房产项目后评估报告ppt课件
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房地产培训课程_项目后评价_17PPT.pptx
新建10万吨级船坞一 座及其配套措施
缓解了矛盾
实际修理20万 吨级以上
基本良好,但部 分设施配套不 足
国家政策,劳动 力,价格优势
远洋运输行业 的发展
项目实施管理 有利,但前期投 资不足
继续开放的政 策,继续发展的 亚太经济
发展服务营销 网络,开拓外轮 市场
增加配套设施, 缩短坞期
投资额1.8亿,工期3年 投资额3.64亿, 物价上涨,设计 加强管理 工期缩短4个月 变更
不成功的(Ｃ):项目实现的目标非常有限;相对成本而言,项 目几乎没有产生什么正效益和影响。
失败的(Ｄ):项目的目标是不现实的,无法实现;相对成本而 言,项目不得不终止。
❖ 评价表
项目成功度评价表
序号 1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
执行评价指标 经济适应性
环境影响 社会影响 组织影响 技术影响 成本-效用 进度管理 预算成本控制 财务内部收益率 经济内部收益率 财务持续性 组织持续性 项目总持续性 项目总成功度
相关重要性 成功度
重要
A
重要
A
次重要
B
次重要
B
次重要ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
重要
A
A
❖ 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。2 0.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
综合效益
缓解了矛盾
实际修理20万 吨级以上
基本良好,但部 分设施配套不 足
国家政策,劳动 力,价格优势
远洋运输行业 的发展
项目实施管理 有利,但前期投 资不足
继续开放的政 策,继续发展的 亚太经济
发展服务营销 网络,开拓外轮 市场
增加配套设施, 缩短坞期
投资额1.8亿,工期3年 投资额3.64亿, 物价上涨,设计 加强管理 工期缩短4个月 变更
不成功的(Ｃ):项目实现的目标非常有限;相对成本而言,项 目几乎没有产生什么正效益和影响。
失败的(Ｄ):项目的目标是不现实的,无法实现;相对成本而 言,项目不得不终止。
❖ 评价表
项目成功度评价表
序号 1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
执行评价指标 经济适应性
环境影响 社会影响 组织影响 技术影响 成本-效用 进度管理 预算成本控制 财务内部收益率 经济内部收益率 财务持续性 组织持续性 项目总持续性 项目总成功度
相关重要性 成功度
重要
A
重要
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次重要
B
次重要
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次重要ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
A
重要
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❖ 9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。2 0.10.2920.10.29Thursday, October 29, 2020
综合效益
《房产评估讲义》课件
注意事项
应选取类似房产，考虑时间因素和区域差异，避免异常值 的影响。
收益还原法
总结词
通过预测房产未来收益并折现来评估其价 值。
适用范围
适用于有稳定收益的商业、办公楼等物业 。
详细描述
收益还原法基于预期收益原则，预测目标 房产未来的租金收入、经营收入等，并折 现到评估时点，从而得出房产的价值。
注意事项
中。
区位因素
地理位置
房产所处的地理位置（如城市 中心、郊区等）对其价值有很
大影响。
周边环境
周边的生活设施（如交通、学 校、医院等）和自然环境（如 公园、河流等）对房产价值有 影响。
城市规划
城市未来的规划和发展方向对 房产价值有预期影响。
区域发展
所在区域的发展状况和前景对 房产价值有重要影响。
市场因素
工业类房产评估案例分析
工业类房产评估概述
工业类房产主要用于生产、加工等活动，其评估涉及到厂 房的建筑结构、设备配置、生产能力等多个方面。
案例一
某机械加工厂厂房评估。本案例中，评估师需要考虑厂房 的结构、设备配置、生产能力等因素，结合市场价格进行 评估。
案例二
某制药企业厂址价值评估。对于制药企业，厂址的选择至 关重要。评估师需要对厂址的环境、交通等因素进行全面 考虑，为投资者提供一个合理的价值评估。
道德风险及应对措施
道德风险
由于评估人员的道德素质问题，可能会对房产评估的公正性和客观性产生影响。
应对措施
评估机构应建立完善的道德规范和职业操守制度，加强对评估人员的道德教育和 监督。同时，应建立客户反馈和投诉机制，及时处理和解决客户的问题和疑虑。
05ห้องสมุดไป่ตู้
房产评估案例分析
应选取类似房产，考虑时间因素和区域差异，避免异常值 的影响。
收益还原法
总结词
通过预测房产未来收益并折现来评估其价 值。
适用范围
适用于有稳定收益的商业、办公楼等物业 。
详细描述
收益还原法基于预期收益原则，预测目标 房产未来的租金收入、经营收入等，并折 现到评估时点，从而得出房产的价值。
注意事项
中。
区位因素
地理位置
房产所处的地理位置（如城市 中心、郊区等）对其价值有很
大影响。
周边环境
周边的生活设施（如交通、学 校、医院等）和自然环境（如 公园、河流等）对房产价值有 影响。
城市规划
城市未来的规划和发展方向对 房产价值有预期影响。
区域发展
所在区域的发展状况和前景对 房产价值有重要影响。
市场因素
工业类房产评估案例分析
工业类房产评估概述
工业类房产主要用于生产、加工等活动，其评估涉及到厂 房的建筑结构、设备配置、生产能力等多个方面。
案例一
某机械加工厂厂房评估。本案例中，评估师需要考虑厂房 的结构、设备配置、生产能力等因素，结合市场价格进行 评估。
案例二
某制药企业厂址价值评估。对于制药企业，厂址的选择至 关重要。评估师需要对厂址的环境、交通等因素进行全面 考虑，为投资者提供一个合理的价值评估。
道德风险及应对措施
道德风险
由于评估人员的道德素质问题，可能会对房产评估的公正性和客观性产生影响。
应对措施
评估机构应建立完善的道德规范和职业操守制度，加强对评估人员的道德教育和 监督。同时，应建立客户反馈和投诉机制，及时处理和解决客户的问题和疑虑。
05ห้องสมุดไป่ตู้
房产评估案例分析
房产项目后评估报告-PPT
六 交付及售后服务
七 检验教训
八 结束语
一、项目概况
九华路 九盛路
(一)项目位置
XX 公 寓 位 于 ,
东临XX路,北接XX
路,西面就是XX,南
本案
九昌路
面为XX。
西子人才公寓项目
江干区科技园区控规
(二)项目简介
项目地块用地总面 积33196㎡ ,建筑总面 积 94271㎡ , 由 8 幢 16 层 与 2 幢 11 层 组 成 , 地 上建筑面积73031㎡ , 住 宅 建 筑 面 积 68714、 6㎡ , 共 663 户 , 公 共 部 位为精装修,室内为毛 坯房,容积率为2、2。 地下一层为车库,共有 430停车泊位。沿街布 置为商铺。
深圳方大装饰工程有限公司 装修工程: 浙江名邦装饰工程有限公司 景观工程: 浙江蓝丰园林建设有限公司
浙江易道景观工程有限公司 弱电工程: 浙江绿城电子工程有限公司 电力工程: 杭州大达电力安装有限公司 消防报警工程: 浙江警宇消防安全工程有限公司
(一)参建单位
勘察单位:杭州市勘测设计研究院 监理单位:浙江省省直工程建设监理有限公司 质监单位:杭州市江干区质监站
在户型设计上,基于主要购买主力为首次置业得周边 创业人士,以90方布置三房为主,并强调空间通透。
(二)细部节点优化
为了凸显绿城产品品质,提升产品得外立面整体效果, 集团领导在项目开盘销售后,要求外立面由原来得面砖 提升为全干挂石材幕墙。在满足项目整体效果得前提 下,本着节约成本得角度,项目管理团队借鉴集团兄弟项 目得一些好得节点做法,针对本项目得特点,对一些细部 节点进行了调整与优化。
(三)功能性优化
(三)功能性优化
61
(三)功能性优化
项目后评价(PPT39页)
第二节 项目后评价的内容和方法
一 项目后评价的内容 视项目的类型、规模、复杂程度以及后评价目的的不同评价的内容也并不完全一致。 １.项目分段后评价的内容 (1)项目前期工作的后评价。主要项目立项条件再评价，项目决策程序和方法的再评价，项目勘察设计的再评价，项目前期工作管理的再评价等。 (2)项目实施的后评价。主要包括项目实施管理的再评价，项目施工准备工作的再评价，项目施工方式和施工项目管理的再评价，项目竣工验收和试生产的再评价，项目生产准备的再评价等。 (3)项目经营的后评价。主要包括生产经营管理的再评价，项目生产条件的再评价，项目达产情况的再评价，项目产出的再评价，项目经济后织项目后评价机构 项目后评价组织机构问题实际上是指由谁来组织项目后评价工作，这是具体实施项目后评价首先要解决的问题。根据项目后评价的概念、特点和职能，我国项目后评价的组织机构应符合以下基本要求； (1)满足客观性、公正性要求。 (2)具有反馈检查功能。 2．选择项目后评价的对象 原则上，对所有投资项目都要进行后评价，项目后评价应纳入管理程序之中。但实际上，往往由于条件的限制，只能有选择地确定评价对象。我国在选择进行项目后评价的对象时优先考虑以下类型项目： (1)投产后本身经济效益明显不好的项目。 (2)国家急需发展的短线产业部门的投资项目。 (3)国家限制发展的长线产业部门的投资项目。 (4)一些投资额巨大对国计民生有重大影响的项目。 (5)一些特殊项目。
(2)全面性。在进行项目后评价时，既要分析其投资过程，又要分析经营过程；不仅要分析项目投资经济效益，而且要分析其经营管理的状况，发掘项目的潜力。(3)探索性。项目后评价要分析企业现状，发现问题并探索未来的发展方向，因而要求项目后评价人员具有较高的素质和创造性，把握影响项目效益的主要因素，并提出切实可行的改进措施。(4)反馈性。项目可行性研究和前评价的目的在于为计划部门投资决策提供依据，而项目后评价的目的在于为有关部门反馈信息，为今后项目管理、投资计划的制定和投资决策积累经验，并用来检测项目投资决策正确与否。(5)合作性。项目可行性研究和项目前评价一般只通过评价单位与投资主体间的合作，由专职的评价人员就可以提出评价报告，而后评价需要更多方面的合作，如专职技术经济人员、项目经理、企业经营管理人员、投资项目主管部门等，各方融洽合作，项目后评价工作才能顺利进行。
一 项目后评价的内容 视项目的类型、规模、复杂程度以及后评价目的的不同评价的内容也并不完全一致。 １.项目分段后评价的内容 (1)项目前期工作的后评价。主要项目立项条件再评价，项目决策程序和方法的再评价，项目勘察设计的再评价，项目前期工作管理的再评价等。 (2)项目实施的后评价。主要包括项目实施管理的再评价，项目施工准备工作的再评价，项目施工方式和施工项目管理的再评价，项目竣工验收和试生产的再评价，项目生产准备的再评价等。 (3)项目经营的后评价。主要包括生产经营管理的再评价，项目生产条件的再评价，项目达产情况的再评价，项目产出的再评价，项目经济后织项目后评价机构 项目后评价组织机构问题实际上是指由谁来组织项目后评价工作，这是具体实施项目后评价首先要解决的问题。根据项目后评价的概念、特点和职能，我国项目后评价的组织机构应符合以下基本要求； (1)满足客观性、公正性要求。 (2)具有反馈检查功能。 2．选择项目后评价的对象 原则上，对所有投资项目都要进行后评价，项目后评价应纳入管理程序之中。但实际上，往往由于条件的限制，只能有选择地确定评价对象。我国在选择进行项目后评价的对象时优先考虑以下类型项目： (1)投产后本身经济效益明显不好的项目。 (2)国家急需发展的短线产业部门的投资项目。 (3)国家限制发展的长线产业部门的投资项目。 (4)一些投资额巨大对国计民生有重大影响的项目。 (5)一些特殊项目。
(2)全面性。在进行项目后评价时，既要分析其投资过程，又要分析经营过程；不仅要分析项目投资经济效益，而且要分析其经营管理的状况，发掘项目的潜力。(3)探索性。项目后评价要分析企业现状，发现问题并探索未来的发展方向，因而要求项目后评价人员具有较高的素质和创造性，把握影响项目效益的主要因素，并提出切实可行的改进措施。(4)反馈性。项目可行性研究和前评价的目的在于为计划部门投资决策提供依据，而项目后评价的目的在于为有关部门反馈信息，为今后项目管理、投资计划的制定和投资决策积累经验，并用来检测项目投资决策正确与否。(5)合作性。项目可行性研究和项目前评价一般只通过评价单位与投资主体间的合作，由专职的评价人员就可以提出评价报告，而后评价需要更多方面的合作，如专职技术经济人员、项目经理、企业经营管理人员、投资项目主管部门等，各方融洽合作，项目后评价工作才能顺利进行。
《房地产估价报告》课件
收益法
通过估计房地产的未来收益来确定其价值。
成本法
通过计算建筑物的重建成本和折旧等因素，来 确定其价值。
估价要素
1
房地产的基本属性
考虑房屋类型、面积、地理位置等因素。
市场均衡位置与交通便利度
2
了解房地产所处区域的市场需求和交通
状况。
3
市场关注度与购买意愿
考虑人们对该房地产的关注度和购买意
房地产所处区域的整体经济发展
2 市场风险
分析市场供需关系和竞争状况对房地产价值的影响。
3 天然灾害风险
评估自然灾害对房地产的潜在影响和风险。
结论
1 概括总结
总结估价报告的关键发现和结论。
2 给出建议
根据估价报告的结果，提供相应的建议和决策支持。
参考文献
估价方法
《房地产估价方法指南》 《房地产投资估价理论与实践》
数据来源
《国家统计局房地产市场数据年鉴》 《房地产市场分析报告》
4
愿。
水平
了解房地产所在区域的经济状况和发展 潜力。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
估价数据分析
历史数据
分析过去几年的房地产销售数 据和市场趋势，以预测未来的 房地产价值。
现有数据
收集当前市场上类似房地产的 销售价格以及相关数据。
未来预测
基于市场趋势和经济预测，对 未来房地产价值进行预测和分 析。
市场风险分析
1 政策风险
考虑政府政策变化对房地产市场的影响。
《房地产估价报告》PPT 课件
房地产估价报告 PPT课件
简介
房地产估价报告是对房地产价值进行评估和分析的专业报告。了解估价报告 的定义、重要性及应用场景。
房地产项目贷款后评价及案例分析幻灯片PPT
2005.12
房地产开发贷款业务培训班
房地产项目贷款后评价概论
●房地产项目贷款后评价问题提出的背景 ●房地产项目贷款后评价的定义 ●房地产项目贷款后评价的目的和意义
2005.12
房地产开发贷款业务培训班
2005.12
房地产项目贷款后评价问题提出的背景
●项目贷款管理制度要求
—中国农业银行中长期贷款项目后评价办法（农银发[1997]222号） 该办法对中长期贷款后评价的资格及基本内容首次作出制度性规定。 但过于简单，缺乏可操作性。 —中国农业银行固定资产贷款管理办法（农银发[2005]10号） 该办法2005年1月出台，在第八章中对贷后管理及后评价提出了明确要 求，提出中长期固定资产贷款实行后评价制度。 —中国农业银行房地产开发贷款业务监管办法（农银发[2003] 387号） 该办法2003年9月出台，是房地产项目贷款贷后管理的主要办法，在第 六章中对后评价工作提出了原则要求，并设计了后评价表。
房地产开发贷款业务培训班
房地产项目贷款后评价的定义
2005.12
●项目管理的生命周期理论
根据项目管理的生命周期理论，因项目生命周期各阶段的不同特点， 项目评价可以分为三部分内容：即项目前评价（项目评估）、项目中 评价、项目后评价。由于这三个阶段项目管理内容和侧重点不同，其 项目评价内容也不同。
房地产开发贷款业务培训班
—比较的标准不同
项目评估是依据国家有关部门颁布的定额标准、参数或过去经验数据来衡量建设项目的准入标准。后 评价虽然也参照有关定额标准和国家参数，但它主要是直接与项目评估的预测情况或国内外其它同类 项目的有关情况进行对比，检测项目的实际情况与预测情况的差距，并分析其产生的原因，提出改进 措施。
—作用不同
《房地产评估》课件
撰写评估报告
报告内容
包括评估对象描述、价值 类型及方法说明、评估结 果及分析等。
报告格式
按照规定的格式撰写报告 ，确保内容完整、条理清 晰。
报告审核
由经验丰富的评估师对报 告进行审核，确保评估结 果准确可靠。
04
房地产评估应用
Chapter
房地产抵押贷款评估
抵押贷款评估概述
抵押贷款风险评估
抵押贷款评估是指对房地产作为抵押 物的价值进行评估，以确定贷款金额 和风险。
常用的评估方法包括比较法、收 益法和成本法等，应根据具体情
况选择合适的评估方法。
纠纷解决
根据评估结果，协助当事人进行 协商或调解，以解决纠纷。
05
房地产评估案例分析
Chapter住宅类Fra bibliotek地产评估案例住宅类房地产是人们生活的主要场所，其评估涉及到 众多因素，如地理位置、周边环境、房屋质量等。
输入 标题
注意事项
要求选取的比较对象与待评估房地产在用途、建筑结构、 环境等方面相似或相近，同时要考虑交易时间、交易情况 等修正因素。
收益还原法
总结词
详细描述
将房地产未来预期收益折现至评估时点的 方法
收益还原法通过预测房地产未来每年的净 收益，并选择合适的折现率将其折现至评 估时点，从而得出待评估房地产的价值。
《房地产评估》PPT课件
目录
• 房地产评估概述 • 房地产评估方法 • 房地产评估程序 • 房地产评估应用 • 房地产评估案例分析
01
房地产评估概述
Chapter
房地产评估的定义
总结词
房地产评估是对房地产价值进行科学 、公正、合法评估的行为。
详细描述
房地产评估是根据国家法律法规和相 关政策，运用科学的方法和程序，对 房地产的价值、性能、风险等方面进 行全面、客观、公正的评估。
项目后评估报告PPT模板
08 成本招采总结
8.1 成本管理总结—项目成本情况
【 1、建造成本变化情况差异对比 （科目，目标成本，动态成本1，动态成本2…，差异） 简要说明：建安工程费减少或增加XXX万元，主要方面？户内精装修工程减少或增加XXX万元；消防 工程减少增加XX万元；市政基础设施费减少或增加XXX万元，主要方面？前期费用减少或增加XXX万 元，等
【1、项目价格调整的得失分析。 2、项目营销费用超支情况及分析。 3、项目营销团队整体稳定性情况及分析。 4、项目商铺的销售情况及分析。 5、开盘节奏评估。 6、推广策略评估。】
06 开发节奏总结
6.1 开发节奏总结—项目大事记
【例8-10个形象节点时间及实景图片】
6.2
开发节奏总结—项目一级节点时间表
分期分批次 楼栋号
开盘面积
开盘时间
开盘当月去 化率
销售50% 销售90% 全部销售 回款50% 回款90% 时间 时间 完成时间 时间 时间
5.2 项目营销总结—项目整体指标完成情况
【说明：截至现在（具体时间），剩余XXX万未回款，其中住宅XX套XXX万，商业XX套XXX万。按揭待放 款或客户付款问题或法律纠份？ 】
【2、变更情况：简要说明 大额变更列举（主题、主要内容、变更类型、估算金额）。】
序号
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
合同类型
总包 精装 幕墙 桩基 景观 门窗 电力 消防 空调 智能化 电梯 其他 合计
营销费用
20XX年
20XX年
20XX年
20XX年
整盘费用
(受益期口径) 产生费用 销售费率 产生费用 销售费率 产生费用 销售费率 预计费用 销售费率 产生费用 销售费率
房地产工程项目总结及后评估PPT页-V1
房地产工程项目总结及后评估PPT页-V1以下是文章正文内容：随着房地产市场的不断发展，房地产工程项目的规模和数量也在不断增加。
对于一个成功的房地产工程项目，不仅需要在项目前期规划、设计、施工等方面做出充分的准备，还需要在项目后期进行总结和评估，以发现问题、总结经验，为下一步的工作提供参考和借鉴。
本文通过对“房地产工程项目总结及后评估PPT页”进行重新整理，就房地产工程项目的总结和评估展开探讨，具体内容如下：一、项目概况这部分主要介绍项目的基本情况，包括项目名称、工程内容、工程投资、施工周期等。
通过了解项目的基本情况，可以帮助我们更好地把握全局，为后期的总结和评估奠定基础。
二、项目前期准备这里是总结整个项目前期准备工作的部分，主要包括项目调研、可行性研究、设计方案的论证、投资估算等，这些工作都是项目的前置工作，是成败的关键。
对于项目前期准备工作的总结和评估，有助于发现问题、总结经验，为下一步的工作提供参考。
三、项目施工实践这部分主要总结项目施工的实际情况，包括工程量、工程进度、质量控制等，同时还应该观察施工过程中的不足，及时采取措施加以解决，并为下一步的施工工作积累经验。
四、项目竣工验收这一部分对竣工验收的情况进行总结和评估，主要包括验收合格率、验收标准是否达标、验收时间是否滞后等，为下一步的工作提供参考和指导。
五、项目经济效益分析这部分主要是对项目的经济效益进行评估，包括总投资、销售收入、利润水平等，同时也要分析影响经济效益的因素，为后续的经济实践提供参考。
六、项目问题总结这是一个非常重要的部分，通过对项目中出现的问题进行总结归纳，既能更好地发现问题，也能从中总结经验，为下一步的工作提供参考。
七、总结与展望这是对整个工程项目进行总结的部分，主要总结项目的优点和不足，并为下一步的工作提出具体的改进方案和发展方向，为下一步的工作提供参考和指导。
综上所述，对于房地产工程项目的总结和评估，非常重要，只有通过总结和评估，才能不断完善项目的工作流程和质量，不断提高工作效率和效益。
房企项目《交付后评估模板》模板PPT课件
12#16F
售楼部 示范区
技术经济指标
总占地面积（亩） 土地单价（万/亩）
容积率 楼面价（元/平米） 总建筑面积（万平米）
可售建筑面积 （万平米）
总货值（含可售配套及车 位，亿）
不可售配建
股东及股权
专业分工
示范区 后续
首推 其他
一、项目经营情况分析—关键指标达成
投资定位阶段 交付后评估阶段
销售收入（含税） 销售均价（含税）
二、项目运营分析—招采
招采管理分析 1、采购策划实现（总分包模式的合理性） 2、招投标方案实现情况（供应商选择、标段的合理性） 3、过程中的排产、质量、总分包之间的配合情况分析 4、供应商配合分析
二、项目运营分析—工程
项目整体计划达成分析 ： 1、主项计划达成情况 2、工程进度回顾 3、各专业的配合不足之处，改进建议 4、施工图审图优化建议 5、设计变更及错漏碰缺问题清单 6、施工单位进出场动态表； 7、施工方案实施与协调事项回顾； 8、主要签证事项摘要；
一、项目经营情况分析—成本指标达成
目标成本管理： 1、总成本控制情况（合约规划达成匹配、目标成本变动、动态成本分析） 2、变更签证成本分析 3、无效成本分析
二、项目运营分析—设计管理
设计总图（此次评估的单期图）
最终实现（实景，若无整张， 可多张需显示整个项目的全貌）
二、项目运营分析—设计管理
主要需描述： 1、设计成果与项目现场实施的偏差分析 2、标准化成果的落地实现情况，改进建议（a) 标准化的应用率 b) 标准化存在不足的地方 c) 设计创新应用） 3、设计变更量，主要有哪些重大设计变更 4、产品分析：客户和营销对产品的反馈及意见分析 5、材料选型、外装深化存在的问题及分析（案例） 6、技术工程做法分析：公司标准做法存在的问题及现场应对措施，改进建议 7、景观实现质量分析（实景照片） 8、设计现场配合中存在的沟通、协调问题分析
房地产估价报告概述幻灯片
3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，琼山市房产局查档而来，今 后以房管部门核发的分幢〔层〕房屋所有权证的面积为准，见表 10-1.
表10-1 各层面积分布表
幢名称 层次 面积（平方米）
备注
主楼 2
1581.012 含1层（架空层做设备用房）及顶层局部分摊
3
2028.073 含1层（架空层）、2层楼梯间、顶层局部分摊
根据估价对象现房局部占工程总建筑面积的29.4%，停建工程局部占工程总建筑 面积的70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进展估价，然后综 合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对于现房局部即主楼2-4层和附楼，考 虑主楼2-4层位商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进展估价。附楼为居住用途， 市场交易实例较多，故采用市场比较法进展估价。对主楼〔塔楼〕5-20层停建工程局 部，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进展估价〔在计算续建完 成后的房地产价值时采用市场比较法〕。第二条路线：因工程主体大局部为停建工程， 现房局部因经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用本 钱法进展估价〔在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法〕。
二、区域因素分析 估价对象位于海南省琼山市府城镇主干道琼州大道东侧，与××楼隔路相望，北面
为××公司。区域内有××大侠、 ××医院、 ××电影院、中学等，地理位置优越，交通 便捷，商业繁华度良好，区域内根底设施和公共设施较为完善。 三、市场背景分析
由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地 产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大 资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场 的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。 四、最高最正确使用分析
表10-1 各层面积分布表
幢名称 层次 面积（平方米）
备注
主楼 2
1581.012 含1层（架空层做设备用房）及顶层局部分摊
3
2028.073 含1层（架空层）、2层楼梯间、顶层局部分摊
根据估价对象现房局部占工程总建筑面积的29.4%，停建工程局部占工程总建筑 面积的70.6%，以及不同用途的特点，本次分别采取两条技术路线进展估价，然后综 合确定估价对象的市场价值。第一条技术路线：对于现房局部即主楼2-4层和附楼，考 虑主楼2-4层位商业用途，出租人有收益性，故采用收益法进展估价。附楼为居住用途， 市场交易实例较多，故采用市场比较法进展估价。对主楼〔塔楼〕5-20层停建工程局 部，根据估价对象房地产市场的实际情况，采用假设开发法进展估价〔在计算续建完 成后的房地产价值时采用市场比较法〕。第二条路线：因工程主体大局部为停建工程， 现房局部因经营不善等原因也停业多年，结合交易市场状况，对估价对象整体采用本 钱法进展估价〔在计算重新取得土地价值时采用基准地价修正法和假设开发法〕。
二、区域因素分析 估价对象位于海南省琼山市府城镇主干道琼州大道东侧，与××楼隔路相望，北面
为××公司。区域内有××大侠、 ××医院、 ××电影院、中学等，地理位置优越，交通 便捷，商业繁华度良好，区域内根底设施和公共设施较为完善。 三、市场背景分析
由于宏观房地产市场疲软，海南省海府地区积压商品房和停建工程较多，以致房地 产市场供过于求，销售价格处于低迷状态。加之政府正加大处置积压商品房力度，四大 资产管理公司又下调价格加快处置变现不良资产，这些因素势必影响到房地产二级市场 的交易价格。但估价对象所处地理位置较好，从长远看仍具有增值的潜力。 四、最高最正确使用分析
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案例二： XX公寓阳台、采光井部位外墙原设计为干挂卡拉
麦里金石材（平均价为670元/平米，按施工面积）， 经项目公司讨论、优化，将以上部位石材改为仿卡拉 麦里金印象石涂料（价格为102元/平米），在不影 响整体美观、工程品质的前提下，成本节约550万元 左右。
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印象石施工效果
印象石
石材
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（二）细部节点优化 案例三： 优化
“中心-组团-邻里” 以游泳池为中心，围合的组团设计，共享的绿化
景观，“人车分流”的交通组织模式，使业主在整 个园区的赏玩过程中避免了车辆的干扰，使整个园 区更加温馨和安全。
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（一）设计理念
架空层、室外开放活动空间体现交流与共享，培养 邻里关系，营造和谐的园区环境，体现人与自然、人 与人、人与自我和谐统一。
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一 项目概况
二 团队组织及建设
三 设计优化及成本控制 （一）设计理念
四 工程品质精细化管控 （二）细部节点优化
五 进度管理
（三）功能性优化
六 交付及售后服务
（四）专业设计优化
七 经验教训
八 结束语
.
（一）设计理念
XX公寓参照百合系列，建筑立面简洁、现代， 线条细腻优雅、灵巧，整体以浅暧色调为主。门窗 和公共空间采用连续落地大玻璃面。
六 交付及售后服务
七 经验教训
八 结束语
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（一）参建单位
规划设计单位：浙江绿城建筑设计有限公司 建筑设计单位：浙江省城乡规划设计研究院 景观设计单位：贝尔高林（香港）设计有限公司 精装修设计单位：浙江绿城装饰设计有限公司
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（一）参建单位
建筑工程： 杭州通达建筑集团有限公司 幕墙工程： 浙江亚厦幕墙有限公司
六 交付及售后服务
七 检验教训
八 结束语
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一、项目概况
.
九华路 九盛路
（一）项目位置
XX公寓位于，
东 临 XX 路 ， 北 接
XX路 ， 西 面 是 XX，
本案
九昌路
南面为XX。
西子人才公寓项目
江干区科技园区. 控规
（二）项目简介
项目地块用地总面 积 33196㎡ ， 建 筑 总 面积94271㎡，由8幢 16层 和2幢11层组成， 地 上 建 筑 面 积 73031 ㎡，住宅建筑面积 68714.6㎡，共663户， 公共部位为精装修， 室内为毛坯房，容积 率为2.2。地下一层为 车库，共有430停车泊 位。沿街布置为商铺。
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（二）项目管理团队
工程管理人员一览表
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（三）团队建设
新绿西公司是于2009年组建的新公司，公司以新 员工为主，为此，项目部借助杭州东部公司平台积极 参加公司组织的各项培训，同时项目部利用每周半小 时强化学习集团标准节点做法、绿城企业文化理念读 本、标准工程部模板及工程精细化管理指引等集团各 项管控标准，并在工作中发挥老员工的带头示范作用， 切实落实导师制及“传、帮、带”，使新员工尽快地 融入到绿城的大家庭中来。
调整前商铺女儿墙做法 调整后商铺女儿墙做法 .
（二）细部节点优化
调整前主入口女儿墙做法 调整后主入口女儿墙做法 .
商铺女儿墙实际效果
.
主入口女儿墙实际效果
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案例四：球形雕塑空间营造优化过程
深圳方大装饰工程有限公司 装修工程： 浙江名邦装饰工程有限公司 景观工程： 浙江蓝丰园林建设有限公司
浙江易道景观工程有限公司 弱电工程： 浙江绿城电子工程有限公司 电力工程： 杭州大达电力安装有限公司 消防报警工程： 浙江警宇消防安全工程有限公司
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（一）参建单位
勘察单位：杭州市勘测设计研究院 监理单位：浙江省省直工程建设监理有限公司 质监单位：杭州市江干区质监站
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.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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南立面
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东立面
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游泳池鸟瞰
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游泳池夜景
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主入口景观
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园路林荫景观
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特色水景景观
.
大草坪景观
.
扇形区鸟瞰
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夜景
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一 项目概况
二 团队组织及建设
（一）参建单位
三 设计优化及成本控制 （二）项目团队
四 工程品质精细化管控 （三）团队建设 五 进度管理
在户型设计上，基于主要购买主力为首次置业的周 边创业人士，以90方布置三房为主，并强调空间通透。
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（二）细部节点优化
为了凸显绿城产品品质，提升产品的外立面整体效 果，集团领导在项目开盘销售后，要求外立面由原来 的面砖提升为全干挂石材幕墙。在满足项目整体效果 的前提下，本着节约成本的角度，项目管理团队借鉴 集团兄弟项目的一些好的节点做法，针对本项目的特 点，对一些细部节点进行了调整和优化。
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（三）项目进度介绍
2008年7月竞拍取得土地
2009年3月26日在杭州市发改委立项，委托扩初设计
2009年7月31日取得扩初批复
2009年8月5日确定监理、施工中标单位，9月21日签订合同
2009年9月27日取得规划许可证
2009年10月13日取得施工许可证
2009年12月6日正式对外开盘销售
2012年1月6日正式交付
.
（三）团队建设
项目部有意识地致力于把本项目的营造过程作为员 工的一个学习、提升的平台，通过这个平台，有针对 性的锻炼培养有潜质的员工，采取压担子、独立负责 块面工作及集团培训等途径使其尽快成长，达到能独 立操作管理能力。项目部为兄弟项目输出工程部经理、 工程部副经理各一名。
.
（三）团队建设
看到员工的成长，才深深体会到这个项目营造的根 本所在。那就是为员工创造平台，培养一批优秀的员 工，让他们在兄弟项目建设中继续发挥才智，担负起 工程管理的主心骨和栋梁的作用。这才是海棠公寓项 目团队最为欣慰的地方。
.
（二）细部节点优化
案例一： XX公寓原外立面饰面为面砖
调 整
，在主体施工阶段调整为石材
前
幕墙。项目部立即整合各方资
设
源，从设计、批后修改、工程
计
实施进行了无缝对接，把此项
变更对项目的建设进度影响降
调
到最低，保证了项目的有序推
整 后
进。同时外立面局部进行了拉
设
直处理，使得效果更为简洁、
计
美观。
.
（二）细部节点优化
XX公寓营造情况汇报
汇报人:
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目录
一 项目概况 二 团队组织及建设 三 设计优化及成本控制 四 工程品质精细化管控 五 进度管理 六 交付及售后服务 七 经验教训 八 结束语
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一 项目概况
（一）项目位置
二 团队组织及建设
（二）项目简介
三 设计优化及成本控制 （三）项目进度简介
四 工程品质精细化管控 （四）项目照片 五 进度管理
麦里金石材（平均价为670元/平米，按施工面积）， 经项目公司讨论、优化，将以上部位石材改为仿卡拉 麦里金印象石涂料（价格为102元/平米），在不影 响整体美观、工程品质的前提下，成本节约550万元 左右。
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印象石施工效果
印象石
石材
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（二）细部节点优化 案例三： 优化
“中心-组团-邻里” 以游泳池为中心，围合的组团设计，共享的绿化
景观，“人车分流”的交通组织模式，使业主在整 个园区的赏玩过程中避免了车辆的干扰，使整个园 区更加温馨和安全。
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（一）设计理念
架空层、室外开放活动空间体现交流与共享，培养 邻里关系，营造和谐的园区环境，体现人与自然、人 与人、人与自我和谐统一。
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一 项目概况
二 团队组织及建设
三 设计优化及成本控制 （一）设计理念
四 工程品质精细化管控 （二）细部节点优化
五 进度管理
（三）功能性优化
六 交付及售后服务
（四）专业设计优化
七 经验教训
八 结束语
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（一）设计理念
XX公寓参照百合系列，建筑立面简洁、现代， 线条细腻优雅、灵巧，整体以浅暧色调为主。门窗 和公共空间采用连续落地大玻璃面。
六 交付及售后服务
七 经验教训
八 结束语
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（一）参建单位
规划设计单位：浙江绿城建筑设计有限公司 建筑设计单位：浙江省城乡规划设计研究院 景观设计单位：贝尔高林（香港）设计有限公司 精装修设计单位：浙江绿城装饰设计有限公司
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（一）参建单位
建筑工程： 杭州通达建筑集团有限公司 幕墙工程： 浙江亚厦幕墙有限公司
六 交付及售后服务
七 检验教训
八 结束语
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一、项目概况
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九华路 九盛路
（一）项目位置
XX公寓位于，
东 临 XX 路 ， 北 接
XX路 ， 西 面 是 XX，
本案
九昌路
南面为XX。
西子人才公寓项目
江干区科技园区. 控规
（二）项目简介
项目地块用地总面 积 33196㎡ ， 建 筑 总 面积94271㎡，由8幢 16层 和2幢11层组成， 地 上 建 筑 面 积 73031 ㎡，住宅建筑面积 68714.6㎡，共663户， 公共部位为精装修， 室内为毛坯房，容积 率为2.2。地下一层为 车库，共有430停车泊 位。沿街布置为商铺。
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（二）项目管理团队
工程管理人员一览表
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（三）团队建设
新绿西公司是于2009年组建的新公司，公司以新 员工为主，为此，项目部借助杭州东部公司平台积极 参加公司组织的各项培训，同时项目部利用每周半小 时强化学习集团标准节点做法、绿城企业文化理念读 本、标准工程部模板及工程精细化管理指引等集团各 项管控标准，并在工作中发挥老员工的带头示范作用， 切实落实导师制及“传、帮、带”，使新员工尽快地 融入到绿城的大家庭中来。
调整前商铺女儿墙做法 调整后商铺女儿墙做法 .
（二）细部节点优化
调整前主入口女儿墙做法 调整后主入口女儿墙做法 .
商铺女儿墙实际效果
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主入口女儿墙实际效果
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案例四：球形雕塑空间营造优化过程
深圳方大装饰工程有限公司 装修工程： 浙江名邦装饰工程有限公司 景观工程： 浙江蓝丰园林建设有限公司
浙江易道景观工程有限公司 弱电工程： 浙江绿城电子工程有限公司 电力工程： 杭州大达电力安装有限公司 消防报警工程： 浙江警宇消防安全工程有限公司
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（一）参建单位
勘察单位：杭州市勘测设计研究院 监理单位：浙江省省直工程建设监理有限公司 质监单位：杭州市江干区质监站
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.ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
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南立面
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东立面
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游泳池鸟瞰
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游泳池夜景
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主入口景观
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园路林荫景观
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特色水景景观
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大草坪景观
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扇形区鸟瞰
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夜景
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一 项目概况
二 团队组织及建设
（一）参建单位
三 设计优化及成本控制 （二）项目团队
四 工程品质精细化管控 （三）团队建设 五 进度管理
在户型设计上，基于主要购买主力为首次置业的周 边创业人士，以90方布置三房为主，并强调空间通透。
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（二）细部节点优化
为了凸显绿城产品品质，提升产品的外立面整体效 果，集团领导在项目开盘销售后，要求外立面由原来 的面砖提升为全干挂石材幕墙。在满足项目整体效果 的前提下，本着节约成本的角度，项目管理团队借鉴 集团兄弟项目的一些好的节点做法，针对本项目的特 点，对一些细部节点进行了调整和优化。
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（三）项目进度介绍
2008年7月竞拍取得土地
2009年3月26日在杭州市发改委立项，委托扩初设计
2009年7月31日取得扩初批复
2009年8月5日确定监理、施工中标单位，9月21日签订合同
2009年9月27日取得规划许可证
2009年10月13日取得施工许可证
2009年12月6日正式对外开盘销售
2012年1月6日正式交付
.
（三）团队建设
项目部有意识地致力于把本项目的营造过程作为员 工的一个学习、提升的平台，通过这个平台，有针对 性的锻炼培养有潜质的员工，采取压担子、独立负责 块面工作及集团培训等途径使其尽快成长，达到能独 立操作管理能力。项目部为兄弟项目输出工程部经理、 工程部副经理各一名。
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（三）团队建设
看到员工的成长，才深深体会到这个项目营造的根 本所在。那就是为员工创造平台，培养一批优秀的员 工，让他们在兄弟项目建设中继续发挥才智，担负起 工程管理的主心骨和栋梁的作用。这才是海棠公寓项 目团队最为欣慰的地方。
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（二）细部节点优化
案例一： XX公寓原外立面饰面为面砖
调 整
，在主体施工阶段调整为石材
前
幕墙。项目部立即整合各方资
设
源，从设计、批后修改、工程
计
实施进行了无缝对接，把此项
变更对项目的建设进度影响降
调
到最低，保证了项目的有序推
整 后
进。同时外立面局部进行了拉
设
直处理，使得效果更为简洁、
计
美观。
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（二）细部节点优化
XX公寓营造情况汇报
汇报人:
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目录
一 项目概况 二 团队组织及建设 三 设计优化及成本控制 四 工程品质精细化管控 五 进度管理 六 交付及售后服务 七 经验教训 八 结束语
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一 项目概况
（一）项目位置
二 团队组织及建设
（二）项目简介
三 设计优化及成本控制 （三）项目进度简介
四 工程品质精细化管控 （四）项目照片 五 进度管理