2019年海南文昌一品国际市场调研报告61P

成就感——追求个 人的经济利益
冷漠型—— 海口并非其 目的地
消费能力最高，讲 究体面，精神需求 较高
不明确
休闲、娱乐、购物 不明确
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》房地产市场
国际旅游岛战略获批，拉开海南包括文昌新一轮疯狂的序幕
2009年12月31日，国务院公布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，国际旅游岛规划获 批，并上升为国家战略。
文昌
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》重大工程
海南省的四大重点工程建设将给文昌带来巨大的发展动力
航权开放：
2019年3月24日，国家民航总局正式批复，海南三、四、 五航权开放，海南成为“中国最自由的天空”!
轻轨通车：
2019年12月30日，海南东线轻轨正式通车运营，从海口到 三亚，全程70分钟，在文昌有两站。轻轨将有利于城市之 间经济结构重组，打造完善的大海南经济产业体系。
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》重大工程
海南卫星发射基地的建设将逐步引发城市功能的改变， 正在对文昌房地产发展产生影响。
物业类型多样化，
相互促进，
度假
共同发展
高端
中端 生活
低端
1. 新海南人逐渐导入，消费结构升级 2. 房地产季节性销售规律相对减弱 3. 伴随城市知名度提高，现有国内滨海区必将升格
铜鼓岭
有“琼东第一峰”之称得铜鼓岭，那里十八峰层峦叠嶂，连 绵不断，群峰竞秀，景色迷人。还有色彩斑斓的云龙湾海底 自然公园（珊瑚礁）、千姿百态的石头公园、风景独特的东 郊椰林和椰林湾、风光旖旎的高隆湾、神奇迷人的木兰头、 沙软浪白的冯家湾、景色秀丽的八门湾红树林、举世瞩目的 宋氏祖居、古色古香的孔庙和胜似仙境的七洲列岛等等。
东线沿海地带将规划形成一个高端度假休闲带，“点”型城市发展向“线”型沿 海带发展，再由线向面的格局发展，全面建成中国后花园的健康岛。
海南将依托目前形成的三亚、海口 和博鳌3个节点，三亚海棠湾、万宁神州 半岛、文昌铜鼓岭旅游开发区、海口新 埠岛等几个重点项目，并逐渐沿海形成 东南亚最著名的度假休闲带，并由此逐 渐带动内陆经济发展，成为地区经济中 心和服务型城市。
…… 海南房地产的价值（房价）热潮兴起不可避免，但是省政府严密检测市场，抓好规划，房地产开发经过相应 的层级审批，控制土地供应量，控制建设的节奏。预计未来市场将处在一个平稳增长的状态，且不会回落。
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Part 2
走进文昌——发展前景
椰风海韵 魅力侨乡 东海岸边美丽的航天城
势； • 2019年1-11月三亚销售商品住房9292套（岛外
占84.8%）、88.26万㎡（岛外占84.5%）； • 2019年10月销售均价在22076.23元/ ㎡ 。
海口
• 海南的省会城市，发展基础较好； • 定位呈内、外联动型需求特征； • 2019年1-11月三亚销售商品住房134367套（岛外
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》房地产市场
从海南房地产泡沫算起，经过了近10年的调整，基础相对比较稳固； 自03年后开始了新一轮启动，形成了以三亚、海口为主的市场，而其他城市发展相对落后；
国际旅游岛国家战略的推出，将促使海南沿海城市进入全面开花阶段。
三亚
• 海南房地产市场的龙头； • 定位于外向型旅游度假市场，逐渐走向高端趋
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》海南概况
海南国际旅游岛的国家战略实施，免税岛的国家税收支持， 将直接推动海南旅游业和社会经济的跨越式发展。
海南省,1988年设立,是我国最年轻的省份和最大的经济特区， 是中国陆地面积最小、海洋面积最大的省。海南岛是中国南海上的 一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的我国第二大岛。
海南省总面积35354平方千米，2019年末常住人口为864.73万 人。据估计当前在海外的海南乡亲与其后裔（外籍华人）共有500 多万人，其中侨乡文昌海外人口（120万）比岛内（75万）还多。
本项目面临五大历史契机 1、海南国际旅游岛国家战略的推出 2、文昌卫星发射基地和航天主题公园的建设 3、海南东线轻轨的开通 4、文昌“二桥一路”的建设 5、养生度假地产在全国兴起
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Part 1 认知海南——发展概况
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为世界级滨海度假区 4. 度假型与居住型物业发展空间增大 5. 吸引大量投资需求 6. 企业和私人高端物业市场成长提速
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文昌的发展
• 最大的契机在于发射基地的发展逐步完善； • 基地的重大意义和规模，促使文昌发展成为服务型航天城； • 文昌未来发展应该“内需＋外需”的复合型模式；
海南航天主题公园奠基仪式的举行，标志着海南航天主题公园正式进入实施阶段，项目建成 后将填补我国乃至亚洲地区航天旅游空白，从内容、形式、区域上优化海南省的旅游格局，为国 际旅游岛的发展注入独特的元素,对海南旅游转型升级和推进国际旅游岛建设将产生重大影响。
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海南航天主题公园位于东郊镇滨海地区，总用 地面积约6100亩，海岸线约4100米，是海南航天发 射场配套区的核心项目。海南航天发射场配套区由 海南航天主题公园区、航天商务服务区和航天生活 配套区三大基本功能区组成。
公园建成后，游客不仅可以实时观看火箭发射 ，品尝宇航食品，还可以穿上宇航服，在模拟器中 亲身体验遨游太空的感觉。另外，通过中心游览通 道，游客还可以亲临发射场参观。海南航天主题公 园将于2019年海南航天发射场具备发射条件后，完 成一期建设，并投入运营，一期投资约12亿元。
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》文昌概况
文昌地图
区域优势：
文昌拥有海南最丰富的海洋资源， 是海南拥有海岸线最长，拥有沿海旅游景点最多的城市。
一品国际
文昌市位于海南岛东北部，北濒琼洲海峡，东、南临南海，西 北邻琼山市，西靠定安县，西南接琼海市
文昌市海岸线长 210.07公里，责任海域4600平方公里，大小 岛屿43个，有大小自然港湾36处；陆域周长285 . 1公里，东西宽 65公里，南北长95公里，呈半月状，面积2488平方公里，占全岛陆 地面积的7%。
度假人士
休闲度假
休闲为主，追 求时尚新潮， 喜欢康体活动
第二居所人士
商务人士
投资人士
过客
在海南置业，但 不是第一居所
洽谈生意、开会、 在海口设有公司或 转道到其它
出差办公
有固定的投资
地方
与气候、季节有 关，生活有计划
去海口的频率和 周期性往返海口，
逗留时间都不定， 社交能力与影响力
注重利益
高
在海口逗留 时间短
新鲜感——对陌 生事物有强烈的 好奇心
消费能力一般， 对于地方特色商 品兴趣浓厚
旅游、购物、娱 乐
轻松型——体 验生活，乐观 的生活态度
消费能力高， 讲究品位和乐 趣
休闲、购物、 娱乐
归属感——日常 生活，熟悉海口
压力感——背负 工作任务
消费比较务实， 讲究性价比
与职业有关
购物、休闲、娱 乐
休闲、娱乐、购 物
海南岛与美国夏威夷处在相近纬度，在1528公里的海岸上遍布 可以开发建设成为世界一流旅游圣地的旅游资源，岛上终年气候宜 人，冬季是内陆游客的度假旺季。
2019年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛 建设发展的若干意见》，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。2019 年12月27日，财政部发布了《关于在海南开展境外旅客购物离境退 税政策试点的公告》，刺激境外旅客旅游购物，带动旅游业和经济 社会发展。
占68.35%）、155.52万㎡（岛外占66.53%）； • 2019年10月销售均价在9496.75元/㎡ 。
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》房地产市场
受独特气候的影响，海南房地产市场销售呈现明显季节性
海南房地产市场销售量季节变化图
销量
总购 买量
岛外 购买
岛内 购买
自2019年，这4个地区的居民开始大规模地在海南购房，主要集中在海口和三亚，所购房屋中 海景单位占70％；
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》房地产市场
岛外消费者以休闲、旅游、购物的的消费行为占绝大多数
定义 特征
心理因素 价值观 生活方式 消费行为
游客
旅游观光
观光为主，参加 旅游团，游览海 口旅游景点
同纬度气候条件相当的的世界著名旅游度假胜地：
檀香山（夏威夷州首府）
哈瓦那（古巴首都）
墨西哥坎克恩（世界十大著名海滩之一 ）
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》文昌概况
旅游优势：文昌市旅游资源丰富，
集阳光、海水、沙滩、植被、风情、田园风光于一体，是海南省旅游重地之一。
海南 文昌 一品国际
平海投资文昌项目
市市场场及调产研品报报告告
Market research report
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》目 录
一．海南发展概况 二．文昌发展前景 三．文昌市场状况 四．区域典型楼盘 五．项目市场定位 六．项目营销推广 七．项目销售策略
月亮湾
高隆湾
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》文昌概况
气候优势：文昌具有适合旅游、度假、疗养的一流滨海气候条件。
文昌市地处东经110°28′至111°03′，北纬19°20′至20°10′之间，具有热带和亚热带气候特点，属 热带季风岛屿型气候，光、海、水、湿、热条件优越，全年无霜冻，四季分明。年平均温度23.9℃，多年在 23.4-24.4℃之间，具有适合旅游、度假、疗养的一流滨海气候条件。
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月份
1. 海南是旅游城市，房地产市场由于大量岛外购买力也形成了季节性销量变化。 2. 旅游旺季岛外购买占70％，旅游淡季则岛内购买占70％； 3. 海南本地对购房需求不大，多自己有地建房； 4. 新海南人对购房有一定需求量，购房时间在一年中较平均。
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》房地产市场
受气候和当地产业结构影响， 导致海南形成典型的外向型市场，其客群面向全国
北京地区，经济实力强，对别墅、 大户型等高端产品较偏爱；
东北地区，老干部占相当比例， 用于养老；
上海地区，以普通市民为主， 偏好普通户型；
以温州、台州为代表的江浙地 区，典型的投资者，会考虑物 业的前景和投资额；
航天城与航天主题公园：
文昌航天发射场于2009年动工，计划于2019年建成并投入 使用；6000亩航天主题公园于2019年12月5日动工，计划 于2019年对外开放运营。将带动科技主题旅游产业的发展， 形成海南新的经济增长点，构成多极复合产业体系。
海底隧道或跨海大桥：
如果海南能够启动海底隧道或跨海大桥项目，天堑变通途 将不再成为梦想，海、陆、空立体大交通构架将使海南有 效地连接内陆，沟通全球。
在海南建设国际旅游岛获批准后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到了2019年全年销售量的总和 （171.12亿元）。以海口、三亚、琼海为中心，海南的房价出现了跳跃式上涨，周边及中部各市县的房价也从 3000多元涨到4000多到5000元。
2019年1月15日，海南省出台政策，暂停土地出让和审批新土地开发项目，海口、三亚及琼海等多个地方房 价应声跳涨，文昌的房价由每平方米4000多元涨到6000千元元，琼海由每平方米5000元涨到七八千元,海口有的 楼盘每平方米上涨10000元。
航源自文库发射场
• 文化：国际航天文化旅游区 • 充实：补充、丰富旅游题材 • 提升：扩大、提高国际知名度 • 直接：重点项目引入，拉动基础建设 • 间接：促进经济、文化、旅游的发展
现状
• 人流少，人气不足，配套不完善； • 房产开发处于初步发展阶段；海景是其唯一亮点;
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》重大工程
12月5日，亚洲首个依托真实航天发射场建设的航天主题公园在海南文昌开工建设。
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》发展目标
海南国际旅游岛（国家战略）发展目标:
把海南建成为世界一流的海岛休闲度假旅游胜地
热带滨海资源 的稀缺性
度假养生居所、第二居所、投资价值体现、 身份象征
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》发展思路