资产评估师考试《资产评估》知识点市场法的具体评估方法
2020资产评估师考试-资产评估基础-讲义 市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法_wrapper
第02讲 市价折扣法、功能价值类比法、价格指数法四、市场法常用的具体评估方法按照参照物与评估对象的 相近相似程度，市场法中的具体方法可以分为 直接比较法和 间接比较法两大类。
如图所示。
间接比较法：含义：利用资产的 综合标准，也可以是作为基准，分别将评估对象和参照物整体或分项对比打分从而得到评估对象和参照物 各自的分值。
再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的一类评估方法。
特点： 不要求参照物与评估对象 必须一样或者基本一样。
只要在 大的方面基本相同或相似。
应用有 较多局限，实践中应用并 不广泛。
的时候，直接比较法会演变成以下具体评估方法： 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 价格指数法成新率价格调整法等。
（一）现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
例如，可上市流通的股票和债券可按其在评估基准日的收盘价作为评估价值；企业拥有的原材料、备品备件、批量生产的设备、汽车等可按同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的设备、汽车等的现行市场价格作为评估价值。
现行市价法是以成交价格为标准的，有的资产在市场交易过程中，报价或目录价与实际成交价之间会因交易对象、交易批量等原因存在差异。
在运用现行市价法时要注意，评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格要与评估对象的价值内涵相同。
请务必加微信yingzipu666更新有保障！纸质教材+练习册+精准押题加微信！（二）市价折扣法以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限或销售数量等方面的差异，按照评估专业人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。
一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情形。
资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率）【例6－1】评估某快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的参照物正常变现价为10万元，经资产评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40%。
资产评估师 - 资产评估实务 0701-资产评估方法(1)
第七章资产评估方法收益法、市场法、成本法需重点把握的考点1.资金时间价值理解。
2.各种年金现值和终值的理解和公式运用。
3.三种评估方法的使用前提、计算公式具体运用、局限性。
4.评估方法的选择。
掌握【习题1·单选题】就反映企业价值的可靠性而言，收益额应选择（）。
A.企业现金流量B.企业净利润C.企业利税总额D.企业利润总额『正确答案』A『答案解析』就反映企业价值的可靠性而言，企业的净现金流量是企业实际收支的差额，不容易被更改。
【习题2·单选题】被评估资产的收益期为3年，第一年的收益额为125万元，以后每年在前1年的基础上递增5万元，折现率为10%，则评估值为（）万元。
A.322.50B.382.50C.362.50D.312.50『正确答案』A『答案解析』（125/10%＋5/10%2）[1-1/（1＋10%）3]－（5/10%）×3/（1＋10%）3＝322.50（万元）。
【习题3·单选题】所有者权益4000万元，付息债务6000万元，权益资本成本10%，债务资本成本6%，所得税税率25%，企业特定风险调整系数为1.2，β系数为1.1。
加权平均资本成本为（）。
A.7.4%B.6.7%C.8.04%D.9.12%『正确答案』B『答案解析』加权平均资本成本＝40%×10%＋60%×（1-25%）×6%＝6.7%。
【习题4·单选题】总体而言无形资产评估过程中，使用频率较高的方法是（）。
A.市场法B.成本法C.收益法D.以上三种『正确答案』C『答案解析』无形资产本质都是拥有者拥有并利用其创造效益，所以收益法是使用频率最高的方法。
【习题5·单选题】关于经济性贬值形成原因说法正确的是（）。
A.资产持续使用造成的磨损B.资产的生产加工质量持续降低C.资产生产的产品的市场需求持续萎缩D.资产的消耗水平持续增加『正确答案』C『答案解析』经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。
2020年资产评估师考试-讲义-专题一 企业价值评估的应用
专题一企业价值评估的应用第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用第二部分次要考点一、企业价值评估的对象、假设、特点与程序二、企业价值评估的宏观分析、行业分析、企业自身分析三、资产基础法的运用【考点1】收益法一、要求收益法是重点，要特别关注收益和折现率的计算以及匹配选择的问题。
收益折现率对应价值股利股权资本成本股东部分权益价值股权自由现金流量股权资本成本股东全部权益价值企业自由现金流量加权平均资本成本企业整体价值经济利润加权平均资本成本企业整体价值（1）收益的常用公式：①企业自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）＝税后净营业利润－（固定资产增加＋营运资金增加）②企业自由现金流量＝（净利润＋税后利息＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）③股权自由现金流量＝（税后净营业利润＋折旧及摊销）－（资本性支出＋营运资金增加）－税后利息费用－偿还付息债务本金＋新借付息债务④股权自由现金流量＝净利润＋折旧及摊销－资本性支出－营运资金增加－偿还付息债务本金＋新借付息债务⑤经济利润＝税后净营业利润－投入资本的成本⑥经济利润＝税后净营业利润－投入资本×加权平均资本成本率⑦经济利润＝投入资本×（投入资本回报率－加权平均资本成本率）⑧经济利润＝净利润－股权资本成本⑨企业自由现金流量永续价值（2）折现率的常用公式：①股权资本成本采用资本资产定价模型计算。
无风险利率、β系数（直接告知，或可比公司β调整）、市场平均收益率。
②债务资本成本采用税后计算。
③计算加权平均资本成本。
二、评估思路1.根据评估目的，选择价值类型，选用评估方法（收益法）2.选择收益法采用的模型选择收益额和匹配的折现率3.收益期的确定4.识别经营性资产和经营性负债，进一步识别经营性必备资产和溢余资产5.预测期详细收益的预测（以基期为基准，进行适当的调整）6.预测期现值的计算7.永续期价值的计算8.整体价值的计算（包括非经营性资产、负债和溢余资产的评估价）（其中经济利润现值＋评估基准日投入成本）【例·单选题】选择什么口径的企业收益作为收益法评估企业价值的基础，首先应该服从（）。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估基础》第五章高频考点练习及答案解析
第五章资产评估方法一、单项选择题1、Z公司评估时点某市商品住宅的成本市价率为180%，已知被估全新住宅的现行合理成本为500万元，其评估价值为（）万元。
A、400B、500C、800D、9002、重新购置一台生产机器，现行市场价格为300万元，运杂费为20万元，直接安装费3万元，其中人工成本为1万元，原材料为2万元，已知安装成本中的间接成本为每人工成本3元，则用重置核算法计算的重置成本为（）万元。
A、293B、326C、329D、3003、一般意义上讲，成本法的运用要素是不涉及（）。
A、资产的重置成本B、资产的实体性贬值C、资产的经济性贬值D、资产的折旧4、被评估资产为P公司一项最新开发的程序。
预计在未来无限年期其年收益为40万元，资本化率为5%。
则该最新程序的评估价值（）。
A、480万元B、800万元C、60万元D、880万元5、重置成本又分为（）。
A、复原重置成本和历史重置成本B、更新重置成本和未来重置成本C、复原重置成本和更新重置成本D、历史重置成本和现实重置成本6、某被估企业的年净利润为100万元，评估基准日资本市场上同类企业平均市盈率为15倍，则该企业的评估价值为（）万元。
A、150B、100C、1500D、12007、评估基准日某设备的成本市价率为150%，已知被估全新设备的现行合理成本为50万元，则其市价为（）万元。
A、50B、75C、33.33D、1008、某被评估生产线设计生产能力为年产25 000台产品，每台正常市场售价为1 500元，现因市场竞争激烈以及市场需求变化，要保持25 000台生产能力，每台售价只能达到1 400元，该生产线尚可使用2年，折现率为10%，企业所得税率为25%，该生产线的经济性贬值最可能为（）万元。
A、325.41B、465.33C、200D、374.569、被评估设备甲为3年前购置，预计评估基准日后甲设备与同类新型设备相比每年运营成本增加10万元，甲设备尚可使用8年，若折现率为10%，企业适用所得税税率为25%，不考虑其他因素，则甲设备的功能性贬值额为（）万元。
注册资产评估师考试辅导资产评估资产评估方法
第二章资产评估方法本章内容第一部分重要考点一、收益法的运用二、市场法的运用三、成本法的运用四、评估方法的之间的关系及选择第一部分重要考点一、收益法的运用1.要求资金时间价值的公式灵活运用，尤其是教材48-51页的公式。
2.出题模式：计算性单选题和综合题（1）单选题【例题1·单选题】某收益性资产，评估基准日后可使用年限为30年，每年收益为20万元，折现率为10%，其评估价值最接近于（）。
A.178B.180C.188D.200[答疑编号6151020101]『正确答案』C『答案解析』本题使用教材48页公式2-15,这事实上是一个普通年金问题P＝A*（P/A,i,n）＝20*（P/A, 10%,30）＝ 20*9.4269＝188.54万元【例题2·单选题】【2005年考题】某收益性资产，经专业评估人员预测，评估基准日后第一年预期收益为100万元，以后每年递减10万元，假设折现率为5%，该资产的评估价值最接近于（）万元。
A.710B.386C.517D.446[答疑编号6151020102]『正确答案』D『答案解析』本题应该使用收益法下，纯收益按等差级数递减，收益年期应该是10年（特别注意这种题目，收益年限需要自己计算，即使题目告诉了你收益年限，也要自己计算，检查题目给出的收益年限是否超过了真正的收益年限，比如本题中收益年限最大只能够是10年，如果题目告诉收益年限是8年，则计算应该使用8年，如果题目告诉收益年限超过10年，则计算应该使用10年。
）使用的计算公式：本题中A应该是评估基准日后的第一期收益100万元，B应该是等差级数递增额10万元，r＝5%，n＝10所以P＝（100/0.05-100/0.052）×[1-（1+5%）-10]+ 10/0.05×[10/（1+5%）10]＝（2000-4000）*0.3851+1227.82＝455.65（万元）【例题3·单选题】某被估房地产自评估基准日起剩余使用年限为30年，经专业评估人员分析，评估基准日后第一年的预期收益为50万元，其后各年的收益将以2%的比例递增，设定的折现率为10%，该房地产的评估值最接近于（）万元。
资产评估师考试《资产评估》知识点：资产评估的目的
资产评估师考试《资产评估》知识点：资产评估的目的知识点：资产评估目的（一）资产评估目的分类1.资产评估目的分为：一般目的和特定目的。
一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。
2.资产评估一般目的：（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的；（2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值；（3）资产评估中的公允价值的一个显著特点。
它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害各当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。
3.资产评估的特定目的：（1）含义资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。
同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。
资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。
（2）我国资产评估实践表明，资产业务主要有：①资产转让；②企业出售；③企业兼并；④企业联营；⑤股份经营；⑥中外合资、合作；⑦企业清算；⑧担保；⑨企业租赁；⑩债务重组。
引起资产评估的其他合法经济行为。
（二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。
资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。
它是评估时必须首先明确的基本事项。
2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
（1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应；（2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(一)》第二章考点分析及典型例题讲解
第二章长期投资性资产评估第一部分重要考点一、长期股权投资评估二、股票投资的评估第二部分次要考点一、债券的估价第一部分重要考点一、要求掌握具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形）、缺乏控制权股权的评估（特点、方法）、投资收益及增长率的估算。
二、出题模式：选择题和综合题（一）综合题【例题1·综合题】某资产评估机构受托对甲公司的资产进行评估。
甲公司拥有乙公司发行的非上市普通股股票100万股，每股面值1元。
评估人员经过调查分析认为，甲公司在持有该股票期间，每年每股收益率均在8%左右，评估基准日后预计该股票第一年每股收益率为8%，第二年每股收益率为9%，第三年每股收益率为10%。
从第四年起，乙公司研发的新产品上市，每股收益率可达到l5%，并将持续下去。
通过与乙公司管理层的沟通，评估人员了解到乙公司将从第四年起每年年终将税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产。
评估时无风险报酬率为5%，预计风险报酬率3%。
评估基准日为2009年12月31日。
【要求】（1）根据所给资料，估算本项目所选用评估方法中的各项参数指标。
（2）估算甲公司拥有的乙公司股票的价值。
（最终结果以万元为单位，小数点后保留两位）『正确答案』（1）估算各项参数指标①折现率=无风险报酬率+风险报酬率=5%+3%=8%②收益额测算第1年收益：100*1*8%=8万元第2年收益：100*1*9%=9万元第3年收益：100*1*10%=10万元第4年收益：100*1*15%=15万元第5年及以后的年收益：第五年开始每年有股利增长率=20%*l5%=3%（2）估算甲公司拥有的乙公司股票的价值8*（1+8%）-1+9*（1+8%）-2+10*（1+8%）-3+【15/（8%-3%）】*【（1+8%）-3】=8*0.9259+9*0.8573+10*0.7938+300*0.7938=261.2万元【例题2·综合题】（协会机考模拟题综合题1与此题相似）某评估机构以2007年1月1日为评估基准日对甲企业进行评估，甲企业账面有4项长期投资，账面原值共计8500万元，其中：第一项为向A有限责任公司投资，投资时间为l998年l2月31日，账面原值200万元，占A企业总股本的l5%。
资产评估师《资产评估》知识点：资产评估的客体
资产评估师《资产评估》知识点：资产评估的客体知识点：资产评估的客体（一）资产的含义资产评估中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。
而外延则包括了具有内在经济价值，以及市场交换价值的所有实物和无形的权利。
资产评估对象或资产评估中的资产并不完全局限于企业中的资产，所以他和会计学中的资产定义略有差异。
（二）资产的基本特征1.必须是经济主体拥有或者控制的；2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源；3.资产必须能以货币计量。
（三）资产的分类1.按资产存在形态分类按资产存在的形态可以分为有形资产和无形资产。
有形资产是指那些具有实体形态的资产。
无形资产是指那些没有物质形态而以某种特殊权利和技术知识等经济资源存在并发挥作用的资产。
2.按资产与生产经营的关系分类按资产与生产经营的关系可以分为经营性资产和非经营性资产。
经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。
3.按资产能否独立存在分类（1）按资产能否独立存在可以分为可确指的资产和不可确指的资产。
（2）可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是可确指的资产。
（3）不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉（不可确指资产只有商誉）。
商誉是由于企业地理位置优越、信誉卓著、生产经营出色、劳动效率高、历史悠久、经验丰富、技术先进等原因，能获得的投资收益率高于一般正常投资收益率所形成的超额收益，它不能脱离企业的有形资产单独存在，所以称为不可确指的资产。
4.按资产是否具有综合获利能力分类（1）按资产是否具有综合获利能力可以分为单项资产和整体资产：单项资产是指单台、单件的资产。
整体资产是指由一组单项资产组成的具有获利能力的资产综合体。
（2）单项资产和整体资产的关系：企业的整体资产不是企业各单项可确指资产的汇集，其价值也不等于各单项可确指的资产价值的总额，因为企业整体资产评估所考虑的是它作为一个整体生产能力或获利能力，所以，其评估价值除了包括各单项可确指的资产价值以外，还包括不可确指的资产，即商誉的价值。
资产评估基础-资产评估的原则知识点
资产评估的原则、行业发展、地位和作用第二节资产评估的原则内容概要一、工作原则独立、客观、公正《资产评估法》和《资产评估基本准则》均有相关规定，是由资产评估工作的性质决定的。
二、经济技术原则资产评估经济技术原则是指在开展资产评估业务过程中的一些技术规范和业务准则，为资产评估专业人员在执行资产评估业务过程中的专业判断提供技术依据。
（一）供求原则1.概念是经济学中关于供求关系影响商品价格原理的概括。
其他不变，价格随需求的增长而上升，随供给的增加而下降。
市场法理论基础：供求决定价值论。
2.理解价格随供求变化不成固定比例变化，但变化方向带有规律性。
供求规律对商品价格形成的作用同样适用于资产价值的评估。
资产评估专业人员判断资产价值时应充分考虑和依据供求原则。
由于均衡价格是由需求和供给共同作用的结果，在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因素，所以资产评估既需要考虑资产的购建成本，又需要考虑资产的效用。
（二）最高最佳使用原则1.概念最高最佳使用：指法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。
2.理解（考）该原则依据价值理论原理，强调商品在交换时，应以最佳用途及利用方式实现其价值。
3.最高最佳用途确定考虑因素（考）（1）法律上许可该用途法律上是否许可，必须考虑该项资产使用的法律限制。
分析每种潜在使用方式，是否满足法律法规，例如城市规划，土地使用权出让合同等要求，不符合的不能选用。
（2）技术上可能确定该用途技术上是否可能，必须是市场参与者认为合理的用途。
例如：建筑对材料性能，施工技术手段等能否满足要求。
（3）财务上可行必须在法律上允许且技术上可能的情况下，能产生足够的收益或现金流量，补偿成本后，仍能满足要求的投资回报。
（三）替代原则（考）相同效用的物品，必定选择价格较低的。
价格相同时，必定选择效用较大的。
价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
相同效能的资产，最低价格的资产需求最大。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(一)》第四章考点分析及典型例题讲解
第四章 建（构）筑物及在建工程评估第一部份重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用第二部份次要考点一、成本法相关知识二、房地产概述及其他知识第一部份重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建造物年贬值额与年限关系；收益额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料： （1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，但是获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建造物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估房地产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日估计同类房地产年租金应为1000元／平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建造物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建造面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2022年5月的土地使用权价格。
『正确答案』（1）房屋的重置成本=3000×510×（1+2%）6=1723028.5元（2）计算房屋现值（3分）①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住155页土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额=建造物重置价（1-残值率）/使用年限=1723028×（1-5%）/35=46767.92（元）②房屋现值=建造物重置价-年贬值额×6=1723028-46767.92×6=1442420.5元（3）计算房地产总收入：年租金总收入=1000×78%×510=397800（元）（4）计算房地产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%=47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%=11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442420.5×1.5%=21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442420.5×3‰=4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360=720（元）⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56（元）（5）计算房地产净收益=397800—86353.56=311446.44（元）（6）求取土地纯收益①房屋年净收益为：1442420.5/（P/A，10%，29）= 1442420.5/9.3696=153946.86（元）②土地纯收益＝房地产的净收益-房屋纯收益=311446.44-153946.86=157499.58 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40-7=33年土地总价=157499.58×〔1-（1＋8%）-33〕/8%=157499.58×11.5139=1813434.41（元）土地单价=1813434.41÷360=5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35-6=29年的收益对待，土地总价为157499.58×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。
2020年资产评估师考试-讲义-2-0401第四章 市场法在企业价值评估中的应用
第一节市场法的评估技术思路【高频考点1】市场法评估的基本模型企业价值评估中的市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。
市场法也被称为相对估值法，是国际上广泛运用的一种评估方法。
市场法所依据的基本原理是市场替代原则，即一个正常的投资者为一项资产支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。
其中，V/X为价值比率，V1为被评估企业的价值，V2为可比对象的价值。
X为其计算价值比率所选用的经济指标。
企业的市场交易价格可以在一定程度上反映其价值。
因此对于可比对象，评估专业人员一般使用其市场交易价格P2作为替代，计算价值比率。
因此价值比率的确定成为市场法应用的关键。
市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。
【高频考点2】市场法应用的基本原则包括可比性原则、可获得性原则、及时性原则、透明度原则及有效性原则。
可比性原则是运用市场法进行评估的关键，主要包括行业可比、规模可比、成长预期可比、经营风险可比、财务风险可比等几个方面。
可获得性原则是指案例的市场交易信息及可比对象的产品信息、财务信息等可以通过正常途径获取。
及时性原则是指评估人员运用市场法进行评估时应当将最新的市场情况纳入评估过程中。
透明度原则意味着信息的开放、良好的沟通及对信息的充分解释。
有效性原则建立在市场合理有效的假设基础之上。
有效市场假设认为，信息对称、理性的投资者，证券价格完全反映了所有可获取的信息，证券能够被合理定价。
【高频考点3】市场法常用的两种具体方法（一）上市公司比较法上市公司比较法是市场法评估的一种具体操作方法。
该方法的核心就是选择上市公司作为标的公司的“可比对象”，通过将标的企业与可比上市公司进行对比分析，确定被评估企业的价值。
1.可比公司的选择了解被评估企业自身的业务特性、市场情况、经营绩效以及其所在行业的、行业同类型公司的特点，以确定合适的可比公司。
2.价值比率的选择和调整（1）价值比率的选择基本因素方法、统计方法、常规方法。
注册资产评估师资产评估第二章《评估方法》总结
具体方法 -
比较法：现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格法、市场折扣法
1、基本涵义
广含义：
思路：资产价值=未来预期收益X折现系数
=未来预期收益/本金化率（以利索本）
标的：获利能力价值
2、基本前提
（1）资产预期收益可预测、可用货币衡量；
（2） 所有者承担的风险也可预测、可用货币衡量（行业风险、地区风险、企业风险）；
（3）资产获利期限也能预测
3、基本参数
〔含义：根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额z收益额（关键）*特点：（1）未来预期收益额；（2）客观收益
L构成：（1）净利润；（2）净现金流量
（〔含义：将未来预期收益折算成现值的比率
I折现率J本质：期望投资报酬率
［折现率或资本化率丿|构成：r=无风险报酬率+风险报酬率
I关系：折现率与资本化率的联系和区别（质、量、使用场合）
I折现：时间优先的概念、一个算术过程
收益期限：资产具有获利能力的持续时间
4、基本程序
（1）收集资料；（2）测算收益；（3）确定折现率；（4）收益折现；（5）确定评估值
5、计算公式
L年期永续：r>0 P=A/r
rr>0 P=刀Rt(1+r)-t
「年期有限
第二章评估方法
一、市场法
1、基本涵义
「含义：
I思路：资产价值=参照物成交价格+可比因素差异值
=参照物成交价格X可比因素差异调整系数（市场交易价值）
依据：替代原则
2、基本前提
L
［基本前提：（1）有一个公开市场；（2）有可比的资产及交易活动
可比因素：（1）资产功能；（2）资产实体特征与质量；（3）市场条件；（4）交易条件：批量、动机、时间
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习(第六章 资产评估方法)
资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第六章资产评估方法市场法的概念及应用前提单项选择题某中国境内上市公司G收购了美国上市公司H，L公司为H公司的控股子公司，其注册地在维尔京群岛，主营业务所在地在香港。
G公司拟转让L公司的股权，并委托资产评估机构采用市场法对L公司股权进行评估。
市场法评估所使用的参照物市场应当是（）。
A.美国的股票市场B.中国境内的股票市场C.维尔京群岛的股权交易市场D.香港的股权交易市场正确答案：C答案解析：理论上说，可以在美国市场上转让该股权，也可以在维尔京群岛市场上转让，并且两种转让方式都有可能。
因此，在选择市场价值时，应该选择美国的股票市场和维尔京群岛的股权交易市场两个市场中的最有利市场。
因题目给定信息未体现出哪个市场更有利，最后交易的法律层面完成还是要在注册地完成。
因此，本题选择C。
（如果收益法的，选择主营业务所在地香港）【提示】主营业务所在地在香港，但是注册地在维尔京群岛，股权交易按维尔京群岛的股权交易市场的价格确定。
因为这里收购是指对股权的收购，所以要看股权市场。
单项选择题市场法中，判断和估测评估对象价值的基础是（）。
A.任何一个理智的投资者在购置某一资产时，所愿意支付的金额不会高于所购置资产在未来能给其带来的回报B.代理理论C.充分利用类似资产成交价格信息D.重置成本正确答案：C答案解析：市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测评估对象的价值。
选项A是收益法的评估技术思路，选项D是成本法的评估对象价值的基础。
市场法的基本步骤及可比因素单项选择题根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
不属于其对比主要体现的是（）。
A.交易价格的真实性B.正常交易情形C.参照物与被评估资产可替代性的差异D.个别交易情形正确答案：D答案解析：根据所选定的对比指标体系，评估专业人员在参照物及评估对象之间进行参数指标的比较，并将两者的差异进行量化。
【资产评估师学霸笔记】市场法概念、基本步骤、具体评估方法(上)
考情分析 考情分析 分值一般在25分左右 主要题型为选择题＋综合题 重要等级★★★ 唯一的计算题考点 注重对公式的理解和运用 搭框架一、市场法 一、市场法 （一）市场法的概念【掌握】 1.定义： 市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
2.理论基础： 替代原则是支持市场法评估理论的经济学原则。
替代原则即价格最低的同质商品对其他同质商品具有替代性。
在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价格。
市场法在不同的应用领域存在不同的表现形式和称谓。
例如，企业价值评估中的交易案例比较法和上市公司比较法，机器设备评估中的直接比较法、相似比较法、比率估价法，矿业权评估中的可比销售法、单位面积探矿权价值评判法、资源品级探矿权价值估算法等。
市场法是一种相对估值方法。
运用市场法评估资产的价值，直观明了，较容易被资产评估业务各当事人理解和接受。
因此，市场法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）市场法的应用前提【掌握】 1.评估对象的可比参照物具有公开的市场，存在活跃的交易； 参照物市场应当符合公开市场条件。
参照物市场应当为有效市场。
2.有关交易的必要信息可以获得。
所选择的参照物与评估对象应具有可比性，即相同或相似的资产及交易。
参照物的交易资料可以通过合法的渠道获得，这些资料应当具有充分性 （三）市场法的基本步骤及可比因素 基本步骤：【熟悉】 1.选择参照物 可比性是选择参照物需要考虑的主要因素，判断可比性应当考虑的因素包括功能、市场条件及成交时间等。
另外，与评估对象相同或相类似的参照物越多，越能够充分和全面反映资产的市场价值。
为了避免某个参照物个别交易中的特殊因素和偶然因素对成交价及评估值的影响，运用市场法评估资产时应尽可能选择多个参照物。
2.在评估对象与参照物之间选择比较因素 运用市场法时应根据不同种类资产价值形成的特点和影响价值的主要因素，选择对资产价值形成影响较大的因素作为对比指标，形成综合反映参照物与评估对象之间价值对照关系的比较参数体系，从多方面形成对比，使影响价值的主要因素能够得以全面反映。
资产评估师资格全国统一考试《资产评估实务(二)》第五章高频考点讲义整理版
第一部分企业价值评估一一第五章资产基础法在企业价值评估中的应用【本章考情分析】本章考客观题为主，会涉及到一些计算题。
分值估计在5分以内，在复习过程中重点关注资产基础法应用基本原理及步骤，单项资产评估的假设，单项资产评估的具体方法。
【本章知识框架】第一节资产基础法的评估技术思路【知识点】资产基础法的基本原理资产基础法具体是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定企业价值的评估方法。
资产基础法实际上是通过对企业账面价值调整为现实价值，得到企业价值。
国外称为成本途径法或资产负债表调整法。
表内资产圈项评估企业整体价值表外资产J求和口除“表内外员债"企业权益价值【知识点】资产基础法应用的操作步骤（一）资产基础法的基本操作程序1.获得以成本为基础的资产负债表评估人员的评估首先从企业的历史成本资产负债表开始。
应该根据资料编制评估基准日的资产负债表，或依赖距评估基准日之前最近的财务核算期限已结束的资产负债表进行评估调整。
2.确定需要重新评估的资产与负债根据评估目的，选择价值类型，决定需要评估的资产与负债。
3•确定表外的资产评估人员将确定在评估结果的资产负债表中需要确认的目前没有入账的（表外）资产。
例如：无形资产经常没有记入编制的资产负债表中，而这些资产往往是小型高新技术企业和许多传媒文化产业以及第三产业服务机构里经济价值最大的组成部分。
评估人员应寻找这些没有在账上体现的有形资产和无形资产。
（通常指无形资产）4.确定表外或有负债①审计报告中，重要的或有负债需要在附注中予以披露；②未解决的环境污染问题，则可能需要聘请专家作出判断；③未决诉讼；④所得税方面的争议。
5.评估以上确定的各项资产和负债①对表内外资产与负债确定之后，评估人员将开始企业每一项资产评估的定量分析程序，如有必要，还将进行企业每一项负债的定量分析；②对于某些类型的资产（比如土地）评估，可能需要使用专门的评估人员。
6.编制评估后的资产负债表在得出企业的所有有形资产和无形资产的价值以及企业所有的账面和或有负债之后，评估人员编制一份经过评估的、日期为评估基准日的资产负债表。
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法
知识点：市场法
一、市场法含义
1.定义
利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据【替代原则】
根据替代原则，采用比较和类比的思想及其方法判断资产价值的评估技术规程。
3.市场法是最为直接，最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提
1.要有一个活跃的公开市场。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动：
（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；
（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；
（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标
（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：
⑤分析评定结果
（二）运用市场法评估单项资产应考虑的可比因素主要有：
1.资产的功能
资产的功能是资产使用价值的主体，是影响资产价值的重要因素之一。
2.资产的实体特征和质量
资产的实体特征主要是指资产的外观、结构、役龄和规格型号等。
资产的质量主要是指资产本身的建造或制造工艺水平。
3.市场条件
主要是考虑参照物成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况。
一般情况下，供不应求时，价格偏高；供过于求，价格偏低。
4.交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等。
资产评估师市场法
第14讲市场法二、市场法（1）市场法的应用前提是什么？（2）市场法的比较因素有哪些？（3）市场法的具体方法有哪些以及如何应用？（一）基本概念市场法是根据目前公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。
如果参照物与被评估对象不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。
使用市场法的前提条件有：符合公开市场条件、市场有效、评估对象与市场参照物是相似或可比的。
1.公开市场（1）买卖双方都是出于各自的动机，是充分自愿的，无任何强迫；（2）双方都已对标的有充分的了解，并且按照他们的最佳利益决策行事；（3）在这个开放的市场中，允许一段合理的时间用于披露信息；（4）价格表示设备交易的正常货币价格，按正常的方式结算，不受特殊的付款方式或销售优惠的影响。
2.市场有效市场有效的前提是：（1）市场所提供的信息是真实可靠的；（2）评估参照物在市场上的交易是活跃的。
对单台设备评估，二手设备市场是机器设备评估的重要参照物市场，但是并不能保证这个市场对所有的资产都是可靠的。
如果能够确定市场所提供的信息资料真实可信，并且该类资产的交易活跃，那么使用市场比较法将是最为可靠的。
3.评估对象与市场参照物是相似或可比的相似性是指评估对象和参照物之间在物理特征、交易特征、市场特征等方面是相似的，如果参照物的特征差异较大，可能会增大评估误差；可比是指评估对象和参照物之间有共同的特征可以比较，对评估对象和参照物之间的比较是通过比较因素来进行的。
（二）评估步骤（1）对评估对象进行勘察，获取评估对象的基本资料；（2）进行市场调查，选取市场参照物；（3）确定适当的比较因素，进行差异调整；（4）计算评估值。
（三）比较因素比较因素是指可能影响机器设备市场价值的因素，一般来讲，设备的比较因素可分为个别因素、交易因素、时间因素、地域因素等四大类。
1.个别因素在评估实践中，常用于描述机器设备的指标一般包括：名称、型号规格、生产能力、制造厂家、技术指标、附件、设备的出厂日期、役龄、安装方式、实体状态。
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资产评估师考试《资产评估》知识点：市场法的具体评估方法知识点：市场法的具体评估方法
（一）直接比较法
1.基本原理
利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或者若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的方法。
2.优点
该方法直观简洁，便于操作。
3.适用条件
对可比性要求比较高，参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一或多个明显的因素上。
4.基本计算公式
（1）如果参照物与被评估对象可比因素完全一致
评估对象价值＝参照物合理成交价格
（2）参照物与被评估对象只有一个可比因素不一致
公式原理
本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。
（3）参照物与被评估对象有n个可比因素不一致
①方法一
②方法二
评估对象价值
＝参照物成交价格±基本特征差额1±基本特征差额2±……±基本特征差额n
原理
分析各个可比因素不同导致参照物价格相对于被评估资产的价格差额，然后以参照物成交价格为基础，调整各个差额的影响，得到被评估资产的评估价值。
5.直接比较法的基本方法——仅仅一个可比因素不一致或者完全一致
直接比较法主要包括但不限于以下评估方法：
（1）现行市价法【参照物与评估对象完全一致】
当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。
（2）市价折扣法
（3）功能价值类比法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。
换句话说：功能指的是生产能力，生产能力越大，则价值就越大
（4）价格指数法（物价指数法）
①定义
价格指数法是以参照物价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。
②物价（价格）指数的各种表述方法
Ⅰ.定基物价指数
是以固定时期为基期的指数，通常用百分比来表示。
以100%为基础，当物价指数大于100%，表明物价上涨；物价指数在100%以下，表明物价下跌。
Ⅱ.定基价格变动指数与定基价格指数的关系
Ⅲ.物价指数与定基价格指数关系
Ⅳ.物价变动指数与物价指数关系
物价指数＝1+物价变动指数
Ⅴ.环比物价指数
本年的定基物价指数与上年定基物价指数的商。
Ⅵ.环比物价变动指数（记做a1，a2……，an）
本年的定基物价指数比上年定基物价高出的部分与上年定基物价指数的商。
环比物价指数＝1+环比物价变动指数
③价格指数法在评估中运用的计算公式
④适用条件
评估对象与参照物之间仅仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长。
（5）成新率价格调整法
①原理
参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。
②计算公式
资产的成新率
＝资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）×100%
6.直接比较法使用频率高的方法【高级】
（1）市场售价类比法——一个以上可比因素不一致
资产评估价值＝参照物售价+功能差异值+时间差异值+…+交易情况差异值
＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数
（2）评估要求。
（3）评估过程。
①选择评估方法。
②搜集有关的评估资料。
A.搜集待估土地资料。
B.搜集交易实例资料。
③进行交易情况修正。
④进行交易日期修正。
⑤进行区域因素修正
⑥进行个别因素修正。
A.经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。
B.土地使用年限因素的修正。
⑧采用简单算术平均法求取评估结果。
（2）价值比率法
这里介绍两种简单的价值比率：
①成本市价法
基本原理
以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算对象的价值的方法。
【特别注意】公式中的计算基数是被评估对象的现行合理成本，如果现行成本中有不合理的支出，应该扣除。
②市盈率倍数法
以参照物（企业）的价值比率（如市盈率）作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的相关的财务指标（如收益额）相乘估算评估对象价值的方法。
主要适用对象：企业价值评估
（二）间接比较法
1.原理
（1）利用资产的国家标准、行业标准或者市场标准（标准可以是综合标准、分项标准）作为标准，分别将评估对象与参照物整体或者分项与其对比打分从而得到评估对象和参照物各自的分值。
（2）利用参照物的市场交易价格，以及评估对象的分值与参照物的分值的比值（系数）求得评估对象价值的评估方法。
2.适用条件
不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。
只要求参照物与评估对象在大的方面基本相同或者相似。