同策2019年09月嘉兴平湖的项目市场的报告-文档资料

商业产品定位
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2019/2/27
商业格局及现状
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2019/2/27
城市商业格局
以解放路、人民路为代表的购物街，大润发商区及新华路商街
大润发商区
本案 新华路商业街 解放路人民路商圈
平湖商业以老城区为主，商 业格局主要集中在新华路、 解放路和人民路，商业分布 较密集，业态较丰富，但档 次较低，新城区商业目前缺 失，部分临街商业未成气候
市政府搬迁 平湖中学开学 新人民医院开张
居住氛围逐步 形成
未来2-3年开发周期内，县政府搬 迁到城北政务区为标志，区域发展 进入裂变、提速阶段
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2019/2/27
项目定位
项目条件
项目目标
项目机会点
1、东湖核心区，绝佳地段 2、住宅总体量近60万方，商业体量操 作空间大 3、开发周期5-6年，存在价值逐步提 升空间
当地集中型商业少，且体量较小，难 以聚集足够人气及吸引大品牌入驻
业态 百货
休闲娱乐 餐饮、休闲
名称 平湖商场
平湖新天地 香弄商城
面积（平米） 2000
8000 2500
待定
东湖商贸城
5000
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集中型商业
当地集中型商业由于体量小、定位不准及整体规划问题，经营状况不 甚理想，本案商业应做大体量、统一整体规划，以赢得市场
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市场 报告
平湖项目市场报告
2019/09
项目认知及策略方向 商业产品定位 住宅产品定位
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项目认知
业主方和同策对地块的期许和共识：
1、领先开发理念和模式的导入 2、产品体系塑造
项目安全性第一位
项目价值最大化
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项目认知
机会：未来2-3年内，以市政府搬迁为标志，区域发展将进入裂变、提 速阶段，本项目价值，尤其是商业产品价值将得到极大提升
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影院
当地仅有一家影城，6个影厅，1000个左右座位，高峰期上座率约 90%，影院为市场机会点
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大卖场
当地仅有一家大型卖场-大润发，面积约5000㎡，人气足，并为周边 商业带来大量人流
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集中型商业
当地集中型商业少，且体量较小，难以聚集足够人气及吸引大品牌入驻， 当地客户购物只能奔赴嘉兴甚至上海，大型集中型商业存在市场机会
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区域现状 启示
大型集中型商业缺失，餐饮、休闲、娱乐等业态需求旺盛，具有较好 的市场前景
随着平湖经济的发展，平湖的商业也处在更新换代的时代，零售业以原本的 小杂货、小百货、小沿街商铺等，正逐渐发展为大型超市、中高档专卖店、精品
专卖店、连锁店等新型零售格局。
餐饮娱乐休闲业也从最初的小饭馆、澡堂等，发展为大型集中的现代餐饮、 KTV、浴城、影院等，餐饮娱乐行业未来几年随着新城区人口的入住，需求会越 来越旺盛。 大型集中型商业存在市场机会。
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服饰类
已经有一些品牌服装店，主要以二三线品牌为主，主流品牌因缺乏品 牌所需的集中型商业而暂未进入平湖市场，但存在相当的市场需求
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餐饮类
中高端、特色餐饮生意火爆
代表性商 家 KFC 犇腾牛排 川福火锅 亚马逊南 美烤肉
高峰上座 率 95% 100% 85% 80%
人均消费 30元 50元 60元 45
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策略方向 项目整体定位：平湖·首席·复合型项目
领先开发理念和 模式的导入
产品体系重新塑造
中高端集中型商业
策略特点：
+
创新住宅产品内核的打造
1、塑造创新住宅产品内核，顺利实现项目价值成长，同时以中高端集中型商业体现项目高端性 2、在住宅销售阶段，集中型商业的卖点，最大程度提升住宅产品品质和溢价能力 3、借助区域价值的提升和住宅高端客户的导入，实现商业的整体价值最大化
经营面积 300平米 200平米 400平米 200平米
菜系 快餐 西餐 川菜 西餐
中高端餐饮面积多集中在200-400平米之 间，菜系以西餐及川菜为主，人均消费集 中在30-60元之间，据实地考察下来发现， 稍微有点特色的餐饮在晚上就餐时间点生 意都很火爆。
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娱乐休闲类
娱乐休闲类生意火爆，但软件及硬件仍有提升空间
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商业建议
引入百货商场主力店的集中型商业，包含超市、影城等，配以餐饮、休闲、娱乐为主的临街商业，并以酒店作为商业地标性建筑
面积 （平米） 35000 5000

业态 百货商场 大卖场
面积分割 -
收益 0.6元/㎡/天（出租）
影院
9-10家中高 档特色餐饮 7-8家高档养 生、足浴、 浴城、KTV 等 40家临街商 业 酒店 合计
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酒店
当地酒店分布于平湖市区，多以商务客为主，入住率较高，本案所处 为居住区，商务客预计较少
当地酒店分布于平湖市区，多以商务 客为主，入住率较高，本案所处为居住区， 商务客预计较少
代表性商 家
圣雷克 君悦 新天地 五洲
入住率 70% 70% 80% 50%
房间数 220 123 168 50
标间价格 480元 260元 260元 160元
1、项目安全性第一位 2、项目价值最大化
1、地块独立性强 2、区域发展将进入裂变、提速阶段
1、领先开发理念和模式的导入 2、产品体系重新塑造
项目整体定位：平湖·首席·品质型复合社区
1、植入领先开发理念，引领全新生活方式，营造平湖新生活圈层 2、跳脱区域固有产品体系和居住体验，产品体系重新塑造， 打造平湖标杆人居模式
3000
3500
300-400㎡/每家
1.5万元/平米
8000
1000-1200㎡/每家
1.5万元/平米
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核心问题
整体策略下的核心问题：
问题一
项目商业产品，尤其是集中型商业定位方向？
问题二
住宅市场现状探寻如何，实现项目准确占位？
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项目认知及策略方向
商业产品定位
商业市场梳理 商业产品定位
住宅产品定位
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问题一：项目商业产品，尤其是集中型商业定位方向？
代表性商 家
花都国际 煌家永利 金芒果休 闲中心 水立方沐 足
类型 夜总会 夜总会 洗浴、足 浴 洗浴、足 浴
高峰上座 率
95% 85%
人均消费 300元 200元
经营面积 2000平米 1500平米
85%
95%
150元
150元
800平米
800平米
区域中高端娱乐消费以KTV、足浴洗浴和 茶楼为主，经营面积多在800平米以上，在晚 上黄金时间段经常爆满，据我们考察发现，当 地人十分注重娱乐生活，但目前现有娱乐场所 档次及服务与其预期有一定差距，不少本地人 选择去嘉兴或上海消费。