赣州市中心城区建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则(2017)

赣州市中心城区建筑工程建筑面积、容积率、建筑密度计算规则

为加强城乡规划管理，规范规划管理中建设工程的建筑面积、容积率、建筑密度计算方法，现依照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）、《江西省城市规划管理技术导则》（2014版），结合本市实践，制定本规则：

第一条本规则适用于赣州市中心城区范围内各类建筑工程方案的审定、建筑施工图的审查及规划竣工核实时建筑面积、容积率和建筑密度的计算。

第二条赣州市中心城区范围为《赣州市城市总体规划（2012-2030）》确定的城市规划区范围。

第三条各类建筑工程设计应符合国家和本市的相关设计规范和标准，任何建设单位、设计单位应当遵循诚信原则，规范建筑面积、容积率、建筑密度的计算，如实申报送审材料，不得随意虚构建筑用途及性质。

第四条建筑密度的计算

一般情况下以建筑底层的投影面积计算建筑密度，特殊情况下的建筑密度按下列规则执行：

1.净高在4.5米以下两栋建筑之间的人行连廊按水平投影面积的一半计入建筑密度。

2.净高在4.5米以上两栋建筑之间的人行连廊不计入建筑密度。

3.无柱雨篷不计入建筑密度。

4.两栋建筑之间架设跨越城市道路且对公众开放的空中人行廊道不计入建筑密度。

第五条建筑层高与容积率计算

（一）住宅建筑标准层层高不宜小于2.8米，且不宜大于3.2米；当层高大于3.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的k倍计算建筑面积和容积率，k=h÷3（h为建筑层高）。住宅建筑内入户大堂按其实际建筑面积计入容积率。

（二）办公、酒店建筑标准层层高不应小于3.2米，且不宜大于4.2米；当办公建筑标准层层高大于4.2米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积和容积率，K= h÷3.6（h为建筑层高）。办公、酒店建筑内门厅、大堂、采光厅及大空间的多功能厅、会议厅、大餐厅等按其实际建筑面积计入容积率。

（三）单层单间面积小于1000平方米的沿街商业（含商业街）建筑层高不宜大于4.5米；当建筑层高大于4.5米时，不论层内是否有隔层，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积和容积率，K= h÷3.6（h为建筑层高）。

（四）单层单间面积大于1000平米的商业建筑层高不宜超过6米，且不得分割；当建筑层高大于6米时，按该层水平投影面积的K倍计算建筑面积和容积率，K=h÷3.6（h为建筑层高）。

（五）住宅性质的公寓层高计算按第五条（一）执行，商业性质的公寓层高计算按第五条（二）执行。

（六）体育馆、影院、剧院、博物馆、展览馆、农贸市场、面积大于5万平米的大型商业综合体等有特殊空间高度要求的公共建筑，按其实际建筑面积计入容积率。

第六条建筑面积与容积率的计算

（一）以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）计算建筑面积并按以下规定计入容积率:

1.地上建筑物（含建筑物顶部的楼梯间、电梯机房及有围护结构的结构转换层、设备管道层、杂物间等）层高在

2.2米及以上者按水平投影面积计入积率；层高小于2.2米者按水平投影面积的1/2建筑面积计入容积率。

2.建筑物的室内楼（电）梯间、管道井按自然层计入容积率。

3.门廊按其顶板水平投影面积的1/2计入容积率，有柱雨棚按其结构板水平投影面积的1/2计入容积率。

4.住宅建筑净空不大于1.5米的外廊、商业建筑净空不大于2米的外廊无论是否封闭按水平投影面积的1/2计入建筑面积和容积率。

（二)以下各点按《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）计算建筑面积但不计入容积率：

1.地下室有顶盖的采光井。

2.出挑宽度大于2.1米的无柱雨篷。

3.无围护结构的转换层（楼电梯间、设备管道等功能性用房等除外）。

4.超高层建筑的避难层（楼电梯间、设备管道等功能性用房等除外）。

5.两栋建筑之间架设跨越城市道路对公众开放的空中人行廊道，且在廊道内未设商业设施。

6.地下室的通风井和有顶盖的采光天井、有顶盖地下车库出入口。

第七条特殊部位的建筑面积与容积率计算

（一）建筑的阳台、入户花园、设备平台

1.符合以下规定的阳台、入户花园、设备平台按水平投影的一半计入容积率和建筑面积，超出此规定的部分按水平投影面积计算建筑面积和容积率。

（1）在主体结构外的阳台；

（2）进深不大于1.8的主阳台，进深不大于1.2m的次阳台；

（3）阳台、入户花园、设备平台水平投影面积之和小于等于本层住宅建筑水平投影面积的10%。

2.在结构主体内的阳台，按其结构外围水平投影面积计算建筑面积和容积率。

（二）凸窗（飘窗）

1.符合以下规定的凸窗（飘窗）不计算建筑面积和容积率；否则按挑出外墙部分水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

（1）凸窗（飘窗）的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不小于0.4米、进深（自墙面外边线至飘窗外边线）不大于0.8米、净高（窗台面至飘窗顶板底）不大于2.2米；

（2）宽度小于或等于该开间的2/3。

2.建设项目含有凸窗（飘窗）设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。

（三）建筑凹槽

1.当建筑凹槽为两户主要功能空间（客厅、卧室、厨房）或卫生间采光通风唯一来源时不计算建筑面积和容积率，否则按水平投影面积计算建筑面积和容积率。

2.建筑凹槽处一般不应拉梁，因结构需要确需拉梁的，原则上应隔层以上拉梁。

（四）内天井

符合以下规定之一的建筑内天井不计算建筑面积和容积率。否则，按水平投影面积计算建筑面积和容积率。

1.内天井应为2户住宅及以上共同使用；

2.当住宅为单外廊形式，有其他住户必须通行，方可设置内天井，内天井应是某户居住空间主要功能空间（客厅、卧室、厨房）或卫生间采光通风唯一来源。

（五）建筑屋顶