抵押贷款资产评估应注意的问题

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房地产抵押贷款评估问题及对策

东方企业文化・百家论坛 2012年12月162房地产抵押贷款评估问题及对策研究刘辰周天驰侯魁等（首都经济贸易大学财政税务学院，北京，100079）摘要：商业银行对企业发放的担保贷款中，不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。

数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%，风险远大于获益。

本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查，分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题，提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系，以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。

关键词：房地产抵押抵押贷款房地产评估中图分类号：F832.4 文献标识码：A 文章编号：1672—7355（2012）12—0162—02一、房地产抵押贷款评估文献综述《国际评估准则》是目前最具影响的国际性评估专业准则。

其中应用指南201.01提出对担保贷款评估通常使用市场价值类型。

此外，收益法和市场法更加适用于担保贷款的资产评估。

新的巴塞尔协议（Basel Ⅱ，2004）提出了合格的金融抵押品的认可标准，如存在可及时、经济、有效处置抵押品的市场，存在可以公开得到的抵押品市场价格，特别是协议强调了抵押贷款价值。

Fernando Miranda-Mendoza （2010）则进一步将折扣率和随机事项这两个因素引入到传统的抵押贷款评估期权模型中，并将改进的模型应用到实例当中，从而提高了住房抵押贷款的评估准确度。

我国的学者主要是从评估价值类型、评估方法以及抵押贷款评估风险三个方面来对房地产抵押贷款评估进行研究。

崔宏（2007）认为，抵押贷款价值是抵押资产评估理论的核心概念，抵押贷款价值类型是抵押资产评估理论的统帅和灵魂，抵押资产评估理论体系应以“抵押贷款价值”为核心概念，由“基础理论、概念框架、应用理论、调控理论”四个层次构成。

评估方法应以“折现现金流法”为核心，以“期权定价法”为补充。

林权抵押贷款存在的问题及对策

林权抵押贷款存在的问题及对策吕燕芸杨艳芬玉溪市林业管理服务中心摘要：通过调查，简述了玉溪市林权抵押贷款现状，分析了改市林权抵押贷款中存在的问题，提出了积极推进林权抵押贷款的对策。

关键词：抵押贷款现状问题对策林权抵押贷款是林权所有人将其拥有的森林、林木的所有权或使用权和林地的使用权作为抵押物，向银行、农村信用社等金融机构借款的行为。

实现林权抵押融资新方式，是林权制度改革的重点和核心内容之一。

玉溪市林地总面积103.7万h㎡，2006年12月开始集体林权制度改革，截止到2008年12月玉溪市完成集体林产权主体改革面积91.3万h㎡，完成率达93.2%。

林改后，91.4万h㎡林地的承包经营权落实到了37万农户手中。

拥有了林地使用权和林木所有权的农民，一方面，拥有了可用于贷款抵押担保的有效资产,破解了农民贷款难抵押难的问题；另一方面，农村不断增长的资金需求为林权抵押贷款发展提供了动力，同时也为金融机构开辟新的业务领域、提升金融机构的经营效益提供了机遇。

本研究从玉溪市林权抵押贷款实际出发，揭示现象，剖析存在问题，寻找发展阻碍因素，提出建议，以期促进玉溪市林权资产抵押贷款的健康发展。

1、玉溪市林权抵押贷款现状在抵押贷款方面，美国（Douglas W，2002）、葡萄牙（Calvalho，2001）等国通过对私有林主进行高额补助等财政扶持手段增强私有林主生产积极性与弥补长周期性生产的损失。

其他一些国家也实行相关优惠贷款政策。

我国对于林权抵押贷款的研究集中于2003年6月25日国务院颁布《加快林业发展的决定》之后，2004年4月国家林业局印发了关于《森林资源资产抵押登记办法（试行）》的通知。

同年8月华宁县林农杨文斌以自家10h㎡柑橘林地作为农行华宁支行的抵押物，通过华宁县林业局营林站进行资产评估，评估价119万，农行华宁支行给林农杨文斌贷款49万元。

从而拉开了玉溪市林权抵押贷款的序幕。

截止2012年3月底，全市累计林权抵押贷款的农户数达380多户，抵押贷款金额2.4亿元，抵押林地面积6273h㎡。

浅议抵押贷款资产评估

利和。因此，为防范评估风险，应从低确定抵押资产的评估值。际工作中，实在用
正常的程序、标准和方法进行评估的基础上再打一定的变现风险折扣后确定抵押资的评估值。事实上，种做法不仅这
资产进行抵押的，量采用市场比较法尽进行评估；对有收益或潜在收益的，如效益好的经营性资产，于繁华区的商处业铺面、店酒楼等，用收益还原法饭采
资产的变现价值能否足额充抵其贷款本
定说明其市场价值就不高。因此，抵
押资产评估要以现行市价标准为基础，根据抵押物的使用性质、条件及所掌握的市场资料，用适当的的评估方法进选
行评估。对以房屋建筑物，器设备等机
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社会审计
对抵押人而言是不公正的，使他们获得的贷款金额低于他们的抵押物的实际价收益的增加或损失的减少。这种公开市
场价格是交易双方在自愿、平、等公对与理性的基础上，过一段时间的正常经市场交易后被估计出的某一基准日的
是抵押物资产在评估基准日的市场价值在抵押权设立阶段，抵押人和抵押权人双方为保证各自利益不受损害需要对准备用于抵押的资产进行价值认定，
有观点认为：押贷款资产评估主抵要是以贷款人不能如期偿还贷款时，用其抵押的资产变现来充抵贷款本金和利息为目的，抵押权人所关心的是抵押

浅析抵押贷款评估存在问题和相关建议

一
、
抵押贷款资产评估当前面临的
道德层面首先，抵押资产评估存在虚假或者夸
一
【文章摘要】随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融市扬越发活跃，房地产抵押贷款评估业务日益增多。抵押贷款
评估的质量关乎金融机构发放贷款的
安全，而金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡将会给社会经济带来动荡和不安。目前抵押贷款资产评估在道德和技术层面存在一些令人担忧的问题。本文从分析目前我国抵押贷款资产评估存在的主要问题出发，并在贷款；金融
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浅析抵押贷款
评估存在问题和相关建议
林金豪中国建设银行温州分行３５０２００
估业务，选择评估业务开始，一直到项目完成向用户提供评估报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证评估的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据角度也进一步纵容了银行对抵押评估管理一体系建设进行必要的职责划分，互相约的放松。束、相促进，到职责分明，益明确。互做利２、技术层面、建立和完善抵押贷款评估的金融机构首先，评估准则的制定严重滞后。资２产评估协会２０年并入注册会计师协会，内部管理和外部监管制度００各大银行应当建立完善的抵押评估管２０年又独立出来，并期问评估理论的０４合研究和评估准则的制定处于半停止状态。理制度，通过内控制度减少贷款风险。银评估准则的制定严重落后于评估业务的发行等金融机构应当将评估作为信贷审核过展。我国评估行业没有对抵押贷款评估业程中一个重要的环节，并确保其独立性、务必要的规范，目前尚未出台有关抵押贷有效性。重点强化抵押评估业务的独立款评估业务的准则或指导意见，从一定意性，不仅要采取有效措施确保评估人员和义上可以说我国抵押贷款评估业务基本处评估机构的独立性，也要保证银行内部机于无序状况。由于缺乏必要的技术规范，构在评估业务委托、审核环节的独立性；建立评估报告复核制度，由具有专业知识给抵押贷款评估业务带来很大的混乱，评和经验的工作人员对评估报告进行复核，估业务中许多重要的概念混淆不清。或委托专业评估师进行复核。其次，评估执业人员的专业胜任能力金融监管部门应加大对抵押评估业务有待提高。评估人员应当根据其具有的专业胜任能力和执业经验承担资产评估业的管理力度，通过制度法规或部门规章的务。必要时应聘请专家协助工作，但应当形式，对抵押评估业务的相关政策性问题予以明确，包括什么样的抵押业务必须进采取必要措施确信专家工作的合理性。行评估、由具备什么样条件的评估师和评估机构进行评估、抵押评估及其复核中应二、抵押贷款评估有关建议１健全社会的诚信制定建设，、建立和完善当遵守的原则或最低要求等。根据我国当前抵押评估业务的状况，为避免申请人与评估机构质量保证体系完善人行征信系统，评估师的执业评估人员之间的利益冲突，确保抵押评估将情况反映到资产评估师的个人征信报告能够有效地帮助银行合理决策，防范金融中。如评估师出具虚假或不实评估报告，风险，笔者建议可以参照国外的做法，由政府强制规定抵押评估业务必须由银行统其个人征信报告中将有不良记录，为保持委托，银行不受理由申请人自行委托评良好的信用记录，评估师将谨慎出具评估估机构的评估报告。此外，也应当由政府报告。建立评估师职业保险制度。截止２０部门定期对金融机构执行抵押评估业务制０５将此作为对银行考核的年底我国注册资产评估师已经达到３余度情况进行检查，万人。样庞大的队伍，于保险公司来说，内容之一，以督促金融机构完善其抵押评这对是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建估管理制度。、从技术立评估师风险保险制度，对评估师会产生３制定切实可行的抵押评估准则，督促作用。如果某个评估师因为业务水平层面上规范抵押评估行为，从价值类型、

公司所属房产抵押贷款项目资产评估报告

公司所属房产抵押贷款项目资产评估报告近年来，房地产市场的茂盛以及金融机构的乐观参与，推动了房地产抵押贷款市场的快速进步。

作为一种常见的融资方式，房地产抵押贷款在企业融资中占据重要塞位。

本报告旨在对我公司所属的房产抵押贷款项目进行资产评估，为金融机构提供有关项目标详尽信息和风险评估，以便制定合理的贷款方案。

一、项目梗概我公司旗下房产抵押贷款项目位于市中心商业区，拥有一处商业用地和一栋办公大楼。

商业用地面积共计5000平方米，办公大楼占地面积2000平方米，总建筑面积为8000平方米。

项目总投资为1亿元人民币，已经完成的投资额为5000万元人民币。

二、项目价值评估资产评估的关键指标之一是项目价值。

依据市场调研和专业评估师的估值，商业用地和办公大楼的市场价值分别为4000万元和2000万元。

基于已完成的投资额和市场价值，我们可以计算出将来估计的项目总价值为6000万元。

三、市场环境评估房地产市场的波动会直接影响到房地产抵押贷款项目标价值和风险。

依据过去几年的市场数据和专家分析，当前市场处于上升期，房地产市场需求旺盛，价格稳定。

此外，项目所在的商业区资源丰富，交通便利，有利于吸引租户和购房者。

四、风险评估1. 市场波动风险：尽管目前市场处于上升期，但房地产市场波动性较大，存在市场行情突变的风险。

在制定贷款方案时，金融机构需要思量到市场波动带来的风险。

2. 自然灾难风险：项目地处地震活跃地带，存在地震风险。

尽管建筑物符合地震安全标准，但金融机构需要充分思量自然灾难可能对项目造成的影响。

3. 政策调控风险：政府的房地产政策对项目标进步和价值影响很大。

随着政策的变化，项目可能面临政策调控的风险。

五、贷款方案建议综合以上评估结果和风险分析，我们建议金融机构依据项目标价值和风险状况，制定如下的贷款方案：1. 贷款额度：依据项目总价值的70%，即4200万元。

2. 贷款利率：依据市场利率和项目风险，可以设置合理的贷款利率，以确保金融机构的资金安全和合理收益。

房地产评估师的资产评估与抵押贷款

房地产评估师的资产评估与抵押贷款在房地产市场中，资产评估对于购房、抵押贷款以及房地产交易等方面起着至关重要的作用。

作为房地产评估师，他们承担着精确评估房产价值、确定抵押贷款额度等重要职责。

本文将着重探讨房地产评估师在资产评估与抵押贷款方面的重要性，以及他们所面临的挑战和应对策略。

一、资产评估的重要性资产评估是房地产交易过程中的一项基本工作，对于买卖双方都具有重要意义。

通过评估师对房产的调查和分析，能够准确了解房产的市场价值、租赁价值以及潜在增值潜力等。

这对于购房者来说是必不可少的，因为他们需要知道他们所购房产的价值，以便做出符合自身利益的决策。

同时，对于贷款机构来说，资产评估也是判断抵押贷款风险的重要依据，它可以帮助银行确定贷款金额，以及为贷款人提供保障。

二、房地产评估师的职责作为房地产评估师，他们承担着多项重要职责。

首先，他们需要进行现场勘察，调查房产的基本情况、位置、建筑面积等信息。

其次，他们需要对房产进行细致的分析，包括市场分析、租赁调研等，以便准确评估其价值。

最后，他们需要根据评估结果编制详细的评估报告，向相关方提供专业建议。

三、面临的挑战与应对策略在资产评估与抵押贷款领域，房地产评估师面临着一些挑战。

首先，房地产市场的波动性会对资产评估造成一定的影响。

市场价格的上涨和下跌都可能导致评估结果的不准确，因此评估师需要借助大量市场调研数据以及专业知识，来适应市场的变化。

其次，评估师需要面对不同类型房产的评估，例如商业地产、住宅地产等，这些房产具有不同的特点，需要评估师具备广泛的知识和经验。

再者，一些客户可能会有主观因素干扰评估结果，例如想要高估房产价值以获得更大的抵押贷款额度。

为了应对这些挑战，评估师需要始终保持专业的态度和独立性，遵循公平公正的原则，以便为客户提供准确的评估结果。

四、提高资产评估与抵押贷款的准确性为了提高资产评估与抵押贷款的准确性，房地产评估师可以采取一些策略。

首先，他们需要通过不断学习和了解市场动态，掌握最新的政策和法规变化，以保持专业素养。

贷款抵押物评估有关问题探讨

贷款抵押物评估有关问题探讨(共8页)--本页仅作为文档封面，使用时请直接删除即可----内页可以根据需求调整合适字体及大小--贷款抵押物评估有关问题探讨一、货款抵押物评估的有关概念什么是贷款抵押物评估可以从三方面理解。

第一、评估目的是为抵押资产实现债权担保提供价值依据。

第二、评估对象应该是符合抵押条件的资产。

第三、评估的最终结果应该是抵押（或清算）价格。

抵押是指债务人或者第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为债权的但保，债备人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

贷款抵押物评估的前提条件按贷款发放的时间先后应分为以下三种：1．企业拟以抵押方式向银行申请贷款，即评估在贷款之前。

评估结果作为银行发放贷款金额的决策依据，抵押物价值不足以抵偿贷款时，银行可以减少贷款额或要求企业提供其他担保，在当前信贷体制改革中，这种评估日益增多。

2．在贷款未到期，而原评估结果超过了有效期，银行要对抵押物的保管、使用和实际价值不断进行检查，重新评估，当抵押物价值低于借款合同规定的水平时，应要求借款人补充新的抵押物。

评估即为银行防范风险的一种方式。

3．贷款到期，债务人未能按期偿还时，抵押物需在折价或者拍卖、变卖前进行清算评估，即处置抵押物前的定价评估，评估结果应作为抵押物变现的客观公允市价，目前以拍卖方式的评估情况较多。

以上三种情况下的评估虽然同是对抵押物进行评估，但评估时考虑的因素和选取的方法应分别对待。

本文重点阐述第1、2种情况下的抵押物评估。

二、贷款抵押物评估操作中应注意的问题贷款抵押物的评估除遵守资产评估操作规范外，还应注意其特殊性，主要表现在以下几点：1．抵押物的选择。

一般而言，银行所希望的是直接得到还款，此外是获得对贷款的可靠还款保证。

因此，用作抵押的财产应该是可以在市场上出售的，流动性最好的，以及质量最高的，银行还应能够对抵押财产予以充分的保证。

按照风险大小选择抵押物的顺序为：存款、可出售的证券、应收帐款、存货、机器设备、建筑物、股份。

浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策

浅析房地产抵押估价的现状、问题与对策摘要：房地产抵押估价是房地产评估的传统业务之一，抵押估价对于保障金融资产安全十分重要。

本人曾先后在银行和房地产估价机构工作过，深感当前房地产抵押估价存在一些普遍性的问题，需要银行和评估行业共同面对，探讨解决之道，本文对此进行了讨论，并提出了初步的改进意见。

关键词：房地产抵押估价估价机构问题与建议房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动（摘自《房地产抵押估价指导意见》第二条）。

房地产估价机构开展抵押估价业务，可以发挥其自身专长和信息优势，帮助金融机构消除信息不对称，控制违约风险，保障第二还款来源的合法、有效、足值，是十分重要的信用风险缓释措施。

由于抵押、质押是最普遍的担保方式，抵（质）押贷款在各类贷款方式中居于首位；同时在所有合格抵押品中，绝大部分为各类房地产（包括土地使用权），而且近年来，不少金融机构逐步将变现能力相对较差的机器设备等置换为房地产等相对优质的抵押品，因此，房地产抵押估价的现实和潜在服务需求十分巨大，给房地产估价机构提供了广阔的业务源；同时，考虑到房地产市场的周期性特征十分明显，房地产价格变化频繁，在贷款存续期间，银行往往要求对抵押房地产进行价值重评，并规定了重评期限；即使贷款已违约，银行在处分抵押房地产时一般也要求进行价值评估，所以，金融机构对房地产抵押估价的服务需求是持续不断的。

良好的房地产抵押估价服务可以为金融机构风险管理提供有力的保障和支撑，也能使房地产估价机构提高信誉度，提升服务水平，不断提高专业水准和管理能力，获得可观的业务收入，建立和扩大自身客户群，从而形成核心竞争力。

而大量优秀的房地产估价机构的存在与发展又是促进房地产估价行业良性发展的必备条件。

我国的房地产估价始于上世纪九十年代初，经过十几年的发展，法律法规制度建设已趋完善，不同等级的房地产估价机构遍布全国各地，估价师队伍不断扩大，服务水平日渐提高，为包括银行在内的各类客户提供了大量优质的估价服务，其中有相当比例为房地产抵押估价服务。

抵押贷款资产评估注意问题

以资产抵押来融通资金是金融业的重要业务之一。

随着我国社会主义市场经济的深入开展，我国各类专业银行正向商业银行转变，而以往对国有企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。

因此，对抵押资产价值的正确评估，以及抵押资产产权的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。

本文拟就抵押贷款资产的特点以及资产评估中要注意的一些问题作初步探讨。

一、抵押贷款资产的特点由于抵押贷款业务的特性，以及金融机构的专业要求，一般抵押资产都有其自身的特点，以满足资金提供者的要求。

抵押贷款资产一般价值相对较大。

从我国目前情况来看，绝大部分企业是以房地产作抵押，少数在房地产抵押的同时，也加以机器设备等固定资产作抵押。

还有极少数企业是以整个企业净资产作抵押。

这都是因为抵押资产的价值必须与贷款的数额相匹配，而企业的各类资产中往往又以房屋土地或在建工程等固定资产投资金额巨大，能满足抵押贷款的要求。

价值相对较低的一些其它资产一般不用来作为抵押资产。

由于抵押资产存在最终变卖的可能，抵押权人一般要考虑其在市场上的流动性。

根据目前市场状况，房地产潜在收益能力使其在市场上有一定的流动性。

而不象有些无形资产虽然其价值很高(如许多商标品牌评估价值都很高)，但目前在我国市场上的流动性却十分有限，因此不宜作为抵押资产。

所谓资产的抵押，这际上是资产产权的抵押，而并非资产本身的抵押。

抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵押人只是赋予抵押权人(贷款人)在不能按期还款的情况下处理其资产的权力，以保证贷款的收回。

因此，在抵押期间产权人虽然可以正常地使用其所有的资产，但是不能进行任何形式的产权交易或非正常的贬损。

换言之，其产权虽然没有转移，但实际已处于冻结状态。

借款人将其拥有的资产处置权转变为贷款资金铁使用权，而形成了借贷双方约定的抵押有效期的一权换一权。

借款人在合同规定的期限内若能偿还贷款本息，则将收回其资产处置权。

反这，不能如期归还贷款本息，产权将可能发生转移，而形成最终的产权变动。

抵押贷款评估风险的防范

风险。
抵押贷款中，最常见的就是机器设备和房地产评估，对人履行债务前，银行实际上拥有陔资产的处置权和收益权。
房地产评估时，要求委托方提供的资料有：１房屋所有权证、当债务人不履行债务时，银行只通过拍卖或变卖方式行使处（）
一
定要在产权证书原件上进行抵押登记和保留产权转让合将收回其资产处置权，反之，不能如期归还贷款本息，权将产的评估价值，应该是该财产实现变现时的价值。因为至渍务
同的原件，以防止产权的重复抵押和虚假合同，大限度减少可能发牛转移，而形成最终的产权变动。该特殊目的下资产最
众所周知，重置成本法用于持续使假设前提下资产的
应的替代文件。所有替代文件上的权益人必须与抵押人一评估，不宜评估非续用状态下的资产。而在我国抵押贷款评致。如在房产证尚未办妥之前，必须要有建设项目汪、建设工估中，评估总是以持续使用为前提，采用重置成本对抵押物进程规划证、筑工程施工许可证及土地证等，建以证明此项房地行评估。所谓资产的抵押，际上是资产产权的抵押，实而非产或在建工程的产权所有者。
资产本身的抵押。抵押期间，抵押资产的产权仍归借款人，抵
３．评估人员在验证抵押人的产权证书时，要亲自验押人只是赋予抵押权人（还贷款人）在不能近期还款的情况下处证产权证书原件并在复印件上签字注明 “ 印件与原件相符 ” 理其资产的权力，复以保证贷款的收回。因此，押期间产权在抵

抵押资产评估有关问题的探讨

贷款额度提供参考依据的咨询性经济行为，具有鲜明的特点。主要表现在：第一，抵押资产评估是伴随抵押贷款业务的不断发展应运而生的。开展抵押资产评估是社会主义市场经济条件下我国商业银行信贷管理体制转
轨的客观需要，市场化程度较高，其这与主要依靠行政法规保护之下发展起来的中外合资评估、兼并破产评估等有很大不同。第二，资产抵押阶段的评估是设定在委估资产所有权不发生变化的前提下而进行的资产价值鉴定。当抵押
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２００２年第３期
现代管理科学ＭｄｍａａｅｅｌｃｎｅｏｅＭｎ￣ｍｎＳｉｃｅ
说纷纭
随着我国金融体制改革的深入．抵押贷款制度已成为商业银行保全资产、防范风险的重要措施。抵押资产评估应运而生，已成为我国资产评估行业中的重要业务领域。本文从抵押资产评估的特点人手，浅析抵押资产评估操作中应注意的问题与同仁商榷。
６１
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众说纷纭
现代管理科学ＭｄｒＭｎ川ｅＩｅＪｅｏｅｎ Ⅱ 『Ｓｌｌ１ｅｅ
２０年第３０２期
２抵押资产价值发生较大变化时，如在抵押期、
间因自然力或其他不可抗力的原因以及企业经营需
第四，估方法的确定。评现行资产评估方法已较为成熟和规范。收益现值法、重置成本法、现行市价法以及资产评估行政主管机关规定的其他方法，都可以应用到抵押资产评估工作实践中。１采用收益现值法时，过估算抵押资产未来、通

房地产抵押评估风险分析及对策

房地产抵押评估风险分析及对策一、房地产抵押评估风险定义风险是指在某一特定环境下，在某一特定时间段内，某种损失发生的可能性。

风险是由风险因素、风险事故和风险损失等要素组成。

换句话说，是在某一个特定时间段里，人们所期望达到的目标与实际出现的结果之间产生的距离称之为风险。

不确定性又可以分为客观的不确定性和主观的不确定性。

客观的不确定性是实际结果与预期结果的偏差，当程度较小时可看作误差，它可以使用统计学工具加以度量；主观的不确定性是个人对客观风险的评估，它同个人的知识、经验、精神、道德水平和心理状态有关，不同的人面临相同的客观风险会有不同的主观不确定性。

在评估实际工作中道德方面对评估行为的约束显得尤为重要。

因此，对于房地产评估风险可以这样定义：由于评估人员和评估公司在房地产评估活动中违反国家法律、法规或者因为客观因素的影响导致评估结果失真，造成评估结果使用者权益受到影响，从而给评估公司和评估人员带来的法律责任及经济、声誉等方面的损失的客观可能性或者说不确定性。

二、房地产抵押评估类型及存在问题（一）房地产抵押评估类型依据房地产类型及开发程度，一般把房地产抵押分为土地抵押、在建工程(楼花)、房屋期权抵押和建成后的物业抵押四种类型：1、土地抵押。

土地是房地产的一种原始状态，单纯的土地并不能满足人们人住的需要，只有通过投资才能达到为人类提供人住空间的目的。

土地抵押按类别分为国有土地出让、国有行政划拨、集体土地使用权抵押三种形式。

2、在建工程及房屋期权的抵押。

在建工程抵押系指抵押人(主要是开发商)将“在建工程已完工部分连同其合法取得的土地使用权”抵押给抵押权人(银行)以获取在建工程继续建造的资金的行为。

3、房屋期权抵押。

其指购房人在支付首期规定的房款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，而将所购商品房抵押给银行，作为偿还购房款的担保行为。

这种形式大多为居民采用分期偿还本金的抵押贷款购房模式。

4、建成后的物业抵押贷款。

抵押资产评估中应把握的一些问题

随着市场经济的发展，资产抵押及评估越来越引起人们的重视。通过资产抵押，债权人提高了债权资产的安全性，债务人实现了融资，增强了资产的流动性。在办理资产抵押过程中，不当的抵押资产评估会加大债权人的投资风险，至造成损失。甚
而来。如果从保障债权人权益、防范信用风险的角度出发，在抵押资产评估过程中，两个方面的问题显得尤为重要：一是注意选择合法、有效的资产作为抵押物，保证抵押物产权明晰、保值增值、易于变现；二是选择的评估方法合理、科学、３，得＇防范其中的道德风险。－【关键词】资产抵押；评估；风险防范；评估方法【中图分类号】８２Ｆ３【文献标识码】Ａ【文章编号】９０５（０７０・５－３１０－６７２０）０２０５００
（）ｃ三ｅ益现值法
这种方法的优点在于，具有一定的科学性、可行性和较强的说服力，易于接受；所需评估的数据和资料较易得到；能够解决一些其他评估方法无法解决的问题，具有较强的适应性。但同时，该方法中所指功能性贬值和经济性贬值的概念较为抽象，宜准确估不算，易出现漏评无形资产价值的情况。容重置成本法主要适用于可复制、可再生、可重建或购买，具备有形损耗、形损耗特征的单项资产并无
【收稿日２０—０ —２期】ｏ７８１
这种方法的优点在于，在所搜集、掌握数据资料比较全面准确的基础上，以比较准确、可简便地评估出资产价值；回避商誉价值评估等其他方法难以并能解决的一些问题，与投资决策相结合，评估结果较易为交易双方所接受。但同时，该方法采用的原理及相关知识较抽象，对预测判断要求高，容易受到主观判断及不可预见因素的影响，适用范围具有局限性。没

房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析

现代商贸工业房地产抵押贷款评估中的潜在风险及防范解析黄秋英（福建省宁德市蕉城区土地测绘规划队，福建宁德352000）摘要：所谓房地产抵押贷款，即银行、相关金融机构在得到借款人房产、地产抵押担保的基础上向其借款的一类抵押贷款方式，一般来讲，把房地产当作抵押贷款的贷款方式有三类，分别是个人住房贷款、房地产开发贷款、其他贷款°整个房地产抵押贷款模式中，所占比重最高的是房地产项目贷款、个人按揭住房贷款以及流动资金贷款°因为对于房地产抵押贷款来讲，最终的贷款额度主要是分析抵押物的评估值°因此，科学合理化的评估抵押房地产价值能够更好地为银行信贷资金、房地产抵押贷款提供保障，减少各类不必要风险的出现°以此作为基础，本文就房地产抵押贷款评估中存在的潜在风险进行研究，并提出相应对策和防范要点°关键词：房地产抵押贷款；潜在风险；提升途径中图分类号:D9文献标识码:A doi：10.19311/ki.1672-3198.2021.13.068近年来，房地产交易市场蓬勃发展，我国的房地产金融市场随着房地产市场发展逐渐活跃与完善，房地产抵押贷款评估业务日益增多。

中国房地产业日渐成熟的发展，也推动了房地产中介行业的发展，诸如与房地产密切关联的抵押贷款咨询业、评估业当下的整体发展速度即是十分迅猛的。

此类中介结构的出现与发展代表中国房地产行业的繁荣，然而因为中国中介机构整体的发展时间偏晚，且无科学化的管理机制，所以在发展中总会出现部分违规操作问题。

若房地产抵押价值偏高，即会导致信贷风险爆发，反之则抵押物的担保价值便无法展现。

《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》当中明确谈到：商业银行派发房地产抵押贷款之前，需首先明确出房地产在抵押方面的价值，以此当作核定贷款额度的参考。

由此,评估师是否能够准确、合理的明确出抵押房地产的相应价值，对于后续风险的把控来讲十分关键。

林权抵押贷款面临问题及建议

林权抵押贷款一、林权抵押贷款的重要意义林业作为重要的基础产业和公益事业，具有较好的经济效益、生态效益和社会效益。

但林业生产经营者担保难、贷款难的问题一直是制约我省林业可持续发展的“瓶颈”。

开办林权抵押贷款,对进一步拓宽林业生产经营融资渠道，解放和发展林业生产力，优化农村经济结构，帮助农民增收致富，加快我省全面实现小康社会建设步伐，促进经济、社会又好又快发展具有十分重要的意义。

为此，省林业厅与省联社积极开展合作，在深化集体林权制度改革的同时，积极开展林权抵押贷款，这既是省林业厅与省联社全面合作的一项重要内容，更是创新金融服务，提高林业产业经营活力，加快林业发展、盘活林业资源的重要举措，有利于引导林业扶持政策与信贷资金的有效对接，深化集体林权制度改革，提高林业生产力。

因此，各级林业部门和各金融机构要充分认识支持林业发展的深远意义，按照有利于改善农村金融服务、增加“三农”贷款、促进农民增收的要求，正确处理好防范金融风险与支持“三农”发展的关系，不断加强金融服务创新，持续增加林业信贷有效投入，切实把我省林权抵押贷款等相关工作做实、做好。

二、林权抵押贷款存在的主要困难（一）抵押评估难一是具备评估资质的人员少，专业评估机构少，林权评估缺乏统一、规范的标准。

二是评估机构收费较高，借款申请人难以接受。

根据现行有关规定，林业评估费用按评估标的额3%-6%的标准收取。

（二）抵押登记难根据《甘肃省林权抵押贷款管理暂行办法》虽然要求完善林权抵押贷款配套体系，但是各地区林业部门林权抵押登记和产权交易服务等配套服务体系还不够完善。

（三）市场流转难从现阶段的实际情况看，由于林权流转市场仍不完善，林木资产流转体系尚未真正建立，对林权抵押变现时的贷款受偿率带来不确定性风险，影响林权抵押的实际担保效果，增加了银行业金融机构发放林权抵押贷款的顾虑。

（四）贷款保险难一是保险品种单一。

目前，办理森林资产保险的保险公司很少，且保险范围单一，仅限于火灾，未包含病虫害等其他自然灾害。

资产评估注意事项

资产评估注意事项1.资产评估工作必须由专门机构和有专业知识的人员担任;2.资产评估必须有法律依据和依照有关法规、政策进行;3.资产评估必须遵循适用的原则;5.资产评估必须运用科学的评估方法和统一的货币单位计价。

八要素1.资产评估的主体，即进行资产评估的专业人员;2.资产评估的客体，即被评估的对象;3.资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因;4.资产评估的标准，即资产评估依据的价格、技术等标准;5.资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤;6.资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法;7.评估的基准日，即评估时所依据的时点;8.评估的价值类型，即评估时所认定的资产的价值属性。

分类1.承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企业或经营者的经营业绩;2.联营、股份经营、中外合资合作经营的资产评估，目的是为了资产现值来确定参与投资各方合理的权益;3.资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是确定资产拍卖的底价;4.抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企业的资产现值，取得信用;5.纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。

准则根据我国资产评估管理要求和国际资产评估惯例，资产评估中的资产评估准则有重置成本、现行市价、收益现值和清算价格等四种。

1.重置成本重置成本也称现行成本或重置价值，它是指在现时条件下，按功能重置资产，并使资产处于在用状态所耗费的成本。

重置成本与历史成本一样，也是反映资产购建、运输、安装、调试等建造过程中全部费用的价格，所不同的是重置成本是按该项资产的原设计方案套用现行的费用标准和定额计算确定的购建价格。

资产在全新的状态下，如果物价不变，其重置成本与历史成本是一致的'。

但是由于资产在企业中存在一个或长或短的时期，因此，在这个时期由于价格、损耗、技术等的变化，使资产的重置成本与历史成本发生差异。

以重置成本作为资产的价格标准，克服了历史成本标准忽视技术进步、通货膨胀所造成的价值失真的情况，能较为客观公正地反映资产的真实价格。

抵押物评估风险不容忽视

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维普资讯
工作探讨
金融襁２８第期弓０年８０
估的基本要求，掌握影响资产评估价格的因素，能够正确的阅读和理解抵押物的评估报告，进而分析出抵押物评估值的不同情况对将来变现净值的影响。如对土地的评估报告就要把握出地性质是否为出让，如果是划拔要考虑评估价格是否剔除土地出让费等因素。（）二银行信贷管理部门要建立抵押物处置数据库，通过对抵押物评估值与变现净值的统计分析，寻找出抵押物评估值不同情况下合理的贷款抵押比率。当前各商业银行通常规定 “ 要根据抵押物评估值的不同情况，合理确定贷款抵押比例。贷款额不得超过抵押物评估变现值的７％。” ０实际操作中相关人员要正确利用评估报告，不仅注意做到“ 贷款额不得超过抵押物评估变现值（评估结论）７％” 同的０，时要“ 根据抵押物评估值的不同情况（评估目的、评估方法等的影响）， ”来确定贷款抵押率。（）三在银行业风险控制部门和房地产管理部门推行房地产评估机构和房地产估价师印章、字备签案制度。评估机构和估价师应向各金融机构风险控制部门和房地产管理部门备案，估价师应在注册证持证人签名栏内签名，以便金融机构风控部门和房地产管理部门的识别、核对。目，前除评估机构专职估价师外，还有相当一批取得估价师资质的人员在金融机构工作，以发挥他们的专业技能，可更好地为控制金融信贷风险服务。（评估机构的选用由商业银行信贷决策以外的部门，四）按照公正、公开、透明的原则，从资质等级、承担责任方式、社会信誉等方面综合考察，择优决定。不应受理非评估机构出具的房地产抵押估价报告，不应受理没有估价师（可以是金融机构内部的兼职人员）签字的抵押价值书面协议；选定评估机构，应同时签订对评估机构的责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。提倡选择对执业风险承担无限责任的合伙评估事务所参与抵押评估活动。（选择评估机构时，五）不必过分迷信评估机构资质等级，而应注重评估机构风险防范体系的建设、

房产抵押中的资产评估机构选择

房产抵押中的资产评估机构选择在房产抵押业务中，资产评估机构的评估结果对借款人的信用评级和贷款额度具有重要影响。

选择合适的资产评估机构对于确保抵押物的公平估价和业务的顺利进行至关重要。

本文将介绍选择资产评估机构时需要考虑的关键因素，以及如何进行评估机构的比较和选择。

一、评估机构资质和信誉选择资产评估机构时，首先要考虑其资质和信誉。

评估机构的资质主要体现在其是否具备相关的资质证书和行业认可，如国家计量认证（CMA）、中国资产评估协会认证等。

此外，评估机构的业务范围是否涵盖房产抵押业务，以及其在行业内的口碑和声誉也是重要的考虑因素。

这些因素可以帮助借款人判断评估机构的专业性和可靠性。

二、评估方法和技术不同的房产抵押业务涉及的房产类型、市场环境、抵押物状况等因素各不相同，因此评估机构应采用适当的评估方法和技术，以确保评估结果的准确性和公正性。

借款人应了解评估机构采用的方法和技术，如市场比较法、收益法、成本法等，并关注其适用性和准确性。

此外，评估机构的技术团队和专家经验也是评估方法和技术实施的重要保障。

三、评估结果与实际价值的匹配度借款人在选择资产评估机构时，应关注其评估结果与实际价值的匹配度。

评估机构应提供详细的评估报告，包括评估依据、方法、过程和结果分析等内容。

借款人应关注评估报告中的数据来源、计算过程和结论分析，以确保评估结果与实际情况相符。

如果评估结果与实际情况存在较大差距，借款人应考虑重新选择评估机构进行重新评估。

四、沟通与合作效率在选择资产评估机构后，借款人与评估机构的沟通与合作效率也是非常重要的因素。

评估机构的专业团队应具备良好的沟通能力和服务意识，能够及时解答借款人的疑问，提供专业的建议和意见。

同时，评估机构的工作效率也直接影响抵押业务的进度和效率。

借款人应关注评估机构的业务处理速度、服务响应时间等因素，选择能够提供高效服务的评估机构。

五、综合比较与选择借款人在选择资产评估机构时，应综合考虑上述因素，对多个评估机构进行比较和筛选。

国家国有资产管理局关于以国有资产抵押贷款资产评估问题的函-国资办函发[1995]80号

国家国有资产管理局关于以国有资产抵押贷款资产评估问题的函正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家国有资产管理局关于以国有资产抵押贷款资产评估问题的函（国资办函发［１９９５］８０号）中国人民银行：近日从有关新闻媒介获悉，你行与建设部就加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作问题联合做出规定。

这一举措对在市场经济条件下，充分发挥银行的作用，保护各方合法权益，避免信贷风险，防止国有资产权益受到损害是很有必要的。

但是我们认为，规定中涉及评估管理的一些内容还有必要进一步磋商：１．国务院第９１号令颁布的《国有资产评估管理办法》已将国有资产的抵押、担保列入资产评估的管理范围，并规定从事资产评估的中介机构必须获得省以上国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书。

我们认为，作为部门规章涉及评估的有关内容应以此为依据。

２．资产评估是一种公正的中介性服务行业，根据国际惯例，从事评估工作的主体应是不属于任何部门并没有任何利益关系的中介机构。

规定将抵押物的评估委托给政府部门附属事业单位进行，显然是不合适的。

３．几年来，我国的资产评估事业得到了迅速的发展。

截止到１９９４年底，获得省以上国有资产管理部门颁发的资产评估资格证书的中介机构已有２３００余家，从业人员近４００００人，这些资产评估机构为银行做了大量的资产（包括房地产）抵押、担保的评估项目。

据不完全统计，１９９４年各类评估机构进行了抵押担保项目的３０００多项，资产评估值达４４０余亿元，有力地配合了银行的抵押贷款工作开展。

鉴于上述情况，我们建议在认真研究有关政策法规和具体情况的基础上，由你行和我局共同颁发一个补充规定（详见会签文件），使抵押物价值评估工作纳入国家统一的资产评估管理轨道。