北京房山区理工大学2号地项目可行性研究报告

北京房山区理工大学 2 号地项目
1、报告编制目的
本项目已在北京市土地储备中心进行挂牌出让。

通过本报告的编制，旨在事先对项目的市场情况、定价依据、初步规划、成本造价等进行分析和预测，制定出项目的初步开发实施计划；同时，根据以上各相关条件，通过详细测算，为项目投资决策提供定量分析参考依据。

1.1 项目投资的必要性
本项目位于北京市西南方向，距离天安门广场直线距离约25公里，自驾车行程约36公里，约45分钟车程，距离京港澳高速长阳出口直线距离约4.2 公里，距离首创奥特莱斯商业 2.3 公里。

紧邻长于路及地铁房山线，在房山线广阳城站和良乡大学城北站之间，交通便利。

随着房山CSD建设及周边土地的陆续出让，项目区域在未来一两年内将逐步成熟，具有一定的投资价值。

1.2 可行性研究报告编制测算依据
1.《理工9号地挂牌文件》－京土整储挂（房）【2013】067号。

2.《项目平面规划方案及指标表》- 规划设计部，已根据《规划条件》完成强排方案。

3.《项目定位报告》－营销策划部
4.《项目开发实施计划》- 经营开发部
5.《项目开发成本》- 成本管理部
项目取得方式
2.1项目挂牌主要信息
1.项目主要规划设计条件
2.挂牌起始价
挂牌起始价为人民币114000 万元（折合地上面积楼面地价为每平方米5868元），竞价阶梯为人民币600 万元。

3.竞买人资格
中华人民共和国境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买。

可以独立竞买也可以联合竞买。

4.竞买咨询及报名期限
本次挂牌出让的竞买申请开始时间：2013年7月24日9:00时起；竞买申请截止时间为2013 年8月26日15:00时止。

报名时竞买人必须交纳全额竞买保证金。

本次挂牌不接受电话、邮寄及口头报价。

5.挂牌报价时间
竞价开始时间：2013年8月13日9:00时起。

竞买报价截止时间：2013年8月27日15:00时止。

本次挂牌出让宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过竞报限价商品住房面积的方式确定竞得人竞价达到上限价格时，停止接受
报价。

6.竞买保证金
为人民币35000万元。

在竞买申请截止日15:00 前汇款至指定账户。

如竞买人竞买成功, 竞买保证金优先冲抵部分政府土地收益，如有剩余则冲抵部分土地开发补偿费，不再退还。

2.2付款进度
政府土地收益：竞得人在与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》之日起15个工作日内，全部付清。

土地开发补偿费：竞得人在签订《储备土地开发补偿协议》之日起3个工作日内，全部付清。

竞得人需在《成交确认书》签发之日起10个工作日内与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》；在《成交确认书》签发之日起20个工作日内房山区分中心签订《储备土地开发补偿协议》。

基本在一个月付清全部土地款。

2.3其他重要条件
该宗地设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过竞报限价商品住房面积的方式确定竞得人。

限价商品房的起始竞报面积为1000平米，竞报阶梯为50 平米，限价商品房的销售限价为9800元/讥
项目概况
3.1项目名称
北京房山区理工大学2号地。

3.2项目地块位置、周边现状及配套设施
2.地块位置
本项目地处北京市西南方向房山区，在地铁房山线的广阳城站和良乡大学城北站之间的东侧，距离首创奥特莱斯广场约2.3公里。

距离天安门广场直线距离约25公里，自驾车行程约36公里，约45分钟车程，距离京港澳高速长阳出口直线距离约 4.2公里。

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3. 区位情况
本案板块则归属于长阳板块，但位置处于当前成交热点区域“长阳区域”的外围，同时距 离成熟的市区也有3公里的距离。

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广阳城
篱笆房
4. 交通情况
本案地块交通便捷，距离最近的地铁站（广阳城站）距离 1公里以内；地块南侧市政道路 已修好，直接连通长于路，陆路交通十分通畅。

5. 项目四至及内部情况
本案北侧为京广铁路分线，对地块北侧未来或将有影响，再向北为水碾屯回迁安置房；东
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»市政道路
侧为小清河，有良好的景观资源；西侧为中国社会科学院研究生院，目前还在建设中，南侧为 部分回迁房及京投万科新里程、金地朗悦项目
6. 项目配套情况
本案地块周边都为回迁、安置房及在建、在售项目，配套比较缺失，未来需待京投万科新 里程及金地朗悦建好入住后，区域配套才可渐渐完善。

屯回迁安置房
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中国社会科学
小清河
京投万科 新里程
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铁路
地块内部较为工整，已满足土地出让的条件。

房山区域经济规模及发展计划
4.1. 房山区经济概况及规划
1.房山区经济发展情况房山区地处北京西南，总面积2019 平方公里，山区、丘陵和平原各占三分之
一。

常住人
口98.65 万、户籍人口76.8 万人。

2012年，全区生产总值为445 亿元，比上年增长 6.97%；2012年地方公共财政预算收入目标44.6 亿，比去年实现增长12.2%。

2012 年房山区城镇居民收支总览：人均可支配收入实现30025.07 元，比去年同期增加
3069.12 元，同比增长11.4%；人均消费支出达到19407.3 元，比去年同期增加2867.54 元，同比增长17.3%。

随着消费市场的发展，城镇居民改善居住条件的需求逐渐得到释放，城镇居民对居住的条件、居住环境更加关注，不断追求环保、舒适的家居生活，直接拉动了居住类支出的增长。

2012 年，我区城镇居民人均居住类支出实现1874.45 元，同比增长18.8%。

其中：城镇居民人均住房装潢支出511.73 元，同比增长143.7%；城镇居民人均维修用建筑材料费支出实现80.73 元，同比增长130.9%。

2.房山区空间规划布局“十二五”时期，是房山区城市化全面提速时期，全区以科学发展为主题，按照首都建设中国特色世界城市“五个之都”和“三个北京” 的要求，推进“三化两区”建设，着力构建“两轴三带五园区” 发展格局，打造首都高端制造业新区和现代生态休闲新城，在率先形成创新驱动的发展格局、率先形成城乡经济社会一体化新格局方面走在全市前列，力争五年内固定资产投资累计完成1500 亿元，地区生产总值实现翻倍，成为首都经济发展的重要增长极。

“两轴三带五园区”发展格局：“两轴”即京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。

“三带”即东部发展带、中部发展带和西部山区发展带：东部发展带即京石高速公路以东、永定河以西地区，以CSD窦店高端现代制造业产业基地、都市现代农业示范区等为支撑，打造城市前沿发展区。

中部发展带即京石高速公路以西平原地区，以燕房组团为核心，以北京石化新材料科技产业基地为支撑，辐射带动周边地区，形成中部城市集群。

西部山区发展带以房山世界地质公园和北京（房山）历史文化旅游集聚区为支撑，以长沟、河北两个市级旅游集散镇为依托，重点打造休闲会所、文化创意等高端产业，以浅山区发展的突破带动山区整体发展。

“五
园区”即北京石化新材料科技产业基地、窦店高端现代制造业产业基地、房山中央休闲购物区（CSD、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区
42长阳镇发展战略
长阳镇位于连接房山传统城区与北京市区的咽喉地带，随着北京城市的不断扩张，区域发
展潜力逐渐释放。

根据房山新城规划，长阳镇以发展温泉休闲度假和绿色人居产业为主，是承载中心城区人
口疏散的重要区域。

长阳镇作为房山区近年来重点打造的中央休闲购物区（CSD,其功能主要通过以下四个板块来实现: 以华北最大的Outlets为经济引擎；
以户外体育产业（足球、高尔夫、网球）、会展经济为可持续发展的经济动力;
以特色旅游资源旅游产业（包括民宿、温泉、生态农业）为休闲主体；
以酒店餐饮娱乐为配套服务
四、北京市住宅房地产市场
5.1 2013年北京市住宅市场情况
1.受政策影响，今年3-5月份，北京市整体供应影响严重，各项目由于价格原因，批复证件速度
无限期放缓，6月供应量有所恢复。

2.整体北京市场连续数月呈现供不应求现象，导致市场存量持续下降，刚需客户在价格允许范围
内，置业突破区域限制，全城抢房。

3.市场成交主流集中在五环以外，大兴、通州、房山等配套、交通成熟区域，仍为置业热点。

2012年1月-2013年6月普宅期房月度成交
160 I -------------------------------------------------------------------------------------------------- 2 .00
5.2 2013年北京居住类土地成交情况
1.今年（2013年）以来居住类用地共成交32宗，规划建筑面积达297.17万平米，成交楼面均价
8887元/平米。

2.2013年，居住类土地成交主要集中在房山、通州、大兴、昌平、朝阳五大区域，共成
交20宗，规划建筑面积为342.55万平米。

成交楼面均价中，大兴、通州、朝阳均在8000
元/平米以上，房山区域楼面均价5659元/平米，但剔除其中包含的保障房价格，多在10000元/平米以上。

五、 房山区住宅房地产市场研究
6.1 2013年房山区住宅市场状况
1.供应情况
2012年-2013年房山区供应一直延续集中供应的态势。

从 2012年底集中放量后，房山区一 直处于供应空白阶段。

受春节及新国五条影响，区域项目由于价格原因，销售证批复进程更加 缓慢，3月之后供应量开始有所回升。

后期各项目放量压力较大，预计随后几个月份或将迎来新一轮供应高潮。

2012年1月-2013年6月房山普宅期房月度供应
2.销售情况
2012年-2013年房山区成交较为活跃，月均去化套数达 1000套以上，其中2012年底更突破 2000套, 2013年 3月成交激增主要为保障房的集中签约。

目前房山区有效供应量稀少，新取证项目开盘即售罄，成交活跃，未来随着供应放开，在 价格稳定的情况下，成交量或将进一步走高。

区域成交均价在旺盛的成交及供应量阶段性短缺的影响下一路走高，当前成交均价已达 16000元/平米。

3000 2500 2000 1500 1000 500
2012年1月年6月房山普宅期房月度成交
3000
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3. 存量情况
随着2012年底市场翘尾，前期积累存量被快速去化，市场热度持续走高，2013年初受国五 条影响，各项目证件批复困难，导致供应端的空白，多数取证项目开盘即日光，存量持续下滑
截至2013年6月底，房山区商品住宅存量套数为4749套，存量面积约为51.52万平米，约占 北京市总存量的7.57%。

6.2 2013年区域内住宅市场状况
1.供应状况 a ）供应产品特征
长阳板块方面，已成为刚需置业热点区域，以
80-90平米两居，90-110平米三居为供应主
力。

长阳板块目前毛坯成交水平以达17500-18500元/平米之间。

20000
15000 10000 5000 0
b）区域潜在供应量
区域内主要普宅的潜在供应量为126.17万平米，但未来房山区域土地供应较大，预计后期竞争较为激烈，同时由于政府对价格的压制，未来长阳区域无疑仍为刚需置业热点。

c）主要在售住宅项目成交情况（2012年7月-2013年6月）
2012年7月~2013年6月,房山区域在售普通住宅成交总面积约97.43万叭成交均价为16652 元/ m20
6.3区域内竞争楼盘个案分析
1.中粮万科长阳半岛
项目位于长阳京良路南侧，距离京石高速长阳出口约
3公里，从京石高速西三环六里桥到
京良路出口仅10余公里。

紧邻轻轨房山线长阳站。

占地面积86万平米，建筑面积100万平米。

商业配套为18万平米，包括商场、会所、大型 超市、餐饮、文化娱乐等。

教育配套（引入了北京小学、北京四中和第四幼儿园）是吸引大批客户购买的重要原因， 同时也与周边项目形成差异化竞争优势。

工期为2011年6月到2014年5月。

该项目是长阳板块甚至整个房山区域的品质标杆，虽然受限购政策影响，但仍领跑长阳。

中粮万科长阳半岛月度成交
300 250 200 150 100 50 0
2012
年丄月 2012 年2月
2012 ；012
年M 月年4月
年J5月 2Q12 年6月
20U 2012
年7月年3月
2012 年曰月
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年丄1 月 201Z 年11 月 2015
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2013
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年胡 2013
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——成交均价 16345 15501 15174 15153 14914 156-64 16122 16287 161«8 1M77 1.6909 17537
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175U 17613 1775ft 17562
2012年5月市场回暖，长阳半岛项目2012年5月集中放量，6、7、8月体现签约高峰。

后续 由于存量有限，签约量有所下降，从成交价格上看，从 2012年10月开始成交均价一路走高，目
20000 15000 10000 5000 0
前保持在17500元/川左右。

2.京投万科新里程
项目位于房山区良乡大学城东侧，良乡东路以北，从京石高速西三环六里桥到京良路出口18公里。

紧邻城铁房山线大学城北站。

周边配套主要为大学城教育及生活配套、武警总院。

项目占地面积8平方米，建筑面积15平方米，工期为2010年1月到2015年8月。

京投万科新里程月度成交
20000 -15000 -
10000 -5000 -0 2012^8
月
201 梓9
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月
2012^11
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月
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年斗月2013^6 月成交套蓟9212393252丄口32
——成交均价14012143021573615SH17077175621744216099171QH17052
京投万科新里程项目2012年7月底开盘，8月体现签约，由于项目本身优势不明显，并且周边金地朗悦项目对其销售影响较大，所以成交量一直较低。

集中签约体现在2012年底放量后和2013年3月的加推。

成交均价呈走高趋势，目前成交房源精装修部分与总房款分开核算，实际
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成交均价与去年相比上涨近2000元/平米
3.金地朗悦
项目距房山线良乡大学城北站东500米。

项目东为小清河及万亩森林公园，西接良乡大学城，项目南侧一公里为武警总医院；项目内部自建幼儿园、中小学，并引进京城知名中小学，13年一体化教育。

项目自身配套建设欧陆风情商街、大型社区商业中心和休闲会所，
项目占地面积19万平方米建筑面积30万平方米；工期为2011年09月到2014年11月。

该项目树立房山长阳及良乡区域的刚需品质标杆。

在园林及产品上都对客户有一定的感染
力，销售情况一直保持在区域前列。

金地朗悦月度成交
金地朗悦项目在区域一直保持较高成交量，2012年采取一次拿多栋楼分开批次加推的方式进行销售，因此每月的签约量差距不大，价格也位居区域高位，2012成交均价保持在17000元/ m2, 2013年由于产品升级，毛坯成交价持续走高维持在20000元/ m2
4.首创新悦都
项目位于房山长阳京良路南侧，距离京港澳长阳出口 1.5公里，临近城铁房山线篱笆房站。

项目周边配套为北京首创奥特莱斯广场，与周边其他项目形成差异化竞争。

项目内部配套幼儿园，对于初级置业的年轻业主来说属于较为重要的配套。

项目占地面积14万平米，建筑面积22万平米，工期为2012年7月到2014年7月。

该项目2012年12月开盘当月登上北京市销售冠军，可见优越的小户型产品备受刚需客户青睐。

首创新悦都月度成交
首创新悦都项目2012年12月开盘，当月体现集中签约，后续由于存量有限，销售量呈下降
趋势。

2013年5月集中放量，6月体现签约。

成交价格呈普遍上升趋势，目前成交价格水平在
17500-18500元/ 卅之间。

6.4 2013年房山土地交易情况
2013年上半年房山区土地成交较为活跃，其中共成交住宅109.18万平米，成交额61.78亿，多数土地须配建保障房，易9除保障房面积，个别项目楼面价突破万元。

六、项目SWO 分析及定位
7.1 项目SWO 分析
金百测有小清河景观，高层可以享愛到；
筝离地铁（广阳城站）1修里以内.距离较近； 4周边有金地朗悦、京投万利新里樫，協区域巳为 大嶷所熟麹；
*地块不远处未来现划有武V£K （三甲医院）.
»近期市场供应短缺*容薯购买激情髙涨乜 »周边在售顼目数重有限"竟争环壕偏孰
A 区域项目在售价粘较高.有別于本案肓期报价
（政府规走，新盘不能髙于区域指导价）
»地块属于热销长阳区域的外帆，距离良刍垓心区
也有段距离； ＞周边缺少生活配套；
4地块容积率傭高，限高较低.排布困难。

＞北侧有京广铁路，南储有回迁褛，有一定影响。

A 地块东北大片土地为供热用地，考亠定彫响匚
T
威胁
孑房山耒来几年将育大重住宅用地上市，后市商品 住宅供应董擦人；
＞限购政策的延箕，将限制部分宮群的购买资格； »后市政策的不确定性，也特加大本案未耒销售的 风碗性。

7.2 住宅定位
本案住宅部分土地限高36米，容积率2.5，地块内产品排布存在很大的困难，在不考虑未 来竞价导致的保障房因素，建议将地块内南北向全部做成多层或小高层、 1T2的产品，如有剩
余面积，则做成东西向1T2产品。

本案地块的东北角为供热用地，其对南侧地块有一定影响，因而不建议配置大量大户型产 品，建议户型仍以长阳区域去化最好的89平米三居为主，以利于项目去化，同时部分临河及地 块南侧的户型可适当增大；考虑到本案有可能会出现部分东西向产品， 建议这部分产品户型做 小，未来依靠低总价的优势，实现快速去化。

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优势
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劣势
建议户型配比如下:
户型配比原则：①建议全部产品都为1T2的小高层产品；②78-82平米的两居全部做成东西向；
③100-105平米户型放置在位置稍好的端户型上；④三种产品南向至少2个面宽；⑤建议连
接单元不要超过4个。

1.价格定位a）定价说明
根据周边竞品项目当前产品的价格，确定本案相类似产品当前时点的价格；同时考虑到本案一年后才能上市，根据北京市各项目的正常涨幅，定出本案的当期入市均价。

b）本案价格设定
根据本案户型建议得知，该地块产品全部为1T2产品，因而本案价格制定，选取的周边竞
品项目产品中相似的产品，具体情况如下：
住宅南北向11层1T2：本案南北向11层1T2产品整体品质较高，与金地极为相似，因而预计
小高层产品当前时点的价格与金地相似，约为20000元/平米，同时根据北京各项目年涨幅，加
之产品品质较高，预判项目上市的价格约为23000元/平米。

住宅南北向6-8层1T2:本案还有部分6-8层1T2的产品，由于是后期推出，当期11层1T2产品售价已超过25000元/平米，而根据芭蕾雨•悦都的销售经验，多层与小高层差价约为2000 元/平米，因而预计后期6-8层1T2产品入市的价格，约为27300元/平米。

住宅东西向：本案东西向产品品质较低，根据新悦都的销售经验得知，同期中，东西向小高层1T2产品相比南北向小高层1T2产品每平米售价约下降3500元，因而预判该产品入市的均价为19500元/平米。

c）项目住宅均价设定
选取北京四个热销区域的典型项目进行研究，分析各项目自第一次开盘以来的涨幅，进而判定本案全盘均价的涨幅空间。

通过大兴黄村区域典型项目对比分析，该区域项目价格平均年涨幅为17%-35%右
通过亦庄区域典型项目对比分析，该区域项目价格平均年涨幅为24%-47咗右
大兴天宫院区域
长阳半岛、悦都、新悦都均价涨幅情况
长阳半岛目前采取精装修分拆的销售策略，平均年涨幅为 17流右；首创•芭蕾雨悦都现
房在售，平均年涨幅为20加右。

首创•新悦都自入市以来，折算平均年涨幅为 36%左右，但近期因政府限价政策影响，涨 幅受到限制，目前项目涨幅较小。

小结：
通过研究可以发现，各区域典型项目综合各种因素考虑，年平均增幅基本可达到 20%-40%
的增幅，价格涨幅较大。

考虑本地块整体销售周期以及政府目前对于价格的管控力度影响，建议本地块全盘均价 与当前节点周边同类产品对比，全盘均价增长幅度为 30%
7.3 商业定位
独立临街及住宅配套商业全部考虑散售。

1.价格定位 a.定价说明
区域内目前只有金地和万科商业在售， 产品均为住宅底商，首层售价均在32000元/平米左 右。

b. 项目商业均价设定
房山区域
—
2010 年3季 度 2010 年4季 度
2011 年译 度 2011 年2季 度
2011 年擇 度 2011 年」季 度
2012 年译 度
2012 年潭 度 2012 年3季 度
2012 年4季 度
201i 年
1季 度
2013 年2季 度
2013
年3季
度
14294 15401 16148 17050 16761 14976 15558 15120 16229 16608 177DS 1*947 18242
15811 16188 16846 17561 16421 1^28 14018 16111 17S15 13422
23473
14619 16494 17826 17GE9
—长阳半岛成交均价 T —悦都成交均价
新悦都成交均价
24000 20000 16000
12000
区域内商业较少，未来随着新里程及金地朗悦客群的入住，商业销售价格将存在近一步大幅攀升的可能，因而预判本案商业年增幅为10%；预判本案商业一年半后入市，则入市的均价约为38000元/ 平米（首层）。

七、项目规划及指标
8.1项目鸟瞰图
理工大学2号地和将与其同期上市的理工大学1号地临界。

位置图如下图所示。

左上方块及
右侧长条状地块属于理工大学2号地，左下方块及中间小块状土地属于理工大学1号地。

2号地
8.2项目强排方案及规划指标
理工大学2号地项目包含8小块地，分别为:10-01-13、10-02-06、10-02-11和10—2-15 二类居住用地，10-01-15托幼用地，10-01-08体育用地，10-02-09邮政用地，10-02-10粪便垃圾设施，此外还有周边的代征绿地及代征道路。

总用地规模302104平方米，其中建设用地规模115982平方米，代征公用绿地86429平方米，代征道路用地99690平方米。

地上建筑规模194258
平方米,其中二类居住为167893平方米,其余为代建项目。

具体落位及指标如下
<8政用地
CA^H用地
托幼用地
规划设计条件
地块编号用地性质用地规模容积率地上建面控制高度建筑密度绿地率总用地规模302101
代征公共绿地和生产防护绿地86429
代征道路用地9969000
总建设用地规模115982194258
10-01-08C4体育用地6946
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10-01-13R2二类居住用地32504 2.581260363030 10-01-15R5：托幼用地30000.82400123035 10-02-09U31邮政设施用地1797 1.22156183525 10-02-10U43粪便垃圾设施用地22000.4880124030 10-02-06U14供热用地348820.620929183025 10-02-11R2二类居住用地18082 2.545205363030 10-02-15R2二类居住用地16571 2.541428363030
根据该地块的规划指标，经设计强排方案，理工大学2号地拟建24栋6-11层的住宅,强拍方案具体如下图所示。

住宅0.8辆/户；其他居服200辆/万m2住宅区地上：地下=2:8 ;地上25m2/ 辆；地下38m2辆；小学和幼儿园暂按2辆/班，另设2校车位。

代建邮政设施、粪便垃圾设施、
供热设施的停车位配比需跟政府部门协商，均按地面停车位处理
规划指标
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八、项目开发建设计划
该项目考虑销售周期和建设周期，整体分两期，如下图所示。

一期约10.9万卅，二期约13.1 万卅。

一期先行建设08、09、10、13、15地块，“15”幼儿园建设为售楼处。

按照8月底拿地， 拿地后10个月实现第一次开盘销售，开盘时工程施工至正负零为基础编制计划， 二期同样为首 次开盘时工程施工至正负零进行编制。

作为开发贷款的办理条件，二期的《开工证》争取在取 得一期《开工证》后5个月取得，《开工证》的取得时间比开工时间略有滞后，各期的五大节点 如下。

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—期10.9万
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土方30天，土方和CFG 桩合计50天，地下室45天，标准层3天/层，结构封顶后30天做外墙砌筑，30天后开始外墙施工，平均3天/层，室外市政2 个月，园林2个月。

春节常规扣除45~7 0天。

说明：计划开工时间按照开盘时施工至正负零倒推，存在开工证未取得而不得不动土开
工的风险，计划竣工时间按照完成综合竣工验收时间编制（包含完成市政建
设、景观绿化时
间）；计划开盘时间按照取得预售许可证时间编制。

依据
按照预计假设8月底拿地，拿地后7个月签地下补充协议并补交出让金，8个月取得开工证，10个月实现开盘。

一期开工证取得后5个月取得二期开 工证，以便尽快
办理开发贷款提款。