房地产项目地块分析

虎石台南大街西侧-42地块

项目地块分析

工程造价1202 于兆阳 1205350202

一、项目基本情况分析

1、项目基地基本情况分析；

基本经济指标：

（1）基地面积： 23414平方米；

（2）容积率：＞1.0, ≯ 3.0

（3）建筑密度：≯65%

（4）绿地率：：≮5%

2、基地情况分析：

（1）地块状况

地块方正平整，利于产品的摆放，同时在确定施工计划后，有利于工程的快速启动，项目尽早的亮相市场，抢占先机。

地块三面临主干道，拥有良好的昭示性，有利于市场快速认知项目。

（2）地块周边状况

南：在建大型住宅项目，目前处于地基建设阶段，它的入住对于区域迅速发展提供较好基础。另外，该侧规划一所小学校，对于区域内拥有子女的家庭提供了良好的生活环境。

北：地块北面为一规模较大的绿化用地，有效地充实了未来

项目周边的生活环境，同时，地块部分边缘临近金汁河，也为项目提供了良好的原生态景观。

东：规划一所中学校，良好的教育环境遍布项目周边，为三口之家切切实实的解决了子女就学的问题。

西：规划近300米的临街商业和办公用地，在方便居民实际生活的同时，也为区域带来了现代化生活的品质。另外，距离地块500米处已建成的游泳馆和在建的中学也为区域打造了良好的生活基础。

（3）地块价值分析：

高价值区域

地块北面：临近规划绿地，可用于建设总价较高的板式多层，户户享受小区绿化景观的同时又可享受公共绿化，另外，还可以依靠其高度为小区提供相对安静生活环境；

低价值区域

地块西面：可建设高容积率的高层，一来临主干道旁的高层建筑可以有效隔离噪音，为小区创造良好的生活环境，二来，通过建筑的高度，达到地标性昭示效果，突出项目质感；

（4）产品设计假设

结合市场与项目现状及特点，提出以下方案：

根据目前沈阳市区住宅项目的供给特点，进行产品设计初探。方案：容积率≤2.5，产品表现形式为多层+高层，充分利用足容

积率，主力户型为60-80㎡的两房和90-130㎡的三房（沈阳市区目前的主力户型为三房，三房也是走货量最高的户型，为了有效规避“90/70”政策，产品可借鉴发达地区的做法，增加产品附加值）。

根据以上假设，汇总为以下表格：

容积率产品组合建筑密度变化

≤2.5 多层（洋房）+高层 22.50%

3、项目区域配套情况分析；

教育配套；略

医疗配套；略

金融配套；略

商业生活配套；略

二、开发商分析

对于房地产开发商，在经营任何一个房地产项目时开发商都必须考虑一下几个问题：

目标：

对于房地产企业而言，然而对于一个好的地产企业而言，为老百姓造好的房子是其基本的目标，盈利又是其中最为根本的基础，在两者之间取得博弈是房地产项目开发的关键，好的项目赢得市

场，同时赢得利润，更赢得自己的客户，树立自己的品牌；

品牌：

对于发展商而言，通过本项目的成功开发，树立发展商良好的市场形象及品牌形象，为企业营造良好的品牌效应，为日后地产项目的滚动开发，储备良好的消费群体是项目成功运作的关键。

风险：

房地产项目前期资金投入多，资金及财务费用压力大，所以在整个项目的开发建设中，应着重考虑缩短开发建设及销售周期，实现物业的快速销售，短期内完成资金流动，减少资金投入的压力。

三、市场分析

1、东北大区域市场环境分析

（1）经济环境；

进入2008年以来，全国宏观经济主要表现CPI指数、人民币汇率不断攀高等问题，股市、楼市随之接连出现低迷，央行“9• 27”政策：“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。” 2007年12月5日印发的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。对房地产市场无异于“一记重锤”。

受信贷政策的影响，房地产市场进入了持续的成交萎靡状态。

（2）政策环境；

土地政策：挤出存量土地，限制企业囤地增加市场有效供应货币政策继续影响楼市：开发成本和购房成本预计都将上升“90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限

物业税开征：缓解收入分配不合理状况

开征物业税，将强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

2、小结

根据项目地块的实际情况，本项目可打造成极富市场竞争力的品质楼盘；

目前项目2.5公里范围内没有任何生活配套设施，是项目所面临的切实问题；

市区飞速的发展成为项目开发的良好基础，特别是目前已动工的项目，在一定程度上为本项目开辟了新的市场，形成竞争与共赢的两面性，如何树立项目核心竞争力以区别于其它，成为项目前期设计的关键；不论区域内一手房还是二手房市场，交易量都十分巨大，在全国房地产市场不景气的大背景下，北市区的各种表现都展现了市场需求量的巨大空间。