资产评估课件-第四章房地产评估
第四章-房地产评估PPT课件
=475.84(元/平方米)
土地总价
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❖ 某宗地所在区域的土地取得费为15万元/亩, 土地开发费为10万元/亩,土地开发周期为20 个月。土地开发费在开发期内均匀投入,贷 款月利率为1%,按月计算复利。土地开发的 投资回报率为10%,土地增值收益率为15%, 土地资本化率为7%,土地使用年期为30年。
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注意事项
各地对基准地价公布的时间不一致 各地政府对基准地价的构成内容规定不一致 各地对土地使用权年限规定不一致
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案 例3
某企业和外商合资,利用其现有场地做投资。 场地共1500平方米,土地最高出让年限为60年, 合资35年,取还原利率为10%。经调查得知,该 地政府规定基准地价为1000元/平方米,并分析 该确定场地个别因素修正系数为120%,该市场 转让因素修正系数为110%,试用基准地价系数 修正法评估该土地使用权转让价格。
有效毛收入:由潜在毛收入扣除正常的空置、拖 欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收 入。
除有租约限制之外,总收入应采用正常客观的数 据。
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注意:
房地产的收入分为实际 收入和客观收入。其中:
实际收入:经营房地产所 得到的实际成果;
客观收入:排除了各种特 殊、偶然因素,并处于最佳 利用状态时,房地产在公开 市场上一般可能取得的正常 收入。
❖ 交易价-在土地市场中实际达成的交易价格。
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(六)影响土地使用权价格的因素
自考资产评估第四章房地产评估
第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念(名词解释)房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
具体来说,房地产有三种存在形态,即单纯的土地;单纯的建筑物,土地与建筑物合成一体的房地产。
二、房地产的特征与其他类型资产相比较,房地产具有不同的特征,表现在:(1)位置固定性;(2)耐用性;(3)影响因素多样性;(4)投资大量性;(5)保值增值趋势。
三、房地产的评估程序(多选)房地产评估程序,是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序,主要由以下环节顺序组成;明确评估基本事项;拟定评估方案;实地勘查收集数据资料;选用评估方法评定估算;确定评估结果;撰写评估说明或评估报告。
第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质(名词解释)土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
二、土地资产的分类及其特性(多选)按利用程度,土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。
(多选)按开发程度与开发趋势,土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。
(多选)土地资产的特性,包括自然特性和经济特性两个方面。
(多选)土地的自然特性表现在以下方面:(1)土地面积的有限性;(2)土地空间位置的固定性;(3)土地使用价值的永续性和增值性;(4)土地的不可替代性。
(单选)(08—4)土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。
(单选)(05—4)土地的经济特性主要表现在以下几方面:(1)用途多样性;(2)经济地理位置的可变性;(3)可垄断性。
三、土地资产价格体系(单选)地产是指土地资产,在我国确切的提法应该是土地使用权资产。
(多选)土地资产价格类型:1、基准地价(多选)基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
新.四房地产评估PPT课件
第一节 房地产评估概述 第二节 收益法在房地产评估中的应用 第三节 市场法在房地产评估中的应用 第四节 成本法在房地产评估中的应用
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第一节 房地产评估概述
一、房地产的概念及特征 (一)房地产的概念:指房屋、建筑物、承载房屋
建筑物的土地及其权属的合称——“不动产”。 (教学楼、锅炉房)
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修正系数
1.交易情况修正系数= 可正比常实交例易交情易况情指况数指数 100
2.交易日期修正系数=
评估基准日价格指 数
可比实例交易时数价1格00指
3.房地产状况修正系数= 可比待实估例房房地地产产指状数况 数指 100
7.撰写评估报告
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7
第二节 收益法在房地产评估中的应用
一、收益法的原理及适用范围 1.原理:
(1)估测房地产未来收益 (2)折现率 (3)房地产的价值=未来收益折现后的价值
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2.适用范围
(1)适用于有合法收益的房地产,包括商场、 写字楼、旅馆、公寓等。
(2)不适用于政府机关、学校、公园等公益 性房地产。
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2
(二)房地产的特征
1.位置固定性
2.供求区域性
3.使用长期性
4.投资大量
5.保值与增值性
6.投资风险性
7.难以变现性
8.政策限制性
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3ห้องสมุดไป่ตู้
二、 房地产的类型
按用途划分的类型
居住房地产 商业房地产 办公房地产 旅馆房地产 餐饮房地产 娱乐房地产 工业和仓储房地产 农业房地产 特殊用途房地产
P=
2477%7401
(1
1 7%)44
3358836.1( 5 元)
资产评估课件-第四章房地产评估(ppt 27)
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楼面地价的计算
珠江路一商业办公用地,净地,容积率小于等 于2.0,面积约2万平米,成交价25400万。则 楼面地价为25400万/4万=6350元/平米。 聚宝山一住宅用地,净地,容积率:别墅<0.3, 多层<1.1,小高层<2,面积43.9万平米,成交 价91100万,则别墅楼面地价4707元/平米,多 层楼面地价1280元/平米。 雨花台宁南新区,住宅,净地,容积率小于等 于1.8,面积4277万平米,价格1900万,则楼 面地价为2468元/平米。
地价的本质是地租的资本化
6
三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑
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四、房地产评估的程序(p133)
A、明确基本事项,签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察,收集资料 D、配备人员,制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书
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3、土地成本:土地价值=土地取得费 +土地开发费+管理费用+利息+税费 +利润
(1)取得费:征用农业土地;城镇征 地补偿
(2)开发费:基础设施配套费;公共 事业配套费;小区开发配套费
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(3)投资利息:借入和自有资金; 计息期;计算基数 (4)投资利润:利润率
例:待开发土地取得费8万元每亩,开发 费1.5亿元/平方公里,银行一年期贷款利 率6%,两年期利率10%,开发周期两年, 第一年投资3/4,利润率10%,试估算土 地价值
例:某教学楼位于市中心,占地800平方米, 建筑面积2400平方米,始建于1993.7,试评估 2003.7市场价值。根据市场调查有下列资料: 1.类似土地1280元/平方米,当地商业类建筑物 建筑费1150元/平方米,该建筑重置成本确定 为1100元/平方米(含利润税费)
第四章房地产评估1
2021/3/10
consider
土地使用权评估的收益法
• 也称为土地残余估价法,即待估土地处于 房地合一状态,并且用收益法以外的方法 能求得建筑物的价格时,从房地产的净收 益中扣除归属于建筑物的纯收益,即可得 到归属于土地的纯收益,再用土地的还原 利率还原,便可得到土地使用权的收益价 格。
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估价公式
一般公式: 土地使用权价格
n
(第i年土地纯收益 第i年折现系数 ) i 1
其中: n 土地收益年限 若土地未来各年纯收益 相等,且收益期无限长 : 土地价格 土地纯收益 土地还原利率
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应用举例
某公司于2000年12月购入一仓库,其占用土地面 积为2000平方米,为50年期工业用地,仓库于2000 年12月建成,面积1800平方米,其经济耐用年限50 年,至评估基准日2002年12月该类建筑重置价格为 500元/平方米。据调查,当地同类仓库出租租金一 般为每月8元/平方米,土地及房屋还原利率分别为 5%和6%,需支付的税金为租金收入的12%,需支付的 管理费用为租金收入的4%,年维修费为重置价值的 1%,年保险费为重置价值的0.15%。
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实体性贬值的测算方法
• 使用年限法 • 观察打分法
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借助建筑物成新率的评分标准,根据建筑物的 实际状况进行对照打分,得出建筑物的成新率。
成 新 结率 构 G 部 装 分 修 得 S 部 设 分 分 备 得 B 部 1 分 % 0 分 100
其中:G---结构部分的评分修正系数 S---装修部分的评分修正系数 B---设备部分的评分修正系数
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功能性贬值
由于建筑物的用途、使用强度、设计、结构 、装修、设备配置等不合理造成的功能不 足或浪费所形成的价值损失。 建筑错位:建筑物的用途和使用强度与 其占用的土地的最佳利用不符。 建筑过度:建筑物相对于邻区的建筑物 过大或过于豪华,所引起的功效损失。 建筑不足:建筑物相对于邻区的建筑物 过小或质量太差,所引起的功效损失。
资产评估学教程(第五版)第四章房地产评估
2.土地的人文特性 (1)用途的多样性 (2)供给的稀缺性 (3)经济地理位置的可变性 (4)可垄断性
3.建筑物的特点 (1)建筑物不能脱离土地而独立存在 (2)建筑物的使用寿命是有限的 (3)建筑物属可再生性社会资源
4.房地产(不动产)的特性 (1)位置固定性 (2)使用长期性 (3)投资大量性 (4)影响因素多样性和复杂性 (5)保值增值性
二、房地产价格的特性
(一)土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 (二)房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
我国土地价格的特殊性
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度,国有 土地使用权可拥有和转让,土地二级市场交易的是使用权 而非所有权。
(四)市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格
四、影响房地产价格的因素
(一)一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素
(二)区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域,以上因素的影响程度、影响方向 等会有区别。
(二)总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价=土地总价÷建筑总面积
楼面地价=土地单价÷容积率
[例题]
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为 5,单价为1000元/平方米;乙地的容积率为3, 单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条 件相同,问投资者应该选择哪一幅土地进行投 资更为经济?
(三)所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如:租赁权价格、抵押权价格等
第4章房地产评估
2、狭义的土地概念
狭义的土地则是一
个平1面区域概念,即土
地仅仅是指地球表面构
❖1
成陆地部分的土壤层。
1
❖1
1
❖1
❖1
高山——很难耕种
1
大海——与土地基本无关
1
❖1
本章学习目的和要求:
❖ 1.了解房地产评估的基本内容和特点 ❖ 2.熟悉房地产评估的影响因素 ❖ 3.掌握收益法在房地产评估中的应用 ❖ 4.掌握市场法在房地产评估中的应用 ❖ 5.掌握成本法在房地产评估中的应用 ❖ 6.熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产
在基准地价基础上,确定的具体宗地(根据宗地的形状、大小、容积率及其他微观 区位条件参照土地级别或地段的基准地价水平进行修正,或用其他方法评估的)在 一定使用年期内的价格,市政府认定并公开的地价。
3、出让底价
是政府在出让土地使用权时,根据土地出让年限、用途、地产市场行情、出让双方 心态和投机等因素确定的待出让宗地在某个时点的最低标价,是政府不公开的地价。
还有土地交易价格、抵押价格等。 基准地价、标定地价、土地使用权出让底 价既有联系又有区别。它们都不是地产交易 市场的成交地价,但都起着调控市场交易地 价的作用。
★我国土地使用权价格体系
1、基准地价(以考虑宏观区域因素为主)
城镇大面积土地的平均地价,是标定地价评估的基础。
2、标定地价(也称宗地价格,还考虑微观区位因素)
土地价格的特征在很大程度上决定了房地产价格的特征。
★房地产价格的特性
由于土地与建筑物是通过不同途径形成的,因 此它们价格特征也不同。
土地是自然界的产物,而非劳动产物,因此其 价格是地租的本金化;而建筑物是劳动产物,其 价格可由生产成本和利润构成。此外,在我国, 地价是指土地使用权价格,而房价一般是指所有 权价格。
《房地产估价》第四章教案PPT课件
总费用=管理费+维修费+保险费+税金
+(折旧费+利息)
➢ 10000元,年利率10%,利息1000元,通货膨胀率3%,贬值3000 元,实际收益只有7000元。
✓2.其他类型房地产 ✓如使用性房地产、自用性房地产、待开发类房地
产、农用土地只是各自收益项目及费用项目的差 异,纯收益的计算思路与方法相同。
但在有限年的情况下,收益法的公式为:
在纯收益每年按一定比率增加且为无限年的情况下, 收益法的公式为:
上述三种情况下的公式中,r就是我们所说的资本化 率。
➢ 资本化率实质上是一种资本投资的收益率(由一笔投 资赚回的收益的百分数,有若干种不同的名称,诸如 收益国率、获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利 率和利率)。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的 因素后所得到的一般正常收益,它才能得到的一般 正常收益,它才能作为估价的依据。
房地产的收益也有有形收益和无形收益,在估计收 益时不仅要包括有形收益,还要包括各种无形收益。
(二)各类房地产纯收益的计算
1.租赁性房地产
✓ (1)总收益
✓ 总收益=房屋出租年租金+押金与保证金利息
1、市场提取法
✓这种方法是利用收益法公式,通过搜集市场上相 同或相似房地产的纯收益、价格等资料,反求出 资本化率。
选取的6个可比实例及其相关资料(表4-1)
可比实 纯收益(万元/
例
年)
1
12
2
23
3
10
4
65
5
90
6
32
价格(万 元)
102 190 88 542 720 250
资本化率 (%)
11.8 12.1 11.4 12.0 12.5 12.8
资产评估学 第四章不动产评估
物价 房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
利率 房地产价格与利率负相关;利率上升,房地产价格会下降,利率下 降,房地产价格会上升。
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其他一般因素
人口因素:人口数量、人口素质、人口结构 心理因素 ➢ 购买或出售的心态 ➢ 个人欣赏趣味 ➢ 时尚风气或从众心理 ➢ 接近名家住宅心理 ➢ 讲究风水或吉祥号码 国际因素
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浅水湾西北面的山坡上。有一栋造型别致的白色 大楼。蓝天下格外惹眼。它的别致之处在于整栋 大楼的中央开了一个大方洞,这样的设计完全是 出于风水的考虑。原来,楼后面的山是港岛“九 龙顾主”风水格局中的一条。龙是要入海的。这 楼挡住了龙的去路怎么行?于是设计者便在龙头 所向的部位开了一个大大的窗子,据说这样就能 顺风顺水一顺百顺了。因为这楼的风水实在太好, 惦记它的人很多,与其一次性售出,不如把它当 做一固体银行,所以这一爿房子是只租不卖的。
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三、不动产的分类
土地的分类:表4-2 房屋建筑物的分类:表4-3
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四、不动产的估价原则
一般原则 合法原则 ✓合法产权 ✓利用方式合法 ✓交易、处分合法
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五、 房地产的评估程序(了解)
看课本74-77页,回答问题 1.房地产评估的基本程序? 2.评估工作方案的具体内容? 3.房地产评估的主要方法?
设备、装修等。 权益:房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权
利、利益和收益。中国目前主要有: ✓ 所有权:单独所有、共有、区分所有 ✓ 使用权:建设用地使用权、宅基地使用权、土地承
包经营权 ✓ 租赁权 ✓ 抵押权 ✓ 典权 ✓ 地役权 ✓ 空间利用权 ✓ 相邻关系包括:噪音污染、空气污染、光污染等
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五、房地产价格及其影响因素
(一)房地产价格的特点 1、土地价格的特点(p135) 2、房地产价格的特点(p137)
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(二)房地产价格的种类
❖ 土地价格、建筑物价格、房地产价格 ❖ 土地价格分为:
基准地价、标定地价、出让底价、转让价格、其 他价格
❖ 总价格、单位价格、楼面价格
楼面地价=总价格/建筑总面积 容积率=建筑总面积/土地面积(建筑占地面积)
资产评估课件-第四章房地产评估
一、房地产的概念和特点
1.房地产的概念: (1)房地产 土地、建筑物、其他地上建筑物
评估对象;土地 建筑物 房地合一
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2.房地产的特性:
(1)土地自然特性 (2)土地经济特性 (3)房地产特性 (4)房地产市场特性
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二、房地产评估的理论
1.地租理论(说明土地价值的产生) 马克思的理论:认为,地租是土地所有权在 经济上的表现形式,真正的地租是为使用土地 而支付给土地所有者的货币额。 他把地租分为绝对地租和级差地租。
1.类似土地1280元/平方米,当地商业类建筑物建筑费 1150元/平方米,该建筑重置成本确定为1100元/平 方米(含利润税费)
2.据分析尚可用40年。评估后将用于商业用途, 内部结构需要重新装修布置,估计费用200元 /平方米
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案例
例1:某用于出租写字楼,占地面积1000平方米,建 筑物容积率2,每年来自土地的总收益20万元,总 费用5万元,建筑物折现率12%,综合折现率10% ,使用期限假设为无限期,该建筑物现时价格150 万元,求楼面地价和土地折现率。
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例2、某房地产公司1996年取得一块土地50年使用权 ,于1998年11月建成一栋写字楼,造价2000元/平 方米,耐用年限55年,2000年该类建筑重置价格 2500元/平方米,占地面积500平方米,建筑面积 900平方米。出租期间每月实收租金3万元。当地同 类建筑物租金一般为每月50元/平方米,空置率10% ,支付管理费、维修费、房产税等73260元/年,土 地折现率7%,建筑物折现率8%,评估2000年11月 土地价值。
❖ (1)重置成本:建筑安装工程费+管理费+投资利
息+销售费+利润
ห้องสมุดไป่ตู้
重编预算法;预决算调
整;物价指数法
❖ (2)实体贬值:使用年限法;打分法
❖ (3)功能贬值:用途,使用强度;设计,结构; 装修,设备
❖ (4)经济贬值:空房闲置等
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案例
❖ 例:某教学楼位于市中心,占地800平方米,建筑面 积2400平方米,始建于1993.7,试评估2003.7市场 价值。根据市场调查有下列资料:
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(二)市场法(p166)
1.基本思路 2.适用范围: 3.计算方法:交易情况的调整、交易时间差
异的调整、区域因素的调整、个别因素如年 限、容积率面积等的调整 4.市场法的特例--基准地价修正法
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(三)成本法(p148)
1、思路:房地产价值=土地价格+建筑物价格-损耗 2、适用范围:成本易确定的较新建筑物和折旧易确
定的旧建筑物,及市场交易数据资料缺乏的不动产 类型的评估。比如:公用、公益性房地产,工业不 动产和特殊用途的不动产。
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3、土地成本:土地价值=土地取得费+土 地开发费+管理费用+利息+税费+利润
(1)取得费:征用农业土地;城镇征地补 偿
(2)开发费:基础设施配套费;公共事业 配套费;小区开发配套费
❖ 雨花台宁南新区,住宅,净地,容积率小于等于1.8 ,面积4277万平米,价格1900万,则楼面地价为 2468元/平米。
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(三)房地产价格的构成(p140 )
❖ 房地产价格=土地取得费+开发成本+管 理费用+利息+销售费用+开发利润
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(四)房地产价格的影响因素( ❖一般因素,包括p1:4社3会)、经济、政策因素
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(1)绝对地租:是土地所有者凭借土地 所有权的垄断所获得的地租。-土地出让金
(2)级差地租:是由于土地自然差别( 级差地租1)或对同一土地连续投资,投资收 益差别所导致的地租(级差地租2)。
级差地租1原理告诉我们,处于不同位置 的土地,其价格是有差别的,在评估土地使用 权价格时,必须了解其地理位置和环境。
级差地租2原理告诉我们,在同一块土地 上连续投资,投资收益率是有差别的,在评估 土地使用权价格时,必须考虑土地的用途,如 工业用地、商业用地、住宅用地等。
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2.地价理论(说明地产价格的决定理论 )
一般商品的价格是以价值为基础,上 下波动的,而价值是生产商品的社会必要 劳动时间决定的,土地不是劳动产品,其 价格决定也具有特殊性。
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❖ (3)投资利息:借入和自有资金;计 息期;计算基数
❖ (4)投资利润:利润率
❖ 例:待开发土地取得费8万元每亩,开发费 1.5亿元/平方公里,银行一年期贷款利率6% ,两年期利率10%,开发周期两年,第一年 投资3/4,利润率10%,试估算土地价值
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❖ 4、建筑物成本:建筑物价值=建筑物重置成本-实体 贬值-功能贬值-经济贬值
地价的本质是地租的资本化
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三、房地产评估的原则(p131)
1、合法性 2、最佳使用 3、区域地段 4、房地综合考虑
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四、房地产评估的程序(p133)
A、明确基本事项,签订评估协议 B、选择评估方案 C、实地勘察,收集资料 D、配备人员,制定并实施评估计划 E、计算、确定评估价格 F、撰写评估报告书
❖区域因素 ❖个别因素
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六、房地产评估的方法
❖
(一)收益法 1.基本思路 2.计算方法: (1)纯收益:实际纯收益与客观纯收益 客观总收益(年收益)-客观总费用 (2)资本化率:综合折现率、土地折现率、建
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收益法的派生--残余法 (1)适应于单独评估土地或建筑物的价值时 (2) 可以检验建筑物与土地价值是否匹配
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楼面地价的计算
❖ 珠江路一商业办公用地,净地,容积率小于等于2.0 ,面积约2万平米,成交价25400万。则楼面地价为 25400万/4万=6350元/平米。
❖ 聚宝山一住宅用地,净地,容积率:别墅<0.3,多 层<1.1,小高层<2,面积43.9万平米,成交价 91100万,则别墅楼面地价4707元/平米,多层楼面 地价1280元/平米。