国际资本流动对房地产价格的影响_基于我国的实证检验_1998_2006年_

第3期(总第280期) 2007年3月

财经问题研究

Research on F i n anc i a l and Econo m i c Issues

Number3(General Serial No1280)

March,2007

・金融与投资・

国际资本流动对房地产价格的影响

———基于我国的实证检验(1998—2006年)

宋　勃,高　波

(南京大学经济学系,江苏　南京　210093)

摘　要:本文在考虑通货膨胀的条件下,利用我国1998—2006年的实际利用外资和房地产价格的

季度数据建立误差纠正模型(EC M),使用Granger因果检验方法对我国的房地产价格和国际资本

流动的关系进行实证检验。得出结论,短期而言,房地产价格上涨吸引了外资的流入;长期来说,

外资的流入对我国的住房价格上涨产生了影响。在现阶段控制外资过度流入房地产市场,有利于

保持我国房地产价格的稳定。

关键词:通货膨胀;资本流动;房地产价格

中图分类号:F29313 文献标识码:A 文章编号:10002176X(2007)0320055207

一、引言及文献回顾

一般来说,国际资本流动是指国家之间为特定的经济目标而进行的各种形式的资本转移、输入和输出。对于国际资本流动产生的原因,不同的流派有不同的解释。以麦克道格尔(G1D1Macdougall)和肯普(M1C1Ke mp)为代表的利率论认为:各国资本要素供需关系的不同引起利率差异,引起国际资本流动;以费雪尔(S1Fisher)和福伦克(J1Frenkel)为代表的债务周期理论认为:资本流动具有周期性,以借贷资本为例,资本输入时债务周期开始,外资流入推动促进出口,增加外汇债务周期随着清偿而结束;垄断优势论,海默(S1H1Hy mer)认为:由于技术垄断,生产不存在完全竞争,如果一个企业比外国同类企业具有垄断优势,就对外直接投资;对外投资论,小岛清认为:对外直接投资从比国外具有比较优势的产业开始;以巴克莱(P1Buckley)、卡森(M1Cass on)和拉格曼(A1Rug man)为代表市场内部化理论认为:资本输出在跨国公司所属子公司之间进行,从而形成内部市场,通过内部化减少外部成本建立长期稳定的供求关系[1]。

国际资本流动可以在国际间调剂资本的余缺,使资本寻求到最有效的利用场所和机会。国际资本流动对世界经济的发展起着巨大的作用,成为影响发展中国家经济发展的一个极其重要的因素。近年来,随着我国经济快速发展和人民币升值的预期下,国际资本通过外商直接投资、证券投资和其他渠道大量流入我国。在钉住一篮子货币的汇率制度下,外汇储备出现快速和大幅度上升。国家外汇储备到2006年10月底为止,已经突破一万亿美元,成为全球外汇储备第一的国家。此前,外资进入的第一大

收稿日期:2006212220

基金项目:本文为2006年国家社会科学规划基金项目(06BJY084)和教育部人文社会科学研究2005年规划基金项目(05JA790036)的阶段性成果,并获“南京大学985工程经济转型和发展研究基地”子课题“经济增长与结构转型研

究”项目资助。

作者简介:宋　勃(1973-),男,湖南常德人,博士研究生,主要从事产业经济、城市与房地产经济等方面研究。

行业是通信设备、计算机及其他电子设备制造行业,在最近几年,房地产行业成为外商的第二大投资行业。外资进入我国房地产主要涉及购房投资和开发两个领域。从需求角度看,国际资本以投资增值为目的,流入境内房地产需求市场,扩大了商品房的需求,拉动部分地区商品房价格上涨;从供给角度看,随着房地产市场的发展和国家房地产金融政策的调整,我国房地产行业对资金的需求量持续增加,但国内资金尤其是商业银行资金的流入开始受到制约,房地产开发商融资成本加大,这就为外资进入我国房地产市场提供了更多的机会。

国际资本流入可以弥补我国房地产行业的资本短缺和不足,降低国内银行信贷风险,扩大房地产市场的供给和需求,增强了房地产行业的竞争,促进了房地产行业的发展和壮大;此外,外资的流入也为我国房地产行业带来先进的技术、设备和理念,促进房地产市场机制的发展与完善。另一方面,外资大量流入房地产行业也带来了一些负面影响:加剧国际收支失衡和人民币升值的压力,削弱了我国货币政策独立性与有效性;外资在我国房地产市场主要是进行高档楼盘的开发,加剧了我国房地产市场的供求结构失衡;大量的短期资本流入房地产市场,会带来投机活动的高涨产生“羊群效应”,促使房地产泡沫膨胀。因此,从实证角度出发,分析外资流入对国内房地产价格的影响,有很强的理论和现实意义。目前国内对此的经验研究处于空白,为了验证外资对我国房地产价格的影响,本文利用房地产市场的最新数据,运用误差纠正模型,对其进行实证检验。

二、指标选择与模型的构建

单方程模型得出的结论对模型选择和函数形式非常敏感,相对于单方程模型而言,向量自回归

(VAR )模型可能具有更高的可靠性。尽管直接根据VAR 模型做出正确推断往往要求变量具有平稳性,然而,当变量非平稳但具有协整关系时,基于VAR 模型做出的推断常常也是可靠的。

一般而言,研究国际资本流动对房地产价格的影响可以从两个角度入手,其一是从开放经济模型入手进行理论推导和计量检验。其二是在房地产价格指数与国际资本流动之间建立模型,并进行计量检验。本文从第二个角度入手研究国际资本流动对我国房地产价格的影响。为了提高实证研究的有效性,本文运用我国季度数据,在误差纠正模型(an err or -correcti on model,简称EC M )框架下利用格兰杰因果检验(Granger -causality test )方法对我国的房地产价格和国际资本流动之间的关系进行实证性检验。

若以F I 、RP 、π分别表示国际资本流动、房地产价格指标(由房屋销售价格指数HP 和土地交易价

格指数LP 构成)和通货膨胀率,房地产价格和国际资本流动之间的VAR 关系模型可表示为:

lnF I t =α0+∑

n

i =1α1i

lnRP t-i +∑

n

i =1α2i

lnF I t-i +∑

n

i1=α3i

ln

πt-i +μ1t (1)lnRP t =β0+

∑

n

i =1

β1i

lnRP t-i +

∑

n

i =1

β2i

lnF I t-i +

∑

n

i =1

β3i

ln

πt-i +μ2t (2)

αi 和βi 为方程的系数。其中,变量RP 、F I 前的系数(即α1i ,β2i )分别表示考虑通胀因素下,房地

产价格对国际资本流动的影响以及居民消费对房地产价格的影响。μ是白噪声误差项;t 表示时间;i 表示滞后阶数。对变量取对数是为了防止出现异方差。

1998年以来,我国停止福利分房,住宅市场日趋活跃,逐步建立起货币化、市场化的住房制度,房地

产的价值占居民财富的比重不断上升,与国民经济的关系日益紧密;另一方面,土地出让也越来越多地采取招、挂、拍的形式。因此,我们截取1998年第三季度至2006年第二季度的房地产价格指数与实际利用外资额的数据进行分析。以实际利用外资额作为国际资本流动指标值,以房屋销售价格指数作为房价指标值,土地交易价格指数作为地价指标值,居民消费价格指数作为通货膨胀指标值。根据各年的《中国统计年鉴》、《中国经济景气月报》和中国商务部网站的数据计算出1998—2006年的实际利用外资额和房地产价格的季度数据,然后对其进行相关性检验、单位根检验、协整检验和格兰杰因果检验。由于实际利用外资额数据存在明显的季节波动,我们用X -11方法对其做出季节调整①,调整后的数据

65财经问题研究 2007年第3期 总第280期

①

Shiskin,J 1The X -11Variant of the CensusMethod Ⅱ1Seas onal Adjust m ent Pr ogra m 11965,111