地下空间

再过20年，到哪里找建设用地？

城市建设用地的紧缺感，从未像今天这样强烈。

根据日前刚结束公示的《南京市城市总体规划（2007—2030）》，2020年，全市总人口将达到1060万左右，其中城镇人口为910万左右，城镇化水平为86%左右；2030年，全市总人口将达到1260万左右，其中城镇人口为1130万左右，城镇化水平为90%左右。

城市化进程的不断加快，城镇人口的不断膨胀，必然导致建设用地的增长。市域面积仅6582平方公里的南京，2007年城镇建设用地已达682平方公里；2020年，城镇建设用地将扩大到1046平方公里；2030年，城镇建设用地将扩大到1350平方公里。

城市地上空间开发利用逐渐饱和。一个城市发展的新课题摆在面前：向地下要空间。

10年，车速降低50%——必要性的“缩影”

向地下要空间，有人可能会觉得，这与个人生活没啥关系，其实不然。

“总规”修编组有关专家介绍，一个人来到城市，就要面临上学、就业、买房、生子、休闲、出行、就医等一系列问题，相应的教育、居住、医疗等软、硬件配套设施建设都要满足需求。除去必保的耕地面积底线、山水资源、生态等用地外，一个城市所能容纳的人口其实是有限的，否则就没有舒适可言了。

以交通为例。

据统计，今年南京新车日均上牌量达500余辆，机动车保有量已突破100

万辆大关。部分干道平均车速比10年前降低了50%，且时速仍以每年2公里/小时的速度继续下降。商业区人行道面积40%被自行车占用，街区道路面积40%被汽车占用。破解日益突出的行车难和停车难的矛盾，迫切需要开发利用地下空间。

另据统计，南京土地出让均价由上世纪90年代的15万元/亩，已上涨到目前300万元/亩。地上空间开发利用已无法满足城市发展的进一步需求。像很多国家和城市一样，向地下要空间已是南京面对的一个非常迫切的课题。

人均GDP远超3000美元——可行性的“本钱”

那么，向地下要空间，南京具备这个条件吗？

市规划局规划处副处长徐建荣表示，建成的地铁一号线、在建的地铁二号线和未来新建的地铁线，给南京地下空间开发利用带来了重大契机。它不但使地下空间的开发利用规模扩大，更使地下空间结构发生变化，地铁将成为城市地下的发展轴，为地下空间系统化开发创造条件。

从经济条件来看，根据发达国家城市地下空间开发利用与人均GDP的统计分析，当该城市或地区的人均GDP超过3000美元时，已具备大规模开发利用地下空间的经济基础。南京2007年人均GDP已达6157美元，今年有望达8000美元。参照国际惯例，南京已基本具备大规模开发地下空间的经济基础，南京地下空间开发利用即将进入快速发展阶段。

从5000到500万平方米——开发利用“四阶段”

徐建荣介绍，南京作为一个老城，对地下空间的开发利用大致可分四个阶段。

解放前的地下空间开发，除铺设市政管线外，主要是国民党“五院八部”和高级官员的别墅地下室，建筑面积只有大约5000平方米。

1949年至1980年，人防工事是地下空间开发利用的主要方向，其中简易工程占了三分之一。1981年至1995年可算是第三阶段，高层建筑地下室占据了主导地位，且质量普遍较好。

第四阶段是1996年后，除市政管线外，以公共建筑、住宅建筑配建的地下停车设施为主，地下室面积普遍超出规定的人防设施面积；另一方面，由于地铁、隧道、地下人行道的建设，地下空间开发利用的规模大幅提高，地下空间的结构也发生了变化。至2007年底，南京地下空间的建筑总面积达480万平方米。目前，南京地下空间的建筑总面积预计已超过500万平方米。

但是，南京地下空间开发利用，眼下还存在着零散、不成系统、利用率不高、开发力度不够、功能单一、缺乏统一的管理体制与政策法规等一系列问题。

地下空间开发的得与失

再过20年，到哪找建设用地？“地下”是方向之一。记者选取3个不同区域、不同阶段的地下空间开发利用典型案例，请业内人士分析点评。透过这些案例，我们不难看到南京地下空间开发利用中的得与失。

案例一：新街口

现状：地下开发利用最好，商铺每平方米年租金1万元

在地铁1号线开通之后，新街口的地下空间就“活”了起来。各家商场的地下层和地铁商铺连成一体，构成了一个包含美食、日常用品、服饰、文化、婚纱摄影、通信、美容等各种业态的活跃的消费空间。像新百地下美食广场，一个面积20平方米左右的商铺，年租金要20万元，达到了每平米万元的水平。

【点评】市规划局规划处副处长徐建荣：新街口是目前南京地下空间开发利用最好的区域，商铺租金就是最直接的证明。但和发达国家城市中心地区相比，其开发力度依然有差距。据统计，新街口地区地下空间建筑面积约为40万平方米，只占地上建筑面积的10%左右。而发达国家城市中心地区，地下空间面积占地上建筑面积的比例一般在25%，有的甚至达到35%左右。

从开发深度上来看，南京除了地下交通、部分高层建筑外，目前地下空间的开发利用均以地下一至二层的浅层开发为主，-50米以下的开发极少，且开发利用的空间零星、不成系统，未能充分利用地下空间资源来解决城市发展问题。

案例二：湖南路

现状：先建地面后建地下难度大，开工日期一推再推

2006年8月，南京东方大唐置业有限公司经公开竞价，获得湖南路地下商业街项目地块的使用权。这是南京首幅通过拍卖出让的地下商业街项目地块，规划方案显示，湖南路地下商业街项目东起中央路，西至山西路市民广场，用途为商业、停车。

然而，这个酝酿已久的项目，迟迟未能正式开工。相关部门已为此多次召开协调会。协调内容包括：管线如何迁移、如何尽可能降低对地面商业的影响等。

湖南路一家商场有关人士说，地下商业街项目开工日期一推再推，主要是因为施工将对地面商业带来很大影响，地面商家很有意见。

【点评】市建委相关负责人：地下空间资源的开发具有不可逆转性，当地面的大量建筑建成后，再去开发地下空间困难是很大的。比如，很多高楼地基已经定型了，你不可能再去重新建地基，那你要想再在这幢高楼下面开发地下空间，就会有严格的限度。所以，地上、地下同步规划、设计、建设，是开发利用地下空间的一种比较好的模式。

案例三：江宁天印广场

现状：地下商业正在招商，“捂热”还有个过程

天印广场位于江宁区委、区政府前，地处东山镇的核心区，原来是一片陈旧