81-二、三线城市新区大盘开发模式研究
二三线城市商业地产开发模式
二三线城市商业地产开发模式分析第一个环节，是市场调研。
首先，我们要搞清楚一线城市与二、三线城市商业地产的差别。
一线城市的商业在市场容量和辐射范围等方面与2、3线的城市有本质的差别。
其次，我们研究商业地产要研究的是商业地产的消费者，而不是以往所有开发商所关注的产品，很多时候开发商都是由住宅地产的开发商转过来的，他们只是用住宅地产的开发模式去开发商业地产，也就是在谈产品之前，先研究消费者群体特征，在没有搞清楚商业地产的核心要素之前，以及各个核心要素之间的关系之前，就想当然的做定位和开发。
很多开发商都是将传统住宅开发的思路，直接套用到商业地产上来，总是以“自我”为核心，出发点就是“我想要修一个什么”或者“我认为可以修一个什么”。
从来都没有考虑过市场到底要什么。
市场需求是什么。
这里所说的商业地产的核心要素其实有6点：1、是政府。
2、是开发商。
3、是投资者。
4、是经营者。
5、是消费者。
6、是社会。
中国商业地产开发在现阶段，其实都是有问题的，根本谈不上成熟。
原因很简单，因为中国现在体制的问题。
中国的商业地产在开发、管理和运营等方面，尤其是市场的退出机制方面，根本就没有一套完善的体系，在市场和法规没有解决商业地产开发商退出机制时，中国的商业地产开发，永远都是一个奇怪的模式。
这就衍生出了我们现在国内，所能看到的，那些千奇百怪的商业地产开发手段。
商业地产的开发，其实很多时候都是受限制于市场与政府的。
问到开发商为什么要在一个人口不到20万的地方要开发50万的商业项目时，他们的回答总是让我们感到一阵背心凉——政府要求我们要做一个大型的商业城！很多时候我们的商业地产开发商都很无奈，被政府强行要求修一些所谓的形象工程，或者标志性的商业项目，这就苦了开发商。
这时候，开发商应该如何应对呢？商业与经济是直接挂钩的，商业地产其实只是一种载体，市场消费力有多强大，商业地产才会有多强大。
消费需求虽然有现实的，也有潜在的，但是一个地方的经济发展，跟很多社会现实条件们息息相关的。
不同市场(一、二线与三、四线)房地产开发特点
不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点分析随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟，房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展，在国家大政方针的指引下，市场环境日渐成熟和理性，并将趋于稳定。
中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃，给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。
房地产显著的地域性特点，环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路，来实现留下公司好的口碑，带走企业应得的回报。
一、环境的异同。
一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同，影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别，表现如下:项目地域市场环境社会环境经济环境政策环境一、二线城1、高收入人群1、文化水平普遍1、经济发展1、政策市多，结构复杂；较高，比较容易接水平高；2、xx配2、市场容量大，受新事物；2、人一般来说产套；2、自住、改善、投员的关系普遍以业结构完整；服务型、资型客户混杂；“利益”为纽带；3、企业效率引导性；3、竞争激烈但3、人员关系结构高；4、融资3持续性有序。
疏松；4、生存压形式多样化。
强力大。
三、四线城1、高收入人群1、思想相对保守；1、经济仍起1、政策市主要是个体商2、人际关系普遍步晚，但后劲不健全；业、民营企业老以“人情”为纽带；足，潜力大；2、审核板，高官；2、3、习俗对人的行2、多是单一审批性；市场需求多以为和思想起着相产业结构，；3、正处改善型为主；3、当决定性影响；4、3、企业效率在探索竞争不激烈，无生活成本低，生活偏低；4、企阶段，不序开发。
压力小。
业融资主要稳定。
靠银行贷款。
这种环境差异，具体到项目的操作方式上，必须按照具体情况具体分析的思路，认真做好前期市场调研和产品定位，紧密结合公司的战略方向，这样才能顺利完成开发计划。
具体的操作情况，不同的地域有不同的侧重。
项目地域市场调研环境现状及发展趋势除了进行环境情况调研外，重点进行文化、习俗调研。
产品定位针对目标客户群，保证产品针对目标客户群，保证在当地在开发完成4-5年在国内市市场2-3年不落后。
中国二三线城市开发研究调查项目规划研究报告
02 研究目标
总体目标
01
全面了解中国二三线城市的开发状况和发展趋势。
02
分析二三线城市在开发过程中面临的主要问题和挑 战。
03
提出针对二三线城市开发的策略和建议，促进其可 持续发展。
具体目标
01 选取具有代表性的二三线城市作为研究对象，进 行深入调查和分析。
02 收集和整理相关数据，包括经济、社会、环境等 方面的数据。
风险应对策略与措施
政策风险应对
密切关注政策动态，及时调整项目计划，加 强与政府部门的沟通与合作。
技术风险应对
加强技术研发和人才培养，提前预判技术风 险并制定应对措施。
市场风险应对
进行市场调研，了解市场需求和竞争状况， 制定灵活的市场策略。
财务风险应对
建立健全财务管理体系，合理安排资金筹措 和使用，降低财务风险。
预期成果发布计划
在完成研究报告撰写后，组织专家评审会，对研究成果进行评估和修改。最终成果将通过学术期刊、会议论文集 等形式发布，同时将通过媒体宣传渠道向社会公众传播研究成果。
06 经费预算与资源保障
经费预算
预算总额
根据项目需求和规模，制定合理 的预算总额，包括设备购置、人 员工障
提前采购和储备必要的物资，确保项目所需 物资的及时供应。
场地保障
提供合适的场地和设施，满足项目调研和办 公的需求。
合作单位与人员分工
01
合作单位选择
根据项目需求和特点，选择具有 相关经验和资源的合作单位，共 同推进项目实施。
分工与协作
02
03
人员培训与指导
明确合作单位之间的分工和协作 关系，建立有效的沟通机制，确 保项目顺利进行。
开发研究：三四线城市操盘经验总结17p
开发研究：三四线城市操盘经验总结在总结三四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。
根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；把一些落后的省会城市和地级市列为三线城市，如青海、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市。
开发：“高、大、全”模式易于成功高，即是做当地的高端项目，标杆性项目，把项目做成当地的“名片”式项目，制造小“富人区”。
此类项目是全城的顶尖小区，能够创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。
而且在销售价格方面通常能高于周边5-15%，在一定程度上具有较高的回报。
九江楼王丽景湾，高端生活建筑群大，即是规模大。
10-15万㎡的项目在一二线城市并不起眼，但是在三四线城市却可以成为当地的大盘。
因为规模效应，在优惠政策、工程成本、广告推广投入等方面能够大大降低成本，利润也相当可观。
17万㎡大盘水岸明珠，领袖彭泽人居全，即是产品全。
由于受制于城市规模和消费能力，单一的产品类型如纯住宅产品去划周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾，同时提高资金使用率。
此外，在产品的策略方面还要保持适度领先原则，这样易于被市场所接受。
由于三四线城市城市化发展速度相对较慢，对于外来新的产品及类型的接受度是不一样的。
一味的引进一二线城市的先进产品是不可取的。
从产品的建筑形态上讲，多层板式结构产品仍是三四线城市客户首选产品。
当然，受制于城市发展，三四线城市的小高层、高层项目在市场上初现端倪，并开始逐步为客户所接受，但仍然以南北通透的板楼市场接受度较高。
从建筑类型看，别墅、洋房等低密度产品正从一、二线城市向三四线城市市场进行蔓延，而此类在一、二线城市司空见怪的产品却代表着三四线城市中最为高档的住宅类型。
二-三线城市房地产营销策略研究
二\三线城市房地产营销策略研究摘要：二、三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一线城市有着本质的区别，其营销策略、推广方式等自然也大相径庭。
根据本人多年的市场运作经验，以及在众多城市的实战体会，现就二、三线城市房地产营销策略浅谈一些个人体会。
关键词：二、三线城市；房地产营销；策略中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001－828x(2011)01－0087－01当下，二、三线城市的房地产市场可谓群雄并起，烽火连天。
一线城市开发商纷纷转战二、三线城市，储备资源，抢夺战略要地，俨然成就了一场轰轰烈烈的战争。
但是，转战二三线城市，单凭一线城市的作战经验远远不能应对其市场迷局，要想抓住时机，赢得主动权，有勇更要有谋。
一、二、三线城市的范围界定在我国有许多城市类型，比如：首都城市、超大城市、大城市、省会城市、县级市、地级市等，本文对各种形式的城市划分标准进行梳理和统一，并且，根据房地产行业在全国城市发展的状况和公认的流行说法，把房地产行业的城市类别划分为：1.一线城市，是指国内最发达的城市，如北京、上海、广州、深圳、重庆等城市。
简单来说，直辖市就是一线城市；2.二线城市，是把天津和一些发达的省会城市如南京、杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；3.三线城市，是习惯性将地级市、甚至一些落后省会城市定义为三线，如盐城、惠州、东莞等划分为三线城市；4.四线城市，是指县级市和县城等范围的小城市。
二、二、三线城市房地产市场特点与营销的特征1.二、三线城市房地产市场的特点二、三线城市的房地产开发具有一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门(税务、电信、银行等)和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。
但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以“掉头”；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻；三是地方政策变化大，有时一届领导一个局面。
开发研究：三四线城市操盘经验总结17p详解
开发研究：三四线城市操盘经验总结在总结三四线城市操盘经验之前，首先需要对各种形式的城市划分标准进行厘定。
根据我国房地产行业的发展情况，我们把房地产行业最为发达的城市北京、上海、深圳、广州划分为一线城市；把天津、杭州、武汉、沈阳、长春、成都、青岛、大连等发达的省会城市和沿海城市作为二线城市；把一些落后的省会城市和地级市列为三线城市，如青海、呼和浩特、襄樊、宜昌等城市；剩余的县级市和县城则是所谓的四线城市。
开发：“高、大、全”模式易于成功高，即是做当地的高端项目，标杆性项目，把项目做成当地的“名片”式项目，制造小“富人区”。
此类项目是全城的顶尖小区，能够创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。
而且在销售价格方面通常能高于周边5-15%，在一定程度上具有较高的回报。
九江楼王丽景湾，高端生活建筑群大，即是规模大。
10-15万㎡的项目在一二线城市并不起眼，但是在三四线城市却可以成为当地的大盘。
因为规模效应，在优惠政策、工程成本、广告推广投入等方面能够大大降低成本，利润也相当可观。
17万㎡大盘水岸明珠，领袖彭泽人居全，即是产品全。
由于受制于城市规模和消费能力，单一的产品类型如纯住宅产品去划周期较长，在一定程度上会影响开发资金的使用效率，如果在产品的类型上增加商业、街铺等类型产品，则能够有效避免单一产品去划周期长的矛盾，同时提高资金使用率。
此外，在产品的策略方面还要保持适度领先原则，这样易于被市场所接受。
由于三四线城市城市化发展速度相对较慢，对于外来新的产品及类型的接受度是不一样的。
一味的引进一二线城市的先进产品是不可取的。
从产品的建筑形态上讲，多层板式结构产品仍是三四线城市客户首选产品。
当然，受制于城市发展，三四线城市的小高层、高层项目在市场上初现端倪，并开始逐步为客户所接受，但仍然以南北通透的板楼市场接受度较高。
板式多层（上图）为市场首选，高层产品（下图）逐渐被接受从建筑类型看，别墅、洋房等低密度产品正从一、二线城市向三四线城市市场进行蔓延，而此类在一、二线城市司空见怪的产品却代表着三四线城市中最为高档的住宅类型。
中国二、三线城市新区大盘开发模式研究
二、三线城市新区大盘开 发模式
[关键字 ： 关键字]： 关键字 •关键字：新区、 关键字： 关键字 新区、 大盘 [简介 ： 简介]： 简介 •对二、三线城市新区大盘开发 对二、 对二 案例的开发背景、开发方向、 案例的开发背景、开发方向、产 品理念、 品理念、节奏控制等方面进行深 入研究分析， 入研究分析，总结新区大盘开发 与启动的模式与策略， 与启动的模式与策略，对于其他 类似城市、 类似城市、类似项目的客户策略 和开发策略有一定参考作用。 和开发策略有一定参考作用。
人工湖
启动区核心展示
人工湖
• 项目启动区推出九栋景观洋房；
展示区
• 项目精心打造展示区，在湖畔营 启动区 建极具特色的销售中心，同时充 分利用山湖景观资源。
销售中心
样板房
人工湖
启动区样板房展示
• 项目为启动区的宽景花园洋房设计两 套样板房； • 宽景花园洋房产品每户均拥有景观阳 台； • 底层业主拥有私家花园和大面积的下 沉式阳光地下室； • 顶层业主拥有屋顶花园。
案例（一）——山东济宁杨柳国 际新城项目概况，10个月劲销 1500套房子的成功案例 • 项目处于
济宁市高 新区北侧， 距离市区 中心区6 公里 占地：1220 亩 • 区域陌生， 总建筑面积： 周边为近 100多万m2 郊乡镇， 其中，代建回 生活配套 迁房：20多
我国二-三线城市房地产市场调控研究
我国二\三线城市房地产市场调控研究【摘要】新房贷政策和新国八条出台后，由于一线城市的购买标准受到严格控制，因此，房价涨幅趋缓，甚至有慢慢开始回落的迹象，而与此同时，二、三线城市的房价却在一路挺进。
合理调控二、三线城市的房价，让居者有其屋，对二、三线城市房地产市场的健康发展和经济的可持续发展有重要意义。
文章重点分析了二、三线城市房价过快上涨的原因，并且给出了抑制房价过快上涨的对策和建议。
【关键词】二、三线城市；房价；调控在国家对房地产市场调控不断加深的状况下，依赖行政化的“限购”措施，“北上广深”等传统意义上的一线城市的房价出现了松动的迹象。
在流动性过剩和通货膨胀的背景下，局部地区的“堵”的措施必然使得投机资金向其它地方流动，限购令出台之后，投机热钱大有转战二、三线城市的迹象。
由于一些地方政府对房价持暧昧态度，使得二、三线城市的房价也继续上涨。
如何应对二、三线城市的房价大幅上升，对于保持房地产市场的平稳运行和二、三线城市经济的可持续发展都具有重要的意义。
本文分析了不断出台政策的背景下的二、三线房地产市场现状以及房价上涨的原因，提出了抑制房地产价格上涨的对策。
特别指出，本文中的二、三线城市主要指除了北京、上海、广州、深圳、副省级城市和计划单列市以外的城市。
一、新政策下的二、三线城市房地产市场现状2009年以来，全国楼市行情火爆，房价一路高歌，“地王”更是层出不穷，房地产市场泡沫日益增加，疯狂上涨的房价吸引了大量投资客的进入。
根据中国指数研究院的数据，2003年，全国房地产市场平均价格仅为2 359元/平方米，到2009年，增至4 695元/平方米，六年时间翻了近一番。
一线城市房价上涨速度远快于平均水平，如北京上涨291%，上海上涨251%。
为了稳定国民经济，抑制房价非理性上涨，2010年4月，国家相关部门陆续出台了一系列政策对房地产市场进行调控，一线城市成为调控的重点，北京、上海等一线城市成交量迅速萎缩，而二、三线城市成交量则相对稳定。
一二三四线城市房地产开发的对比分析1036133753
一二三四线城市房地产开发的对比分析副标题：作者：未知文章来源：未知点击数：736 更新时间：2005-05-15从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。
从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。
时至今天，房地产企业也为这个空间多少的把握而痴迷。
尽管跨地域最早的万科老板王石屡次在不同场合宣称“跨地域”的危险性，但还是有公司可着劲儿制定“全国战略”。
这些开发商搞跨地域主要是将在某地域的成功经验运用到其他地域，即通行的“ｃｏｐｙ”方式，比如万科、阳光100、金地、中海、珠江、华润……说是复制，其实也都结合本地特点来生产产品。
而且从现在的市场看来，万科的全国战略的优势已经凸现。
现在万科认为：“跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大规模，提高了万科的市场占有率，降低了开发成本，同时，防范了地域风险，保持公司长期稳定发展的态势，更有利于营造出一个真正的全国性知名品牌。
”恰恰是房地产的地域性已经使得想要永续经营的发展商必须图谋跨地域。
为了更好地进行跨区域发展，本文对不同区域的核心主体——不同规模的城市的房地产开发进行了一次对比分析。
值得说明的是本文来自于李峰的毕业论文《房地产企业营利模式研究》的初稿，资料来源无法考证，再次对参考的文献表示抱歉和感谢。
首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把目前房地产行业的最热点地区和最发达的城市如北京和上海、深圳这几个所谓的中国三大经济区域的中心城市划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如南京、重庆、成都、武汉、大连、厦门、杭州、苏州、东莞、泉州、杭州、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市。
一线模式：优势与机会：投资空间巨大、热点不断就像曾经发生在其他年代和其他地域的事情一样，一个国家中最富饶的地方吸引了来自四面八方的人，人们涌向那里，寻找着各种各样的机会。
不同市场(一、二线与三、四线)房地产开发特点
不同市场（一、二线与三、四线）房地产开发特点分析随着中国市场经济在东部沿海的建立并成熟，房地产市场也随着取得了长期的繁荣发展，在国家大政方针的指引下，市场环境日渐成熟和理性，并将趋于稳定。
中西部地区的改革开放深入和社会发展水平提高、及三、四线城市经济的活跃，给这些地区房地产市场的发展提供了广阔的空间。
房地产显著的地域性特点，环境的迥异需要开发商不同于在一、二线城市的开发思路，来实现留下公司好的口碑，带走企业应得的回报。
一、环境的异同。
一、二线与三、四线由于改革开放的时间和发展水平的不同，影响房地产业领域的一些主要因素有很大差别，表现如下:这种环境差异，具体到项目的操作方式上，必须按照具体情况具体分析的思路，认真做好前期市场调研和产品定位，紧密结合公司的战略方向，这样才能顺利完成开发计划。
具体的操作情况，不同的地域有不同的侧重。
二、机会与威胁不同的环境因素决定了不同的风险和机遇，一、二线与三、四线城市主要的机会和威胁有：对于新进入三、四线城市的开发商而言，除了要克服上述这些不利因素外，相对于本地开发商还有以下风险：1、竞争风险。
对于外地的开发商来说，从一开始就处于优势地位，相当于本地作战，而外地开发商除了具有资金优势外，所有工作都要从头开始，甚至还要向本地开发商学习一段时间。
2、技术风险。
我国地域辽阔，不同地区在国家标准基础出台了一些适合本地区的技术规定，验收标准，设计要求等，这些需要逐渐了解。
另外各个地区的地质条件，也需要外地开发商在可行性研究阶段预先初步了解。
3、成本风险。
本地开发商对当地建筑市场非常熟悉，比较有利于成本控制。
外地开发商进入市场就需要了解当地的定额、建材市场、承发包市场等。
对总包单位，一些大的分包单位和重要的设备考察，一般总部的人员会参与，这额外增加了一些差旅费。
4、团队建设风险。
相对于本地开发商固有的人才队伍、来既能战，外地开发商团队建设需要经过招聘、考察、试用、磨合等一段过程，才能正常运转起来。
针对三线城市房地产的操盘策略
渠道策略
老带新：老客户介绍新客户且成功购买，老客户获一定现金或返物业费奖励，新客户额外享受一定金额的 总价优惠。通过老带新奖励，借助客户口碑传播，提高老客户客带客积极性，提升有效上客量。
老带新策略施行要点
渠道形式
首批开盘后购房成功客户均可参加 老客户介绍新客户，即获奖励 奖励以现金奖为主，搭配物业费等形式
一定形成互补，如果他是SHOPPING MALL，我们就搞商业街区。当然，这要在结合客户需求的基础上。比如很多 北方三四线城市多处于多层产品向高层、小高层产品的过渡阶段，但部分市场对高层接受度低，这就要做全面、 细致的调查研究。 打造高端形象 恒大、碧桂园等一线房企，他们追求标准化，那我们就要做精做特色，特别是结合本地客户的喜好。一般三四线的 客户比较爱面子，喜好攀比，所以楼盘一定要塑造高端形象。比如小区园林绿化做出高逼格，很多人来拍照，业 主喜欢炫耀，也能产生好的口碑。 突破常规 三四线客户对价格敏感度高，如果能做大面积的赠送，就能满足他们占小便宜的这一心理。所以在高附加值方面一 定要做足，让他们觉得买到就是赚到。
前 言
如今三四线城市的房地产市场可谓热火朝天。一二线城市开发商纷纷转战三四线城市，储备资源，抢夺战 略要地，三四线城市的本土开发商也奋力崛起，利用地缘优势、人脉关系优势攻城略地、努力抗击，俨然 成了一场轰轰烈烈的战争。转战三四线城市，单凭一二线城市的作战经验是不行的，小地方有小地方的政 策与风俗，如果完全照搬一二线城市的操作模式，只能是水土不服、以失败收场。要想应对三四线城市的 市场迷局，以大城市的眼光加小城市的运作是正道。
三级市场
三级市场远没有一二线城市发达，商品房流通速度较低，多数以自住为主，此外，参与交易的二手房中， 多以楼龄较大的老住宅为主，而新房二手房的交易量较低，说明市场中的购房主要以自住，改善原有生活 条件为主。
20080402_二、三线城市短期大规模城市新区开发模型@新区、开发模式分析
本报告是严格保密的。
15
红谷滩新区
区域房地产开发的同时，伴随各项生活配套建设，满足 区域生活需求，提高入住率，保证人口聚集
区域房地产快速开发的同时，各种生活配套设施不断完 善，满足生活需求，保证人口聚集
•赣江公园、卧龙岗公园加紧建设，2007年开放； •万家灯火、红成大厦连锁店等超市相继开业； •南昌五中、南师附小等教育机构建成招生； •江医二附院、市第一医院相继完工，2007年投入使用； •银行、邮政等各种生活配套设施完备。
– 郑州郑东新区
– 华盛顿新城, 美国
– 里斯顿, 美国 – 渥太华新区，加拿大 – 巴黎拉德芳斯，法国 – 海德堡新区, 德国
– 南昌红谷滩
本报告是严格保密的。
7
郑东新区
政府将郑东新区的发展放在城市战略的高度，强势 推动郑东新区发展成为郑州未来城市新的中心区域
城市战略发展方向：从城市格局上看，郑州西南两区受老工业区及铁路交通 制约，东区和北区成为城市最有利的发展方向
政府制定高起点规划：
郑东新区高调聘请国际著名 城市规划公司黑川纪章
迅猛的发展势头：
从2002年开始至2007年建 成区域达到50平方公里、总 投资500亿左右，入驻人口 超过20万
北区 板块 郑东 新区 板块
西区 板块
中心组团板 块
南区 板块
本报告是严格保密的。
8
郑东新区
郑东新区发展历程（1/2）
市政建筑 国际会展中心开工；
国际会展中心竣工；
起步区道路亮灯；
住宅
多个安置小区开工；
联盟新城、顺驰第一大 街、金成阳光世纪、未 来国际开盘；
绿地老街、奥园国际公 寓、海逸名门、中义阿 立体世界、中凯铂宫、温哥华 卡迪亚、绿城百合公寓、 山庄开盘； 莲花佳园、日出东方、 民航花园运河上郡开盘； 内环郑州市移动公司综合大厦 河南鑫地科技广场、商 竣工；商务外环的景峰国际大 务外环宝龙城市广场、 厦、郑州国泰财富中心、郑州 中烟大厦、北丰中油大 海联国际交流中心、郑州市商 厦、汇锦中油大厦开工； 业银行郑东新区营业大楼、漯 河大厦开工； 大唐集团河南分公司 调度大楼、郑州商品 交易所、河南农村信 用社综合大楼、外环 乐地金融大厦开工；
一二三四线城市房地产开发的对比分析1036133753
一二三四线城市房地产开发的对比分析副标题：作者：未知文章来源：未知点击数：736 更新时间：2005-05-15从地球有生命以来，空间与生存紧密相连，任何生物体都需要空间。
从地球有人类以来，他们就一直和其他物种进行着对空间的争夺。
时至今天，房地产企业也为这个空间多少的把握而痴迷。
尽管跨地域最早的万科老板王石屡次在不同场合宣称“跨地域”的危险性，但还是有公司可着劲儿制定“全国战略”。
这些开发商搞跨地域主要是将在某地域的成功经验运用到其他地域，即通行的“ｃｏｐｙ”方式，比如万科、阳光100、金地、中海、珠江、华润……说是复制，其实也都结合本地特点来生产产品。
而且从现在的市场看来，万科的全国战略的优势已经凸现。
现在万科认为：“跨地域经营、发展的实施，可以迅速扩大规模，提高了万科的市场占有率，降低了开发成本，同时，防范了地域风险，保持公司长期稳定发展的态势，更有利于营造出一个真正的全国性知名品牌。
”恰恰是房地产的地域性已经使得想要永续经营的发展商必须图谋跨地域。
为了更好地进行跨区域发展，本文对不同区域的核心主体——不同规模的城市的房地产开发进行了一次对比分析。
值得说明的是本文来自于李峰的毕业论文《房地产企业营利模式研究》的初稿，资料来源无法考证，再次对参考的文献表示抱歉和感谢。
首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把目前房地产行业的最热点地区和最发达的城市如北京和上海、深圳这几个所谓的中国三大经济区域的中心城市划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如南京、重庆、成都、武汉、大连、厦门、杭州、苏州、东莞、泉州、杭州、沈阳等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市。
一线模式：优势与机会：投资空间巨大、热点不断就像曾经发生在其他年代和其他地域的事情一样，一个国家中最富饶的地方吸引了来自四面八方的人，人们涌向那里，寻找着各种各样的机会。
世联三四线城市新区高容积率大盘开发模式全
核
心
龙 凤商 电
湖
► 道路未通，缺乏 生活，教育，医 疗配套，周边有
老圈城区
银
大片未开发土地；
1km
糖
本报告是严格保密的。
港北区 港南区
在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出 发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现
客户价值
控制面积 控制总价
低支付成本 高价值享受
面积控制、户型功创能细新分 、实惠提供步、入式总衣帽价间、可功能比空间
本报告是严格保密的。
在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元素 惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活方式
现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成 本，增加与室外空间接触的功能空间 法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用
备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市
2006.7——
说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产 品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。
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营销意识领先，宣传新都市住宅价值，卖 点鲜明，多渠道营销，形成市场热销
依托区域价值 形象鲜明，领跑市场
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制造热销场面
多渠道营销—房产研 讨会，周边区县推广， 大客户营销……
东南区域
本案
销售速度：70多套/
月，当地40多套/月
图 2-1 石家庄房地产区域市场示意图 石家庄房地产区域市场示意图
（二）竞争范围界定 本报告是严格保密的。
二环以外区域
石家庄项目的成功关键因素
形象 • 现代、都市、品位、便捷的形象；
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11.7万m2 多层为主流，少量小高层； 主力户型为二房、三房，配以部分四房。
品牌优势、优质产品、 启动策略的正确运用， 使绿城桂花园在“非 典”时期创造了3天销 售近400套的合肥楼 市奇迹。
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2200元/m2 ，二期多层价格达4000元/m2。
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绿城 〃项目启动区推出 九栋景观洋房；
人工湖
项目精心打造展 示区，在湖畔营建 极具特色的销售中 心，同时充分利用 山湖景观资源。
展示区
启动区
销售中心
样板房
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人工湖
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启动区样板房展示
项目为启动区的宽 景花园洋房设计两套 样板房；
宽景花园洋房产品 每户均拥有景观阳台；
中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设 施，以高附加值促进项目销售
二期价格
二期配套
2800元/m2 3.6万m2的幼儿园到中学的一体化品牌学校 部分社区商业街 以综合性购物及大型超市为中心的大型一站式商业娱乐 中心
开发期内核心竞争力的转化
一期：景观展示的打造
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国内二三线城市大盘案例研究
为了借鉴成功经验并启发思路，我们从已研究的大量二、三线 城市大盘开发案例中，选取城市发展阶段略高于淮南或与之相仿的 四个大盘项目：
济宁杨柳国际新城 淄博中润华侨城 合肥绿城桂花苑 合肥华润〃澜溪镇
对其开发背景、开发方向、现金流控制、产品理念、节奏控制 等方面进行深入研究分析 其中前两个项目主要是对本项目的开发过程起借鉴和启发的 作用；而对后两个合肥项目主要是对本项目的产品和理念起借鉴和 学习的作用
采用较高的立意或原型，拔高形象，营造生活理念 开发节奏的把控是成功开发、实现盈利的关键 产品多元化，理性创新，用展示营造社区氛围 完善社区配套，营造未来成熟生活氛围 客户层面较泛，而且随着开发进程改变并扩大
低价启动，小步快跑，价格逐渐提升，以快速回现
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二期：配套设施的建设
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案例（三）——绿城 〃 合肥桂花园项目概况
项目区位：合肥市高新区西
总占地：约480亩 总建筑面积：近41万m2 容积率：1.22 绿化率：42.3％ 物业形态：多层、小高层 社区配套：中心会所、学校、
南，东临科学大道，北靠合肥 市景观大道黄山路，西连人工 湖路，南接天湖路，与人工湖 及合肥市区惟一的山脉大蜀山 隔路相望
回迁区的选择上，很 好的平衡了地块资源现 状与未来不对等的问题， 同时对社区起到了围合 作用
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杨柳国际新城项目启动策略——较高品质的经济型产品 高调占位市场，吸引大量的市场客户
启动策略
选择相对较差的区域， 以较高品质的经济型产 品低价入市，实现迅速 销售
启动区
启动背景
客户定位的矛盾：
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案例（一）——山东济宁杨柳国际新城项目概况，10 个月劲销1500套房子的成功案例
项目处于济宁市高新区 北侧，距离市区中心区6 公里
区域陌生，周边为近郊 乡镇，生活配套极为不足
2004年2月摘牌取得， 综合土地成本42万/亩
项目需要安置原居民， 安置面积20多万平方米
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15万m2 ，分批推售，每次推售量不超过5万m2 多层+小高层 2 2 主力户型140、160、180 m 三房，尝试少量60、98 m 两房 在市场预期3000元的背景下，以2500元/m2低价入市 引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等 “大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南 8 方化
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幼儿园等 项目启动：2002年5月28日 项目开盘：2003年5月1日
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绿城 〃 合肥桂花园启动策略——集中展示核心景观区， 并以主流产品入市
展示策略：将主景观区 集中在一期，先建会所 后建房，并将大蜀山景 观引入社区内部，提升 项目形象，保证启动成 功；
启动策略：
启动背景 1
项目没有明显的显性客户，
泛客户层定位，以中 低端客户启动，解决前 期显性客户不足的问题
以高品质形象立市， 前期树立项目口碑，带 动销售
回迁区
客户心理距离较远 项目规模超大，开发商期 望4－5年开发完成 解决方案： 泛客户层的定位，锁定城 市中坚阶层，同时适时设 计客户梯队，明确了“中 低端客户”启动策略；
人工湖
开放性的小区景观系统， 强调小区内部景观与周边 城市景观系统的融合与延 续；
在社区中部设置大面积 的开放绿地作为中央公园， 形成河道——绿地——住 宅的空间序列；
住宅组团错开相隔，环 绕小区中心景观及步行景 观轴，营造高低错落的建 筑形态；
立面形式注重逻辑性及
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底层业主拥有私家 花园和大面积的下沉 式阳光地下室；
顶层业主拥有屋顶 花园。
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户型展示
空间设计尊重当地气 候特点及居住习惯，重 视自然的采光通风与南 北向的空气对流；
宽景花园洋房 3房 134m2
户型设计以方正、实 用、合理为原则，力求 最大程度地利于山湖景 观资源；
会所服务项目齐全，包括商务中心、医疗室、健身房、大堂吧、 客房、茶吧、阅览室、小型体育场、乒乓球室、跳操室、棋牌室、 桌球室等多种服务设施； 项目提供包括学校，幼儿园、休闲娱乐设施等设施，以弥补区域 配套不足的劣势。
本项目秉承并延续了绿城集团“以人为本”的开发理念
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案例（四）——合肥澜溪镇项目概况
市场处于上升阶段，缺少好的
项目开盘：2005年3月 开发周期：预期4－5年
产品和有强大影响力的社区
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对项目开发的借鉴——大规模近郊楼盘开发的成功启示
项目产品组合上，主 导开发多层住宅，辅以 少量的叠加别墅为价值 标杆
项目制订了先占市场 后盈利的指导思路，因 而低价启动市场，尽早 展现高素质产品，同时， 与市区项目形成价值差 异
宽景小高层 3房 137m2 宽景花园洋房 3房 135m2
通过超宽景观飘窗、 朝南景观露台、落地观 景窗等实现户内外空间
与景致的交融。
宽景花园洋房 3房 143m2
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澜溪镇项目核心价值
项目核心价值：
展示
项目在昭示性与进入性最佳处打造启动区核心展示区，最大限 度地展现项目的资源优势，营造社区主题意境与氛围； 通过样板产品展示区的建造，让客户亲身体验项目的居住品质 与模式。
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宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发 项目启动：2003年启动，2004年 9 月一期开盘 7
中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造 景观展示，以高品质形象实现差异化
启动策略
启动背景
2001年拿地，当时市场状况较差，
主流产品低价入市，小 步快跑，迅速销售
占地：1220亩 总建筑面积：100多万m2 其中，代建回迁房：20多万
在地块竞拍前，决策层基于如下因力 争获取该地块
城市发展方向往东，该地块处
m2
于城市此发展方向上
城市总体房地产发展看好，周
代建市政公园：1500亩
物业形态：多层、小高层、高
层以及别墅
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边有一定的企业厂矿资源支撑
项目核心价值：
产品品质
以多层，小高层为主，营造低密度、高绿化率的高档社区； 引进绿城成熟的产品风格，实现与本地产品的差异化。
核心展示
6300平米豪华会所，昭示性强，奠定大盘气势，底层做售楼处， 客户可以感受到楼盘的品质与气度； 大规模主景观体现的营造与展示，确立项目整体高品质形象。
完善配套
世联研究理论
二、三线城市新区大盘开发模式
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[关键字]： 关键字：新区、大盘
[简介]： 对二、三线城市新区大盘开发案例的开发背景、开发方向、产品 理念、节奏控制等方面进行深入研究分析，总结新区大盘开发与 启动的模式与策略，对于其他类似城市、类似项目的客户策略和 开发策略有一定参考作用。
楼价1000多元/m2，增长不明显
2003年市场大势上涨，供应量大、
以高品质形象立市，实 现差异化
竞争激烈，项目正式启动，面临巨 大风险
2004年9月项目一期开盘
适当控制成本，主要投 入在展示区，通过实景 展示打造核心驱动力
产品创新、展示到位， 给客户实实在在的感受
启动规模 启动产品 启动价格 创新元素
西侧紧靠合肥大蜀山景观区。 绿城的品牌效应在当地非常明 显，并有部分江浙投资客追随； 距离市区较远，配套较为缺乏； 项目2003年5月1日开盘，处于 “非典”时期。
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分期策略：不急于在前 期获得较高利润，逐步 提高容积率，1期、2期 容积率分别约为1.1、 1.2。
启动规模 启动产品 启动价格
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项目区位：合肥市西部，蜀山风景区香樟大道与黄山路交汇处 ， 大蜀山脚下，人工湖畔 总占地：约216.4亩 总建筑面积：20.2万m2 容积率：1.4 物业形态：宽景花园洋房、小高层、高层 开发节奏：分两期开发 项目开盘：2005年12月3日
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项目整体规划
澜溪借鉴法国Annecy， 以风景融合建筑，在社区 整体规划中最大限度保留 原始生态、地形、植物， 营造合肥蜀山湖畔的法式 小镇；