物业的承接与验收(2009)

物业的承接与查验物业的承接查验是物业管理企业与建设单位、业主委员会签订物业管理服务合同之后，建设单位或业主委员会向物业管理企业移交物业的过程，主要有新建物业的承接查验和物业管理机构更换后物业的承接查验。

物业的承接查验是以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的承接检验，是物业管理企业承接物业前必不可少的重要环节。

物业管理企业承接查验的内容在于物业的共用部分，业主产权拥有的物业、设施、设备、场地等专有部分不属于承接查验的范围。

业主在入住时，其产权物业应由建设单位向业主移交，在实际操作过程中，物业管理企业在接受建设单位或业主委托的前提条件下，可以代表建设单位对移交给业主的物业进行承接查验。

承接查验是整个物业管理工作流程中重要的一环，其工作质量对后期的整个物业管理工作至关重要。

第一节物业承接查验的内容和方法物业管理企业在物业竣工验收合格后，在业主入住之前，要进行物业的承接查验，在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程的竣工验收同步进行。

物业管理公司对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位，然后同建设单位进行物业移交，物业的承接查验工作流程如图5-1所示：图5-1 物业的承接、查验工作流程图一、准备工作（一）人员准备物业的查验是一项技术难度高，专业性强，对日后的管理影响大的专业技术工作。

物业管理企业在接到建设单位的承接查验通知后，应迅速抽调各类技术、管理人员组成专项承接查验小组。

小组人员在进行承接查验准备期间就应准备好，并应根据承接物业的类型、特点从物业管理企业内挑选配备相应专业的技术人员、管理人员。

同时承接查验小组最好有建设单位不同专业方向的技术人员参加，而建设单位也要确定移交总负责人，协调联络人员，这样才能有利于承接查验工作顺利开展。

（二）计划准备1．与建设单位联系好承接查验的日期、验收标准、进度安排；2．要求建设单位在承接查验之前提供移交物业的详细清单和建筑图纸；3．派出技术人员前往承接物业现场摸底，为制定承接查验计划提供基本资料；4．制定承接查验实施方案，让承接查验工作能按步骤有计划地实施。

（三）资料准备在物业的承接查验中，将要做较多的查验记录，保留与建设单位、施工单位之间产生的移交登记证明材料，物业管理企业在正式承接查验某具体物业之前就要根据物业的实际情况做好资料准备工作，制定承接查验相关的工作程序，并设计好有关的表格。

1．工作程序一般有《物业承接查验工作程序》、《物业查验的内容及标准》、《工程遗留问题处理的工作程序》等。

2．承接查验的常用工作表格有《工作联络登记表》、《物业承接查验记录表》、《物业工程遗留问题统计表》等。

（四）设备、工具准备物业承接查验中将要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，物业管理企业应根据承接物业的具体情况来提前准备好所需要的用作检验的设备和工具。

二、物业查验的内容（一）共有物业资料及业主相关资料物业管理企业承接物业时需逐项查验接收的物业资料包括：1．物业产权资料包括项目开发批准资料、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图等。

2．竣工验收资料竣工图（包括总平面布置图和建筑、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）；（1）建设工程竣工验收证书；（2）建设消防验收合格证；（3）公共配套设施综合验收合格书；（4）供水合同；（5）供电协议书、许可证；（6）供气协议书、许可证；（7）有线电视合格证；（8）通讯设施合格证；（9）电梯准用证。

3．施工设计资料包括地质报告书、全套设计图纸、图纸会审记录、设计变更通知单、工程预决算报告书、重要的施工会议记录、沉降观测记录、其它可能会影响将来管理的原始记录。

4．机电设备资料（1）机电设备出厂合格证；（2）机电设备使用说明书；（3）机电设备安装、调试报告；（4）设备保修卡、保修协议。

5．物业质量保修和物业使用说明文件。

6．业主资料（1）已购房的业主姓名和所购物业位置、面积及业主联系电话；（2）已购房业主的付款情况或付款方式。

（二）共用物业及房屋建筑工程1．房屋建筑工程建筑工程一般分为地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程、门窗工程、装饰工程、屋面工程等六个部分。

物业的查验重点在后四个方面的内容，主要内容具体如下：（1）主体结构及外墙a．主体结构及附属构件符合设计和质量标准要求，没有安全隐患；b．外墙不渗漏，清洁、色泽基本一致，观感好，不出现空鼓、脱落、破损等问题，没有安全隐患；c．对涂料外墙要求不出现开裂、涂层剥落；对饰面板（砖）外墙要求墙面平整、接缝平直，板（砖）粘贴或安装牢固，大理石外墙面不出现渗浆现象；对玻璃幕墙、金属幕墙要求材料没有损伤，幕墙与主体结构连接的预埋件、连接件、紧固件必须安装牢固，材料、配件没有锈蚀和安全隐患，幕墙表面与主体结构之间的连接节、变形缝、墙角的连接节点符合质量要求；d．外墙变形缝符合设计要求，进行了防水、防腐处理，不渗漏。

(2) 屋面a．隔热（保温）层完好、无裂缝；b．屋面排水畅通、无积水、不渗漏；c．出水口、檐沟、落水管、烟囱、抽气道等安装牢固、接口严密、不渗漏；d．刚性防水层表面应平整，不起砂，不起皮，不开裂；涂膜防水层无裂纹、皱折、流淌、鼓泡和露胎体现象。

（3）楼、地面a．面层与基层粘结牢固、不空鼓，面层平整、不泛水、无明显裂缝、脱皮、起砂现象；b．饰面板（砖）楼地面的材料符合质量要求，面层平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽一致、无明显色差；c．木地面平整牢固、接缝密合、油漆完好光亮、色泽均匀，材料无腐蚀、虫蛀现象，踢脚线表面光洁，接缝严密，高度一致；d．首层地面无沉降、凹陷现象。

（4）内墙面a．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍；b．饰面板（砖）面层粘贴牢固，无缺棱掉角、无裂纹、无损伤、色泽一致，对缝砂浆饱满，线条顺直。

(5) 顶棚、吊顶a．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍；b．吊顶总体平整，饰面材料表面洁净、色泽一致，无翘曲、裂纹及缺损，压条平直、宽窄一致，吊杆连接牢固，饰面板上的灯具、烟感器、喷淋头等设备的位置合理，与饰面板的交接吻合、严密。

(6) 公共卫生间、阳台a．地面应低于相邻地面2公分左右，不应有积水、倒泛水和渗漏；b．饰面砖地面没有破损，材质符合要求；c．卫生洁具已安装，无损坏，使用正常，没有渗、滴、漏和堵塞不通畅等现象。

（7）门、窗a．门窗开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全、位置准确，尺寸符合设计要求，无翘曲变形；b．门窗上的锁或窗销连接牢固、开启灵活；c．门窗上的玻璃安装牢固、尺寸正确、无明显刮花痕迹、无损伤；d．门窗上的压缝条等附件与门窗结合牢固，无渗水现象；e．木门窗做好了防火、防腐、防虫处理，无腐蚀、虫蛀现象，油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；f．金属门窗表面洁净、平整、光滑，色泽一致，无锈蚀；大面应无划痕、碰伤；漆膜或保护层应连续；推拉门窗必须有防脱落措施；g．高档装饰门的装饰完整。

（8）楼梯、扶手、护栏a．钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、无弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；b．护栏、扶手安装牢固，表面应光滑，色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏；c．楼梯及踏步无裂缝、无表皮剥落、无缺棱断角，面层平整、无泛水现象，水泥面层不起砂，饰面板（砖）面色泽一致，无空鼓；d．台阶、踏步无缺棱断角、裂缝，水泥面层无空鼓、起砂，防滑条完好、牢固。

2．园林绿化工程园林绿化分为园林植物和园林建筑。

物业的园林植物一般有：花卉、树木、草坪、绿（花）篱、花坛、人工植物群落等，园林建筑主要有小品、花架、园廊等。

园林绿化的查验内容如下：（1）花卉：肥料充足不过量，土质无菌，土壤疏松，排水良好，植株、花蕾无病虫害，生长良好；（2）树木：树木埋深适度，树窝土质疏松，排水良好，基肥充足，护树桩牢固，树木垂直、不倾斜，无病虫害，树木成活，无死株，生长良好；（3）草坪：具备不少于15cm厚的养分表土层，肥料充足，土壤通气，无病虫害，修剪及时，无绿化死角，无裸露，草坪无明显杂草；（4）绿（花）篱：土质疏松、排水良好，基肥充足，修剪及时、平整，无病虫害；（5）花坛：所用花卉的花期、花色、株形及株高等配置协调，具有规则的、群体的、有图案（色块）效果，土质疏松；排水良好，基肥充足，修剪及时、协调，无病虫害；（6）人工植物群落：肥料充足不过量，长势良好，形态自然、协调，无病虫害；（7）园林小品、花架、园廊:园林小品、花架、园廊的建筑物、构筑物牢固，没有安全隐患，造型美观，没有损伤，施工材料符合设计要求，表面色泽一致，无明显色差。

3．公共配套设施物业常见的公共配套设施有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心（会所）、停车场（库、棚）、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等内容。

（1）物业大门、值班室a．物业大门为永久性的，牢固、安全，关启方便灵活；b．室内已进行装饰装修，供电、照明到位，北方地区供暖设施安装到位。

（2）围墙a．基础牢固，无下陷、移位、裂缝；b．墙体或墙柱与基础无分裂、倾斜、扭曲；c．饰面粘贴牢固、平整、接缝平直、，无缺棱掉角、无色差；d．金属部分焊接牢固、平整，油漆均匀无漏刷、无脱落，没有锈蚀。

（3）道路、广场a．地面平整，无空鼓、起砂、下陷、积水；b．伸缩缝顺直，填补平整，无漏补；c．路沿砌筑平直、整齐、稳固，无裂缝，无缺损。

（4）社区活动中心（会所）a．活动中心装饰装修符合设计要求；b．水电消防设施配备到位，验收合格，能正常使用；c．活动设施、门窗、栏杆、扶手安装牢固，高度合理，符合安全设计规范要求；d．标识、警示牌安装牢固，位置合理；e．按设计要求配备的活动设施、设备使用正常，符合产品质量要求；f．建筑工程方面查验的内容参照上面“建筑工程”的相关内容。

（5）停车场（库、棚）a．地面平整，无起砂，无空鼓，无裂缝，无积水；b．室内查验内容参照上面“房屋建筑工程”的相关内容；c．标识、警示牌、反光镜安装位置合理、牢固；d．地面箭头、线条清晰、顺直；e．消防、照明、排水、通风等设施配套齐全，验收合格，能正常使用；f．停车场管理系统能正常使用。

（6）游泳池a．室内和场地符合设计要求；b．地面、池底瓷砖线缝顺直，无破损，无缺棱掉角；c．标识、警示牌清楚，安装牢固，位置合理；d．水处理系统能正常使用，符合设计及产品的要求。

（7）运动场地及休闲设施a．场地设施、器具、栏杆、扶手安装牢固，符合安全设计规范要求；b．地面平整，无起砂，无空鼓，无裂缝，无积水；c．警示牌、使用说明牌清楚，安装牢固。

（8）物业标识a．主要出入口设有平面示意图；b．主要路口设有路标，组团及幢、楼层、单元（门）、户门标号标识明显；c．标识、警示牌清楚，安装牢固，位置合理。