土地估价的五种方法
土地估价报告编制
土地估价报告编制一、报告编制背景随着城市化进程的加快以及土地资源的稀缺，土地估价成为了房地产领域重要的评估指标之一、本报告旨在对X地区的土地进行估价，为相关利益相关方提供决策依据。
二、估价目的本次土地估价旨在为土地的买卖、租赁、抵押等交易提供合理的价格评估，并为土地开发利用、产权划分、土地资源策划等提供决策依据。
三、估价方法本次土地估价主要采用市场比较法、收益法和成本法相结合的综合方法进行评估。
1.市场比较法通过对X地区附近相似土地的交易价格进行调研和分析，结合土地的地理位置、用途、规划条件、开发潜力等因素，选择相似土地进行比较，得出合理的市场价格范围。
2.收益法在市场比较法的基础上，通过分析土地利用的潜力和预计的收益，并结合投资回报率、现值折现率等指标，估算土地的投资价值。
该方法适用于土地的商业、办公、住宅等多种用途的估值。
3.成本法成本法是根据土地的开发和改造成本来进行估值的方法。
通过分析土地的规划条件、土地等级和所需的开发成本等因素，综合考虑土地的成本与收益，得出土地的估价。
四、信息收集和分析1.收集相关数据收集土地的规划许可、土地证书、权属证明等相关文件，了解土地的基本情况、法律权益和规划限制等信息。
2.实地考察对土地的地理位置、周边环境、地貌地势、用途限制等因素进行实地考察，了解土地的实际情况。
3.数据分析和模型建立通过对市场比较法、收益法和成本法的数据分析和模型建立，综合考虑土地的多个评估指标，并根据实际情况进行权衡和调整，得出最终的土地估价结果。
五、估价结果和结论根据市场调研和综合评估，得出X地区土地的估价结果为X万元/亩。
该土地具有较好的地理位置和开发潜力，适用于多种用途的开发和利用。
土地估价结果仅作为参考，具体价格需根据实际交易条件和市场需求进行调整。
六、风险和建议1.风险提示土地估价过程中存在一定的不确定性，市场因素、政策调整、社会环境等因素都可能对土地价格产生影响。
需谨慎评估风险，降低因估价不准确带来的损失。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地估价计算方法
土地估价方法根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
（一）、成本逼近法1、基本原理成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
其基本公式为：土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率2.评估过程（1）土地取得费经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。
（2）有关税费根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。
（3）土地开发费根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。
（4）利息计算根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。
假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。
投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米（5）投资利润投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。
因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。
利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米（6）土地增值收益根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。
土地使用权评估的方法主要是什么
土地使用权评估的方法主要是什么土地使用权评估的方法主要有市场比较法，收益还原法，成本逼近法，剩余法和基准地价系数修正法，还有一种常用的方法就是路线价法。
每一种不同的评估方法的计算公式都有着一定的差异，但是，这些评估方法不是普通民众能够理解得了的，要有专业的评估界人士进行计算。
▲土地使用权评估的方法主要是什么?土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
▲(一)市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
▲(二)收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
这就是收益还原法的基本原理。
由于土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中的要素之一，还有人类劳动、资本、管理和科学技术等，因此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。
土地估价方法概述
土地估价方法概述由于地价的形成受多种因素的影响，土地本身又具有独特的性质，因此，评估地价方法也是多种多样，不同方法依据的经济原理也不太相同。
为了使具有个别特性的地块价格估得更为准确，在实践中应该根据评估地块的条件与特点合理选用多种方法分别评估，将不同方法得出的结果互相校核，确定地块最终的估定价格。
尤其在我国现实土地市场发育尚不成熟的情况下，土地交易中地价随意性更大，更应将多种方法综合使用，以求得更加合理的地价。
当前，国内外关于土地估价的方法比较多，其中基本的方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法和路线价法。
一、市场比较法市场比较法是将待估土地与在近期已经发生了交易的同类型土地加以比较对照，从已经发生了交易的类似土地的已知价格，修正得出待估价土地价格的一种估价方法。
市场比较法的基本原理是替代原理。
根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品应具有相同的价格，即具备完全的替代关系。
这样，在同一市场上，两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格就由这种有替代关系的商品相互竞争、相互牵制，最终趋于一致。
所以，在土地估价中，当待估土地与比较的实例土地之间具有相关性和替代性，且比较的实例土地是近期市场上发生的案例，此时待估土地若在市场上出售，就应具有类似的市场反应，从而推算出待估土地的价格。
市场比较法的公式为待估土地价格＝比较交易实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数市场比较法的特点是：首先，市场比较法利用近期发生的与待估对象具有替代性的交易实例作为比较标准，修正推算待估土地的价格，能够反映近期市场行情，也使测算的价格具有较强的现实性，容易被接受；其次，以替代关系为原理，所求得的价格为“比准价格”，由于是以价格求价格，理论基础欠缺；再次，运用市场比较法需要对交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目进行比较修正，这就要求估价人员具备多方面的知识和丰富的经验，以提高估价结果的精度；最后，市场比较法是由实践中产生的实用可行的方法，应用范围广，但方法的理论性尚不完善。
第四讲----土地估价的基本方法-——如何知道土地的价格
4、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
多项选择题
1、采用市场比较法评估地价时，所选交易案例与待估宗地 应具有（ ）
A. 相关性 B. 一致性 C. 替代性 D. 代表性
第四章 土地估价的基本方法
——如何知道土地的价格
第一节 市场比较法
一、市场比较法的基本原理
1、定义
市场比较法：简称比较法，指将估价对象与近期交易类似房 地产加以比较，并根据后者的已知交易价格，经修正得出估 价对象价格的一种方法。
2、理论依据
替代原则
3、相关概念
（1）比较宗地
指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易实例的 宗地或地块。
（7）个别因素
土地的个别特性对价格的影响因素。
（8）地价指数
运用一定的统计方法将特定区域一定时间内地价水平换算成 相对于某一基准日期地点家水平相对百分比的指数。
（9）区域分析
判定待估宗地所处区域的类型、特性以及这些特性对待估宗 地价格所产生的影响等。
（10）同一供需圈 （11）相临区域 （12）类似区域
三、市场比较法的估价程序
（一）收集交易资料
大量、真实、可靠
搜集的内容： 土地位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、 使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价 格等。
搜集的途径：
查阅政府有关部门的土地交易资料； 查阅各种报刊上有关土地交易的消息广告； 与地产经纪人交流，了解各种土地交易信息； 与当地评估机构及同行交流，了解地价信息； 其他途径。
p
f
土地估价技术报告范文
土地估价技术报告范文一、引言土地估价是指对土地的价值进行评估和确定的过程，是土地经营、出让、转让和抵押等过程中必不可少的环节。
土地的价值不仅受到自然因素的影响，还受到政策、市场和社会因素的综合影响。
本报告将结合实际情况，通过对土地的位置、用途、市场需求等因素的分析，运用先进的土地估价技术和方法，对目标土地的价值进行评估和确定，以期为土地相关交易提供客观的参考依据。
二、土地估价技术及方法1. 土地估价技术（1）GIS技术：地理信息系统（GIS）技术是一种能够将地理空间信息与非空间属性信息相结合的信息系统。
通过利用GIS技术，可以对土地的位置、周边环境、交通、市场需求等因素进行综合分析，为土地估价提供科学依据。
（2）遥感技术：遥感技术是指通过卫星、飞机等远距离的传感器获取地球表面特征信息的技术。
利用遥感技术，可以获取大范围的土地信息，为土地估价提供大数据支持。
（3）模型分析：运用经济、数学和统计学模型，对土地的经济、社会和市场因素进行分析和预测，以判断目标土地的价值。
2. 土地估价方法（1）比较法：根据市场上相似土地的成交价格和特征，对目标土地进行比较估价，确定目标土地的价值。
（2）收益法：通过对土地的潜在收益进行分析，包括土地的开发潜力、租金收益等，来确定土地的价值。
（3）成本法：根据土地的开发成本、复垦成本等来确定土地的价值，主要适用于农业用地和未开发地块。
三、土地估价步骤1. 数据搜集：收集目标土地的位置、面积、地形、土质、用途、周边环境、社会经济条件等相关信息。
2. 土地调查：实地调查目标土地的情况，包括地形地貌、土壤状况、植被分布、自然资源等因素。
3. 分析评估：通过土地估价技术和方法，对目标土地进行分析评估，确定其市场价值。
4. 报告编制：将分析结果整理成形成一份完整的土地估价报告，包括土地信息、估价依据、估价方法和结论等内容。
四、案例分析以某市某地块为例，该地块位于市中心区域，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
土地估价第四部分
第四部分土地估价方法一、土地估价的概念二、土地估价的原则三、收益还原法四、市场比较法五、成本逼近法六、剩余法七、基准地价系数修正法八、路线价法土地估价的概念土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、登记及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权力状态下及某一时点的价格的过程。
土地估价的原则土地估价适用原则的分析1．替代原则土地估价中的替代原则可概括如下：(1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
2．预期收益原则商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。
因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
3．最有效使用原则最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4．报酬递增、递减原则边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。
在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。
5．需求与供需原则由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。
因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。
6．竞争和超额利润原则土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。
近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。
土地估价方法( 全)
土地估价师—估价方法（一）成本逼近法（二）剩余法（三）收益还原法（四）市场比较法（六）基准地价系数修正法（五）路线估价法（一）成本逼近法成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，并同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得的收益，从而求得土地价格。
计算公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利润+土地增值收益其一般适用范围为新开发的土地估计;土地市场欠发育，交易实例少的地区;工业用地，城区或失去工业用地除外;既无收益又无交易情况的特殊土地。
成本逼近法不适用建成区域已开发土地。
土地逼近法的评估步骤为1.判断待估土地是否适用成本逼近法。
2.手机与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等。
3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息和利润。
4。
确定土地开发后较开发前的价值增加额。
5.按地价公式求取估价土地的土地价格。
6.对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。
故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，&&城区或市区工业用地除外；4．既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。
成本逼近法的基本公式V=Ea+Ed+T+Rl+R2+R3=VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费；T——税费；Rl——利息；R2——利润；R3——土地增值；VE——土地成本价格成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
土地评估与估价方法
土地评估与估价方法一、引言土地作为不可再生的自然资源，具有重要的经济价值。
在土地交易、土地开发和土地利用规划等方面，土地评估与估价成为了必不可少的环节。
本文将介绍土地评估与估价的基本概念、方法和应用。
二、土地评估与估价的基本概念1. 土地评估土地评估是指对土地的各种属性进行综合分析和判断，确定土地的价值。
土地评估的目的是为了确定土地的市场价格、租金、抵押价值等，为土地交易、土地利用规划和土地开发提供决策依据。
2. 土地估价土地估价是指根据土地评估的结果，通过一定的方法和模型，对土地的价值进行量化和估算。
土地估价的目的是为了确定土地的具体价格，为土地交易和土地开发提供参考。
三、土地评估与估价的方法1. 市场比较法市场比较法是最常用的土地评估与估价方法之一。
该方法通过对类似土地交易的市场数据进行分析，找出与待估土地具有相似特征的成交案例，然后根据这些案例的价格和特征，来确定待估土地的价值。
2. 收益法收益法是一种基于土地的潜在收益能力来进行估价的方法。
该方法主要适用于土地用于开发的情况下。
通过对土地开发后的预期收益进行估算，再根据预期收益的现值来确定土地的价值。
3. 成本法成本法是一种基于土地的建设成本来进行估价的方法。
该方法适用于土地用于建设的情况下。
通过对土地的开发成本进行估算，再根据开发成本和预期利润率来确定土地的价值。
4. 折现法折现法是一种基于现金流量的估价方法。
该方法适用于土地用于长期收益的情况下。
通过对土地的预期现金流量进行估算，再根据现金流量的现值来确定土地的价值。
四、土地评估与估价的应用1. 土地交易土地评估与估价在土地交易中起到了至关重要的作用。
买方和卖方可以通过土地评估与估价的结果进行谈判和决策，避免因价格不合理而导致的交易失败或损失。
2. 土地开发土地评估与估价在土地开发中也具有重要的作用。
开发商可以通过土地评估与估价的结果，确定土地的开发潜力和可行性，从而进行合理的开发规划和决策。
土地估价常用方法有哪些
土地估价常用方法有哪些土地估价是指对土地价值进行评估和确定的过程。
土地作为不可再生的资源，在城市化快速发展的背景下，其价值日益显著。
土地估价常用的方法有很多，下面将介绍一些常见的方法。
一、市场比较法市场比较法是土地估价中最常用的方法之一。
该方法通过比较相似或相邻地块的成交价格，找出参照物、确定基准价格，再根据待估土地的特征，运用价格调整方法，进行估价。
市场比较法是一个相对简单和直观的方法，在土地市场活跃的地区具有较好的适用性。
二、收益法收益法是基于土地的潜在收益和开发潜力来进行估价的方法。
该方法主要依据土地用途、土地所能带来的收入和成本等因素，计算土地的净收益，再以合理的资本化率进行估价。
收益法适用于开发潜力大的土地，可以较准确地反映土地的实际价值。
三、成本法成本法是以土地的再生产成本为依据进行估价的方法。
该方法主要通过计算土地的再生产成本、减除折旧等费用，得出土地的估价。
成本法适用于土地市场不活跃，缺乏可比参照物的情况下，可以提供一个相对可靠的估值参考。
四、折旧法折旧法主要适用于农用土地、林地和矿山等利用期限较长的土地。
该方法通过考虑土地自然磨损和功能退化等因素，计算出土地的减值额，再用减值额折旧法求出土地的估价。
五、综合法综合法是综合运用多种估价方法进行估价的方法。
该方法考虑了各种因素，包括市场因素、收益因素、成本因素等，并根据土地的实际情况，采取适当的权重进行综合估价。
六、专家评估法专家评估法是指根据专家的经验和专业知识，通过对土地的实地考察和分析，来进行估价的方法。
该方法依靠专家的经验和判断，可以使估价更加精准和可靠。
需要注意的是，不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据具体情况选择合适的方法。
在进行土地估价时，还应考虑土地所处的地理位置、土地规划和政策等因素的影响，以确保估价结果的准确性和可靠性。
总结起来，土地估价常用的方法包括市场比较法、收益法、成本法、折旧法、综合法和专家评估法。
土地估价方法及应用
土地估价方法应用土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。
基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余法等。
应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。
此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。
一、市场比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。
这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。
运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。
适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。
用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。
1．使用年期修正。
土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。
我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。
例如，国家规定工业用地使用年限为50年，可比实例用地交易时已使用了10年，剩余年期为40年，待估宗地为新出让工业用地，使用年期为50年。
2．容积率修正。
容积率是建筑面积与占地面积之比。
一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。
容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。
关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。
上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法
上市公司一宗国有工业土地使用权价值评估方法一、评估方法根据城镇土地估价规程，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照地价评估的技术城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育情况并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的评估方法。
评估人员根据现场勘查情况，按照城镇土地估价规程的要求，结合评估对象的区位、用地性质、利用条件及当地土地市场状况，确定本次评估选用市场法和成本法对无形资产—土地使用权进行评估。
(一)市场法由于待估宗地所在区域可以选择到与待估宗地相类似的近期已经发生交易的市场交易案例，适宜采用市场比较法评估。
市场比较法计算公式：公式：V=VBABCD式中：V-----估价宗地价格；VB ---比较实例价格；A-----待估宗地交易情况指数/比较实例交易情况指数；B-----待估宗地估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数；C----- 待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例区域因素条件指数；D----- 待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例个别因素条件指数。
(二)成本法由于待估宗地所在区域近期有土地征收案例，当地政府及相关部门公布了有关征地补偿标准文件，成本构成清晰、取费依据充分，故可采用成本逼近法评估。
成本逼近法的基本计算公式如下：V＝Ea＋Ed＋R1＋R2＋R3＝VE＋R3式中：V-----估价价格；Ea-----土地取得费及税费；Ed-----土地开发费；R1-----利息；R2-----利润；R3-----土地增值。
(三)收益还原法不选用收益还原法的理由：因待估宗地目前为空地，尚未对外租赁经营或产生收益，故不适宜采用收益还原法进行评估。
(四)剩余法不选用剩余法的理由：因待估宗地目前尚未进行建设，对未来开发建设规划不明确，不能合理确定开发后房地产价值与开发成本等参数，无法采用剩余法进行评估。
(五)基准地价系数修正法不选用基准地价系数修正法的理由：考虑XX市基准地价基准日为2005 年7 月1 日(基准日为2009 年7 月1 日基准地价国土局尚未有正式的公布使用文件)，距估价基准日2013 年3 月31 日超过7 年，相差时间较长，不宜使用此种方法。
土地估价师论文浅析土地估价中主要参数的确定方法
土地估价师论文：浅析土地估价中主要参数的确定方法摘要：土地估价主要参数的确定方法有五种：成本逼近法、基准地价系数修正法、假设开发法、市场比较法和收益还原法，方法不同参数也不同。
本文着重论述以GIS信息系统在为土地估价人员提供评估参数、为管理部门和研究人员提供土地市场信息方面的应用。
关键词：组件式GIS；土地估价参数；信息系统设计作为不可再生资源的土地，土地的估价是根据土地的经济效用进行确定的。
土地估价参数信息系统能为土地估价人员提供评估参数的参考值，同时还能为管理部门和研究人员提供土地市场信息。
GIS技术作为土地估价的一种参数信息系统，其应用能够实现土地估价信息的空间化管理和分析。
一、组件式GIS在土地估价中主要参数的确定方法中的应用组件式GIS软件包含空间数据管理、坐标转换、数据存储、数据查询、数据分析等若干功能单元。
基于组件式GIS的信息系统能用于土地估价参数的空间、非空间数据管理、数据统计分析、结果输出等方面。
GIS构件的应用系统表示层、事务层和数据层三个部分组成。
表示层是直接面向用户，主要完成应用前端的人机界面处理工作；事务层负责进行具体的参数等数据处理；数据层担负着对数据库中数据的存取、修改和查询工作。
二、土地估价参数数据库设计组件式GIS的数据库设置分为面向对象的数据库设计和面向对象数据库管理系统两种思路。
数据库的设计方法包括属性主导型和实体主导型，面向对象的数据库设计属于实体主导型设计。
土地估价参数数据库中的数据包括估价案例数据和辅助数据两个组成部分，由SQLserver 进行统一管理。
估价案例的数据是由各评估机构上报到国土资源部的土地估价报告中获取的。
土地估价报告中的评估方法共有五种：成本逼近法、基准地价系数修正法、假设开发法、市场比较法和收益还原法。
对土地的的估价基本上都是用其中的两到三种评估方法进行评估的，因而提供的参数也不相同。
数据库的设计如采用属性主导型设计，就需将各评估方法中不同的参数放在不同的表中，会增加数据的录入量，导致数据库的复杂化。
土地估价方法之五——路线价估价法
土地估价方法之五——路线价估价法路线价估价法是土地估价中常用的一种方法，它基于土地所在的交通路线对土地进行估价。
本文将详细介绍路线价估价法的基本原理和具体步骤，并说明其在土地估价中的应用。
路线价估价法主要是通过考虑土地所处的交通路线对土地价值进行评估。
交通路线包括主干道、次干道、支路、高速公路、铁路等等。
路线的质量和方便程度对土地的价值有重要影响。
一般来说，交通对经济和社会发展起着重要的作用，更便捷的交通路线将带动土地价值的增长。
路线价估价法的具体步骤如下：1.收集相关信息：首先需要收集土地所在区域的相关信息，包括交通路线的情况、土地的自然环境、附近设施等等。
这些信息将对估价结果产生重要影响。
2.划定路线范围：根据土地所在的位置和交通路线的情况，确定估价的路线范围。
一般来说，路线范围应该包括附近的主要交通干线和与土地最为接近的交通路线。
3.评估路线质量：根据路线的质量和方便程度，对路线进行评估。
评估的指标可以包括交通流量、通行速度、交通设施的完善程度等等。
4.确定土地价值：根据路线的评估结果，确定土地的价值。
一般来说，交通便捷的土地价值会更高，反之则会较低。
5.比较和分析：将估价结果与其他估价方法得出的结果进行比较和分析，找出一致的地方和不一致的地方，并对可能存在的误差进行修正。
路线价估价法在土地估价中具有重要的应用。
首先，路线价估价法可以帮助评估土地的交通便利程度。
交通便利程度是一个重要的考虑因素，对土地的使用和开发具有重要影响。
通过路线价估价法可以对土地的交通状况进行客观评估，为土地的规划和开发提供科学依据。
其次，路线价估价法可以作为其他估价方法的辅助手段。
路线价估价法是以路线为基础的一种估价方法，与其他方法可以结合使用。
例如，在利用收益法估价时，可以考虑土地所处的交通路线对土地未来收益的影响。
再次，路线价估价法可以用于土地市场的分析和预测。
土地市场的变化往往与交通发展密切相关。
通过对土地所在交通路线的评估，可以对土地市场的发展趋势进行分析和预测，为投资和决策提供参考依据。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索一，收益还原法.在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期.年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点.()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入.在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置.（）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索**几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下：土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索.我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索.计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索.不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润..确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益.房产净收益房产现值*建筑物还原率.房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年.（）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索（）经过年限即建成后到时点.（）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用年期，因为土地没有折旧.文档来自于网络搜索.确定土地还原率有种方法，土地收益于价格比率法安全利率加风险调整值法投资风险与投资收益率综合排序插入法.常在选择题中考，其中安全利率加风险调整值法，安全利率可选用同一时期地一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率.特别记住是存款利率，后面地各种方法中都是贷款利率.可以理解成安全地就是国债，国债当然是存款.文档来自于网络搜索然后就是综合还原利率和土地还原利率、房产还原利率地计算，选择题中经常有这样地小计算，不同地收益要选择相应地还原率.文档来自于网络搜索()()折旧后[()]()折旧前.收益法还有不同地公式，无限期、有限期、等额递增、等比率递增地公式要熟悉，理论方法中地小计算题很常见.文档来自于网络搜索稍复杂一点地是年收益和费用都是等比率增长（或减少）.我们分别计算，把它们看作是两块都是等比率增长（或减少），然后再收益费用，就得到结果.用公式就是：文档来自于网络搜索(±)(±)——总收益，——总费用——总收益递增或递减比率——总费用递增或递减比率递增时取“—”，递减时取“＋”要牢记公式[()]，可以这样理解，前面是正常地，后面是增长地就除一个，()这个就是等比率增长了，收入增加风险减少了，所以还原率就要减.文档来自于网络搜索一般都是无限年期地.收益法计算年总费用地时候，就是根据题目给地一项项计算，尤其注意每一项地基数是根据重置价，还是年租金，是否考虑空置，审题要细，一定要单项来求，这样做对一项得一项地分，千万别列长公式自己都乱.文档来自于网络搜索二，然后比较法常用，在任何方法中几乎都可以揉进去.小地修正比比皆是，概括成一句话，“比，就是为，待估地永远在分子上”文档来自于网络搜索.收集案例，剔出案例没什么.要用途、年期什么地，这也就考小选择，但往年综合计算题中也有次考到了选择比较案例.文档来自于网络搜索.建立价格可比基础，比较重要我们常常忽略.要统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等.常见地就是看看亩、平方米呀，总价，单价，楼面地价，等等，要统一.文档来自于网络搜索.交易情况修正，一般很少见..期日修正容易把环比定基增长揉进来，要分清段，数对月数..区域因素个别因素修正没什么.在历年考题中关于市场比较法地解析，它编制了交易日期指数表、区域、个别因素修正指数表、年期修正表，这个方法很好，条理清晰，不会乱.文档来自于网络搜索.年期修正地公式也常用到，要熟练..市场比较法地结果叫比准价格，确定方法有种.①简单算数平均法②加权算术平均法③中位数法④众数法.文档来自于网络搜索市场法也就是难在修正上了，谁在上面，谁是，其它没什么地.三，成本法成本法近两年也常见到.就要把单位统一，万元亩元平米，亿元／平方公里元平方米..关于土地取得费，是客观地.有种情况，各自内容不同.（）征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用.征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定地标准，或应当支付地客观费用来确定.文档来自于网络搜索（）城镇国有土地地土地取得费可按拆迁安置费计算.拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物地补偿费及拆迁安置补助费.城镇拆迁安置费应根据当地政府规定地标准，或应当支付地客观费用来确定.文档来自于网络搜索（）从市场购入土地时，土地取得费就是土地购买价格.这点在选择题中经常考.征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用.就要跟法规结合，看补偿地标准，土地取得费是倍，开发费是倍，安置补助费最高，土地取得费与安置补助费最高倍.文档来自于网络搜索安置补偿地人口等计算都是常规地，在法律基础中地..确定土地开发费，要按平均程度下地客观费用，计算开发费包括了宗地红线内外，还有是指南上册页提到地以受益程度地分摊问题，分摊费用受益程度*设施总费用.文档来自于网络搜索要注意是几通一平，及对应地开发费.曾经有道真题考到这点..下面就是成本法中最容易出错地地方——利息计算首先要明确计息期.确定土地开发利息按照界定土地开发程度地正常开发周期、各项费用地投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付地利息.土地开发周期超过一年，利息按复利计算.文档来自于网络搜索土地取得费和税费地计息期是全期.开发费有两种方式，一种是全额半期，一种是半额全期.超过年就复利.. 确定各项税费征地过程中发生地税费一般有:() 占用耕地地耕地占用税；() 占用耕地地耕地开垦费；() 占用菜地地新菜地开发建设基金；() 征地管理费；() 政府规定地教育基金及其它有关税费.房屋拆迁过程中发生地税费一般有:() 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；() 政府规定地其它有关税费.关于税费，知道种情况下对应什么税就行，常在选择中考.**“另外如果开发费是以当年收取地基准设施配套费标准计算地，由于基础设施配套费一般需要在土地开发前一次性支付，因此，这部分开发费地计息期也是整个开发期.（比较特殊）”“土地开发周期一般根据开发土地地面积规模和开发地难易程度确定，利息率可选用评估期日地银行贷款利息率（考选择）”文档来自于网络搜索成本法要记住地一句话“利息不计利润，利润不计利息”.计息基础错误、计息期错误，利润基础错误是常见地改错内容.计息基础包括:土地取得费、土地开发费、税费..土地增值收益，是成本法中比较重要地地方.投资利润（土地取得费土地开发费税费）*投资回报率土地增值：是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地地某种利用条件而发生地价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间地差额.文档来自于网络搜索常用公式"土地增值收益（土地取得费土地开发费税费利息利润）*土地增值收益率"其中地（土地取得费土地开发费税费利息利润）叫做土地成本价格.文档来自于网络搜索当土地增值收益是出让金形式时，成本价格要单独年期修正.如果增值收益给地是增值率则土地价格成本价*（增值率）然后整体修正年期.要看增值收益是否有年期，然后针对修正，一般出让金都是最高年期地.如果划拨土地，就修正到该用途最高年期，并且减去出让金.（这考地是不同权利土地价格评估）这里指增值收益没有年期地限制，就跟开发费一样.有年期地增值收益一般都以出让金地形式给出..实际操作中，如土地增值收益采用当地出让金标准，由于政府公布地出让金标准多为宗地最高出让年限地出让金，与评估宗地地剩余年限不一致，必须进行年期修正.文档来自于网络搜索要注意种情况地年期修正，是否进行年期修正要具体分析:、当土地增值是以有限年期地市场价格与成本价格地差额确定时,年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；文档来自于网络搜索、当土地增值是以无限年期地市场价格与成本价格地差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正.、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正.这点历年必考，在综合题中也有出现.成本法还可以参照指南上册页.成本法是我们唯一可以想做多少年就做多少年地方法，所以要注意年期修正.出让土地就是剩余年期修正.划拨就是最高年限修正，还要注意扣除出让金.文档来自于网络搜索.还有一个可出让面积地问题.可出让土地地平均单价土地总平均单价*总土地面积可出让土地地面积（这个公式要会，理论中考选择小计算题.）文档来自于网络搜索四. 剩余法剩余法是综合计算中常出现地方法，可以和其它种方法结合. 这样地综合计算题曾经有过道.程序：（）调查待估宗地地基本情况；（）确定待估宗地地最有效利用方式；（）估计开发建设周期和投资进度安排；（）估算开发完成后地土地总价值或房地产总价值；（）估算开发成本和开发商合理利润；（）确定待估宗地地土地价格.基本公式:地价房地开发总价值开发成本利润剩余法：又称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格地基础上,扣除预计地正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格地方法.文档来自于网络搜索.剩余法地前提要确定最有效利用方式，剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力地土地估价.允许运用于以下情形：（）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产地土地估价；（）仅将土地开发整理成可供直接利用地土地估价；（）现有房地产中地价地单独评估.文档来自于网络搜索.确定开发周期和投资进度安排，就是好好审题，要划清取得土地时间、开工时间、售出时间、估价时点.指南上册地页，开发建设周期是指从取得土地使用权直到全部售出或出租完毕地这个阶段，可分为三个阶段：①规划设计和工程预算期（自取得土地使用权至开工建设）②工程建设期（自开工建设至建设竣工）③空置或租售期（自竣工至销售完毕）.文档来自于网络搜索确定合理地周期，关系到后面地计息期，这是剩余法地难点和重点.在年实务第题是一个经典地题.近几年都考在“规划设计和工程预算期”，也许以后会在“空置或租售期（自竣工至销售完毕）做文章” .文档来自于网络搜索**成本法和剩余法地开发期地区别：成本法就是一个客观开发期，不考虑土地取得到开发地时间.剩余法是开发建设周期，分为三段.“成本法计息期简单只有一段，剩余法复杂三段都要考虑” .这个投资进度安排，要根据题目地要求“例如第一年，第二年”，来计算开发费用地利息.文档来自于网络搜索.估算不动产总价值没什么，主要是比较法和收益法地应用.有可能分不同地用途例如底商、写字楼，部分出租、出售，或者有部分自用.要根据不同情况分别计算.自用部分也应该有虚拟收益，这是考点，有道真题中考过.文档来自于网络搜索. 确定开发成本所有地月费用收益都要换算成年地，考虑空置等等，同收益法.在土地开发项目中，整个开发项目地开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地地开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目地开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费.文档来自于网络搜索**在剩余法中，有两个税费.一个是购地税，发生在取得土地时. 一个是销售税，发生在销售期.购地税属于投入成本，要和土地取得费一起计息.如果给地是投资利润率，这部分也是要计息地.为了避免出错，我们计算地时候通常都是把（地价购地税费）一起作为未知数，最后地时候再剥离出购地税费，得到单纯地地价.以前地真题中也常考这点.文档来自于网络搜索曾经有道真题，分期付地价（开工时仅付地价地），但不要考虑，我们要客观地估价，地价还是要整个计息.购地税费一般都是地价地，再说销售税费，一般都是按照不动产总价值地.文档来自于网络搜索建造费、管理费没什么，就按题目一项一项地做，一定要单独列出来，这样可以得分..利息地计算是关键，易错.基数、计息期，要注意.地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息.销售税费不计利息，一般也不计利润.利息地计算要充分考虑资本投入地进度安排，按复利计算.文档来自于网络搜索折现率和利息率地选取应参照同期银行公布地贷款利率.这里是贷款利率.也许题目中给地时存款利率或贷款利率，要正确选择. 文档来自于网络搜索.关于利润地计算.剩余法和成本法不同.剩余法分为投资利润率和开发利润率.要看给地利润率对应基数是什么.投资利润率一般基数包括了前面地各项内容，通常会有地价在里面，（曾经有道真题投资利润率地基数仅是建造费，简化了计算，所以要特别注意审题，避免无用功）.开发利润率，就很简单了仅根据开发总价值（不动产总价）地得出来. 文档来自于网络搜索在我们用剩余法求地价地时候，如果是投资利润率，可能等式地左侧有地价，右侧地利息、利润中也含有地价未知数.而用开发利润率，就简单了，等式右侧只有利息项有未知数. 文档来自于网络搜索剩余法一般用于求地价，特别注意要剥离购地地税费.求出来地也一般都是总价.最后要再根据题目要求计算出单价.还可以用来确定利润率，或者容积率.文档来自于网络搜索在真题中有一道是年取得土地，年开发，年开发期，年贷款.如果建成后售完.估价时点是年，地价计息期年，开发费分期投入.最后得到地地价要进行年期修正，修到年期.而房产地收益期只有年. 文档来自于网络搜索基准地价系数修正法、成本法、剩余法都要注意最后地年期修正.剩余法是比较复杂地方法，其中可以结合其他方法.明白剩余法地基本原理就不会混淆了. 五. 基准地价系数修正法基本公式利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素地分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布地同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格地方法.其基本公式如下：文档来自于网络搜索＝×(±∑) × （）式中：：土地价格：某一用途土地在某一土地级上地基准地价∑Ｋ：宗地地价修正系数：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数基准地价系数修正法在综合计算题中几乎没有考到过，但报告改错中常见，问答题中也常出现，所以要了解其程序、收集资料、适用范围.文档来自于网络搜索程序.收集有关基准地价资料；.确定待估宗地所处级别（区域）地同类用途基准地价；.分析待估宗地地地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表,确定待估宗地地价修正系数；.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；.求出待估宗地地价.适用范围:（）适用于完成基准地价评估城镇中地土地估价，即具备基准地价和相应修正系统成果地城镇中地土地估价；（）是在短时间内大批量进行宗地评估地有效手段，可快速评估多宗土地；（）估价精度与基准地价及其修正体系地精度密切相关这个方法要注意日期修正、开发程度修正、容积率修正、年期修正.基准地价系数修正法在理论地选择中有很多小计算，不难.年有一道情景题中连续几道选择. 文档来自于网络搜索在报告改错中，该方法常见错误有：、未明确基准地价地内涵（如颁布日期、用途、基准地价、开发程度等）；、容积率对应地容积率修正系数选择错误；、划拨土地地使用年限和基准地价年限一致，无需修正，结果却修正了；、期日修正系数有误.未明确基准地价颁布日期到评估期日之间地地价变化情况；、计算结果有误；在估价结果确定中，规程要求，如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法地评估结果.这点会在改错中考.文档来自于网络搜索基准地价系数修正法也求出来地是单价.剩余法、收益法一般都是总价收益法一般都是总价市场比较法一般是单价，但要注意是土地单价还是楼面地价，要换算.收益法求出来地是收益价格成本法可以单价也可以总价，根据题目条件，单价居多，主要把给地条件换算.。