最全土地一级开发流程详解

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一级二级三级土地开发全流程详解

土地开发是指将土地从未利用或低效利用状态开发成能够满足人们需

求的经济活动。土地开发可以分为一级、二级和三级三个阶段。

一、一级土地开发

一级土地开发是指将未利用或低效利用的土地进行初步规划和开发，

使其能够满足基本的农业、林业、牧业或养殖业需求的过程。

首先，一级土地开发需要进行勘察和初步评估。勘察包括对土地的地质、水文、气候等要素进行调查和测量，评估土地的开发潜力和可行性，

确定适宜的开发方式和规模。

接下来，根据勘察和评估结果，进行土地规划和设计。土地规划是指

根据土地的自然条件、人口需求和经济要求，确定土地的合理利用方式和

布局。设计是指确定土地的具体开发方案，包括道路、排水系统、灌溉设

施等各种基础设施的设计。

然后，进行土地开垦和整地。开垦是指清理土地上的杂草和树木，并

进行平整和浚沟，以便后续的土地利用。整地是指调整土壤的结构和肥力，以便种植作物或养殖动物。

最后，进行基础设施建设和种植或养殖。基础设施建设包括建设道路、水利设施、电力供应等，为土地开发提供必要的条件。种植或养殖是指根

据土地的特点和市场需求，选择适宜的农作物或养殖动物进行种植或养殖。

二、二级土地开发

二级土地开发是指在一级土地开发的基础上，进行更加细致和深入的

开发，包括将农业土地转化为工业或城市用地的过程。

首先，进行精细化规划和设计。在一级土地开发的基础上，对土地进

行更详细的规划和设计，确定土地的具体用途和规模。包括确定建筑物的

位置和高度、道路的宽度和走向、公共设施的布局等。

接下来，进行土地复垦。土地复垦是指对废弃或废弃的土地进行清理

土地一级开发流程及相关手续

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。

土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。土地一级开发项目的流程：

一．土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体。

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办

土地一级开发详细详细流程

1.确定开发范围与目标：第一步是确定开发的范围和目标。开发范围可以根据实际情况确定，包括要开发的土地面积、用途等。开发目标可以考虑农村产业发展、乡村旅游等因素。

2.土地调查与测量：进行土地调查与测量，了解土地的地形、水土条件、地貌、坡度等情况，为后续规划设计提供依据。

3.土地整理：进行土地整理，包括疏浚河道、填平水塘、清理垃圾等工作，以确保土地的整洁、平整。

4.规划设计：进行土地规划设计，包括土地利用规划、道路规划、建筑物规划等。规划设计要符合当地的规划法规和环保要求，同时要有创意和可持续发展的思路。

5.资金筹措与政策支持：根据实际需要，通过银行贷款、政府支持等途径筹措资金，并了解并申请相关政策支持，如农村产业发展补贴、土地补偿费等。

6.勘察设计：根据项目规划设计图纸，进行实地勘察和详细设计，包括道路、建筑物、水电气等工程。

7.环保审批与公开报建：根据相关法规，进行环保审批，并按照规定的程序进行公开报建，接受社会的监督与反馈。

8.施工准备：进行项目施工前的准备工作，包括搭建现场办公室，安排施工人员和机械设备等。

9.工程施工：根据施工图纸和合同要求，按照规定的施工工艺和质量标准进行工程施工。

10.质量检查与验收：在工程施工过程中，进行质量检查和验收，确保工程进展和质量符合要求。

11.办理竣工手续：施工完成后，按照相关程序办理竣工验收、使用许可和产权注册等手续。

12.运营与管理：土地一级开发完成后，需要进行运营和管理，包括设立管理机构、完善管理制度、招商引资等，确保项目顺利推进和运营。

土地一级开发的流程

一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

现如今房地产虽然有些式微，但依旧是很多商人看重的一块蛋糕。而房地产就得有相关的土地开发，而土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划(国有土地不受年度土地利用计划的制约)及土地储备开发计划。小编下面就介绍一下土地一级开发的流程。

▲一、土地一级开发流程

(一)原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或

上级主管部门得同意后向北京市国土局提出土地一级开发

申请。

(二)北京市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

(三)通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

(四)编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市

发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

(五)通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

土地一级开发流程

土地一级开发是指对农村和城市郊区的未利用土地进行整理、开发和利用的过程。土地资源是国家财富的重要组成部分，对于促进经济发展、解决人民群众居住和生活需求具有重要意义。土地一级开发是保证资源的合理利用和环境保护的重要手段之一。下面是土地一级开发的一般流程。

一、规划阶段

土地一级开发的第一步是进行规划，明确开发目标和任务。规划阶段主要包括确定开发范围、地质条件、环境影响评价、投资估算等工作。然后通过组织座谈会、听取专家意见等途径，形成初步建设方案和规划方案，最后报批确定。

二、前期准备阶段

在规划阶段确定后，就要进行前期准备工作。这些工作主要包括土地征地补偿、征地拆迁、土地清理等。其中，土地征地补偿是保护农民合法权益的重要措施，要合理评估土地价格，保障农民的利益。

三、用地审批阶段

土地一级开发的用地审批阶段是整个开发过程中的重要环节。用地审批需要向相关部门申报项目，提供项目规划、环境影响评价等相关材料，并按照法定程序进行审批。审批通过后，便可获得土地使用权。在此阶段，必须遵守土地开发的相关法律法规，确保土地资源的合理利用和环境保护。

四、建设阶段

建设阶段是土地一级开发的核心阶段。在此阶段，需根据规划方案进行土地的整理和利用。这里包括拓宽道路、建设基础设施、规划建设住宅和商业用地等工作。在建设过程中，应注重环境保护和资源节约，采取科学的施工工艺和建设模式，确保土地开发达到预期目标。

五、验收阶段

土地一级开发完成后，需要进行验收。这里需要组织相关部门和专家对土地开发的成果进行检查和评估。主要包括土地整理的质量、环境影响是否得到控制、基础设施是否完善等方面。只有经过验收合格后，才能上报并公示。

一级开发项目流程

一级开发项目是指在原始的自然环境中进行开发，包括土地开发、资源开发等。一级开发项目流程是指在进行一级开发项目时，

需要按照一定的流程进行，以确保项目顺利进行并达到预期的效果。下面将介绍一级开发项目流程的具体步骤。

1. 项目规划阶段

在进行一级开发项目之前，首先需要进行项目规划。项目规划

阶段需要明确项目的目标、范围、资源、时间和成本等方面的要求。在这个阶段，需要进行项目可行性分析，确定项目的可行性，并制

定项目的整体规划。

2. 立项阶段

项目规划完成后，需要进行项目立项。项目立项阶段需要提交

项目立项申请，经过相关部门的审批后，才能正式启动项目。在这

个阶段，需要明确项目的组织结构、项目经理、项目团队等。

3. 设计阶段

项目立项后，需要进行项目设计。项目设计阶段需要确定项目的具体方案和实施计划。在这个阶段，需要进行项目的详细设计，包括土地利用规划、资源开发方案等。

4. 施工阶段

项目设计完成后，需要进行项目的施工。施工阶段是一级开发项目的核心阶段，需要按照设计方案进行实施。在这个阶段，需要进行土地开发、资源开发等具体工作。

5. 竣工阶段

项目施工完成后，需要进行项目的竣工。竣工阶段需要进行项目的验收，确保项目达到预期的效果。在这个阶段，需要进行项目的验收和结算，确保项目的质量和成本符合要求。

6. 运营阶段

项目竣工后，需要进行项目的运营。运营阶段需要进行项目的管理和维护，确保项目的持续运行。在这个阶段，需要进行项目的监测和评估，及时发现和解决问题。

7. 结束阶段

项目运营一段时间后，需要进行项目的结束。结束阶段需要进行项目的总结和评估，总结项目的经验教训，为以后的项目提供参考。在这个阶段，需要进行项目的收尾工作，包括资料整理、人员调配等。

土地一级开发工作流程(超详细)

土地一级开发具体实施流程表

二级开发具体实施流程表

附件目录

附件1：国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请 (22)

附件2：编制土地一级开发实施方案 (23)

附件3：用地预审 (25)

附件4：给区发改委提交的申请 (26)

附件5：给市发改委提交的申请 (27)

附件6：征求规划意见书（选址） (27)

附件7：市交通委交通评价意见 (27)

附件8：市文物局文物保护意见 (27)

附件9：市环保局环境评价意见 (28)

附件10：市政专业部门市政接用意见 (35)

附件11：用地批准 (41)

附件12：核发集体土地房屋拆迁许可证 (42)

附件13：核发城市房屋拆迁许可证 (43)

附件14：市政基础设施建设（同附件10） (44)

附件15：办理征地结案表 (44)

附件16：环境影响的批复 (44)

附件17：区发改委项目核准 (49)

附件18：区发改委招标方案核准 (50)

附件19：市发改委项目核准 (50)

附件20：市、区建委项目核准 (50)

附件21：人民防空工程建设标准审查 (51)

附件22：办理建设用地规划许可和办理建设工程规划许可 (51)

附件23：出让国有土地使用权设定登记 (53)

附件24：商品房计划 (53)

附件25：施工图纸及消防审核 (54)

附件26：区建委办理招投标备案 (56)

附件27：办理安全监督备案 (57)

附件28：施工许可受理、审批 (58)

附件29：办理预售许可 (58)

附件30：建设工程规划验收 (59)

附件31：消防验收 (59)

附件32：建设项目环保设施验收 (61)

土地一级开发流程

一级开发流程

1.土地一级开发的概念

土地一级开发指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到一定的建设条件（“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”）使之成为“熟地”，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

2.一级开发工作流程三阶段

土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

一级开发项目模式

1.一级开发项目模式

一级开发项目模式具体可细分为八大类：旧城改造项目、城中村改造项目、旧厂房改造项目国有土地收购储备项目、土地一级开发项目、中心城区棚改项目、一次性招标棚改项目、土地开发棚改项目。虽然项目模式名称存在差异，但实际中有些模式只是由于历史原因导致项目模式发生变化，项目性质并未改变。

2.各模式对比

一级开发实务分析

1.前期手续阶段关键事项

（一）授权批复

（二）规划条件

（三）用地预审

（四）立项核准

需关注事项:

a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；国土局——土地规划的核验。

b.一般拿到国土授权很早期，此时土地核验、规划等条件都还未确定，很多项目都卡在规划条件的确定上。一般而言，立项核准后规划条件才基本确定。

土地一级开发详细详细流程

前期工作

确定生级土地开发分宗、分期上报次序

1、确定大范围用地红线（与规划、相关权属单位，确定权属边界）

2、购买1：500地形图，向国土局申请土地利用权属图及准确的各权属面积

3、确定所分宗地，每个片区的准确红线范围。

4、确定所分宗地的开发顺序

5、统计、估算安置房建筑面积

初步测算拆迁面积

土地一级开发实施方案

1、进行地上物调查统计

2、进行征地前摸底调查

3、进行现场拍照

4、收集项目适用的特殊政策

5、委托编制土地一级开发实施方案

6、准备编写征地工作方案所需资料

提供各地块规划详细指标

1、准备编写投资方案所需材料

2、一级开发的成本估算及预决算（拆迁、市政、零星工程等）

协助及监督专业公司编制土地一级开发实施方案

土地一级开发实施方案编制完毕，上市联席会并取得市联席会会议纪要

签订土地一级开发合同，取得土地一级开发授权文件并办理相关手续

控规调整

1、委托编制控规调整可行性论证报告

2、进行控规调整报批

公开招标并进行修建性详细规划编制

北京房地产产品调研

委托进行修建性详规的编制，并单独编制****片区详细性文物保护规划方案立项

1、委托编制可行性研究报告

2、确定编制环评、交评等相关报告单位

3、编制环评、交评等相关报告

4、进行征地前土地评估，并初步谈判，草签协议

（1）办理用地预审

（2）办理环境影响评价报告审批

（3）办理交通影响评价报告审批

（4）办理文物保护意见（根据联席会要去办理）

（5）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

（6）办理建设意见（根据联席会要求办理）

办理银行资金信用证明（要求总投资额的35%以上，且为当月的资金证明）办理立项报批，并取得立项批复

1、土地一级开发流程及所需材料

土地一级开发手续办理过程及所需材料

一、土地联席会阶段

1、控规或规划部门出具的规划意见函

2、普通测量成果或拨地定桩

3、勘测定界成果

4、镇政府确认的征地补偿标准

5、区政府对该项目土地一级开发请示的批示

6、土地利用总体规划图（权属登记中心）

7、实施方案审批表、上会PPT

8、通过土地联席会审议通过后，由区政府确定，区国土局上报市国土局拟纳入市级绿色审批通道项目，报市政府批准。

二、土地储备前期整理规划条件（原称规划意见书）

1、控规批复或规划部门出具的规划意见函

2、规划申报表（分中心盖章）

3、用地申请情况说明

4、联席会会议纪要

5、钉桩通知单及拨地定桩成果

6、1：2000现状地形图（蓝图）

三、授权批复

1、控规批复或规划部门出具的规划意见函

2、拨地定桩、勘测定界、市政建设咨询报告

3、联席会会议纪要

4、土地储备前期整理规划条件

5、土地一级开发授权申请

6、实施方案审批表

7、土地一级开发实施方案

四、确定开发实施主体及实施单位

市国土局授权北京市土地整理储备中心大兴区分中心为土地一级开发主体，经区政府批准由大兴分中心委托镇政府为开发实施主体，由镇政府委托具体实施单位。

四、土地预审（该工作与发改委立项同步进行）

1、项目建议书（可研报告）

2、土地预审申请函及建设项目预审申请表

3、发改委预审告知单

4、土地利用总体规划图

5、土地储备前期整理规划条件

6、1：2000现状地形图

7、分中心法人代码证书、法人身份证、委托书

五、发改委立项

1、联席会会议纪要

2、土地储备前期整理规划条件

3、授权批复

4、向区发改委申报项目核准的请示

土地一级开发流程

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门的同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利

润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

一级开发流程

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，

再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。

土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发项目的流程

一．土地储备开发项目的要求

土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地

储备开发计划。

二．土地一级开发的程序

（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局

提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制

土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控

规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环

保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项

土地一级开发工作流程

土地一级开发是指对未经开发的土地进行规划、设计和基础设施建设等工作，以便后续的建设和利用。这一过程涉及多个环节和专业领域，需要严谨的计划和执行。下面将详细介绍土地一级开发的工作流程。

第一步，项目立项。

土地一级开发的第一步是项目立项。在这一阶段，需要对土地进行初步的调查和评估，确定土地的可行性和开发潜力。同时，需要制定项目的基本要求和目标，确定项目的规划范围和规划目标，明确项目的投资规模和资金来源等。项目立项阶段的关键工作包括土地资源调查、土地可行性研究、项目前期工作方案编制等。

第二步，土地规划。

在项目立项后，需要进行土地规划工作。土地规划是土地开发的基础，它包括土地利用总体规划、详细规划和专项规划等。土地规划需要根据项目的要求和目标，结合土地资源的实际情况，确定土地利用的布局、结构和功能，并制定相应的规划方案。土地规划

的关键工作包括土地资源调查、土地利用总体规划编制、土地利用

详细规划编制等。

第三步，工程设计。

土地规划确定了土地利用的布局和功能，接下来需要进行工程

设计工作。工程设计是土地一级开发的重要环节，它包括道路设计、排水设计、供水设计、供电设计、绿化设计等。工程设计需要根据

土地规划的要求，结合土地资源的实际情况，确定工程设计的方案

和参数，并编制相应的设计图纸和技术文件。工程设计的关键工作

包括勘测设计、工程测量、工程勘察、工程设计计算等。

第四步，基础设施建设。

在工程设计完成后，需要进行基础设施建设工作。基础设施建

设是土地一级开发的核心环节，它包括道路建设、排水建设、供水

土地一二级开发全流程知识要点

一、土地一二级开发概述

土地一二级开发是指对已取得的土地进行再利用，使其获得更高的经济效益和社会效益的过程。土地一级开发是指对原始土地进行基础设施建设，如平整土地、建设道路、铺设管道等；土地二级开发是指在一级开发的基础上进行建设开发，如建设住宅区、商业区、工业区等。

二、土地一级开发流程

1.规划阶段：确定土地开发的目标和方向，制定开发规划，包括土地使用规划、基础设施规划等。

2.立项阶段：提交土地开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。

3.调查勘测阶段：对土地进行详细的市场调查和技术勘测，确定土地的开发潜力和可行性。

4.设计规划阶段：根据土地的情况和市场需求，制定土地开发的设计规划，包括道路、排水、绿化等。

5.批准阶段：向相关部门提交土地开发项目申请，经批准后可以进行施工。

6.施工阶段：根据设计规划进行土地的道路建设、排水系统建设、绿化等。

7.竣工验收阶段：进行土地开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始二级开发。

三、土地二级开发流程

1.规划阶段：根据土地一级开发的基础设施条件和市场需求，确定土地的二级开发目标和方向，制定开发规划。

2.立项阶段：提交土地二级开发项目的立项申请，经批准后进入项目实施阶段。

3.设计阶段：根据一级开发的基础设施条件和市场需求，制定土地二级开发的设计方案，包括建筑设计、景观设计等。

4.批准阶段：向相关部门提交土地二级开发项目申请，经批准后可以进行施工。

5.施工阶段：根据设计方案进行土地的建设，包括建造建筑物、景观绿化等。

6.竣工验收阶段：进行土地二级开发项目的竣工验收，验收合格后可以开始投入使用。