银盛泰集团项目开发指引V1.0

银盛泰集团项目开发指引总裁办运营编制2015.5做好前期策划，实现快速开工在房地产市场日趋竞争激烈的形式下，房企追逐的生存发展目标就是高周转、快去化。

而高周转、快去化的支撑点体现在两个方面：一是产品的市场接受程度好，即充分市场调研，设计优良产品，迎合市场客户，确保快速去化；二是开盘前满足开盘要求的准备工作周期短，即项目快速开工、快速达到开盘条件，实现项目完美开盘。

第一方面在决定拿地前已经通过充分市场调研和项目定位锁定产品，保证了产品的市场接受程度，因此竞争的关键点在于拿地至首次开盘之间的周期长短。

周期越短，产品越早入市，越早实现销售去化和回款，资金占用周期越短，资本化利息越少，资金使用率越高，高周转、快去化达成率越好，集中体现为企业竞争力越高。

为实现快速开工、快速开盘，就要认真开展各项前期策划，做好工作前臵，实现摘牌即开工，从而缩短拿地至首次开盘销售的周期，保证集团现阶段“4737”标准工期的实现。

一、做好前期策划为了实现拿地即开工以及后期工作的顺利推进，应充分考虑事情的因果关系、先后次序、内在的逻辑关系，要求各体系要明确自己在开发各阶段为保证目标达成所需完成的工作以及本部门与其他部门工作之间的联系、为达成本部门工作所需其他部门前臵工作完成的时间。

依照此原则，结合各自部门工作周期，所有部门都能明确自身工作的开始、结束时间。

要求各部门严格按照项发部门提供的摘牌时间以及摘牌即开工的要求，结合后一部门时间计划，倒排本部门工作计划，并严格按照计划执行，由此来保证摘牌日具备开工条件。

计划排布逻辑图如下：1.倒排计划以“项目开工”为中间点，为实现摘牌即开工，按照红色箭头向前倒排计划；2.正排计划蓝色模块是按照倒排后的逻辑图，正向排布计划，前者为后者提供条件；3.示范区无证开工红色模块为项发摘牌及证件线条，为保证拿地至开盘周期缩短，要求示范区在摘牌后立即开工，后期缴纳无证施工罚款；4.货量区是否无证施工货量区的最早开工时间为摘牌后第二天，但具体开工时间应综合考虑两方面因素确定：1）满足营销开盘节奏；2）满足开盘前资金占用率最低的原则。

具体思路为：先行排出示范区完工的时间A且默认时间A为前期条件满足摘牌即开工要求，后期工序合理穿插、衔接顺畅、无法压缩的时间；从开工至办理完预售证的时间为B；假定满足营销开盘要求的蓄客周期为C。

则比较A、B、C三者的关系，即可确定货量区按照有证或无证开工,共分为四种情况。

1)A+C<B即示范区完工后蓄客，达到蓄客周期后预售证未取得。

如蓄客完成时点与预售证取得时间相隔较短，此情况下要求通过协调预售证前各项证件办理工作以及加快工程进度，提前预售证取得时间，以实现A+C≈B；如相隔时间较长，则示范区蓄客周期相应延长，提升蓄客量，实现更好开盘效果。

2)A+C≈B即示范区完工后蓄客，达到蓄客周期时预售证已取得，满足要求，按照此计划排布执行，推进后续工作即可。

3)A+C>B即预售证取得时间早于示范区蓄客完成时间（此情况基本不会出现）。

如出现此情况，若两者相隔时间较短，则需结合蓄客量考虑是否提前开盘；若相隔时间较长，则应延后开工时间，以降低因无证施工产生的罚款金额。

需要特别注意的是延后开工的天数要充分考虑各种影响施工的因素，避免因影响因素考虑不全致使原本“A+C>B”变为“A+C<B”。

4)A+C>B且集团要求“B≤开盘时间<A+C”即取得预售证时示范区未完工，但集团要求的开盘时间介于预售证获取时间和示范区完工后蓄客完成时间之间。

①如果A<B，即预售证取得时自建示范区已完工并开始蓄客，此种情况应由营销体系判定“集团要求的开盘时间-A”作为蓄客期能否满足开盘要求，如能满足，则考虑地块自建示范区，原定蓄客周期C相应缩短即可；如不能满足，则不考虑地块内自建示范区，采用外部租赁形式建设，以缩短售楼处建设周期，同时保证蓄客周期，以满足集团开盘时间要求；②如果A>B，即预售证取得时自建示范区未完工，不满足集团开盘时间和蓄客的要求，因此不考虑地块内自建示范区，采用外部租赁建设形式，以缩短售楼处建设周期，同时保证蓄客周期，以满足集团开盘时间要求。

备注：上述计划排布时应综合考虑周六日、节假日、冬雨季施工、收获季节农民工返乡、春节等影响证件计划、施工计划排布的因素。

5.关注证件计划背后融资线土地抵押、在建工程抵押是项目开发贷的两种重要形式，与前期五证之间有着密切的关系，证件的获取支撑贷款活动的启动、组卷、报批、贷款下拨，因此在排布开发计划时要充分考虑融资对证件获取时间的要求，需明确关注以下几点：1)办理土地抵押的必要条件是获取《国有土地使用权证》；2)办理在建工程抵押的原则是“三证报批，四证放款”，即取得工规证前开始报批资料的组卷，取得工规证后进行资料完善并上报审批，取得施工证后贷款机构开始放款；3)预售证取得后不能做在建工程抵押贷款，需特别注意施工证与预售证之间的周期，以保证满足资料报批和款项下拨。

此外，如集团对项目开盘时间有特别要求，要求预售证提前获取时，相应的施工证获取时间也应提前。

二、规划设计前臵按照摘牌即开工的要求，倒排实现开工的条件，工作倒序为施工单位定标、施工单位招标、招标图纸、施工图设计单位定标、地勘单位定标、规划方案、方案设计单位定标、项目规划设计条件。

规划设计条件由项发人员获取，条件提供后项发开始单独走取地、证件办理线条，开工前的关键线路成为研发设计主导线条，因此为保证项目拿地后顺利实现开工，规划设计工作需前臵。

规划设计过程中要参照以下几点：1.标准化产品引入为缩短设计周期，新项目要尽量选取标准化产品或成熟的产品，要把工期短、能快速预售的产品放在首期供货中，实现产品快速入市。

2.示范区设臵形式方案设计前已根据排布计划，结合集团开盘时间要求，确定了示范区设臵形式为地块自建或售楼处外部租赁。

1)地块自建如采用地块自建，则在方案设计时应结合示范区要求及方案自身指标要求进行设计，设计形式灵活，一般为小型会所、独立商业等，同时应将其设计在项目最有利、能马上动工的地方。

2)外部租赁如采用外部租赁，则在方案设计时不需考虑示范区设计，同时售楼处装修时间不受摘牌时间限制，应尽早开工、尽早完工，以延长开盘前蓄客周期，提升开盘效果和首开去化比例。

3.产品设计原则产品设计要充分结合项目定位，了解消费者的喜好点及关注点，建议产品设计时符合“两重一轻”的原则，“重户型、重景观绿化、轻外装”。

同时设计要严格贴合成本。

4.方案提前预审摘牌前应针对规划方案与政府规划部门深度沟通，设法将方案报送相关审查人员预审，要求在摘牌前方案基本通过规划部门预审批，获得主要领导认同。

5.方案设计重要关注点方案设计时要充分研读规划条件，并要求提前了解清楚当地的规划设计要求、面积计算原则，要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例、人防比例、消防要求、车位配比等指标以及面积界定的临界点；建议严格按照当地规划要求进行规划设计，避免后期因方案修改影响进度；尽量提高售建比，减少无法出售的地下室面积。

6.示范区设计（1）根据营销要求设臵板房户型及数量，避免无板房影响销售，同时要规避板房设臵过多导致成本增加；（2）示范区景观园林按照“适度超标”的原则参照小区绿化标准设计，充分展现园区优美环境；（3）示范区售楼处建设标准化，以实现后续项目售楼处建设可套用原有土建、安装施工图纸和装修图纸，节省设计、采购和招标时间。

7.物业规划建议参考物业公司从物业管理和业主角度提出的规划建议，如小区出入口、园林绿化、室内管道、门窗形式、空调安臵点以及物业管理用房、垃圾房的选址及面积等。

三、勘探先行进场1.参考周边地质情况拿地决策阶段，尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，提前了解目标地块的地质情况，为强排方案投资测算提供依据，最大限度减少测算数据误差。

2.提前进入地块勘探按照施工工序，施工第一步为土方开挖，而后为基础施工。

实现基础施工的前提条件是完备的基础施工图纸。

图纸设计来源于对地块地质结构及承载力的准确判断，即地勘。

土地摘牌前应尽早确定地勘单位实施地勘，取得勘察报告后第一时间提供给设计院，出具基础施工图。

地勘及出具报告的顺序同样按照“先示范区、后货量区”的原则进行。

四、提前开展招标为实现摘牌即开工，招标工作应顺利衔接规划设计图纸及成本清单出具时间，同时招标作为规划和成本清单的下游工作应倒逼规划出图和成本清单出具，提供招标条件。

另外，规划出图和成本清单也应倒逼招标部门提前确定方案设计单位、地勘单位、施工图设计单位、造价咨询单位。

1.招标前臵1)计划倒排按照工程施工、招采定标、规划出图、设计及地勘单位定标，倒序排布节点计划，招采部门按照此时间节点完成方案设计单位、地勘单位、施工图设计单位定标，为规划出图提供条件。

2)招标顺序摘牌前需招采部门按照保证摘牌即开工原则以及工程部门确定的施工进场时间，确定各施工单位、监理单位定标时间，并按照“先示范区、后货量区，先地下、后地上，先主体、后装修，其间穿插示范区景观园林及室外管线”的原则，配合完成土方施工单位定标（一般与平场单位为同一家）、基础施工单位定标、监理单位定标、示范区总包单位定标。

示范区主体、装修、景观绿化、室外管线、精装修、软装等图纸不能完全保证在摘牌前完成，且此部分工作为土方开挖、基础施工的后续工作，暂时不具备施工条件，因此可在土方及基础施工过程中按顺序出图，而后按顺序组织招标、定标。

货量区总包单位定标因通常情况下摘牌前单体施工图不能出具，此处不作特殊要求，但应结合“4737”要求下计划节点来确定货量区总包定标完成时间。

如按“4737”要求确定的货量区总包定标完成时间早于单体施工图出具的最早时间，则要求采用模拟清单招标，并在合同中约定最终价格以后期重计量确定价款为准。

另外，如因项目总体量较大，需分标段施工的，则按照开盘顺序进行招定标工作。

3)招标立项前臵工作①对于新进区域，应尽快了解当地的市场材料价格、各工种人工费、机械台班费，同时了解同区域类似项目单方造价，购买当地的定额及材料信息资料；②了解项目现场的特殊情况，将现场的环境及特殊性、具备的施工条件等，提供给成本管理部，便于招标文件快速编制；③明确招标工程各专业的施工承包范围，利于招标文件的快速编制，减少后期争议。

④应将住宅项目的公共区域装修及物业用房等装修相关标准在总包招标前进行确定，包含在总包招标范围内，避免后期总包与其他专业施工单位均不认可此部分施工内容，导致遗漏及再行施工所带来的时间延误。

2.施工单位考察1)考察顺序优先考察、筛选示范区和货量区基础施工单位，而后按照“先示范区、后货量区，先地下、后地上，先主体、后装修，其间穿插示范区景观园林及室外管线”的顺序推进各专业施工单位考察筛选，且售楼处和货量区在考察时均按照施工节点开始先后顺序进行，优先确定示范区基础施工单位及总包单位。