平谷房地产市场分析

谷区共有5块经营性用地交易成功，其中两块住宅，3块商服，均以底价 成交（见表1）。2012年暂时没有经营性用地交易。总体而言，平谷城 区内供地连续性较差，由于城市规划、旧城改造、拆迁成本等原因，城 区内满足供地条件的地块有限，因此预计两、三年内平谷区土地市场仍 会延续冷淡态势。
表 1 平谷区2011年经营性土地出让结果
图 1 平谷区2006-2011年GDP及增速 图 2平谷区2010年三大产业比重
1.2人口构成与城市化水平 第六次人口普查数据显示，平谷全区常住人口为41.60万人，同
2000年第五次全国人口普查相比，十年共增加1.93万人，增长4.9%。平 均每年增加0.19万人，年平均增长率为0.48%。全区常住人口中，外省 市来京人员为4.89万人，占常住人口的11.8%。全区6岁及以上常住人口 39.8万人，其中：大学专科及以上人口为4.9万人，占12.2%；高中人口 8.8万人，占22.2%；初中人口16.2万人，占40.7%；小学人口7.5万人， 占18.9%。与2000年人口普查相比，高中及以上人口比重呈现增长态 势，初中及以下人口比重呈现下降趋势。2010年全区常住人口（居住本 地半年及以上）中家庭户达到13.8万户，比2000年人口普查的11.3万户 增加了2.5万户，增长21.7%，年均增长2.0%，而平均每个家庭户的人口 为2.88人，比2000年人口普查的3.40人减少了0.52人。 1.3人均收入与支出情况 2006-2011年间，平谷区城镇居民可支配收入和消费支出均呈逐年 上升趋势（见图3）。2011年平谷区城镇居民可支配收入26842元，同比 增长13.7%，消费支出为16790元，同比增长12.7%。从消费支出类别 看，排在前三位的分别是食品支出5333元、交通和通信支出3151元，教 育文化娱乐2023元，而居住支出为1435元，仅占消费支出的8.5%。
平谷项目市场分析
一、平谷区概述 平谷区位于北京市东北部，西南距城区(东直门)70公里，南与河北 省三河市为邻，北与本市密云县接壤，西与本市顺义区接界，东南与天 津市蓟县、东北与河北省兴隆县毗连。平谷区东西长35.5公里，南北宽 30.5公里，总面积1075平方公里，东、南、北三面环山，山区、浅山 区、平原各占1/3。 平谷是北京市五个生态涵养发展区之一，也是北京 市主要的农副产品生产基地之一。 二、宏观经济环境
图 3 平谷区2006-2010居民可支配收入和消费支出
பைடு நூலகம்
三、区域房地产市场分析 1. 概况 平谷区房地产市场于2005年开始快速发展，新建商品房年均20万 ㎡，房屋价格从2005年的2000元/㎡上涨到2010年的15000元/㎡，年均 增长达40%以上。总体而言，截至2010年，全区房地产市场保持较快发 展。但从2011年开始，受宏观调控政策的影响，平谷区房地产总体呈现 量跌价稳的特点。 2011年平谷区房地产业投资40.3亿元，同比增长15.3%，其中政策 性住房投资达9.2亿元，占房地产业投资的22.8%，同比增长27.8%；房 屋新开工面积66万㎡，同比增长26.4%，主要集中在香墅湾、夏各庄安 置房、春曦园三期等少数几个项目。房地产商品房销售面积140488㎡， 同比增长42.9%，但扣除安置房项目核算，全区销售下降趋势明显。同 时受政策影响，市场观望情绪浓厚，导致房价处于由增转稳状态。 2.土地市场 北京市2011年供地计划中，平谷区住宅用地计划供应51公顷，其中 商品住宅38公顷，定向安置房13公顷；商服用地20公顷。2011年全年平
力较大，但能满足市场需求产品的有效供应相对不足，主要表现为房价 过高、小区规划和户型设计过于陈旧以及服务配套不足。具体到本项 目，若如裕发公司可研报告中所言，本项目定位为面对当地较高收入群 体、以改善型住宅为主的中、高档楼盘，销售均价在11000元/㎡-11500 元/㎡，本项目的销售前景还是比较乐观的。
有限 能 公司 北京 市谷 财国 平谷区 C2商 2011-2挂 4 有资 新城第5 业金 20826 83304 18380 2206 0 23 牌 产经 街区 融 营公 司 北京 华康 平谷区 F3其 天怡 马坊工 它类 5 生物 28144 56288 4505 800 0 业园区 多功 科技 内 能 有限 公司 3.房地产市场 平谷区目前在售的商品房以存量房为主，新建商品房仅有腾龙源城 小区有少量尾盘在售。腾龙源城小区位于王辛庄镇齐各庄村南，开发商 为北京腾龙嘉华房地产开发有限公司，总建筑面积为75054㎡，共5栋 18-20层高层板塔结合楼，户型以90㎡两居和120㎡左右三居为主，2010 年9月开盘，均价在16000元/㎡左右。此外，预计2012年下半年入市的 有春熙园三期、贾各庄东侧住宅小区和香墅湾三个楼盘，前两个为普通 中档住宅，均价预计在15000元/㎡，香墅湾为普通住宅加高档景观住 宅，预计销售均价在20000元/㎡以上。 四、小结 从2005年开始平谷区房地产市场发展较快，但在五个生态涵养区中 仍处于落后位置，房地产开发投资、商品房销售面积以及销售额等指标 均远远落后于其他区县。原因一方面在于区域内土地市场不活跃，土地 供应不能满足商品房开发需求，另一方面在于目前区域内购房群体以常 住人口为主，而这部分居民收入难以支撑过快上涨的高房价，过高的房 价收入比使得普通居民望房兴叹。而从产品本身而言，目前平谷区房地 产市场操盘思路多属于粗放型，缺乏综合实力较强的开发商进入，产品 设计缺乏新意，服务配套意识不足，导致产品性价比较差，与市场需求 有一定差距。总体来看，平谷区房地产市场发育程度不高，住房需求潜
1、城市宏观经济环境分析
1.1宏观经济运行情况 2011年平谷区地区生产总值约135.6亿元，同比增长15%，在北京十 六个区县里位列第14。2006年到2011年间，平谷地区的GDP增速保持了 较为快速增长，2008、2009两年增速超20%，2010年有所回落，2011年 又有较大幅度上涨（见图1）。平谷区三大产业中第一产业所占比重最 小，第二产业和第三产业比重相当。以2010年为例，第一产业生产总值 12.64亿元，占比10.7%，第二产业生产总值54.85亿元，占比46.5%，第 三产业生产总值50.46，占比42.8%（见图2）。随着近几年工业开发区 的建成以及旅游业的发展，平谷区二、三产业比重有逐年上升的趋势。 平谷区2011年固定资产投资100.56亿元，同比增长28.9%，其中房地产 开发投资40.29亿元，同比增加15.3%。财政一般预算收入达到17亿元， 同比增长20.1%。
土 供 成交 楼面 宗地面 地 序 受让 成交时 宗地位 用地 地 总建面 总价 地价 积 溢 号 人 间 置 性质 方 （㎡） （万 （元/ （㎡) 价 式 元） ㎡) 率 平谷区 北京 马坊镇 首城 2011-6- B09挂 1 置业 住宅 137670 164704 57700 3503 0 14 01、 牌 有限 B10-01 公司 地块 平谷区 马坊镇 A03居 02、 住、 北京 A03- 商业 首城 2011-5- 03、 金 挂 2 置业 128770 182572 63900 3500 0 13 A04- 融、 牌 有限 01、 社会 公司 A04- 停车 02、 场库 A05-02 地块 北京 马坊 C2商 工业 业金 平谷区 融、 基础 2011-3- 马坊工 F3其 挂 3 设施 66023 152145 12150 799 0 7 业园区 它类 牌 开发 内 建设 多功