等额本息还款方式的实际应用

等额本息还款方式的实际应用

情境：南京人张先生虽然已有一套住房，但仍然通过中介购入一套200万元的商品房，假设他需贷款80万，以等额本息还款方式20年还清。按现行政策，一年后若卖出此房，那么此房价格至少上涨多少，张先生才能不亏损？

一．等额本息还款的定义

【1】把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

等额本息还款，也称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，

其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的

利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还

款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。

这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还

便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、

擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！

一．还款额的计算及公式推倒

【2】 1.每月还款额计算公式如下：

［贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数］÷［（1＋月利率）＾还款月数－1］

【2】 2.等额本息还款公式的推到:

等额本息还款公式推导设贷款总额为A，银行月利率为β，总期数为m（个月），月还款额设为X，则各个月所欠银行贷款为：

第一个月A

第二个月A（1＋β）-X

第三个月（A（1＋β）-X）（1＋β）-X＝A(1＋β)2-X[1+(1+β)]

第四个月（（A（1+β）-X）（1＋β）-X）（1＋β）-X ＝A(1+β)3-X[1+(1+β)+(1+β)2] 由此可得第n个月后所欠银行贷款为A(1+β)n –X[1+(1+β)+(1+β)2+…+(1+β)n-1]= A(1+β)n –X[(1+β)n-1]/β由于还款总期数为m，也即第m月刚好还完银行所有贷款，因此有

A(1+β)m –X[(1+β)m-1]/β=0

由此求得 X = Aβ(1+β)m /[(1+β)m-1]

3.张先生的月还款额：

［80*6.14%*（1+6.14%）＾240］÷［（1＋6.14%）＾240－1］=49314(元)

二．买卖房子的其他支付款

1.买房子所需支付的费用：

【3】在选择好贷款方式后，购房者就可以到相关部门办理贷款手续，

在办理贷款手续的同时，还需要交纳以下费用

律师费：为申请贷款额的3‟。不足100元的，按100元收取；办理住房公积金贷款的，不收取律师费；但如果是组合贷款，商业贷款部分则按3‟收取。

公证费：如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准

一般为200元至400元，或按公证处收费标准收取。

保险费：分为两种形式，目前一般多采用下面的第1)种形式。

1)抵押加连带责任保证担保的：保险费=房款X年保险费率X换算现值系数

2)抵押加购房综合险担保的，由房屋险和人身险两部分构成：

①房屋险=贷款金额X年保险费率X换算现值系数

②人身险=贷款金额X(主险保险费率X失业保险)

在这里需要说明的是，律师费和公证费不是必须发生的费用，但由于办理上述手续时，

程序比较复杂，所以大多数买方都委托开发商、律师所或其他中介机构统一办理。

如果不需要委托代理办理或者公证的，就不需要交纳这两项费用。

120平方米以上的房屋，在交纳契税时，

120平方米以上部分按照3%的比例交纳，120平方米以下部分仍按照

1. 5%的比例交纳。

由业主委员会管理。

2.卖房子所需缴纳的其他费用

【4】交易费：3元/平方米

印花税：房款的0.05%

营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

个人所得税:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一

住房的可以免除）

教育附加费：营业税的2%

城建费：营业税的7%

中介费：一般是房款的2%~3%（买卖双方共同承担）

三．存入银行的本息计算

张先生把开始买房支出的所有自有资金全部存入银行，一年后的本息是：

所有自有资金为200+80*0.003+0.02+200*1.5%+0.0089=203.2689（万元）

因此本息和为：203.2689*3%*1+203.2689=209.366967（万元）

若张先生把每月还给银行的钱存入银行，年底这部分钱的本息和为：

49314*（1+0.0025）121

四．关于房价上涨与亏损问题的分析

房地产“经济支柱产业地位”不动摇，流动性充足，刚性需求稳定增长，投资和投机性需求长期存在……

【5】从2010年1月1日开始，南京市民买房、卖房，已执行新的契税、营业税和购房补贴政策。举个例子，买套90㎡、100万元的小高层新房，等房子交付后，你要缴1万元契税，但同时政府会给你5000元购房补贴。缴了契税，你还要缴10800元维修基金，才能办产权证（如果不急着办产权证，也就不用急着交契税和维修基金）。

此外，其他政策延续。这些延续的政策包括：

个人所得税：卖房时，二手房主可选择核定征收1%（按成交价），或查验征收20%（差额）。满5年、家庭唯一住所，免征；一年内购房，按购房价所占比例减免。

土地增值税、印花税：免征。

维修基金：带电梯的按120元/㎡（建筑面积）缴，不带电梯的按75元/㎡缴。

因此张先生需要根据政策适当提高或相应减少各种价格，在此基础上保证价格提高。

【1】等额本息还款/view/878825.htm 2011-1-18

【2】等额本息还款/news/view_news_98322.html

【3】买房前后要交哪些费用/view/fc19347931b765ce0508 ..

【4】卖房子具体要交哪些费用/question/217639232.html2011-1-20 【5】卖房税费2010新政策/s.php?w=wvS3v8uw ... 2011-3-

1指1.0025的12次方