2010年北京LOFT市场研究
北京loft项目研究分析报告 共57页PPT资料
首开石榴派
物业类别：平层和loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平方米，毛坯 层高：5.3m 价格：住宅价格18000元/平米， LOFT公寓
起价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目地址：丰台石榴庄小区东北角
屯三里
一室两厅两卫 建筑面积单层69.46平 套内面积单层52.16平
户型面积60——280平米， 3梯9户， 5.5米层高，首层层高2.9米，第二层层高2.6米, 150%的得房率, 户型采用大开间、短进深的格局，能确保居住的舒适度， 以超高层高辅以通透的设计手法，达到南北通风效果， 大层高，空间利用布局合理，
Loft政策法规（北京地区）
2019年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算
规则》（市规发〔2019〕851号），对Loft类型户型的层高
做了明确规范，针对不同物业类型对层高有所限制，超出规
定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水
平投影面积的2倍计算。
物业类型
层高
住宅 办公 商业
≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
Loft起源与发展
Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进 行艺术创作。
20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。
20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为 了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。
在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活 方式，北京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社 区、后现代城、立方庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐 走向成熟。
2010年北京酒店式公寓市场研究
北京酒店式公寓市场研究策划推广部编制：崔鹏举、刘亚会、兰国荣、焦冬梅 审定：唐立峰1基本概念2起源和发展酒店式公寓是借鉴产权式酒店 随着房地产市场的不断发展和住宅产品进 步创新升级的产物 酒店式公寓是借鉴产权式酒店、随着房地产市场的不断发展和住宅产品进一步创新升级的产物。
酒店式公寓在全球酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统 上门管理，既有酒店的 酒店式公寓，最早源于欧洲，是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业，由专门管理公司统一上门管理，既有酒店的 性质，又有相当于个人 “临时住宅”的特色。
1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国阿而卑斯山脉地区兴起，并 很快在欧洲其他地区流行了，这是酒店式公寓的雏形。
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约，在国际大都市，人流量很 大，也有很多商机。
许多外来商务人士必须长期住在这些城市，但是由于买房负担太重，所以很多人选择住在酒店式公 寓。
因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉，酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生，并且成为一种潮流，也成为 纽约大量开发商的主打项目 纽约大量开发商的主打项目。
酒店式公寓在中国上世纪末，在广东，一群地产营销人为推广一个小户型项目冥思苦想，如何将其推广出去，需要什么样的噱头？什么样 的物业类型听起来购档次？单身公寓？白领公寓？最终决定 “酒店式公寓”的概念 。
随后，“酒店式公寓”及其“变 随后 “酒店式公寓”及其“变 种”迅速推广到国内其他城市。
北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在6-9层长包房里增设厨房，推出超出酒店客房概念的居所，当时一经推出立即被 北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在6 9层长包房里增设厨房 推出超出酒店客房概念的居所 当时 经推出立即被 美国驻华大使馆全部租用（当时美国驻华大使馆成立之初，使馆区还在建造之中），成为外交官员公寓。
酒店式公寓在北京3定义酒店式公寓是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的中长期住宅。
2010年9月北京市住宅市场分析
90.23
30.31
康正视点
契税比重在整体购房款中所占比例虽较小，对整体购房压力并不大，但无疑增加了购房成本 ，抑制了部分改善性需求，在整体宏观调控的大环境下，或多或少的会影响到部分购房者的 积极性。
K & G
I CONSULTANTS 信息研究部
北京康正宏基房地产评估有限公司
《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》
2009年9月-2010年9月土地总体成交走势
300 250 200 150 100 50 0 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 （2009年） 建设用地面积(万㎡) （2010年） 土地宗数
35 30 25 20 15 10 5 0
本月成交总价最高的地块是北京市海淀区小营二类居住用地，成交价28.12亿元，楼面地价为9993元/ ㎡
康正视点
《通知》中对“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款”以及“对不能提供 一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”。这两条是全国
一刀切式的政策,不再像“国十条”那样只要求房价过高城市有选择性的实行。将有利于打压
投资投机性购房,尤其是外地投资投机者。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购 买住房。这条将比较有力地堵住那些通过消费贷款买房的所谓“灰色通道”。
K & G
2010年第三季度北京写字楼市场报告
起步阶段
写字楼需求主要来源于外国企业 北京外国直接投资的直线上升拉动写字楼需求的快速攀升 写字楼供给的严重稀缺导致入住率及租金高企
400 350
(RMB/sq.m./month) Rent 租金 (人民币/平方米/月)
早期发展阶段
300
1996年至2004年
大量的新增供应和因1997年亚洲金融危机导致的迅速收缩 的写字楼需求推低入住率及租金 1999年中国成功加入WTO，亚洲金融风暴的阴影在千禧 年的逐渐消散和信息技术行业在全球经济的迅速崛起推动入 住率及租金稳步回升
0%
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
北京市甲级写字楼楼龄存量
平方米
5年内
5-10年
10年以上
3,500,000
3,000,000
2,500,000
2,000,000
1,500,000
1,000,000
500,000
0 金融街 CBD 及周边 东二环 东长安街 燕莎 中关村
数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
4%
0
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Q3 2010
2%
数据来源: 北京市 统计局, 第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
实际利用外商直接投资和增长率
实际利用外资（左轴） 实际利用外资增长率（右轴） 140% 120% 100% 5 80% 4 60% 40% 20%
金融街
CBD 及周边
东二环
东长安街
燕莎
中关村
1,600,000
北京市公寓市场分析研究报告
北京市公寓市场分析研究报告.公寓区域供求变化分析(四大黄金板块)北京市高档公寓主要分布在以下几个区域：金融街地区、CBD地区、中关村地区、亚奥地区等地区。
➢金融街地区随着金融街形象的确立和影响的扩大，金融街将是国际金融巨子进入中国的首选之地，对高档居所的需求将随之增加。
另外，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓也将产生需求，且该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质。
本地区商务人士收入稳定丰厚，多数已拥有居所，和竞争激烈、生活状态相对不稳定的中关村人士相比，居住此类公寓将更会得到他们的认同。
➢CBD地区北京CBD地区的公寓主要有三种形式：服务式公寓、商住公寓和纯居住公寓。
13个项目中，有服务式公寓5个，总建筑面积20.7万平方米；商住公寓5个，总建筑面积86万平方米；纯居住公寓项目3个，总建筑面积45万平方米。
国贸、嘉里、京广均为北京市具有代表性的高档服务式公寓，租金高、出租率高，深受国际租户的欢迎。
服务式公寓面向短期出差、有住房预算的跨国公司的高层管理人员，在CBD地区具有较强的生命力。
商住公寓以现代城、旺座中心和韦伯传媒公寓为代表，因CBD中档写字楼供应量的相对不足又具备小型家庭办公的优势而占据了一定的市场份额。
➢中关村地区中关村高档公寓市场供应量不大，到目前为止，供应面积为57万平方米，提供2800多套高档公寓。
其原因，是长期以来中关村众多的科研院所、企事业单位占据了大部分土地，可开发的土地已经较少，政府2000年已经下文不再批准住宅项目，要把有限的土地用在刀刃上，今后主要以公建为主。
但是，中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓需求一直供不应求。
最新统计数据表明，中关村核心区住宅的供应量仅有450万平方米，而高档公寓更是稀缺。
前几年，市场上供应的高档公寓以商住公寓为主，今年新上市的公寓项目中有几个酒店式公寓项目，如新中关和远中悦莱国际酒店公寓。
➢亚奥地区亚运村地区的兴建源于90年北京主办的亚运会，经过多年的建设发展，成为京城高档公寓集中的地区。
2010年北京酒店公寓市场调查报告
2010年北京酒店公寓市场调查报告(一) 北京服务式公寓的历史北京服务式公寓起步于90年代初期，随着国贸商圈的形成，出现了以国贸公寓、京广中心、丽都公寓等具有代表性的项目。
该项目拥有共同特点，即早起服务式公式是作为五星级酒店的配套来经营的。
90年代中期，北京外商直接投资(FDI)减缓，整个东南亚遭遇金融危机，使得主要客户群为外企人员的服务式公寓的发展处于停滞阶段。
自2000年起，北京申奥成功，北京经济开始进入高速发展时期，FDI增幅迅速，北京服务式公寓开始急剧增多。
2000~2003年服务式公寓的过量增多。
2002年9月，北京取消内、外销商品房之分，部分外国人转而选择价格较低、品质优良的内销房。
加上2003年发生的“非典”疫情，服务式公寓商场行情低迷，租金与入住率持续下降。
2006年后，受奥运经济的影响，服务式公寓的供应及市场行情转而向上，新的服务式公寓陆续出现在新的商圈，例如：中关村、金融街等。
(二) 供应量与空置率自2004年起，北京服务式公寓的供应量一直持稳定增长，北京奥运前增长迅速，后奥运时代增速缓慢;截止2010年Q2，北京的服务式公寓套数达8979套；从2009年Q2起，北京服务式公寓的空置率不断下降，全球经济，特别是中国经济的持续复苏和不断改善的商业环境，使得调遣活动增加，跨国公司对服务式公寓的需求加大。
(三) 布局与发展趋势北京服务式公寓分布最多的地区是CBD相对来说，金融街区域的服务式公寓比较少，仅有3家服务式公寓。
(四)07年到10年北京新增服务式公寓07年到10年北京新增服务式公寓区域分布注：如图所示，07年~10年新增服务式公寓最多的地区为CBD国贸商圈，但实际09年、10年两年内，新增服务式公寓最多的地区为东直门商圈。
北京服务式公寓最集中的区域依次是CBD、燕莎、东直门商圈使馆区的分布于服务式公寓的分的的高度重合，在一定程度上反映出外籍人员是北京服务式公寓的主力客户。
(五)客户构成为了深入了解北京服务式公寓，以下为CBD、东直门、金融街三大商圈内的部分服务式公寓的客户结构、租金水平、出租率、产品发展趋势等情况的调研。
北京商改住LOFT市场分析
北京商改住L O F T市场分析The document was prepared on January 2, 2021【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。
二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为米层高和米层高，相比之下，米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高）在3万左右，荣京丽都（LOFT层高）在34000元左右。
差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，米层高为2万，米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
LOFT 商改住产品：一、一手在售项目：（项目详细介绍在后面）1、合生国际村58平米 120万，米层高， 20000元。
北京2010年房地产市场发展抽样调查报告
北京2010年房地产市场发展抽样调查报告来源：地产中国网 作者：马兰2009年的全国房地产市场，可谓一片火热，从市场成交量可以看出，至2009年我国商品房销售额超过4万亿元，占中国GDP的10%，说明房地产已成为我国经济的重要支柱产业。
随着09年市场热度回减，2010年楼市发展也变得更加谨慎，在近期连续出台的几套政策影响下，房地产市场发展更倍受关注。
特别是在成交量连续下滑的刺激影响下，置业者的观望势头变得越来越强。
2010年楼市是升还是降？也更加倍受瞩目。
1月31日，地产中国网在国务院新闻办报告厅举办的《2009中国房地产年度红榜》评选中，吸引了上百位来自房地产界的业内人士参与，在随机抽样的调查问卷结果中，发现有超过半数的业内专家在判断2010年的楼市发展时，都对市场发展持稳步增长观点，这也说明在09年的高温刺激影响之后，楼市发展放缓走稳是大势所趋。
所以我们希望通过这些专业人士的意见，给有购买需求的置业者们一个参考。
52%：认为2010年市场将平稳上行在本次问卷抽样调查中发现，超过半数以上房地产业内人士对2010年楼市发展表示出稳步上行的判断，虽然近期政府调控政策力度不断加大，但置业购买需求还是依旧走高。
09年房价大幅攀升的现象也会得到控制，但大幅回落似乎难以出现，而依据市场发展规律，当市场热销势头出现时，快速降温的时效性不会来得这么快，特别是作为产业支柱的房地产业，09年的财政税收增量的50%就是靠房地产。
所以，稳步上行应该是2010年房地产市场的主要走向。
数据来源：地产中国研究部47%：2010年百亿俱乐部阵容将超2009年在2009年全国8万余家开发商中，销售额超过百亿元的就达到27家，比2008年的13家增长了一倍多。
数据显示，这27家百亿俱乐部的销售额达到6500亿元，占09年全国商品房销售的14.7%，相比08年也有明显增长。
有47%的人士认为2010年百亿俱乐部阵容将超越09年；35%的人则表示难超越09年；而18%的人士则选择“不确定”选项，作为两位重量级被访者万通董事局主席冯仑和华远地产董事长则属这个范畴。
2010年北京LOFT市场研究
屯三里
物业类别：平层公寓、loft、商业 建筑类别：板式高层 户型：loft主力户型60-280平米，精装 层高：5.5米 售价：报价60000元/平米 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目位置：朝阳工体北路与春秀路交汇处
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北京华贸城
物业类别：高层住宅、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型53-67平米，毛坯 层高：4.89米 售价：报价27500元/平米 开发公司：北京国华置业有限公司 项目位置：朝阳北苑站北300米
3.功能分区做到上下层兼顾。除了面积配比要恰当，各功能区组合更要合理，做到 动静分区，空间紧凑，同时要通过设计合理的功能区，弥补Loft私密性不强的缺陷。
4.楼梯不能忽视。楼梯时连接上下空间的通道，美观和使用结合的楼梯能体现与众 不同的品质。另外，空间的布局也要考虑楼梯的存在。
由于Loft空间有横向和纵向的关系，在进行户型设计的时候一定要思考如何平衡这 两种关系。
首开石榴派
物业类别：平层、loft 建筑类别：板楼 户型：loft主力户型37-48平米，毛坯 层高：5.3米 售价：loft产品报价28000元/平米 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目位置：丰台石榴庄小区东北角
东阙都
物业类别：1-5层底商，6层平层，715层loft 建筑类别：独栋高层 户型：loft主力户型64-89平米，精装 层高：5.5米 售价：报价54000元/平米 开发公司：中冶地（北京）房地产开 发有限公司 项目位置：东城东二环东直门桥往东 200米路南侧
针对客群：青年群体，时尚一族，有相关需求的特殊职业者
产品附加值体现：着力体现出买一层送一层，高得房率
卖点整合：大层高，充分发挥想象空间，能实现复式修改，增加功能空间
2010年第一季度北京写字楼市场分析
2010年第一季度北京写字楼市场分析作者：首佳发布时间：2010-4-212010年第一季度，北京写字楼供应量大幅下降，写字楼新增供应量主要分布在朝阳、海淀及丰台区等区域；写字楼成交量大幅增加，个人是写字楼需求的主体，写字楼成交价格同比大幅增长，环比微涨，总体呈现平稳上升的发展态势。
一、写字楼供求关系分析2010年第一季度，写字楼新增供应量为22.5万平方米，成交面积为42.1万平方米，写字楼预售率为187%，同比大幅提高，本季度北京写字楼呈现供不应求的态势（详见图6-1）。
图6-1：2009年-2010年第一季度北京写字楼供关系走势图二、写字楼供应分析1、写字楼新增供应量大幅下降，降幅达到四成2010年第一季度，北京预售楼盘中共仅有6个写字楼项目，写字楼新增准售面积约为22.5万平方米，同比下降40%。
6个写字楼项目分别为第三区、北回归线、总部基地、CUV国际公寓、金桥国际及公园1872，其中规模较大的项目是总部基地，为工业立项的写字楼，新增准售面积约14.58万（详见表6-1）。
表6-1 2010年第一季度新增写字楼项目情况一览表2、写字楼产品形式日渐模糊，办公立项的商住公寓逐渐兴起2010年第一季度，北京写字楼新增项目其产品形式日渐模糊，既有纯写字楼项目、又有工业立项的写字楼，还有办公立项的商住公寓。
在新增6个写字楼项目中，纯写字楼项目仅有1个（即公园1872），以办公立项、产品形式为以居住为主的商住公寓项目有4个，所占比重达到三分之二；以工业立项的写字楼项目有1（详见表6-1）。
从中可以看出，写字楼产品形式日渐模糊，开发商利益最大化是其根源。
为了以更高的价格出售，工业厂房可以建成科研办公楼出售，写字楼可以建成公寓楼出售。
目前，由于住宅热销，使得部分规划用途为写字楼的项目其产品形式不再是纯办公的写字楼，而是被开发商建成以居住为主的商住公寓，以便以更高的价格、更快的速度将产品销售出去。
3、丰台、朝阳及昌平区是一季度写字楼供应的主要区域，所占比重接近九成2010年第一季度，北京写字楼新增供应量最大的区域是丰台区，新增准售面积约为15.07万平方米，所占比重约为67%；其次是朝阳区，新增准售面积约为2.96万平方米，所占比重约为13.2%；第三是昌平区，新增准售面积约为2.10万平方米，所占比重约为9.3%。
北京商改住loft市场分析
【最新资料，WORD文档，可编辑】亦庄40-50年非住宅项目市场分析：一、将亦庄分为四个区域：亦庄核心区域和亦庄东、亦庄南、亦庄西三个方向项目汇总：1、亦庄核心区域：林肯公寓项目，国融国际、国瑞金鼎、君安国际、荣京丽都、星悦国际。
2、亦庄南部区域：合生国际花园项目，3、亦庄东部区域：泰禾1号街区，4、亦庄西部项目：I立方。
二、亦庄区域市场总结：目前亦庄市场一手在售的Loft产品为4.2米层高和4.5米层高，相比之下，4.8米层高具有一定优势，对于大社区和纯居住设计的社区环境受到很大的重视，加分项较高。
二手项目层高大都在5.1-5.5米层高，在物业水平、室内装修、户型设计、物业陈旧状态、交通地段位置、地铁轨道交通等存在一些减分项目。
1、居住环境优势：二手项目的Loft价格差距很大，尤为林肯公寓的项目价格差距较有优势，价格在近5万元，特点是以居住的社区为主导，环境、物业、周边配套、地铁等突出优势，也是离五环最近的项目。
2、物业管理水平区别：国融国际项目（LOFT层高5.2）在3万左右，荣京丽都（LOFT 层高5.2）在34000元左右。
差距区别：一是社区环境较好，二是距离地铁较近，三是居住为主的人群较多。
3、带天然气区别：天然气区别较大价格相差3000元左右，总价差20万左右，商水商电区别不大。
4、层高区别：同一个社区项目，合生世界城，4.2米层高为2万，5.49米层高为27000元。
5、地段和距离地铁区别：林肯公园距离地铁较近，价格在5万以上，林肯公寓距离地铁较远价格48000元，差值在2000-3000元。
6、商改住的平层产品价格：目前亦庄市场的办公类商改住的平层产品价格在30000-36000元左右，含精装修6000元，层高在3.15-3.5米，销售市场比较好的为林肯公园，目前开盘已销售完毕，等待年底的下一次开盘。
LOFT 商改住产品：一、一手在售项目：（项目详细介绍在后面）1、合生国际村58平米120万，4.2米层高，20000元。
北京地区LOFT产品调查研究
面宽：2800，进深5300 层高：标准层4200 客厅：挑空 居室：1间 楼梯位置：挑空一侧 厨房：玄关电厨 卫生间：楼下一个 过道：送半个走道上空赠送为储藏室 楼梯下部：电视 空调：分体空调
厨房：独立电厨
卫生间：楼上楼下各一个 过道：无 楼梯下部：无 空调：分体空调
LOFT产品北京市场调研
调研小结
2
LOFT产品北京市场调研
实例大数据 典型空间处理手法
LOFT产品北京市场调研
设计条件
L O F T 产 品 在北京市场的主要设计限制
按照《北京市规划委员会文件》市规发2010-1616号文件规定，商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公建筑
标准层为单间式的层高不应超过4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。
LOFT产品北京市场调研
调研实例
LOFT主要产品类型
户型54平米两居（样板间） 95平米2改3产品 20平米极小户型
面宽：5600（双面宽） 层高：标准层4200 客厅：挑空 居室：2居 楼梯位置：入口一侧
面宽：5400（双面宽） 层高：标准层4200 客厅：挑空客厅、餐厅 居室：3居 楼梯位置：入口一侧 厨房：独立电厨 卫生间：楼上楼下各一个 过道：无利用 楼梯下部：洗衣机 空调：集中空调
LOFT产品北京市场调研
调研实例
LOFT主要产品类型
57平米三居 129平米两改三 79平米送屋顶露台
户型42平米两居（样板间）
面宽：3600 层高：标准层4200 客厅：挑空 居室：2间(其中一间是书房结合伸缩床) 楼梯位置：入口一侧 厨房：电厨、玄关柜 卫生间：楼上楼下各一个 过道：送半个走道上空赠送为储藏室 楼梯下部：手盆 空调：集中空调
2010年北京房地产产市场运行分析报告
2010年北京房地产产市场运行分析报告2011-03-04 16:02:27 时间：2010年作者：北京统计来源：中房联网浏览次数：8 文字大小：2010年北京房地产产市场运行分析报告一、房地产开发投资完成情况2010年，全市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。
其中，住宅完成投资1509亿元，增长66.4%；写字楼完成投资259.1亿元，增长55.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元，增长67.5%。
房地产开发投资中，建安工程投资为910.8亿元，同比增长8.2%，占全市房地产开发投资比重为31.4%；土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占全市房地产开发投资比重为44.6%。
二、房地产市场供给情况截至2010年12月末，全市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年末增长6%。
其中，住宅施工面积为6176万平方米，增长11.2%；写字楼为1054.8万平方米，同比下降6.8%；商业及服务业等经营性用房为1229.3万平方米，下降7.1%。
2010年，全市全年商品房新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%。
其中，住宅新开工面积为2063.4万平方米，增长49.5%；写字楼为203.3万平方米，同比下降20.6%；商业及服务业等经营性用房为242.4万平方米，增长6.1%。
2010年，全市全年商品房竣工面积为2386.7万平方米，比上年下降10.9%。
其中，住宅竣工面积为1498.5万平方米，下降7.1%；写字楼为198.4万平方米，下降37.3%；商业及服务业等经营性用房为271.9万平方米，下降15.7%。
三、房地产市场销售情况2010年，全市新建商品房销售面积为1639.5万平方米，比上年下降30.6%。
其中，住宅销售面积为1201.4万平方米，下降36.1%；写字楼为208.1万平方米，下降18.6%；商业及服务业等经营性用房为142.1万平方米，下降9.5%。
2010年第3季度北京房地产别墅市场成交
2010年第3季度北京房地产别墅市场成交分析一、北京别墅市场成交走势2010年第三季度（7.1-9.30，下同），北京别墅市场由新政后的第二季度的冷清中苏醒，成交逐渐走高，7月份日均成交4.3套，8月份上升到日均成交9.4套，再到9月份日均成交冲高至11.4套。
同时，第三季度的成交均价与第二季度几乎持平，为25912元/㎡，环比仅上涨了28元/㎡。
新增供应方面，由于新政后的成交冷清，开发商大都放慢了推盘的速度，第三季度北京别墅市场新增供应457套，环比下降28.03%，供销比为1:1.67，呈现明显供不应求的态势；总面积为123671.98㎡，环比下降34.92%。
1、后新政时代，别墅成交跌宕起伏，“中大户型”别墅成交稳健数据显示，第三季度北京别墅成交套数一直波动较大，截止8月第二周，第三季度的前六个星期的成交套数都在60套以下，8月第三周开始，成交套数虽然然大起大伏，但较前几周相比仍然有明显的上升，尤其是8月第三周和9月第五周，北京别墅市场成交套数均突破100套。
另外，从“三季度北京别墅成交量走势图”中，可以看出，除了8月第二周和9月第二周，成交面积的数据点在成交套数数据点的下方，说明这两周成交的别墅以“小户型”别墅为主，同理也可以看出，第三季度成交主要以“中大户型”别墅为主。
2、7、8月成交总金额不足三季度五成，9月第五周成交近14亿第三季度北京别墅成交金额波动明显，9月第五周成交金额最高，达到了13.93亿元，7月第四周成交金额最低，仅1.48亿元。
另外，第三季度的成交金额为73.22亿元，而7、8月份成交总额为34.70亿元，占三季度总成交的47.38%，9月份总成交额为38.53亿元。
3、第三季度北京别墅成交均价总体持平，25912元/㎡数据显示，第三季度北京别墅市场成交均价虽然有起有伏，但是总体仍与第二季度几乎持平。
从7月-9月，仅7月第四周跌至17596元/㎡，其余时间均在20000元/㎡上方运行。
2010年北京写字楼市场预测报告
2010年北京写字楼市场预测报告1、北京市写字楼市场现状1．1供求供应量和空置率继续攀升，成交量有所提升，但整体需求量仍较小（1）供应截至2009年第二季度，北京市写字楼市场存量扩大至10,603,941平方米，二季度环比增长2.37%，同比增长14.95%。
其中，甲级写字楼市场存量为4,383,420平方米，环比增长3.97%，占总存量的41.34%；乙级写字楼市场存量为6,220,521平方米，环比上升1.27%，占总存量的58.66%。
北京写字楼市场整体空置率在2009年第二季度环比继续上升0.69个百分点至18.96%，而新增供应集中的CBD区域空置率更是攀升至29.6%。
北京写字楼市场总体供给和需求数据来源：北京高力国际研究与咨询部北京写字楼市场新增供应量和净吸纳量数据来源：北京高力国际研究与咨询部（2）需求由于大幅降价租售促销和经济复苏、通胀预期等因素，09年二季度成交量环比攀升近1倍至126,956平方米。
需求主要来自包括金融、律师行、医药、能源、银行、旅游、投资、IT和技术等多个行业的公司搬迁和扩张。
值得注意的是，政府机构和新成立的金融机构推动支撑了众多大单交易的成交，如国开行购买北丰、国家知识产权局租赁优盛大厦等；但总成交量相对08年同期仍较小。
2009年第二季度北京写字楼市场主要交易数据来源：北京高力国际研究与咨询部1．2价格售价渐趋企稳，租金继续下调（1）、售价2008.6-2009.6北京销售型写字楼成交均价走势数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统08年全年北京市销售型写字楼成交均价为18879元/平米，而09年1－6月的成交均价为15905元/平米，均价下降15.7%.2009年1－6月北京销售型写字楼成交均价数据来源：易居CRIC中国房地产决策咨询系统注：5月成交项目多集中的四环以外，单个项目成交体量大，且单价较低，从而拉动当月整个写字楼市场成交均价的下滑。
由于购买型需求的小幅上升，经济回暖、通胀预期，及新增供应速度放缓等因素，预计写字楼销售均价将逐渐企稳。
20100701小户型研究报告
项目名称
位置
东区国际2期 华彩国际公寓
CBD 望京
价格 18000元/平米 15000元/平米
L策OG略O 篇
价格策略
一、价格与地段的关系
➢ 主中心商业区的价格高于次中心商业区的ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ格
项目名称
锦上国际公寓 国瑞城公寓
区位
广安门 崇文门花市
价格
18000元/平米 预计28000元/平米
L策OG略O 篇
LOGO
小户型研究报告
LOGO
目录
1
市场篇
2
产品篇
3
策略篇
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第一部分、市场篇
L市OG场O 篇
宏观市场背景 北京小户型市场发展回顾
内容结构树
供应市场分析
市场现状
需求市场分析
供应区域分析 供应量分析 各区域小户型 项目特征比较
需求客群分析
需求特点分析
其他城市发展借鉴 市场趋势及建议
L市OG场O 篇
三、客户背景分析
L市OG场O 篇
市场需求分析
三、客户背景分析
L市OG场O 篇
三、客户背景分析
市场需求分析
L市OG场O 篇
四、需求特征分析
市场需求分析
L市OG场O 篇
四、需求特征分析
市场需求分析
L市OG场O 篇
四、需求特征分析
市场需求分析
L市OG场O 篇
市场需求分析
三、客户背景分析
L市OG场O 篇
L策OG略O 篇
价格策略
一、价格与地段的关系
地段是小户型产品价格第一决定因素。我们这里通过分析市场在售和已售项目， 地段与价格存在以下关联：
北京别墅市场分析报告
2010年10月北京别墅市场分析报告1、分析要点北京别墅市场“银十”似乎并未出现，交易量跌回至8月份。
10月份别墅成交面积为万平米，环比下降%，这意味9月末的新政对一贯“抗政性”很强的别墅市场产生一定威胁力。
同时，价格也出现回落，环比下降%，为每平米26431元；不过，价格依旧位居高位，位于今年以来的第二高点。
在别墅市场量价齐跌的同时，新增供应量也跌入今年以来的第三低点，仅高于3月及7月。
即10月北京别墅新增供应面积为37147平米，环比下降了%。
在四大别墅类型中，仅有独栋及联排有新增量，量位均处于低位。
如今楼市销售淡季已经来临，无论市场是否有政策的压制，北京别墅市场都将面临成交量回落的可能性。
从历史数据看，别墅市场恢复时间或将在2011年3月份以后。
而去年年末大幅上扬源于政策的刺激。
2、新增供应（即批准上市）北京别墅市场新增供应量已连续回落两个月，在8月份大幅上扬之后，10月份供应量已跌入今年以来的第三低点，仅高于3月及7月。
10月北京别墅新增供应，即批准上市面积为37147平米，共计108套，环比9月份分别下降了%、10%。
同比去年更是下降%，这源于去年同期楼市异常火爆，基数较高。
9月末的新政加速了购房者的观望气氛。
别墅市场在前期大规模供应下，足以满足市场需求，这源于别墅需求远不如住宅那么强烈。
在面临调控政策及即将到来的销售淡季，别墅市场供应量缩减在所难免。
.1 新增供应类型10月份北京别墅市场新增供应类型中仅有独栋及联排别墅有供应量，相比前两个月叠加别墅似乎也淡出市场。
其中，独栋新增供应面积为万平米，64套；面积环比上涨%；联排别墅供应面积为万平米，44套，供给面积环比下降%，几乎跌入今年以来的最低点。
供应详情看，独栋别墅依旧为主力，在市场整体供应量萎缩的局面下依旧上扬。
随着高收入人群的增多，上述趋势或将成为市场的趋势。
其次是联排别墅，尽管10月份环比大幅下降，但依旧是位居第二位，远高于叠加及双拼。
2010年北京房地产别墅市场年度总结报告
2010年北京房地产别墅市场年度总结报告受政策调控及成交结构影响，12月北京典型别墅指数回落至年初水平2010年，北京典型别墅指数波动显著，受政策调控及成交结构影响，12月北京典型别墅指数回落至年初水平。
其中，1-4月别墅指数持续上升；5月受调控政策影响，高端典型样本别墅成交比重从4月的19.8%下降至11.8%，当月指数下跌至1079点；6月闲章别墅、御墅临枫等项目均有大户型产品成交，助推指数升至1213点；7-8月由于富力丹麦小镇、蓝岸丽舍等经济型别墅成交比重上升，指数分别回落至1059和1057点；9月进入传统旺季，金隅·长安山麓、龙湖·颐和原著等高端典型样本成交抬头，当月典型别墅指数上升到1337点，为年内最高点；10-12月，面对二次调控及销售淡季的双重考验，北京典型别墅指数整体呈震荡下行走势，12月降至1095点，基本相当于年初水平。
受别墅限地持续影响，2010年北京别墅新增量继续下行，降至2006年以来最低点随着别墅限地政策的贯彻执行，加之政策调控使得开发商推盘信心不足，2010年北京别墅市场新增量仅为2839套，103.8万平方米，同比下降15.6%、18.3%，均为2006年以来最低点。
新政出台后，开发商推盘信心明显减弱，5-7月新增供应跌至306套，同比下降40.8%，且7月无别墅供应；8月由于万通天竺新新家园、保利垄上集中入市，北京别墅新增供应出现一轮强势反弹，当月新增套数达355套； 11-12月北京房地产市场中多个别墅项目入市，两月新增套数为742套，同比增长18.5%。
由于别墅土地供应“断档”，目前别墅市场新增来源多为老盘后期，预计未来别墅供应量将继续下探，别墅产品的稀缺特征将进一步增强。
2010年北京别墅成交趋缓，全年成交套数仅为09年的一半受政策调控、信贷压力及市场供应不足等因素影响，2010年北京别墅销售明显趋缓，全年累计成交2418套，85.9万平方米，同比分别下降49.1%和41.4%。
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北京居住类LOFT产品简介 北京居住类LOFT产品简介 LOFT
Loft分类 Loft分类
按照产品的建造结构划分
1.开敞式平面户型。特点：室内空间完全开放、通透无分隔。有点类似SOHO 典型项目：远洋新干线 设计有一幢Loft户型共 100多套，层高2.95米， 面积有123平米、155平 米、174平米、181平米 等几种
2.楼中楼形式。是Loft的主要形式。是指一户居室中，层高达到4米以上，市场 上层高大多在4.8-5.5米区间内，可分作两层使用，形成楼中楼的形式；但又与 以往的复式和错层有所不同，楼中楼户型内有一层建筑面积控制在2.8米以内， 使消费者获得多出购买面积1/2以上的面积。 目前北京市场上的Loft产品绝大多数以这种形式出现。
物业类别： 物业类别：平层、loft 建筑类别： 建筑类别：板楼 户型： 户型：loft主力户型37-48平米，毛坯 层高：5.3米 层高： 售价： 售价：loft产品报价28000元/平米 开发公司： 开发公司：北京首开仁信置业有限公司 项目位置： 项目位置：丰台石榴庄小区东北角
东阙都
物业类别： 物业类别：1-5层底商，6层平层，715层loft 建筑类别： 建筑类别：独栋高层 户型： 户型：loft主力户型64-89平米，精装 层高： 层高：5.5米 售价： 售价：报价54000元/平米 开发公司： 开发公司：中冶地（北京）房地产开 发有限公司 项目位置： 项目位置：东城东二环东直门桥往东 200米路南侧
青年工社
物业类别： 物业类别：平层、loft、酒店式公寓 建筑类别： 建筑类别：板塔结合 户型： 户型：loft主力户型25-57平米，精装 层高： 层高：4.9米 售价： 售价：报价25000元/平米 开发公司： 开发公司：新松房地产开发有限公司 项目位置： 项目位置：朝阳朝阳北路与青年路交 口往南1时尚一族，有相关需求的特殊职业者
产品附加值体现：着力体现出买一层送一层，高得房率 产品附加值体现：
卖点整合： 卖点整合：大层高，充分发挥想象空间，能实现复式修改，增加功能空间
定价规律： 定价规律：Loft产品的定价一般为平层住宅的1.3-1.5倍
谢谢聆听
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Loft户型设计： Loft户型设计：大进深户型，朝向多样，通风采光不佳，户型面积一般 户型设计 控制在30-80平米，功能分区为底层客厅和功能区，上层休息区，双卫， 空间利用紧凑，厨房开放，客厅居中
Loft楼体设计上分两种。一种为板式高层设计，简单可以概括为一梯几户 ，大盘做loft多为满足不同客户的要求，与楼盘建筑外立面统一，做板式 结构；另一种为塔式高层设计，大进深，小户型，公寓居多，户型并列分 部，朝向多样，此种楼座多集中在商圈区域，做投资、商住、办公用途
北京Loft产品特征总结 北京Loft产品特征总结 Loft
层高限制： 层高限制：大层高，层高基本在4.9-5.5米范围内
Loft用地一般为商业用地，因此，收费通常按照商服用地计费，功能上实现 商住两用 面积限制： 面积限制：除少数户型面积做到100平米以上，绝大多数面积户型控制在3060平米，上层附赠 对Loft定义有区分。一种是传统意义上的大层高自由分割空间，而另一种便是 具有挑空的类复式住宅，兼顾一层高度，做到买底层送顶层，多为精装修
屯三里
物业类别： 物业类别：平层公寓、loft、商业 建筑类别： 建筑类别：板式高层 户型： 户型：loft主力户型60-280平米，精装 层高： 层高：5.5米 售价： 售价：报价60000元/平米 开发公司： 开发公司：北京京茂房地产开发有限公司 项目位置： 项目位置：朝阳工体北路与春秀路交汇处
Loft户型设计特征 Loft户型设计特征
1.Loft最大的特点就是空间有非常大的灵活性。可以随心所欲地对空间进行切割 重构。因此设计要尊重个人的生活习惯。 2.上下高度合理配合。有效处理Loft的上下层高，成为想象舒适度的重要因素之一 3.功能分区做到上下层兼顾。除了面积配比要恰当，各功能区组合更要合理，做到 动静分区，空间紧凑，同时要通过设计合理的功能区，弥补Loft私密性不强的缺陷。 4.楼梯不能忽视。楼梯时连接上下空间的通道，美观和使用结合的楼梯能体现与众 不同的品质。另外，空间的布局也要考虑楼梯的存在。 由于Loft空间有横向和纵向的关系，在进行户型设计的时候一定要思考如何平衡这 两种关系。
中远地产首次推 出了基于Loft的项 目。现代城紧跟 其后
Loft产品层高没有 限制，一般都比 较高，最低5.2米， 但发展一直比较 缓慢， Loft产品 供应不多
北京对Loft产品 户型的层高做了 明确规范
Loft项目集中上市
2008年以后 2008年以后
2006年 2006年
2002年 2005年 2002年-2005年
七克拉
物业类别： 物业类别：平层住宅、loft公寓 建筑类别： 建筑类别：板塔结合 户型：loft主力户型28-60平米，毛坯 户型： 层高： 层高：5.49米 售价： 售价：报价30000元/平米 开发公司： 开发公司：北京力迅房地产开发有限 公司 项目位置：丰台马家堡东路 项目位置：
首开东都汇
Loft产品的优劣势 Loft产品的优劣势
优 势
新型灵活的产品和户型设计， 可以赋予更多现代感，得到 年轻置业者的青睐。 性价比高。一层的价格两层 的面积。 动静真正分离，上下截然分 区。
劣 势
每层空间受高度限制，有压 抑感和局促感。 后期物业成本较高，政策方 面客户存在担忧。 不可避免地提高了装修成本。
物业类别： 物业类别：平层住宅、loft公寓 建筑类别： 建筑类别：双塔 户型： 户型：loft主力户型60-70平米，毛坯 层高： 层高：5.4米 售价： 售价：报价19800元/平米 开发公司： 开发公司：北京首都开发股份有限公 司首开志信分公司 项目位置： 项目位置：朝阳区朝阳北路与常营东 路交汇处东北角
Loft产品特征 Loft产品特征
Loft产品生活特征 Loft产品生活特征
1.它是非主流的生活方式。它与人们熟知的居住概念 截然不同。它不仅仅是公寓式的“单元格”，而且进 入了一种更为高大宽敞的立体空间 2.它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。 工作和居住不被分离，而是发生在同一个大空间中 3.它象征着先锋和前卫。在这里生活，艺术创造是第 一位的，通过丰富的想象创造出的生活，使人感觉更 加惬意，更能体现主人潜在的艺术家气质 4.Loft中是自我和个性得到体现的地方。巨大的空间 完全不受世俗、家族的羁绊，使它成为你释放真我的 空间
北京LOFT发展现状 北京LOFT发展现状 LOFT
调研项目的选择
本篇调研项目选取了北京城区八个具有代表性的loft项目，覆 盖北京各主要行政区，对其进行深入剖析、发掘，探究该产 品在产品种类、产品要素、户型特点、户型功能分区、产品 价格、产品装修、产品配套、产品适用人群等方面的相似性 和共同性。
2000年 2000年9月底
2006年，北京市规划委员会下发的《容积率指标计算规则》（市规发〔2006〕 851号），对Loft类型户型的层高做了明确规范，针对不同物业类型对层高有 所限制，超出规定高度，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水 平投影面积的2倍计算。
物业类型 住宅 办公 商业 层高（ 层高（米） ≧4.9 ≧5.5 ≧6.1
按照产品立项来划分
主要划分为住宅立项Loft楼盘和商业立项Loft楼盘，二者的差别主要体现在房产使用 权和后期的物业服务收费上。
住宅立项Loft典型项目：智地·香蜜湾、万科中粮·假日风景、中铁置业翰庭、金地名京
商业立项Loft典型项目：合生·麒麟社、屯三里、首开·东都汇、七克拉、石榴派
目前市场上商业立项的Loft项目所占比例较高
2010年 北京LOFT市场研究
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LOFT的起源与发展 LOFT的起源与发展
Loft在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓Loft 所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空 间”。 Loft的定义要素主要包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式结构；流动性， 户型内无障碍；透明性，减少私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性， 通常是业主自行决定所有风格和格局。 Loft的内涵是高大而敞开的空间，具有流动性、开发性、透明性、艺术性等特征。
合生·麒麟社 合生 麒麟社
物业类别： 物业类别：高层住宅、loft公馆 建筑类别： 建筑类别：板塔结合 户型： 户型：loft主力户型130-160平米，精装 层高： 层高：5.49米 售价： 售价：loft产品已售完，报价32000元/平米 开发公司： 开发公司：北京合生望景房地产开发有限公司 项目位置： 项目位置：朝阳望京阜通西大街与望京街交汇 处
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北京华贸城
物业类别： 物业类别：高层住宅、loft 建筑类别： 建筑类别：板楼 户型： 户型：loft主力户型53-67平米，毛坯 层高： 层高：4.89米 售价： 售价：报价27500元/平米 开发公司： 开发公司：北京国华置业有限公司 项目位置： 项目位置：朝阳北苑站北300米
首开石榴派
Soho—— Small Office (and) Home Office的缩写，泛指在家办公 或小型创业者。实际上就是自由职业或自由职业者的意思。特色是自 己掌握，调配工作时间，其实也是过去所谓“自由业”的新诠释。房 地产上的soho是指具有自由办公的空间。
Loft起源于西方， Loft起源于西方，艺术家利用空旷的废旧厂房改造成工作室在里面进行艺术创 起源于西方 作。 20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。 20世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现。 世纪40年代Loft居住生活方式首次在美国纽约出现 20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术， 20世纪后期，这种工业化和后现代主义结合的艺术，逐渐演化成为了一种时尚 世纪后期 的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 的居住与工作方式，并且在全球广为流传。 在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式， 在我国Loft已作为一种建筑形式，已演化成为一种时尚的居住与生活方式，北 Loft已作为一种建筑形式 京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、 京不断推出如美利山、天鹅湾、麒麟社、东阙都、苹果社区、后现代城、立方 远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟 Loft项目 公寓已经逐渐走向成熟。 庭、远洋新干线等Loft项目，Loft公寓已经逐渐走向成熟。