林佳良老师公开课讲义(修订版)

拆迁补偿费涉税风险与纳税筹划课程交流群： 302299507各类拆迁补偿费涉税风险与纳税筹划【案例】A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并负责该块土地上的拆迁安置工作。

根据土地出让合同的约定，A房地产企业在出让地块上应建设30万平方米的安置房，用于和被拆迁户进行产权调换。

为方便说明，我们以一户被拆迁户的具体情况来举例。

该被拆迁户B（个人）原有房屋的建筑面积为65平方米。

经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据《市城市房屋拆迁管理办法》的规定进行评估，被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米。

考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异，房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议：一、按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换；二、等面积补偿部分，被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价；三、调换面积低于被拆迁面积的，房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿；四、超面积部分，10平方米以内的，被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款，超过10平方米的，被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款。

最终，该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋，根据拆迁补偿协议规定，B向房地产企业A支付了98500元。

经核定，同类房屋的建造成本为2100元/平方米（不含地价），含地价成本为3600元/平方米。

一、被拆迁人【法规依据1】国税函［2007］969号：国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说，是将土地使用权归还土地所有者。

《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发［1993］149号）规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

【法规依据2】国税函[2008]277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国税发[1993]149号文规定，不征收营业税。

【法规依据3】国税函[2009]520号：国税函[2008]277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

【风险提示】1.对因政策性原因，在土地征用、城中村改造中，单位和个人因土地被政府征用而取得的拆迁补偿费，属于将土地使用权归还给土地所有者的“被动”行为，不征营业税。

2.对因非政策性原因拆迁，则认定为单位和个人“主动”将土地使用权和建筑物销售给开发商。

单位和个人取得补偿费收入，应缴营业税，计税依据为收入减去不动产和土地使用权购置或受让原价后的余额（财税【2003】16号文件依据）。

3.拆迁户应交营业税的，房地产开发商应取得发票。

拆迁户不征收营业税的，开发商不用取得发票，可按拆迁户的签收单等作为凭证。

1. 个人所得税【法规依据】财税〔2005〕45号：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

【风险提示】文件只对“按...规定的标准”取得的拆迁补偿款免征个税；对超标准支付的部分（如针对所谓的“钉子户”），应负责扣缴个税，这不尽合理！……请见下页浙江温岭市火车站前的一幢5层楼房屹立于马路中间，经过该路段的车辆行人都得绕行而过，被网民称为“最牛钉子户”。

据附近居民称，住户罗某因补贴的钱未能达到他们的要求，没有签署拆迁同意书。

【记者采访】记者：房子是哪年建的，花费多少？罗某：2001年建成的，总共700多平方米，加上装修前前后后花了60多万元。

……记者：政府拆迁，如何补贴？罗某：每平方米275元，总共26万元左右。

2012年温岭房屋均价约为：2万元／平方米！2. 契税【法规依据】财税〔2005〕45号：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

（自2012年12月15日起废止。

）《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税〔2012〕82号）市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

（自2012年12月16日起适用）3. 土地增值税【法规依据】《土地增值税条例》第八条：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

财税［2006］21号：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

符合免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

4. 企业所得税【法规依据】税务总局公告2012年第40号：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

【法规依据】税务总局公告2012年第40号：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

何为搬迁收入？税务总局公告2012年第40号：第五条企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

第六条企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。

具体包括：（一）对被征用资产价值的补偿；（二）因搬迁、安置而给予的补偿；（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；（五）其他补偿收入。

第七条企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。

企业由于搬迁处置存货而取得的收入，应按正常经营活动取得的收入进行所得税处理，不作为企业搬迁收入。

何为搬迁支出？税务总局公告2012年第40号：第八条企业的搬迁支出，包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

第九条搬迁费用支出，是指企业搬迁期间所发生的各项费用，包括安置职工实际发生的费用、停工期间支付给职工的工资及福利费、临时存放搬迁资产而发生的费用、各类资产搬迁安装费用以及其他与搬迁相关的费用。

第十条资产处置支出，是指企业由于搬迁而处置各类资产所发生的支出，包括变卖及处置各类资产的净值、处置过程中所发生的税费等支出。

企业由于搬迁而报废的资产，如无转让价值，其净值作为企业的资产处置支出。

何为搬迁完成年度？税务总局公告2012年第40号：第十七条下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。

（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

第十九条企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（一）搬迁规划已基本完成；（二）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告（公告2013年第11号）一、凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。

但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。

凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。

二、企业政策性搬迁被征用的资产，采取资产置换的，其换入资产的计税成本按被征用资产的净值，加上换入资产所支付的税费（涉及补价，还应加上补价款）计算确定。

三、本公告自2012年10月1日起执行。

国家税务总局2012年第40号公告第二十六条同时废止。

青岛青地税发〔2013〕83号：凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目，企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产，可以作为搬迁支出，从搬迁收入中扣除。

但购置的各类资产，应剔除该搬迁补偿收入后，作为该资产的计税基础，并按规定计算折旧或费用摊销。

凡在国家税务总局2012年第40号公告生效后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，应按国家税务总局2012年第40号公告有关规定执行。

大连大地税公告〔2013〕2号：企业政策性搬迁适用政策依据企业政策性搬迁按照下列三种不同情况分别适用不同文件规定，进行企业所得税处理。

（一）2012年9月30日之前已经签订搬迁协议且已完成搬迁清算的政策性搬迁项目，适用《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）规定。

（二）2012年9月30日之前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的政策性搬迁项目，适用《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（〔2013〕第11号）规定。

（三）2012年10月1日以后签订搬迁协议的政策性搬迁项目，适用《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（〔2012〕第40号）规定。

二、开发商的涉税问题1. 营业税【法规依据】国税函[2007]768号：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。

房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。

国税函发〔1995〕549号：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。