房地产定价策略报告
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旺府:一层铺面价格:8300元/M2 二层铺面价格3900元/M2
裙楼商铺价格测算赋分表
序号
1
评估项目
满分
交通位置 30
丽天景园
30
旺府
15
同兴苑
16
2
经营管理 25
25
12
14
3
规模
5
5
2.5 3
4
产品设计 5
4
3
3
5
人流
20
18
9
9
6
档次
Leabharlann Baidu
5
5
3
3
7
推广
10
10
2
4
商铺均价计算:
1）修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=(QX/Qi)×Pi PA’=(QX/QA)×PA=(52/97)×16000×98.5%=84
影响因素分析 ≯
➢11、楼盘形象(标准分8分，本项目得分6分。) ➢如果楼盘的包装到位，市场宣传成功，能够树立项目的市场形 象，赢得客户的信赖。项目市场形象除了能够促进销售进度之外 ，也对实际销售价格起到重要的影响作用。因而赋予权重8分。 ➢本项目开始市场推广前，市场形象要成为当地的一个先锋，所 以客户应该愿意接受的略高的价位。所以评分为6分。
规模 户型结构 工程进度 规划、设施 物业管理 楼盘形象 发展商品牌 合计
满分 14 10 7 10 8 8 9 9 6 7 8 4 100
丽天景园 14 10 6 8 6 6 7 6 5 6 7 2 83
旺府 12 7 5 5 3 6 6 3 4 5 6 2 64
熙园 8 6 5 9 6 8 8 7 6 6.5 5 3.5 78
定价说明 ≯
d. 将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（ 公式为：参考价格系数=本项目得分/参考楼盘得分） ；并将各 楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的 参考价格（公式为：参考价格＝参考系数×参考楼盘均价）；
e. 将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的 市场法计算均价【公式为：本项目均价＝(参考价格1×权重1＋ 参考价格2×权重2＋……＋参考价格n×权重n)】。
影响因素分析 ≯
➢对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从 众多影响定价的因素中，选出12大项直接或间接影响本项目价位 的主要因素，并且根据影响程度大小，分别赋予权重。
➢1、地理位置、交通状况(标准分14分，本项目得分12分。) 地理位置是影响物业定价的重要因素之一，地段是决定物业综合 素质的主导条件。本项目的目标客户群以项目周边、二次置业者 和投资者为主，非常重视位置的便利及片区的发展规划，所以赋 予权重14分。 本项目所处片区，由于价位较高，颇受周边置业者欢迎。但片区 的发展性规划基本明朗，整体交通情况良好，所以评分为12分。
1）修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=(QX/Qi)×Pi PA’=(QX/QA)×PA=(68/83)×2551=2090 PB’=(QX/QB)×PB=(68/64)×1852=1967 PC’=(QX/QC)×PC=(68/78)×2131=1857 2）各相关楼盘权重取值为Wi
WA=60% WB=30% WC=10% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE
房地产定价策略报告
定价说明 ≯
a. 根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小，首先 确定影响楼价的各个因素，制定出“项目定价影响因素表”， 各因素总分是100分；
b. 挑选出与楼盘可进行比较的3～5个楼盘， 并赋予权重，各比较 楼盘权重合计为1；
c. 根据标准分，对各要素进行打分，得出本项目和各参考楼盘的 分别得分；
属于小盘楼盘，内部配套缺乏,居住氛围不浓,所以评分为3分。
影响因素分析 ≯
➢7、户型(标准分9分，本项目得分6分。) ➢户型结构是否合理实用，也是购房者考虑的一个重要因素。不 同地段定位的楼盘对户型结构的要求不尽相同：对处于城市中心 地段的中小户型而言，主要要求户型紧凑合理、利用率高无浪费 面积；而对于中大户型而言，则主要要求宽敞舒适、厅房开间及 每居室面积都适应大户人家需求。本项目以复式、四房为主，客 户希望户型合理使用，要求较高，因而赋予权重9分。 ➢本项目虽为为单一户型，但户型设计一般，比较符合衡阳现状 态消费者,接受程度一般高。所以评分为6分。
两个二楼差异性比较小,因此我们建议2楼的 商铺价格:
PB’=(QX/QB)×PB=(52/46.5)×3900×98. 5%=4296
采用低开高走的策略,建议二楼商铺价格3980 元/M2起价
价格定位: ≯
1）住宅均价为：2018元/平方米 2）一楼商铺均价为：9000元/平方米 二楼商铺均价为:3980员/平方米
影响因素分析 ≯
➢3、教育设施(标准分7分，本项目得分6分。) ➢由幼儿园至中学的教育配套，是有子女客户购房的重要考虑因 素。对本项目来说，由于大多数置业客户都是作住家用，所以幼 儿园和小学的便利性和教学质量对楼盘销售也有相当影响。因而 赋予权重7分。 ➢本项目周边教育设配套完善，教育软环境一般，所以评分为6分 。
影响因素分析 ≯
➢2、商业服务设施(标准分10分，本项目得分7分。) ➢住宅物业周边的商业服务设施配套是否齐全，对住宅物业的影 响尤为重要，亦是决定客户层的影响因素之一。项目所处片区给 人感觉相对较为好，客户会更重视商服配套，所以赋予权重10分 。 ➢本项目客户主要为住家，主要考虑周边生活设施配套情况。比 如超级市场、大型百货商场、酒楼、银行、邮局等。本项目目前 的商业配套，生活配套一般所以评分为7分。
48.7 PB’=(QX/QB)×PB=(52/46.5)×8300×98.5%=91
42.5 2）各相关楼盘权重取值为Wi WA=30% WB=70% PX=ΣPiWi
=PA’WA+PB’WB =8448.7×20%+9142.5×80% =1689.74+7314 =9003.74
二楼商铺价格测算: 二楼我们将以旺府的价格参照为基础:
丽天名苑
(A) 60% PA=2551 14 10
6 8 6 6 7 6 5 6 7 2 QA=83
旺府
(B) 10% PB=1852 12
7 5 5 3 6 6 3 4 5 6 2 QB=64
熙园
（C） 30% PC=2131
8 6 5 9 6 8 8 7 6 6.5 5 3.5 QC=78
均价计算（住宅） ≯
参考周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场 比较法”制定本项目价格（见后详述）；
在给各住宅单元具体定价时，充分考虑景观、朝向、户型、通 风透气、噪音、楼层等因素。(在合作阶段提供)
楼盘素质评分≯
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
评估项目 区位、交通 商服配套 教育配套 园林景观 周边环境
影响因素分析 ≯
➢5、周边环境(标准分8分，本项目得分6分。) ➢指项目周边的卫生环境及人文情况，直接影响物业之档次。近 年来置业者在置业时对居住环境的要求日益增高，如周边环境整 洁优美、周边居民素质高等方面，都会让买家产生对自己身份的 认同感，从而乐于购买，因而赋予权重8分。 ➢本项目旁边主要为居住区，卫生环境一般,生活氛围相对较好， 所以评分为6分。
=2090×60%+1852×10%+ 1967×30%
=1254+590+185.2
=2029.2
通过运用市场比较法测算, 从营销角度考虑建议本项目首次推盘均价为
：2018元/平方米
商业物业需考虑的因素:
作为商业物业我们首先考虑其位置,再则考虑其经营管理,在次考虑其人流量.其他则需要 考虑推广的力度,档次,规模,产品设计等等因素. 同比楼盘价格状况: 丽天景苑:一层铺面销售价格:16000元/M2
同兴苑 12 7 6 5 4 6 6 4 5 6 6 2 68
各楼盘权重比较≯
项目
项目名称
参考权重 均价（元/M2）
区位、交通
14
商服配套
10
教育配套
7
园林景观
10
周边环境
8
规模
8
户型结构
9
工程进度
9
规划、设施
6
物业管理
7
楼盘形象
8
发展商品牌
4
合计
100
（X）
Px 12 7 5 5 3 6 7 4 5 6 6 2 Qx =68
➢因而尽管同兴苑是完全由昌顺地产独立开发的第一个商住项目
，知名度不高，置业者对开发商信任感一般。所以评分为2分。
评定原则 ≯
根据最具可比性原则，从目标客户的角度出发，选择替代性较
强的楼盘作为参考楼盘（住宅以自住型项目作为参考楼 盘：世纪名城、熙园、丽天景苑、旺府；（商铺主要选择 周边销售型的楼盘作为参考:丽天名苑、旺府。
影响因素分析 ≯
➢6、规模(标准分8分，本项目得分3分。) ➢根据了解，大多数置业人士十分注重物业的规模。特别是住宅 项目，如果具备规模大、人口多、居住气氛浓厚、公共活动空间 开阔以及各种配套设施齐全等优势，势必会受到买家的一致认可 。因而赋予权重8分。
➢本项目总占地3810M2平方米，总建筑面积约15008平方米，
影响因素分析 ≯
➢4、园林、景观(标准分10分，本项目得分5分。) ➢随着生活水平的不断提高，居住水准也相应提升。越来越多的 置业者在选购住房时对景观及小区园林方面更为关注。拥有景观 及良好园林的物业价值往往高于片区同类物业，因而赋予权重10 分。 ➢本项目没有良好的自然景观环境，项目园林设计方面较为简单 ，所以评分为5分。
影响因素分析 ≯
➢9、内部规划、物业设施(标准分6分，本项目得分5分。) ➢指楼盘的功能划分，内部配套设施等条件。随着社会发展和科 技进步，智能化设施和会所配备也已成为住宅提高档次的重要砝 码。本项目目标客户以二次置业者为主，主要居住质量的改善， 此项要求比较高。因而赋予权重6分。 ➢本项目虽然在整体规划设计上表现一般，但对户型设计和商业 规划方面的配置上拥有较高的预期。所以评分为5分。
影响因素分析 ≯
➢8、工程进度(标准分9分，本项目得分4分。) ➢买家在选购住房时，多倾向购买准现楼或现楼，在选择购买楼 花物业多心存疑虑，特别是对一些知名度不高的开发商开发的物 业，顾虑尤为严重。此项因素对置业选择性影响较大，因而赋予 权重9分。 ➢目前本项目的工程进度才刚开工，工程进度未能体现。所以评 分为7分。
影响因素分析 ≯
➢12、发展商品牌(标准分4分，本项目得分2.5分。) ➢发展商、承建商之信誉实力直接影响买家购买物业的信心。随 着房地产市场在规范下走向成熟，市场竞争日趋激烈，对于发展 商来说，一个项目的开发具备双重目的，即在销售的同时也可逐 步树立起企业的品牌形象，从而在之后的销售中可通过展示自己 的品牌，良好的诚誉增加产品的附加值，吸引更多的客户关注品 牌物业。本项目目标客户以首次置业为主，心目中追求的是中档 楼盘，对此项要求不会太高，因而赋予权重4分。
影响因素分析 ≯
➢10、物业管理(标准分8分，本项目得分7分。) ➢物业管理已成为置业者购房时的必要考虑因素。物业管理服务 完善，可令买家生活在舒适、安全的环境里，符合置业者寻求安 全的心理。通常来说，知名的物业管理公司往往成为楼盘销售的 一个卖点，有增加买家对楼盘信心的作用。本项目所处片区的治 安情况比较好，客户对此较为在意。因而赋予权重8分。 ➢本项目在小区物业管理此方面，本项目在物业管理配套方面比 较先进。所以评分为7分。
裙楼商铺价格测算赋分表
序号
1
评估项目
满分
交通位置 30
丽天景园
30
旺府
15
同兴苑
16
2
经营管理 25
25
12
14
3
规模
5
5
2.5 3
4
产品设计 5
4
3
3
5
人流
20
18
9
9
6
档次
Leabharlann Baidu
5
5
3
3
7
推广
10
10
2
4
商铺均价计算:
1）修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=(QX/Qi)×Pi PA’=(QX/QA)×PA=(52/97)×16000×98.5%=84
影响因素分析 ≯
➢11、楼盘形象(标准分8分，本项目得分6分。) ➢如果楼盘的包装到位，市场宣传成功，能够树立项目的市场形 象，赢得客户的信赖。项目市场形象除了能够促进销售进度之外 ，也对实际销售价格起到重要的影响作用。因而赋予权重8分。 ➢本项目开始市场推广前，市场形象要成为当地的一个先锋，所 以客户应该愿意接受的略高的价位。所以评分为6分。
规模 户型结构 工程进度 规划、设施 物业管理 楼盘形象 发展商品牌 合计
满分 14 10 7 10 8 8 9 9 6 7 8 4 100
丽天景园 14 10 6 8 6 6 7 6 5 6 7 2 83
旺府 12 7 5 5 3 6 6 3 4 5 6 2 64
熙园 8 6 5 9 6 8 8 7 6 6.5 5 3.5 78
定价说明 ≯
d. 将本项目得分分别除以参考楼盘的得分，得出参考价格系数（ 公式为：参考价格系数=本项目得分/参考楼盘得分） ；并将各 楼盘参考系数分别乘以各参考楼盘的价格，从而得出各楼盘的 参考价格（公式为：参考价格＝参考系数×参考楼盘均价）；
e. 将各楼盘的参考价格乘以各自的权重，然后相加，得出楼盘的 市场法计算均价【公式为：本项目均价＝(参考价格1×权重1＋ 参考价格2×权重2＋……＋参考价格n×权重n)】。
影响因素分析 ≯
➢对本项目所处片区房地产市场的需求要素进行详尽的分析，从 众多影响定价的因素中，选出12大项直接或间接影响本项目价位 的主要因素，并且根据影响程度大小，分别赋予权重。
➢1、地理位置、交通状况(标准分14分，本项目得分12分。) 地理位置是影响物业定价的重要因素之一，地段是决定物业综合 素质的主导条件。本项目的目标客户群以项目周边、二次置业者 和投资者为主，非常重视位置的便利及片区的发展规划，所以赋 予权重14分。 本项目所处片区，由于价位较高，颇受周边置业者欢迎。但片区 的发展性规划基本明朗，整体交通情况良好，所以评分为12分。
1）修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=(QX/Qi)×Pi PA’=(QX/QA)×PA=(68/83)×2551=2090 PB’=(QX/QB)×PB=(68/64)×1852=1967 PC’=(QX/QC)×PC=(68/78)×2131=1857 2）各相关楼盘权重取值为Wi
WA=60% WB=30% WC=10% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE
房地产定价策略报告
定价说明 ≯
a. 根据定价经验和实际项目各因素对目标客户影响的大小，首先 确定影响楼价的各个因素，制定出“项目定价影响因素表”， 各因素总分是100分；
b. 挑选出与楼盘可进行比较的3～5个楼盘， 并赋予权重，各比较 楼盘权重合计为1；
c. 根据标准分，对各要素进行打分，得出本项目和各参考楼盘的 分别得分；
属于小盘楼盘，内部配套缺乏,居住氛围不浓,所以评分为3分。
影响因素分析 ≯
➢7、户型(标准分9分，本项目得分6分。) ➢户型结构是否合理实用，也是购房者考虑的一个重要因素。不 同地段定位的楼盘对户型结构的要求不尽相同：对处于城市中心 地段的中小户型而言，主要要求户型紧凑合理、利用率高无浪费 面积；而对于中大户型而言，则主要要求宽敞舒适、厅房开间及 每居室面积都适应大户人家需求。本项目以复式、四房为主，客 户希望户型合理使用，要求较高，因而赋予权重9分。 ➢本项目虽为为单一户型，但户型设计一般，比较符合衡阳现状 态消费者,接受程度一般高。所以评分为6分。
两个二楼差异性比较小,因此我们建议2楼的 商铺价格:
PB’=(QX/QB)×PB=(52/46.5)×3900×98. 5%=4296
采用低开高走的策略,建议二楼商铺价格3980 元/M2起价
价格定位: ≯
1）住宅均价为：2018元/平方米 2）一楼商铺均价为：9000元/平方米 二楼商铺均价为:3980员/平方米
影响因素分析 ≯
➢3、教育设施(标准分7分，本项目得分6分。) ➢由幼儿园至中学的教育配套，是有子女客户购房的重要考虑因 素。对本项目来说，由于大多数置业客户都是作住家用，所以幼 儿园和小学的便利性和教学质量对楼盘销售也有相当影响。因而 赋予权重7分。 ➢本项目周边教育设配套完善，教育软环境一般，所以评分为6分 。
影响因素分析 ≯
➢2、商业服务设施(标准分10分，本项目得分7分。) ➢住宅物业周边的商业服务设施配套是否齐全，对住宅物业的影 响尤为重要，亦是决定客户层的影响因素之一。项目所处片区给 人感觉相对较为好，客户会更重视商服配套，所以赋予权重10分 。 ➢本项目客户主要为住家，主要考虑周边生活设施配套情况。比 如超级市场、大型百货商场、酒楼、银行、邮局等。本项目目前 的商业配套，生活配套一般所以评分为7分。
48.7 PB’=(QX/QB)×PB=(52/46.5)×8300×98.5%=91
42.5 2）各相关楼盘权重取值为Wi WA=30% WB=70% PX=ΣPiWi
=PA’WA+PB’WB =8448.7×20%+9142.5×80% =1689.74+7314 =9003.74
二楼商铺价格测算: 二楼我们将以旺府的价格参照为基础:
丽天名苑
(A) 60% PA=2551 14 10
6 8 6 6 7 6 5 6 7 2 QA=83
旺府
(B) 10% PB=1852 12
7 5 5 3 6 6 3 4 5 6 2 QB=64
熙园
（C） 30% PC=2131
8 6 5 9 6 8 8 7 6 6.5 5 3.5 QC=78
均价计算（住宅） ≯
参考周边相近性质的楼盘之综合素质及价格水平，利用“市场 比较法”制定本项目价格（见后详述）；
在给各住宅单元具体定价时，充分考虑景观、朝向、户型、通 风透气、噪音、楼层等因素。(在合作阶段提供)
楼盘素质评分≯
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
评估项目 区位、交通 商服配套 教育配套 园林景观 周边环境
影响因素分析 ≯
➢5、周边环境(标准分8分，本项目得分6分。) ➢指项目周边的卫生环境及人文情况，直接影响物业之档次。近 年来置业者在置业时对居住环境的要求日益增高，如周边环境整 洁优美、周边居民素质高等方面，都会让买家产生对自己身份的 认同感，从而乐于购买，因而赋予权重8分。 ➢本项目旁边主要为居住区，卫生环境一般,生活氛围相对较好， 所以评分为6分。
=2090×60%+1852×10%+ 1967×30%
=1254+590+185.2
=2029.2
通过运用市场比较法测算, 从营销角度考虑建议本项目首次推盘均价为
：2018元/平方米
商业物业需考虑的因素:
作为商业物业我们首先考虑其位置,再则考虑其经营管理,在次考虑其人流量.其他则需要 考虑推广的力度,档次,规模,产品设计等等因素. 同比楼盘价格状况: 丽天景苑:一层铺面销售价格:16000元/M2
同兴苑 12 7 6 5 4 6 6 4 5 6 6 2 68
各楼盘权重比较≯
项目
项目名称
参考权重 均价（元/M2）
区位、交通
14
商服配套
10
教育配套
7
园林景观
10
周边环境
8
规模
8
户型结构
9
工程进度
9
规划、设施
6
物业管理
7
楼盘形象
8
发展商品牌
4
合计
100
（X）
Px 12 7 5 5 3 6 7 4 5 6 6 2 Qx =68
➢因而尽管同兴苑是完全由昌顺地产独立开发的第一个商住项目
，知名度不高，置业者对开发商信任感一般。所以评分为2分。
评定原则 ≯
根据最具可比性原则，从目标客户的角度出发，选择替代性较
强的楼盘作为参考楼盘（住宅以自住型项目作为参考楼 盘：世纪名城、熙园、丽天景苑、旺府；（商铺主要选择 周边销售型的楼盘作为参考:丽天名苑、旺府。
影响因素分析 ≯
➢6、规模(标准分8分，本项目得分3分。) ➢根据了解，大多数置业人士十分注重物业的规模。特别是住宅 项目，如果具备规模大、人口多、居住气氛浓厚、公共活动空间 开阔以及各种配套设施齐全等优势，势必会受到买家的一致认可 。因而赋予权重8分。
➢本项目总占地3810M2平方米，总建筑面积约15008平方米，
影响因素分析 ≯
➢4、园林、景观(标准分10分，本项目得分5分。) ➢随着生活水平的不断提高，居住水准也相应提升。越来越多的 置业者在选购住房时对景观及小区园林方面更为关注。拥有景观 及良好园林的物业价值往往高于片区同类物业，因而赋予权重10 分。 ➢本项目没有良好的自然景观环境，项目园林设计方面较为简单 ，所以评分为5分。
影响因素分析 ≯
➢9、内部规划、物业设施(标准分6分，本项目得分5分。) ➢指楼盘的功能划分，内部配套设施等条件。随着社会发展和科 技进步，智能化设施和会所配备也已成为住宅提高档次的重要砝 码。本项目目标客户以二次置业者为主，主要居住质量的改善， 此项要求比较高。因而赋予权重6分。 ➢本项目虽然在整体规划设计上表现一般，但对户型设计和商业 规划方面的配置上拥有较高的预期。所以评分为5分。
影响因素分析 ≯
➢8、工程进度(标准分9分，本项目得分4分。) ➢买家在选购住房时，多倾向购买准现楼或现楼，在选择购买楼 花物业多心存疑虑，特别是对一些知名度不高的开发商开发的物 业，顾虑尤为严重。此项因素对置业选择性影响较大，因而赋予 权重9分。 ➢目前本项目的工程进度才刚开工，工程进度未能体现。所以评 分为7分。
影响因素分析 ≯
➢12、发展商品牌(标准分4分，本项目得分2.5分。) ➢发展商、承建商之信誉实力直接影响买家购买物业的信心。随 着房地产市场在规范下走向成熟，市场竞争日趋激烈，对于发展 商来说，一个项目的开发具备双重目的，即在销售的同时也可逐 步树立起企业的品牌形象，从而在之后的销售中可通过展示自己 的品牌，良好的诚誉增加产品的附加值，吸引更多的客户关注品 牌物业。本项目目标客户以首次置业为主，心目中追求的是中档 楼盘，对此项要求不会太高，因而赋予权重4分。
影响因素分析 ≯
➢10、物业管理(标准分8分，本项目得分7分。) ➢物业管理已成为置业者购房时的必要考虑因素。物业管理服务 完善，可令买家生活在舒适、安全的环境里，符合置业者寻求安 全的心理。通常来说，知名的物业管理公司往往成为楼盘销售的 一个卖点，有增加买家对楼盘信心的作用。本项目所处片区的治 安情况比较好，客户对此较为在意。因而赋予权重8分。 ➢本项目在小区物业管理此方面，本项目在物业管理配套方面比 较先进。所以评分为7分。