房地产开发企业的资金流控制

房地产开发企业的资金流控制

企业的资金流控制和收益息息相关，管好资金流，可有效地提高企业收益。企业的目标：股东财富最大化，比较综合的指标是净资产收益率，从净资产收益率可以分析到企业在经营中存在的问题等，如万科在2009年9月30日的杜邦财务分析体系：

2009-09-30 杜邦分析

率 10.0109%

X

总资产周转率 0.2375%

=主营业务收入/平均资产总额

=主营业务收入/(期末资产总额

+ 期初资产总额)/2 期末:129,502,509,182 期初:119,287,709,407

2,957,592,239

/

主营业务收入

29,543,838,457

主营业务收入

29,543,838,457

29,543,838,457

-

全部成本 25,075,187,125 + 其他利润 -163,961,887 - 所得税 1,347,097,207

流动资产

123,792,767,960

+

长期资产

5,480,143,643

22,828,988,101

货币资金

27,614,616,095

934,484,166 887,374,562 424,340,297

501,523,208 86,752,229,378 8,924,399,278

1、从上图可以看出，净资产收益率由权益乘数和总资产收益率组成。权益乘数反映的是企业的资本结构，权益乘数越高，企业的财务风险越大，收益也越高。但银行贷款受到各项政策的限制，自有资金比率应达到投资总额的40%，如果负债比率高，会加大企业还款的压力，引起资金流的紧张。

2、主营业务利率：由总资产周转率和净利润率组成。对于总资产周转率，在房地产开发企业中，比重最大的是存货，如何提高存货周转率，加快存货周转，减少资金占用，可有效提高净资产收益率，在企业开发过程中，几种不同的付款方案，对项目的收益的影响是不同的：

项目由多层组成，总建筑面积10万平方米，建筑层高6层，2008年4月开工，2008年7月主体封顶。成本及收益情况如下表（未计贷款利息支出）：

方案一：工程由建安企业进行垫款，在四层以下只支付农民工工资款，四层以上支付形象进度的70%，竣工验收付至总造价的95%，2008年4-7月资金情况如下：

四层以下，工程约完成总进度的50%，农民工工资占总形象进度的25%，4-6月工程需要量计算如下：

1,400×50%×25%×10=1750万元，平均每月600万元；

至七月工程封顶，工程完成总进度的70%，七月需资金：

1200÷6×70%×10=1400万元。

按银行贷款要求，自有资金比例不低于40%，公司应有自有资金=（5000-1399）×100,000×40%÷10,000=14,404万元，支付完土地款后余额为4000万，待7月封顶可用预售款支付工程款。此时不需贷款，收益不变。方案二：每月根据形象进度付款70%，全部工程验收合格后付至完成工程量的80%，结算审计后，付至结算总额的95%：

封顶前，4-7月所需工程款计算如下：

1,400×70%×70%×10=6,860万，公司原有4,000万，需贷款3,000万，按2008年12月23日人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.4%上浮30%：

收益由不需贷款时的21%下降至20.02%。

方案三：每月支付形象进度的95%，4-7月所需资金如下：

1,400×70%×95%×10=9,310万元，公司原有资金4,000万，需贷款6,000万元，按2008年12月23日人民银行公布的一至三年期贷款基准利率5.4%

收益由不需贷款时的21%下降至1.53%，由此可见，提高存货周转率的方法之一就是降低存货账面价值。

二、压缩按揭贷款，加快回款速度。

在商品房销售中，商品房销售合同已签完，按客户的要求需办理按揭贷款，包括商业贷款、公积金贷款，企业应具备完善的制度以加速回款。因公积金的办理速度较慢，在具备办理公积金贷款（主体封顶）的条件下，从签署商品房销售合同至收到公积金贷款，大约需1个月至2个月的时间，现举例说明控制公积金贷款的决策：

王三先生同××楼盘于2008年5月15日签订了《商品房买卖合同》，100平，单价5,000元/平方米，房款总额50万，首付25万已交，余下的款项拟使用公积金贷款。

根据楼盘现有条件，约在120天后主体封顶，公积金贷款到账约在180天后，此款项平均收账天数为180天；根据前面数据，变动成本率=3,100/5,000=62%；机会成本率按10%计算，则：

此款项平均余额=25万×180÷360=12.50万

此款项所占用的资金=12.5万×62%=7.75万

此款项机会成本=7.75万×10%=0.775万

如改变折扣条件，对此客户一次性付款，给予1%的折扣，此客户会在10天付款。此折扣政策所带来的成本计算如下：

此款项平均余额=25万×10÷360=0.69万

此款项所占用的资金=0.69万×62%=0.43万

此款项机会成本=0.43万×10%=0.043万

现金折扣=50万×1%=0.5万

此付款条件下，全部成本=0.5万+0.043万=0.543万，小于公积金贷款条件下的0.775万，该公司可采用此付款条件。

三、对工程款的支付采用以房抵顶工程款的办法，以减少资金流出。

四、编制项目预算及经营计划，并定期进行复核，及时发现存在的问题（包括资

金峰值、缺口、融资方案）及解决办法，以达到或超过预定目标。