第五章_房地产证券化
第五章 房地产证券化
本章小结 关键词 复习思考题
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第五章 房地产证券化
学习目标 第一节 资产证券化概述 一, 资产证券化的含义 二, 资产证券化的特征 三, 资产证券化的发展
第二节 房地产证券化 一, 房地产证券化的内涵 二, 房地产证券化的种类 一级:公募;私募(信托等) 二级:证券流通;MBS等
第三节 房地产信托投资基金(REITS) 一,定义 二,特征 三,发展
第四节 住房抵押贷款证券化
学习目标 一,住房抵押贷款证券化概论 1 住房抵押贷款证券化的内涵 2 住房抵押贷款证券化的特征 3 住房抵押贷款证券化与其他融资方式的区 别 3 住房抵押贷款证券化的意义
二, 住房抵押贷款证券化基本理论 1 住房抵押贷款证券化的运作模式 2 住房抵押贷款证券化的主要参与者 3 住房抵押贷款证券化运作流程 4 住房抵押贷款证券化运作工具 5 住房抵押贷款证券化风险及控制
房地产金融与投资概论-05第五章住房抵押贷款证券化－参考答案
第五章复习思考题参考答案1．什么是住房抵押贷款证券化？它的推行有何意义？住房抵押贷款证券化（mortgage-backed securitization，MBS）是资产证券化的一种。
它是指相关金融机构将自己所持有的流动性差，但具有较稳定的可预期现金流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由特殊机构（Special Purpose V ehicle，简称SPV）购入，经过担保、信用增级等技术处理后以证券的形式出售给投资者的融资过程。
住房抵押贷款证券化的实质就是将原先不易被投资者接受的缺乏流动性但能够产生可预见现金流的资产转换为可以自由流通的，能够为广大投资者所接受的证券，从而为金融机构开辟一条理想的融资渠道。
住房抵押贷款证券化这一方面为一般投资者提供了共享房地产开发和经营收益的机会，另一方面通过把社会短期货币资金转化为长期稳定的资本金，丰富了社会的投资渠道、有利于住房抵押贷款的运作和退出。
其作用具体表现为（1）抵押贷款证券化可以有效地分散和转移风险。
以住房抵押贷款为担保发行抵押证券后，原来集中在银行的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。
而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。
（2）提高了资产的流动性，解决了银行抵押贷款“短期负债支持长期资产”的流动性难题。
通过证券化，银行及时把长期抵押贷款资产在资本市场抛售兑现、或自己持有变现能力很强的抵押证券，就可解决银行面临的流动性约束。
另外房地产抵押债权证券化，通过抵押二级市场打破抵押资金的地域限制，使得抵押资金得以在全国范围内流动，平衡地区经济发展不平衡而引起的抵押贷款利率的高低不平，使之平均化和市场化。
（3）抵押贷款证券化对刺激抵押贷款一级市场有积极作用。
推行抵押贷款证券化，对购房人来说，不会因为借款资金短缺的瓶颈抑制而推迟购房意愿；而房地产开发商也将有更多机会出售他们已建成和即将建成的楼盘，由此形成的良性循环将有利于激活抵押贷款一级市场、缓解房地产的供需失衡矛盾、以及有效的刺激社会总需求的增长等。
房地产证券化
房地产证券化[编辑]房地产证券化的概述房地产证券化是房地产融资手段的创新，是随着全球房地产金融业的发展而衍生出来的。
资产证券化源于70年代美国的住房抵押证券，随后证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产，并于80年代在欧美市场获得蓬勃发展。
90年代起，资产证券化开始出现在亚洲市场上，特别是东南亚金融危机爆发以后，在一些亚洲国家得到迅速发展。
资产证券化（包括不良资产证券化和房地产证券化）是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具，是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。
所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。
房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。
从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。
它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。
房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。
其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。
[编辑]房地产证券化的本质房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。
因为房地产本身的特殊性，其原有的融资方式单一，房地产证券化是投资者将对物权的占有和收益权转化为债权或股权。
其实质上是物权的债权性扩张。
房地产证券化体现的是资产收入导向型融资方式。
传统融资方式是凭借资金需求者本身的资信能力来融资的。
资产证券化则是凭借原始权益人的一部分资产的未来收入能力来融资，资产本身偿付能力与原始权益人的资信水平被彻底割裂开来。
与其他资产证券化相比，房地产证券化的范围更广，远远超出了贷款债权的证券化范围。
贷款证券化的对象为贷款本身，投资人获得的只是贷款净利息，然而，房地产投资的参与形式多种多样，如股权式、抵押式等等，其证券化的方式也因此丰富多彩，只有以抵押贷款形式参与的房地产投资证券化的做法才与贷款证券化相似，其他形式的证券化对象均不是贷款本身，而是具体的房地产项目。
房地产证券化.
本金等额还款利息与 本金关系图
P m
月还款额线 利息
本金
Nm
时间
四、房地产抵押贷款风险
发放房地产抵押贷款的金融机构，而临着违约 风险(default risk)、利率风险(interest rate risk)、购买力风险(purchasing power risk)、流动性风险(liquidity risk)。
住房公积金的提取（续）
职工购买、建造自住住房或者翻建、大修自住 住房所需资金，提取本人住房公积金帐户中储 存余额尚不足的，可以提取其配偶、父母、子 女的住房公积金帐户中的储存余额，但需征得 被提取人的书面同意。 职工提取住房公积金帐户中储存余额的，应当 凭单位出具的有关证明材料，向管理中心提出 申请，去管理中心办理。
房地产抵押贷款的主要品种(续)
4、个人购房组合贷款。个人购房组合贷款是由个人住房 公积金抵押贷款和商业性商品住房抵押贷款两个独立 的贷款品种组成的贷款。 5、个人住房转按揭贷款。 6、住房储蓄贷款。
房地产抵押贷款工具的创新
1、递增偿还抵押贷款(graduated payment mortagage， GPM) ：在最初的5年或10年里，月还贷额低于 等额偿还方式，每年内的月还贷额相同，但逐 年以一定比率递增。适合当前收入不高，但以 后有增长潜力的家庭。 2、逆向年金抵押贷款(reverse annuity mortgage，RAM) ：按照所抵押房屋价值的一 定百分比，来计算贷款人每期交给借款人的固 定贷款额的抵押贷款方式。一般适合退休老人， 以住房价值来弥补生活支出。
房地产证券化简介
房地产金融概述 住房公积金 房地产抵押贷款 房地产投资信托 房地产证券化
第一节 房地产金融概述
一、房地产金融的概念 “金融”在英文中为“finance”，包含了用钱、 管钱、以钱生钱等活动内容。金融学研究个人、 企业，以及政府之间进行货币和信用转移的过 程、机构、市场及工具，研究货币和信用的流 通如何有利于生产和分配，属于应用经济学。 房地产金融是与房地产经济活动有关的一切货 币融通和信用经济范畴，房地产金融研究的范 围是与房地产开发及取得有关的货币和信用转 移的过程、市场、机构、工具。
房地产证券化简介培训课件(doc 47页)
房地产企业融资方式（经营性）
1、银行贷款—信誉贷款、保证贷款、房 地产抵押贷款； 2、证券融资—房地产股票、房地产债券、 房地产投资信托（REIT’s）； 3、房地产信托—房地产信托存款、房地 产信托贷款、房地产信托投资； 4、租赁融资（出售回租）； 5、项目融资；
居民（非经营性企业）投资房地 产融资方式
房地产证券化简介培训课件(doc 47页)
房地产金融的类型
按照融资途径，房地产金融可以分为房地产直
接金融和间接金融。房地产直接金融是指直接
从投资者手中筹集资金用于房地产开发或取得；
房地产间接金融是指通过银行等金融中介机构
取得资金用于房地产开发或取得。
按照房地产的使用目的，可以划分为经营性房 地产金融与非经营性房地产(居民自住、非经 营性单位自用等)金融。
第二节 住房公积金
住房公积金是指国家机关及事业单位、国有企 业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营 企业等单位，为在职职工缴存的及在职职工个 人缴存的长期住房储蓄金，属于职工个人所有。 住房公积金只能用于职工购买、建造、翻建、 大修自住住房。
新加坡的中央公积金制度是我国构建住房公积 金制度的借鉴基础。
(三)住房公积金的提取
职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时， 离退休时，完全丧失劳动能力、并与原单位终 止劳动关系时，户口迁出所在市、县或出境定 居时，偿还购房贷款本息时，房租占家庭收入 的比例超过规定比例时，职工死亡或被宣告死 亡时，职工或其继承人、受遗赠人可以向住房 公积金管理中心申请，经过准许后提取公积金 账户内的部分或全部存储余额。
第四节 房地产信托投资
信托是指资财的所有人（自然人或法人）按照 自己的目的或利益，将其所拥有的资财委托给 他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行 为。信托是一种财产经济管理制度，它以财产 为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方 式。
房地产资产证券化分析
目前，全球范围内许多国家和地区都在积极推进房地产资产证券化的发展，未来随着金 融市场的不断开放和创新，房地产资产证券化的应用范围和规模将继续扩大。
02
CATALOGUE
房地产资产证券化的运作流程
资产池的组建
资产筛选
从房地产开发商或投资者的资产中筛选出适合证券化 的资产，确保资产质量优良、现金流稳定。
特点
房地产资产证券化具有低成本、高效率、低风险等优点，能够提高资金使用效率，优化资源配置，促 进房地产市场健康发展。
房地产资产证券化的作用
融资功能
通过将房地产资产进行证券化， 可以为投资者提供新的投资渠道 ，同时为房地产企业提供低成本 的融资方式，缓解企业的资金压 力。
风险分散
通过将房地产资产进行证券化， 可以将原本集中在投资者和房地 产企业自身的风险分散给更多的 投资者，降低单一投资者的风险 。
04
CATALOGUE
房地产资产证券化的案例分析
案例一：某大型房地产企业的资产证券化项目
总结词
成功实现低成本融资
详细描述
该大型房地产企业通过资产证券化项 目成功将部分优质物业资产进行证券 化，实现了低成本融资，优化了企业 的负债结构，提高了资金使用效率。
案例二：某商业地产项目的资产证券化操作
总结词
流动性风险
总结词
流动性风险是指资产证券化产品的交易不活 跃或无法在合理时间内以合理的价格出售， 可能导致投资者无法及时获得资金或面临损 失。
详细描述
流动性风险是房地产资产证券化中不可忽视 的风险之一。由于市场环境的变化、信息披 露不充分等原因，可能导致资产证券化产品 的交易不活跃或无法在合理时间内以合理的 价格出售。为了控制流动性风险，投资者需 要关注市场动态和信息披露情况，选择交易 活跃、信息披露充分的资产证券化产品进行
第五章房地产证券化
资产证券化的受益者
▪资产所有者 盘活资产 ，融通资金 ▪发行人 提高资产收益率 ，赚取服务费用 ▪投资人 获得较高投资回报 ，降低投资风险
第五章房地产证券化
在发达国家，资产证券化的最基本功能是提高 该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的 解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行 将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可 把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现 金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的 资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、 设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收 费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入 的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等 各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被 准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等 必备特征。
第六章
房地产证券化
第五章房地产证券化
学习要点
证券化的含义和类型 住房抵押贷款证券化的种类 住房抵押贷款证券化的操作流 程
第五章房地产证券化
第一节 房地产证券化概述
证券是一种记载财产所有权的 有价的书面凭证，又称为有价 证券。 证券化是证券的延伸。 证券化是金融创新的标志之一， 起源于20世纪70年代。
第五章房地产证券化
1.房地产权益证券化
可以分为三种具体的形式： (1)房地产项目融资证券化。 (2)房地产产权证券化。 (3)房地产投资信托。
房地产权益证券包括：房地产企业股 票、房地产企业债券、房地产投资基 金、房地产投资信托基金等。
第五章房地产证券化
2. 房地产抵押贷款证券化
是指银行等金融机构为了实现信贷资 产的可流动性，以一级市场(发行市场) 上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷 款证券的结构性融资行为。
最为成功的代表品种就是住房抵押贷 款证券化。
房地产证券化
房地产证券化房地产证券化，是指将对房地产的投资转化为证券形态，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为债权性质的有价证券形式。
从广义上讲，房地产证券化可以分为以下四种形式。
一是房地产企业进行股份制经营，包括直接或间接成为房地产上市公司，从而使一般房地产企业与证券相融合，也包括一般上市公司通过收购、兼并、控股投资房地产企业等形式进入房地产业，从而使上市公司与房地产业结合。
二是以基金形式表现的证券化，有四种，第一种是消费基金，汇集居民以住房消费资金积累为目的的住房资金；第二种是投资基金，汇集投资者的资金投资于房地产的基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发；第三种是资产运营型基金，以房地产投资信托为代表，即不进行项目投资活动，而是直接运作房地产资产，由此而产生经济收益作为基金回报；第四种，在实际情况中，还存在已经具备权益关系但未以证券化方式表现的基金形式，它们只要将权益以有价证券形式表现出来就构成房地产证券化，可称之为“准房地产证券化”，这主要是住房公积金和住房合作社两大类形式。
三是以债券形式表现的证券化，有两种主要形式：其一是直接发行的房地产项目债券，针对具体的房地产项目标的，由投资方或开发企业委托金融机构发行。
其二是派生出来的债券，主要以资产支撑证券和抵押支撑证券为代表。
资产支撑证券是目前国际资本市场发展最快、最具活力的证券化形式，即以房地产资产（或房地产财产权利）为担保，靠该资产收益偿还的债券。
四是住宅抵押贷款证券化，是指金融机构对住房抵押贷款进行包装组合，将一定数量的，在贷款期限、利率、抵押范围、类型等方面具备共性的抵押贷款以发行债券的方式出售给投资者，包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券。
它将使整个住房金融市场与资本市场直接联系，降低了金融机构开展住宅抵押贷款的成本，扩大融资渠道，并为广大投资者增加新的投资机会。
房地产业是一个高投入的行业，高投入在带来高收益的同时也必然带来高风险。
房地产资产证券化的商业模式
商业抵押担保证券（CMBS）
总结词
CMBS是一种将商业房地产抵押作为担保的证券化产品，旨在为投资者提供相对稳定的收益。
详细描述
CMBS以商业房地产抵押作为担保，通过证券化方式发行债券。CMBS的收益主要来源于抵押贷款的利息收入， 投资者可以通过购买CMBS获得相对稳定的收益。
住宅抵押担保证券（RMBS）
产品创新不断涌现
为了满足投资者多样化的需求，未来 将有更多创新的房地产资产证券化产 品涌现，如REITs、CMBS等。
风险管理得到重视
随着市场规模的扩大和产品创新的增 加，风险管理在房地产资产证券化中 的重要性将更加凸显，市场将更加注 重风险控制和信息披露。
2023
PART 05
房地产资产证券化的案例 分析
REPORTING
定义与特点
定义
房地产资产证券化是指将房地产投资 直接或间接地转换为资本市场上的证 券产品的过程。
特点
通过将房地产资产证券化，可以实现 资产的流动性，降低投资门槛，分散 投资风险等。
证券化过程
选择资产
选择适合证券化的房地产资产 ，如住宅、商业地产等。
资产打包
将选定的资产进行打包，形成 一个资产池。
CMBS案例
总结词
CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）是 一种以商业房地产抵押贷款为支持的证券化 产品。
详细描述
CMBS的发起机构通常是商业银行或专门的 抵押贷款机构，他们将商业房地产抵押贷款 打包成证券化产品，并通过证券市场向投资 者发行。CMBS的收益主要来源于抵押贷款 的利息收入和资产处置收益，投资者则通过 购买CMBS获得投资回报。
总结词
RMBS是一种将住宅房地产抵押作为担保的证券化产品，旨在为投资者提供与 房地产相关的投资收益。
房地产市场的房地产资产证券化与交易
房地产市场的房地产资产证券化与交易近年来，房地产市场的房地产资产证券化和交易在全球范围内得到了广泛的关注和应用。
房地产资产证券化是指将房地产资产通过转让、划分、组合等方式，形成的一种金融产品。
通过房地产资产证券化，房地产企业能够将其持有的房地产资产转化为具有流动性的金融产品，以便更好地满足市场需求和融资需求。
本文将对房地产资产证券化与交易的相关概念、影响因素及发展趋势进行讨论。
一、房地产资产证券化的概念与模式1.1 概念：房地产资产证券化是指将房地产资产转换为证券，即通过资产支持证券、房地产投资信托基金等载体，将房地产的经济收益权证券化，以达到资产转让、融资、风险分散等目的。
1.2 模式：房地产资产证券化的主要模式包括抵押贷款证券化、房地产开发项目证券化和租金收入证券化。
抵押贷款证券化是指将抵押贷款转化为可流通的债券，由投资者购买并取得其债权；房地产开发项目证券化是指将房地产开发项目的收益进行分割和转让，形成可流通的证券；租金收入证券化是指将房地产项目的租金收入权益分离，并发行与之相匹配的债券，以筹集资金。
二、房地产资产证券化与交易的影响因素2.1 经济周期：房地产市场处于不同的经济周期，对房地产资产证券化与交易产生重要影响。
在经济繁荣时期，房地产的供需关系良好，房地产资产证券化与交易有利可图；而在经济低迷时期，房地产市场需求不足，房地产资产证券化与交易遇到困境。
2.2 政府政策：政府的房地产政策对房地产资产证券化与交易产生重要影响。
政府的政策支持和监管措施，能够推动房地产资产证券化与交易的发展；相反，对房地产市场进行调控的政策，则会对房地产资产证券化与交易造成不利影响。
2.3 技术条件：随着信息技术的快速发展，房地产行业的交易方式也发生了重大改变。
电子化交易平台、区块链技术等的应用，为房地产资产证券化与交易提供了更加便捷高效的条件。
三、房地产资产证券化与交易的发展趋势3.1 规模扩大：随着房地产市场的快速发展，房地产资产证券化与交易的规模也呈现出逐年扩大的趋势。
房地产证券化的推进构想
房地产证券化的推进构想本文针对我国房地产和证券市场的发展现状，提出了推进房地产证券化的四个努力方向和一些解决办法。
标签：房地产房地产证券化金融创新专业人才房地产证券化，是指将房地产的投资转化为证券投资形式，使投资者与投资标的物之间的物权转变为有价证券的股权和债权。
房地产证券化对于稳定房地产发展，防范和化解金融风险具有重要的作用。
结合我国房地产和证券市场的发展现状，笔者认为，我国推进房地产证券化应从以下四个方面努力。
一、政府介入，促进银行转换经营方式，推行金融创新尽管近几年来我国房地产持续升温，银行贷款不断膨胀，但我国金融机构对与防范金融风险的压力并不大。
这是由于目前我国住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。
住房抵押贷款证券化能否成为贷款银行的主动性行为，主要取决于贷款银行贷款证券化过程中获得额外的利润大小。
抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多。
可见，作为金融企业，没有利润的吸引，金融创新的动力就显得不足。
另外，由于我国居民储蓄率较高，且中长期的定期存款比重较大，我国的商业银行并不担心资金来源和流动性问题，因此进行房地产证券化的压力也不大。
当前，我国的资本市场发展正面临着系统风险不断增大的压力，通过房地产证券化，能够推动房地产市场与资本市场的有机结合，将有效的发挥房地产市场分散资本市场系统风险的功能，对于稳定房地产业自身也具有重大意义。
因此，政府应该适时介入，为投资者创造机会，促使商业银行加快转制步伐，推行金融创新，鼓励以商业银行为主体，各种中外金融机构参与证券化资产的交易，尽量减轻从事住房抵押贷款业务的机构的税收负担以减少资产证券化的融资成本。
二、政府和金融管理机构共同推动立法机构及时出台相关的法律法规房地产证券化中交易结构的严谨有效性须由相应的法律予以保障，而且房地产证券化涉及的市场主体较多，他们之间权利义务的确定也需要以相应的法律为标准。
未来房地产市场的房地产证券化趋势
未来房地产市场的房地产证券化趋势房地产证券化是指将房地产的资产权益转化为证券形式，供投资者进行交易的一种金融创新方式。
在过去几十年中，随着金融市场的发展和国家政策的调整，房地产证券化已经成为房地产市场的重要趋势。
本文将从宏观经济环境、金融市场需求和资产端变化等角度探讨未来房地产市场的房地产证券化趋势。
一、宏观经济环境的影响1.城市化进程的推动未来，全球城市化进程将不可阻挡。
随着城市化的加速推进，人口持续涌入城市，住房需求增加，房地产市场规模扩大。
为满足这一需求，房地产证券化将成为未来房地产市场发展的必然趋势。
2.金融市场改革的推进金融市场改革是国家金融体系稳定和健康发展的基础，也是推动房地产证券化的重要动力。
中国已经出台了一系列金融改革措施，包括扩大金融开放、加强金融监管等，这将有助于提高房地产证券化的市场流动性和透明度，吸引更多投资者参与。
二、金融市场需求的变化1.投资者风险偏好的提升随着金融市场的发展，投资者对风险承受能力的逐渐提升，他们追求更高的收益，并寻求多样化的投资渠道。
房地产证券化提供了一种新的投资方式，具有稳定的现金流和长期性的特点，受到投资者的青睐。
2.金融产品创新的推动为了满足不同投资者的需求，金融机构纷纷推出创新金融产品。
房地产证券化作为一种新型金融产品，其风险分散和流动性高的特点，能够满足更多投资者的需求，促进房地产市场的发展。
三、资产端变化的影响1.资产证券化效益的提升房地产市场的资产证券化能够降低房地产开发商的融资成本，扩大融资渠道。
通过发行房地产证券，房地产开发商能够将资产快速变现，加快项目进展和资金回笼，提高经营效益。
2.房地产市场风险的分散房地产证券化能够将房地产市场的风险进行分散，减少对单个项目或地区的依赖。
通过将不同地区、不同类型的房地产项目进行资产证券化，投资者可以根据自身需求进行投资，降低整体风险。
四、未来房地产证券化的挑战与机遇1.风险管控的挑战房地产证券化存在一定的风险，包括信用风险、流动性风险等。
房地产证券化的市场机制与政策研究
房地产证券化的市场机制与政策研究随着经济发展和人口增长，房地产市场成为许多国家的关注焦点。
为了更好地发挥房地产市场的价值，许多国家开始采取证券化的手段来扩大投资渠道，降低房地产企业融资成本，促进市场流动性。
一、什么是房地产证券化？房地产证券化指的是将房地产资产通过证券化手段转换为可交易的金融工具。
通俗地说，就是将一些房地产收益权打包成证券，在证券市场进行公开发行。
投资者购买这些证券，就可以分享房地产收益权所带来的收益。
房地产证券化是一种以房地产收益权为基础的金融创新工具，可以帮助房地产企业融资，推动房地产行业的发展。
二、房地产证券化的市场机制房地产证券化的发行市场主要采用公开发行方式。
即发起人将自有或已购买的房地产收益权打包封装后，成立房地证券化投资计划，通过承销商发行证券。
在公开发行过程中，证券交易所是房地产证券化的核心市场，它提供证券融资、证券交易和信息披露等服务，同时也负责监管市场行为，保护投资者利益。
在房地产证券化的市场机制中，还会涉及到以下五个方面的参与者和机构。
1. 发起人：指发起证券发行计划的房地产企业或持有者，是推动房地产证券化的关键参与者。
2. 承销商：指通过销售证券获得认购费和佣金的证券公司或披露代理公司。
承销商和发起人一起，为证券发行提供相关服务，包括评估资产、封装和分析产品、筹资等。
3. 投资者：指购买证券的人或机构，也就是可以分享房地产收益权所带来收益的参与者。
4. 财务顾问：指为发起人和承销商提供相关财务和投资咨询服务的中介机构。
财务顾问要负责证券发行计划的评估、规划和监督等工作。
5. 信用评级机构：指负责对房地产证券化产品进行信用评级，评估证券市场上的风险和回报。
这也是保护投资者利益的重要机构。
以上参与者和机构，构成了房地产证券化市场机制的基本框架。
三、政策对房地产证券化的影响政策是影响房地产证券化市场的重要因素。
在全球范围内，许多国家都采取了一些政策，以推动房地产证券化的发展。
房地产市场的房地产证券化趋势与投资机会
房地产市场的房地产证券化趋势与投资机会近年来，随着经济发展和金融市场的不断创新，房地产证券化已逐渐在全球范围内崭露头角。
房地产证券化是将房地产资产转化为证券产品进行交易和投资的过程。
通过证券化，房地产市场不仅可以吸引更多的资金流入，还能为投资者提供更多元化的投资机会。
本文将探讨房地产市场的房地产证券化趋势以及相关的投资机会。
一、房地产证券化的定义与发展房地产证券化可以简单理解为将房地产项目分割成可交易的证券，以吸引更多的投资者参与。
传统的房地产投资往往需要大量的资金和时间，而房地产证券化的出现打破了这种限制，使得更多的投资者能够以较小的金额参与房地产市场。
房地产证券化的发展可以追溯到上世纪80年代，在美国等发达国家蓬勃发展，逐渐成为全球房地产市场的一个重要组成部分。
二、房地产证券化的形式与特点房地产证券化的形式多种多样，主要包括房地产信托、抵押贷款证券化和房地产投资信托等。
其中，房地产信托是指将房地产资产打包成信托产品，由专业机构进行发行和管理，投资者通过购买信托份额来参与投资。
抵押贷款证券化则是将抵押贷款通过证券化的方式进行打包和转让，通过发行抵押贷款证券为投资者提供稳定的现金流。
房地产投资信托是指将不动产转化为信托资产，并通过发行证券来实现资本回报。
房地产证券化的特点主要体现在以下几个方面：1. 分散风险：房地产证券化可以将一笔大额房地产投资分散成许多小额投资，从而降低了单一项目的风险。
2. 流动性提高：由于房地产证券化的资产是可交易的证券，投资者可以根据自己的需求进行买卖，提高了资产的流动性。
3. 投资门槛降低：房地产证券化使得更多小额投资者能够参与房地产市场，降低了投资门槛，提高了市场的活跃度。
4. 资金回报稳定：通过房地产证券化，投资者可以享受到持续稳定的现金流回报，提高了投资的可预期性。
三、房地产证券化的投资机会1. 房地产信托投资：房地产信托作为一种低风险、稳定回报的投资工具，受到许多投资者的青睐。
未来房地产市场的房地产证券化与投资基金
未来房地产市场的房地产证券化与投资基金房地产证券化和房地产投资基金是未来房地产市场发展的重要趋势。
随着金融市场的不断创新和发展，传统的房地产交易模式正在发生变革。
本文将探讨未来房地产市场中房地产证券化和投资基金的发展前景和影响。
一、房地产证券化的定义与特点房地产证券化是指将房地产资产转化为证券化产品，通过将不动产权益进行分割、再包装和重新组合，发行证券化产品，从而实现房地产资产的流动和融资。
房地产证券化具有以下特点：1. 资产流动化：通过证券化，房地产资产可以变得可交易和流动，增加了市场的流动性，提高了资产的利用效率。
2. 风险分散化：房地产证券化使投资者可以通过购买证券化产品间接持有多样化的房地产资产，从而实现风险的分散。
3. 融资便利化：房地产证券化为房地产企业提供了多元化的融资渠道，降低了融资成本，增加了融资的灵活性。
二、房地产证券化的发展前景未来房地产市场中房地产证券化有着广阔的发展前景。
首先，房地产证券化可以吸引更多的资本进入房地产市场，提高市场的活跃度和竞争力。
其次，房地产证券化有助于优化资源配置，提高房地产市场的效率和透明度。
再次，房地产证券化可以满足不同投资者的需求，增加市场的多样性和灵活性。
最后，房地产证券化有助于引入更多的创新产品和金融工具，推动房地产市场的发展和升级。
三、投资基金的定义与特点投资基金是一种由管理公司按照一定的投资策略和规则，集合投资者的资金，通过投资于不同类别的资产，为投资者获取收益并分配给投资者的金融产品。
投资基金的特点包括：1. 分散投资：投资基金通过多样化的投资组合，实现对不同资产类别的分散投资，降低了投资风险。
2. 专业管理：投资基金由专业的基金管理公司进行管理，投资者不需要自行进行资产选择和管理，减少了风险和工作量。
3. 流动性高：投资基金通常具有流动性较高的特点，投资者可以根据自身需要随时买入或卖出基金份额，实现资金的快速变现。
四、房地产证券化与投资基金的关联与影响1. 多元化投资渠道：房地产证券化与投资基金的结合为投资者提供了多元化的投资渠道，投资者可以通过购买房地产证券化产品或投资基金间接参与房地产市场，实现对房地产资产的投资。
房地产市场的房地产证券化研究
房地产市场的房地产证券化研究房地产市场一直以来都是经济发展中的重要组成部分，然而，随着金融市场的不断创新和发展，房地产证券化作为一种新兴的金融工具，在房地产市场中逐渐崭露头角。
本文将对房地产证券化的概念、特点以及对房地产市场的影响进行深入探讨。
一、房地产证券化的概念房地产证券化是指将房地产资产转化为证券产品，通过一系列的资产重组、切割和再包装，最终发行给投资者进行交易。
这种金融工具能够将房地产市场中的大量资产转化为具有流动性的金融产品，从而满足投资者多样化的需求。
二、房地产证券化的特点1. 资产多样性：房地产证券化可以将房地产市场中的不同种类的资产进行打包，形成证券化产品，增加了房地产市场的流动性和可投资性。
2. 流动性强：通过证券化，投资者可以更加方便地买卖房地产资产，提高了市场的流动性。
3. 风险传导：房地产证券化可以将房地产市场中的风险进行分散，减少了投资者的风险暴露，同时也为投资者提供了更多的选择和机会。
三、房地产证券化对房地产市场的影响1. 促进资金流动：房地产证券化能够将大量的房地产资产转化为证券产品，为资金提供更多的投资途径和渠道，增加了房地产市场的活力。
2. 降低融资成本：通过房地产证券化，房地产公司可以获得更加便利和低成本的融资渠道，提高了其筹资的效率。
3. 优化风险管理：房地产市场往往伴随着高风险，而房地产证券化可以将风险进行有效的分散和转移，提高了整个市场的风险管理水平。
4. 提升市场透明度：房地产证券化使得房地产市场中的信息更加透明和公开，减少了信息不对称带来的不确定性，提高了市场的效率和公平性。
综上所述，房地产证券化作为一种新型金融工具，在房地产市场中具有重要的作用。
它的出现不仅拓宽了房地产市场的融资渠道，降低了融资成本，还能优化风险管理，提高市场的透明度和效率。
房地产证券化有望在未来发挥更加重要的作用，促进房地产市场的发展和稳定。
房地产评估师的房地产证券化与金融评估
房地产评估师的房地产证券化与金融评估随着现代金融市场的不断发展和创新，房地产证券化成为了一个备受关注的话题。
作为房地产行业中不可或缺的一员，房地产评估师在房地产证券化和金融评估方面发挥着重要的作用。
本文将探讨房地产评估师在房地产证券化和金融评估方面的职责和挑战。
一、房地产证券化的概念房地产证券化是指将房地产资产转化为可交易的证券产品，通过发行证券来实现融资和投资的一种融资方式。
这种方法将房地产资产分割成各种不同的证券产品，使投资者能够根据自身需求和风险偏好选择不同种类的投资产品。
例如，房地产信托、房地产基金和房地产抵押证券化产品等都是房地产证券化的典型代表。
二、房地产评估师的角色房地产评估师在房地产证券化过程中扮演着至关重要的角色。
他们负责对房地产资产进行评估和估值，为投资者提供准确可靠的评估报告。
评估师的工作涉及到对房地产市场的深入研究和分析，以便预测未来房地产市场的发展趋势和变化。
同时，他们需要考虑不同的资产类型和地理位置对房地产价值的影响，并根据市场需求和资产属性来确定适当的估值方法和模型。
三、房地产证券化的挑战尽管房地产证券化提供了更多的融资和投资机会，但也存在一些挑战。
首先，房地产市场的波动性增加了风险的不确定性。
评估师需要准确判断市场走势和价格变动，以便对房地产资产进行合理的估值。
其次，由于证券化产品的复杂性和不透明性，评估师需要具备更加全面和深入的专业知识。
他们需要了解不同类型的证券化产品和相关法律法规，以便为投资者提供准确的评估信息。
四、金融评估的重要性金融评估是房地产证券化过程中不可或缺的一部分。
金融评估师负责对房地产证券化产品的投资价值和风险进行评估，为投资者提供风险收益的决策依据。
他们需要利用财务模型和风险管理工具分析和预测证券化产品的现金流和回报率，以便识别潜在的风险和机会。
金融评估师还需要对证券化产品的监管环境和市场变化保持敏感，及时调整评估模型和方法。
五、发展房地产评估师队伍的必要性面对房地产证券化和金融评估的挑战，发展房地产评估师队伍显得尤为重要。
房地产行业房地产证券化
房地产证券化
□李万寿房地产业与金融业、证券业水乳融合。
而中国相关于美国，许多金融业务仍是空白，金融机构的分工尚未达到高度的专业化，证券市场还不是十分发达，金融市场还无法为投资者、开发商提供丰硕的投资品种和融资渠道，证券市场尚未将目光投向房地产市场。
这是中国历史实践的庞大缺点。
而事实上，中国民众大量的存款因利率持续下降，正在急切地寻觅前途，千百万民众同时因居无其所而急切地将目光投向房地产市场，而房地产价钱昂贵令投资者望而却步；住房信誉的扩张，将使银行金融资产结构发生较大转变，抵押资产的增加必将对银行资产流动性组成阻碍。
因此，现实世界呼唤着中国房地产业的创新、证券业的创新和金融业的创新。
咱们应该进行斗胆的尝试，把抵押证券化和物业证券化结合起来。
《房地产证券化》PPT课件
我国证券市场逐步成熟和规范
——证券市场监管力度； ——法规体系逐步形成；
——积累了发展证券市场的经验,为实行房地产 证券化提供了较好的金融市场基础
我国的证券市场投资者已近4000万人 外资金融机构的抢滩登陆,我国发展房地产证
券化的软环境有根本性好转
4、法律、法规比较健全
经济立法基本建立覆盖各个经济领域的法 律法
规体系
进行房地产证券化的相关法规：《银行 法》、
《商业银行法》、《担保法》、《公司 法》、
《证券法》、《信托法》、《个人住房贷
房地产证券化
一、我国进行房地产证券化的必要性和可行性
1、有利于提高银行资产的流动性,释放金融风 险. 2、有利于拓展房地产业扩大投资渠道
二、房地产证券化的可行性
1、我国已经具备了进行房地产证券化的良 好经济环境. 宏观经济运行状况良好；金融体制改革不断 深
化；稳定的大环境. 我国居民拥有大量储蓄. 房地产市场对房地产证券化提出迫切要求. ——我国房地产开发市场潜在容量大；
2、我国已经初步具备住房抵押贷款一级市场的雏 形. 3、我国房地产市场体系和证券市场体系初具规 模. 我国房地产市场已发展成为包括房地产开发、
住房金融、保险等多方位、功能齐全的市场体
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以挪威为例，其石油储藏为100亿桶左 右，若在1985年按每桶石油25美元计算， 如果不考虑开采、输送成本，那么挪威 石油储藏的总价值为2500亿美元。假设 从1985年到2000年，石油价格累计约涨 50%，也就是说，到2000年挪威的石油 财富达到3750亿美元，但是这是在不考 虑通货膨胀的情况下所考虑的，如果去 除实际的通货膨胀率，并且假设这段期 间内没有任何开采，这笔石油的价值到 2000年实际上只有1985年的80%。
房地产证券化的概念
房地产证券化是资产证券化在 房地产领域的具体应用，它是 以房地产为对象，以房地产或 与房地产有关的债权作担保， 发行股票、债券、单位信托或 其他受益凭证，直接从市场筹 集资金的一种资金融通机制。
房地产证券化一般认为有券化； 二是房地产抵押权的证券化， 称为房地产抵押贷款证券化。 其它则是两种基本形态的复合 形式。
第六章 房地产证券化
学习要点
证券化的含义和类型
住房抵押贷款证券化的种类
住房抵押贷款证券化的操作流 程
第一节 房地产证券化概述
证券是一种记载财产所有权的 有价的书面凭证，又称为有价 证券。
证券化是证券的延伸。
证券化是金融创新的标志之一， 起源于20世纪70年代。
证券化一般可以理解为将不可交易的金 融资产转化为可交易的证券的过程。 包括融资证券化和资产证券化。 融资证券化是指资金需求者依法在资本 市场和货币市场上发行证券(股票、债券 等)的方式直接向资金供给者融通资金的 融资方法。
资产证券化的受益者
资产所有者
盘活资产 ，融通资金
发行人 提高资产收益率 ，赚取服务费用 投资人 获得较高投资回报 ，降低投资风险
在发达国家，资产证券化的最基本功能是提高 该类资产的流动性，它为银行提供了一条新的 解决流动性不足问题的渠道。发放贷款的银行 将抵押贷款销售给二级市场的中介机构，就可 把其长期的贷款资产变现成具有高流动性的现 金资产。到目前为止，发达国家已被证券化的 资产包括：抵押、担保贷款；信用卡、转帐卡、 设备租赁、贸易应收帐款；航空机票收入、收 费公路及其他公共设施收入等各种有固定收入 的贷款；商业房地产、汽车、以及工商企业等 各商业贷款。这些资产都具有质量和信用可被 准确评估、有担保、能产生可预见的现金流等 必备特征。
1.房地产权益证券化
可以分为三种具体的形式：
(1)房地产项目融资证券化。
(2)房地产产权证券化。 (3)房地产投资信托。 房地产权益证券包括：房地产企业股 票、房地产企业债券、房地产投资基 金、房地产投资信托基金等。
2. 房地产抵押贷款证券化
是指银行等金融机构为了实现信贷资 产的可流动性，以一级市场(发行市场) 上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷 款证券的结构性融资行为。 最为成功的代表品种就是住房抵押贷 款证券化。
国际上住房抵押贷款证券 化的代表模式
房地产权益证券化和房地产抵押贷 款证券化的主要区别
房地产权益证券化是房地产企业，房 地产投资公司等非银行金融机构的融 资行为，其证券化基础是房地产企业 信用或特定房地产开发项目信用。 房地产抵押贷款证券化一般是银行解 决抵押贷款资产流动性问题，分散风 险的行为，其证券化基础是业已存在 的银行信用。
一位经济学家的证券化例子
经济学家陈志武先生认为：一个国 家最重要的财富已经不是其天赋的 自然资源，而是其良性的制度机制， 是其有利于金融创新与市场交易的 制度环境。
陈先生以收集到的1975-2001年间45个 国家的人均石油与天然气储藏价值之和 来表示一国的自然资源的高低，并将其 分为三组：人均资源最高组、中等组和 最低组。然后计算每组国家在1975和 2001年的人均国内生产总值，得出下表：
抵押过手证券是一种所有权凭证。银 行和证券发行商在扣除自己的中介费 用(一定担保费和服务费)之后，将该 组合中抵押贷款的本息收入全部转交 给抵押贷款证券的投资者，同时将抵 押贷款的风险完全转移给了投资者。 证券持有人在享有对抵押贷款组合所 产生的收益的不可分割所有权的同时， 也要按比例地承担相应的风险，这包 括支付额减少、提前支付等风险。
资产证券化是指原始权益人将不流动的 资产或可预见的现金流收入，集中并分 割成可在金融市场上流通的若干证券单 位的过程，持有该证券就代表着对资产 享有收益权。
融资证券化和资产证券化的区别:
融资证券化是企业发行证券直接融资的 行为，能使企业资本容量扩大，属于增 量的证券化；而资产证券化是在原有的 信用关系基础上发行的存量资产的证券 化，证券化本身并不增加资本量。
（5）向社会公众发行的部分不少于公司 拟发行的股本总额的25%，其中公司职 工认购的股本数额不得超过拟向社会公 众发行的股本总额的10%；公司拟发行 的股本总额超过人民币4亿元的，证监会 按照规定可以酌情降低向社会公众发行 的部分的比例，但是最低不少于公司拟 发行的股本总额的10%; （6）发起人在近3年内没有重大违法行 为； （7）证监会规定的其他条件。
美国模式 也称表外业务模式，在银行外部设立特殊机 构，以现金方式买入银行的优质抵押贷款资 产，经过担保或信用增级后，以证券的形式 出售给投资人的行为。 德国模式 亦称表内业务模式，即在银行内部设立一个 机构，由这个机构以银行的优质抵押贷款资 产为担保发行证券的行为。 澳大利亚模式 也称准表外模式，是上述两种模式的结合类 型，由银行设立合资或控股子公司，由子公 司购买其母公司(银行)或其它公司的抵押贷 款资产，将其证券化出售给投资人的行为。
第三节房地产债券及其发行
房地产债券的含义
房地产债券是指房地产公司依照 法定程序发行的、约定在一年以 上期限内还本付息的有价证券。
房地产债券的发行条件
(1)公司的生产经营符合法律、行政法 规和公司章程的规定，符合国家产业 政策； (2)公司内部控制制度健全，内部控制 制度的完整性、合理性、有效性不存 在重大缺陷； (3)经资信评级机构评级，债券信用级 别良好； (4)公司最近一期末经审计的净资产额 应符合法律、行政法规和中国证监会 的有关规定；
1975和2001年的人均GDP（单位：美元）
年份 1975 2001 人均资源最高 组 4027 11546 人均资源中等 组 3419 12739 人均资源最低 组 2562 10901
利用相关分析，可得出1975年人均资 源量与人均GDP间的相关性为42%； 而到了2001年二者的相关性下降到 6%。
4. 定向筹集公司公开发行股票 除应当符合改组发行股票所有条件外， 还应当符合下列条件： （1）定向募集所得资金的使用与其招 股说明书所述的用途相符，并且资金 使用效益良好； （2）距最近一次定向募集股份的时间 不少于12个月； （3）从最近一次定向募集到本次公开 发行期间没有重大违法行为； （4）内部职工股权证按照规定范围发 放，并且已交国家指定的证券机构集 中托管； （5）证监会规定的其他条件。
房地产债券的发行条件
(5)最近三个会计年度实现的年均可分 配利润不少于公司债券一年的利息； (6)本次发行后累计公司债券余额不超 过最近一期末净资产额的40%；金融 类公司的累计公司债券余额按金融企 业的有关规定计算。
不得发行公司债券的情形
(1)最近36个月内公司财务会计文件存 在虚假记载，或公司存在其他重大违 法行为； (2)本次发行申请文件存在虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏； (3)对已发行的公司债券或者其他债务 有违约或者迟延支付本息的事实，仍 处于继续状态； (4) 严重损害投资者合法权益和社会公 共利益的其他情形。
第二节房地产股票及其发行
房地产股票的含义
房地产股票即指房地产股份有限公 司发行的、表示其股东按其持有的 股份享受权益和承担义务的可转让 的书面凭证。
房地产股票发行条件
1.新设发行 （1）其生产经营符合国家产业政策； （2）其发行的普通股限于一种，同股同 权； （3）发起人认购的股本数额不少于公司 拟发行的股本总额的35%; （4）在公司拟发行的股本总额中，发起 人认购的部分不少于人民币3000万元， 但是国家另有规定的除外；
住房抵押贷款证券化的意义
对银行等金融机构的意义
（1）改善住房抵押贷款的资产流动性， 增加新的融资渠道 （2）有效分散金融机构发放住房抵押 贷款的风险 （3）提高银行的资本利用率
住房抵押贷款证券化的意义
对房地产市场的意义
（1）活跃房地产市场、刺激有效 需求 （2）促进房地产投资、灵敏反映 市场价格
对此结果，其他学者提出两种解释：
一种解释说当一个国家的资源过剩时， 就会缺乏创新和增长的动力，特别是 意外财富会使人变懒，因此自然资源 丰富的国家就缺乏积极向上的动力了。
另一种解释说运输技术与能力的进步使 自然资源的运输费用大大降低，虽然一 个国家缺乏自然资源，但是只要它有好 的加工与制造技术，就可以从资源丰富 的国家运来所需的原料，加工制造后再 把产品出口到国际市场，技术发展促成 的运费降低已大大减少资源丰富国家的 增长优势，使资源贫困国家也能快速增 长。 陈志武认为上述两种解释均过于牵强， 他认为答案还是在于能促进交易的制度 机制。并且从证券化的角度来举例说明 了金融创新对财富增长的作用。
2. 改组发行 除应当符合上述新设发行所列条件外， 还应当符合下列条件： （1）发行前一年末，净资产在总资产 中所占比例不低于30%，无形资产在 净资产中所占比例不高于20%，但是 证监会另有规定的除外； （2）近三年连续盈利。
3. 增资发行 除应当符合改组发行股票所有条件外， 还应当符合下列条件： （1）前一次公开发行股票所得资金的 使用与其招股说明书所述的用途相符， 并且资金使用效益良好； （2）距前一次公开发行股票的时间不 少于12个月； （3）从前一次公开发行股票到本次申 请期间没有重大违法行为； （4）证监会规定的其他条件。
住房抵押贷款证券化的种类 抵押过手证券
抵押过手证券是抵押贷款证券最基本 形式之一，也称为抵押转手证券。其 运作方式是银行等金融机构将若干种 类的抵押贷款组合成一个集合，以这 个集合所产生的现金流量（即该集合 中的抵押贷款的本金和利息收入）为 基础，委托证券发行商(SPV)经信用增 级后发行证券。