成都龙湖时代天街介绍
案名集锦龙湖篇,总有一个适合你
案名集锦龙湖篇｜商业篇转瞬即达的欢乐入口龙湖集团持有的主要商业地产品牌，定位为面向中等收入新兴家庭的区域型购物中心，为集购物、餐饮、休闲、娱乐等多业态的一站式商业综合体。
随着天街品牌化运营，未来龙湖天街将成为越来越多城市转念即达的欢乐入口。
成都：西宸天街、滨江天街、北城天街、时代天街、金楠天街、三千集杭州：滨江天街、西溪天街、紫荆天街、金沙天街苏州：狮山天街常州：龙城天街合肥：瑶海天街南京：六合天街西安：长安天街重庆：源著天街、北城天街、西城天街、U城天街、时代天街北京：房山天街、长安天街、大兴天街、长楹天街上海：宝山天街、华泾天街、闵行天街、虹桥天街星悦荟，以地域特色为依托，体量以3-5万平方米为主，为居民社区/商务办公/特色公区等，提供灵活多样的商业配搭，满足社区居民、商务白领或周边人群的生活购物需求，是龙湖集团在全国布局的第二大商业地产品牌。
西安：大兴星悦荟、曲江星悦荟重庆：晶郦馆、春森星悦荟北京：西苑星悦荟龙湖集团持有的定位为中高端家居生活购物中心的商业地产品牌。
重庆：MOCO家悦荟别墅篇龙湖•香樟林要看纯粹的北美风情别墅，不必去美国和加拿大，只需要到重庆香樟林！龙湖•颐和原著是龙湖“原著系”塔尖别墅豪宅的代表作，位于颐和园皇家园林旁，与英女王白金汉宫、好莱坞比弗利山庄齐名，列鼎“全球十大最具价值豪宅”。
它不仅创造了龙湖地产亿级豪宅销售传奇，还代言当今中国顶级别墅价值标杆，成为蜚声中外的豪宅墅居代名词。
烟台龙湖•葡醍海湾45平米度假小院北京龙湖•颐和原著3600平米私人行宫成都龙湖•小院青城是山地别墅烟台龙湖•葡醍海湾是海边别墅云南龙湖•仙湖锦绣是湖畔别墅洋房篇第一代：别墅式情景洋房龙湖•弗莱明戈特点：①打破重庆洋房集约的4-5个单元拼排，借鉴别墅打造方式，以独栋、双拼呈现；②每栋独立整体立面设计，彻底改变了传统花园洋房一成不变的单调立面；③洋房舒适度和尊属性倍数升级，住宅的亲和力及原生感较强，营造出浓郁风情。
成都龙湖时代天街市调报告
小结
差异化发展：住宅市场竞争激烈，丏受国家政策掣肘，此时 发展商业地产无异于走向蓝海策略，在商业地产板块，除去万达， 敢于向龙湖叫板癿企业并丌多； 同时亦是龙湖从传统地产开发商向城市综合运营商发展转变 癿重要步骤.
PART ONE
2 环境分析
大环境
项目位于成都市 高新西区合作镇，近 郫县不温江区；
先锋数码港 MOCO家居馆
精装soho
时代金街商铺 LOFT
精装住宅天街贩物中心
高档主力百货
天街MALL 时代金街 天街LOFT 天街SOHO 天街公馆
项目总占地458亩，总体 量达到183万平米，其中营业 面积达76万平方米，包括50 万平方米贩物中心（天街 MALL）和26万平方米情景 商业街区（时代金街），和 28万平方米loft创意空间 （天街loft）、20万平方米 精装soho（天街soho），以 及14万平方米精装住宅（天 街公馆）。
客源不客层分析
小结
由于产品癿复合性不价格癿梯度表现，使得客源客层面较 广，并丌局限于地缘客和某个固定资金阶层癿客户。
PART ONE
7 营销企划及 业务执行 分析
营销企划及业务执行分析
营销推广
2011-08-28 2011-08-15 2011-08-10 2011-08-01 2011-07-30 2011-07-28
区域内：高新西区及郫县整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业
及世界500强企业中高级管理层、私营业主、高收入者（中高层公务员、高校 老师）以及龙湖品牌跟随者.
消费者描述：
自用客户：首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求；有产业经营的私营业主或小型 公司；
投资客户：有较强经济实力，且收入稳定，渴望为其带来较为稳定长远的投资回报； 企业客户：对于购买的企业来说，除了寻求增值空间外，还可以用来注册，并且可以用以招待客户。
用英文介绍龙湖天街商场的作文
Introducing Longhu Tianjie Mall: A ShoppingParadiseNestled in the heart of a bustling city, Longhu Tianjie Mall stands as a beacon of retail excellence, drawingvisitors from all corners with its unique blend of shopping, dining, and entertainment experiences. Upon stepping intoits expansive lobby, one is immediately transported to a world of luxury and convenience, where every need and whimis catered to with utmost care.The mall's interior design is a masterpiece of modern elegance, with sleek lines and bright finishes that createa vibrant and welcoming atmosphere. The spacious corridors are filled with an array of international and domestic brands, offering a diverse range of products to suit every taste and budget. From high-end fashion boutiques to trendy casual wear stores, shoppers are spoilt for choice.But Longhu Tianjie Mall is not just about shopping.It's a destination for food lovers, too. The mall boasts an array of restaurants and cafes, offering cuisines from all corners of the world. Whether you're in the mood for asumptuous meal from a Michelin-starred restaurant or aquick bite from a casual diner, you'll find it here.Moreover, the mall is a hub of entertainment activities. From cinemas showing the latest blockbusters to arcadesfilled with the latest video games, there's something for every age group to enjoy. Families can spend a whole day at the mall, exploring its various attractions and making memories that will last a lifetime.Longhu Tianjie Mall is also committed to providing a safe and comfortable shopping environment for its visitors. The mall has a strict security system and well-trainedstaff who are always ready to assist with any inquiries or concerns. The mall also boasts state-of-the-art facilities like elevators, escalators, and disabled-friendly amenities to ensure a seamless shopping experience for all.In conclusion, Longhu Tianjie Mall is not just a shopping mall; it's an experience. It's a place where you can indulge in retail therapy, enjoy a meal with friends,or spend a fun day out with family. With its unique blendof shopping, dining, and entertainment options, LonghuTianjie Mall has become a must-visit destination for anyone visiting the city.**龙湖天街商场介绍：购物天堂**龙湖天街商场，坐落于繁华都市的核心地带，以其独特的购物、餐饮和娱乐体验吸引着四面八方的游客。
(完整版)龙湖天街系列产品线研究
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
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产品分析—时代金街
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产品分析—时代金街
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街SOHO
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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产品分析—天街LOFT
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项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
龙湖时代天街规划
A馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
A馆
负一楼
一楼
二楼
三楼
四楼
五楼
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖时代天街—业态分布
B馆
负一楼
一楼
二楼
龙湖U城天街--楼层分布：三层
业态：绝大部分为餐饮，只有一家茶楼。 面积：从100㎡到500㎡不等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 U城天街1楼、2楼、3楼都有门面空置， 经营状况不是很好，大部分顾客为大学 城学生。
龙湖U城天街—空置门面
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议 定位： 重庆龙湖时代天街一期定位于 城市家庭时尚中心，以“年轻 家庭”和“年轻时尚”人群为 主，辐射全客层。
装和轻便餐饮为主，二楼、 三楼主要是餐饮、娱乐、数 码电玩、淘宝街。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
住宅出入口 住宅出入口
龙湖U城天街—人流动线
住宅出入口
住宅出入口
天街入口连接主要交通干道 和社区商业互通 连接住宅出入口
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：LG层
业态：以服装为主，约占总数的30%，永辉超市（约有800㎡），有少量 杂货店、餐饮、饰品等。 面积：除永辉超市和奥特莱斯服装店外，其余店铺面积从10㎡到200㎡不
等。
整体定位 价值分析 原有商业分析 规划建议
龙湖U城天街--楼层分布：一层
用英文介绍龙湖天街的作文
用英文介绍龙湖天街的作文Located in the heart of the bustling city of Beijing, Longhu Tianjie is a vibrant and dynamic commercial complex that offers an unparalleled shopping, dining, and entertainment experience. With its diverse range of high-end retail stores, world-class restaurants, and state-of-the-art entertainment facilities, Longhu Tianjie has become a premier destination for locals and tourists alike.The shopping experience at Longhu Tianjie is truly second to none. The complex is home to a wide array of luxury and designer boutiques, offering everything from high-end fashion and accessories to exquisite jewelry and watches. Whether you're looking for the latest runway trends or timeless classics, you'll find it all at Longhu Tianjie. In addition to its high-end stores, the complex also features a number of specialty shops and unique boutiques, showcasing the best of Chinese and international design and craftsmanship.When it comes to dining, Longhu Tianjie offers an unparalleled culinary experience. The complex is home to an impressive selection of world-class restaurants, serving upeverything from authentic Chinese cuisine to international fine dining. Whether you're in the mood for a lavish multi-course meal or a quick bite on the go, you'll find a diverse range of dining options to suit every palate. And with its stylish and contemporary dining spaces, Longhu Tianjie provides the perfect setting for a memorable meal with family and friends.In addition to its shopping and dining offerings, Longhu Tianjie also boasts a variety of entertainment options. The complex is home to a state-of-the-art cinema, as well as a number of entertainment venues and attractions. From live music and performances to interactive experiences and family-friendly activities, there's always something exciting happening at Longhu Tianjie.Overall, Longhu Tianjie offers a truly immersive and unforgettable experience for visitors of all ages. Whether you're looking to indulge in some retail therapy, enjoy a gourmet meal, or simply take in the vibrant atmosphere, Longhu Tianjie has something for everyone. With its unparalleled mix of luxury, style, and entertainment, it'sno wonder that Longhu Tianjie has become one of Beijing's most popular and beloved destinations.位于北京繁华的中心地带，龙湖天街是一个充满活力和动感的商业综合体，为顾客提供了无与伦比的购物、餐饮和娱乐体验。
成都龙湖时代天街介绍
3.1 集中商业——四层业态填空
4F
销售物业 百货主力店
餐饮
零售 数码卖场 精品家具
宴会厅 走道 冰场
楼电梯间 庭院
宴会厅、 KTV
电子器 材商城
精品家具
销售物业
SPA、纤体 餐饮
销售物业
早教/培训 冰场
百货
成都时代天街启动会 20
3.1 集中商业——五层业态填空
5F
销售物业 百货主力店
餐饮
零售 数码卖场 精品家具
百货
成都时代天街启动会 18
3.1 集中商业——三层业态填空
3F
四川风味餐饮店
销售物业 百货主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 青少年虚拟职场 楼电梯间 庭院
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
服装旗舰店、 精品零售等
青少年虚拟职场
销售物业
国内潮流服饰，如热风 百货
成都时代天街启动会 19
成灌高速
高新西区
本案位置
绕城高速
成温邛高速 离机场R=20KM
R=16KM
三环路
北城天街
R=18KM
火车站
二环路
中心商圈
天府广场
三千集
成都时代天街启动会 4
1.2 交通分析
成灌高速公路 ——都江堰
富士康 本案
规划中快 速铁路
IT大道
2号线站点
绕城高速 西沿线
• 本项目位于高新西区，绕城外1公里 处。距离成都主城区三环路10公里， 距离市中心18公里，距离双流国际机 场约20公里。
成都龙湖.时代天街项目介绍
部门 – 文件名 1
目录
1、 定位
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
过年了,还不好好犒劳一下自己的胃,龙湖时代天街最受欢迎的美食排行榜
地址：大坪龙湖时代天街A馆2楼19号楼上(近轻轨石油路) 推荐理由：七十二行漫食尚餐厅地处大坪龙湖时代天街A馆2楼。该餐厅是七十二行餐 饮文化有限公司进驻购物中心的家时尚餐饮店。是专为80,90后的年轻时尚一族打造的 妈妈级的厨房。如家般温馨自在，比家更时尚浪漫。 德香苑北京烤鸭(时代天街店)
人均消费：55 地址：大坪龙湖时代天街A区L5-09号 推荐理由：德香苑北京烤鸭隶属于重庆盛联餐饮文化有限公司，打破传统单一消费模 式与重庆汤锅优质结合，再配以各种精美小吃、特色凉菜，满足不同群体、不同层 次、不同年龄、不同区域的客人需求。
小八仙艺厨(大坪时代天街店)
地址：长江二路174号龙湖时代天街A栋L4-29号(近大坪正街) 推荐理由：前年团年饭在龙湖天街吃的，味道不错！这次趁活动又来光顾，记忆深刻 的是他们的服务态度相当诚恳！虽然上菜较慢，不过人多，服务阿姨态度相当好。相 互体谅！ 地瓜老火锅(大坪店)
地址：大坪正街118号石油路，恒大名都嘉华新城建设银行2楼 推荐理由：重庆地瓜老火锅始创于1998年，由火锅怪才朱渝先生一手创办，秉承了重 庆火锅麻辣鲜香的特点，选用上等汤料精心熬制，使荤与素、生与熟、麻辣与鲜甜、 嫩脆与绵烂、清香与浓醇美妙地结合在一起
人均消费：141 地址：长江2路174号大坪龙湖时代天街C馆四楼 推荐理由：海鲜自助餐饮连锁品牌“南国海鲜”即将隆重登陆重庆市场 “鲜活”海风来 袭！最具“海洋”味的自助大餐，由此开始—— 生态环保鲜香滋润的泰式汤锅打底，生
猛活泼的海鲜等着你亲手挑选，自捞自烹、新鲜在手！ 芝士焗加州龙虾，鱼翅，辽 参，生猛鲜活鲍鱼、虾、生蚝、扇贝，三文鱼等两百余种自助生态食材与风味菜肴任 君超值自由享用；地中海的装修风格让您满足味蕾的同时感受海洋的气息。 南国海鲜 —是您和家人朋友畅享最天然健康的原生态海洋品质养生首选之地！ 南国海鲜自助美 食汇继广州、武汉、昆明、成都店相继开业后首次隆重登陆重庆市场， 龙湖时代天街 店于12月04日正式营业。 朕之味(时代天街店)
成都龙湖时代天街个案简析PPT课件
客群分析
本报告是严格保密的
小结
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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基础资料
项目区位
产品规划
推广营销
客群分析
本报告是严格保密的
小结
LOFT：
体量：780套约28万㎡（万豪酒店两栋原规划为LOFT， 但具体形态视酒店方而定） 面积区间：51、70、120㎡ 层高：4.9米 客户：高新西区及郫县部分投资客 成交价格：6900元/㎡
LOFT
精装SOHO 时代金街商铺 天街购物中心
体量（万㎡） 14 28 20 26
50（自持）
小结
SOHO精装公寓 LOFT
精装住宅 万豪酒店 天街购物中心
MOCO家居馆
先锋数码港
时代金街商铺
根据规划，时代天街是一个集超大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天 地等一体化的一站式消费中心，营业面积76万㎡。产品定位涉及“产、商、住”，弥补了高新西区的商业缺位和 消费需求；项目拥有四种外售业态加上自持商业，其中销售业态有情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT和 精装住宅；共同实现时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市广场、文化艺术七大 城市功能。其中76万方的商业体量，排名世界第三、亚洲第一。自持商业占其中的50万㎡，如此大的体量证明龙 湖将花大力气打造这一项目，购物中心运营后将吸引大量的人流，为龙湖业主的商铺、LOFT、SOHO公寓等带来 消费或租客。
西源大道 西芯大道 地铁二号线 成灌快铁
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
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本报告是严格保密的
本报告部分内容参考同行业报告，主要数据来源：政府官方网站、易居、锐理
龙湖时代天街2B期融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
龙湖时代天街2B期立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章龙湖时代天街2B期项目概论 (1)一、龙湖时代天街2B期项目名称及承办单位 (1)二、龙湖时代天街2B期项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、龙湖时代天街2B期产品方案及建设规模 (6)七、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、龙湖时代天街2B期项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章龙湖时代天街2B期产品说明 (15)第三章龙湖时代天街2B期项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20)一、原辅材料供应条件 (20)（一）主要原辅材料供应 (20)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)（一）工艺技术来源及特点 (24)（二）技术保障措施 (24)（三）产品生产工艺流程 (25)龙湖时代天街2B期生产工艺流程示意简图 (25)三、设备的选择 (25)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (27)一、环境保护设计依据 (28)二、污染物的来源 (29)（一）龙湖时代天街2B期项目建设期污染源 (30)（二）龙湖时代天街2B期项目运营期污染源 (30)三、污染物的治理 (30)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (30)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (31)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (34)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (36)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (37)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (40)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (41)1、废水的治理 (41)办公及生活废水处理流程图 (41)生活及办公废水治理效果比较一览表 (42)生活及办公废水治理效果一览表 (42)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (42)3、噪声治理措施及排放分析 (43)主要噪声源治理情况一览表 (45)四、环境保护投资分析 (45)（一）环境保护设施投资 (45)（二）环境效益分析 (46)五、厂区绿化工程 (46)六、清洁生产 (47)七、环境保护结论 (47)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (49)第九章项目节能分析 (50)一、项目建设的节能原则 (50)二、设计依据及用能标准 (50)（一）节能政策依据 (50)（二）国家及省、市节能目标 (51)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (52)三、项目节能背景分析 (52)四、项目能源消耗种类和数量分析 (54)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (54)1、主要耗能装臵 (54)2、主要能耗种类及数量 (54)项目综合用能测算一览表 (55)（二）单位产品能耗指标测算 (55)单位能耗估算一览表 (56)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (57)六、工艺设备节能措施 (57)七、电力节能措施 (58)八、节水措施 (59)九、项目运营期节能原则 (59)十、运营期主要节能措施 (60)十一、能源管理 (61)（一）管理组织和制度 (61)（二）能源计量管理 (61)十二、节能建议及效果分析 (62)（一）节能建议 (62)（二）节能效果分析 (62)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (63)一、组织机构 (63)二、工作制度 (63)三、劳动定员 (64)四、人员培训 (64)（一）人员技术水平与要求 (64)（二）培训规划建议 (65)第十一章龙湖时代天街2B期项目投资估算与资金筹措 (65)一、投资估算依据和说明 (65)（一）编制依据 (66)（二）投资费用分析 (67)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (68)1、设备投资估算 (68)2、土建投资估算 (68)3、其它费用 (68)4、工程建设投资（固定资产）投资 (69)固定资产投资估算表 (69)5、铺底流动资金估算 (69)铺底流动资金估算一览表 (70)6、龙湖时代天街2B期项目总投资估算 (70)总投资构成分析一览表 (70)二、资金筹措 (71)投资计划与资金筹措表 (72)三、龙湖时代天街2B期项目资金使用计划 (72)资金使用计划与运用表 (72)第十二章经济评价 (73)一、经济评价的依据和范围 (73)二、基础数据与参数选取 (74)三、财务效益与费用估算 (74)（一）销售收入估算 (75)产品销售收入及税金估算一览表 (75)（二）综合总成本估算 (75)综合总成本费用估算表 (76)（三）利润总额估算 (76)（四）所得税及税后利润 (76)（五）项目投资收益率测算 (77)项目综合损益表 (77)四、财务分析 (78)财务现金流量表（全部投资） (80)财务现金流量表（固定投资） (82)五、不确定性分析 (83)盈亏平衡分析表 (83)六、敏感性分析 (84)单因素敏感性分析表 (85)第十三章龙湖时代天街2B期项目综合评价 (86)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：龙湖时代天街2B期投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该龙湖时代天街2B期项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
(完整版)龙湖时代天街个案分析
C户型 套内57㎡ 灵动两房
优点： 厨房、卫生间等与主人生活区分离 客厅留有可改造成为书房 舒适主卧，布置多种功能 赠送阳光房，自由可变 不足： 只能设计成开放式厨房，以西厨为主
D户型 套内65㎡ 创意两房半 C户型 套内65㎡ 灵动两房
高端住宅 项目装修为新古典主义，展示上体现材质及造型风格
规划分期基本概况龙湖地产打造的大型综合体目标是构筑城市首席地标性项目物业类型综合体开发商重庆龙湖成恒地产开发有限公司建筑类型5栋精装住宅60万商业40万办公占地面积253万建筑面积130万容积率46总户数1200户住宅绿化率35装修情况住宅部分精装车位数约8000个物业公司重庆新龙湖物业有限公司建筑设计日清国际重庆集团景观设计日本凤咨询景观设计公司龙湖时代天街系百万方城市核心超级综合体商业规模亚洲第一近60万的商业体量超过4个龙湖北城天街
办公产品 天街时代写字楼采用现代风格，外立面为玻璃幕墙，核心筒在正 中央，42层顶级写字楼，目标打造城市新地标
高端住宅 每套户型均赠送不同面积的阳光房，实现功能的随意改造
优点： 户型方正，入 户玄关增加私 密性 端头户，双面 采光，空气通 透 卫生间干湿分 离
A户型 套内70㎡ 全能三房
优点： 龙湖创意“两 房半”设计， 赠送阳光房 不足： 主卧门口直接 面对面盆卫生 间
项目规划南北贯通，以超长步行街贯 通南北。
规划有五栋精装住宅，围绕2万平中央 公园排布，住宅部分相对独立，但同时 与商业部分关系紧密。
采用开放模式，人车不分流，南北向 步行道预留车行道与人行道，通过城市 各道路可从多个方向进入项目。
项目地下共三层，北侧部分直接与地 铁想通，直接入户。
交通路线 项目为开放式东线设计，与各个方向城市主干道接通
成都龙湖时代天街个案简析课件
对未来商业地产项目的展望和思考
创新驱动
未来的商业地产项目需要不断创新，以满足消费者日益多样化的需求。这包括业态创新、 品牌组合创新、空间设计创新等方面。
精细化管理
随着市场竞争的加剧，商业地产项目需要更加精细化的管理，以提高运营效率并降低成本 。这包括品牌招商、营销推广、物业管理等环节的精细化运作。
从成都龙湖时代天街看未来商业发展趋势
1 2
绿色可持续发展
随着环保意识的增强，未来的商业地产项目将更 加注重绿色建筑设计和可持续运营，如节能减排 、绿色建筑材料等。
线上线下融合
随着电商的兴起，实体商业需要与线上平台进行 深度融合，提供更加便捷和个性化的消费体验。
3
体验式消费
消费者越来越注重购物过程中的体验，因此商业 地产项目需要引入更多互动、娱乐和社交的元素 ，打造独特的消费场景。
社区化发展
未来的商业地产项目需要更加注重与周边社区的互动与融合，成为社区居民生活的重要组 成部分，提供更加便捷和贴心的服务。
THANKS
感谢观看
人性化设计理念
坚持以人文本的设计原则，充分考 虑人的需求和行为习惯，提供便捷 、舒适、安全的购物和休闲环境。
区域发展理念
结合城市发展总体规划和区域特色 ，合理规划商业、文化、居住等功 能区，促进区域经济和社会发展。
建筑风格与特色
现代简约ห้องสมุดไป่ตู้格
绿色建筑技术应用
建筑外观以简洁的线条和立面构成， 强调现代感和时尚感，符合年轻消费 群体的审美需求。
对其他类似项目的启示和建议
注重市场调研与定位
01
在类似项目的规划和实施过程中，应充分进行市场调研，明确
项目的市场定位和目标客户群体，制定相应的市场策略。
龙湖时代天街
产品分析/住宅户型 龙湖时代天街的住宅户型主要有5个，包含套内面积70平方米的三房，和套内面 积分别为65平方米、67平方米的两房半，以及套内面积为57平方米、65平方米的 两房。
每套 户型 均赠 送不 同面 积的 阳光 房， 实现 功能 的随 意改 造。
套内67两房半
套内65两房半
套内70三房
套内57 两房
15分钟
1 5 分 钟
•
往西轻轨一号线达沙坪坝商业区；往北
轻轨二号线转三号线达江北商业中心；
往南轻轨三号线直达南平商业区。
龙湖时代天街紧邻轻轨2号线，周围各大商业中心环抱，辐射广泛，地理位置良好
项目概况/商业配套 周边商业：龙湖时代天街周边紧邻轻轨2号线、地铁1号线、奥体中心、大坪医 院、重医附一院、百盛商场、家乐福、永辉、新世纪、重庆医科大学、渝州宾 馆、万友康年等。 龙湖时代天街配套图 周边公园：鹅岭公园 周边医院：大坪医院、重医附一院 周边学校：大坪小学，重庆医科大学，后勤工程学院
• 三期：城市.家庭功能中心
•
•
建筑面积：约24万平方米
主力业态：国际电器、国际潮流店、 国际风情街
建筑风格
建筑风格—现代风格
11
项目景观
园林风格—现代风格
12
产品分析/户型信息
高层
商铺
写字楼
龙湖时代天街主要是商业用楼，包括住宅、天街内SOHO、小户型清水、公寓、商业 街 塔楼 高层 毛坯 大坪 复合地产心 康德写字楼
标头：金色，微软雅黑18号，加粗
商圈之上，傲居城市中央的
中央
侧栏，微软雅黑14号
•
•
正文中心板块王者荣耀象征
每个城市都有一个中心，每个中心 都拥有曾经值得回味的深厚历史、文化 渊源。核心板块自古便商贾于集、人潮 如织，是众人纷抢的中心宝地
2014年重庆龙湖时代天街综合体调研分析报告
类别
品牌
时尚服饰
Miss Sixty、Calvin Klein Jeans、G—STAR、EVSUI、UR、LACOSTE、TOMMY HILFIGER、FILA、NIKE、izzue、LINDBERGH、MANGO、Spring Field、Adidas original、GUESS、Marisfrolg、 JORYA/JORYAWEEKEND、DIAMOND DAZZLE、 Roots、MUJI、SELECTED、TOUGH、欧时力、Masfer.Su、less、ONLY、VEROMODA 、JACK&JONES、CROQUIS速写、JNBY、颜诺国际、渔、采轩、GXG、卡宾、大嘴猴
龙湖时代天街简介
目前已开业的是时代天街1期，定
龙
位为家庭时尚中心，主力业态包括新世
湖
纪、UME影院、 婴童次主力店、特色餐
时
饮。开业之初，三天客流量超过50万， 营业额超3000万，刷新了当时西南地区
代 天 街
购物中心开业客流记录。
一
期
据了解，时代天街的二期将于
2014年12月开业，商业经营面积10万
理/药品
美发沙龙、Pretty Valley汇美舍、衡之美、elvivo采活、breo倍轻松
家居生活/影 音
Rehome美克美家、Basis Home倍思家、HOLA特力和乐家居生活馆、LOCK&LOCK
童装/玩具
小书虫、玩具反斗城、儿童故事、亲亲袋鼠、爱乐早教、十月妈咪、全棉时代、妈 妈好孩子、NICE、贝宁、早八点英语
零售 餐饮 休闲娱乐 服务
龙湖时代天街项目SWOT分析 优势分析：
1） 区位优势 重庆地理几何中心，大石杨黄金三角区，连接渝中、杨家坪和沙坪坝。
龙湖三千集
过去最开始，二环路东一段其实是一片农田，然后这里诞生了刃具场，川棉厂，接着，因为污染的问题，这些厂开始拆迁搬迁到郊外，接着很多商场楼盘到此建立了一个全新的二环路。
地理位置：1.道路关系分析：建设路商圈纵贯整个区域的二环路东二段和横向连接的建设路形成了一个“T”字形。
而这个“T”就是“第三商圈”的核心所在，“T”形道路周边聚集了龙湖、万科、首创等楼盘。
作为一个接近20万人口居住的片区，一边是一环到二环的重要街道，另一边是连接到火车北站的二环路，附近医院，学校等设施完备，带来的商机是源源不断的，其中，沙河附近的环境越来越好，2.交通流线分析沙河点缀，两边为单行道，而且过往车辆很少，基本上都是自行车和人在过，完全可以作为景观路线。
交通主干道成斜井字型，一边是一环到二环的重要街道，另一边是连接到火车北站的二环路，车流量大是必然的，在给这片区带来商机的同时，也埋下了隐患，特别是作为建设路和二环路的路口，是一个丁字路口，在这个路口上又有人气颇高的伊藤洋华堂，人流量也大。
这样，车流，人流的冲突较大，以人为本，建议修建天桥，减小交差。
未来的地铁三号线要修到这里，地上人流量会增加，同时会减缓一些车流量。
又听说有人提出将建设路修建成步行街，这样势必会照成电子科大侧门所对道路的压力增加，相反也会更加促进商业圈成熟。
商业水平建设路商业圈位于成都东北方向一环至二环的一个大型商圈，在很多年以前就被称作成都第三商圈。
西起东一环的成都华联商厦，东至东二环以外的世纪华联。
南起成华大道，北至龙湖三千集。
在过去，建设路仅仅只依靠成都华联商厦，好又多超市支撑，SM广场是一个购物中心，它的主力店是沃尔玛，而沃尔玛这种超市业态，对商圈的形成是有促进作用，但不能说形成了商圈，商圈的决定性主要还是以百货店为主，而后的伊藤建设路店开业才真正代表着建设路商圈发生了根本性的变化，也才能说建设路商圈就此形成了，从而也带动了sm广场的商机，同时，花费1.5亿装饰的建设路，道路两侧还增加了商铺，吸引顾客闲庭漫步于此。
成都龙湖时代天街项目
关于成都未来的三大预测
中国经济增长第四极
中国经济增长第四极
成渝经济区 中国经济第四级
环渤海经济区 长三角经济区
珠三角经济区
中国经济增长第四极
成渝经济区
2011年5月5日，国务院正式通过《成渝经济区区域规划》
成渝经济区纳入 国家十二五规划 重点工程 成为继 环渤海、长三角、珠三角 之后，中国第四个国家级经济区。
第三代商圈 城南 城西 城东 城北
超区域城市副中心商圈
超区域商业辐射能力
成都 西南城市群核心城市
超区域城市群 商业吸附能力
关于成都未来的三大预测
中国经济增长第四极
高新产业引擎
组团式多中心快速成型 超区域城市群辐射能力
城市副中心 第三代超区域商圈
高新产业引擎
高新西区
城市副中心
第三代超区域商圈
3万元
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
情景商业街商铺 一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
情景商业街商铺 二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
情景商业街商铺 三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
中国经济增长第四极 成都高新西区 —— 中国经济第四极的产业引擎 全球高新产业基地
全球1/3的IPAD 全球60%的英特尔芯片
戴尔中国运营中心 联想集团研发生产中心 华为研发中心
未来全球20%的电脑将是“成都制造”
关于成都未来的三大预测
成都龙湖时代天街设计鉴赏32页
成都龙湖时代天街设计鉴赏工程档案投资商：龙湖地产开发商：成都龙湖锦鸿置业有限公司项目地点：成都高新西区用地面积：305674.54平方米建筑面积：1890000平方米设计时间：2011年竣工时间：2015年建筑设计：承构建筑主创设计：柴晟、唐聃参与设计：黄珏磊开发背景龙湖时代天街用地189万平方米，如此大的商业体量，将是对整个城市综合体运营的巨大考验。
龙湖此次将自持商业50万平方米，这样算来，龙湖在高新西区囤下的资产，按照最保守的市值估计，持有的资产远远超过百亿。
是什么给龙湖如此大的信心？龙湖做过一道算数题，抛开高新西区的21所大学，117个居住楼盘。
只关注在高新保税区里工作的60万人。
如果说60万人中的10%，每天午餐消费10元，300天下来仅仅午餐就能有1.8亿元的营业额。
如果说午餐的这6万人每五人一桌需要1.2万张桌子。
如果以20张桌子为一家餐厅，那么光是满足6万人的午餐需求就需要200家餐厅。
60万人，要购物、要唱KTV、要去看电影、要去酒吧。
靠什么满足他们？如此大的消费需求在城西却没有一家购物中心可以满足，每到周末和节假日城西的IT大道都会出现严重的拥堵，就是因为缺乏消费场所的城西人集体涌进城中心所致。
龙湖时代天街基于城西强大的消费力和新城市副中心的需求，将时代天街定义为一站式、一体化集多种功能于一体的大型新商圈。
区域位置分析龙湖时代天街位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区、国家保税区于一体的城市核心区——高新西区。
项目占据了高新西区稀缺的大型商业用地，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，坐拥成都西面和郫县各大住区组团住宅人群、成都规模最大的大学城以及成都唯一的综合保税区总计近两百万的消费人口资源。
项目周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网形成全方位立体交通网络，将项目与成都主城区和郫县都江堰等区域无缝连接。
定位与业态组成龙湖时代天街集合了大型主力百货店、龙湖天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码港、美食天地等业态，将成为一体化的一站式消费中心，销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、创意LOFT、精装住宅，绝大多数产品为商业业态。
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KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
销售物业
销售物业 百货主力店
精品零售
运动城次主力店 餐饮
零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
百货
成都时代天街启动会
18
3.1 集中商业——三层业态填空
成都时代天街启动会
14
3、集中商业 3.1 业态填空及得房率计算 3.2 商业水平动线 3.3 商业垂直动线 3.4 公区尺度 3.5 外立面设计
成都时代天街启动会
15
3.1 集中商业——地下一层业态填空
B1
相机、电脑等 数码消费品
MOCO
大型超市
美食广场
次主力店
风味小吃
大型超市 百货主力店 次主力店
女人街
餐饮
零售 数码卖场 MOCO 走道 楼电梯间
百货
成都时代天街启动会
16
3.1 集中商业——一层业态填空
1F
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
创意生活家居用品, 如美丽居，创意 box, 多样屋。 KFC
时尚潮流服饰及配饰如 ZARA国际,H&M, CK jeans, DKNY jeans, 55disel, Evisu等。
情景商业 61735.00 20.20%
236903 12.91% 264130
办公 73329 23.99%
284028 15.48% 576694
花园餐厅 3887 1.27%
17571 0.96% 35823
集中商 业(出售 ) 6633 2.17%
30000 1.63% 103490
车库(出 售)
1A区
2011.4
2011.7
326879
2A区
465436
高层、SOHO、 LOFT、情景商 业
LOFT、集中商 业 高层、SOHO、 LOFT、情景商 业、集中商业
2011.12
2012.4
355914
1B区
479612
2012.10
2013.5
124840
2B区
478960
2013.1
2013.7
楼层
B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 合计 各业态占比
零售 （套内） 7,972.95 11,144.53 12,808.87 7,659.67 7,033.30 4,817.05
餐饮 （套内） 8,920.31 8,207.88 7,513.91 5,899.99 11,186.61 12,551.56 842.13
成都龙湖.时代天街项目介绍
部门 – 文件名
1
目录
1、 定位
1.1 区域概况
2、总图
2.1 2.2 2.3 2.4 总图及指标 规划形态 规划设计原则 总图溢价策略
1.2
1.3 1.4
周边交通
商业格局及竞争市场分析 项目定位
3、集中商业
3.1 业态填空及得房率计算 3.2 商业水平动线 3.3 商业垂直动线 3.4 公区尺度 3.5 外立面设计
528760
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
成都龙湖——时代天街项目启动会 11
2.2 规划形态
办公 商务餐饮楼 数码卖场 办公
图例
天街集中商业
电影院 办公 情景商业
住宅底商 情景商业 MOCO -1F超市
数码、MOCO楼 商务餐饮楼 主力店（百货） 冰场 青少年虚拟职场 住宅底商 花园餐厅
销售物业 SPA、纤体 餐饮
宴会厅、 KTV
销售物业
销售物业 百货主力店 餐饮 零售 数码卖场 精品家具 宴会厅 走道 冰场 楼电梯间 庭院
早教/培训
冰场
百货
成都时代天街启动会
20
3.1 集中商业——五层业态填空
5F
电子数码 精品家具
Hale Waihona Puke 销售物业甜品 冰激凌
电影院 会议
销售物业
销售物业 百货主力店 餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 电影院 楼电梯间 会议室 庭院
4、 情景商业
4.1情景商业标准块段 4.2 商业水平动线 4.3 商业垂直动线 4.4 外立面设计
成都时代天街启动会
2
1、 定位 1.1 1.2 区域概况 周边交通
1.3
1.4
商业格局及竞争市场分析
项目定位
成都时代天街启动会
3
1.1 区域概况
1、绕城外1公里，距离三环10公里。 2、距离核心商圈18公里，区域10公里范围无大型商业。
成灌高速
绕城高速
高新西区
本案位置
R=16KM 北城天街 成温邛高速 R=18KM
三环路
火车站
离机场R=20KM
中心商圈
二环路 天府广场
三千集
成都时代天街启动会
4
1.2 交通分析
• 本项目位于高新西区，绕城外1公里 处。距离成都主城区三环路10公里， 距离市中心18公里，距离双流国际机 场约20公里。
51,436.37 16%
55,122.39 18%
可租合计 67,204.11 46,321.55 50,751.24 48,212.13 48,995.31 49,380.49 2,042.13 312,906.96 100%
实现方法
推动政府完成城市交通设置与设施的完善 增加地面上下内环商业街 利用高价值地块，最大化持有型集中商业面积 较低商业价值地块设置情景商业，吸引人流 调整规划条件，增加密度，提高商业占地面积 顶层设置影院、冰场等目的性商业,吸引人流 增加过街天桥，形成空中商业环线 增加LOFT塔楼标准层建筑面积 设置地下城，打造地下商业空间
67米
95.32米 15%
停车位
地上停车位 地下停车位 住宅面积 商业面积 车库面积 其他配套面积
11251
0 11251 133818 1239838 245997 215333
成都龙湖——时代天街项目启动会
9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业
办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
2.1 分期规划
2B区
2B区
2A区
1A区
1B区
分期
建筑面 积（㎡ ） 410681
业态 高层、SOHO、 LOFT、情景商 业
开工时间
供货时 间
供货货 值
规划 验收 2013. 04 2013. 10 2014. 06 2014. 10
交房 时间 2013. 05 2013. 11 2014. 08/20 14.12 2014. 11/20 16.4
2.1 全项目总图及指标
项目
总用地面积 建设用地面积 容积率 总建筑面积 计容建筑面积（地上） 地下建筑面积 不计容建筑面积 原规划要求密度 现建筑密度
全项目报建指标
305674.2 305674.2 4.0 1834986 12224842 610144 2106 40% 50%
原航空限高
现航空限高 绿地率
IT大道（双向4车道），西沿线（双向6 车道）可直接通达本项目。 地铁2号线延长线站点红光站（规划中） 距离本项目约3公里。 从市区通达富士康生产基地的快铁正在 规划中。
成灌高速公路 ——都江堰 富士康 本案
2号线站点
绕城高速
• • •
西沿线
规划中快 速铁路 IT大道 雅驰项目
三环路
主 城 区
成都时代天街启动会
5F电影院 4-5F冰场
3-4F青少年虚拟职场
主力店（百货）
成都时代天街启动会
12
2.3 规划设计原则
1 货值最大化---如何赚钱
•优化城市道路交通 •增大商业沿街面 •优化业态比例，增加集中商业货值 •定量集中商业，增加情景商业货值 •提高租金最高的首层商业面积 •优化商业布局模式，提高非底层商业的货值 •增强整个地块各部分商业间联系 •塔楼密度最大化 •提高地下不计容可售面积 2 优化成熟产品---如何快速销售 •天街借鉴成都北城天街平面动线 •塔楼办公借鉴北城天街成熟的高层办公平面 3 合理技术措施---如何省钱 •在满足规划指标及错峰停车的基础上，减小开挖面积 •各个节点精细化处理,尽可能的节省层高 优化地下室布局，提高地下室利用率 紧凑、实用，高得房率 大型shopping mall，打造商业氛围 控制户型面积，降低销售总价，与住宅形成产品差异
本案
阳光地带
插图
成都时代天街启动会
6
1.4 项目定位
成都时代天街项目定位：
涵盖全客层、多业态的超区域大型购物公园
包括一站式家庭购物中心，餐饮、娱乐、家居及数码等业态。
成都时代天街启动会
7
2、总图 2.1 2.2 2.3 2.4 总图及指标 规划形态 规划设计原则 总图溢价策略
成都时代天街启动会
8
可售 住宅 用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 32985 10.79%
133818. 7.29% 113786
可租 SOHO 43266 14.15%
193626 10.55% 67084
配套 车库(持 有) 车库( 人防区 ) 配套用房
住宅底商 6373 2.08%
26713 1.46% 174604
销售物业
饰品、鞋帽等 快潮流消费品 特色餐饮旗舰店 销售物业 甜品屋
销售物业 百货主力店
国际品牌运动城， 如迪卡侬