障项目建设的合法性， 为后期销售、交付及产权办理等环节奠 定基础。
报建流程简介
申请前准备
材料提交
了解相关法律法规及政策要求，编制项目建 议书或可行性研究报告，确定项目建设规模、 投资估算等。
向政府相关主管部门提交申请材料，包括项 目建议书、可行性研究报告、规划设计方案 等。
案例三：某产业园区成功报建经验
项目背景 介绍该产业园区的产业定位、发展规划、
企业引进等。
成功经验 总结该项目在报建过程中的成功经验， 如明确产业定位、完善配套设施、提
高企业服务质量等。
报建策略与实施 阐述该项目在报建过程中采取的策略 和实施步骤，如政策对接、资源整合、 团队建设等。
启示与建议 针对类似产业园区项目，提出在报建 过程中应注意的问题和相关建议。
房地产开发报建培训PPT课件
目录
• 房地产开发报建概述 • 土地获取与前期准备 • 规划设计与方案审查 • 施工许可与现场监管 • 竣工验收与产权办理 • 房地产开发报建风险点及防范措施 • 案例分析：成功项目经验分享
01 房地产开发报建概述
报建定义与目的
报建定义
指房地产开发企业在项目开工建设前， 按照相关法律法规及政策要求，向政 府相关主管部门提交必要的申请材料， 以获取建设许可的过程。
房地产基础知识培训课件PPT(共 72张)
（五）、房地产与地产的关系
房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土 地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指 有限期的土地使用权。
（六）、房地产与地产的联系
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： A、实物形态上看，房产与地产密不可分； B、从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； C、从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的。
（四）城市规划常用术语
容积率 ： 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 总占地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积（净用地面积） 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积 指在建设用地范围内住宅、公共建筑、人防地下室面积的总和，它包括计入容积率面积和不计入容积率 建筑覆盖率（建筑密度）建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 绿化率： 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿 层高 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通 括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 住宅间距 二栋住宅间距（外墙皮与外墙皮）与前面（一般指南面）住宅高度的比值。
（三）城市规划常用术语
商品房： 指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场流通的房地产，它是可领独立 证并可转让、出租、继承、抵押赠与及交换的房地产。 别墅：
一般分为独立别墅、叠加（别墅共四层、一梯一户、共两套）、双拼（别墅共两层、一梯两户、共两套 联体别墅（建筑共两层、由三套以上的别墅相连）四种。 公寓： 除日照要求均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元 综合楼： 由两种及两种以上用途的楼层组成的公共建筑 裙房： 与高层建筑相连的建筑高度不超过24米的附属建筑 地下室： 房间地平面低于室外平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室 半地下室： 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室 设备层： 建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作的空间层 避难层： 建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层 架空层： 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层
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第一节
土地理 论与开 发利用
房地产开发用地的取得
土地征 用及闲 置土地 处置
土地 所有权
土地 使用权
开发 用地 的取得
房地产开发用地
一、土地与土地开发利用
（一）土地的特性
1.土地的自然特性 ★土地位置的固定性
★土地数量的有限性
★土地特性的差异性 ★ 土地作为生态环境主要部分的脆弱性 2.土地的经济特性 ★ 土地需求与供给的矛盾性 ★ 土地实用方向的相对固定性 ★ 土地报酬至边际效益后的递减性 ★ 土地所有权及使用权形式上的多样性
（二）土地理论
1.区位论
（ 1 ）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能 1826 年发表《孤 立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。 杜能的农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜 活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材 及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（ 牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易 腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（
（二）土地使用权的转让 1.土地使用权转让的含义 2.转让的期限 3.土地使用权转让的条件 （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让； （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地 进行投资开发、利用的土地才能转让； （3）土地使用权转让应当签订合同； （4）土地使用权转让必须办理过户登记。 4.土地使用权转让的原则 （1）随之转移原则 （2）房、地产一致原则 （3）效益不可损原则 5.土地使用权转让的方式 出售转让；交换转让；赠予转让土地使用权。
3.土地所有权的特征 (1) 权利的主体是特定的 (2) 土地所有权行使的绝对性（与债权相比） (3) 土地所有权行使的排他性 (4) 土地所有权具有追索性 (5) 土地所有权权能的完整性 (6) 土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性 （二）我国城市土地所有权及城市土地类型 1.我国城市土地所有权 (1)《宪法》规定 城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法 律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利 益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水 流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。
农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。
杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。
（ 2 ）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素 分析。德国人，1909年发表《工业区位论》一书。 ★ 运费对工业区位的影响 韦伯提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的 产品总种之比。凡原料系数小于 1时，生产工厂应设在消费中心 区；凡原料系数大于 1 时，生产工厂应设在稀有性原料产地附近 ；凡原料系数等于 1 时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原 料产地附近。 ★ 工资成本对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本 最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。 ★ 集聚因素对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作 与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。
（三）房地产开发用地的类型 1.按照土地利用的性质和功能划分 按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB501372011），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公 共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储 用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。 2.按照土地的开发利用程度划分 （1）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作 为建筑用地的农用地或荒地等土地。 （2）毛地。毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未经过 拆迁安置补尝等土地开发过程，不具备基本建设条件的土 地。 （3）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开 发，能直接在其上进行房屋建造的土地。 （4）净地。
2.地租理论 (1) 地租的概念 从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地 相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不 仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所 需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。 (2) 级差地租（马克思主义地租理论） 级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力 的差异，级差地租细分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。 级差地租Ⅰ：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上 ，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地 租。 级差地租Ⅱ：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生 产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有 者占有时所转化而来的级差地租。
三、土地使用权 （一）土地使用权的概念（广义的土地使用权） 1.土地使用权的概念 土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人 签订合同的有关规定，对国家和集体所有的土地，享有使用的 权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。 2.土地使用权的限制 (1) 使用范围的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制 ★ 居住用地70年； ★ 工业用地50年； ★ 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； ★ 商业、旅游、娱乐用地40年； ★ 综合或其他用地50年。
（2）城市土地使用制度改革的主要内容 ★ 土地所有权和土地使用权相分离的新机制； ★建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用 地发展规划斜街配套的土地利用规划体系； ★建立和发展城市土地的一、二、三级市场。 （3）城市土地使用制度改革的特点 ★城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制； ★城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化，有 偿出让仅限于营业性用地，对公共建设、福利住宅等非营业性用 地依然采用行政划拨方式； ★改革并不意味着政策鼓励加速土地使用权转让速度，为了公 共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象； ★城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的 职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。
(2) 受让方的权利和义务 受让方的享有的权利主要有： ★ 对出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权，如出让 方未按合同规定提供出让的土地使用权的，受让方有权解除合同 ，并可请求违约赔偿； 出让方的享有的义务主要有： ★ 受让方应按照合同规定的期限，支付全部的出让金； ★ 受让方支付全部的出让金后，应办理土地使用权登记，领取 土地使用权证书； ★ 受让方应按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经 营土地； ★ 受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应 征得出让方的同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同 ，调整土地使用权出让金，并办理登记。
4.出让合同及合同的效力 (1) 出让方的权利和义务 出让方的享有的权利主要有： ★ 出让方对受让方在签订土地使用权出让合同后，未按期支 付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿；
★ 出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用土
地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给与警告、罚款直至无 偿收回土地使用权的处罚。 出让方的享有的义务主要有： ★ 出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权； ★ 出让方向受让方提供有关资料和规定。
第三章 房地产开发项目 的前期工作 主讲：尚宇梅教授
教学内容
房地产开发用地的取得
规划与设计——房地产开发的龙头
房地产开发项目建设前的准备工作
教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特 征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关 系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所 有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开 发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序 和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、 程序和补偿、安置标准等。 重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和 项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发 过程中不同类型物业的规划设计特点。 教学时数：8
（二）土地使用权的权能和特征 1.土地使用权的权能 （1）土地占有权 （2）土地使用权（狭义的土地使用权） （3）土地收益权 （4）土地处分权 2.土地使用权的特征 （1）权利主体的广泛性 （2）土地使用权不得随意改变
（3）土地使用权是法律特别设定的一种物权
（4）土地使用权派生于土地所有权 （5）土地使用权权能构成的有限性
1.土地利用规划的必要性 (1) 从土地的自然特性方面分析 (2) 从土地的经济特性方面分析 2.编制土地利用规划的内容与步骤 (1) 综合评价土地资源将土地化成不同等级 (2) 进行土地利用预测 (3) 确定用地标准及用地结构 (4) 提出本地区功能分区 (5) 制定土地整治和保护规划 (6) 确定本地区土地利用总体及详细规划 （四）土地特征、理论对房地产开发的启示 1.重视土地区位 2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地 3.节约用地 4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式
2.城市土地的类型 ★ 按照土地用途划分 可分为：工业用地、商业用地、公共事业用地、交通运输 用地、住宅用地、行政机关用地、绿化用地、军事用地、其他 用的。 ★ 按照土地位置划分 可分为：市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远 郊区、某些特殊性质区域（开发区、特区、保税区、高科技园 区等）。 ★ 按照土地经营管理者的权属划分 可分为：全民所有制用地、集体所有制用地、涉外用地、 私人用地。 ★ 按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分 可分为：已开发的城市土地、未开发的城市土地、未来待 开发的城市土地。
四、广义土地使用权的出让 （一）土地使用权的出让 1.土地使用权出让的含义 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使 用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获 得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向 国家支付土地使用权出让金的行为。 2.出让的年限 最高出让的年限不得超过《中华人民共和国城镇国有土地 使用权出让和转让暂行条例》规定的界限。 3.出让的方式 (1) 协议出让 (2) 招标出让 (3) 拍卖出让 (4) 挂牌出让