旅游房地产发展趋势

佟华龄谈“国外旅游房地产的发展现状及趋势”作者：陈李明| 2004年11月10日14时23分| 【内容提要】原中国旅游协会副会长佟华龄先生，在中国旅游房地产发展高峰论坛上作了题为“国外旅游房地产的发展现状及趋势”的发言，现摘要发表。

佟华龄：非常高兴今天能够参加中国旅游房地产的论坛会，主办方让我谈谈中国旅游房地产和国外旅游房地产的情况，我就围绕着中国旅游房地产和开发建设的问题，顺便介绍国外旅游房地产的情况。

第一个问题，旅游房地产有广阔的发展前景。

旅游作为休闲产业，旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景，人们对旅游休闲的需求主要是受两大因素的影响，一个是人们的可支配收入，第二是人们的休闲时间。

最近几年，我们国家城乡居民储蓄逐年增加，2000年全国居民储蓄余额6万亿元，以后基本上每年增加1万多亿人民币，去年年底已经达到了11万亿元。

由于人们生活水平不断提高，带动了住房、教育、医疗、保险、汽车消费和旅游休闲产业的发展。

同时由于居民用于旅游休闲的时间在增加，我们国家从1995年的5月份开始实行每周5天工作制，1999年开始实行五一、十一、春节三个黄金周，加上我国每年有10天的法定假日，加起来一年有114天假期，3月份的两会上有些代表和委员提出建议增加清明节、中秋节作为法定假日。

我们国家的法定假日现在是10天，美国的法定假日是12天，德国的法定假日是30天，意大利的法定假日是32天，现在有些代表提出具有中国民族传统的节，像中秋节、清明节应该给大家放1天假，有关部门正在进行调查研究。

旅游休闲的理念是现代文明的重要标志，主要表现为人们在职业活动以外，为个人兴趣的拓展，身体素质的提高，精神文明的追求提供实现的条件。

它是作为一个载体，通过旅游开阔眼界，增长见识；通过运动使自己的身体更健康，更长寿；通过娱乐活动满足人们精神上的追求。

可以说时间、金钱、健康是人们最为珍视的资源。

随着旅游产品的多元化，为今后旅游房地产事业的发展拓展了更多的空间。

旅游由六大要素组成，行、游、住、吃、购、娱。

行是指交通工具，主要是指飞机、火车、汽车，现在又加了一个私人的轿车，除了行以外，住、游、吃、购、娱，这五个要素都与旅游房地产有直接的关系，特别是住。

我们国家从改革开放以来，新建和改建的旅游宾馆和社会旅馆数字非常大，到现在为止在全国有27万家。

但是主要注重旅游住宿设施，围绕旅游的游、购、娱等等，包括人们的休闲、健身，还有更多的旅游产品，这方面还有待进一步开发。

我国解放初期虽然有国际旅行社、中国旅行社，但是旅游业发展的历史还是比较短的。

欧美国家在将近200年前就已经开始建旅馆了，所以现在美国、欧洲除了一般的旅馆以外，各种各样的旅游设施，包括满足人们休闲、健身、娱乐的设施是非常齐全的。

特别是在沿海一带，一些岛上旅游宾馆、星级饭店，还有其他的设施非常全。

你想出门旅游，无论是坐车也好，还是坐飞机也好，或者是私家车也好，你想去的地方，只要是通过信息了解到了情况，一般的都能够满足你的需求。

而在我们国家目前来看还有一些困难，虽然像北京有100多万人有自己的汽车，但是节假日期间开着车出去到周边地区，沿海或者是周边的省份去旅游就找不到一个像样的汽车旅馆、汽车营地。

包括到一个地方玩儿一玩儿，停车的地方都没有，要是出现一些问题需要维修和维护，所以这方面的设施的确有待进一步健全。

作为对旅游的理解来说，过去我们认为旅游业就是一个团队旅游，观光旅游，现在作为休闲旅游来看，这是一种狭义的理解。

什么叫旅游者呢？旅游者是指任何为休闲、娱乐、观光、度假、疗养、探亲访友、购物或者从事经济贸易、文化体育、宗教活动，离开他的常住地到其他的国家和地区连续停留不超过12个月的，其主要目的还不是通过从事活动获取报酬的人，这就是旅游者，现在我们入境统计也是按照这个数字。

旅游行业应该作为一个大的概念，离开异地超不过12个月的都叫做旅游，所以旅游不光是观光、休假、探亲等等，范围更广了。

最近国家旅游局组织了将近100人到全国各地去检查验收工农业的旅游点，准备推出一批。

今后围绕着工农业旅游、各种会议旅游、各种个性旅游，包括丝绸之路旅游或者是从北京、上海、深圳到西藏、拉萨的自驾车旅游，可能很快都会开展起来。

但是沿线相应的服务设施，硬件的建设，包括汽车旅馆或者是经济型的酒店，这方面相对滞后，有关的服务也跟不上。

我去年和前年两次去西藏考察，我觉得西藏有些设施也跟不上，需要在这方面不断地注入资金，最主要还是对旅游设施和旅游用房，有关这方面的设施加大投资力度。

第二个问题，以城市为重点扩展消费领域的政策，为旅游房地产业带来新的发展机遇。

中央经济工作会不久前提出扩大内需的重点将从投资转向消费，要以城市为重点，进一步拓展消费领域，增强消费热点的带动效应和扩散效应，以适应居民收入水平的提高和消费结构的升级趋势，并提出了要加快发展服务业消费，这为旅游业和房地产业的发展无疑是十分有利的。

城市经济的发展过去主要是依赖制造加工业的繁荣，如今已经越来越向依赖旅游休闲方面发展了，其表现是对城市公共用地、商业性的开发利用以及对文化体育场馆，各类商业设施、民俗、文化、博物馆、旅游观光、体育经济、娱乐设施、教育、餐饮服务、道路、停车场等方面给予更高的重视，这些都反映了城市经济模式在向旅游休闲化的转变，进入21世纪以后这是一个很重要的转变。

搞一个项目主要是来自三方面，一个是项目的规划者，就是政府部门，另外一个是开发商，他要选好项目，选不好项目的话将来就会失败。

另外银行不该贷的钱贷了。

这里面我们过去有很多教训。

作为一个城市经营也好，作为旅游项目开发也好，都应该做好长远的规划。

因此，当前城市的房地产业发展，除了居民住宅、商业用地以外，与旅游有关的各类设施建设都应该重视好先期的规划，有序的开发。

现在我对建大型人工乐园有些看法，但是各地都在搞，北京也建了好几个，还在建。

上海、深圳、杭州、北京都在建大型的超市，超市建多了恐怕也是问题，我认为政府旅游部门应该主动提出引导，因为旅游房地产的市场非常大，可以提出更多更好的项目。

当然居民住宅还要继续建，但是作为高档公寓、大型购物中心、大型展览馆或者大型人造景观方面还要经过调查研究，在符合规划的原则内做项目开发。

第三个问题，旅游房地产投资发展过程当中应该注意几个问题。

一个是旅游房地产开发应该与城市和景区的综合发展相结合。

近几年我们创建优秀旅游城市和4A级的旅游景区活动有了很大的发展。

全国有667个城市，现在申请创建中国旅游城市有100多个，4A 级的旅游景区以及工业旅游示范、农业旅游示范，还有很多其他各类围绕旅游、体育休闲有关的旅游景区设施建设非常快，各地随着产业结构的调整也大力地开发各种旅游产品。

结合国外的情况，有很多地方在规划建设度假区、度假村、自驾车旅游设施的基地或者是旅游咨询中心，这是国家旅游局今年在全国旅游工作会上提出来今年工作的重点，包括旅游商品的集散中心正在规划建设，包括展馆。

展馆不能建太多，像海南岛现在建了很多展馆，结果效益并不是太好，因为海南岛主要是以别墅和长期休假为主的，所以在那里搞更多的会议或者是各种展馆可能会存在一些问题。

在巩固团队旅游服务的基础上，国家旅游局要引导旅游企业向散客和商务旅行向个性化的旅游延伸。

从今年开始，国家旅游局和北京奥运会组委会提出准备启动2008奥运旅游行动计划。

过去我们每年搞一次中国旅游主题，今年是百姓生活游。

从2005年－2008年就不提每年有什么专题了，专门就是奥运旅游年，作为我们对外促销的主题。

我们各项工作，包括旅游房地产的开发建设也应该围绕奥运旅游年的主题，这是很重要的内容。

近几年各旅游城市和旅游景区都在加快改造步伐，重新规划或者修改城市景区的布局，使城市景区的面貌有很大的改观。

旅游城市房地产的开发应该根据实际情况，与城市的建设和可持续发展相结合。

一个好的房地产项目首先要选好地理位置，要根据当地的历史、人文资源、文化和消费结构等因素，找准定位，再根据交通配套设施情况、环保、绿化等条件进行开发建设。

例如在一些大型商业区或商业街搞适合于当地或外来旅游者购物场所的时候，要考虑到5年到10年以后人流、物流、车流的情况，建立必要的地上地下的停车场、人行道和绿地。

国外现在已经发展得非常快了，我到拉斯维加斯去，过马路的很多都是自动电梯，你上去以后也是一个大天桥，人站上去以后自己就过去了，到那面下来。

这样的设施都是政府通过税收投资建的，所以它的市政工程充分满足客人的需要，为客人提供各种方便。

今后建设旅游房地产，包括所有涉及到公共的房地产都应该搞无障碍的建设，不要全都是台阶，因为这不仅方便残疾人。

今后老年人也在增多，包括外地年纪大的人。

旅游景区不仅要建设旅游度假村，产权式酒店、汽车旅馆，还可以考虑建各种各样的小型经济型的旅馆，比较集中的地方，像海滨城市和旅游热点的地方，可以建一些汽车营地。

五星级饭店也不一定非要高楼，要投资多少钱的。

我到希腊的克里特岛住过一个星期，我觉得它的五星级饭店论档次来说还不如我们的三星级。

它的房间造价非常低，我估计也就合人民币500块钱1平米，房子就是石头砌起来的，外面用白灰一抹，里面的设施档次比较高，但是它叫五星级饭店，都是两层楼，没有超过三层的。

沿海一带的星级休闲度假设施并不是造价非常高的，但是流动空间非常大，能够让你看到海、看到树和露天浴场，所以要因地制宜，不要凡是一到三亚就非得建高星级的宾馆，现在世界上已经有七星级的宾馆了，在中东已经建了两个了，这并不需要攀比，我们现在除了在大城市的中心区建一些高星级的饭店以外，在周边地区要因地制宜。

第二，旅游房地产的开发建设应该与弘扬民族文化和建筑文化相结合。

我们国家有5000多年的文化历史，长期以来建筑文化我认为是相对落后的。

中国历史上有83个王朝，560个帝国，长期以来在封建王朝专制统治下，民间建筑一般都是非常矮小简陋的。

历代王朝对建筑都有规定，水再大也漫不过桥，除了皇宫贵族以外，对老百姓的建筑和地方官员的建筑都有规定，建多高，建什么样子，包括穿衣服，吃饭，全有规定，可以说是尊卑有序，等级有别，这是中国的特色。

在国外没有这些东西，再加上历代帝国主义的破坏，所以我们很多民间建筑已经荡然无存了。

比如河南洛阳周王朝的双子城，这两个城相距20公里，西城是望城，东城是现在的洛阳，开封，陕西的夏县，大型宫殿基本上都没了，只有北京明清的故宫还保留下来。

改革开放以来各地城市建设非常迅猛，城市建筑都有自己的特色，这是有史以来千载难逢中国房地产发展的大好机遇。

但是存在一个突出问题，整个城市面貌和城市住房建设，特别是旅游住房建设的特色不足，有点儿千篇一律。

西双版纳的也好，广东沿海的也好，东北大兴安岭一带的也好，根据各地的特点来建。

我70年代第一次去日本的时候是坐船去的，给我的印象，从海上看下关，当时看那个小城市整个一片红瓦、绿瓦，房子非常漂亮。