2007成都重庆商业考察报告_
成都和重庆商业地产
行程报告
目录
第一部分成都和重庆商业房地产概述2
1.成都和重庆商业房地产发展概况2
2.成都和重庆的商业房地产检查项目2
第二部分调查项目分析2
1.社区商业街2
1个角子世纪城商业街2
2远大荷兰水街5
3金沙水景商业街7
4金夏威夷9
2.城市商业街10
1个锦里商业街10
2春熙路商业街14
3观音桥商业街16
4榆林生活广场18岁
第三部分正确这个案例商业灵感19
1.成功的商业街需要长期良好的运营和沉淀19
2.业务计划需要19
3.从商业角度看商业定位19
4.建筑规划设计符合商业法律，注重细节20
五，特色管理-商业运营的法宝20
第六，企业经营中常存在“变”的心态二十一
第一部分成都和重庆商业房地产概述
一，成都和重庆商业地产发展概况
自古以来，成都一直是一个拥有众多商人和繁荣交易的城市。早在2000年前就在西汉“市政厅”，“所有商人的深渊”中享有盛誉。成都和重庆也是西南地区的重要城镇，在西部大开发战略的推动下，经济发展迅速，商业地产的开发如火如荼。它已经从单一模式进入发展阶段，商业模式多元化模式的时代。
近年来，在成都和重庆在整体商业背景下，成都的社区事业也蓬勃发展。这次检查也是针对成都社区企业的一次有针对性的访问学会这个案例业务的第三阶段和第四阶段的初步计划和未来运营将提供更多参考。
二，成都和重庆商业房地产检验项目
1、社区商业街：
荷兰远大角子世纪城商业街金夏威夷金沙水景商业街水街
2、市商业街：
金利商业步行街榆林生活广场观音桥商业步行街春熙路商业步行街
第二部分调查项目分析
一，社区类型商业街
1，角子世纪城商业街
1.1项目简介
这个项目依托成都国际会展中心，商业总建筑规模3510,000平方米，商业规划为“一个城市”购物世界。时尚天堂区的第一阶段的操作区域为总面积超过14万平方米1.5公里，总体规划是5个方面。街道两旁是2到3层，面向街道。该部件是轻型钢结构，建筑立面倾斜，使用大面积铝合金，塑料钢门窗和玻璃幕墙。
1.2项目分析
?开发和管理优势
据了解，该项目是销售业务，商业街的一楼和二楼基本的营业额完成，虽然三个该层是被动持有的，因为它不容易出售。仅就经济利益而言，开发商将不会损失太多，甚至可能会议获得一些钱。但是从社会利益说话，该项目完全失败。会展中心是城市的一扇窗户，毗邻如此大规模的空置业务，给城市以形象带来更大的负面影响长期影响因此，政府将难将类似的综合项目交付给开发人员进行开发。
展览中心
商业街入口项目住宅
?工程案例计划反射
反思这种情况可以找到，住宅开发商规划复合（尤其是包含大批量业务）大型项目缺乏商业运作和创新的想法，各种类型的属性之间缺乏良好的交互作用：
1)展览中心和商业物业彼此分开，交通线路规划不要合理，展览人群不好驾驶商业。
2)据了解，展览中心的使用效率非常高，规划整个案子时以防万一可以考虑挖会展中
心的最大潜力，结合业务旅馆发展历程，解决商业人群同时在附近的住宿能够它给
周围的餐馆，娱乐和零售带来商机。
3)该项目所在的高科技开发区辽阔，人烟稀少，每个项目都是独立开发的。在自己的
社区业务中很难成功。如果该项目可以从更高的角度出发，并且在有足够的土地空
间的前提下，该计划将为整个高新区服务。区域性购物中心（类似于上海’西郊百
联），有目的地吸引周围更大区域的人们。将活跃整个项目的运作。
产品详情参考与反思
在分析了项目的宏级别之后，返回到细节，我们还发现该项目仍然值得。我们从中学习和反思的东西带给我们一些思考。
1)沉没广场
增加了商业临街展示表面，以实现双层建筑形式。
2)外墙包装
下图为正在装修项目商业街入口处的梅家森汽车Les，带有金色图案和黑色的立面风格彰显了品质。
3）空间尺度
1.5公里长的步行街十米街道的宽度，这条步行街的规模令人望而却步，非常难用。
2.远大荷兰水街
2.1项目介绍
荷兰水街位于成都高新区远大风景区，总建筑面积38,000平方米。它计划成为一条餐饮娱乐商业街。整个商业街共有14个单元，这是典型的举行社区式业务。街。
2.2项目分析
商业街要塞和管理不善的分析
1)区域环境不够成熟，无法支持项目定位
目前，该项目周围的高新区在居民人口和企业方面都非常有限。该地区的总体状况仍然这是一块广阔的土地，人烟稀少，业务发展仍处于相对主要的配套业务的萌芽阶段。和该项目的规划定位是一条餐饮娱乐商业街。对周围的人口集中度，产业密度和区域文化背景有很高的要求。结果，不成熟的区域环境难以支持该项目。
2)建造产品和社区类型业务不匹配
通过现场对荷兰水街的观察，整个商业街由14个商业单元组成，每层2-4层。每个建筑命令
单层面积身体是200-300平方米之间。但是对于社区类型的业务格式，通常只需要一层100平方米就足够了。所以动不动数百平方米的商业建筑使最基础的社区支持企业难以进入。对于拥有1000多个家庭的社区，实在可惜没有支持社区。
3)开发人员业务整合运作方式不强
该项目自完成以来已经闲置了两年。曾经经营过的咖啡馆和酒吧也最终关闭了。
我们可以看到，项目开发人员在商业集成和运营能力方面并不强大，并且缺乏灵活的业务构想。例如：增加对主要商户的支持（当我们调整北京龙湾项目时，开发商甚至每月向主要餐
饮商支付酬劳以维持运营并提高项目声誉）以确保主要商户的运作；灵活的调整范围商店，及时在主要地点周围引入社区支持企业，并振兴具有地点和区域的商业街。
由于开发商的不利经营，商业街的长期空置将对项目的市场声誉产生负面影响，对投资促进工作更加不利。
商业街建筑设计
荷兰水街是我们在这次调查所有基于社区的商业街其中最好的建筑设计之一项目。从总体规划，建筑风格，节点设置，气氛包装，标记系统，花园草图具有鲜明的特色，并充满异国情调。
总体规划
建筑风格
识别系统
景观素描
大气包装
对自有商业街空置的反思
荷兰水街是我们这次考察的社区商业街中唯一由开发商完全拥有的项目。但是从运营现状来看，该项目显然是失败的项目。自两年前建成现有房屋以来，尽管开发商’尽管整个商业街已被占用，但仍坚持租赁但不出售的商业策略，即使已经占领了1000多个住宅。城市的规划和建设都很出色，但到目前为止，商业街仍然空置（只有一个酒店正在装修）。残酷的事实再次提醒我们：除了社区商业街运营的商业模型和架构规划之外，社区企业缺乏驱动能力，对周围环境的依赖，业务类型的限制和限制，以及开发商’业务资源的集成能力等等都需要深入考虑。
3.金沙水景商业街
3.1项目简介
的金沙地区成都是金沙基地规划的集中式住宅和商业区。金沙水井商业街位于这是一条
典型的社区商业街，商业已完全售出并投入使用，在这种情况下，它具有很强的比较和参考意义，我们可以在销售社区中真正看到商业街实际运行条件。
3.2项目分析
?以销售为导向的社区商业街业务状况
该项目已投入使用，目前进驻的业务类型包括：茶馆和茶馆（4-5），便利店，银行，书店，按摩，美容院，房屋中介，彩票，专卖店等等。’不难发现：尽管社区商业街具有“街道”形式，但没有一种商业的”灵魂”，其覆盖的格式内容仍然至为社区服务的支持业务主要是，消费群体的单一消费目的更多强大，所有类型的格式之间缺乏互动，社区商业街没有有“访问”它’具有外部辐射能力比较困难。另外，由于以销售为导向的社区商业街所有权分散和缺乏统一管理导致商业街的整体环境日益恶化，这与项目的住宅形象是一致的。强烈的反差。
商业街内景现状
住宅销售中心和商业街入口
?商业街氛围的创造
累无论该项目的商业销售如何，开发商在商业包装和氛围营造方面仍有很多工作要做。付出一定的努力为业主打造舒适的休闲空间。
4.金色夏威夷
4.1项目介绍
金夏威夷商业步行街位于成都西大街与长顺大街的交汇处。该项目的主题定位是在夏威夷营造出浪漫氛围的开放商业步行街。该业务的形式主要为餐饮，休闲和服务。该项目所依赖的住宅项目是小型商业和住宅公寓，所有商业建筑均已售出。
4.2项目分析
以销售为导向的社区企业的经营状况
与金沙水景商业街类似，该项目已投入使用，进入的业务类型包括：餐厅（超过10家），便利店，银行，网吧，房屋中介，专卖店等。所有权分散后小业主的投资结果它仍然是为社区服务的辅助业务，它’就是那个金色的夏威夷’餐饮业更加突出。由于餐饮业相对丰富，该项目非常受欢迎，吸引了大量周围居民。消费。
?向社区商业街推广有目的的食品和饮料消费
以Golden Hawaii形式提供餐饮服务的比例相对较大。有大型旗舰餐厅欧湖岛海鲜餐厅和川江好滋火锅。
还有当地的川川乡和龙潮寿，品种非常丰富。丰富的餐饮和专注，带很多人参加这个项目，同时带来了大量的衍生品消费，到周围格式消费者支持的形成使整个项目非常受欢迎。
?社区企业与住房之间的关系
该项目的住宅物业已在前面进行了解释，由于小型商业和住宅公寓带来大量投资，办公室和临时居民。对生活质量的要求不高，所以住宅和商业之间没有强烈的反对。这一点与现代城市北京非常相似，但是前提这是以居住质量为代价的。从下面的图片可以清楚地看到，商业建筑和住宅建筑之间的距离非常近，并且大量的霓虹灯对生活质量产生了很大的影响。
二，城市商业街
1，锦里商业街
1.1项目介绍
金丽是西蜀历史上最古老，最
繁华的商业街之一。早在秦汉和三
国时期，它就在全国闻名。依托武
侯Temple风景名胜区，以传统的
川西古镇为建筑风格，已成为成都
第一个旅游休闲区。该块的总长度
超过350米。它融合了古代蜀文
化，例如四川茶，川菜，川酒，川戏和蜀锦。同时，它结合了面向时尚的零售（天堂之眼），酒吧，餐馆等，以及多种形式的组合。：餐饮16％，零售56％，休闲娱乐18％，其他10％，
租金为60-100元/平方米·月。在金里，不仅可以享受原始的四川风味，还可以在整夜的酒吧里体验时空变化的魔力。从2004年10月31日自开业以来，金利已接待了300万游客。
1.2项目分析
?良好的行业支持
1）行业互补性：
锦里城在满足游客全方位需求，为这三国圣地增添新活力，形成商贸互动和互补性方面，作为文化遗产吸引了武侯Temple的先天不足。
2）历史文化：
三国文化是成都悠久历史和文化的非常重要的代表，武侯Temple只是三国文化的具体载体。金丽的出现适当地承载着成都的历史和传统文化价值。
3）消费者流：
每年武侯Temple游客超过一百万，年门票收入近3000万元。其中约有70％是外国游客。其中，约有100,000名外国游客，主要来自日本，韩国和东南亚国家。30％的游客关于，仅游客人群就令人印象深刻。
?合理的建筑规划
1）整体建筑风格：
金立仪以“三国文化”为主题，体现了汉代的古代建筑风格。建筑颜色通常以蓝黑色，灰白色和木黄色为主色调，整体风格亲切而活泼。
2）布局：
从布局的角度来看，它仍然属于基本的哑铃布局，即步行街-广场-步行街-广场...总体发展是线性的，线（步行街）点缀在表面（正方形或庭院），以完成整体商业空间的建设。
3）空间尺度：
街道宽度（3-4米）与建筑物高度的比例接近1/2，街道宽度与空间的比例接近1。这样的建筑规模产生了经典的正方形组成和节奏感，具有强烈的统一感。外壳，给人一种舒适而
亲密的感觉。
4）利用室外空间：
使用户外座椅可满足成都人’的消费习惯造就了良好的休闲邻里氛围。
5）点缀：
拱门，古迹，若桥，假山，三国文化墙，文臣走廊，建筑和素描的舞台系列，绿化等，营造出具有浓郁装饰氛围和丰富古代文化的空间
环境。
经营理念
首先是政府参与金利发展以维持产权的统一为以后的经营管理奠定了良好的基础。在业务计划方面，除了考虑到餐饮，零售以及休闲娱乐的各种需求之外，商店风格不能收敛，以防止发生同质恶性竞争。在古典建筑风格下，介绍相对现代的商业形式（酒吧，饭店等）已成为吸引本地消费的关键。”李静商业街”不仅是旅游业的附属产品，而且是当地消费的亮
点。其次，对一些充分体现蜀的魅力的有价值的企业采取保护措施，并聘请民间手工艺人来创造传统市场的影响。配合不定期的活动，例如舞台和中秋节活动。以上措施，使金利始终保持活力与活力，无尽的新鲜感，使金利充满有魅力
慈善活动
民间工匠
统一VI识别系统
在金利街漫步时，我们发现整个商业街的VI系统非常统一，应用范围非常广泛。
垃圾桶，垃圾桶，路灯和公共标志都巧妙地告诉游客，这就是金丽。整个商业街的氛围进一步增强，与建筑风格高度融合。
剩下的问题
首先，就建筑而言，金利的建筑风格主要是明清风格，与三国的文化主题有些错位。入口处的商业展示面积不足，影响商业气氛;在格式规划方面零售在格式比例中所占的比例太大，并且零售形式相对单一，其中大多数是纯粹的展览产品。商业布局几乎将餐饮，零售，休闲和娱乐完全分开，这不利于商业形式之间的相互作用。商家的介绍略显薄弱，并且缺乏品牌商家的存在;最后运营和管理尚未到位。入口区域的大多数零售店在当地顾客聚集的夜间消费时段关闭，这影响了商业氛围的外部吸引力。。
2，春熙路商业街
2.1项目介绍
春熙路地区是指成都市东街以北，南新街，中新街和北新街以东，宗福路以南，红星路以西的区域。20公顷，王府井，太平洋，伊藤洋华堂，Chicony Plaza，伊势丹和百盛并排站立，使春熙路充满时尚和活力。作为成都市最繁华的商业街，春熙路不仅一直是成都市休闲和消费的重要场所，而且还继承了成都独特的文化气质。成都人对这条百年老街怀有深厚的感情。
春熙路已成为现代商业和城市环境的完美结合的精美公共艺术作品。无论是坐在路边装饰精美的咖啡店，还是瞥见人行道；无论是在大型购物中心购物还是在水幕墙下拍照，美丽的步行街都给人以愉悦的感觉。
2.2项目分析
?当地消费和观光
尽管春熙路是中国西南地区最著名的商业街，但它与王府井的主要外国游客消费群体不同。来春熙路消费的成都本地人不少于外国游客。正是由于当地的消费者。公司认可启用了春熙路’公司业务继续繁荣。将当地消费与旅游业和旅游业相结合可以削弱纯旅游商业街区旅游业的季节性和周期性变化，并削弱旅游消费的时间不确定甚至是相关旅游政策的影响。本地消费是商业街保持活力的基础，对当地消费者的挑剔并且它是测试商业街的运营和管理的试金石。
?特色客商新鲜体验
沿着春熙路的街道行走，除了各种购物中心和百货公司外，通常还有一些非常有特色的商人，仿佛散落着珍珠，点缀其中，使人们在购物和娱乐中体验更多新鲜感。一些是使用街道公园翻新的咖啡屋，一些是进入西餐厅的街道隔离带，还有一些在竹林中的商店。这些特色商店的存在，使春熙路从不缺乏新鲜感和刺激性。
持续管理调整并尝试
消费者习惯多变为了迎合消费者的口味，营地管理需要更改。对春熙路的检查表明，管理人员正在努力做一些胆大尝试，例如对旧建筑物进行改造和包装，增加商业建筑的丰富度，创造适合过去和现在的东西购物经验，一些细节这似乎是对上海新天地的致敬。
3。观音桥商业街
3.1项目简介
观音桥位于重庆市中央区江北区一直是重庆主城区的五个主要商业区之一。重庆规划面
积商业区为5.08平方公里，核心区域为0.65平方公里，步行街近乎全长3000米，公共区域为20万平方米的城市景观，商业区分为四个功能区：商业购物和金融区，市场贸易区，餐饮服务区，休闲娱乐文化区。。观音桥商业区的日平均客流量为200,000至300,000，在节假日和黄金周期间达到50万至80万。
3.2项目分析
?现代交通组织
观音桥商业区实施现代的三维交通计划，即“地面环路+地下直达+地下轻轨”，支持建设完整的城市道路网络，充足的停车位，大量的公交线路，人行天桥和自动扶梯满足未来15年的运输需求现代的三维运输系统。
?业务计划布局
商业布局以购物，商务酒店，金融证券，餐饮，文化娱乐，休闲健身和旅游的七个主要功能为中心。布局。商业区共有5家大型百货商店，2家大型购物中心，3家大型综合超市，4家大型家用建材商店，5家大型电器专卖店，2家大型主题公园，20家大型餐饮店和营业区5000平方米有大型商业网点26个，商业企业931个。在商业区，北城天街有一条美食街供人们“吃”。两家“生活”的超级五星级酒店，金源和君主；对于“购买”，有五家国内著名的百货商店，西部最大的百货商店和全国最大的百货商店。金源时代第二购物广场；“您”拥有主要城市最大的开放式城市生态公园；“乐”拥有高科技的方特科幻公园和中国西部最大的金源地下娱乐城
?杰出的品牌整合能力
观音桥商业区吸引了北京世纪金源集团，金融街，香港新世界，台湾远东，上海百联，
深圳茂业，福建永辉，重庆烟草，重庆信用社，民生银行，兴业银行，新A号等20家国内品牌企业世纪百货公司等地区总部的总部已落户商务区。观音桥商业区有155个国际知名品牌和1,700多个国内知名品牌出现在主要的购物中心，已成为时尚和品牌聚集的地方。
人类生态与商业融合
文化和生态是观音桥对商业街的重要支持，嘉陵公园，观音桥广场和观音桥步行街的城市景观空间近20万平方米，有1500余棵大树。7000平方米水体面积，绿色覆盖率40％，大量的休闲空间和设施。为企业和顾客创造了安全，便捷，舒适和友好的购物环境，使观音桥商业区成为集购物，娱乐，休闲，文化和休闲于一体的城市公共活动社区。
4.榆林生活广场
4.1项目介绍
榆林位于成都市武侯区的“成都之夜巴黎”，据说有40多个高端住宅区和38万高端居民居住在周边地区。商业消费非常强劲。这是成都著名的夜生活消费社区。榆林生活广场到处都是餐馆，酒吧，咖啡厅，网吧，桑拿浴室和KTV。在类似的娱乐商场中，榆林生活广场最受欢迎。
4.2项目分析
榆林人寿广场最大的特色是其内部形式和项目“成都之夜巴黎”，公司的主题定位非常匹配。在音乐屋，空酒瓶等特色鲜明的龙头客商的带动下，大量的酒吧，饭店和KTV形成了强烈的集会和互动效果。“特色管理”是榆林生活广场成功的关键。
第三部分项目商业灵感
一，成功的商业街需要长期良好的运转和沉淀
看着巨大最比较成功的商业街或者有深厚的历史底蕴，例如王府井，前门和春熙路。或者他们有工业环境支持，例如金利和三里屯。原因是商业街是商业活动高度集中发展的体现和沉淀。每条成功的商业街都在历史，文化，行业，环境中在长时间的影响下形成。回望望京只有十个多年的历史区域工业因素对商业的贡献是有限的，因此对于这个案例商业用途，项目业务定位应归因于理性，期望不应过高。
二，业务计划需要
许多开发商不了解商业开发和运营，通常的方法是将商业规划和设计留到最后，优先考虑其他类型的房地产，并在早期占用更多土地指标。这样，当进入业务计划阶段时，许多限制，给增加业务运作大一点困难。这时候’寻找专业组织也很重要没有补充，因为一开始就迷路了整箱总体规划的最佳时机。
因此对于这个案例就未来项目地块的开发而言，应预先确定商业规划，与其他属性一样重要，并应强调各种属性之间的相互作用。
三，操作业务视角定位
目前这个案例企业面临着定位问题，如何定位一直是困扰我们的问题之一！通过这次检