郑州市商务写字楼市场调研报告项目分析及市场定位
12月郑州市写字楼市场分析55p56页PPT
数据显示： 2019年1月至10月备案数据
从郑州全市来看，200平方米以下的办公用房成交量最大，自2019年1月至10月 的数据显示：
该面积段的办公用房共成交4632套，37.45万平方米，其套数与面积占比分别为 85.46%及57.77%。该面积段的成交均价较低，为11025元/平方米，均价最低的是 1501平方米以上的面积区间的成交均价，仅为7776元/平方米。郑州市今年以来办公 用房套均成交面积为119.6平方米。
郑州市写字楼市场分析
2019年12月
目录
一、写字楼整体市场分析 二、区域写字楼市场分析 三、实时政策分析 四、媒体投放分析 五、竞争个案研究 六、总结
第一部分：
写字楼整体市场分析
写字楼整体市场分析
一、投放情况分析
从郑州全市近几年投放情况来看，2019年的市场投放量相对较大，11、12月份在 一年中投放比例较大，今年同期比去年有所下降，
区域写字楼市场分析
六、各面积区间成交情况分析
郑东新区销售面积区间与全市的面积区间一致，都是200平方米以下的占比最多，套数与面积占比分别 为77.57%及48.78%，该面积段的成交均价约为1.2万元/平方米。目前单套成交1200平方米以上的仅有4套， 更多的还是集中在500平方米以下的面积段。成交套均面积146.6平方米，与郑州全市相比，有所增大。
实时政策分析
3、存款准备金率今(12.5日)下调 释放4000亿资金
存款准备金率3年来的首次下调将于今天正式实施，市场将迎来近4000亿的资金释放。大型金 融机构的存款准备金率将降至21%，中小金融机构的存款准备金率将降至17.5%。根据10月末我国 金融人民币存款余额为79.21万亿元的总量计算，此次央行将一次性释放近4000亿元资金。
郑州市写字楼市场调研及写字楼产品建议 -29页
租赁市场的完全成熟及租赁收益的兑现需要较长时间。当前写字楼的销售市场，从价格走势
和消化速度看，处于较好的上升通道，因此同致行建议，本项目写字楼产品全部出售。
4. 郑州甲 A 写字楼客户分析
（1）写字楼使用客户分析
郑州市甲A写字楼租户按行业划分结构图（按企业数量）
5% 4% 3% 3% 2% 1%
27%
单 位： 万㎡
第 3 页 共 32 页
销售部 数据来源：同致行顾问部市场调研及研究部监控数据整理 未来三年，郑州市高端写字楼新增供应量至少在 240 万㎡以上，为过去几年供应量的总 和，供应进入“井喷期”，填补了郑州高端写字楼市场产品供应不足的缺陷，大大缓解了高 端可售物业稀缺的现状，同时竞争也将更加白热化。 从各板块供应量来看，其中供应项目主要集中在新东站商务板块和金水东路 CGD 商务板 块，两板块新增甲 A 写字楼供应量占到全市供应量的 50%，因此，郑东新区将成为未来高端 写字楼市场“角逐”的主要竞技场。 3. 近三年写字楼各板块租售价格走势及未来 5 年涨幅预期 （1）写字楼量价走势
（3）写字楼售价涨幅预期：
本项目所处紫荆山板块，地理位置优越，且项目周边缺乏高端写字楼，稀缺价值明显，
写字楼发展前景广阔。结合郑州高端写字楼的售价涨幅（7%-8%）和新兴产业及新政策对高
端写字楼发展的促进，预计未来五年写字楼的售价涨幅约为 7.5%。
（4）租赁价格涨幅预期：
高端写字楼三年租金变化情况
★★★★★★★★
维二路 六车道 双向 1656 辆/小时 726 人/小时
★★★
政三街 四车道 双向 318 辆/小时
564 人/小时
★★
政二街 两车道 双向 324 辆/小时
郑州市写字楼市场调研报告
总结内容：郑州房地产调控政策、调控政策带来的影响、郑州
情况总结 房地产运行特点
1月26日 国务院出台“新国八条”调控政策
郑州房地产 调控政策
3月4日 4月5日 5月1日
郑州市《进一步加强房地产市场宏观调控工作的通知》开始施行 央行年内第二次加息 郑州开始执行一房一价政策
6月14日 央行2011年第六次上调存款准备金率
郑州市写字楼市场调研报告
二零一一年八月十七日
本方案仅供贵司内部传阅，知识产权归##地产所有，严禁外传，否则所引起的一切后果由贵司负责
目录
郑州市房地产市场运行情况分析
郑州市写字楼市场情况分析 郑州市写字楼竞争项目分析 郑州市写字楼客户群体分析
郑州房地产调控政策 调控政策带来的影响 郑州房地产运行特点 房地产运行情况总结
50 0
2009年1—6月
2010年1—6月
2011年1—6月
全市完成房地产开发投资（亿元）
受到今年房地产调控政策和紧缩性货币政策等影响，2011年上半年，郑州市房地产 投资增速有所放缓，全市累计完成房地产开发投资398.8亿元，同比增长38.4%，同比 去年回落20.8个百分点，高出全国平均增速5.6个百分点，其中住宅开发完成投资 255.1亿元，同比增长17.4%，同比去年下降34.9个百分点，同比全国平均增速低18.7 个百分点。
今年5月1日，郑州开始执行国家发改委颁布的《商品房销售明码标价规定》。
央行6月14日宣布，将从6月20日起上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。
2011年上半年郑州市房地产投资受国家宏观调控和紧缩性货币
政策影响 政策影响，投资增速有所减缓。
一.房地产投资热度下降
400 350 300 250 200 150 100
郑州市写字楼市调分析报告11月21日
郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告二零一一年八月目录1 郑州写字楼概况1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况1.2 本次调盘区域及楼盘特点2 调查个案分析2.1 郑州重点写字楼分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区）3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点3.2 郑州写字楼客群分析3.3 郑州写字楼价格分析3.4 配套需求分析3.5 写字楼客户关注因素分析4 分析总结1 郑州写字楼概况自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。
11年1-6月写字楼供应量为41.5万㎡，成交量为41.0万㎡，供求基本维持平衡；成交均价为12399元/㎡，涨幅明显。
2001年-2011年上半年办公物业量价走势图2010.01-2011.06办公物业量价走势图1.1近两年郑州写字楼供求及成交状况供应量：11年1-6月办公物业供应量为41.5万㎡，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。
成交量：11年1-6月办公物业成交量为41.0万㎡，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。
成交均价：11年1-6月办公物业成交均价为12399元/㎡，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。
11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万㎡，同比下降11.2%；办公物业成交量为41.0万㎡，同比下降12.5%；成交均价为12399元/㎡，同比增长72.2%。
供求关系分析：11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万㎡，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万㎡。
10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。
供应量分析：2011年1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万㎡、22.8万㎡和6.04万㎡。
写字楼市场调研报告
郑东新区写字楼分布格局
周边其他商务区
CBD中央商务区
郑东新区远景概念规划范围150平 方公里（其中起步区33平方公 里），西起原107国道，东至京珠 高速公路，北起连霍高速公路，南 至机场快速路。目前共分三大商务 功能区： CBD中央商务区 CGD中央政务区 综合交通枢纽片区 周边其他商务区
目前东区写字楼主要分布在CBD、 金水东路中央政务区以及综合交通 枢纽区，其中CBD的开发已近尾 声，中央政务区、综合交通枢纽区 及周边其他商务区将是未来2-3年 写字楼物业发展的重点区域。
——
—— 22
22Hale Waihona Puke 46.8办公未 来供应
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5
6.8
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9
郑州写字楼市场供需失衡，新增 供应持续放量。
项目名称
升龙环球广场 凯利大厦 易元国际
上上国际中心 中晟国际
郑东商业中心 正商和谐大厦
兰德中心 硅谷广场 华润大厦
合计
总建面 （万㎡）
16.8
区域
管城区
16.1 郑东新区
8
郑州写字楼市场供需失衡，新增 供应持续放量。
项目名称
总建面 （万㎡）
区域
郑州绿地中心
68
郑东新区
美盛中心 升龙广场 建业五栋大楼 东方鼎盛中心
17.2 54 16 6.4
郑东新区 郑东新区 管城区 郑东新区
文化产业大厦（汇艺） 15.5 郑东新区
正岩铂兹中心
6
郑东新区
亚新广场
11
郑东新区
楷林IFC
12
聚集效应明显，局部竞争更加激烈。
自CBD成功开发以 来，郑州市的商务 办公物业进入了革 新时代，目前郑东 新区的商务重心已 经发生了偏移。进 入2011年，郑东新 区写字楼物业成交 主要以金水路政务 区及交通枢纽片区 为主。目前高铁站、 心怡路组成的综合 交通枢纽区成为郑 东新区商务办公的 聚集区。
郑州写字楼市场调研
楷林IFC
写字楼、 商业
21000
80㎡自由 分割
45部
1910 个
仲量联行
中原首席LEED银级 认证建筑群
美盛中心
写字楼、 商业、酒 店
写字楼、 商业、酒 店，酒店 公寓 写字楼、 商业 写字楼、 商业 写字楼、 商业
7.5万
30000
3600㎡
150－480 ㎡
80－180 ㎡
10米
21部 日立 电梯
楷林IFC/产品配置
标准层面 积 分割面积 层高 外立面 大堂 电梯 空调 A、B座1300㎡ C、D座1700㎡ A、B座70-1300㎡ D座84.81-522㎡ 3.85m（净高2.8m）
LOW-E玻璃幕墙+石材穿插设计， 体现高效、简洁的现代感
600㎡（D座1060㎡）D座挑高15m A、B座7部/C、D座11部 （奥蒂斯电梯） 分体计量中央空调 车位比86:1 地下停车位1910个 大堂及公共部分精装修 电梯与停车位高于国际标准
楼层分布
产品情况
物业管理 物业费 客户构成 销售情况
绿地中心/产品配置
标准层面积 分割面积 层高 外立面 大堂 空调 地下车位 4400㎡ 190-400㎡ 净高2.85m 玻璃幕墙 16米挑高、大堂地板采暖系统 中央全热回收空调、新风系统 北塔1317个车位，南塔1384个车 位
交房标准
产品亮点
财信大厦
写字楼、 商业
写字楼
2万 ㎡
16万 ㎡
12000
1000㎡
42-171㎡
8.7米 500㎡
20米
4部
300 个
1300 个
盛世 物业 管理
第一 太平 戴维 斯 绿城 物业 郑州 派铂 利 DTZ\ 法国 ACCOR 雅高 第一 太平 戴维 斯
097-郑州市商务写字楼市场调研报告(63)页
分析如下： 一、认知营销现状 1、宏观市场环境分析 2、房地产市场政策剖析 3、所属细分市场需求与供给状况分析 二、区域市场特征分析 三、郑州市写字楼市场发展环境评价 四、竞争分析 1、确认竞争对手 2、竞争优劣势分析 3、外部竞争环境机会与威胁 4、成功与失败案例解析 五、置地广场写字楼营销客户群分析 六、项目定位与后期运营 七、销售渠道与其他融资方式
[认知营销现状]
一、宏观市场环境分析
1、 07年，针对国内外宏观经济形势，我国先后10次 提高存款准备金率、六次提高贷款利率，同时多次发 行定向票据，价值信贷计划窗口指导全面在第四季度 实施，货币从紧政策给房地产企业带来两方面的影响： 首先，增加了企业的资金压力，房地产企业近年来资 产负债率普遍接近70%，负债风险较高。在银行贷款或 上市融资等渠道不畅时，交易量下降又限制了企业通 过销售回款补充现金流，严重依赖银行贷款的企业面 临较大风险。其次，控制贷款规模限制或延缓了部分 购房者的有效需求，是近期成交量下降的最直接因素， 给企业加快销售进度、补充流动资金带来不利影响。 另一方面，对调控现今中国房价的最有效手段是出台 高税率的物业税和大幅加息。其它政策如增加政府性 用房供给、收紧信贷、预售资金监管、行政定价等受 到各方面环境的局限，短期难见成效。由于中国银行 的超高储蓄率和对房地产行业信贷比率较低，银行系 统安全性高于其他房地产杠杆率较高的国家，减少了 由于恐慌性抛售带来的房价暴跌的风险。
3、区域交通状况 ﹡主要交通数目、长度、宽度、方向： 建业置地广场南距新郑国际机场16分钟车程，北距 郑东新区中央商务区1.5公里，距黄河公路大桥仅12分 钟车程，西距郑州二七广场7公里，东距新京珠高速公 路9公里，正处于连接郑州繁华老市区和郑东新区、市 区与机场的枢纽位置，交通便利,商业发达。 ﹡公交线路数目 往城市市中心、北环、西区、南区、机场方向共有 十几条公交线路，离郑汴大巴、机场大巴站都很近,让 有出行需要的商务客人更方便。
101.郑州市及写字楼市场发展分析
郑州市城市及写字楼市场发展分析第一部分：郑州市城市发展分析1.1郑州市概况1.1.1郑州市特质◆河南省省会，河南省政治、经济、教育、科研、文化中心；◆“中国铁路心脏”，郑州是全国7个公路主枢纽城市之一，是我国公、铁、航、信兼具的综合性交通通信枢纽◆中国历史文化名城、中国八大古都之一；◆全市总面积7446.2平方公里，市区面积（建成区）303平方公里；◆辖6区5市1县，一个国家级新区，两个国家级开发区、一个国家级出口加工区；◆郑州市是中国首批确定的三个商贸试点城市之一1.1.2郑州市宏观经济概况2010年全国各大城市国民生产总值（GDP）排名2010年，郑州市完成生产总值（GDP)4002.91亿元，位列全国大中城市第21位，中部六省第3位。
1.2郑州市发展背景1.2.1铁路仍将是郑州未来发展的决定性因素，高铁效应开始显现郑州素有中国铁路心脏之称，京广铁路、陇海铁路两大干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架，有列车可直达国内25个省、市、自治区。
郑州客运东站（郑州高铁新火车站）于2009年6月29日开始施工在建世界最大的时速350公里高速铁路十字枢纽火车站，总面积近40万平方米，有站台16座，共有34条股道。
其中正线4条、到发线30条。
项目投资75亿多元，总工期30个月。
2010年11月16日，位于郑东新区新火车站附近的一块13.11亩的商务金融用地拍出2.6615亿元高价，创下每亩地2030.13万元的新高，成为郑州当之无愧的地王。
铁路成就了郑州城市过去的发展，在郑州未来的发展过程中，铁路仍将起到决定性的作用。
就房地产市场而言，高铁效应开始显现，新东站版块开始升温。
1.2.2中原经济区为郑州市的发展提供了巨大机遇中原经济区以郑州为核心、以河南为主体，延及周边，主要包括河南全部和晋东南、冀南、皖西北、鲁西南等周边地区。
目前，中原经济区的建设已经上升为国家战略，并纳入“十二五”规划，以郑州为核心的中原经济区的发展已经步入快车道。