物业管理的主体与相互关系

第二章物业管理的主体及相互关系

物业管理是一个系统性、综合性较强的行业，物业管理活动所涉及的单位、部门、人员也较多，有直接参与的，也有间接参与的，我们把直接参与物业管理活动的称为物业管理的主体，包括政府行政主管部门、建设单位、物业管理企业、业主、业主大会及业主委员会；其它间接参与物业管理活动的统称为物业管理相关联单位，包括城市供水、供电、供气、供暖的专营服务公司，市政、环卫、交通、治安、消防、工商、税务、物价等行政管理部门，保安、清洁、绿化等专业公司等。物业管理工作离不开物业管理企业的科学管理、优质服务，也离不开其它单位、部门、人员的支持与协助，所以在从事物业管理时有必要研究物业管理的主体和相关联单位之间的角色定位及相互关系，明确各自的责任、权利和义务。本章主要阐述物业管理各主体的角色定位及相互关系，相关联单位的角色定位及相互关系只作简单介绍。

第一节物业管理主体的角色定位

物业管理的主体在物业管理活动中都扮演了一定的角色，相互之间形成了特定的关系，承担着一定的责任、权利和义务。

一、政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位

（一）政府房管职能的衍变

建国以后，我国实行的是高度集中的计划经济，国家身兼住房的建设、分配和管理三重角色。住房由国家统一建设，再以福利分房的形式进行分配，同时房屋的维修和管理等责任也由国家承担。为此，国家专门成立了市、县级房地产管理局，以便加强对国有公房的建设和管理。房地产管理局又成立了房管所，对国有公房进行直接管理，这就形成了所谓的直管公房体系。

随着我国市场经济的进一步发育和成熟，加速了住房商品化进程，政府作为住房建设者的主要角色日渐淡化，逐步形成了政府统一建设、单位集中建设和商品房开发三足鼎立之势。房屋管理，也由建设单位成立房管部门自管逐步转变为建设单位组建或选聘专业化的物业管理企

业进行管理。同时，随着住房制度的改革，大批公房的出售，产权多元化格局的形成，政府和单位逐步从国有直管公房和单位房管理者的角色中退出，代之而起的是一种社会化、专业化和市场化的物业管理。

1999年底，随着住房实物分配的全面截止和住房分配货币化的全面实施，政府已基本上退出了住房建设和分配这两大领域。但在管理方面，政府的职能却日益突出，并由对住房的直接管理转化为对整个物业管理行业的宏观管理和控制。

（二）政府行政主管部门在物业管理活动中的角色定位

中国物业管理经过20年的发展，已发展成一个初具规模的新兴行业。在物业管理市场培育和发展的过程中，政府扮演了多重角色，是物业管理活动的协调主体。这里的政府主要指政府分管城市物业管理的行政主管部门。

1、市场规则的制定者

政府根据不同时期的物业管理行业发展和市场情况，制定物业管理的有关管理规定，并积极推动物业管理立法进程，为物业管理的健康、快速发展提供良好的外部环境。参与制定和监督实施物业管理的市场规则是政府行政主管部门的重要职能之一，也是政府对物业管理行业宏观调控和管理的基本手段。因此，国家立法机构及物业管理法律、法规和规章是否客观、公正、公平和适应市场经济的发展，对有效处理物业管理活动中各主体之间的利益关系，以及对促进物业管理行业的发展将起到极大的推动作用。

2、市场运作过程中的裁判员

市场裁判员角色主要表现在，一是政府要实行物业管理行业的市场准入制度，对物业管理企业进行资质审核和资质评定；二是政府组织、建立物业管理的仲裁机构，对物业管理活动中产生的矛盾纠纷进行仲裁；三是政府对物业管理企业的创优达标工作进行指导和监督。

3、市场运作过程中的协调员

市场协调员角色主要表现在，一是协调政府各职能部门之间的关系，如通过物业管理行政主管部门协调与工商、税务和物价等部门的关系；二是协调物业管理企业之间的关系；三是协调物业管理企业与业主、业主大会及业主委员会之间的关系；四是协调处理各种投诉与纠纷等。

4、市场运作过程中的监督员

市场监督员角色主要表现在，政府对物业管理活动中的其他行为主体有监督的权力。例如，物业管理行政主管部门监督物业管理企业是否按照国家和地方的法律、法规的规定依法从事物

业管理等。

5、市场运作过程中的服务员

市场服务员角色主要表现在，一是政府通过制定政策、法规传递行业信息，为物业管理企业运作创造良好的环境；二是政府通过建立物业管理示范操作样板等，推进物业管理市场化进程。如政府行政主管部门建立扶持优秀物业管理示范小区（大厦）、政府物业通过物业管理公开招投标选聘物业管理企业等；三是政府采取措施推动物业管理从业人员的岗位培训和持证上岗的管理等。

随着物业管理市场化进程的进一步加快和物业管理市场的逐渐成熟，政府在物业管理活动中的行政管理职能将日益弱化，政府将按物业管理市场运行规律进一步强化监督和服务的职能，以确保物业管理行业健康、顺利发展。

二、建设单位在物业管理活动中的角色定位

在物业管理活动中，建设单位是一个非常重要的参与主体。物业管理服务尤其是在前期管理阶段与建设单位有着非常密切的关系，而且建设单位在物业管理服务中的不同时期扮演着不同的角色。

1、首家物业管理企业的选择者

为确保物业的正常使用和管理，在物业入住前的准备阶段，一般在房屋办理《房屋预售许可证》之前，建设单位必须确定物业管理方案及企业。物业管理单位的选聘，一般可以通过物业管理公开招标、协议招标或邀请招标的方式确定。建设单位也可自己依法成立物业管理公司实施物业管理。

2、首次业主大会的筹备者之一

在业主入住率达到一定比率（一般为50%）时，建设单位应及时通知物业管理行政主管部门，在物业管理行政主管部门的指导和监督下，协助成立业主大会的筹备小组，并应积极参与筹备小组的工作。筹备小组依照法定程序，及时召开第一次业主大会，选举业主委员会委员，成立业主委员会。

3、未出售物业业主产权的代表者

建设单位在物业未出售之前是未出售物业的产权代表，依法享有业主应有的权利，同时也承担业主应尽的责任和义务。

4、完成物业配套建设的责任者