如何理解物权公示与不动产登记
公示公信原则
物权法草案第四条规定：“物权应当公示。
记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。
法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。
” 所谓“物权公示”，就是公示物的权利状态，即物现归何人所有，物上设有何种权种负担，是否发生权利变动等。
“公示"是物权变动的要件，动产以交付为公示方式，不动产以登记为公示方式。
比如：甲为乙在自己的房产上设定抵押权，并约定乙的抵押权优先于以后设定的抵押权,但没有进行登记；后甲又以该房产与丙设定抵押权，并进行了登记.后来,甲不能清偿乙、丙的债务,乙、丙都要行使抵押权，但甲的这套房屋不足以清偿乙、丙的债务，乙、丙就因谁优先行使抵押权的问题诉诸法院。
案件经过一审、二审和再审，拖了2年多的时间才得以解决。
如果有了物权法草案关于担保物权的规定,这个问题很容易得到解决。
物权法草案第二百二十二条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一)抵押权已登记，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿;（二)抵押权未登记的,按照债权比例清偿；(三)抵押权有的已登记，有的未登记的，已登记的先于未登记的受偿"。
依据这条确立的公示公信原则，这个问题就迎刃而解了。
抵押权属于不动产物权是必须进行登记才有效的，因此，只能是丙先行使抵押权。
乙的优先权最后不能实现，并不是因为你们这个约定本身没有发生效力，而是因为物权法当中规定,登记的优先于未登记的。
所谓物权变动的“公信”原则，是指物权变动经过公示的,即使标的物的出让人事实上无权处分，但善意受让人基于对公示的信赖，仍能取得物权的一种原则。
物权法的公示公信原则及对日常生活的意义来源: 作者：日期：10—05—07将于2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》是维护社会主义基本经济制度,维护广大人民群众切身利益，规范社会主义市场经济秩序和财产关系的民事基本法律，而《物权法》所确立的物权的公示公信原则，是物权法的基本原则之一.物权的公示原则是指物的权利人通过某种手段向特定或不特定人公开显示其权利的法律事实，物权的公示表现为登记和占有两种表征。
《物权法解释一》不动产物权登记是如何规定的
《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的对于《物权法解释⼀》不动产物权登记的内容，最近很多⼈很困惑，⼀直在咨询⼩编，今天店铺⼩编针对该问题，梳理了以下内容，希望可以帮您答疑解惑。
《物权法解释⼀》不动产物权登记是如何规定的《民法典》⾃2021年1⽉1⽇起施⾏。
《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》同时废⽌。
《最⾼⼈民法院关于适⽤<中华⼈民共和国物权法>若⼲问题的解释(⼀)》(以下简称《解释》)的出台，进⼀步明确了不动产物权归属的定分⽌争规则，完善了作为物权法重要内容的不动产登记法律制度体系。
⼀、不动产物权的登记意义《物权法》第⼗四条规定，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，⾃记载于不动产登记簿时发⽣效⼒。
第⼗六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿是不动产登记制度的核⼼内容。
不动产登记簿是登记机关依申请制作并备存，⽤以记载不动产的⾃然状况、权利状况及其他事项的簿册。
其法律意义主要体现三个⽅⾯：第⼀，不动产登记簿是不动产物权的认可和彰显依据。
登记是国家公权⼒对私权利的认可⾏为，是对财产取得和变动的确认。
登记簿是登记⾏为完成的体现。
作为社会财富的重要形态，不动产通常承载着⼈们的财富价值。
如果没有记载在国家保管的登记簿上，也就意味着财产没有获得国家的充分认可，也就难以获得法律的保护;第⼆，不动产登记簿具有权利真实的推定效⼒。
不动产登记簿是不动产权利的外在表征，体现着⼀定的法律事实和法律⾏为。
不动产物权经过登记记载于不动产登记簿之后，即可推定记载的归属和内容与真实的物权归属和内容相⼀致。
在诉讼中，当事⼈既可以⽤不动产登记簿为证据来证明⾃⼰的诉讼请求，亦可以以此来反驳对⽅的诉讼请求。
⼈民法院在认定案件事实时，应当⾸先将不动产登记簿当作真实来对待;第三，不动产登记簿的公⽰、公信意义。
不动产登记暂行条例第二十七条的内容、主旨及释义
不动产登记暂行条例第二十七条的内容、主旨及释义一、条文内容：权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。
有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。
二、主旨：本条是关于登记资料查询的规定。
三、条文释义：本条是关于登记资料公开查询的规定。
不动产登记资料的公开查询，是指为方便单位和个人查询不动产权利状况，保障不动产权利人的合法权益，实行的不动产登记资料可以公开查询的措施。
这里的不动产登记资料是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集的一系列文字和图件等资料，包括不动产登记结果资料和原始登记资料。
本条分为两个层面的内容，一是权利人、利害关系人的查询，二是公务查询。
一、《条例》的规定《条例》中虽然对不动产登记信息的查询利用进行了明确的规定，但对不动产登记结果资料和原始登记资料并未作出区分，都采取了有限制的公开查询模式，是对《物权法》规定的沿袭。
本条第一款规定了权利人、利害关系人有权依法对不动产登记资料查询和复制，赋予了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利，明确了不动产登记机构应当在符合法定条件的情况下向权利人、利害关系人提供登记资料的义务，是对《物权法》的贯彻。
这里的:“权利人”是指在不动产登记簿上记载的不动产物权人，而不.包括债权人，如虏屋的租赁权人就不属于这里的权利人的范畴。
我国法律对“利害关系人”的概念并没有明确的规定，理论界和实践中对此概念的界定也不尽相同。
我们认为，对“利害关系人”实质内容的界定不属于登记机构的职责范围，不动产登记机构没有权力也没有能力对究竟是否属于利害关系人进行判断，登记机构只需在形式上审查查询申请人是否是利害关系人即可，即申请人只要能#提供与不动产登记事项有利害关系的说明材料，登记机构就可以认为申请人属于利害关系人。
如房屋继承人、受赠人和受遗赠人、仲裁事项、诉讼案件的当事人都可以对登记资料进行查询、复制。
民法中的物权与不动产登记纠纷
民法中的物权与不动产登记纠纷一、引言民法是我国法律体系中的一部重要法典，涉及到各种民事关系的调整。
其中，物权制度和不动产登记是民法中的两个重要方面。
然而，在实践中，这两者之间却经常会出现纠纷。
本文将就民法中的物权与不动产登记纠纷展开探讨。
二、物权的含义与特点物权是指个人或组织对特定的物体享有支配、占有和使用的权利。
在物权制度中，物权主体可以对物体进行占有、使用和处分，而且其他人不得干涉。
物权的特点主要有以下几点：1. 绝对性：物权是绝对的权利，物权主体可以自由支配自己的财产，而无需受到他人的干涉。
2. 直接性：物权的行使是直接针对物体的，物权主体可以直接行使对物体的占有和使用权利。
3. 独占性：在物权制度中，物权主体对特定物体享有排他性的支配权，其他人不能干涉。
三、不动产登记的含义与作用不动产登记是指将不动产的权利状况和其他相关事项信息登记于特定机构的行为。
不动产登记的主要目的是保护不动产权利人的合法权益，确保权利的真实性和确定性。
不动产登记的主要作用如下：1. 核准权利：通过不动产登记，可以确保不动产权利人的权利合法有效，减少对不动产的争议和纠纷。
2. 公示作用：不动产登记公示了不动产的权利状况，可以提供给第三人查询，减少对不动产的误判和误信。
3. 保护作用：通过不动产登记，可以保护不动产权利人的利益，避免不动产被他人非法侵占或处分的情况。
四、物权与不动产登记的关系与纠纷物权与不动产登记之间存在着密切的关系，但在实践中，也经常会发生一些纠纷。
主要有以下几种情况：1. 登记与物权不符：不动产登记是保护物权的一种手段，但存在登记与物权不符的情况。
例如，A购买了一处房产并办理了登记手续，但后来B出示了与A相同的房产证明，引发了物权纠纷。
2. 登记不及物权存在：有时候，不动产的物权已经确立，但却没有进行相应的登记手续。
例如，A将自己的房产转让给了B，但B没有及时进行登记，导致在房产交易过程中产生了纠纷。
浅析物权的公示方法及违反物权公示方法的后果
浅析物权的公示方法及违反物权公示方法的后果作者：刘濛濛来源：《商品与质量·消费视点》2013年第11期摘要：物权公示规则是物权变动的程序规则。
国务院有关部门依据《物权法》陆续出台了一些有关物权公示的配套规则，对贯彻实施物权法和实现物权法宗旨目的具有重要意义。
上述规则本身尚存在若干不足，也没有实现物权法统一公示规则的初衷，应有进一步修改完善的余地，为最终实现统一的公示制度奠定基础。
关键词：物权；公示规则；完善一、物权公示制度概述所谓公示原则，是指物权的设立、变动必须依据法定的公示方法在一定范围内予以公开，使第三人能够及时了解物权的变动情况。
一方面，公示是将物权设立和变动的事实对外公开，物权的绝对对世效力不仅要求对物权种类进行界定，同时也要求物权的具体种类具有可识别性。
另一方面，公示不一定是向全社会公开，而应当是向一定范围的人公开，能够使他人知道。
物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序，这就需要建立公示原则，将物权设立、移转的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况。
我国《物权法》第6 条在法律上第一次确认了物权法的公示原则，并建立了法定的物权公示制度，为统一登记立法确立了立法框架和立法基础。
物权法有关物权公示的制度，是我国有关登记的法律法规与规章制定的准则和依据。
物权法颁布之后还需要就有关登记制度进一步予以配套和完善，为此，国务院有关部门依据《物权法》的相关规定，陆续出台了一些有关物权公示的配套规则，主要包括国土资源部颁布的《土地登记办法》（2007年11月28日）、建设部颁布的《房屋登记办法》（ 2008 年1 月22日）、国家工商行政管理总局颁布的《动产抵押登记办法》（ 2007年10 月17 日）、中国人民银行颁布的《应收账款质押登记办法》（ 2007年9月26日）、国家工商总局颁布的《工商行政管理机关股权出质登记办法》（ 2008年9月4 日）。
我国不动产登记制度
我国不动产登记制度我国的不动产登记制度一、不动产登记的含义与理论意义(一)不动产登记的概念关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。
王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。
梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。
综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。
不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。
（二）不动产登记的理论意义不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。
1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。
2、不动产登记具有国家公信力国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。
而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。
3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。
从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。
二、不动产物权变动模式物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。
不动产登记原理与实务读书札记
《不动产登记原理与实务》读书札记一、不动产登记的基本原理不动产登记，是指将不动产的权利状况按照法定的程序和规则，记录在专门的登记簿上，并对社会公众进行公示的行为。
这个过程不仅仅是信息的简单记录，更关乎权属的确认、交易的安全和市场的稳定。
其基本原理涵盖了以下几个方面：权利确认原理：不动产登记的核心在于确认不动产的权利归属。
明确权利人的身份及其所拥有的权利类型（如所有权、抵押权等），为交易提供明确的权属依据。
公示公信原理：登记的核心在于公示，即让社会公众了解不动产的权利状况。
一旦登记完成，公众便可通过查询登记簿了解不动产的权利归属和状况，进而进行交易决策。
登记所产生的公信力，保证了交易的可靠性和安全性。
法定性原则：不动产登记是法律行为，必须遵循法律的规定。
包括登记的程序、内容、形式等都必须严格按照法律规定进行，不得随意更改或违反。
统一性原理：不动产登记在全国范围内实行统一的制度、标准和程序。
这保证了登记信息的可比性和互通性，为不动产的全国范围流通和交易提供了基础。
保护当事人合法权益原理：通过登记，保护权利人的合法权益，避免权属纠纷和欺诈行为的发生。
也为当事人提供了查询和纠正错误信息的途径，保障了其合法权益。
在现代社会，随着市场经济的发展和法治建设的推进，不动产登记的重要性日益凸显。
其基本原理不仅为实务操作提供了理论指导，也为解决不动产纠纷、维护市场秩序提供了法律依据。
1. 不动产登记的定义与概念在我们的日常生活和经济社会活动中，不动产登记是一项重要且基础的制度。
是指土地及其定着物，包括房屋、建筑物等无法移动或移动后会失去原有价值和使用价值的财产。
而不动产登记，则是指权利人依照法定程序将不动产的权利状态及相关事项记载于不动产登记簿的行为。
这一过程不仅是对物权关系的确认和保护，也是对不动产交易市场的规范和管理。
对不动产登记原理和实务的深入理解和学习显得尤为关键。
不动产登记的概念涉及到多方面的内容，它包括了对不动产的权属登记，即确定不动产的权利归属。
物权法名词解释
物权法期末复习一、名词解释物权法定：是指物权种类和内容法定化，亦即物权的种类及各种物权的内容均有法律加以规定，当事人不得任意创设物权类型或自定物权内容。
公示原则：是指对信赖物权公示的交易主体加以保护，即只要采取了法定的公示方式，具备公示外观，即使该公示所表现的物权状态并非物权的真实状态，善意受让人基于对公示的信赖，仍可取得物权。
预告登记：是指为保全关于不动产物权变动的请求权（即不动产物权的取得权）而将此项权利予以登记。
附合：是指不同所有人的物密切结合成为社会观念上的一物，从而引起相关物的所有权发生变动的法律事实。
包括动产附合于不动产，动产附合于动产两种情形。
建筑物区分所有权：是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
相邻关系：是指相邻不动产的所有人及使用人，在行使对不动产的权利时，相互之间应当给与必要的便利或接受必要的限制而产生的权利义务关系。
按份共有：两个及两个以上的主体按各自的份额对同一物享有所有权的共有形态。
建设用地使用权：是指在国家所有的土地上设置或者保有建筑物、构筑物及其附属设施而使用其土地的权利。
地上权：指在他人土地上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用土地的权利。
最高额抵押权：是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。
浮动抵押：是指抵押人以其所有的全部财产包括现有的以及将有的财产（限定动产）为标的而设立的抵押权。
共同抵押权（总括抵押权、聚合抵押权）：是指为担保同一个债权而在数项不动产、动产或权利上设定的抵押权。
质权：是指债务人或第三人将特定的财产交由债权人占有，或者以财产权利为标的，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权以该财产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。
不动产登记课件ppt
趋势四
法律法规体系逐步完善
不动产登记课件
目录
• 不动产登记概述 • 不动产登记的内容和程序 • 不动产登记的种类和方式 • 不动产登记的权属和争议处理 • 不动产登记的信息化和数据管理 • 不动产登记的案例分析与实践
01
不动产登记概述
不动产登记的定义
不动产登记是指由国家法定登记机关 对不动产物权变动进行登记，以公示 和公信的方式确认和保护不动产物权 的行为。
不动产登记的历史沿革
起源
不动产登记起源于欧洲中世纪地 役权登记制度，随着资本主义经
济的发展而逐渐完善。
发展
各国的不动产登记制度在实践中不 断完善和发展，形成了各自的特点 和体系。
国际统一
随着国际统一私法协会的成立，各 国开始探索建立统一的国际不动产 登记制度，以促进国际间的合作与 交流。
02
不动产登记的内容和程 序
不动产登记的范围
Байду номын сангаас
土地使用权
包括土地所有权、土地 使用权、土地抵押权等
。
房屋所有权
包括房屋所有权、房屋 抵押权、房屋租赁权等
。
林地使用权
包括林地所有权、林地 使用权、林地抵押权等
。
其他不动产物权
如采矿权、取水权等。
不动产登记的程序
申请与受理
申请人向登记机构提交申请材料 ，登记机构对申请材料进行初步 审查，符合要求的予以受理。
确定不动产权益归属
通过不动产登记，明确不动产权益的 归属，保障权利人的合法权益。
防止权属纠纷
通过登记公示，减少不动产权益纠纷 ，维护不动产交易市场的秩序。
不动产登记的争议处理
登记错误处理
当不动产登记出现错误时，应当 及时纠正，并对受影响的权利人 进行合理补偿。
不动产物权登记
不动产物权登记【条⽂】 第⼆百零九条【不动产物权登记的效⼒】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
【条⽂主旨】 本条是关于不动产物权登记效⼒的规定。
【条⽂理解】 本条的规定，是对⼀般规定中不动产物权登记公⽰原则的具体体现。
⼀、不动产的范围及房地⼀致原则 不动产，是指依照其物理性质不能移动或者移动将严重损害其经济价值的有体物，包括⼟地以及房屋、林⽊等⼟地定着物，对整个社会都具有重⼤的政治意义与经济意义。
⼟地是指包括⼟地、森林、⽔、矿藏以及阳光、空⽓的⼀切⾃然资源。
地上定着物，是指房屋、桥梁、铁路等固定且附着于⼟地之物，达到经济上之⽬的。
不动产的物权，在各国都是传统物权法最重要的内容。
不动产物权的重要意义和作⽤，⼜与不动产登记制度有着紧密的联系。
本条规定，除法律另有规定外，不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒；未经登记，不发⽣效⼒。
这表明，原则上不动产物权登记是不动产物权的法定公⽰⼿段，是不动产物权设⽴、变更、转让和消灭的⽣效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。
“居者有其屋，耕者有其⽥”，与社会经济⽣活息息相关的不动产就是房屋和⼟地。
房屋附着于⼟地，物理上不可分离，⽽作为物权客体是否可分，⽐较法上有两种⽴法例：⼀是吸收主义。
在此种模式下，房屋被认为是⼟地的重要组成部分，或者被认为是地上权的组成部分。
罗马法采取房随地⾛的添附制度，认为⼟地应当吸收建筑物。
在罗马法中，地上建筑物是依附于⼟地的，因为建筑则是使建筑物添附于地⽪。
罗马法认为，根据⾃然法，地⾯上的物品添附于地⽪。
德国法继受罗马法思想，《德国民法典》第94条明确规定：“⼟地的主要组成部分，为定着于⼟地的物，特别是建筑物，及与⼟地尚未分离的出产物。
”⼆是分离主义。
在此种模式下，房屋不是⼟地的组成部分，也不是地上权的组成部分，⽽是独⽴的权利客体。
如何理解物权公示与不动产登记？
如何理解物权公示与不动产登记？《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。
对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。
所谓不动产登记公示，指的是借助于国家登记这种方式，将不动产权利纳入不动产登记簿，从而使得相关利害人知悉这些权利的存在，并使得这些权利获得法律的承认和保护的法律制度。
《物权法》等法律对于不同的不动产权利是否必须进行登记的要求是不同的。
不动产登记制度介入《物权法》的基本环节是“物权变动”制度，也就是“物权的设立、转移、变更和消灭”的环节。
此中，原来未存在的物权会产生出来，已经存在的物权会转让、变更以至于消灭。
市场体制下的物权变动，不但使得当事人的权利和义务关系发生重大变化，而且也可能使得第三人的权利受到很大的影响。
这就是《物权法》必须予以关注解决的交易安全问题。
对此，《物权法》根据交易的三种情形，建立了三种不同的规则。
其一，一些经常要发生交易的权利，而且权利变动有可能对第三人发挥排斥性作用的，法律要求这些权利的变动必须进行登记。
如《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发挥效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
比如：—个通过购买取得房屋所有权的行为，只能在登记时生效：如果登记了，房屋就归属于买受人;如果没有登记，房屋所有权还应该归属于出卖人。
其二，一些不常进行交易、甚至基本上不参与交易的物权，法律就没有对它们提出必须登记的要求。
如《物权法》第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立;第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。
这也就是说，在登记之前这些权利变动是可以生效的，只有登记之后，才能够发挥对抗第三人的效果。
其三，依据政府的行政行为发生的物权变动、依据人民法院等司法机关的司法行为发生的物权变动，这些物权变动的生效是在行政行为和司法行为发挥效力的时候，而不是在当事人将其不动产纳入登记的时候。
不动产登记制度
不动产登记制度——WORD文档，下载后可编辑修改——不动产登记制度细则不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合中国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
不动产登记制度的意义不动产登记，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
例如，某甲通过合法建筑建造住宅一处，经甲向房产管理部门申请，由房产管理部门将其房屋权属状况记载于不动产登记簿，该项记载就是不动产登记，又称不动产物权登记。
不动产登记具有如下含义。
1.登记是依当事人申请的行为。
2.登记是国家专职部门的活动。
3.登记内容为不动产物权及其变动事项。
不动产登记的对象包括以下权利：(1)所有权;(2)地上权;(3)永佃权;(4)地役权;(5)先取特权;(6)质权;(7)抵押权;(8)租赁权;(9)采石权。
4.登记事项须记载于不动产登记簿。
不动产登记制度的性质不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。
关于不动产登记的性质，大致有三种学说：(1)公法行为说。
(2)证明行为说。
(3)私法行为说。
我们认为，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生私法效果的事实行为。
不动产登记制度细则内容一、不动产登记制度的相关理论不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的法律制度。
①作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，其所产生的是私法上的效果。
关于法发2004.5解释
关于法发［2004］5号文件的理解——以“登记要件主义”为基础内容摘要：法发［2004］5号文件以不动产物权法中的“登记要件主义”为基础，就人民法院执行过程中的不动权属的认定、预查封登记、轮候查封等制度作出了规定，必将有力地指导执行工作实践。
关键词：登记要件主义预查封轮候查登记2004年2月14日，最高人民法院、国土资源部、建设部颁布了《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发［2004］5号，以下简称通知)，就规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行的有关问题作出了相关规定。
通知体现了我国不动产物权立法中的“登记要件主义”，以此为核心，确立了针对土地使用权、房屋执行过程中的认定被执行人不动产财产权属的基本原则。
实践中应当结合相关法律规定，对通知的基本内容作出理解。
一、关于认定被执行财产的房屋、土地使用权的权属的的“登记要件主义”原则“登记要件主义”是指不动产物权依法律行为变动时，需要当事人具备物权变动的意思表示，并且必须将该意思表示予以登记，并自登记是该物权变动行为方可生效。
①不动产登记法律价值在于维护交易安全，因为，“第三人的利益实际正是市场经济的交易秩序的化身，社会整体的正常的经济秩序就是由一个个第三人连接起来的。
”②因交易行为而变动的物权，经过登记对第三人产生公信力。
1、通知对于依法律行为取得的财产权属的规定通知第五条规定，人民法院查封时，土地、房屋的权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。
权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。
通知第七条第二款规定，如果登记名义人否认土地使用权、房屋属于被执行人，而执行法院，申请执行人认为登记虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下后，才可以采取查封措施。
由于物权的排他性、优先性，物权的变动必须采用一定的公示方法，避免主张物权优先权时遭受损害并保护交易安全。
物权变动有哪些原则
通说认为，物权变动的原则有公示原则和公信原则，公示是物权变动的具体方法之抽象，公信是物权变动的具体效力之抽象。
1、公示原则公示是物权变动时，将物权变动的事实通过法定的方式向社会公开。
物权具有主体上的对世性和效力上的排他性，这就决定了必须采取一定的方式将物权变动的事实进行公开，以让第三人知悉物权变动的事实，保证交易安全。
根据物权法原理以及中国《物权法》规定，物权变动的公示方式有不动产登记和动产交付两种。
一般来说，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；动产物权的设立和转让，自交付时发生效力。
但中国《物权法》对上述两种公示方法作出规定外，还作出了关于物权变动效力发生的其他规定。
其一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
其二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
其三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
其四，上述三种情况下享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
2、公信原则公信是物权变动的公示方法所表现的物权即使与真实的权利状态不符，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的效果。
根据这一原则，物权的公示方法具有公信力，只要物权的变动符合法律规定的公示方法，就具有相应的法律效力。
公信原则的一个最大特点就是让物权秩序稳定，不管事实上的真实物权人是谁，只要是合法的公示程序即认定为法律物权，带有明显的“拟制”色彩。
所以，有学者指出，公示原则要求各种公示方式必须准确反映物权变动的结果，以使社会公众了解物权变动的实际情况，但公信原则并不要求这一点。
应该说，不管是公示原则还是公信原则，设立的初衷都是为维护交易安全。
公示原则之功能主要是将物权变动的事实公开，让第三人“知晓”；公信原则之功能则是让物权变动的事实产生效力，让第三人“信赖”。
物权的区分原则
物权的区分原则物权是指权利人对某种物体所享有的直接支配、占有和排他的利益。
在物权法中，对于不同类型的物权，有着不同的区分原则。
下面将从不同角度出发，详细阐述物权的区分原则。
一、从权利性质上区分1.绝对物权与相对物权绝对物权是指具有直接支配、占有和排他性质，并且可以对所有人主张其享有的利益。
例如所有权、用益物权等。
相对物权是指具有直接支配和占有性质，但是不能对所有人主张其享有的利益，只能针对特定人主张其享有的利益。
例如担保物权、留置权等。
2.公示与非公示公示是指该种物权已经向第三人进行了公示，第三人可以通过查阅公示记录来了解该种物权的存在和内容。
例如抵押、质押等。
非公示是指该种物权没有进行公示，第三人无法通过查阅公示记录来了解该种物权的存在和内容。
例如所有权、用益物权等。
二、从取得方式上区分1.依法取得与侵占取得依法取得是指根据法律规定或者双方协议，通过合法的方式获得该种物权。
例如买卖、赠与等。
侵占取得是指通过非法手段获取该种物权。
例如盗窃、抢夺等。
2.原始取得与衍生取得原始取得是指该种物权的创立者首次获取该种物权。
例如土地所有权、建筑物所有权等。
衍生取得是指该种物权的创立者将其所享有的权利转让给他人，他人成为新的权利人。
例如买卖、赠与等。
三、从对象上区分1.动产与不动产动产是指可以移动的财产，例如车辆、家具等。
不动产是指不能移动的财产，例如房屋、土地等。
2.现实物与虚拟物现实物是指可以直接触摸到的实体物品，例如书籍、电视机等。
虚拟物是指无法直接触摸到的电子产品或者数字资产，例如软件版权、域名等。
四、从内容上区分1.主要权利与附属权利主要权利是指对某种物体所享有的最重要和基本的支配和占有利益。
例如所有权和用益物权中的使用权。
附属权利是指对某种物体所享有的次要和附加的支配和占有利益。
例如所有权中的质权和抵押权。
2.绝对权利与相对权利绝对权利是指针对所有人都具有效力的权利，例如所有权。
相对权利是指只针对特定人具有效力的权利，例如担保物权。
不动产登记与财产权保护法律规定
利用大数据、人工智能等技术
手段优化不动产登记流程，提
高登记效率。
02
建立智能化的风险预警机制， 及时发现并处理潜在风险。
03
跨部门协同与信息共享
04
加强不动产登记与税务、金融
等相关部门的协同合作，实现
信息共享和互联互通。
05
构建跨部门联合监管机制，共 同维护市场秩序和财产安全。
06
THANKS
感谢观看
某市民在购买房屋后，因登记机构疏忽导致登记信息错 误，从而引发与卖方的权属争议。
案例二：一房二卖引发的登记纠纷
法律分析：根据《合同法》和《物权法》相关规定，此 案例中涉及欺诈行为和恶意串通损害第三人利益，第二 个买卖合同应属无效。受损害方可要求赔偿。
财产权保护实践中的经验分享
完善不动产登记制度
01
促进经济发展
保障人权
财产权作为基本人权之一，其保护有 助于实现人的自由、尊严和价值。
财产权保护能够激励人们创造和积累 财富，进而促进经济的繁荣和发展。
财产权保护的法律规定
宪法保障
我国宪法明确规定保护公民的合法财产权 ，禁止任何组织或个人非法侵占、破坏或
查封。
侵权责任法规定
侵权责任法规定了侵害财产权的民事责任 ，包括停止侵害、排除妨碍、消除危险、
不动产登记与规财定产权保护法律
目录
• 不动产登记制度概述 • 财产权保护的重要性 • 不动产登记与财产权保护的关系 • 不动产登记中的财产权保护措施 • 财产权保护中的不动产登记制度完善 • 案例分析与实践探讨
01
不动产登记制度概述
不动产登记的定义与意义
不动产登记定义
不动产登记是指国家专门机关将不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿 的事实。
物权公示的方式是如何的
物权公⽰的⽅式是如何的物权是指⼈对依法享有的所有物的⽀配使⽤的权利。
物权包括所有权和他物权。
当物权变动时，需要对其进⾏登记等，这就是物权的公⽰。
那么物权公⽰的⽅式是如何的呢?下⾯店铺的⼩编就给⼤家介绍⼀下，希望对⼤家有所帮助。
物权公⽰的⽅式是如何的动产物权，除法律另有规定外，以占有和交付作为其公⽰⽅法。
所谓法律另有规定，是指以民⽤航空器、船舶和机动车辆为客体的物权以登记为其公⽰⽅法。
占有为享有动产物权的公⽰⽅法，是权利存在的外⾐。
所谓占有是指对于物有事实上的管领⼒的状态。
交付是让与动产的物权的公⽰⽅法。
交付与登记不同，登记可以作为不动产物权的⼀切变动形式的公⽰⽅法，⽽交付只能作为基于法律⾏为的让与动产物权的公⽰⽅法。
所谓让与，包括转让所有权与设定占有为内容的他物权。
交付包括现实交付与观念交付。
现实交付是指动产物权的让与⼈，将其对于动产的现实的直接⽀配⼒，移转于受让⼈。
观念交付包括简易交付、占有改定及指⽰交付。
物权法对各种交付⽅式有明确规定。
《民法典》中的相关规定：第⼆百零⼋条【物权公⽰原则】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设⽴和转让，应当依照法律规定交付。
第⼆百零九条【不动产物权登记的效⼒】不动产物权的设⽴、变更、转让和消灭，经依法登记，发⽣效⼒;未经登记，不发⽣效⼒，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的⾃然资源，所有权可以不登记。
第⼆百⼀⼗条【不动产登记机构和不动产统⼀登记】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实⾏统⼀登记制度。
统⼀登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、⾏政法规规定。
第⼆百⼆⼗四条【动产交付的效⼒】动产物权的设⽴和转让，⾃交付时发⽣效⼒，但是法律另有规定的除外。
物权是⼈对其所有物所拥有的权利。
但是当对其所有物进⾏变动、登记等。
就要⽤到物权公⽰。
如果有其他相关问题想要了解，欢迎咨询店铺的免费法律咨询，可以帮助你解答疑惑。
物权公示的方法与物权公示的效力
物权公⽰的⽅法，因不动产物权和动产物权的不同⽽不同。
不动产物权以登记和登记的变更作为权利享有和变更的公⽰⽅法，动产物权以占有作为权利享有的公⽰⽅法，以交付作为权利变更的公⽰⽅法。
对于具有重要价值的动产，其物权的变动，也须以登记来公⽰。
应注意的是，具有重要价值的动产物权变动的登记，并不是物权变动⽣效的要件。
通过不动产物权和动产物权的不同的公⽰⽅法，社会公众可知晓物权的享有和变动情况。
物权公⽰的效⼒，是指物权公⽰所⽣的法律效果。
关于物权公⽰的效⼒，有两种不同的规定。
1）以登记或交付的公⽰⽅法，作为物权变动的成⽴或⽣效要件；不动产物权的变动，如未经登记，动产物权的变动，如未经交付，在当事⼈之间不发⽣物权变动的效⼒，也⽆对抗第三⼈的效⼒；2）以登记或交付的公⽰⽅法，作为物权变动的对抗要件；不动产物权的变动，如未经登记，动产物权的变动，如未经交付，在当事⼈之间仍发⽣物权变动的效⼒，⽽⽆对抗第三⼈的效⼒。
可以从我国《民法通则》第72条的规定看出，我国物权公⽰的⽅法，以物权变动的成⽴要件为原则，以物权变动的对抗要件为例外。
公示公信原则的例外
公示公信原则的例外
物权公示原则是民法典的基本原则之一，它是指物权在变动时，必须通过一定方式表现出来，使外界公众知道物权发生了变动。
物权之所以需要公示，是因为物权具有绝对性，具有很强的效力，可以定纷止争。
为了防止他人对物的争夺和干涉，法律必须设立物权的公示制度及方法。
不动产物权以登记为公示方法，动产以占有和交付为公示方法。
基于这项原则，如果动产的主体发生了变动，就应该及时地转移占有，交给新的权利人；如果不动产的权利主体发生了变动，就应当及时地到相应的行政部门变更登记，将新的权利主体的姓名记载于登记簿上，这时，物权变动才算完成，否则，不能产生物权变动的效力。
物权公示原则的例外
物权公示原则是针对所有物权，非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提，这是公示原则的例外情况。
比如甲乙买卖房屋，必须办理过户登记；甲乙离婚，房屋判决归甲，就不需要过户。
《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。
动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
如何理解物权公示与不动产登记？
《物权法》第6条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即物权公示原则。
对于不动产物权而言，公示方式就是不动产登记。
所谓不动产登记公示，指的是借助于国家登记这种方式，将不动产权利纳入不动产登记簿，从而使得相关利害人知悉这些权利的存在，并使得这些权利获得法律的承认和保护的法律制度。
《物权法》等法律对于不同的不动产权利是否必须进行登记的要求是不同的。
不动产登记制度介入《物权法》的基本环节是“物权变动”制度，也就是“物权的设立、转移、变更和消灭”的环节。
此中，原来未存在的物权会产生出来，已经存在的物权会转让、变更以至于消灭。
市场体制下的物权变动，不但使得当事人的权利和义务关系发生重大变化，而且也可能使得第三人的权利受到很大的影响。
这就是《物权法》必须予以关注解决的交易安全问题。
对此，《物权法》根据交易的三种情形，建立了三种不同的规则。
其一，一些经常要发生交易的权利，而且权利变动有可能对第三人发挥排斥性作用的，法律要求这些权利的变动必须进行登记。
如《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发挥效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
比如：—个通过购买取得房屋所有权的行为，只能在登记时生效：如果登记了，房屋就归属于买受人；如果没有登记，房屋所有权还应该归属于出卖人。
其二，一些不常进行交易、甚至基本上不参与交易的物权，法律就没有对它们提出必须登记的要求。
如《物权法》第127条规定，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；第158条规定，地役权自地役权合同生效时设立。
当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
这也就是说，在登记之前这些权利变动是可以生效的，只有登记之后，才能够发挥对抗第三人的效果。
其三，依据政府的行政行为发生的物权变动、依据人民法院等司法机关的司法行为发生的物权变动，这些物权变动的生效是在行政行为和司法行为发挥效力的时候，而不是在当事人将其不动产纳入登记的时候。
但是，如果权利人因为这种方式取得了物权，他们在进一步处分其权利的时候，必须要根据《物权法》第31条规定，先将其不动产物权纳入不动产登记。
综上所述，不动产登记并不是在任何情况下都发挥决定物权变动生效的作用。
“不动产物权不登记则不生效”这个规则，只是适用于不动产物权变动中的部分情形，而不适用于不
动产物权变动的全部情形。
但是，我们应该知道，即使是那些在纳入登记之前就已经生效的物权取得，不动产登记对他们发挥的作用也是非常积极的。
（作者单位：广东省国土资源厅不动产登记局）。