房地产开发与经营选择题练习

一、单选题（2’×25=50’）1.房地产项目可行性研究的主要特点有前期性、（ B ）和不确定性。

A、现实性B、预测性C、专业性D、宏观性2.用来衡量房地产项目财务效果的动态指标主要有（ B ）。

A、净现值、投资创汇率、动态回收期B、内部收益率，净现值，动态回收期C、投资利税率，动态回收期，内部收益率D、经济净现值，现金流量，经济内部收益率3.某房地产开发项目根据其现金流量表第三年末的现金流量为80万元，现金流量净现值为70万元，累计净现金流量为-135万元，累计净现金流量的净现值为-120万元，第四年末的现金流量为185万元，现金流量的净现值为160万元，累计净现金流量为50万元，累计净现金流量的净现值为40万元，则其动态回收期大约为（ B ）。

A、3.64年B、3.75年C、3.84年D、4.64年4.某房地产开发项目财务分析的净现值计算结果如下：当折现率取10%时，项目财务净现值为180万元；当折现率取12%时，项目财务净现值为60万元；当折现率取14%时，项目财务净现值为-240万元；当折现率取16%时，项目财务净现值为-370万元；则项目内部收益率大约为（ D ）。

A、11.3%B、12.0%C、12.2%D、12.4%5.协议出让、拍卖出让、公开招标、邀请招标这几种土地出让形式，按照市场化程度从大到小的排列顺序应该是（ D ）。

A、拍卖出让、协议出让、公开招标、邀请招标B、拍卖出让、邀请招标、公开招标、协议出让C、公开招标、拍卖出让、邀请招标、协议出让D、拍卖出让、公开招标、邀请招标、协议出让6.划拨土地使用权进行转让必须（ A ）。

A、补缴出让金，补签出让合同B、补缴出让金，但不一定补签出让合同C、补签出让合同，但不一定补缴出让金D、根据具体情况或补缴出让金，或补签出让合同7.以下哪种房地产产品属于房地产产品整体概念中的核心产品（ C ）。

A、住宅楼B、售后服务C、增殖保值功能D、室内装修8.某房地产开发商为了销售本企业的写字楼物业，出资举办了关于写字楼市场发展的学术研讨会，并在各大报纸进行了专家访谈的专门报道，开发商的这种促销行为属于哪一种促销方式（ B ）。

A、营业推广B、公共关系C、广告D、人员推销9.房地产投资项目国民经济评价中采用的价格形式是（ C ）。

A、市场价格B、成本价格C、影子价格D、销售价格10.2006年国务院常务会议发布的规范房地产市场、控制房地产价格的“国六条”要求进一步发挥税收、（ A ）、土地政策对房地产的调节作用。

A、信贷B、规划C、市场D、消费11.房地产项目敏感性分析分析中，经常采用的敏感性因素主要有租金、售价、利率、建设成本以及（ A ）。

A、工期或租售期B、建筑物残值C、建筑结构D、消费者习惯12.某土地开发商主要承担国家的土地“三通一平”业务，然后国家再将土地分块出让、划拨给土地使用者，该土地开发商所选定的目标市场是属于（ D ）。

A、产品专业化市场B、市场专业化市场C、选择性专业化市场D、产品-市场专业化市场13.在进行项目财务评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，该项目的FNPV（ B ）。

A、大于零B、小于零C、等于零D、难于确定14.成本加成合同是按工程实际发生的成本加商定的（ D ）来确定总承包价格的合同。

A、利润B、总管理费C、不可预见费D、总管理费和利润15.1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》发布，以下不属于其基本内容的是（ B ）。

A、实行住房分配货币化B、完善以商品房为主的住房供应体系C、发展住房金融D、加强物业管理16.如果房地产投资者的预期收益率为15%，在通货膨胀率为8%的情况下，投资者的实际收益率为（ A ）。

A、6.5%B、13.8%C、15%D、24.2%17.某投资者投资于房地产抵押贷款证券（MBS），这种投资形式属于房地产的（ D ）。

A、开发投资B、置业投资C、直接投资D、间接投资18.住房公积金的实质是（ C ）。

A、国家的补贴B、单位的福利C、个人的工资D、市场的贷款19.需要从销售利润中扣除的房地产税种包括（ D ）。

A、增值税B、营业税C、房产税D、所得税20.某借贷资金的年利率为12%，借贷期10年，按季计息，则其年实际利率和季名义利率为（ B ）。

A、12.68%,3.03%B、12.55%,3%C、12.55%,3.03%D、3%,12.68%21.在财务评价中不属于支出，而国民经济评价中属于支出的是（ D ）。

A、税金B、国内贷款利息C、国外贷款利息D、出口补贴22.根据以下进度图，该项工作进度中的关键线路是（ B ）。

A、1-2-3-6-7-8B、1-2-4-5-6-7-8C、1-2-4-5-7-8D、1-2-3-4-5-7-8点越低（ D ）。

A、项目盈利机会越少，承担的风险也越小。

B、项目盈利机会越多，承担的风险也越大。

C、项目盈利机会越少，承担的风险越大。

D、项目盈利机会越多，承担的风险越小。

24.项目实际进度拖延时，若不延长工期，应选后续工作中（ B ）的予以压缩。

A、直接费用大B、直接费用小C、间接费用大D、间接费用小25.以下对房地产营销渠道特点描述不正确的是（ D ）。

A、随渠道移动只是商品的产权。

B、中间商一般不拥有商品的所有权。

B、流通的既可以是增量，也可以是存量。

D、渠道的长度相对较长。

一、选择题∙房地产综合开发所依照的“六统一”包括统一规划、统一征地、统一设计、统一施工、（ C ）和统一管理。

A、统一投资B、统一分配C、统一配套D、统一销售∙开发公司设立的“三师制”的组织领导形式中的三师是指：总工程师、总会计师和（ B ）。

A、总建筑师B、总经济师C、总造价师D、总律师∙房地产综合开发的基本程序一般包括规划设计、征地拆迁、（D ）、竣工验收和经营管理五个部分。

A、施工组织B、招标投标C、基础配套D、可行性研究∙房地产项目可行性研究的主要特点有前期性、（B ）和不确定性。

A、现实性B、预测性C、专业性D、宏观性∙用来衡量房地产项目财务效果的动态指标主要有（B ）。

A、净现值、投资创汇率、动态回收期B、内部收益率，净现值，动态回收期C、投资利税率，动态回收期，内部收益率D、经济净现值，现金流量，经济内部收益率∙某房地产开发项目根据其现金流量表第三年末的现金流量为80万元，现金流量净现值为70万元，累计净现金流量为-135万元，累计净现金流量的净现值为-120万元，第四年末的现金流量为185万元，现金流量的净现值为160万元，累计净现金流量为50万元，累计净现金流量的净现值为40万元，则其动态回收期大约为（ B ）。

A、3.64年B、3.75年C、3.84年D、4.64年∙某房地产开发项目财务分析的净现值计算结果如下：当折现率取10%时，项目财务净现值为180万元；当折现率取12%时，项目财务净现值为60万元；当折现率取14%时，项目财务净现值为-240万元；当折现率取16%时，项目财务净现值为-370万元；则项目内部收益率大约为（ D ）。

A、11.3%B、12.0%C、12.2%D、12.4%∙协议出让、拍卖出让、公开招标、邀请招标这几种土地出让形式，按照市场化程度从大到小的排列顺序应该是（ D ）。

A、拍卖出让、协议出让、公开招标、邀请招标B、拍卖出让、邀请招标、公开招标、协议出让C、公开招标、拍卖出让、邀请招标、协议出让D、拍卖出让、公开招标、邀请招标、协议出让∙目前我国土地拆迁安置补偿的主要方式包括（A ）。

A、产权调换、作价补偿B、就点安置、异地补偿C、经济补偿、房屋补偿D、产权调换、异地补偿∙房地产开发企业在办理完用地手续之后，申请工程开工之前，需要办理“两书一证”中的（ C ）。

A、建设用地规划许可证B、选址意见书C、建设工程规划许可证D、拆迁许可证∙房地产销售价格主要由生产成本和利润、税金构成，其中的生产成本中主要包括土地取得费、勘察设计费、建筑安装费、（ A ）、利息和管理费等等。

A、基础设施建设费、公共建筑配套费B、折旧费、维修费C、拆迁安置费、折旧费D、折旧费、基础设施配套费∙房地产租赁价格主要由管理费、维修费、利息、税金、利润和（B ）组成。

A、基础设施建设费、地租、折旧费B、地租、折旧费、保险费C、拆迁安置费、折旧费、地租D、保险费、基础设施配套费、地租∙土地使用权转让的主要形式有（B ）。

A、出售、出租、出让B、出售、交换、赠与C、抵押、出售、出租D、批租、年租、出售∙房地产经营决策定量分析中属于风险型分析的主要有（C ）。

A、线性规划法、期望值法、决策树法B、后悔值法、机会加权法、期望值法C、期望值法、最大概率法、决策树法D、概率法、最大概率法、决策树法∙某开发项目目前有两套方案，其一为高档物业开发，其二为中高档物业开发，其三为中低档物业开发，在两种不同的市场条件下的损益值（万元）及投资A、方案一B、方案二C、方案三∙以下几种市场调查方法中，哪种方法取得的市场资料最为真实可靠（A ）。

A、面谈调查法B、电话调查法C、观察法D、通讯调查法∙以下几种市场预测方法中，哪种方法不属于定量分析方法（C ）。

A、移动平均法B、回归分析法C、专家意见法D、简单平均法∙以下哪种房地产产品属于房地产产品整体概念中的核心产品（C ）。

A、住宅楼B、售后服务C、增殖保值功能D、室内装修∙某房地产开发商为了销售本企业的写字楼物业，出资举办了关于写字楼市场发展的学术研讨会，并在各大报纸进行了专家访谈的专门报道，开发商的这种促销行为属于哪一种促销方式（ B ）。

A、营业推广B、公共关系C、广告D、人员推销∙土地征用的主体是被征地单位和（C ）。

A、用地单位B、当地政府C、国家D、农村集体经济组织∙某房地产开发商目前有四种投资决策方案，由于市场情况并不十分明朗，只能简单地估计为市场看优和市场看劣两种情况，以及在两种市场情况下不同方案的收益率（A、方案AB、方案BC、方案CD、方案D∙房地产投资项目国民经济评价中的增量纯收入指标主要包括销售利润、流动资金、贷款利息以及（ A ）。

A、外汇收入B、自有资金C、销售税金D、销售费用∙决定居住区合理规模的主要因素是公共服务设施的服务半径、居民的行政管理体制和（ D ）。

A、人口数量B、地形坡度C、政府指令D、城市道路∙房地产项目敏感性分析分析中，经常采用的敏感性因素主要有租金、售价、利率、建设成本以及（ A ）。

A、工期或租售期B、建筑物残值C、建筑结构D、消费者习惯∙某土地开发商主要承担国家的土地“三通一平”业务，然后国家再将土地分块出让、划拨给土地使用者，该土地开发商所选定的目标市场是属于（ D ）。

A、产品专业化市场B、市场专业化市场C、选择性专业化市场D、产品-市场专业化市场∙从市场营销的角度看，适销对路的房地产产品应该具备有合适的使用价值、合适的价格、合适的销售地点和（ D ）A、合适的广告宣传B、合适的政策支持C、合适的利润水平D、合适的交割期∙在进行项目财务评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，该项目的FNPV（B ）。