万达集团项目营销管理程序及案例分析
万达项目营销管理操作手册
集团营销管理手册
目录
一、营销管理操作细则
1、市场调研与产品定位阶段
2、营销推广阶段
3、营销费用管控
4、销售价格控制
5、销售准备及过程控制
二、营销管理审批流程
三、工作表单
第1节营销管理操作细则
1市场调研与产品定位阶段
1.1市场调研
1.1.1例行市场调研
1）项目公司营销部门应及时、准确地了解市场信息,为经营决策提供依据。
2)《房地产市场判断核心信息统计表》每年3月1日前提交上年度市场信息，9月1日前提交本年度上半年市场信息。《市场核心数据统计表》每月5日前提交上月市场数据，每年3月1日前提交上年度市场数据。
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1。1.2 专项市场调研
项目公司营销部根据业务需要，单独或作为某项专项报告附件向项目管理中心营销部上报.
1.2产品定位及户型配比
1。2.1工作要求
1)项目公司应在拟摘牌前15日形成《项目市场调研报告》，在报告中应就项目
定位、户型配比和功能、建筑风格、产品设计要素等进行深入的分析,并提出结论性建议.
2）《项目市场调研报告》形成后，项目公司组织召开项目产品定位会，此会议
由项目管理中心分管副总经理、项目公司、项目管理中心营销部、设计部相关人员参加。会议审核、研讨《项目市场调研报告》确定产品定位结果，形成《项目产品定位及户型配比建议书》或定位会会议纪要.
1。2。2 上报时间：召开定位会后2天内。
1.2.3 关注要点：项目的产品定位、客户定位、户型套数比、面积比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素等.
1。2.4 审批完成时间：摘牌后15日内.
1。3 可售物业精装修标准确定及调整操作要点
2016年成都青羊万达项目投资品案例分享(销售逻辑思考)
内容创新4：去地产化、去广告化
注：借势股市热点，举行“绿变红，50变100公关事件”吸引3万余人参加活动，关注人 数8万余人，官微吸粉1万余人，官微阅读量近26万次。
内容创新4：去地产化、去广告化
注：借新版人民币发行，制造“万+银行发新币”事件，联合本地大V转发后，合计阅 读量达12万余次，吸引全城关注，进一步提升了项目的影响力。
内容创新4：去地产化、去广告化
注：年底，借势《复仇者联盟2》热映，引爆目标客户痛点，炒作“奥迪变奥拓” “万达保卫财富” 等事件活动，输出项目保值增值的特点。
内容创新5：根据媒体形式量身定制内容
传统广告强调各渠道信息发布口径统一，形成合力。而由于客户多元化， 投资品推广渠道已经从集中到分散，内容从统一口径到不同渠道以一个主线为 核心的多角度发。
内容1
受众1
受众1
单一 产品 内容
渠道二 渠道三
受众2 受众3
内容2 内容3
受众2 受众3
受众2 受众3
渠道„
受众4
内容„
受众4
受众4
信息通过渠道传播
信息通过人传播
路径创新3：重视媒体、行业意见领袖及种子客户
注：利用政府\专家学者\种子客户和意见领袖的权威，坚定客户对项目的价值预期。
成都万达商业广场项目推广策略初案
持续改进方向和目标设定
提升服务品质和顾客体验
通过加强员工培训、优化服务流程等措施，提升服务品质和顾客体 验，增强项目的核心竞争力。
创新营销模式和手段
积极探索新的营销模式和手段，如社交媒体营销、大数据营销等， 提高项目的市场影响力和销售额。
加强与政府和行业协会的合作
积极与政府和行业协会合作，争取政策支持和行业资源，为项目的 持续发展创造良好环境。
线下渠道优化
加强实体店铺管理，提升服务质量，吸引更多消 费者。
跨界合作联盟
与旅游、酒店、文化等产业进行跨界合作，实现 资源共享和互利共赢。
促销策略：创新活动吸引消费者关注
节日主题促销
结合节日特点，推出主题促销活动，营造节日氛围，吸引消费者 关注。
会员互动活动
针对会员开展互动活动，如会员日、积分抽奖等，增强会员参与 感和归属感。
预算合理分配
根据各媒体渠道的广告效果和成本，合理分配广告预算，确保投放 效果最大化。
关键节点把控及效果评估机制建立
把控关键时间节点
如项目开盘、重要节日、促销活动等，加大广告投放力度，提高品 牌曝光度。
建立效果评估机制
定期对广告投放效果进行评估，包括曝光量、点击率、转化率等指 标，及时调整投放策略。
争取政府支持与资 源
积极争取政府在土地、税收、资金等方面的支持，为项目 推广创造有利条件。
万达营销方案
万达营销方案
万达营销方案
引言
随着互联网技术和社交媒体的快速发展，传统的市场营销方式已经不再有效。企业需要采取新的策略来吸引顾客和提升品牌知名度。本文将介绍万达营销方案，该方案是针对万达集团的市场营销活动所制定的整体策略。
1. 万达集团概述
万达集团成立于1988年，总部位于中国北京。它是一家多元化的跨国企业集团，业务涵盖商业地产开发、金融投资、文化产业、电影制作、体育发展等多个领域。作为中国最大的地产开发商之一，万达集团在国内外市场享有广泛的声誉和影响力。
2. 营销目标
万达集团的营销目标是通过提升品牌知名度、吸引更多顾客和增加销售额来推动业务增长。为了实现这些目标，万达集团需要制定战略性的市场营销方案。
3. 目标市场分析
在制定营销方案之前，了解目标市场非常重要。针对万达集团来说，目标顾客主要包括：
- 个人消费者：希望购买高品质产品和服务的个人消费者。
- 企业客户：希望在万达商业地产中租用办公空间或举办活动的企业客户。
- 合作伙伴：寻找与万达集团合作的供应商、合作伙伴或投资者。
4. 品牌塑造
品牌塑造是营销活动的核心，通过创造一个独特而令人信任的品牌形象，万达集团可以吸引更多的顾客和合作伙伴。
- **品牌定位**：万达集团的品牌定位应该体现其多元化和国际化的特点，强调其在各个领域的专业知识和经验。
- **品牌声誉管理**：万达集团应该积极管理其品牌声誉，通过提供高品质的产品和优质的客户服务来保持顾客的忠诚度。
- **品牌宣传**：采用多种媒体平台，如社交媒体、广告宣传等，宣传万达集团的品牌形象和核心价值观。
万达集团项目管理操作手册页
万达集团项目管理操作手册
1 总则
为保证项目执行阶段的各项工作顺利推进，在不突破管理制度的原则下，特编制此手册。本手册制定的主要目的是：1、增加一些制度正本中未包括的业务规定；2、提供相关业务表单或案例模版；3、明确或便捷各项模糊事项繁长的业务审批流程，以适应快速发展的城市综合体项目的管理特点；4、同时，为制度中暂未明确约定的错综复杂的相关业务处理，指出业务的解决方法和指引，即项目公司必须在一定时间内获得有效指令，以提高工作效率、实现集团的经营目标。
易于理解、将模糊事项进行规范和指引、增加可操作性是本操作手册文件的基本要求，明确清晰的作业流程有助于业务管理制度的理解和执行。
本操作手册主要适用于项目管理中心与集团各职能部门、各项目公司的相关事项，不涵盖集团其他各职能部门与项目公司之间的垂直管理业务。
本手册为项目操作的行为规范，为项目管理制度的细化和延续。
本手册如与万达集团管理制度有不符之处，以万达集团制度为准。
2 项目管理细化规定及操作细则
项目管理细化规定
2.1.1 文件上报规定及审批时限要求
1) 联络单的发起联络公司栏，需注明经办人，便于集团处理文件如需沟通能及时找到相关责任人；联络单和报告性文件必须注明是否需要、需要由哪个部门进行回复或批示，亦或仅作为知会等意图，必须明确标注，以明确文件和事务的处理责任；建议项目公司某些业务上报的联络单上增加“集团领导批示意见”栏，便于集团领导可直接批示意见，提高工作效率；
2) 关于联络项目管理中心的联络单，其联络对象栏必须具体至项目管理中心的四个部门，即经营计划类、营销管理类、工程质量安全类、物业经营管理类需分别明确联络计划部、营销部、质量监管部、物管部，如与这四类业务不单一相关的具体业务，联络对象可为项目管理中心。联络单内，不需写抄送：主管副总裁、项目管理中心总经理或四部门总经理等，各部门负责人将根据部门职责、制
万达商业管理运营模式
万达商业管理运营模式
目录
•简介
•商业管理模式
–管理层组织架构
–经营策略
–资源管理
–市场定位
•运营模式
–品牌营销
–运营管理
–客户服务
•结束语
简介
万达集团是中国最大的商业地产开发和运营企业之一，拥有雄厚的资本实力和
丰富的市场经验。万达商业管理运营模式是一套高效的管理和运营策略，旨在实现商业地产的高品质、高回报和可持续发展。
商业管理模式
管理层组织架构
万达商业的管理层组织架构非常清晰和高效。公司设有总部管理团队和分支机
构管理团队，并且每个团队都有明确的职责和权限。总部管理团队负责制定整体的战略和发展规划，而分支机构管理团队负责具体的项目运营和管理。
经营策略
万达商业的经营策略基于市场需求和消费者行为的深入研究，通过不断的市场
调研和数据分析，制定出具体的发展方向和战略目标。万达商业注重创新和差异化，不断引入新的商业模式和经营理念，以满足不同消费者的需求。
资源管理
资源管理是万达商业管理运营模式的重要组成部分。公司通过建立高效的内部
资源配置和外部合作机制，实现资源的最优利用。万达商业通过整合各种资源，如场地、人力、资金等，确保项目的顺利运营和高效管理。
市场定位
市场定位是万达商业的核心竞争力之一。公司通过细分市场和准确定位目标客
户群体，制定出精准的营销和推广策略。万达商业注重品牌建设和品牌价值的传播，通过提供优质的产品和服务，树立起了良好的品牌形象和企业信誉。
运营模式
品牌营销
万达商业以品牌营销为核心，通过品牌传播和市场推广来吸引目标客户群体。
公司注重在全国范围内建立起统一的品牌形象和品牌文化，以增加品牌认知度和用户黏性。此外，万达商业在各种媒体平台上开展广告和宣传活动，提升品牌在消费者心中的地位。
大连万达集团管控案例
大连万达集团管控案例
随着房地产行业竞争日趋激烈，房地产企业在实现规模化扩张、跨区域发展时，需要借助信息化手段提升和优化现有经营管理模式，增强企业快速响应市场能力，以适应房地产企业组织架构庞大、分散的现状。几年前，当万达集团董事长王健林意识到信息化升级对企业的重要性时，找遍国内却发现没有一套覆盖业务范围广、完全系统化的房地产企业信息管理系统，这种需求直接促成了万达集团与用友公司的“携手”。
井然有序的信息系统
万达集团的信息化建设内容主要有三个方面：基础设施，信息门户和管理平台。可以用交通运行体系来比喻万达集团的信息化建设体系。交通首要是要有公路，万达集团建立了自己的专网，使信息传速更加稳定可靠。不同城市中的万达商场、楼盘、影院可以通过各城市节点共同接入万达集团的核心网络，由核心网络共同接入全国网络。在路上跑的车有三辆：第一辆车是ERP系统，万达集团建设ERP系统有十个子系统，是房地产的经营系统与技术系统完全的结合。第二辆车是VOIP系统，万达集团通过V2oip系统实现全国各地项目的实时沟通。第三辆车是视频监控系统，通过专网和遍布全国的视频监控系统，可以察看所有万达集团建设的小区动态及情况。万达集团员工就好比驾驶员，通过系统操作来完成自己的工作、培训等。停车场就是万达集团的机房，所有的小型机、安全设备都统一停放在机房。
有了路，有了车，还有交通法规。万达集团信息部的内部有工作细则，与用友开发项目组有工作规范。有交通法还要有交警，信息工程部就起到了这样的职责。目前的万达集团信息工程部编制是16 人，分为综合组、业务组、信息平台组、网络组、视讯组、商务组 6 个完全不同的组别。子公司有兼职的维护人员，分为网络兼职维护人员和各部门的兼职维护人员。目前万达集团的信息化交通运行体系已经建成，井然有序，为万达集团走向国际化的管理提供了强大的支持。
万达招商-项目管理与筹备期要点
质量管理
设定质量标准
明确项目的质量要求和标准，确 保所有相关人员对质量要求有清
晰的认识。
质量监控与检验
通过定期的质量检查、测试等手段， 确保项目各阶段的质量符合要求。
质量改进
针对发现的质量问题，及时采取措 施进行改进，以提高项目的整体质 量。
成本管理
制定预算与成本计划
根据项目需求和资源，制定合理的预算和成本计划。
案例一
某国际品牌成功入驻万达广场， 双方合作共赢，实现了品牌宣传 和商业价值的最大化。
案例二
某餐饮品牌通过精准的市场定位 和独特的经营模式，在万达广场 中脱颖而出，吸引了大量顾客。
失败案例
案例一
某快时尚品牌在万达广场的经营不善 ，导致店铺关闭，租金收不回来。
案例二
某电子产品品牌在筹备期间过于乐观 ，备货过多，导致库存积压，经营困 难。
提升运营管理水平
通过引进先进的运营管理理念和技术手段，提高项目的整体运营 效率和管理水平。
拓展市场份额
在保持现有市场份额的基础上，积极拓展外部市场，进一步提升 项目的知名度和影响力。
感谢您的观看
THANKS
万达招商-项目管理与筹备期 要点
目录
• 万达招商项目概述 • 项目管理要点 • 筹备期工作要点 • 招商策略与方案 • 案例分析 • 结论与展望
01
万达集团营销管理
【案例：宁波万达广场公寓仲夏夜.名流之约星空时尚酒会 】
第三部分：开盘筹备
1、定价的主要依据： ❖ 项目的市场与产品定位； ❖ 项目的成本、目标利润； ❖ 市场竞争价格（现存及潜在竞争对手）； ❖ 市场供求关系； ❖ 其他因素（前期成交情况、项目经营的核心需求
）等。
【案例：周边竞争对手核心信息表】
1、重庆市南岸区房地产市场焦点调查（2.20）.doc 2、重庆商业步行街底商商业实态调查报告（3.22）.doc
第二部分：营销策划方案的制定
一、产品推广方案： ❖ 收集相关资料：（项目的各项指标，产品的特征、
数据、配置，周边及项目配套设施情况，政府相关规定
等）； ❖ 深入了解产品优缺点：（挖掘产品卖点，对比
❖ 大连万达鄞州区地块项目.ppt ❖ 宁波报告幻灯.ppt
3、市场调研工作重点：
❖ 市场的宏观信息（如城市 的经济发展状况、房地产 市场的供应量、存量、开 发量、销售量等）；
❖ 竞争对手信息（竞争楼盘 价格、产品特点、产品配 置等）；
❖ 消费者信息（当地人文及 消费、行为习惯等）
【案例：重庆项目商业调查】
三、广告的方案与实施
❖ 确定广告目标（树立企业品牌及产品品牌、实现
销售增长、市场扩张）；
❖ 表现创意（表现主体、重点、风格、方法）； ❖ 诉求地区与诉求对象（注意地域及消费者特征
万达商业项目管理制度
万达商业项目管理制度
第一章总则
第一条为了规范和提高万达商业项目管理水平，促进项目的有序开发和运营，特制定本制度。
第二条本制度适用于万达商业集团旗下所有项目的建设、开发、运营和管理。
第三条项目管理是指对项目进行计划、组织、指挥、协调和控制的活动，以达到项目目标的过程。
第四条项目管理应该遵循科学、规范、效益、公平、公正、法律法规的原则。
第五条项目管理应该注重团队合作和信息共享，推动项目的可持续发展。
第六条项目管理应该把质量控制放在首位，确保项目的顺利运行。
第七条项目管理应该注重风险管理，提前做好风险评估和预防措施，以防范风险事件的发生。
第八条项目管理应该注重人才培养和团队建设，提高项目管理人员的专业素质和团队合作意识。
第二章项目建设
第九条项目建设包括项目立项、方案设计、施工管理等环节。
第十条项目建设应该根据市场需求和公司实际情况，经过论证和评审，确定项目的可行性。
第十一条项目建设应该编制详细的项目方案，包括项目的目标、计划、预算等内容。
第十二条项目建设应该选择合适的合作伙伴和供应商，保证项目的质量和进度。
第十三条项目建设应该严格控制成本，确保项目的经济效益。
第十四条项目建设应该遵守国家法律法规和行业标准，确保项目的安全和环保。
第十五条项目建设应该建立健全的施工管理制度，确保项目的质量和进度。
第三章项目开发
第十六条项目开发包括资金筹措、招商引资、市场营销等环节。
第十七条项目开发应该制定合理的融资计划，包括自有资金、银行贷款、股权融资等方式。
第十八条项目开发应该进行有效的市场调研和定位，确定项目的目标客户和市场定位。
高新万达营销策略分析
高新万达营销策略分析
高新万达是中国著名的房地产开发商和商业地产运营商之一，拥有成功的高新万达广场品牌。针对高新万达的营销策略，我们将从以下几个方面进行分析。
首先，高新万达注重市场定位和目标客户的准确定义。他们在项目规划之初就明确了每个项目所面向的目标人群，以及他们的需求和购物习惯。例如，在一些商业中心的高档住宅区附近建设高端购物中心，以满足该区域居民对奢侈品和高品质生活方式的需求。
其次，高新万达非常注重品牌建设和宣传推广。他们在城市的主要交通干道、商业中心等显眼位置建立了大型广告牌和标志性建筑，有效地将品牌形象传递给广大消费者。此外，他们还通过电视、报纸和互联网等多渠道进行广告宣传，提高品牌知名度。
第三，高新万达注重活动策划和营销。他们定期举办各种主题活动和促销活动，吸引消费者前来参与。这些活动既可以是商场内的特卖会、品牌发布会等，也可以是户外的音乐会、表演等。这些活动吸引了大量的顾客，增加了销售额和品牌影响力。
第四，高新万达积极利用互联网和社交媒体进行线上营销。他们在官方网站上提供了详细的商场信息和品牌介绍，并为顾客提供在线购物和预订服务。同时，他们也在微信、微博、抖音等社交媒体平台上设立了官方账号，与用户进行互动，提供最新的优惠信息和活动消息。
最后，高新万达注重客户关系管理和服务。他们通过建立会员制度，为忠诚的消费者提供专属优惠和服务。同时，他们还投入大量资源培训员工，提高服务水平，确保消费者获得优质的购物体验。
综上所述，高新万达的营销策略注重市场定位、品牌建设、活动策划、线上营销和客户关系管理。这些策略的有效执行帮助高新万达在竞争激烈的商业地产市场取得了良好的市场份额和品牌形象。
购物中心规划定位招商管理及万达案例解析凯德页
品牌与品类规划
品牌选择
根据市场调查和定位，选择适合的品牌和商户， 注重品牌知名度和口碑。
品类丰富度
确保购物中心提供丰富的商品和服务品类，满足 顾客多元化需求。
品质保障
建立严格的招商标准和审核机制，确保入驻品牌 和商品品质符合要求。
空间与动线规划
空间设计
合理规划购物中心的内部空间布局，注重舒适度和美观度。
凯德购物中心发展历程
起步阶段
凯德购物中心成立于上世纪90 年代，初期以新加坡市场为主，
逐渐发展壮大。
扩张阶段
进入21世纪，凯德购物中心开 始向海外市场扩张，特别是在
中国市场表现突出。
创新阶段
近年来，凯德购物中心不断进 行创新，推出了一系列具有特 色的项目，如“凯德·茂名”
等。
凯德购物中心的规划定位特点
合同执行监督
在合同执行过程中，对双方的履约情况进行监督，及时处理可能 出现的问题。
合同档案管理
建立完善的招商合同档案管理制度，确保合同资料的安全与保密。
03 万达案例解析
万达购物中心发展历程
起步阶段
万达购物中心成立于上世纪80年 代，初期以传统零售业为主，逐 步发展壮大。
扩张阶段
进入21世纪，万达购物中心开始 大规模扩张，通过并购、自建等 方式在全国范围内开设门店。
动线流畅
确保顾客在购物中心内的流动路线畅通无阻，提高购物体验。
广州万达文化旅游城营销案例总结
回报
多久能旺？
客源价值 板块价值 业态价值 交通价值 品牌价值
量化客源，强势灌输 文旅中心，板块炒作 强化业态，深化认知 描绘蓝图，拉近距离 万达实力，增强信心
一、2015年整体营销思路
2、品牌推广及价值挖掘
（4）产品推广语——商铺/公寓
做2000万游客的房东
一、2015年整体营销思路
广州万达文化旅游城
营销案例分享
目录
第一章 第二章 第三章
项目简介 营销方案 营销小结
第一章 项目简介
广州万达城位于广州市花都区，花都区是广州市的北大门，为广州三大副中 心之一。项目占地3200亩，总投资500亿，总销金额464亿，是广东省投资规模 最大的文化旅游项目。
第一章 项目简介
1、项目经济指标
总 用 地：153万平方米 总 建 面：382万平方米 持有物业：107万平方米 销售物业：275万平方米
广州万达城整体平面图
第一章 项目简介
2、上半年指标完成情况
签约 回款
指标 166000 97200
完成 171216 117844
单位：万元
比例 103% 121%
目录
第一章 第二章 第三章
一、2015年整体营销思路
2、品牌推广及价值挖掘
（2）2015年宣传推广上的核心挑战
如何坚定广州市场信心
万达商管运作模式(运营流程)
万达商管运作模式(运营)
收藏人：火箭6l1b2bgrl5
2016-03-14 | 阅：1 转：3
来源：商业地产学院转自：商业与地产
万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。本文从组织结构、经营管理、管理职责等方面详细阐述万达商管运作模式，有助于了解其商业地产流程核心。
一、万达集团总体架构
万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。
万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商;一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度;一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。
二、万达商管组织架构
三、万达招商运营中心架构
四、万达商管——项目经营管理
万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。
1、时间要求
新项目：项目摘牌后30天内
老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次
责任部门
股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合;
项目公司财务部负责部门、其他部门配合。
上报内容：项目现金流分析表、开发计划表(包括关键节点、面积指标、成本收益)、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。
流程要求
计划部(发出指令)——项目公司(编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表)——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成
万达营销策划
万达营销策划
近年来，越来越多的公司意识到营销策划对于企业的重要性。
而作为国内知名的大型企业，万达集团自然不会错过这样的机会，积极开展营销策划，提升品牌知名度和市场竞争力。
一、万达集团的营销策划目标
万达集团作为国内知名的大型企业，其营销策划的目标主要是
提升品牌知名度和市场竞争力。具体来说，万达集团希望通过营
销策划来实现以下目标：
1. 扩大品牌影响力：万达集团希望通过营销策划，让更多的人
知道并喜欢万达品牌，从而扩大其品牌影响力。
2. 提高市场占有率：万达集团希望通过营销策划，提高其市场
占有率，在竞争激烈的市场中保持领先。
3. 增强消费者忠诚度：万达集团希望通过营销策划，吸引更多
消费者，增强其忠诚度，从而提高其销售额。
二、万达集团的营销策略
为了实现以上目标，万达集团采取了多种营销策略，如下：
1. 建立品牌形象：万达集团通过在多个媒介上的广告投放和赞助大型体育赛事等方式，树立起了自己的品牌形象。除此之外，万达集团还建立了一套完整的品牌形象管理体系，确保在不同渠道和场合下都能够保持品牌形象的一致性。
2. 进行大规模促销活动：万达集团利用其庞大的资源优势，组织了大量消费者促销活动，提高消费者对于万达品牌的认知度和购买欲望。
3. 加强线上线下整合营销：随着互联网的普及，线上营销已经成为了企业的重要手段。万达集团在这方面也格外重视，通过开展线上线下整合营销，将线上人群转化为实体店的消费者，提高营销转化率。
4. 提供优质服务体验：万达集团十分注重客户体验，并始终将客户满意度放在第一位。在万达广场等场所，万达集团提供了优质的服务体验，让消费者感受到家的温暖和舒适。
万达_青岛万达广场项目整合营销传播策略方案_203PPT_天马广告
市北区域概况
（一）市北区概况
市北区地处青岛市区中部，东临高科技工业园，西邻胶州湾，北接四方 区，南靠市南区，区位优势明显。
·2005年市北区生产总值达153.48亿元； ·2006年区域商业消费总额达60亿元；
产品特性决定目标人群
经济压力小
小户型低总价（低首付低月供）的特点，将持续吸引年轻的首次置业群体及 投资客的青睐。
都市化、个 追求产品设计的创意性和实用性，空间感、现代感满足都市年轻一代的个性
性化
化、时尚化需求。
配套最齐全 、 个性化精装、美食街、动感影院、健身（瑜伽）馆、电玩城、琳琅满目的品
繁华
牌店……完美的都市配套，是年轻人的首选。
• 周围可依托可连动发展的商务区域 少，商业氛围的塑造完全依靠自身项 目的打造，给项目的整体规划、产品 策划带来一定压力 • 政府宏观调控，部分买家仍持观望 态度，影响项目短期内销售情况 • 周边各大楼盘，尤其是纯住宅项目 （锦绣·华城）的同期崛起，借助万 达完善配套的优势，对本项目销售造 成潜在威胁
1、人口规模
2006年末全市户籍总人口为749.38万人，增长1.1%；
2、收入水平
2006年城市居民人均可支配收入15,328元，增长18.6%；
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营销费用目标成本表050414.xls
二、开盘策略：
1、前期排号预订（认筹 阶段）：
意向客户交纳少量诚意金， 主要目的在于锁定目标客 户、了解客户需求、为细 化价格提供依据等。但在 有些城市需要规避法律风 险（如宁波等）。右图：宁
关于买受人付款时间及出卖人提供阶段性担保责任的约定； 关于配套设施权属、（有偿）使用的约定； 关于由于政府原因的免责条款约定； 关于对各类通知送达的约定（催款、入伙、变更等通知）; 交楼标准等。 (3.4GF204)销售合同文件审批表(100-).doc
四、各项销售手续的办理：
以当地的范本为依据，结合项目自身情况填写，重点在于补充协 议的起草。（需项目公司各部门进行配合） 合同注意事项： 交房时间及违约责任的约定； 产权手续办理时间与违约责任的约定； 关于广告效力、沙盘、模型、示范单位的约定;
例：本广告仅为要约邀请，买卖双方权利义务以《商品房买卖（购销）合同》为准”
口号和主色调提案.ppt
三、广告的方案与实施
确定广告目标（树立企业品牌及产品品牌、实现
销售增长、市场扩张）；
表现创意（表现主体、重点、风格、方法）； 诉求地区与诉求对象（注意地域及消费者特
征）；
媒体选择（受众、传播范围、影响力、广告预算、
投放反馈）。
【案例：北京项目广告片】
四、公关活动、促销活动：
公关活动：泛指为项目宣传造势，取得一定社会 影响力的活动，例如专家论坛、明星代言等； 促销活动：这里指狭义的促销活动，采取一定的 优惠措施，吸引消费者（如购房优惠、抽奖等）； 中小型活动：主要指业主联谊等形式，重点突出 链式营销，达到以老带新（客户）的目的。
【案例：北京项目活动】
GMP全球获奖设计作 品展
【案例：重庆项目商业调查】
1、重庆市南岸区房地产市场焦点调查（2.20）.doc 2、重庆商业步行街底商商业实态调查报告（3.22）.doc
第二部分：营销策划方案的制定
一、产品推广方案： 收集相关资料：（项目的各项指标，产品的特征、
数据、配置，周边及项目配套设施情况，政府相关规定
等）；
深入了解产品优缺点：（挖掘产品卖点，对比
波万达广场内部认购现场
二、开盘策略：
2、正式开盘：
内部认购（解筹阶段）：针对前 期排号的客户，按顺序进行集 中选房（以序号或现场摇号的 方式排序），造成集中热销的 局面。 正式开盘的工作组织。（无排号） 【案例：长春公司开盘活动组织】 附件4：长春明珠翡翠组团开盘 活动方案.doc
三、销售合同的起草：
【案例：产品定位方面：北京万达广场商务定位。】
北京金地国际花园
北京SOHO现代城
【案例：产品定位方面：北京万达广场商务定位。】
1、北京项目 定位报 告.ppt 2、北京项目 产品策略报 告.ppt
2、市场调研的主要方法：
建立市场调研体 系，深入研究， 长期跟踪； 同专业代理公司 联合调研； 其他方式：如深 入访谈、组织研 讨会等。
月成交均价（元/㎡）
整体成交均价（4107元/㎡）
大连市场核心信息（06[1].2.7）.xls
2、产品的价格策略：
价格走势：通常采取 低开高走，前期平价 入市打开市场，价格 节节走高； 推盘策略：视项目所 在市场情况、项目经 营要求选择不同的策 略。
推盘策略案例
整体控盘：根据计划 实现的销售价格，细 分房源，合理分期， 价格稳步走高，实现 既定目标，以争取最 大利润。
宁波万达广场
大连华府
大连星海人家
南京江南明珠
南京华府
南京紫金明珠
南昌万达星城
昆明滇池卫城
长春明珠
吉林江畔人家
成都河滨印象
谢谢诸位！
第四部分：销售执行
产权证的办理： 退、换房、更名的审批： 销售特例折扣的审批： 完成各类统计报表。
【案例：报表及审批表等】 1、宁波公司项目产品周销售报表3.133.19.xls 2、(3.4GF401)销售价格特例折扣审批表 (101-).doc
万达住宅地产各项目集锦
北京万达广场
预（销）售许可证的办理； 楼盘名、房号的报批； 面积测绘； 其他部门的相关手续：如 房地产局、银行、公积金 中心、保险、评估、律师 鉴证等各环节。
第四部分：销售执行
（此部分重点是按管理制度各项目要求执行） 销售价格调整：根据市场及销售情况及时制订后续阶段 的推盘数量和销售价格，需要报集团审批； 广告发布审批； 签约、回款、办理银行按揭手续；
【案例：周边竞争对手核心信息表】
2005年大连市商品房住宅（一手）成交均价 4700 4500 4300 4100 3900 3700 3500 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3870 3672 3989 4248 4188 4222 4282 4163 4092 4322 4526
【案例：北京项目】
推盘策略案例
部分控盘：根据项目分期进行控盘，上市量较充裕；
【案例：南 昌、吉林、长春项目。左图：南昌万达星城
开放（或大部分开放）销售：供应充足，成交率高， 有利于短期现金流的最大化。
【案例：大连项目，右图：大连华府】
3、集团现行的经营管理体系：目标管 理（以住宅系统为例）
市场信息收集必须完成 内容.xls 右图：宁波万达广场
【案例：宁波项目】
左图：长江三角洲区域示意
右图：宁波万达广场区位图
大连万达鄞州区地块项目.ppt 宁波报告幻灯.ppt
3、市场调研工作重点：
市场的宏观信息（如城市 的经济发展状况、房地产 市场的供应量、存量、开 发量、销售量等）； 竞争对手信息（竞争楼盘 价格、产品特点、产品配 置等）； 消费者信息（当地人文及 消费、行为习惯等）
竞争楼盘寻求差异，与当地房地产消费文化特点的关 联）；
了解目标客户：（对品牌的认知，目标客户群定位、
特征描述，购买用途，当地人文及消费、行为习惯等）。
【案例：北京万达广场】
北京万达广场05上半年度营 销推广效果评估.doc
二、推广主诉、项目包装：
是客户最直观的印象
根据产品及目标客户群定位，确定项目的核心推广语；
【北京万达广场开盘】
【案例：宁波万达广场公寓仲夏夜.名流之约星空时尚酒会 】
【案例：宁波万达广场公寓仲夏夜.名流之约星空时尚酒会 】
第三部分：开盘筹备
1、定价的主要依据： 项目的市场与产品定位； 项目的成本、目标利润； 市场竞争价格（现存及潜在竞争对手）； 市场供求关系； 其他因素（前期成交情况、项目经营的核心需求） 等。
根据市场定位与产品特点，制定项目包装方案（如项目 标识等VI系统的应用；售楼处、样板间的选址及装修等）。
下图：宁波万达广场工地围墙包装效果图
【案例：南京紫金明珠 】
卖点主诉 “城东南20万平方米质感生活场”： 规模、建筑品质、生活配套； “格调 慢调 生活情调”：格调：对 应建筑；慢调：对应客群；生活情 调：对应生活。
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项目营销管理
万达集团
前言ห้องสมุดไป่ตู้
围绕营销过程中的关键环 节，结合管理制度，对营 销过程进行概括与梳理， 便于了解项目的营销管理 程序。
内容提要
第一部分：市场调研与产品定位 第二部分：营销策划方案的制定 第三部分：开盘筹备 第四部分：销售执行
第一部分：市场调研与产品定位
1、客观的市场调研是基础；准确的产品 定位是成功的前提。 调研，了解市场现状，把握消费者需求 动态； 定位，以调研为依据，根据项目各项边 界条件构建产品核心利益点，寻求市场 机会。