商住用地居住和商业的比例怎么定
商住用地容积率标准
商住用地容积率标准容积率是指用地面积与建筑总面积之间的比例关系，是衡量城市用地开发强度的重要指标。
容积率标准的制定对于合理规划和管理城市用地具有重要意义。
以下是商住用地容积率标准的相关参考内容：一、定义商住用地是指既可用于商业活动，又可用于居住的用地。
容积率是指用地上可建设建筑物的总体积与用地面积的比值，通常用来衡量建筑用地的开发程度。
二、商住用地容积率标准商住用地容积率标准的制定需要根据具体城市的发展规划、土地资源情况、建筑技术、交通设施等因素进行综合考虑。
以下是一些参考标准：1. 普通商住区：容积率范围一般为1.5-2.5，具体根据城市规模、用地需求和用地政策等因素确定。
较小的城市可以适当提高容积率。
2. 市中心商住区：容积率范围一般为3.0-5.0，这些区域通常具有较好的交通、商业和居住配套设施，容积率较高。
3. 低密度商住区：容积率范围一般为1.0-1.5，这些区域通常面积较大，有较多的绿地和公共设施，容积率较低。
4. 高密度商住区：容积率范围一般为2.5-5.0，这些区域通常面积较小，用地需求较大，容积率较高。
5. 商住混合楼宇：容积率范围一般为4.0-8.0，这些楼宇通常是商住混合的大型综合建筑，容积率较高。
三、容积率标准制定原则1. 合理利用土地资源：适度提高容积率可以增加土地利用效率，但要避免过度开发导致生态环境恶化和城市功能失衡。
2. 城市规划和建设要求：容积率标准应与城市总体规划相匹配，符合城市发展战略和建设要求，保证城市的可持续发展。
3. 合理调控用地开发强度：根据市场需求和经济发展水平，适度调整容积率标准，促进用地合理开发和城市经济发展。
4. 考虑社会效益和公共利益：在制定容积率标准时，要充分考虑社会效益和公众利益，保障城市居民的居住环境和生活质量。
四、容积率标准的实施与管理1. 建立健全法律法规和规范管理制度，明确容积率标准的适用范围、程序和补偿机制。
2. 加强土地管理和规划监管，严格控制容积率标准的执行，防止过度开发和乱建乱设。
商业地产商业面积配比要求及示例
商业地产商业面积配比要求及示例大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里围不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米5、柱距：8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。
自行车圈：指自行车方便可及的围，单程不超过10公里。
机动车圈：指开车或乘车能及的围，单程为30分钟左右。
主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。
用地兼容比例 名词解释
用地兼容比例名词解释
“用地兼容比例”是指在城市规划中，用于衡量不同用地功能
之间相互关系的比例关系。
这一概念通常用于规划和管理城市的土
地利用，以确保不同类型的用地在城市发展中能够协调和相互兼容。
具体而言，用地兼容比例考虑了城市中不同用地功能的相对比例，例如住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
通过
合理确定这些不同用地功能的比例关系，可以实现城市土地利用的
合理布局和资源配置，促进城市的可持续发展。
例如，一个城市规
划可能规定住宅用地占总用地的比例不超过50%，商业用地占比不
超过30%，工业用地占比不超过20%等，以此来实现不同用地功能之
间的协调和平衡。
在实际的城市规划和管理中，用地兼容比例的制定需要考虑诸
多因素，包括城市人口规模、经济发展水平、环境保护需求、交通
配套等，以及政府相关政策的指导。
同时，也需要充分考虑到城市
居民的实际需求和未来发展的可持续性，确保用地兼容比例的制定
能够真正为城市的发展带来积极的影响。
总之，用地兼容比例是城市规划中的重要概念，它关乎城市土
地利用的合理性和城市发展的可持续性，需要在实际操作中充分考虑各种因素，以实现城市用地的合理布局和有效管理。
商住用地容积率标准
商住用地容积率标准商住用地容积率是指商业和住宅混合用地的建筑总体积与用地面积之间的比值。
容积率标准根据城市规划、建筑设计和土地利用等因素来确定，是确保城市建设和土地利用合理、可持续发展的重要指标之一。
以下是商住用地容积率标准的相关参考内容。
1. 容积率计算标准：商住用地的容积率计算一般按照“容积率=建筑总面积/用地面积”公式来确定。
建筑总面积包括商业及住宅建筑的总面积，用地面积是指商住用地的实际占地面积。
2. 国家标准：根据国家有关规划法律法规和建筑技术标准，商住用地的容积率标准可以参照当地城市规划和土地利用政策来确定。
一般来说，商住用地的容积率通常在1.0至2.5之间。
3. 地区差异：不同地区由于城市规划、土地供应、市场需求等方面的差异，对商住用地的容积率标准会有所区别。
一些发达地区或城市中心地段可能容积率较高，以适应更多商业和住宅建筑的需求；而一些农村或郊区地区容积率相对较低，以保护农田和自然环境。
4. 交通和基础设施配套：商住用地容积率标准也需要考虑交通和基础设施配套的因素，以确保公共交通、道路、供水、供电和排水等基础设施能够满足商住用地的需求。
一般来说，容积率较高的商住用地应当有良好的交通网络和基础设施配套。
5. 规划目标和建筑风格：商住用地容积率标准还需要与城市规划目标和建筑风格相符。
根据不同的城市定位和风格要求，商住用地容积率可以有所不同。
例如，在历史文化保护区或特色街区，需要根据保护建筑风格和历史文脉的需要，限制容积率的上限。
综上所述，商住用地容积率标准是根据城市规划、建筑设计和土地利用等因素来确定的，通常在1.0至2.5之间。
不同地区由于城市规划、土地供应、市场需求和交通等因素的差异，容积率标准会有所区别。
此外，商住用地容积率标准还需要考虑交通和基础设施配套、规划目标和建筑风格等因素。
在实际操作中，需要根据具体情况综合考虑，确保土地利用的合理性和城市建设的可持续发展。
居住用地兼容商业用地兼容比例研究
性 范 围的，按控制性详细规划执行;控制性详细规划未明确兼容 状 、控制指标、技术参数的关系较为密切。
性范围的,根据表2.1.2(部 分 城 市 建 设 用 地 兼 容 性 一 览 表 ）的规
以 太 原 市 技 术 管 理 规 定 为 技 术 依 据 ，结 合 城 市 规 划 相 关 理 论
定 确 定 其 兼 容 性 范 围 ”。
和《城市居住区规划设计规范(2002版 ）》，模型建立参数如下：
用地兼容表控制相对较为粗旷，在 《成都市规划管理技术规
1)建筑模数:住宅建筑尺寸60 m x 17 m ，底商进深一般不超
定 (2014)》中 ，居 住 用 地 兼 容 商 业 用 地 的 兼 容 比 例 为 5 0 % ，并未 过 25 m ，层 数 为 4 层 ；
不使住 用 地 与 商 业 用 地 兼 容 比 例 的 因 素 众 多 ，但 归 其 根
本 其 主 要 影 响 因 素 仍 是 市 场 因 素 ，与 地 块 开 发 主 体 的 开 发 意 向 有
直 接 关 系 ，导致兼容比例难以在规划层面进行合理确定。而在商
业 与 住 宅 混 合 建 筑 的 模 式 下 ，底 商 模 式 是 开 发 商 选 用 的 最 为 常 见
1)
居住用地与商业用地的兼容形式大体可以分为两种。 一
接 体 现 ，更多使用的是“建 设 用 地 适 建 性 ”规 定 ，用于控制何种建 筑在各种用地性质的土地上是否可以建设使用 ，一 般 以 “允许设 置 ”“有 条 件的允许设置”和 “不 允 许 设 置 ”来 表 示 。在各市的技 术 管 理 规 定 中 ，大 部 分 使 用 的 是 建 设 用 地 适 建 性 的 规 定 。
表进行控制。如《成 都 市 规 划 管 理 技 术 规 定 （2014)》中 规 定 “建
商业地产商业面积配比要求
商业地产商业面积配比要求2013—11-03中国房地产策划师联谊会（来源:网络资料整理，不代表本站观点。
)大型超市基本要求：地理位置交通方便(公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万）,要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5.6米，净高大于等于5。
4米（梁下净空最小4。
8米)4、承重:卖场为0。
75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米5、柱距：8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构)；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场:1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气:100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯:至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。
自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。
机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。
主要指标的基本建筑要求:楼层层高：卖场净高不小于5。
5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位 800-1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400-3200KVA建筑物长宽比例：10:7 或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：商业用地消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地:面积在30亩以上（约20000 m2)为佳。
商住用地居住和商业的比例怎么定
商住用地居住和商业的比例怎么定商住用地居住和商业的比例怎么定2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积” 的误区近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。
关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2 平方米。
在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。
例如，2006 年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75 平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。
再如，天津市环保局在2007 年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8 项标准是“健全商业服务网络” ，明确提出要将“人均商业面积由0.9 平方米提高到1.2 平方米以上”。
对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008年上海人均零售商业面积已达2.3 平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的2 倍”。
这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。
至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积1.2 平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1 平方米、二线城市0.75 平方米、三线城市0.5 平方米这个更具体的概念。
众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。
然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2 平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足0.6 平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。
商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨
.商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨2022-12-10摘要：现有的土地估价理论中,土地估价基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五慷慨法；但在实践工作中时常会因为一些特殊的评估要求,比如商住用地评估中,一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的商业和住宅用地的价格,如何在现有方法体系下实现这样的需求,对评估实践活动具有指导意义。
本文探讨在此类需求下新的估价思路。
关键词：商住用地分别评估估价思路1 探讨背景土地估价行业是伴有土地使用制度改革而产生,到现在已有近二十年的历史。
在这段历程中,土地估价行业的发展稳步前进,取得了较大的成果。
同时,土地估价理论方法也建立了较为完善的估价方法体系。
现有的土地估价理论中,基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五慷慨法。
实际土地估价中,我们普通需要根据具体估价对象的实际情况与我们所采集和掌握的信息资料等,选择两种甚至两种以上的适宜估价方法对土地进行评估。
虽然现在的估价方法体系已较为完善,但由于我们在寻常实践工作中时常会因为一些特殊的评估要求碰到一些罕见的问题。
在面对这些问题时,我们现有的估价理论方法体系总是会浮现捉襟见肘的.尴尬局面。
所以我们估价人员在操作一些较为复杂的估价项目中面对那些罕见的问题时需要自己想出合理的办法予以解决。
在现在这种估价体系尚未彻底健全的实际情况下,为解决这些的问题,我们所有土地估价行业的XX 们需要相互探讨,想出科学的、合理的、可行的方法来将他们予以解决。
2 探讨对象及展开范围例如在商住用地评估中,普通的评估要求只需要评估出待估宗地的综合价格,而在一些政府储备用地出让底价评估中会要求分别评估其中的商业用地和住宅用地的价格。
此种评估要求与我们日常评估的评估要求所有不同, 日常评估只需评估其综合价格,并不要求区分商业用地价格和住宅用地价格。
商住用地居住和商业的比例怎么定
商住用地居住和商业的比例怎么定商住用地居住和商业的比例怎么定2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积”的误区近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。
关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为 1～ 1.2 平方米。
在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。
例如，2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75 平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。
再如，天津市环保局在 2007 年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8 项标准是“健全商业服务网络” ，明确提出要将“人均商业面积由 0.9 平方米提高到 1.2 平方米以上”。
对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008 年上海人均零售商业面积已达 2.3 平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的 2 倍”。
这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。
至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积 1.2 平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为 1 平方米、二线城市 0.75 平方米、三线城市0.5 平方米这个更具体的概念。
众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。
然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均 1.2 平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足 0.6 平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。
商业地产商业面积配比要求
商业地产商业面积配比要求2013—11-03中国房地产策划师联谊会（来源:网络资料整理，不代表本站观点。
)大型超市基本要求：地理位置交通方便(公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万）,要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5.6米，净高大于等于5。
4米（梁下净空最小4。
8米)4、承重:卖场为0。
75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米5、柱距：8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构)；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场:1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气:100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯:至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。
自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。
机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。
主要指标的基本建筑要求:楼层层高：卖场净高不小于5。
5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位 800-1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400-3200KVA建筑物长宽比例：10:7 或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：商业用地消防:符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地:面积在30亩以上（约20000 m2)为佳。
商业地产商业面积配比要求
商业地产商业面积配比要求2013—11-03中国房地产策划师联谊会（来源：网络资料整理，不代表本站观点.)大型超市基本要求:地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米)、人口集中(3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口(其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000-20000平方米(占地面积不低于10000平方米)2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5。
6米，净高大于等于5。
4米(梁下净空最小4。
8米）4、承重：卖场为0.75吨/平方米,卸货区为3吨/平方米，仓库区为1。
5吨/平方米5、柱距:8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层(最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污:要求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径,单程以15分钟为限.自行车圈:指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里.机动车圈：指开车或乘车能及的范围,单程为30分钟左右.主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区:考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位 800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7 或10：6建筑占地面积:15000平方米以上土地性质：商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求:供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地：面积在30亩以上（约20000 m2）为佳。
商住地块停车位规划分商业和住宅
商住地块停车位规划分商业和住宅
商住地块停车位规划分商业和住宅
商住地块停车位规划分商业和住宅
“商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，在现行法律中并未对此做出明确规定。
在国土资源部颁布的《全国土地分类》（试行）中，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地定义为城镇混合住宅用地归入了住宅用地。
1、用途不同
商住类型是指同一块宗地上即有商业用途又有住宅用途。
而土地使用年限是由开发商是用什么名义去申请这块土地而得的，商业用地一般指拆迁时评估房产是对房产所在地的定性，比如被计划拆迁的房屋原先是商店或饭店，就属于商业用地。
2、征收的费用不同
如果房产证上使用类型为住宅，则按住宅收取，同理商住的也是分商业与住宅的征收费用，40年使用年限到了之后，土地使用权类型由出让自动变为划拨，拆迁一样有补偿，但肯定没有出让土地多。
3、价值不同
商住用地指商业经营场所与住宅连在一起的。
然后在房产评估时评估价值有区别，一般商业用地比较高，因为经营用地创造的价值高。
总结：社区商业比例
社区商业比例定位为内需自用型为主的社区商业，商业面积/建筑面积在2.5%~3.5%之间比较适宜；定位为对内兼对外型（侧重于外向），商业面积/建筑面积在4.5%~5.5%之间比较适宜；定位为区域商业中心的社区商业，商业面积/建筑面积在5.5%~6.5%之间比较适宜（视项目所在区域商业成熟程度而定）。
另：按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每千人拥有的满足基本生活需求的社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局。
自身配套所用：这一模式主要适用于规模中等的楼盘，楼盘业主自身消费购买能力也不是很高，而且所在区域已有大型百货商场或专业市场，这些商铺主要是用于与业主日常生活有关的小的差异性配套服务，主要的服务对象是小区内部以及周边临近住户。
按照国家规范的规定住宅小区商业服务面积是一个最低的底限，根据经验在实际操作中应该适当增加，增加比例一般在8%-10%之间，所增加的部分一般是指为小区内服务的自用配套部分。
另外，临街的商业铺面和小区内铺面的矛盾问题也要考虑。
临街由于售价高和客观的地理位置决定的，所从事的商业类型与小区内服务性质的商业类型是绝然不同的。
社区商业建筑规划社区商业规划应提前介入到社区的整体规划中，应尽可能做到：法则1：独立出住宅下商铺上住宅是社区商铺一贯的建筑模式，而事实证明独立于住宅的商铺其价值发挥的更高。
这样不仅没给住户造成影响和不便，利于住宅销售，而且易于形成商业氛围。
法则2：尽量增加街铺比例街铺是最易出售和出租的，并且是投资价值相对较高的商铺类型。
所以社区商铺规划尽量不要以立体形式出现，而要尽可能拓宽平面面积，铺面尽量开在外围。
法则3：铺位进深不要太大一个铺位的长宽比例适中才利于经营，相应的才利于出售和出租。
若商铺进深与铺面宽度比例3：2，那么商铺价值的含金量就要缩水了。
法则4：适当规划、精细设计一些发展商为使社区商业配套成为一个诱人的卖点，最好是郊区10万人口的居住小区配套有5000-6000平方米建筑面积的商业配套；市区一两万人口的小区配套三四百平方米的商业面积就足够了。
商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨
商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨商住用地分别评估商业和住宅用地价格的估价思路探讨2015-12-10摘要：现有的土地估价理论中，土地估价基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法；但在实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求，比如商住用地评估中，一些政府储备用地出让底价评估项目要求分别单独评估统一规划的商业和住宅用地的价格，如何在现有方法体系下实现这样的需求,对评估实践活动具有指导意义。
本文探讨在此类需求下新的估价思路。
关键词：商住用地分别评估估价思路1 探讨背景土地估价行业是伴随土地使用制度改革而产生，到现在已有近二十年的历史。
在这段历程中，土地估价行业的发展稳步前进，取得了较大的成果。
同时，土地估价理论方法也建立了较为完善的估价方法体系。
现有的土地估价理论中，基本估价方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等五大方法。
实际土地估价中，我们一般需要根据具体估价对象的实际情况与我们所收集和掌握的信息资料等，选择两种甚至两种以上的适宜估价方法对土地进行评估。
虽然现在的估价方法体系已较为完善，但由于我们在平常实践工作中经常会因为一些特殊的评估要求碰到一些罕见的问题。
在面对这些问题时，我们现有的估价理论方法体系总是会出现捉襟见肘的尴尬局面。
所以我们估价人员在操作一些较为复杂的估价项目中面对那些罕见的问题时需要自己想出合理的办法予以解决。
在现在这种估价体系尚未完全健全的实际情况下，为解决这些的问题，我们所有土地估价行业的同仁们需要相互探讨，想出科学的、合理的、可行的方法来将他们予以解决。
2 探讨对象及展开范围例如在商住用地评估中，一般的评估要求只需要评估出待估宗地的综合价格，而在一些政府储备用地出让底价评估中会要求分别评估其中的商业用地和住宅用地的价格。
此种评估要求与我们日常评估的评估要求所有不同，日常评估只需评估其综合价格，并不要求区分商业用地价格和住宅用地价格。
商业地产商业面积配比要求及示例
商业地产商业面积配比要求及示例大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米5、柱距：8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。
自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。
机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。
主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。
商住用地居住和商业的比例怎么定
商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。
很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。
商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。
规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。
商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。
按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。
如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。
否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。
商业与住宅面积配比法：•外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间；•中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间；•内向型商业面积与住宅面积的2％以下。
人均面积推算法•社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人）根据当地住宅和商业的价格按照不同容积率测算出不同的可开发面积通过比较你可发现一条既可以最快完成销售又能保证利润的规律那就是住宅和商业的比例说通俗一点就是按照市场比较法来确定~ 并没有一定和绝对的比例这个要根据市场来确定如果当地住宅好销售且溢价能力强以住宅为主商业为辅如果说商业市场比住宅市场好建议以商业为主住宅为辅通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售！国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。
商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。
商住用地居住和商业的比例如何定
商住用地居住和商业的比例怎么定商住用地居住和商业的比例怎么定2014-06-19 中国房地产策划师联谊会走出“人均商业面积”的误区近两年，国内一些专家学者对“城市人均零售商业面积”这个所谓的国际标准提出质疑。
关于这个国际标准有多个版本，使用最多的就是人均零售商业面积标准应为1～1.2平方米。
在国内，这个国际标准广泛被政府和民间机构所采用，并用此数据来规划城市商业网点，编制商业项目报告。
例如，2006年由上海市商业经济研究中心与上海市经委共同完成的《上海市零售商业网点面积调研报告》中提到上海居民“人均零售商业面积约为1.75平方米”，指出该项指标接近东京、大阪、京都等日本主要城市人均零售商业面积标准。
再如，天津市环保局在2007年编制的《天津生态市建设规划纲要》里，为天津市生态建设目标制定了十大标准，其中第8项标准是“健全商业服务网络”，明确提出要将“人均商业面积由0.9平方米提高到1.2平方米以上”。
对于人均零售商业面积这个说法，影响最大的要数易居中国发表的上海商业地产的研究报告了，报告指出“截止2008年上海人均零售商业面积已达2.3平方米”，同时说明这一面积“将近达到国际标准的2倍”。
这个数据被上海市住房保障和房屋管理局在商议制定商业地产市场监测指标时作为参照标准。
至此，整个行业都接纳了这个国际标准，即认为人均占有零售商业面积1.2平方米是一个比较合理的参照值，并由此延伸出一线城市人均零售商业面积应为1平方米、二线城市0.75平方米、三线城市0.5平方米这个更具体的概念。
众多商业地产开发企业和顾问公司也都采用这组数据作为评估项目的参考标准，甚至以此标准研究出颇具权威色彩的理论或报告。
然而，凡是使用过这个国际标准数据的人都或多或少会提出疑问——现实中一个城市某些片区的零售商业面积已经超过、甚至大大超过了人均1.2平方米这个标准，但其零售商业的空置率却极低并且租金逐年攀升；而有些片区人均商业面积不足0.6平方米，但商业的空置率却很高，租金一降再降。
商住比计算公式
商住比计算公式
商住比计算公式是指用于计算房屋商业和居住部分面积比例的
公式。
商住比是指商业部分面积与居住部分面积的比例，通常用百分比表示。
商住比计算公式为：
商住比=商业部分面积÷(商业部分面积+居住部分面积)×100%
例如，某个房产项目的商业部分面积为500平方米，居住部分面积为1000平方米，则该项目的商住比为：
商住比=500÷(500+1000)×100%=33.33%
商住比是衡量商住楼盘性质的一个重要指标，不同的商住比会影响房产的价格和投资回报率。
一般而言，商住比越高，房产价格越贵，投资回报率也就越高。
但商住比也需要考虑到市场的需求和竞争情况，过高或过低的商住比都可能影响房产的销售和投资效果。
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商住用地居住和商业的比例怎么定
商业和居住人口的比例，目前没有新的国家标准。
很多年以前，国家关于城市商业网点的配套有一个指导标准，商业物业面积是总建筑面积4%，现在的情况是大大超过。
商住用地，商业和住宅各占多少比例，控规指标是没有统一衡量标准的，这要看项目位置特点，当地商业发展状况，商业定位等多方面的因素综合考量，首先要进行市场调查和市场分析，然后确定商业定位，最后确定商业建设规模，说到底是开发商自己说了算。
规划部门只管容积率、建筑密度、绿化率。
商业配比（按面积），目前国内大多数城市商业物业面积占城市住宅总面积的5%至8%之间。
按人口计算的商业配比，一般发达国家是人均1~1.2平方米，我国是人均0.8~1平方米。
如果项目位置特别好，周边是成熟社区，居住人口多，可以定位为市级、区域商业中心，或者说商业业态定位具有较强的幅射能力，商业可以多做一些。
否则就老老实实按小区居住人口建社区商业。
商业与住宅面积配比法：
• 外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间；
• 中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间；
• 内向型商业面积与住宅面积的2％以下。
人均面积推算法:
• 社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积
（社区商业人均商业规模控制在0.8-1平方米/人）
根据当地住宅和商业的价格,按照不同容积率测算出不同的可开发面积,通过比较你可发现一条既可以最快完成销售,又能保证利润的规律,那就是住宅和商业的比例。
说通俗一点就是按照市场比较法来确定~ 并没有一定和绝对的比例这个要根据市场来确定如果当地住宅好销售且溢价能力强以住宅为主商业为辅如果说商业市场比住宅市场好建议以商业为主住宅为辅通过一定品牌力的商家带动商业和住宅的销售！。