花园洋房产品介绍..
别墅销售说辞29996
20.销售代表无权对合同内容作出更改、增加或减少的决定，无权对付款时间做违背公司规定的介绍或暗示。
21.经济合同章是公司唯一合法的经济合同类印章，由财务专人管理，任何人在未得到专管人和主管同意之前，不得带离财务室，以免发生意外和纠纷。
22.销售部的报刊资料主要供客户阅读，销售代表在阅读后应及时整齐地放回原位。
基本动作
保持良好坐姿和精神面貌
执行销售部的日常工作
注意事项
注意观察接待人员的需求，并给予配合
协助接待人员进行答客问记录
配合经理或值班主管执行其他突发事件的处理
如进行非工作事件处理，必须征得主管同意，离开控台后，于非销售区域进行。
工作规范
1． 销售代表应站姿挺立，坐姿端正，走姿轻盈，举手投足要用挑剔的标准来要求自己，随时想到客户正用放大镜观察我们。
“云墅1号”充分与城市生活接轨，引进现代城市社区管理理念，专业细致放心的物业管理服务，让居住在社区里的居民享受到统一的物业管理和管家式的尊贵服务，统一的保安巡逻、统一的卫生清洁、统一的车辆管理、统一的绿化养护和完善的家政服务等，小区设置安防系统，包括周界防攀越系统，电子保安巡更系统，楼宇访问对讲系统，住宅联网报警系统，消防报警系统及消火栓，闭路监控系统，在保障安全的同时使居住不受外部嘈杂环境影响，得以安居乐业，是一个完全独立的封闭式高档中式园林景观小区。
退台洋房的优点
第一章：特点一：超值空间从居家空间这个层面上来看，花园洋房与别墅的差距正在缩小。
例如花园洋房的户型面积正在增大，室内正在变宽敞，更为舒适。
一般来说，普通住宅层高为2.8——3米，而南方公园最高层高可达6.3米。
喜欢在玻璃房内，来一次沉浸的绘画？喜欢在阳光下，来一场轻松的瑜珈？6.3米的层高空间，完全可以让你按照你的愿望，搭建属于你的第二空间。
特点二：安全可靠业内人士认为，追求更安全的品质是大多数消费者购房时，越来越多考虑的因素。
谁在品质安全方面走在前面，谁的升值空间就会越大。
大多住宅基础为沉管灌注桩基础，标号一般为C20——C25。
而南方公园基础为预应力管桩基础，标号达C60——C65，直径为40公分，单桩承载力达到135吨，超过实际荷载2.3倍。
南方公园，用坚固的品质，让消费者享受实实在在的安全可靠。
特点三：超大面宽户型空间的合理科学，体现了丰富的空间感，作为升级产品，花园洋房在面积上，虽然不及别墅，但功能上实现了礼仪区、会客区、居住区、功能区的完全分离。
高低错落的外观，疏密有致的景观，超大的采光面宽，体现了融合多元化的欧式设计理念。
普通住宅客厅采光面宽为3.9米——4.5米，南方公园客厅采光面宽最大达7.6米。
特点四：退台设计和阳台不同的是，退台无顶盖。
退台设计真正做到了：坐在家中，就可拥有天与地。
户户一个大花园，家家头顶一片天，退台设计，让家最大程度地迎接阳光和空气。
南方公园退台最大进深达4.5米，单户赠送露台面积最高达35平米，而普通花园洋房退台深度不过1.5—2米，可享受面积仅有7—8平方米。
特点五：高度私密一般住宅通常是一梯十四户，如果拥有私有化的入户楼梯，会增强了住宅的私密程度。
创新的设计体系，保证南方公园几乎每户家庭都拥有自己的专属入户楼梯，在充满保障私密性的同时，更显方便和尊贵。
建筑外观简洁、时尚，室外楼梯大落地玻璃，轻巧的阳台、露台，层层收缩的体量，营造出浓郁的都市、时尚的现代生活气息第二-章：户不仅包含了室内空间，还包含了与外界情景环境融为一体的半围护的室外水平空间，即天、地、四周都属于户内自有的入户花园；（２）其建筑物的向阳面具有层层退台的台阶状结构，户户均设有室外大露台；（1、2期)退台式花园洋房销售成功告罄观其表，蕴藉内秀，大家风范；品其心，进退有度，优雅自如；和谐上善之美，潜育暗藏。
花园洋房产品介绍
花园洋房产品介绍花园洋房产品介绍源起――花园洋房发源亍英伦三岛。
18丐纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组_模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通p塞、空气污染”而引发的城市病。
随后，花园洋房风靡一时。
一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟语花香中，强调居住室内空间不室外环境的有机结合，D达到和谐一致。
住宅室内空间的面积，在尺度上既丌讲究普通住宅的经济，也丌追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。
花园洋房在中国花园洋房源亍上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所与属，是西洋文明和生活方式不中国文化交织的产物。
它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当亍目前房地产市场中的独栋别墅。
万科花园洋房经典作上海白马花园万科地产精心研发8年的与利产品，推出“情景花园洋房”,采用了层层退台结构，每一层都有独特亮点。
每户拥有私家花园或景观露台。
首次提出了“露台社交”,将创意建筑和精神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。
20XX年情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点――层层退台。
在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间_划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房，阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、四层、五层均在下一层的基础上行退台。
以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，允姑炕Ф寄芟碛卸立的花园或者露台。
底层住户独享70 m2―110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台丌但能欣赏周边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的规野，可以S行小型party。
[W]情景洋房专项研究(2)
![[W]情景洋房专项研究(2)](https://img.taocdn.com/s3/m/d1723134312b3169a551a40a.png)
本报告是严格保密的。
19
2 发展趋势 市场竞争加剧，价格稳中有升
由于中产消费群体的庞大需求，会继续刺激增量市场的不断增 加，情景洋房比较时代已经来临，随着消费者对产品的不断了解 及消费理性回归，情景洋房产品会同时面临同类产品和替代产品 的双重竞争，竞争激烈程度有增无减。 从长远考虑，随着土地稀缺性日益凸显，情景洋房等低密度产 品的土地成本会逐渐增加，其价格会在平稳的基础上适度增长。
私密性 舒适度 功能
环境
位置 交通 车位 周边配套设施
居所定位 居住人群
居住模式 价格
弱 较舒适 具有基本功能
自然环境一般，高密度，主要 依靠小区内部景观
城市内部 主要依靠城市公交系统 车位出租或独立产权 配套齐全，衣食住行方便
第一居所
中低收入人群，兼顾工作和生 活
实在、便利 低
本报告是严格保密的。
别墅产品可以尽情享受自然，但价格昂 贵。而且目前政府部门严格控制容积率 1.0以下的别墅用地审批，土地资源紧缺 也使得别墅类产品难以大面积推广
产生需要
需要设计出有大面积露台的住宅。
但露台面积占用了室内使用面积， 相对于提高了公摊，致使房屋价格 居高不下
产品名称：情景花园洋房
产生时间：2002年
98年深圳的全国性住宅设计论坛上，万科设计总监张纪文先生提出 邻里单位式的规划单元方式和退台式多层住宅方式。后来，万科深
两户在中间有公共楼梯，
两户在中间有楼梯，在 两户中间有楼梯，在公共楼梯上到四层位置，
一层阳光房部位退台， 二层门厅部位退台，形四层的两户分别设有户内
形成二层景观露台 成三层景观露台
楼梯，每户在两侧退台，
形成四层景观阳台
设有户内楼梯、储物间、 阳光室，在坡顶前后的位 置退台，形成前景观露台 和后景观露台
洋房产品探讨-PPT文档资料
消费者的需求多元化与个性化，导致户 型多样化，在立面和材质上的多样化。 项目品质提高，户型附加值最大化。
精细化 个性化
花园洋房规划布局探讨
根据地块形状和地块高差， 布局从容，顺其自然。 同时做到了视线上的错开
花园洋房规划布局探讨
最单纯的行列式 在保证洋房自身的间距 前提下，最大限度利用 土地资源。 此种布置，一般用在地形较 为平坦的地块。不用去追求 天际线的丰富。 客户在现场，也感觉不到布 局的单调。
利用山形将洋房逐步抬高。 把洋房错开式布局，达到视线错开。 既享受了山景，又做到了整个布局的 丰富，让洋房具有立体感，错落有致。
建筑“四错开” 横向间距错开 山墙纵向间距错开 一栋的内部单元错开 视线斜向错开
优势 主要视线能错开，对视得到较好解决 可让园林景观做得更有变化，更丰富 可拉开端头户型和非端头户型的间距 仍然能兼顾朝向；建筑斜向布置，可让客户感觉间距更大。
2019年
天江鼎城
传承发展 期 2019年 金科·东 方王谢
建筑既大气、内敛又沉稳，同 时追求户型丰富并“送”露台。
兼容
重庆花园洋房发展趋势梳理
继往开来 20008年 期
金科·阳 光小镇 2009复地 别院
□ 金科第七代花园洋房。 □ 延续“退、错、露”，前庭后院和地下室等，将 “送”做到极致。 □ 吸收了西式洋房“大气、沉稳、内敛”的气质。 □ 做到了既“送得多”，又大气沉稳。
2019年
金科·天 籁城美社
金科·天 2019年 籁城•紫园
发展成熟 期
金科 2019年 天湖美镇
2019年
东原·中 央美地
送“退、错、露”形成的露台， 送地下室。
送
重庆花园洋房发展趋势梳理
花园洋房电梯标准
附件1电梯规格明细表一、产品规格∶1.控制系统∶交流变压变频双电脑控制(AC-VVVF)2.机种代号∶1-21号梯：EIQ-P 22-23号梯：MRMD3.操作系统∶单台控制4.额定载重∶1-21号梯：825 公斤(用途∶客用)；22-23号梯：450 公斤(用途∶客用)5.停层∶ 1-17号梯：8 层8 停(停止楼名∶B1,1-7 F)18-21号梯：7 层7 停（停止楼名∶B1,1-6 F）22-23号梯： 4 层4 停(停止楼名∶1-4 F)6.速度∶ 1.0 米／秒；7.电源∶a.动力电源--交流三相380V,50Hzb.照明电源--单相220V,50Hz8.出入口设计∶a.出入口尺寸∶1-21号梯：800 mm宽*2100mm高；22-23号梯：800 mm宽*2000mm高b.开门方式∶1-21号梯：中分自动门22-23号梯：旁开自动门c.出入口指示器及按钮∶1-21号梯：LID-10Z ；22-23号梯：LID-10C49.轿厢设计∶a.轿厢内尺寸∶1-21号梯：1400 mm宽×1400mm深×2300 mm高22-23号梯：900 mm宽×1200mm深×2200 mm高b.轿厢操作盘∶1-21号梯：OPA-EZ 型；材质：发纹不锈钢22-23号梯：OPA-GZ5；材质：发纹不锈钢c.轿厢位置指示器∶附于操作盘上10.井道构造∶依计划图11.机房位置∶井道上方12.井道尺寸∶依计划图13.电梯功能∶1、全集选功能10、电梯运行状态显示19、检修操作功能2、误登录取消11、轿厢呼叫反转取消20、停机操作功能3、安全运转系统12、自动控制厢门开闭时间21、光幕保护4、开关门受阻保护13、对讲机通讯功能22、消防用5、失速保护14、停电照明功能23、自返基站6、防止超载装置15、自动熄灯和关闭风扇24、RS485接口7、警铃16、防止嬉戏功能25、满载直驶8、停电在非门区报警17、乘场按钮响铃应答9、各楼层位置显示18、预开门功能14.特记事项∶1)需方之土建尺寸最终以双方确认的营业设计土建图为准。
花园洋房(情景花园洋房)全解
花园洋房的要素
花园 洋房
从宏观层面：诸如中心绿地、 广场、组团绿地、楼间庭院 等等。 从微观层面：属于每户业 主私有的花园或者类似花园 的室外空间，这更是花园洋 房这种住宅产品的设计核心 和精髓。 例如地面层的庭院、地下 或半地下庭院，二层及以上 层的入户花园、较大面积的 阳台、露台、屋顶平台、屋 顶花园等等。
对日照要求不 高，东西、南 北向排布均可， 可做成一个 “U”字型的组 团，形成围合 式布置，全部 向中心退台
花园洋房VS别墅
价格和位置
从价格上看，花园洋房的价格低于同 地段别墅； 而相对于别墅，花园洋房更能吸人 眼球的便是浓郁的邻里气息以及较别 墅更接近市中心的位置。 花园洋房大多4、5层，还采取了层 层退台的布局，这些都有效的拉进了 邻里之间的距离，更具人文气息； 同时，别墅大多处于郊区，住花园 洋房的生活便利性要优于别墅。
由于每层都要退台，建 筑基底面积较大，建筑密 度也相应变大 层数一般在四~五层，容 积率做不高，一般在 0.8~1.0之间（对于开发商 而言） 户均面积较大，总价较 高
花园洋房的优点
花园洋房的缺点
Description of the contents
花园洋房的变迁——时间
景观环境
花园洋房将花园的概念引入其 内，同样具备对周边景观环境 的依赖性。
花园洋房的优点和缺点
一般一层只有两户，居住密度 相对多层要低； 外观上花园洋房更具有创造空 间，每户通过退台，空间错落 等手法，户型均有变化； 花园洋房将室外的景色引入室 内，讲究室内外空间的衔接协 调，一般一层带花园，其他楼 层赠送露台，景观性更好
L/O/G/O
花园洋房（情景花园洋房）
——万科水晶城
花园洋房住宅产品分析
All Contents Copyright © BeijingXinda Co.,Ltd.2010
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建筑依据景观排布，以多层为主，辅以小高层、高层，建筑错落有致
7-11层 小高层
1小6层高板层
式高层
13层 点式 高层
7-11层小高层
5层点式多层“小胖楼”
4-5层，多层
11层 小高 层公
寓
会所 欧式 风情 商业
街
➢小高层则采用围合庭院的方式组织， 多幢楼宇共享一个封闭的庭院，庭院 的南面为多层住宅，以保证院内有充 分的日照
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洋房产品形象——关键词: 层次、错落、细节、风格化
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花园洋房的三种产品类别分析
栖霞苑组团 云树苑组团
初阳苑组团
➢ 以多层次、组团化为空间 布局的基本原则，依照东向 和南向两个入口动线的延续， 小区分为大致均衡的四大组 群，共享中心开放景观
中心绿地 水景
桂雨苑组团
南入口
春晓苑组团 闻莺苑组团
➢ 利用半地下车库的顶板形成 不受外来交通干扰的外部空 间，结合景观的设计，形成 为住户服务的室外休闲和活 动的场所
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花园洋房专题研究
退：层层退台，每户花台私享阳光；
露：顶层大面积露台，展现生活高品质。
空间特征——
院
底层的私家小院，或者三、四层围合成的空中花园， 能够容纳几个座椅，一张小桌，在有阳光的春天和 冬天，茗茶、下棋等，但不适宜过大。
空间特征——
错
错——错落布局，立面灵活
错层—空间转换
通过“错”来实现空间的分区，动静相错，不仅是室内的错层空间转换，同时室内和室外空间转换相错，
目 录
1
2 3
花园洋房概述 花园洋房的特征
花园洋房分类 花园洋房户型特征 与其他物业之比较
4
5
花园洋房户型特点
大户型占绝大部分，小户型数量有限。
大部分采取4+1、5+1等平层加跃层结构，也有部分3+1平层、纯跃
层和错层产品。 动静分区、干湿分区合理，大开间，小进深等户型受青睐。
通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。
例如在楼宇入口处设小品景观，首层带有庭院，二层有入口观景厅，且每户带有户内花园，形成立体造 景的效果。
宽景洋房特点
运用了超短进深的设计，比如万科的假日风景，宽 景洋房楼体进深只有7米，户型南北通透，具备良好 的采光、通风、观景效果；在100平方米的建筑面积 内，设臵了宽大的横厅，拥有带储物间的玄关，带 阳台的餐厅和卧室，主卧采取套间设计，拥有步入 式衣帽间，配臵全面。
也增加空间的动感和层次感。
空间特征——
退
退台
退台的目的是为了让 没有接地的楼层延伸
更大的室外空间，增
加室内空间与室外空 间的接触面。
空间特征——
露
把尽可能多的室内空间暴露给自然，通过增大开窗面积，增大 开窗数目等手法，把更多的室内空间暴露给自然。
花园洋房基础知识
花园洋房基础知识1. 什么是花园洋房？花园洋房是一种具有独立花园的住宅建筑类型，通常指的是一栋独立的小别墅。
花园洋房多见于欧洲和北美地区，其特点是有私人花园和独立的入口。
这种建筑风格常常被用来形容高档住宅区或别墅区的房屋。
2. 花园洋房的特点2.1 独立性花园洋房一般为独立的住宅单元，有独立的房屋结构、出入口和花园。
相较于公寓或联排别墅等建筑类型，花园洋房的独立性更高。
2.2 私人花园与其他住宅类型相比，花园洋房最显著的特点是拥有私人花园。
住户可以在花园中种植花草，享受户外空间的舒适和隐私。
花园洋房的花园种类和大小各有差异，但通常都比较宽敞。
2.3 高品质建筑花园洋房一般都是高品质的建筑，采用了精良的建筑材料和施工工艺。
这些房屋通常具有较高的建筑标准，能够提供更好的住宅体验和舒适度。
3. 花园洋房的优点3.1 隐私保密性花园洋房的独立性和私人花园使得住户可以更好地保护个人隐私。
相比公寓或联排别墅，住户在花园洋房拥有更多的隐私空间和自由度。
3.2 更好的户外空间花园洋房的私人花园为住户提供了独立的户外空间。
住户可以在花园中种植花草、种菜，以及进行户外活动，享受自然的美好。
3.3 高品质的居住环境花园洋房通常具有较高的建筑标准和装修品质。
住户可以享受到更好的居住环境，包括更好的室内空气质量、更舒适的居住体验等。
4. 花园洋房的不足之处4.1 维护成本较高由于花园洋房拥有私人花园和独立的房屋结构，其维护成本较高。
花园的绿化养护、房屋的维修保养都需要额外的费用和精力投入。
4.2 空间有限与一些大型住宅建筑相比，花园洋房的空间相对有限。
尤其是在城市中心区域，花园洋房的占地面积通常会受到限制。
5. 花园洋房在中国的应用在中国，随着人们对居住品质的要求提高，花园洋房在一些高端住宅区已经开始出现。
尤其是在一些二三线城市的别墅区，花园洋房逐渐成为新的房地产热点。
花园洋房的独特设计和优质居住环境受到了许多购房者的青睐。
绿城别墅产品：从造房到造园到造生活
绿城别墅产品：从“造房”到“造园”到“造生活”2008年10月17日铁驴整理绿城房产集团作为中国现代别墅开发的先行者之一,所开发的别墅产品具有明显的阶段性印迹,从1995到2007年间,完成了从造房到造园到造生活三代别墅的演变和升华.第一代：造房子.1994年至1998年间开发的第一代桂花园系列别墅属于典型的居住型城市别墅,产品形式融合了东南亚的某些建筑元素,体现了绿城人对别墅建筑最淳朴的诠释.第二代：造庭园.从1996年开发山地别墅九溪玫瑰园开始,绿城进入第二代别墅开发.绿城第二代别墅引进了美式别墅的建筑形态及庭院意向,建筑形态及产品特质在2000年开始营建的桃花源别墅区继续得到延续及提升.第三代：造生活.2005年推出的桃花源南区全装修园景别墅标志着绿城进入第三代别墅产品开发、研究和提升阶段,同阶段的产品还包括上海玫瑰园、长沙青竹园和南京玫瑰园.绿城第三代别墅的开发是基于对居住方式的深切认识后,一种反映到生活方式层面的诉求,一种对理想居住深层次的解读.绿城别墅代表作之一：杭州九溪玫瑰园图一：关于九溪玫瑰园绿城·杭州九溪玫瑰园位于杭州之江国家旅游度假区内,背枕五云山,面眺钱江水,周邻云栖竹径、九溪烟树,景色十分怡人.作为绿城首部山水人文别墅作品,九溪玫瑰园因其自然和建筑的完美融合,被专家们称作“不破坏环境,不辜负山水,国内乃至国际一流的别墅园区”.2000年10月21日,联合国人居中心主任安娜女士在参观完绿城·杭州九溪玫瑰园后留下了“Good to be here”的题词.九溪玫瑰园作为杭州人居环境的经典代表楼盘,为杭州赢得了荣誉.九溪玫瑰园基本信息：地理位置：位于杭州之江国家旅游度假区建筑面积：东区255亩,西区302亩,雨笛区38亩总户数：东区121栋别墅、30套公寓；西区100栋别墅；雨笛区8栋别墅开工时间：东区1996年12月；西区2000年12月；雨笛区2004年11月开发期数：分东区、西区、雨笛区三期开发交付时间：东区2000年5月；西区2004年10月；雨笛区2007年10月园区配套：会所、网球场、室外泳池图二：因地制宜因景制宜杭州九溪玫瑰园以灵活、自由的规划实现对树木的保护、规避,表达对自然的尊重.当每一扇窗户被打开时,最先到达的总是美丽的自然风光.图三:北美风格九溪玫瑰园强调了对原生态自然环境的保护,为了让北美风格的建筑同步体现原生态特性,绿城专门研发一种可以保留自然色差的面砖,看上去有点斑驳,像是天然的.图四：玫瑰园式的空间对话关系玫瑰园最精彩的部分在于建筑之间的对话,像图中所示,前面那栋房子整体十分柔美、细腻,建筑设计表现得很曲折,在情感上感觉很缠绵,而后面那栋房子则采用横向的空间关系,很阳刚.这种景观空间的不断转换,它成为人们记忆链中的线索,构成了对玫瑰园美好的记忆.绿城·桃花源位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带,项目总占地近2700亩,分东区、西区、南区三期开发.桃花源生态居住区以陶渊明桃花源记中所描绘的山野田园生活为创作蓝本,融合生态自然山水和田园人居生活为一体,创造深含人文理想的“桃花源意境”,是绿城集团继九溪玫瑰园后一经典之作,也是中国别墅史上的全新之作.绿城·桃花源先后荣获“住在杭州代表楼盘”、“全国人居经典综合大奖”、“影响中国的30大典范社区”和2007年“杭州最佳人居奖”.绿城别墅代表作之二：杭州桃花源图一：关于桃花源东区桃花源东区秉承了九溪玫瑰园“尊重自然”的开发原则,在意境和氛围的营造中,更多地追求中国国画中写意的风格,追求“神似”,追求中国传统建筑中隐含的精髓,如“无序中的有序”、“田园意境”、“中国传统文化的不经意和散漫.桃花源东区基本信息：地理位置：杭州市余杭区凤凰山南麓,距杭州市中心18公里占地面积：约670亩总户数：131栋独立别墅和45套高级公寓开工时间：1999年12月交付时间：2002年12月建筑形态：独立别墅园区配套：多功能会所及现代化生活、休闲设施图二：人文意境从九溪玫瑰园到桃花源东区,完成了从自然主义的无主题创作到铺陈人文意蕴的一次跳跃.在九溪玫瑰园,表达的是一种较单纯的、近乎完美的空间美学理想,而在桃花源东区,园如其名,已经附加了文化的意境——在层层叠叠的屋面之间,我们理解到村落的历史感；在住宅与田园之间,我们理解到自给自足的象征意义；在连绵而恬淡的街巷与会所之间,我们理解到社区未来融洽的睦邻精神.据此,“桃花源”的意境在东区已得到基本的铺陈,社区的主调基本确立,更主要的,是完成了社区历史主义表象的基本描述.图三：建筑生于自然桃花源在规划设计时,充分考虑与环境的容纳与和谐,追求一种生活上的休闲氛围以及对园区的生态保护.如桃花岛上的两幢房子,为了不影响整个岛的景观,把房子的设计尽量贴近地面；水边建筑则通过一些挑平台来加强建筑轻巧的风格；依山别墅则尽量采用石头,顺山势而上,体现山地别墅的感觉；在树林里的房子一般沿用了玫瑰园的一些经典别墅的形态,掩映在山林中.图四：田园风光山明水秀、鸟语花香、良田美池的田园风光是整个园区最为突出的景观特色,桃花源的总体格局保持了开发前恬淡宁静的自然景观,村庄聚落镶嵌在田园和山林之中,充分利用并呈现自然景观.图五：村落之美绿城·桃花源别墅的建筑汲取了国外乡村的优雅风格,同时融合中国民居庭院的思想,多用浅灰色瓦构筑屋顶,墙体采用暖灰色仿清水砖贴面与青灰色仿岩文化石,整体色彩以淡雅为主导,与灰白的江南天色、秀茂的花木、柔媚的流水都配合协调,予人以淡雅幽静之感,具有江南建筑文化的特征.图六：关于桃花源西区无论是九溪玫瑰园还是桃花源东区,在绿城,任何创作都是困难的,因为在绿城的产品系列中不存在简单的模仿,哪怕是细节的套用也需要上一层次的设计哲学赋予其新的价值和意义.如同桃花源东区并不是玫瑰园的放大一样,桃花源西区显然也不是东区的简单延伸,当然,这并不仅仅取决于绿城的开发哲学,更取决于西区独具魅力的自然条件与结构关系.在桃花源西区,绿城推出了部分私家庭院精装修别墅以及中国江南园林式别墅——“十锦园”,桃花源西区以此进入“造园时代”,在别墅产品的深度和广度上都有所突破和创新,开创了绿城别墅开发的新纪元.桃花源西区基本信息：地理位置：杭州市余杭区凤凰山南麓,距杭州市中心18公里占地面积：西区约590亩总户数：126栋独立别墅、“十锦园”10栋江南式的园林建筑开工时间：西区2003年3月交付时间：2006年；十锦园2008年园区配套：多功能会所及现代化生活、休闲设施图七：满目苍翠的山地别墅群与东区相比,桃花源西区是地道的山地别墅区.西区的植被条件更加优越,无论山坡还是谷地,满目苍翠欲滴.图八：落英缤纷的桃源居如果说东区的街巷院落已经求得了村落“鸡犬相闻”的人文境界,西区则把“落英缤纷”这一回归自然的理想作为丰富“桃花源”主题的终极目的.图九：造园西区别墅首创精装修私家庭院,不仅前院、侧院、后院兼备,而且将庭院细分出儿童活动区、情趣活动区、种植区和运动区等不同领域.图十：中式别墅十锦园十锦园共有10幢现代中式别墅,每幢的基地有四到五亩,建筑面积在1000平方米以上,平面布局采用江南的宅园式设计,为国内罕见的融汇中西、连通古今、极具文化内涵的高品位住宅.图十一：造园时代的极致作品十锦园同时是绿城别墅进入“造园时代”的极致作品.在大的建筑尺度上,十锦园借鉴了很多现代元素,室内空间也采用西式的布局,以保持现代人的享乐,而庭院里的享受完全是中国式的,像水上的书房、临水的美人靠,以及各种路廊岛桥,都表现出隐逸的山水文化趣味.图十二：东方情趣在小的细节上,十锦园注重东方情趣,例如在庭院里遍植榉树、牡丹、海棠和玉兰,寓意富贵；砖雕出自当年做胡庆余堂的一家苏州工厂的传统工艺.图十三：关于杭州桃花源南区桃花源南区是绿城营造别墅的领先理念——先造园园区、后造房、再造院庭院的文化实践,标志着绿城由“造房时代”到“造园时代”再到“生活时代”的成功转型.是绿城集团继九溪玫瑰园和桃花源东区、西区之后,别墅开发历程中的又一经典巨作,成为中国别墅史上的全新之作、绿城第三代别墅的代表作品.杭州桃花源南区基本信息：地理位置：杭州市余杭区凤凰山南麓,距杭州市中心18公里占地面积：1400余亩开工时间：2004年9月开发期数：分两期开发,分为山地别墅、园景别墅、水岸别墅、庭院别墅、小院别墅等五大类共570栋独立别墅交付时间：首批2007年12月交付园区配套：多功能会所及现代化生活、休闲设施图十四：多样建筑风格绿城早期及第二代别墅,基本是一个园区一种建筑风格,而在第三代别墅桃花源南区中出现了在同一园区甚至同一组团内多种不同的建筑风格别墅,有法式别墅、英式别墅、意式别墅等的组合,通过规划及景观协调形成和谐、宜人的别墅园区或组团,而这种多建筑风格别墅的和谐共处,更“自然”地表达了别墅区应有的自然状态,满足了业主生活多样化和个性化的需求.图十五：室内空间与功能的细分第三代别墅对室内空间和功能进行细分,一方面增加西式厨房和早餐厅等功能空间,提供更多的起居生活空间,引导新的别墅生活方式.图十六：室内外过渡空间在第三代别墅,单体设计时即考虑在地块内的定位,协调与庭院的空间关系,有意识地增加诸如廊、阳台、露台等室内外的过渡空间.这些过渡空间能够提高空间的可利用性与灵活性,使建筑和庭院既能情景相融,又能提供更人性、舒适的室内外生活.绿城别墅代表作之三：上海玫瑰园图一：关于上海玫瑰园上海·绿城玫瑰园为绿城第三代别墅的代表作品,在文化内涵、规划手法和建筑装饰上,上海玫瑰园传承了三四十年代上海老洋房的艺术精髓,其产品品质与国际一流别墅社区对接,体现了营造国内顶级别墅社区的真正实力,再现当代美国豪宅生活方式.上海玫瑰园基本信息：地理位置：上海市闵行区马桥镇旗忠森林体育城中青路1555弄占地面积：1205亩建筑面积：约22万平方米总户数：236栋独立别墅开工时间：2005年10月开发期数：分东西地块、共四期开发交付时间：一期2008年6月园区配套：高端会所图二：海派花园洋房作为海派风格的别墅高端项目,上海玫瑰园以20世纪末的西方高级住区为蓝本,以20世纪初的老洋房建筑为基础,用大树、高墙构筑出了典型的海派花园洋房的空间氛围.图三：建筑艺术从海派建筑中吸收不惟中西、只求先进,时尚趋新、尊重个体的文化精髓.图四：精装私家庭院精装私家庭院,在沿袭了正统的欧洲风格之外,更强调了其私密性,赋予了别墅主人自有、自在的空间感受.同时,庭院内设置有户外泳池、热水SPA、烧烤区、种植区、精致的雕塑和小品以及竖向高差所产生的情趣空间等,让生活充满了艺术般的享受.绿城别墅代表作之四：长沙青竹园图一：关于青竹园绿城·长沙青竹园是绿城的第一个高尔夫别墅项目,项目依托于青竹湖国际高尔夫球场,结合绿城山地别墅营造经验,是继桃花源南区和上海玫瑰园之后绿城第三代别墅代表作品之一.长沙青竹园荣获“2006长沙最值得期待的品质别墅”2006年唯一.长沙青竹园基本信息：地理位置：湖南青竹湖国际高尔夫球场内占地面积：1000亩建筑面积：约14万平方米总户数：286幢开工时间：2005年12月开发期数：三期交付时间：2010年左右建筑形态：别墅园区配套：高级会所、27洞高尔夫18洞高尔夫及在建9洞灯光高尔夫、游泳池等图二：丰富而稀有的原生态自然景观长沙青竹园环约1800亩山地高尔夫球场与碧波荡漾的约300亩青竹湖水面等稀缺原生态自然资源,周边群山环绕,与太阳山森林公园、鹅羊山森林公园、长沙植物园、黑糜峰风景区等北部生态保护区抵足相拥,是目前长沙原生态自然景观最丰富的居住区.图三：新兴的高档住宅区的聚集地在青竹园上,意大利平顶、红色窗、罗马经典半圆、西班牙马蹄形拱券、法式坡屋顶等这些不同风格建筑,在混搭中完成了最和谐出色的表现.图四：先造园又造房长沙青竹园项目在杭州桃花源西区、南区庭院精装修基础上,实施“先造园,后造房”的开发模式,平均庭院面积在1000平方米左右,是目前湖南别墅主力庭院面积最大、唯一进行全面庭院精装修的别墅社区.图五：从细部还原经典青竹园是一个在细节上特别关注的别墅.在这里,每一块西班牙花砖,西班牙铁艺,包括一个窨井盖也要精心设计,以求能配得上建筑.石雕、水舌都量身定制,包括欧洲的铁艺灯.从细部还原经典,才更有完整性,还原度高,还原到极致,也更纯粹.。
大华-锦绣华城项目介绍
976路：龙阳路地铁站—上浦路济阳路（项目站点：天池）
970路：金杨路金口路—南新小区（项目站点：下南路新浦路春塘） 639路：张扬北路东波路—周浦镇（项目站点：莲园路锦绣路天池） 607路：成山路—泰东路（项目站点：成山路） 605路：临沂路—南新新村（项目站点：新浦路）
604路：长清路昌里路—三林世博家园（项目站点：下南路新浦路）
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项目周边配套
3. 酒店&会所
项目附近一兆韦德健身会所、四星级Holiday inn假日酒店。为你的生活打造一站式天堂般享受。
上海大华锦绣华城项目 SH Da Hua Graceful Oasis
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项目周边配套
4. 公共配套 社区内已投入使用功能配套齐全的三所幼儿园、师资雄厚的新时代小学、昌邑小学、上南中
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大华锦绣华城之公园新纪
• 作为大华锦绣华城公园系产品的登峰之作，公园新纪倡导街区型社区与城市主题公园的交融。 • 约6万平方米纯天然湿地景观，让孩子在自然的怀抱中自由成长；约10万平方米大型运动主题公园，
让您释放压力，享受运动。
• 甜趣广场、儿童广场、休闲广场、健身广场和下沉式中庭广场，提供了邻里间亲切互动的良好平台。 • 舒展成熟的空间设计，与景相生。地上地下雅致双大堂，打造考究的私家门庭。 • 两房两厅一卫、三房两厅两卫的大气房型为成熟人士的三口、五口之家精心设计，毛坯房源将装修 成本交由业主自由掌控。
两室两厅一卫
• 经典L型厨房外带工作阳台 • 干湿分离的卫生间 • 中间方正卧室为附赠空间
上海大华锦绣华城项目 SH Da Hua Graceful Oasis
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大华锦绣华城之珐朵公馆
C3户型：约64.3平
一室两厅一卫
花园洋房基础知识
花园洋房？
我们这里讲的，是广义上的花园洋房。
“花园”
从宏观层面：诸如中心绿地、广场、组团绿地、楼间庭院 等等。
从微观层面：属于每户业主私有的花园或者类似花园的室 外空间，这更是花园洋房这种住宅产品的设计核心和精髓。
例如地面层的庭院、地下或半地下庭院，二层及以上层的 入户花园、较大面积的阳台、露台、屋顶平台、屋顶花园等等 。
减少卧 室达到 退台效
果。
厨房位于房型中部 ，北侧布置书房和
卧室。
以最小面积模块组合 的干湿分离卫生间，
强调功能性。
利用客厅和卧室 的交错退台形成
露台。
功能紧凑（上海万科白马花园）
小面积， 90平方米左右的2+1房，70平方米左右的1+1房，布局紧凑； 面积虽小，功能齐全且布局合理；
户户有露台,面积虽小,仍然具有洋房的品质。
繁华地段，代表着旧上海上流社会的生活方式。
然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。说“变质”，更可 说是是进步。花园洋房把别墅的一些生活形态做了四到五层的小楼里。
洋房产品的概念与起源
狭义的花园洋房就是Garden Villa（花园别墅）， 也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼， 带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼， 强调户户有花园，包括市场中的洋式联排（或双拼）
隔楼板，形 成活动室
下五
六层
工作阳台
入户花园
工作阳台
入户花园
工作阳台
主卧个性空间
一层 140平方米
二层 133平方米
主卧个性空间
三层 130平方米
四层 120平方米
五层 110平方米
某地产花园洋房产品的分类培训讲义.pptx
功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可 以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度 社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。
外置楼梯，打破传统”楼道”的 昏暗，增加与自然的亲近；
步入式花园
外置楼梯 室外楼梯
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高， 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季；
在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣；
首层面积：150平米左右
价格：80万元左右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万元左右
三层面积：128-130平米左右
价格：68－70万元左右
顶层面积：178-187平米左右
价格：95-100万元左右
一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内 中高档住宅的销售价格；
销售状况： 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；
销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米
华润中央公园洋房推介提报PPT精选文档
F1户型 约151㎡
精致空间：轩敞四居，干湿分明，舒适优雅； 敞阔气质：中西双厨，大开间尽显雍容；南向宽景阳台，礼遇尊崇人生；
04 建筑风格
法式新古典主义
法式风格，典雅的建筑比例、层次丰富的露台、流畅的天际线、大视野的转角窗， 处处精雕细琢，彰显优雅、高贵、浪漫。
造型上采用整体对称、局部突出的手法，气势恢宏，立面高贵、大气、稳重。细部 线脚比例严谨，小中见大，衬托出建筑的精致华丽。
悦玺洋房价值体系
血统篇 产品篇 01品牌/02区域/03规划设计/04建筑风格/05园林/06科技/07物业 生活篇
华润置地以76载峥嵘历程于北京、上海、深圳等亚洲46座城市擘筑地标性名盘 ，并从中磨砺出专属于华润置地的豪宅血统。
悦玺洋房，华润置地山东首席洋房力作，高端人居，进步淄博。
北京 华润•橡树湾 低密法式花园洋楼 京城难得一见
06 科技系统
智能化系统--门禁系统、电子监控、电子巡更、可视对讲系统
门禁可视对讲系统、主要出入口24小时摄像监控及车辆出入管理系统、消防智能系统 、中心绿地设置背景音乐系统等，领航智能家居生活。
地下私人会所 地下PARTY 酒窖
私人桌球房、健身房、影音室，还是酒窖？在悦玺洋房，这些都不再只是可能。 在这里结束一天的开始，开始一天的结束，浪漫才是永不停歇的主旋律。
星空露台 浪漫空间尺度
洋房特有的空中露台，晚霞流云中的交杯把盏， 亦或为自己培育一座空中花园， 将辽阔的天幕据为己有，成就生活中的浪漫眷恋。
学区·顶配 家门口的名校华润实验学校，起步即领跑，顶级名校护航未来；
医疗·周全 淄博中心医院，臻献一流服务尽享幸福安乐；
景观·丰奢 西距淄博人民公园500米，奢享三百亩城市“绿肺”，富氧环境无与伦比；
花园洋房是介于别墅和普通公寓之间的一种创新的户型产品
花园洋房是介于别墅和普通公寓之间的一种创新的户型产品，在建筑学上它并没有硬性的指标规定，它追求较低的的容积率，较高的绿化率的较大的楼间距，花园洋房在室内空间上，与联排别墅的距离正在缩小和拉近，它在户型面积上，室内的开间正在变大，使空间变的更加舒适和宽阔，花园洋房所拥有的露台，入户花园，阳光落地窗等等，让人最大程度上享受到阳光和清风，让人在安静，私密，优美的环境的中，身心愉悦，使人与人之间的交往更加自然和谐。
而别墅是专指居宅之外的住所而非第一住所，它是独门独户独院，两层至三层楼的形式，它占地面积大而且容积率低它设有私家花园，别墅它是一种带有诗意的豪宅别墅生活，是人生梦想的家园，它是满足富有品位的成功人士的置业需求拥有别墅就意味着你处于社会的富裕阶层，它是特权阶级和富有者的奢侈品花园洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海，福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明与中国文化交织的产物，更具体的说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层，采用西方的建筑形式和新的工程技术，新型的建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观点来看，当时的花园洋房相当于目前市场中的独栋别墅花园洋房和别墅相比较，花园洋房在本质上是一种类别墅，两者在空间布局，建筑形态，景观营造都有异曲同工之妙，花园洋房讲究在自然的鸟语花香中，强调室内空间与室外环境的有机结合，并达到和谐一致，在住宅面积上，既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足舒适的一个度量而且花园洋房还继承了别墅的部分功能，拥有私人花园，私家车位私密性强等优势，同时又弥补了别墅的高价格，邻里关系沟通不够等劣势，使居住者最大限度的保持与周边自然环境，人文环境的亲密接触，构建一个充满亲情，爱情，友情的和谐家园，花园洋房与别墅相比，其最大的诱惑力在于，集中表现在其价格的优势，目前，别墅每套轻则数百万重则上千万，往往令购房者只能远观而不敢亲近，而花园洋房则更有亲和力，在价格不仅远远低于别墅，而且在建筑品质，景观品质，生活情趣，人文体验都有独到之处。
解析花园洋房
解析花园洋房花圃洋房源于上海，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带上流阶层所专属，是西洋文明和生活方法与中国文化交错的产品。
更为具体地说，它是当时的国内房地产开创商适应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采取西方的建筑情势和新的工程技巧、新型建筑材料开创出来的具有稀缺性的高利润室庐产品，从现在房地产定义不雅点来看，当时的花圃洋房相当于今朝房地产市场中的独栋别墅。
时至今日，一个多世纪往常了，“花圃洋房”又被从新提起，先在南边都会热身，2000年后随“南边军团挥师北上”涌现在北京地产市场，2003年以珠江国际城的“新洋屋活动”为标记，“花圃洋房”热在北京房地产市场达到一个新高，然而，现今市场中的接踵显现的花圃洋房和昔时的花圃洋房已相去甚远。
只是北京甚至全都城会的社会经济、政治与文化情形已与解放前有天地之别，房地产市场的供给状况和需求特点就加倍没有若干类似之处，然则缘何花圃洋房仍旧魅力不减呢？其在北京房地产市场的今后成长前景若何呢？针对上述问题，我司特就北京房地产市场花圃洋房的近况和今后成长做了扼要的研究。
一、花圃洋房之近况追跟着室庐郊区化的过程，低密度室庐连续走俏，一个个花圃洋房项目接踵面世，因此都打开花圃洋房的大年夜旗，但各个项目各有特点，分布于郊区的各个方位，冲击着京城房地产市场。
因此同样高举花圃洋房大年夜旗，但产品情势却存在着专门大年夜差别，洋式的别墅、连排、双拼自不必说，独门独院，上有天，下有地，称其为花圃洋房是无可厚非的；珠江国际城的叠拼进级版以“新洋屋活动”为标语，以花圃洋房为主题，类似产品还有风格与林；以金地格林小镇、奥林匹克花圃等项目自成一派，产品情势以四层板楼为主，强调景不雅均好，首层和顶层各有花圃和晒台相赠，同样称其为花圃洋房；部分六层板楼项目，因其具备的外国风格，景不雅均好，高绿化率同样也自称为花圃洋房。
看来市场中的所谓的“花圃洋房”真是百花齐放，百家争鸣，是花圃洋房也好，不是花圃洋房也罢，总之，诸多的低密度室庐项目在宣传推广中都在一向地给本身项目冠名四个字：花圃洋房。
金科·天湖美镇产品浅析
南区在东北角与市政道路紧密结合处规划带有底层商业的高 层，高层建筑沿街布置，形成较大的中心花园，同时也丰富了小 区的轮廓线并形成较整齐的城市界面。
动静分区、干湿分区、厅房方正、明厨明位、紧凑实用，大 客厅、大主卧、大主位，各部分面积分配依需而制、方丈相宜。
南区花园洋房以简洁、现代为主要特征，在建筑的形体材料 和色彩上与自然相融合，并强调建筑材料的对比，用仿木的暖色 调与金属、玻璃等对此，形成风格清新、宜人的居住建筑。
·北区花园洋房以居民风格作为设计元素，通过坡屋顶马头墙、花 窗以及清砖、白墙灰瓦等突出传统生活环境的意境。
南区
总用地：231250.6m2 总建筑面积：265429m2 地上总建筑面积： 215219m2 花园洋房住宅面积：121733.9m2 高层住宅面积：101698.6m2 独立式住宅面积：30596.5m2 公建及商业：11400m2 地下总建筑面积： 50210m2 容积率：1.26 居住户数：1363户
车库面积：26210m2 车库面积：24000m2
北区
总用地：109114.4m2 总建筑面积：155009.2m2 地上总建筑面积： 115783.2m2 花园洋房住宅面积：86669.2m2 高层住宅面积：23588m2 公建及商业：5526m2 地下总建筑面积： 39226m2 容积率：1.26 居住户数：1363户
浅析内容
一、规划设计 二、产品创新及户型设计 三、园林景观设计
一、规划设计
1.区域介绍
金科·天湖美镇位于重庆北部新区高新园 ,基地东面为 加新花园D区，南面为金开大道，西面为近300亩运动 休闲公园，西北及北面直接与照母山植物园相邻。
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层以及少量类别墅产品的产品组合。因此，在未来的一段时间内别墅产品以及花园洋房将
成为城市高端住宅市场的主力。
多重景观、人本主义花园洋房引领趋势
越来越多的楼层，甚至九层的，甚至某些塔楼里都会出现这种空间变化很丰富的情况，尤其 在南方，万科的很多的系列的产品，在塔楼里面，把空间做得也非常丰富，也可能有院子做
在建筑物向阳面有层层退台的台状结构，以退台空间规划露台，形成了在情景花园洋房的一层，外部为阳光房， 阳光房的侧面和单元前面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、 四层、五层均在下一层的基础上进行退台。以层层退台的方式形成了一个错落有致的空间，并使每户都能享有独 立的花园或者露台。底层住户独享70 m2—110 m2私家花园和近10余平米的阳光房，无论是景观还是生活品质 堪比别墅生活；2层10 m2的超大露台空间，适合个人生活兴趣的培养；3、4层近7 m2的精致露台不但能欣赏周 边景观，还能打造成自己的空中花园；顶层双露台设计，极大的户外活动空间，开阔的视野，可以举行小型party。 项目让户户拥有南向的私家花园或露台，独特的私有室外空间是日常起居生活向室外的自然延展。露台没有顶盖， 区别于阳台更有花园感。每个露台都和客厅相连并有较大的进深便于安排活动。半围合的设计使其拥有较强的私 家感，且露台和花园均由厅进出，方便使用。花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片 自有的室外空间、绿地。由于层层退台使楼间距加大，顶层楼距更是有20米，轻易享受全年阳光，真正营造了一 个有天有地的生活空间。
周边配套设施
居所定位 居住人群
配套齐全，衣食住行方便
第一居所 中低收入人群，兼顾工作和生活
随着所在区域的发展，配套 迅速齐全
第一居所 城市中产阶级， 要求一定生活品质 便利舒适 适中
配套不完善，需社区内部提 供补充
第一居所或第二居所 收入较高的中产阶级，要求 较高生活品质 个性化 较高
配套不完善，需依靠社区内 部作为补充
产品解读
解读三：户户有花园（露台）
传统多层产品一般只有一层才带花园，而情景洋房通 过退台设计，使每户业主都可以享受露台设计，尽可
能使居住者得到更大的实惠。
一层赠送大面积前后花园，顶层销售面积较小，但赠
送大面积的露台。通过这种设计，有效的降低了传统
多层产品在一层和顶层上的销售难度，将传统多层的 销售劣势转化为优势，形成情景洋房的销售亮点。
居住在情景洋房，不仅享受到其创意居住环境，更
能体验到社交方式的改变所带来的新邻里关系。
产品对比
建筑形式 外观
通过此表格，更加直观的了解情景洋房与传统多层、 叠拼/联排别墅类产品的优缺点
传统多层 情景花园洋房 层次较多，风格多变 叠拼别墅 层次较多，风格多变 联排别墅 层次较多，风格多变
外立面形式单一
产品形态=地块属性限制+利润要求+客户需求。
地块属性尤其是容积率决定产品可能性。伴随政府对1.0以下容积率住宅用地的严格限制，
供给率1.0-1.5的高端住宅将成主流，按行业常规，0.8-1.2容积率，多数开发商会选择叠 拼、联排等类别墅产品与花园洋房的组合，而1.2-1.5的容积率则较多选择花园洋房、小高
它是一种创新的建筑形态，通过新颖的入户方式，层层退台的建 筑形态以及情景房的设计，使住宅在满足基本功能的同时，提高 建筑的品味，使建筑能够更加亲近自然，给居住者，给居住者带 来与众不同的全景式的情调生活。同时，它以一种开放的姿态，
拉近人与人之间的距离，使居住者的邻里沟通更加顺畅，邻里生
活更加和谐温馨。
出来，还有很多地方，他可能是一个挑空的露台，也可以叫空中花园，丰富的设计变化，适
应了消费者对居住品质的需求，所以花园洋房未来的发展和更多的产品相融合，越来越多的 产品出现了相对需要的一种功能，所以将来有一种融合的需求。
花园洋房保值，更具投资价值
随着城市开发量的不断提升，有限的土地资源显得日益宝贵，国家政府（国土资源部） 对什么样的房子是别墅进行界定，不排除Townhouse、低密度花园洋房也纳入高档住宅 之内，对这些住宅类型进行供地限制。从经济学的观点看，物以稀为贵是显而易见的道 理。受国家土地政策的调控以及对高档低容积率住宅用地的限制，花园洋房在市场供应 上将日益稀缺，其较之于联排别墅和高层公寓的高性价比则蕴藏着极大的投资价值。
随着住宅郊区化进程的推进，伴随中央提倡的节地、节能 的需求，低密度花园洋房持续走俏，逐渐成为城市稀缺产品。
宁波代表楼盘： 万科。金色水岸（2007年鄞州）
保亿。风景九园（2008年镇海）
天海。他山谷地（2010年鄞江镇） 慈城。万科云鹭湾(2011年慈城)
产品简析
产品定义
情景洋房是一种介于TOWNHOUSE和普通洋房之间的产 品，一般涉设计为多层产品。
花园洋房产品介绍
源起——
花园洋房发源于英伦三岛。18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，试图构建一组规模小、设施齐、 环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”而引发的城市病。随后，花园洋房风靡 一时。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界，将花园洋房建在自然的鸟
语花香中，强调居住室内空间与室外环境的有机结合，并且达到和谐一致。住宅室内空间的面积，在尺度上
既不讲究普通住宅的经济，也不追求别墅的奢侈，而是满足一个舒适的度量。
花园洋房在中国
花园洋房源于上海，自19世纪中期起， 为上海、福建和广东一带上流阶层所 专属，是西洋文明和生活方式与中国文化交 织的产物。它是当时的国内房地产开发商顺 应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特 定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工 程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺 性的高利润住宅产品，从现在房地产定义观 点来看，当时的花园洋房相当于目前房地产 市场中的独栋别墅。
自然环境一般，高密度，主要依靠 自然环境较好，密度较高， 自然景观较好，低密度，叠 小区内部景观 小区景观塑造以及自身露台、 下有前后花园，叠上有露台 庭院景观 城市内部 主要依靠城市公交系统 车位出租或独立产权 城市边缘，市郊 城市公交系统，公交车 独立产权 城市边缘，市郊 私家车 独立产权
位置 交通 车位
产品简介
情景洋房通常是四、五层多层建筑，每户具有客厅、餐厅、主卧 室、衣帽间、主卧卫生间、卧室、卫生间、厨房，一层另设有生 活阳台、工人房，每单元两户
第一层
第二层
第三层
第四层
第五层
每两户中间设有单元门，一 两户在中间有公共楼体，公 层的前中部凸出，里面设有 两户在中间有楼体，在 两户中间有楼体， 共楼梯上到四层位置，四层 门厅，外面设有阳光房，阳 一层阳光房部位退台， 在二层门厅部位退台， 的两户分别设有户内楼梯， 光房侧面和单元前面形成半 形成二层景观露台 形成三层景观露台 每户在两侧退台，形成四层 围合的情景花园 景观阳台
面积
私密性
面积较小，常在135平米以下
弱
面积100-200平米左右
较弱
通常面积150-250左右
较好
通常面积200-300左右
较好
舒适度
功能 环境
较舒适
具有基本功能
舒适
增加庭院、阳光房、露台等 功能面积
舒适
增加车库、叠下私家花园、 叠上阁楼等面积
舒适
增加车库、私家花园、阁楼 等功能面积 自然景观较好，低密度，有 前后花园 城市边缘，市郊 私家车 独立产权
露台
地下室
夹层2.18米
凸窗
错层；3.95米挑高
THANKS
【合创名古事业群】
“情”与外花园融合在一起，更好地增加室内外的情趣性。
产品解读
解读五：邻里沟通
情景洋房层层退台式的露台，打破了以往封闭的交 流环境，也没有别墅那种距离上的遥远。露台和花 园不仅是一个私人户外空间，还是一个交流平台。 邻里间可以通过在露台交流各种兴趣和心得，分享 生活的酸甜苦辣，拉近彼此间的距离。
侧面形成半合围的情景花园；二层在一层阳光房的位置上退台，形成一个景观露台，三层、
由于层层退台，使楼间距加大，顶层楼
距加宽，轻易享受全年阳光，真正营造 了一个有天有地的生活空间。
产品解读
解读二：新颖的入户方式
情景洋房设有南北入口，底层住户享受南面入口独立入 户，通过首层的私家花园直接进入家中，与别人分享花 园美景的同时保证安全性与私密性。二至五层则通过北 入口楼体进入家中，避免了楼上楼下出入的打扰。 优雅的入户方式让住户在进家门前就可以体验到情景交 融的感觉，同时确保了私密性，使居住者多了一份回家 的快乐与愉悦，更有归属感。
更高生活品质梦想 平民化的生活方式
住宅并非简单的建筑物体，它承载着人们的希望与追求，展示着一个社会
从物质到精神、从经济到文化的综合成果，建筑技术革新和中国社会经济 发展不断催生新的住宅产品的繁衍。人们对住宅的需求也一改过去“千篇
一律”的状态，在住宅的多样化，舒适度，归属感等方面提出了更高的要
求。花园洋房产品伴随市场的变化也在更新发展。
万科·花园洋房经典作
上海·白马花园
万科地产精心研发8年的专利产品，推出“情景花园洋房”，采用了层层退台结构，每 一层都有独特亮点。每户拥有私家花园或景观露台。首次提出了“露台社交”，将创意建筑和精 神文化融合，倡导居民通过“露台”来交流生活心得，改善邻里关系，提升社区生活品质。
2006年
情景花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点——层层退台。
第一居所或第二居所 收入较高的中产阶级，要求 较层庭院、二三层超大露台，与自然更亲近
阳光房
入户花园/前后花园
一层：下沉式私家院落/半地下层/阳光房 二层：阳光地下室 下沉式庭院
户型设计：舒适空间，家人各得其所
独享书房
奢华客厅
儿女房 私密主卧