加快房地产业发展的计划

加快房地产业发展的计划

、基本现状

近年来，在全国房地产业快速发展的大环境下，我市建安房地产行业得到了持续快速的发展，年进入鼎盛发展时期。

在建筑安装业方面：一是重点工程建设投资力度加强。

高速公路及其配套工程共投资8亿多元，已实现税收2878万元;

高速公路计划投资1.83亿元，到今年上半年已经投资3912万元，

实现税收279万元。二是房地产基础建设如火如荼。年全市资质

以上建筑业完成总产值9.55亿元，比上年增长34%房屋建筑

施工面积26.14万平方米，同比增长11%房屋建筑竣工面积7.77 万平方米，同比增长53%。

在房地产开发方面：年我市房地产开发投资 2.92亿元，同比增长20%占城镇固定资产投资的比重为 5.1%；商品房销售面积11万平方米，同比增长72%均价每平方米约1600元，实

现税收2448万元，同比增长239%今年上半年我市房地产开发投资1.65亿元，同比增长65.6%，占城镇固定资产投资的比重

为5.7%，商品房销售面积6.92万平方米，同比增长13.4%，均

价每平方米约2000元，实现税收1253万元，同比增长21.7%。

就调查的12户房地产开发商来看，总开发面积63.16万平方米，但开发面积在10万平方米以上的仅有新城（星星宏基置业有限

公司）一个项目，其 1-3期开发面积共28.54万平方米，占调 查的45%其余项目开发面积均在 5万平方米以下

我市建安房地产业呈现以下几个方面的特点:

是建安房地产行业税负咼，对地方经济贡献大。建安房

地产行业的宏观税负远远高于其他行业的宏观税负，

对地方经济 的

发展起着非常重要的拉动作用，年建安行业宏观税负达到 7.26%，同比增长15%比、高近2个百分点；年房地产业宏观

安房地产业对我市经济的拉动作用已越来越明显。

二是房地产业增长潜力大，前景可观。我市房地产业才刚

刚起步，投资还未形成规模。 年我市房地产开发投资占城镇固定

资产投资的比重只有 5.1%，远低于全省17.5%的比重；今年上半

年我市房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重也只有 比全省

15.8%的比重低了 10.1个百分点，房地产投资远没有达

到全省平均水平。另外，我市房地产企业也没有形成规模， 23家房地产企业中，除星星宏基外，其余均为小型投资企业，

且往往只有1-2个项目，周期只有两年左右，相比而言，规模 以上房地产开发企业有 39家，有32家。

三是在国家宏观调控政策下， 我市房地产业发展机遇大于

挑战。在国家银根紧缩等政策的影响下， 许多房地产开发企业纷

税负为3.29%，同比增- 长最" 快，达 76%比高1.3个百分点，建

5.7%， 全市

纷转战二线城市，这为我市房地产业的发展注入了活力。

今年上

要有两个方面。

（一）宏观政策的制约

今年4月以来，国家对房地产市场出台了一系列宏观调控

措施，很大程度上制约了房地产业的发展。

是银根紧缩。国家不断上调存款准备金率， 禁止对查实

具有囤地和囤房行为的房地产开发企业发放贷款，

银行对房地产 信贷规模从严控制，以往贷款额度是以年度为单位划定的，

但现 在银行的贷款多是以季度或月份为单位确定放贷的额度，

乎不能获得银行贷款。

半年，我市房地产开发投资 1.65亿元，同比增长 65.6%，增幅

在全省列第三位，销售面积也有小幅上涨，上半年销售 6.92 万

平方米，同比增长13.4%，而全省销售面积同比下降了 4%商品

房销售均价每平方米由

1600元上涨到2000元，增长 25%高于 全省均价增幅6个百分点。

、面临的问题

总体上看，我市房地产业在投资额、销售面积等方面都保

持了小幅上涨，但是与全省发展快的地方相比，

我市房地产业投 资水平有较大差距。当前， 制约我市房地产业快速发展的原因主

即使获 得了相关的审批手续， 也不一定有放贷指标，

导致房地产企业几

是个人房贷首付比例提高，资格审查更严。银行规定，

将第二套房贷款首付比例从以前的30%提高到40%同时，第

套房的贷款利率在标准利率基础上上调10%这与先前银行普遍

采用的基准利率下浮10%-15%勺房贷实际利率相比，相当于上调

了20%-25%此外，对个人贷款买房的，家庭月收入至少要超过

月供的两倍，而且要稳定可持续。

三是部分相关收费提高。除土地购置款外，每平方米住宅

商品房分摊的收费为200元左右，中心城区更高。

（二）房地产市场的影响

房地产业来自市场的影响因素有两点：一是成本上升较

快，特别是材料成本与人工成本，均比上年增长40%左右，超过

了房价的增幅；二是购房者观望心理严重，销售形势严峻，资金周转速度慢。如新城4月份销售额2060万元，6月份下滑到1050 万元。由于对市场前景的担忧，房地产商普遍放慢了开发进度。

房地产价格上行有市场压力，下行有成本压力，处于徘徊趋稳的

阶段（住宅商品房维持在1800兀一2200兀之间），房地产商的

利润率大幅下降，整个房地产市场出现回落的趋势。我市最大的

房地产开发项目新城，已完工的第三期计划销售580套，实际销

售160套，销售量不到计划的三成，且主要集中在前4个月。由此可以看出，我市房地产企业发展势头呈现回落趋势。

、几点建议

在国家宏观调控政策措施的影响下， 我市建安房地产业既

面临开发商转战二线城市发展的机遇， 又面临融资难、买方主导、 开发成本高等多重挑战，保持建安房地产投资持续稳步增长对促 进地方经济快速发展具有重要意义。

（一）加快重点基础设施项目建设

分析来看，随岳高速和高速公路等重点工程的投资拉动，

对我市经济增长起到了重要作用。 要保持经济持续快速增长

市圈建设正在加紧推进， 圈内城市之间、城市与外界的对接正在 加速，交通对接的步伐将加快。 我市道路基础建设远没有达到标

准，加快市级公路与高速公路、 省道、国道的连接建设有很大的 空间。

（二）加大对重点房地产企业的信贷支持力度

鼓励银行重点支持开发 10万平方米以上，具有一定规模、

信誉良好、有长远规划的企业， 引进国内品牌房地产企业，

平方米以下的小型企业， 减少土地闲置率，提高银行贷款指标的

限，减轻购房负担。

点工程建设投资的拉动支撑作用不可小视。

目前， 中部崛起、城

在融 资方面简化审批程序，优先发放贷款指标

同时限制开发在5万

使用率。研究适时进一步提高住房公积金贷款额度，

放宽还款年