房客源经济适用房或会削减低价二手

经济适用房或会削减低价二手房客源

——2007年4月广州二手房市场研究报告

据广州市国土房管局公布的数据，4月份全市新10区的二手住宅成交量为60.4万平方米，同比增加14.3%。4月份广州二手市场表现继续优于一手市场，经满堂红地产促成的住宅买卖、租赁业务量与3月份大致持平。

满堂红研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，4月份广州总体（不含南沙、萝岗）二手住宅成交均价为5885元/平方米，环比上升3.6%，同比上升27.2%；中心城区二手住宅成交均价为6250元/平方米，环比上升5.6%，高价物业（7500元/平方米以上）的成交比重再创新高。受第101届广交会短租房租金拉动影响，4月份广州房租继续上扬，总体（不含南沙、萝岗）二手住宅平均租金为27.1元/平方米·月，环比上升1.5%；中心城区二手住宅平均租金为28.1元/平方米·月，环比上升2.6%。

来源：满堂红研究部

高单价物业成交比重超过15%

4月份，经满堂红地产促进的住宅买卖交易中，成交单价在7500元/平方米以上的宗数比例为15.3%，而今年第一季度该区间的比例分别为9.4%、10.4%和12.0%，其所占的比重越来越大，4月份达到一个高位。从下表可以看到，越秀、荔湾、海珠、天河四区的主力成交单价区间皆在7500元/平方米以上，这些区域在近段时间的一手新货推售量明显“减产”，有刚性置业需求且资金实力较强的客户会把二手市场上的“次新房”作为购房首选，高价物业成交增多在情理之中。单价高自然总价也高，当月总体成交总价在65万元/套以上的比例达到15.0%，而此前的三个月该区间的比例分别为11.3%、13.0%和13.7%。

从4月29日起，包括中山八路党恩新街在内的经济适用房项目开始接受符合“四项基本条件”的市民申请填表，其后的“五·一”假期排队申请的市民数量逐渐增多，去看一手新盘的人流大幅减少。那么，这种现象会否影响广州二手楼市的交投呢？满堂红研究部经理周峰认为，由于申请购买经济适用房的“四项条件”中有一条是“申请人必须有广州市城镇户口”，如此便限定了购买群必须是广州市民，外地来穗人士置业仍旧要从一、二手楼市内选择购买对象。而现时外地人士在广州购置二手楼的比例占总客户群的5成以上，成为楼市

的中坚力量，二手楼市交投不会受太大的影响。可以肯定的是，如果“中低收入住房困难家庭”有购房意愿，其在二手楼市内所能接受的总价应在20万元/套以下，由此推算，广州经济适用房项目的推出，必然会削减二手楼市内低总价物业的购买群，最终导致其成交比重进一步下降。

2007年4月各区域住宅买卖区间分类表（新10区中暂没南沙、萝岗数据）

来源：满堂红研究部

短租房表现差异大

每年两届广交会期间，广州的短租房供应量都是最充足的，今年也不例外，粗略统计市场上的短租房源（仅统计商品房）超过6000套，租赁期从7天到1个月不等。房源供应充足必然导致租赁市场竞争激烈，且因物业的素质、配件良莠不齐，短租房在市场上的表现出现较大的差异。老牌的短租旺盘嘉和苑、富力广场、东浚荔景苑、富力半岛花园等继续保持“强势”，“短租”的月租金比“长租”时多了1500元至3000元不等。新兴板块的楼盘短租房则表现得不太显眼，特别是在天河员村、跑马场一带，“短租”的月租金比“长租”时多出500元以上并不多见。而且，这类短租房在一年内的租期基本按照“5-1-5-1”分布，除去两个广交会时期的短租月份，其余两个仅为“5个月”的租赁期不是太容易找到理想的租客。用一句广州方言形容就是“好天砍埋落雨柴”，大多数短租房综合全年的租金收益跟完全长租一年相差无几。

短租房不但要与同类型的物业竞争，还要跟不同类型的经济型酒店竞争。现时广州的经济型酒店数量相当多，品牌店有如家快捷连锁酒店、7天连锁酒店、岭南佳园连锁酒店等，其日住房价约200～300元，且多数位于交通主干道上，到广交会的两个展馆费时最长不过30分钟，故吸引了大批参展客商前往入住。由于经济型酒店是在最近两年才迅速发展起来的，其对短租房的冲击还不算太大，但预期在2009年之后，广州的短租房的分化会进一步加剧，其总体“短租”月租金跟“长租”时的月租金拉差不会太明显。

部分楼盘物业在长、短租期间的租金差异表

来源：满堂红研究部

外资企业抢购甲级写字楼

进入3月以来，广州写字楼租、售市场迅速火爆起来，4月份经满堂红地产促成的写字楼租、售量更是创出新高。值得注意的是，体育中心周边甲级写字楼的买家当中出现了一批外资企业客户，它们“出手大方”，购置的写字楼单位面积从数百平方米至上千平方米不等。据满堂红写字楼部葛小姐透露，某外资企业于4月份购买了中泰国际广场某中层超过900平方米的单位，单价在1.65万元/平方米左右，小部分作自用，大部分用于出租，该企业看中的正是体育中心周边的黄金办公商圈以及距离火车东站较近的特点。由于外资企业购买写字楼不能申请按揭，故该企业采用的是一次性付款，资金实力不容小看。

尽管此前有报道说今年内广州约有60～80万平方米的新增写字楼供应量，体育中心周边在未来两年内会出现空置率上升的局面，但就目前而言，当地还是处于一个相对供不应求的局面。现时该板块真正可卖的一手写字楼只有林和西路耀中广场一处，二手市场上同时可租可售的写字楼单位也不算太多，质优写字楼单位的售价也处于上涨通道中，譬如中泰国际广场的中层单位成交价便从去年第四季度的1.45万元/平方米上升至1.65万元/平方米，天河路隆德大厦高层单位的单价也从去年第四季度的1.02万元/平方米上升至1.16万元/平方米。在短期市场供应量不算太大的前提下，满堂红研究部周峰预计今年第二季度体育中心周边甲级写字楼售价仍有6%～8%的环比涨幅。

来源：满堂红研究部

股市获利资金回流楼市

中国A股市场经过一波火红的“牛市”后，站上4000点高位，随之而来展开高位震荡。市场各方对于泡沫的担忧逐渐强烈，除证监会发出警示股市的结构性泡沫外，高盛、摩根士丹利、瑞士第一信贷等国际机构纷纷指出A股市场存在泡沫，一些谨慎的投资者开始将资金撤离风险日益增大的股市。满堂红研究部高级主任肖文晓表示，不少散户在这波“牛市”行情中获利颇丰，部分投资者为规避风险保证获利不被股市将来可能出现的跳水吞噬，正在积极寻找新的投资途径，从市场上各种投资领域来分析，楼市肯定是最热门的选择。前段时期，