房地产开发企业的资金流控制

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房地产企业现金流问题研究_刘志兵

１现金流管理重要性分析
现金流是指开发企业在一定时期或某个项目上，现金及其等价物的收入和支出状况，包括金额的大小及
流。这样才能使企业的预期目标得以实现，财务风险才能得到控制。
２项目分期开发作用及合理分期步骤
收入、支出的时点。现金流管理是指开发企业对项目现２．１项目整体开发的现金流分析
金流入、流出的动态跟踪、控制与优化的活动，其目的是
安全、稳定的现金流是企业生存的基础，尤其对房地业的偿债能力，生存能力。同时，由于房地产开发企业的投
产开发企业而言。由于其对资金需求量大、开发周期长等资金额比较大，企业的现金流入除了依靠自身的实有资本
特点使得自身的资金链安全度不高，从而加大了企业的运和内部融资外，大部分的资金都需依赖银行等金融机构的
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对于房地产开发企业的重要性，并从项目分期开发的角度提出了解决房地产企业现金流问题的方
法，同时结合具体的实际案例阐述了合理的项目分期开发和实施在解决房地产企业现金流问题方面的巨大作用。
［关键词］现金流；分期开发；进度款
［中图分类号］Ｆ４０７．９
［文献标识码］Ｂ
［文章编号］１００２－８５１Ｘ（２００６）Ｓ０－０１３７－０３
工。地下车库２００３年１０月同时挖土，２００４年３月钢砼完成；目一次性全面启动，（２）地下车库及配套建筑早于住宅竣
最后，于２００５年９月达到交房条件。
工，（３）所有住宅基本在同一时间段内实现竣工。
项目实施过程中，投资方需要支付的建筑安装工程
比较图３和图４可以看出以下特点：
每月进度款如图３所示。
（１）图４（整体开发）现金流需求高峰时段图３（分期开
从图３可以看出项目现金流需求较大的时间段为：出现；

浅谈房地产开发企业的资金管理

行监督、实。核
现困难，使得企业资金周转上出现短缺。
另外，地产企业的产品销售对金融政策房的依赖程度较高。很多消费者要通过银如行按揭来支付房款，行按揭政策的变动银直接影响产品的销售情况，而影响到企进业资金的回收。三、金管理的主要内容资企业对资金的管理主要表现为对资金的收支管理，且在使用资金之前必须而通过严格的审批程序，力求使资金的使用达到并满足合理的需求。
资金预算内容进行整合并实现 “ 预算职
能” 以 “ 的资金预算管理 ” 中心的价值为
监控。以企业应组织制定全面的资金使所用预算管理制度。
业垫资是房地产开发中最为普遍的现象。为了保证房地产项目前期开发的可持续性，房地产企业在开发项目的招投标阶段，往往会选择有能力垫资建设的建筑商，在签订施工合同中明确规定根据施工
成本费用预算等在内的完整体系；职能从
上看，是对其业务流、资金流、信息流和人力资源流进行全面整合，最终使企业的资
２资金的筹集方式、资金筹集可采取不同的形式和途径，并且可以根据企业开发时期的不同阶段
筑安装及基础设施建设支出和税费。
资金使用及管理制度，对单位的每一笔资金的收支进行审批，确保资金使用的恰到好处。
【键词】地产开发企业关房资金管理

浅析房地产集团的资金管理

５．统一资金筹资管理．防范融资和担７０％．这固然和我国房地产企业发展的历售房源回笼资金是房地产集团最为重要的资金流人．而且销售资金回笼的速度和保风险。房地产集团对各项目的资金融资史环境等要素有关．通过负债经营可以发根据各项目经挥财务杠杆的作用．但如此高的负债率蕴金额直接影响到了房地产开发的经营成应进行统一的筹划和管理．每年初藏了极大的财务风险．一旦市场出现较大果。由于土地成本高，资金成本已然成为营发展以及资金需求和融资条件．
资金使用成本高、资金周转速度低下有效解决房地产开发的资金来源和期限随着国家宏观政策的持续收紧．房地大、产市场竞争的日益加剧．房地产行业面临等问题较为明显匹配问题
的发展形势越发严峻．从重土地升值到重二、强化房地产集团资金管理的措施４．统一银行开户管理．推行收支两条
要本文对目前房地产集团资金管理工作
的措施。
为严重的是制度停留在纸面上．实际执行选择合适的融资方式．避免出现短债长投、融资渠道单一，从而出现财务风险。从长远来看．直接融资将会成为房地产开发资金重要的来源方式．如房地产投

房地产企业现金流管理存在的问题及对策研究

房地产企业现金流管理存在的问题及对策研究作者：彭海明来源：《经营者》2020年第13期摘要房地产开发行业具有开发周期长、资金需求量大、投资风险大的特点，现金流是房地产企业生存和发展的关键因素，房地产企业应对高效、合理、安全的现金流提出更高的管理要求。

现在部分房地产企业对现金流预算的编制流于形式，现金流管理与业务流程管理脱节。

对房地产企业的管理模式、理念进行分析，可以发现，产生上述问题的原因在于财务的职能仅限于反映和监督。

现金流管理与业务管理相结合已成为未来现金流管理的發展趋势。

房地产企业财务的职能应逐渐向筹集资源、合理配置资源方向发展。

关键词房地产企业现金流管理一、前言现金管理贯穿于房地开发企业经营管理的所有环节，是流动性最强的资产，高效的现金流管理关系到企业的生存与发展。

房地产行业是资本密集型行业，与其他行业相比，具有资金需求量大、投资回收期长的特点。

房地产行业与其他行业相比面临着更大的资金风险。

本文对房地产企业现金流管理中的预算编制、执行以及现金流管理与业务管理相结合等方面进行探讨，旨在提高房地产企业资源的配置效率，提高房地产企业抵御风险的能力。

二、研究房地产企业现金流管理的必要性现金流是企业运营的“血液”，资金链是企业成败的关键因素，现金流在企业决策中占很大比重。

因为房地产行业具有资金需求量大、占用时间长、投资风险大等特点，所以现金流成为了企业生存和发展的关键。

合理、高效、安全地管理现金流是房地产企业经营管理中最重要的任务。

现金流不同于净利润，它能更好地反映房地产企业的发展能力和偿债能力，体现房地产企业的收益。

房地产企业在市场经济中面临着巨大的压力，许多公司经营业绩良好但因为现金周转问题崩溃。

现金流是驱动房地产企业前进的基本动力，没有充足现金流的房地产企业必定失败。

必须作好战略性的现金流规划，在经营方面，要优化现金流管理流程，不应独立进行现金流管理，现金流管理是企业战略管理和经营管理的重要组成部分。

浅谈房地产开发企业的资金管理

财会研究ＩＦｉｎａｎｃｅａｎｄＲｅｃｏｕｎｔｉｎｇＲｅｓｅａｒｃｈ
浅谈房地产开发企业的资金管理
於佳佳上海华滨投资有限公司２００１２６
摘要：房地产企业开展经济业务时，涉碌到巨大的资金流转，为了保证生产经营活动的顺利进行，提高资金利用效
理，它是作为房地产财务管理的核心。发展，中小型房地产企业向有实力的大公司寻求资金的重要途径。合作开发是两个及以上房地产企业共同出资，或者一方提供土地，其２、房地产开发企业资金管理的特点。他方提供资金来从事项目开发。不仅中小型房地产企业在项目开（１）房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长，单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险，更无法撬动大发中采用合作方式，国内知名房企在大盘项目中也乐于强强联手、项目开发。房地产企业上市融资门槛极高，绝大多数企业难以利用优势互补。资本市场直接股权融资。为弥补项目开发资金缺口，大多采用商业（４）内部认购。内部认购是在开发项目尚未取得 “ 商品房预售银行贷款等进行负债融资，导致资产负债率极高。许可证”，甚至未正式开工之前，在小范围内进行商品房销售。内部（２）房地产资金管理既要受到国家政策的影响，又要受到社会经认购可以使房地产企业提前获得部分销售收入。２００６年《关于进济等因素的影响，因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确规定 “ 不得以内部认（３）房地产的开发和投资都具有阶段性，随着分阶段的逐步投购、收取预定款等各种形式变相预售商品房 ”。内部认购作为违入，期间资金也在逐步的回收，特别是期房交易的存在。使得资金运规操作被明令禁止，但现实中仍有不少开发商暗箱操作。筹方面存在投资和回收的互补性。回收的资金可以投入商品房的４、加强资金的风险和监督管理再开发，而开发不断，又可以使资金不断回收，实现资金使用的最大企业的风险影响企业的生存和发展，房地产开发企业的资金风化。险主要包括在途风险、或有风险、使用风险。其使用风险表现为企业的投资风险，它属于一种事先可以控制的风险，必须加强对投资二、房地产开发企业资金管理措施的决策管理，对于项目的评审要做到更加科学、更加专业、使风险１、进行房地产开发项目的可行性规划。可行性研究对于企业降到最低的程度，重大的投资问题必须形成有效的决策约束机制，并在确定房地产的投资项目时极其重要，不能仅仅流于形式，要对投资且实时的跟踪管理。其在途风险体现在资金的结算过程，并且应当项目的背景隋况进行详细调查，规避可控因素，对于市场上房地产的将部门的管理人员、业务人员的绩效同应收账款的回收状况挂钩，基本隋况进行调查，对于类似相近的投资项目进行对比，尽可能地减制定相匹配的奖惩制度，确保资金的流通，把坏账损失降低到最低程少风险，避免盲目投资带来的经济损失。度。企业还可以进行内部审计，对于财务信息和财务业绩进行审计２、进行周密的资金预算管理和过程控制。资金预算管理，从内和监督，评价其真实性和合法性，强化事前、事中、事后的控制，确容上看，是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费保资金的安全和流通。用预算等在内的完整体系；从职能上看，是对其业务流、资金流、信５、提高企业资金管理的信息化建设。目前房地产企业主要采息流和人力资源进行全面整合，最终使企业的资金获得最佳全面效用矩阵式的组织管理结构，信息传递需要逐级汇报，部门间的横向沟率；从过程上看，是通过预算编制、执行与控制、考核与激励，对资通不足。房地产企业应根据自身规模定制使用适合的信息系统软金预算内容进行整合并实现 “ 预算职能”的以 “ 资金预算管理” 件，实现数据的共享和关联，满足业务需求。房地产开发过程中大量为中心的价值监控。所以企业应组织制定全面的资金使用预算管的交易往来、记账凭证、数据分析等能够得到及时的上传、反馈理制度。和共享，从而提升资金信息传递效率，实现企业对项目资金使用情况

房地产开发企业的资金管理.doc

房地产开发企业的资金管理1、房地产开发企业资金管理的概念房地产企业项目开发过程的资金流构成要素主要包括有开发成本、期间费用、销售收入和各项税费。

根据房地产企业资金流动的来源、方向、大小、速度等情况,参考多家知名房地产企业在项目开发中的关键控制节点,将房地产开发流程分为六大阶段:即项目投资机会研究及土地竞投阶段、项目定位策划及前期筹备阶段、规划设计阶段、工程建设阶段、市场推广和营销阶段、售后及物业管理阶段。

房地产资金管理指的是企业在上述阶段中对于其应用的各项资金的控制与管理,它是作为房地产财务管理的核心。

2、房地产开发企业资金管理的特点房地产项目开发所需投资成本高、项目周期长,单纯依靠自有资金难以保证项目开发顺利进行和分担项目风险,更无法撬动大项目开发。

房地产企业上市融资门槛极高,绝大多数企业难以利用资本市场直接股权融资。

为弥补项目开发资金缺口,大多采用商业银行贷款等进行负债融资,导致资产负债率极高。

房地产资金管理既要受到国家政策的影响,又要受到社会经济等因素的影响,因此其资金运筹较其他行业表现的更加复杂化。

房地产的开发和投资都具有阶段性,随着分阶段的逐步投入,期间资金也在逐步的回收,特别是期房交易的存在,使得资金运筹方面存在投资和回收的互补性。

回收的资金可以投入商品房的再开发,而开发不断,又可以使资金不断回收,实现资金使用的最大化。

二、房地产开发企业资金管理措施1、进行房地产开发项目的可行性规划可行性研究对于企业在确定房地产的投资项目时极其重要,不能仅仅流于形式,要对投资项目的背景情况进行详细调查,规避可控因素,对于市场上房地产的基本情况进行调查,对于类似相近的投资项目进行对比,尽可能地减少风险,避免盲目投资带来的经济损失。

2、进行周密的资金预算管理和过程控制资金预算管理,从内容上看,是一个包括现金收支预算、销售预算、生产预算、成本费用预算等在内的完整体系;从职能上看,是对其业务流、资金流、信息流和人力资源进行全面整合,最终使企业的资金获得最佳全面效率;从过程上看,是通过预算编制、执行与控制、考核与激励,对资金预算内容进行整合并实现“预算职能”的以“资金预算管理”为中心的价值监控。

强化房地产开发企业资金管理,提高企业效益

给银行带来了很大的风险，数据显示，０９１，全国房地产为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，２０年２月由信托机构将信托收益交付给受益人的行为。
定资金使用方案，合平衡和编制单位的资金总预算。度预算综年侧重于全年资金的平衡与预算，度执行预算主要用于月度的资月金调度与控制。算管理的关键点在于企业现金流和开发项目数预
强化房地产开发企业资金管理，提高企业效益
傅华南
（宁波香格房地产开发有限公司，浙江宁波３５０）１３０
摘要本文基于资金管理的含义及其在房地产开发企业中的重要性，结合当前房地产开发企业资金管理的现状和问题提出了强化房地产开发企业资金管理，提高企业效益的相关措施，
它是指房地产开发企业以还本付息为条件从外部通过各种商业银行或者其他金融机构融入开发资金的融资行为，房地产企业资是金的主要来源。其贷款形式多样，体分为：抵押贷款、用贷具信
式，不同阶段的资金流与企业非项目资金流进行统筹计划和平将
衡，为合理调配和使用资金服务。３拓展多元化融资渠道．

谈营运资金管理存在的问题及对策——以房地产开发企业为例

谈营运资金管理存在的问题及对策———以房地产开发企业为例李健花摘要：随着我国房地产开发企业数量越来越多，竞争越来越激烈，营运资金管理作为房地产开发企业经营的关键环节。

如果企业营运资金短缺，企业的投资、建设项目等活动就会受到重大影响；而储存的营运资金过多的话，对于企业的发展不但没有积极的促进意义，还会增加企业运营的机会成本，因此管理好营运资金是房地产持续发展的关键。

本文以国内一家上市房地产开发企业为例，以营运资金管理的关键指标，探讨我国房地产开发企业的营运资金管理现实状况及存在的问题，并提出解决问题的措施，使企业更具发展优势。

关键词：上市公司；房开企业；营运资金管理一、房地产开发企业营运资金管理概述（一）房地产开发企业的特点房地产开发企业从事房地产开发和经营，以营利为目的，主要经营范围包括房屋建造、城镇土地开发、基础设施建设，以及房地产营销等经营活动。

房地产开发行业是个对资金需求量很高的行业，它的特点是项目周期特别长、资金的需求量巨大，从而导致经营风险也特别大。

由于房地产开发行业这些特殊性，所以资金管理对房地产企业来说相当重要,如不对营运资金进行有效的管理，资金链一旦断裂，将使企业遭受灭顶之灾。

（二）房地产开发企业营运资金管理的重要性随着经济发展，房地产市场也是热门且竞争激烈的行业，而营运资金管理也是企业竞争优势的关键。

房地产开发企业经营得当，盈利水平会比其他行业高，但由于风险高、资金量投入大，相较其他行业获得的高盈利率其实是对其承担的高风险的补偿。

一旦资金流出现断裂，企业容易出现崩盘情况，所建造的已售出的但未完工的期房可能成为烂尾楼，导致民生不稳定，会涉及公众利益。

因此对于资金管理，企业应该加重对营运资金的管理，切不可大意。

二、房地产开发企业营运资金管理分析与非上市房地产开发企业相比，上市房地产开发企业的经营管理和制度建设更加完善，因此通过对上市房地产开发企业的营运资金管理关键指标进行分析，可以更加清楚了解房地产开发企业的营运资金管理状况。

浅析房地产集团的资金管理

争．因此房地产集团的管理重心也将随之朝令夕改也使得制度的严肃性不够此笼。此外在面对存量高企、资产沉淀的情发生变化．而其中资金管理变得越来越重外。更为严重的是制度停留在纸面上．实况下．要及时果断地采取措施加快存量要。本文对目前房地产集团资金管理工作际执行不到位．也使得制度的有效性大打房的销售．通过沉淀资产的置换等方式中存在的问题进行了分析．并提出了相应
主要开发商的负债率绝大部分都超过了支各个方面的制度制定．如通过制定资金资金，根据项目的不同，客户的不同，通过
７０％．这固然和我国房地产企业发展的历支付审批权限、现金管理条例、银行账户设计不同类型的房地产投资基金．可以有
目前资金管理中存在的主要问题
合适的融资方式，避免出现短债长投管理制度．规范资金收支资渠道单一。从而出现财务风险。管控。制度是管理的基石。尤其是房地产从长远来看．直接融资将会成为房地
史环境等要素有关．通过利用负债经营可管理规定、票据管理规定、销售收款规定、效解决房地产开发的资金来源和期限匹

房地产企业现金流量管理问题及对策

房地产企业现金流量管理问题及对策作者：孟静朵来源：《财经界·上旬刊》2019年第06期摘要：现金是企业流动性最强的资产，它贯穿于企业生产经营的各个环节，能否进行有效的现金流管理，关系到企业的生存与发展。

房地产行业是典型的资本密集型行业，具有对资金的需求量大、开发建设周期长、资金回笼速度慢等特点，与一般行业相比，面临更高的资金风险。

目前，因为资金链断裂而倒闭的房地产公司不在少数，因为资金链断裂而烂尾的楼盘不在少数。

从小处说，影响开发商的利益，影响广大业主的权益;从大处说，烂尾楼盘得不到妥善解决，会影响社会稳定。

但是目前我国大多数房地产企业并没有足够重视对企业现金流的管理，也没有建立起有效的现金流风险预警机制来防范财务风险。

本文针对房地产企业现金流的特点，在分析了我国房地产行业现金流量管理存在的问题的基础上，提出了相应的优化策略，对于房地产企业加强现金流管理具有一定的借鉴意义。

关键词：房地产企业 ;现金流管理一、房地产企业资金流的特点（一）资金需求量数以亿计首先，房地产企业购买土地用于开发，地价款、拆迁费用所需金额巨大，收购其他房地产公司股权，股权会包含地价款及地上在建工程款，所需金额更是巨大。

其次，开发建设过程中，需要根据工程合同支付工程款，目前政府对农民工工资监管严格，开发商不能拖欠施工单位工程款。

再次，预交各种税款，发放工资，售楼部建设与装修，各种营销活动等都需要大量的资金。

（二）资金回收周期数以年计开发企业经历拿地，办五证—《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，开工建设，预售，竣工验收，交房等多个环节，整个流程短则两三年，長则四五年。

另外房产销售收款以首付款加银行按揭方式为主，在目前高单价高总价商贷利率上浮的情况下，销售进度放缓，按揭放款进度放缓，导致资金回收期变长。

（三）资金监管政策严格目前我国大量房地产项目实行预售制度，政府对房地产开发商收取的房款实行监管，虽然各地监管制度细节不同，但都要求房地产公司存入大额监管资金，同时限制了监管账户资金的取出使用过程。

大型房地产开发项目难点解析

大型房地产开发项目难点解析要点难点一：开发速度受政策变化影响大难点二：调研难度高，市场准确定位困难多难点三：财务资金平衡及资金流控制难度大难点四：人事变动多，管理难度大难点五：工程配套设施建设缓慢，造成客户投诉多随着北京房地产市场走进现房阶段，市场开始向多元化多样化发展。

市场的房屋供应量巨大，但有效供应不足，所谓有效供应即为客户要求的“小批量、个性化、多品种”供应，这正是大规模房地产开发项目难以达到的标准。

随着房地产市场的开放，开发项目增多，房屋设计更加合理，品质更完美，服务水平大大提高。

相对于其他项目类型，大型开发项目成本相对较低，有其抗风险优势，但产品需求、市场快速变化导致大型项目开发产品调整出现问题。

大盘产品的成功取决于其产品的市场适应性，同时受到以下难点的制约。

难点一：开发速度受政策变化影响大房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，房地产业发展与国家经济政策和行业政策有着必然的影响。

而大型开发项目由于开发周期长，受政策变化影响更多。

例如：1．宏观经济政策调控房地产业的兴衰和发展是和国家宏观经济发展密不可分的，在95年，国家宏观经济调控实行经济软着陆时，主要针对房地产业进行调整，当年炙手可热的地皮马上变得无人问津。

如此大规模的经济政策调整，对于当年的“大盘”是致命的打击。

开发企业需要有长远的战略计划，在遇到市场阻力的时候，北京老牌发展商—北京城市开发集团曾谈到需要“耐得住寂寞”。

2．金融政策从99年银行开始大力支持个人购房信贷开始，北京的房地产市场个人购买力大增。

整个市场开始繁荣火热，救活很多苦于销售不出的项目。

而从2001年初银行开始严格审查信贷者和开发商的信用资质时，很多项目销售回款速度受到影响。

3．房地产行业政策包括土地政策、开发政策、不同地块的优惠政策等。

这些政策的出台意味着不同房地产开发项目享受着不同政策，而时间较长的大规模项目会受到更大冲击。

例如市场一直在讨论的内外销政策取消等问题。

浅谈房地产企业资金预算管理

投资理财
浅谈房地产企业资金预算管理
西安地铁物业开发有限责任公司李红梅
摘要：本文主要阐述在市场经济条件下．房地产企业的财务管理状
况，以其资金预算管理为突破口，深入分析进行财务预算管理的必要性，以及如何进行有效地管理活动，以期使企业按照资本经营机制的内在要求进行运作。同时广泛有效地进行资本经营。关键词：房地产企业资金预算管理财务核算预算是财务管理活动的重要环节。所谓的预算管理，在经济学上资金预算统筹计划与平衡资金流。所谓的开发项目的不同阶段主要有
讲，就是通过实物和价值等形态来反映企业未来一定时期内的生产经营情况和财务成果等的一整套的规划。预算必须建立在科学的调查和
预测上。预算与预测有着密切的关系但二者却又截然不同。预测是在对未来的不可知的变量综合总结的基础上的主观判断。预算是以预测为基础，是针对预测结果而预先采取的风险防御系统。在市场竞争日益激烈的今天。市场的风险在不断地提高，对预算的管理也日益受到了各企
才更需要对资金进行有效的规划与管理。在项目的规划阶段，不断地估算接近准确数据的投资和成本费用．以期能够尽早做出经济效益评价和相应的投资决策。
一

房地产工程资金管理制度

房地产工程资金管理制度第一章总则第一条为了加强房地产工程资金的管理，确保资金的安全、合规和有效使用，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，制定本制度。

第二条本制度适用于公司所有房地产工程的资金管理活动，包括工程预算编制、工程款项支付、工程成本控制等。

第三条房地产工程资金管理应遵循合法、合规、公开、透明的原则，确保资金的安全、及时、有效使用，促进工程的顺利实施。

第四条公司应设立专门的资金管理团队，负责房地产工程资金的管理工作，确保资金管理的专业性和有效性。

第二章工程预算编制第五条工程预算编制应根据工程设计文件、工程量清单、工程造价等信息，结合公司财务状况和市场情况，合理预测工程成本，编制工程预算。

第六条工程预算应包括工程直接费用和工程间接费用，其中工程直接费用包括工程材料费、工程人工费、工程设备费等，工程间接费用包括项目管理费、质量安全费、环境保护费等。

第七条工程预算应经过公司财务部门的审核，并由公司领导审批后方可执行。

第三章工程款项支付第八条工程款项支付应按照工程进度和合同约定进行，确保款项的支付及时、准确。

第九条工程款项支付前，应由财务部门对工程进度和合同履行情况进行审核，确保款项的支付符合实际工程进度和合同约定。

第十条工程款项支付后，应及时记录相关账务，确保财务数据的准确性和完整性。

第四章工程成本控制第十一条工程成本控制应贯穿于工程实施的全过程，包括工程设计阶段、工程招投标阶段、工程施工阶段等。

第十二条工程成本控制应采取动态控制的方法，根据工程实际情况及时调整预算，确保工程成本控制在预算范围内。

第十三条工程成本控制应加强工程变更管理，对于工程变更导致的成本增加，应进行严格的审核和控制，确保工程变更的合理性和必要性。

第五章监督管理第十四条公司应建立健全房地产工程资金管理的内部监督机制，对资金管理活动进行定期检查和评价，确保资金管理的合规性和有效性。

房地产企业现金流存在的问题及对策

房地产企业现金流存在的问题及对策作者：田金玉刘媛来源：《财会通讯》2012年第26期一、房地产企业现金流概述（一）现金流的概念现金流是用于记录企业在商品销售、提供劳务、对外出资以及支付税款等日常经营活动中的现金流动的状况情况。

在众多指标中，现金流能够全面的反映一个公司在一定会计期间内经营活动、投资活动以及筹资活动的情况。

（二）房地产企业现金流特点主要包括：（1）资金需求量大。

由于房地产行业项目本身的特点，决定了该行业在资金需求量上比较大大。

因此，仅靠企业的自有资金，房地产开发公司是不能维持日常运转的。

同时，由于房地产企业的开发建设资金在支出上具有集中性的特点，但资金的来源却比较分散，使得该行业企业必须拥有更大规模的现金流入。

在我国，房地产企业“以小博大”的发展模式，使得该行业企业对银行资金的依赖度长期以来居高不下。

照此发展下去，企业的资金链很容易被拉断，对于中小企业将是更加严峻的挑战。

（2）周转周期较长。

对任何一个房地产开发项目而言，从开始选择位置，到房屋竣工验收直至出售，一般均需要3到5年的时间。

此外，房地产商品要想收回成本获取利润，只能是等该楼盘销售到一定数量之后才能获得，这就造成了房地产企业资金周转比较长的特点。

并且，该行业企业资金周转的周期要明显高于其他行业的上市公司。

（3）资金占用风险大。

房地产项目的资金一旦投入，就具有不可移动性。

因此，房地产开发商就很难根据发生的各种变化对资金用途及时的加以改变和调整，使得现金流的投入风险性加大。

二、房地产企业现金流存在的问题（一）房地产行业现金流现状为了能够更好地研究我国房地产行业上市公司现金流现状，选取14家该类行业的上市公司进行分析比较。

其中营运指数是反映一个企业现金流质量非常重要的指标，对这14家房地产上市公司2007—2010年的现金流量进行分析计算，得出每家公司三年的营运指数并进行加权平均，因此得出每个上市公司近三年的平均营运指数，进而得出整个房地产行业的营运指数，如表1所示：经计算得出：房地产业上市公司平均营运指数为-9.477。

房地产公司资金链风险防控--以龙湖集团为例

40Research on Risk Prevention and Control of Capital Chain of Real Estate Companies ——Take Longhu Group as An Example房地产公司资金链风险防控——以龙湖集团为例文/钟璐瑶李建忠在我国，房地产企业是几大支柱型企业之一，一直受到国家政府的密切关注。

国家的一系列紧缩性政策影响房地产市场的整体环境，导致其呈现不容乐观的局势，但地方政府过度投资房地产的行为得到了有效的抑制，也减缓了地方政府对土地和房屋投资开发的增速。

另外，房地产行业作为资金导向型企业，具有资金要求巨大、现金流波动程度高、强周期性、盈利滞后于现金流等特征，一般企业的自有资金无法满足其日常经营发展所需，所以房地产企业需要从银行或其他信托机构等多种渠道进行融资，易受多个不可控因素的影响，从而造成资金链的损坏。

2014年3月至2021年4月，浙江、江苏、安徽、湖北、陕西等多个地区的十多家中小型房地产企业因资金链断裂而面临破产的危险。

究其原因，一是新一轮宏观调控，信贷收缩、降价潮等市场环境变化加剧了融资困难，二是房地产企业内部战术及决策方面的失误和管理的混乱。

表1为2020年部分地区房地产调控政策。

房地产企业的资金链房地产企业资金链是从项目融资开始，经过项目开发及交付使用，再到销售回款，最后支付外部融资成本的一个反复循环的过程。

房地产企业资金链的重要性房地产企业往往几个项目同时进行，以期为单位进行修造，资金投入巨大、投资时间长、投入集中，表1 2020年部分地区房地产调控政策房地产行业在中国的国民经济中占有重要地位，其扩张方向不仅关系到房产行业本身，也紧密关系到国家财政和经济秩序的安定。

房地产行业对资金需求量极大，而我国房地产企业破产的主要原因即资金链断裂，因此，对房地产行业的融资风险的有效控制在国家金融秩序和经济发展方面都发挥着重要作用。

房地产开发公司财务管理制度

房地产开发公司财务管理制度1.为了加强公司财务管理，规范公司财务行为，保护公司及其相关方的合法权益，推进现代公司制度建设，根据《企业财务通则》、《企业会计准则》等有关法律、行政法规结合房地产开发企业特点，制定本制度。

2.本规定适用于企业内部所有员工。

3.财务管理体制公司财务活动由公司总经理直接领导，由财务部统一管理，财务独立核算制度。

各级领导和员工须严格遵守，认真执行。

建立财务决策制度，财务风险管理制度，财务预算管理制度，以现金流为核心，按照实现公司价值最大化为最终财务目标。

各部门严格遵守财务管理规定，财务部认真履行财务管理职责，开展经营活动，保证资金高效运转。

4、资金筹集从税后利润中提取的盈余公积包括法定公积金和任意公积金，可以用于弥补公司亏损或者转增资本。

法定公积金转增资本后留存公司的部分，以不少于转增前注册资本的25%为限。

若取得的贷款贴息等财政资金，作为公司收益处理。

筹集资金，应当按规定核算和使用，尽量使其保值、增值，并诚信履行合同，依法接受监督。

公司应该加强对长短期借款的管理，建立长短期借款台账，据实登记每笔借款的贷款单位名称、借入金额、借款日期、还款日期和借款利率等事项。

及时计算应计利息，准确反应利息支出。

5、资产营运根据风险与收益均衡等原则和经营需要，确定合理的资产结构，并实施资产结构动态管理。

公司在生产经营中取得的各项收入须全部交到公司财务，及时入账，任何部门、任何个人都不得以任何理由或者以任何形式截流或者挪用。

货币资金的使用和流动资产处理须按照规定的审批权限经有关领导签字，否则不得支付和处理。

库存现金一般不超过10000元，过多及时存入银行。

一切现金往来，须收付有凭据。

严禁将公款存入私人账户。

对发生的业务要逐笔登记现金日记账，做到日清月结，每日盘点现金，确保账实相符，会计每月终要会同出纳盘点现金库存一次，月末与总账核对，保证账账相符。

出现问题要查明原因，及时纠正。

支付大额工程款、材料款一律转账不支付现金。

房地产企业财务风险的管理与控制

房地产企业财务风险的管理与控制作者：刘婕来源：《中国乡镇企业会计》 2018年第5期一、引言在我国近些年的发展中，房地产企业在我国的GDP当中占的比例越来越大，己经逐渐发展为一种支柱产业。

企业的财务管理对于房地产公司的发展有不可替代的重要作用，这就要求房地产公司必须有一个完整的资金链。

但是近些年市场变幻莫测，具有较高的风险性。

房地产公司也有一些属性难以控制，比如说房地产公司进行开发的工程周期比较长，工程需要的资金投入比较大，除此之外，还需要面对许多其他不可控因素的影响，如果其中哪一环节做得不到位，就会影响到房地产公司的资金链，进而带来发展风险。

财务管理是房地产公司发展中的一个重要环节，因此，必须要加强房地产公司内部的财务风险控制能力。

二、房地产企业财务管理中面临的风险（一）投资风险房地产公司在发展过程中，经常面临的一个问题就是投资风险。

投资风险就是房地产公司在对一个项目投入资金之后，受到其他许多因素的影响，比如国家的政策变动等等，可能在工程完成时得到的收益达不到预期的效果，这就造成了房地产公司的损失。

并且，房地产公司在对项目进行投资的时候，规模比较大，投入的资金较多，工期也比较长，这就加大了房地产公司的投资风险。

此外房地产公司另一个显著的特点就是在工程开始的初期，公司的变动能力较弱，容易受到市场变化和政府政策变化的影响，如果市场发生变动，那么收益就会随之进行改变，这种不确定性制约了房地产公司的快速发展。

（二）筹资风险稳定的资金链是房地产公司平稳运行的重要前提，因此，房地产公司另一个重要的环节就是进行筹资，但是同时也会带来筹资风险。

房地产公司在进行筹资的时候，可能会采取多种多样的方式，因此，资金的来源也会是多种渠道，方式和渠道的不同，会为房地产公司带来不同大小的筹资风险。

在房地产公司进行筹资的过程中，需要特别注意的是，一定要保证风险和成本两者之间的平衡关系，只有使二者相平衡，才能对房地产公司的资本结构进行大幅度的优化。

房地产企业资金管理存在的问题及对策分析

房地产企业资金管理存在的问题及对策分析摘要：为促使我国房地产企业健康平稳发展，我国政府针对房地产企业制定了多种约束制度和颁布了多项政策来保障民生，在一定程度上限制了房地产企业的行为，直接导致房地产企业的资金压力不断增大。

基于此，以下对房地产企业资金管理存在的问题及对策进行了探讨，以供参考。

关键词：房地产企业；资金管理；存在的问题；对策分析引言地产行业性质特殊，资金在房地产企业的经营与发展过程中扮演着无比重要的角色，倘若资金出现问题，企业将会面临巨大的危机与风险，因而其资金管理工作涉及的范围更加繁琐复杂，房地产企业要保持稳定可持续的发展，必须进一步加强资金管理工作在房地产企业内部的进行，根据房地产企业的实际经营状况制定合理的资金管理手段，帮助企业提升核心竞争力，规避财务风险，促进企业实现健康稳定发展。

1房企资金管理的重要性房地产行业是我国经济的重要组成部分，房地产行业高投资的特点决定了其属于资金密集型产业，需要不断地投入高额的资金。

一旦资金链断裂或项目投资失败，将给房地产企业带来巨大的风险。

根据据国内分类房地产企业财务账目数据显示，2019年第三季度房地产行业利润率为9.3%，杠杆率为80.5%。

高负债率和高偿债成本困扰着房地产企业，挤压了利润空间，导致项目投资回报率小于平均资本成本。

此外，抵押资金到期必须归还本息，一旦债务无法履行，公司将面临破产风险。

2房地产企业资金管理中常见的问题2.1资金使用中风险意识较低一般情况下，房地产企业项目的建设规模非常大、周期长，并且容易受宏观政策调控、市场经济变化的影响，可因为房地产企业自身原因，容易出现房地产企业忽视资金管控，单纯重视施工建设的问题。

具体表现为：一是现金流跟踪控制的力度较低，不重视融资额度和放款速度的争取，总是顺其自然地等待着回款，很少会主动跟踪与管控；二是资金支付进行中，很少会树立预算意识，结算方式不够创新，支付款项额度的控制力度较低，只是流水作业，很少主动去控制。

房地产开发企业成本管控存在的问题及对策

房地产开发企业成本管控存在的问题及对策房地产开发企业在成本管控过程中，存在着以下几个问题：1.前期投资缺乏严格管控。

在房地产开发项目启动之初，需要完成一系列工程设计、环评、规划等前期工作，这些投资支出往往需要在项目开发周期较长的情况下进行，因此前期投资的规模和效益比较难以评估。

2.工程建设阶段存在成本超支的风险。

在工程建设过程中，往往会出现人工、材料等成本的不确定性，这也就意味着企业可能需要承担额外成本的风险。

此外，由于部分开发企业对于设计和施工方的考核评估不够严格，因此在项目工程阶段也存在着成本超支的风险。

3.物业管理成本高昂。

由于楼盘交付后的物业管理工作需要长期的运营和维护，因此其成本也比较高昂，包括但不限于物业维修、收费、设备保养等维护费用。

而这些费用也可能因物价涨幅、人工成本等变动因素而发生变化。

针对这些问题，开发企业可以采取以下措施：1.加强对前期投资规划的指导和管控。

可以建立一套完整的投资决策标准，并对各项投资进行量化评估和风险评估，对于不能确定的项目或者高风险投资要谨慎决策。

2.完善工程建设阶段的监管体制。

开发企业需要建立完善的项目管理体制，增强对于工程成本、工期、工程造价等方面的管控，以及将设计和施工方的考核评估作为重要标准，提高资金使用的效率。

3.优化物业管理流程，提升运营效率。

通过制定科学合理的物业管理体系、开展物业信息化管理，提高物业工作运行效率，并利用物业委员会等形成积极的互动关系，实现物业信息流、物资流、资金流的有效管理。

同时，加强会计核算，完善费用统计制度，精细管理各项费用。

综上所述，开发企业在成本管控方面需要加强从前期投资到后期物业管理整个过程的有效监管和管理，以实现企业资金的合理使用和运转。