房地产景气预警中DI的改进及与CI的精度比较研究
我国城市房地产预警系统研究
口文 ／ 田淑芬
提要 房地产业已经成为推动国民
房地产开发投资也相应持续正增 本文预警 指标 体系 的建立 是从房地 正增长 ，
将总体 目标 分解 长 ； 国内生产总值 负增 长 ， 房地产开 发投 经济发展和 ＧＰ 定增 长的主要 支柱行 产发展的总体 目标出发， Ｄ稳 同时用指标体系的三大板 资也相应负增长。一般而 言， 房地产开发 业，如何对 房地产 业过热或过 冷进行预 成三个子 目标 ， 第一板块是房地产业 同国民经 投资额与 国内生产总值呈 正相关关 系， 所 警， 已成为一些学者 关心和研 究的重要课 块来表现。 第二板块是房地产业 内部 以在 国民经济 及房地产 市场 稳 定健 康发 题． 本文对 我国城 市房地产预警指标进行 济 的协调关系： 第三板块是房地产市场供求 展时，该指标会维持在一个合 理的区间。 初 步设计 ， 并提 出预警 综合 加权法 ， 根据 的协调关系；
把每个指标 和综合指标在 当前 的状 经济 协调 性十 分重 要的指标 。 指标 中房地 较 ， 在一定程度上反映了市场程度和房地 模拟 ，
产类贷款包括个人 消费贷款和开 发贷款 ， 产泡沫的大小。
个 人消 费贷 款包括 公积金贷款 和住 房按
关系 第二板块： 房地产业内部 ２％ ０
２％ Ｏ ２％ Ｏ ５％ ０ ５％ ０
２％ ５
房地产类贷款余额／ 金融业贷款余额 房地产开发企业利润率／ 社会平均利润率 别墅高档公寓竣工面积／ 所有住宅竣工面积 住宅竣工面积／ 所有商品房竣工面积 存量房交易面积／ 增量房地产交易面积
表 ） 指标加权值预 测房地产 市场状态 ， 对房地 的协调关系。（ １ 产市场冷热程度进行预警预报。 关键词： 房地产市场 ； 预警指标 ； 预警系统
房地产评估年度总结技术创新与方法改进
房地产评估年度总结技术创新与方法改进在过去的一年里，房地产评估行业经历了诸多变化和挑战，同时也迎来了不少技术创新和方法改进的机遇。
这些创新和改进不仅提升了评估的准确性和效率，也为行业的发展注入了新的活力。
一、技术创新1、大数据与人工智能的应用随着大数据技术的不断发展，房地产评估行业也开始充分利用海量的数据资源。
通过收集和分析来自多个渠道的房地产交易数据、市场趋势数据、经济数据等，评估师能够更全面地了解市场动态，为评估提供更准确的依据。
人工智能技术则在数据处理和分析方面发挥了重要作用，例如通过机器学习算法预测房地产价格走势、识别市场中的异常交易等。
2、地理信息系统（GIS）的整合GIS 技术的应用为房地产评估带来了更直观和精准的分析。
评估师可以将房地产的地理位置、周边环境设施（如学校、医院、商场等）、交通状况等信息整合到评估模型中，从而更准确地评估房地产的价值。
例如，靠近优质学校或交通枢纽的房产往往具有更高的价值，GIS 技术能够量化这些因素对房产价值的影响。
3、虚拟现实（VR）与增强现实（AR）技术的引入VR 和 AR 技术为房地产评估提供了全新的视角。
在评估过程中，评估师可以通过 VR 技术模拟房产的内部布局和装修效果，让客户更直观地感受房产的实际情况。
AR 技术则可以在实地考察时提供实时的信息叠加，如房产的历史交易数据、周边同类房产的价格等，提高评估的效率和准确性。
二、方法改进1、市场比较法的优化市场比较法是房地产评估中最常用的方法之一。
在过去的一年里，评估师们对市场比较法进行了优化，更加注重可比案例的筛选和调整。
通过引入更严格的筛选标准，确保所选可比案例与评估对象在地理位置、房产特征、市场条件等方面具有更高的相似度。
同时，对可比案例的价格调整也更加精细化，考虑了更多的影响因素，如房产的朝向、楼层、景观等。
2、收益法的改进收益法在商业房地产评估中具有重要地位。
为了提高收益法的准确性，评估师们在预测未来收益时采用了更科学的方法，结合市场调研和经济数据分析，考虑了更多的不确定性因素。
景气指数研究
我国财产保险业景气分析财产保险市场景气是反映财产保险供给与需求波动的一个过程。
通常财产保险市场的发展可以分为四个阶段：繁荣、收缩、萧条及扩张。
当象征着繁荣的指标体系值上升的速度快于萧条的指标体系下降的速度时，财产保险市场呈现繁荣，反之，则表示市场萧条。
特别是指标体系中的先行指标可以预测到产险市场的未来发展趋势，这对于研究和预测产险市场来说是一种很重要的方法。
本文借鉴经济学中的景气指数计算原理的基础上，建立财险市场景气指数模型，利用与财险市场紧密相关的指标体系计算景气指数，用以分析财险市场的发展状况。
一、景气指数的基本理论景气指数是反映各行各业运行状况的定量指标，如价格、成交量、开工率等或定性指标，如预期、信心等指数化，来反映经济或行业的景气变化。
常见的景气指数有企业景气指数、国房景气指数，以及各个行业景气指数。
通常景气指数在0-200之间，100为中间值，高于100视为景气状态，越接近200反映行业经济运行越景气。
低于100则是不景气，越接近0景气越低迷。
最早的景气指数是用于经济研究中，在19世纪末法国科学家开始用监测系统随后美国发布关于美国宏观经济状态的第一个指示器，即巴布森经济活动指数，接着美国哈佛大学的拍森斯教授组织编制了对以后影响较大的“经济晴雨表”和“哈佛指数”。
随后英国、法国、意大利、奥地利、日本都以哈佛指数为基本模型编制了类似的经济景气指数。
直到1929年，金融风暴席卷西方世界，而哈佛指数未能预测出，遭到沉重的失败。
自20世纪60年代起，景气指数的研究在政府的重视下，又开始了新的研究并取得了很大的进展，提出了扩散指数计算与合成指数法计算方式，使景气指数更加精确。
我国是在20世纪80年代中期由吉林大学的董文权教授开始倡导研究景气指数，并于20世纪90年代初投入使用。
扩散指数（Diffusion Index,简称DI)主要是用来反映行业发展状态，即所处的景气区间，其实质是把保持上升或下降的指标占上风的动向看成是景气逐渐渗透的过程，将其综合，用来把握整个景气状况。
房地产景气指数与市场预警
01
政策调整是市场预警的重要依据
政策调整是政府对房地产市场进行调控的重要手段，其变化可以作为市
场预警的重要依据。
02
市场预警是政策调整的重要参考
通过市场预警，政府可以及时了解房地产市场的运行状况，为政策调整
提供重要参考。
03
政策调整与市场预警相互影响
政策调整会影响房地产市场的运行状况，进而影响市场预警的结果；而
市场预警的结果也会对政策调整提供依据，形成相互影响的关系。
政策调整对房地产市场的影响
短期影响
政策调整会在短期内对房地产市场产生影响，如需求减少、供应增加等，导致市场波动 。
长期影响
政策调整会对房地产市场的长期发展产生影响，如房价走势、投资回报等，进而影响房 地产市场的可持续发展。
05
未来房地产市场趋势与预 警
01
02
03
供求关系变化
关注房地产市场的供求关 系变化，包括土地供应、 新房和二手房市场等。
价格走势
关注房地产价格走势，包 括一线城市和二线城市的 房价变化。
政策调控动向
关注政府对房地产市场的 调控政策动向，包括限购 、限贷等政策。
应对未来市场变化的策略建议
合理规划投资
根据市场趋势和自身需求 ，合理规划房地产投资， 分散投资风险。
该系统通过对房地产市场的监测和分析，为 企业提供投资决策的参考依据，避免盲目投 资。当市场出现异常波动时，系统会发出预
警信号，提醒企业及时调整投资策略。
03
房地产市场周期与预警信 号
房地产市场周期的划分
01
02
03
04初创期房地产市场刚起步供求关系 基本平衡。成长期
市场需求增长，供不应求，价 格上涨。
DI指数概述
DI指数概述DI指数概述DI指数扩散指数的大小是在很多景气指标中用扩张系列占总采用系列的百分比来表示，故又叫景气动向指数。
扩散指数法是根据一批领先经济指标的升降变化，计算出上升指标的扩散指数，以扩散指数为依据来判断未来的经济景气情况的预测方法。
其优点在于利用一组经济指标进行综合考察，避免仅依靠个别领先指标作出判断预测的弊端。
其首要条件是选择建立一套能够全面、及时、准确地反映监测预警对象发展变化整体状态的指标体系。
其核心内容是对指标体系中各类指标进行三大类(先行、一致、滞后指标)的划分，计算各类指标的扩散指数。
扩散指数法是一种以经济指标为中心进行景气观测的方法。
景气变动是指经济的循环性变动从某个领域波及或渗透到其他领域，从一种产业渗透到另一种产业，或从某地区波及到其他地区，代表国民经济整体动向的一种极其复杂的现象。
但现其内容，景气变动与备经济活动之间存在着相对稳定的时间性的对应关系。
因此，从各经济领域选择出相对于景气变动比较敏感的有代表性的景气指标，根据这些指标的复合变动，便可以宏观掌握景气整体的动向及景气波及或渗透情况。
1、景气指标的选择方法在运用经济指标进行景气变动的分析与预测时，首先应选定景气指标。
选择标准一般为如下五个方面：1)经济的重要性。
为了把握景气变动的全貌，需要选择能代表各经济活动的保险系数大的指标。
在生产领域中，日本是选择包含整个行业的工矿业生产指数作为景气指标的。
2)景气对应性。
景气指标也应该具有明显的循环性变动的特征。
相对于景气变动不敏感的指标，不论有多么重要的经济性，也不能纳入景气指标系列。
3)时间的规则性。
即所选指标与景气转换点的时间关系具有相对的稳定性。
4)统计的充足性。
指所选指标对于景气现测具备必要的统计条件。
用景气指标进行预测，主要是通过分析过去的历史推断未来状况。
为了检验景气对应性和时间的规则性，需要长期的误差较小的经济统计。
景气变动通常具有数年的周期，因此，至少应该有覆盖二至三个循环的数据。
西北房地产景气监测及预警系统论文
西北房地产景气监测及预警系统研究【摘要】作为第三产业支柱的房地产业，反映了一个国家或地区经济和社会发展水平，是市场启动、需求促进和产业升级的的晴雨表和助推器。
近年来的经济发展表明，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，因而，在现时代背景下，加强房地产景气监测及预警系统研究对于国民经济健康发展意义重大。
【关键词】房地产；景气监测；预警系统；西北1 西北房地产市场发展近况房地产市场是我国社会主义市场体系的重要组成部分，其投资、开发建设、经营及中介服务都保持了整体向上、理性发展的趋势。
西北房地产业对gdp的贡献作用日益明显，资料显示，西北房地产投资每增长1%，gdp增长0.77%，投资每增加1亿元，gdp增加2.3亿元，因此，房地产业已经成为西北的主导产业之一。
近几年来西北的房地产业发展势头相当迅猛，无论是普通市民还是经济学界都感受到。
从2008年以来，西北gdp增幅保持在10％以上，房地产开发投资迅速攀升，增幅由4.8％上升到34.9％。
施工面积增长24.7 %，竣工面积增长2.9 %，销售面积增长21.2 %；截至2010年底，西北商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%，住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%。
其中，住宅与空置营业用房和写字楼等其他房屋类型相比更易消化。
从价格情况看，2004年西北商品住房平均价格上涨13.4%，二手住房平均价格上涨37.1%。
近几年投资与投机性需求相应增长，房价有加速上涨的趋势，因此银行风险增加。
由于人们对房地产的升值空间预期加大，带来不少市场炒作、投机需求面临潜在危机。
2 西北房地产景气监测预警系统发展西北房地产景气监测预警系统是一个包括房地产市场信息系统和预警预报体系的完善的有机整体，它们密切相关，不可分割，预警是监测的目的，监测是预警的基础。
预警是对监测对象发展过程中各阶段临界水平的反映。
监测和预警相结合才能发挥各自的优势，履行系统的整体职能。
应用HP 滤波方法构造我国增长循环的合成指数
min ∑ ( yi − ti ) + λ [c(L ) t i ]
2 i =1
{
2
}
(1)
其中， c(L ) 是延迟算子多项式
c (L ) = L−1 − 1 − (1 − L )
(
)
(2)
将（2）代入（1）式，则 HP 滤波的问题就是使下面损失函数最小，即
2 n n 2 min ∑ ( yi − ti ) + λ ∑ [(ti +1 − ti ) − (ti − ti−1 中得到国家社会科学基金项目的资助，项目批准号：99BJY010.
1
2、增长循环与古典循环的区别 为了准确地把握经济周期波动，人们把每个经济指标的时间序列分解为长期趋势要 素T （Trend） 、 循环要素 C （Cycle） 、 季节变动要素 S （Seasonal） 和不规则要素 （ I Irregular） 。 长期趋势要素 T 代表经济时间序列长期的趋势特性。 循环要素 C 是以数年为周期的一种 周期性波动，它可能是一种景气波动，经济变动或其它周期波动，它可以代表经济或某 个特定工业的波动。季节变动要素 S 是每年重复出现的循环变动。不规则要素 I 又称随 机因子，这类因素是偶然发生的事故引起的。 所谓的古典循环，是指经济时间序列在“绝对水平”本身的上下波动，这时，趋势 要素 T 与循环要素 C 视为一体不加分离。 而在增长周期波动中却是将趋势要素 T 和循环 要素 C 相分离，把循环要素 C 的变动看作是景气的变动，即增长周期波动是循环要素 C 的波动。 本文探索运用一种新的估计趋势的方法——HP 滤波， 构造增长循环的景气指数。
应用 HP 滤波方法构造我国增长循环的合成指数[注]
李晓芳
摘要
211018825_应对EEDI,EEXI_和CII_指数的措施
航海技术0 引 言在全球化发展大背景下，船舶在海上运输上扮演着重要角色，有着不可替代的作用，在促进外贸运输发展的同时，也推动外贸经济增长，在诸多贸易经济方面发挥着越来越重要的作用。
但是，船舶运输相较于其他运输方式来说，脱碳和减排是比较不容易实现的，在整个运输过程中，肯定会排放出数量较为庞大的二氧化碳温室气体。
据国外统计，船舶航运业的CO2排放总量从2013年的9.09亿 t增加到2015年的9.32亿 t，增幅为2.46%。
其中，国际船舶、国内船舶、渔业船舶排放量分别增长了1.39%、6.81%、16.97%。
用2013年和2015年这两年的CO2排放数值来计算，船舶航运业的CO2有着一定的增长趋势，每年保持在2.5%左右。
在2015年，船舶航运排放的CO2总量占全球工业生产环节和化石燃料使用排放总量的2.61%。
在船舶航运业当中，国际航运的排放量比重最大，大概是全年船舶CO2排放总量的86.98%。
要是把全球航运界的CO2排放总量看成一个国家，在2015年，全球的航运业CO2排放处在全球能源CO2排放的前十名，略高于德国全年CO2排放总量，数量是相当惊人[1]。
国际海事组织针对这一问题，也出台了相应强制措施，对船舶提出了脱碳减排目标，主要是通过国际船舶防止污染公约附录六《防止船舶空气污染》相关的规则来实现，其中就提出了国际航运碳强度规则下的新造船的能效设计指数(Energy Efficiency Design Index,EEDI)、现有船的能效指数(Energy Efficiency Existing Ship Index, EEXI)以及营运碳强度指标(Carbon Intensity Indicator,CII)等相关条款[2]，均对船舶提出强制性要求，见表1：表1 国际航运碳强度规则下的强制性要求适应对象时间措施400总吨及以上的适用船舶2013 年1月1日及以后必须要进行EEDI计算，并且满足相应的能效要求400总吨及以上的适用船舶2023 年1月1日及以后第一次初次检验、年度检验、中间检验或换证检验(取早者)完成EEXI验证5000总吨及以上的适用船舶2023 年1月1日及以后每个日历年结合IMO燃油消耗数据收集(DCS)进行船舶的CII计算和评级(A-E级)CII适用船舶2023年1月1日之前对此后连续三年评级为D的船舶或者年度CII评级为E,还需制定能效改进计划纳入SEEMP之中在国际航运碳强度规则下的强制性要求中，EEXI和CII指数在MEPC76次会议被采纳，在2022年11月1日生效，在2023年1月1日开始实施，MPEC76次会议通过了旨在提高营运船舶能效的船舶营运碳强度条款和四个技术导则，要求船舶在法规生效后的每一年都要计算年度的营运碳强度，并进行CII等级评价。
房地产预警系统理论研究发展情况分析
中， 来满足房地产市场预警的需求 � 彭翊( 2002 年 ) 通过景气指数法和统计预警法 的组合 ， 由采集调查系统� 景气分析系统以及预警信 号系统构建了房地产市场预警框架 �其中 ， 采集调 查系统获得基础资料 ， 景气分析系统判断市场的走 势和波动， 预警信号系统反映当前房地产市场的景 气情况 � 胡谨卿 ( 2 004 年 ) 采用警兆信号法 ( 即统计预 警法) 与景气调查法构建了二维预警模型 ， 模拟房 地产周期波动进行综合预警 �用警兆信号法判断房 地产市场的警度， 而通过景气调查法来分析房地产 市场的发展趋势� 余健 ( 2004 年 ) 将景气指数法 � 统计预警法和景 气调查法相结合， 构建了南京房地产市场预警体系� 该预警体系通过编制扩散指数来反映南京 1996 年 至 2003 年房地产市场的景气变动情况 ; 通过对开发 商和房地产消费者的景气调查， 实现对当前南京市 房地产市场景气状况以及房地产市场景气变动趋势 的分析 � 二� 目前研究存在的问题 国内外学者对房地产市场预警的研究已取得丰 富的成果， 但同时也应看到， 房地产预警研究还存在 一些主要问题 ， 主要体现在以下几个方面 � ( 一 ) 指标时滞效应研究不足 目前国内的部分指标体系没有充分考虑指标时 滞效应 ， 易导致综合警情与实际房地产市场运行状 况不符 ， 降低房地产预警的准确性� ( 二 ) 预警界限研究薄弱 由于我国房地产起步较晚， 预警界限的划分很 大部分参考国外和国内城市的预警体系设定 ， 而各 个城市在发展过程中不同阶段的预警界限是会发生 变化的 ， 因而单纯借鉴国内外主要城市的预警界限 的划分不利于对具体城市警情的正确判断 � ( 三 ) 指标权重科学性不足 由于房地产指标对综合警情的贡献率是不一样 的， 所以应根据指标的重要性赋予权重 � 目前国内
房地产估价市场比较法的改进与应用研究
房地产估价市场比较法的改进与应用研究作者：姜佳迪来源：《中国房地产业·下旬》2019年第05期【摘要】国家经济水平的提升直接影响人们的生活水平，近年来，人们对房地产行业的关注度提升，地产行业发展迅速，房地产行业估价采用较多的一般是市场比较法，这种方法是一种能直观准确反映其情况的方法。
本文主要通过对房地产估价过程中市场比较法的运用进行研究，以期能够为有效促进房地产行业发展提供有效借鉴。
【关键词】房地产；估价；市场比较法；改进与应用由于受国家国情的影响，我国房地产的发展起步相对于西方发达国家较晚。
因此，我国关于该行业的一些理论或者方法都是借鉴其他发达国家，由于看到地产行业的发展势头，对其理论研究也增多，但是在其具体的实践过程中却显得有些不足。
1、房地产估价市场比较法简述在房地产市场的发展过程中要想对市场估计合理的把握，需要掌握全面科学的市场信息，因此作为其估价专员应该建立自己完善的市场信息库[1]。
建立市场信息库是在估价过程中采用市场比较法的前提和基础，比较法的采用首先是有市场对象可比，因此建立数据库是改进估价市场比较法的重要举措。
为进一步促进房地产市场的发展，需要将其与网络技术相结合，将信息技术应用到房地产行业是我国该行业发展的一大进步[2]。
做好房地产市场的信息化平台需要提前做好平台构建，在前期的工作中，需要收集大量房地产的实例。
要实现房地产估价的高效性与科学性，需要专业的人才辅助，应该积极鼓励对房地产估价技术性人才的培养，为房地产行业的发展提供人才储备。
2、房地产估价市场比较法的改进过程分析市场比较法也叫现行市价法，它是将估价对象与估价时近期有过交易的类似得房地产进行比较，并且对这些类似房地产的已知的价格做出适当的修正，并以来估算估价对象的客观合理价格或者价值的方法，这是目前房地产市场相对比较重要的一种估价方法。
采用比较法需要按照一定的步骤去进行，第一，收集交易实例，第二；选取可比实例；第三，建立价格可比基础；第四，对交易中出现的问题进行修改；第五，对交易的日期进行修改；第六，对于影响区域因素进行修改；第七对于个别因素中出现的问题进行修改；第八，算出最后的比准价格。
两岸房地产景气分析的比较研究
两岸房地产景气分析的比较研究摘要：房地产业的发展对国民经济的发展起着举足轻重的作用，是国民经济的重要组成部分。
现阶段，在房地产经济活动中，房地产投资成为了重要组成部分，且我国房地产业的发展还未成熟，新政策的出台，造成了房地产投资环境的波动，对房地产业的发展进行景气分析和监测预警，可以有效规避房地产投资风险，对风险进行监测和预警。
比较和学习其他地区房地产景气分析体系有利于促进我国房地产景气分析体系进一步发展。
本文主要比较中国大陆地区与台湾地区房地产景气分析体系，并提炼台湾地区房地产景气分析体系可供借鉴的优势。
关键词：房地产；景气分析体系；景气监测预警；台湾一、前言（一）研究背景及意义当前经济背景下，如果对房地产投资实际发生的超常波动缺乏及时准确的预见，则这种信息延误又可能导致房地产市场产生严重振荡，因此建立一个旨在预示房地产投资运行态势的科学、有效的景气分析系统是十分必要。
房地产投资景气分析和监测预警系统的建立，可以使国家宏观调控部门准确把握房地产业投资运行脉搏，根据未来趋势做出超前判断，以便适时、适度地采取措施加以调整。
我国台湾地区房地产市场发育较早，也较为成熟。
经过多年的实践探索和完善，台湾地区房地产市场景气分析和监测系统已形成一套较成熟的体系。
总的来说，通过两岸房地产景气分析和监测预警的分析和比较，对大陆地区房地产景气分析有指导意义。
二、两岸房地产景气分析和监测预警体系现状（一）中国大陆地区房地产景气分析和监测预警体系现状与存在的问题我国大陆地区发布了全国性的中房指数系统（CREIS）与国房指数系统（NREI）。
中房指数系统（CREIS），反映房地产市场的价格波动状况的指标体系，其主体是价格指数系统。
地方性的指数有上房50 指数、郑州40指数、北京30 住宅指数等。
目前我国大陆地区以各级景气指数为主体的房地产市场景气分析体系在方法和功能上尚存缺陷，主要表现在：1）在指数编制方法上，全国性房地产市场景气指数和地方性的指数，均是将指标统一进行加权平均，未考虑时滞效应，易导致总指数与实际房地产市场运行状态不符，降低准确性。
西北房地产景气监测及预警系统研究
西北房地产景气监测及预警系统研究【摘要】作为第三产业支柱的房地产业，反映了一个国家或地区经济和社会发展水平，是市场启动、需求促进和产业升级的的晴雨表和助推器。
近年来的经济发展表明，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，因而，在现时代背景下，加强房地产景气监测及预警系统研究对于国民经济健康发展意义重大。
标签房地产；景气监测；预警系统；西北1 西北房地产市场发展近况房地产市场是我国社会主义市场体系的重要组成部分，其投资、开发建设、经营及中介服务都保持了整体向上、理性发展的趋势。
西北房地产业对GDP的贡献作用日益明显，资料显示，西北房地产投资每增长1%，GDP增长0.77%，投资每增加1亿元，GDP增加2.3亿元，因此，房地产业已经成为西北的主导产业之一。
近几年来西北的房地产业发展势头相当迅猛，无论是普通市民还是经济学界都感受到。
从2008年以来，西北GDP增幅保持在10％以上，房地产开发投资迅速攀升，增幅由 4.8％上升到34.9％。
施工面积增长24.7 %，竣工面积增长2.9 %，销售面积增长21.2 %；截至2010年底，西北商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%，住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%。
其中，住宅与空置营业用房和写字楼等其他房屋类型相比更易消化。
从价格情况看，2004年西北商品住房平均价格上涨13.4%，二手住房平均价格上涨37.1%。
近几年投资与投机性需求相应增长，房价有加速上涨的趋势，因此银行风险增加。
由于人们对房地产的升值空间预期加大，带来不少市场炒作、投机需求面临潜在危机。
2 西北房地产景气监测预警系统发展西北房地产景气监测预警系统是一个包括房地产市场信息系统和预警预报体系的完善的有机整体，它们密切相关，不可分割，预警是监测的目的，监测是预警的基础。
预警是对监测对象发展过程中各阶段临界水平的反映。
监测和预警相结合才能发挥各自的优势，履行系统的整体职能。
DID方法与合成控制法
住房导致的；二是房产税政策将大面积住房市场需求挤出到小面积住
房市场，导致这些类型的住房价格增长更快。
“结构性扭曲” 形成原因：
1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关
2.与户籍制度直接相关。
“结构性扭曲”结果：产生了巨大的福利分配效应，由于小面积
第六页，共65页。
二 、理论分析及研究假说
第七页，共65页。
由于资本的流动性一般都比较高，因此资本并不承担任何税
负，房产税最终会转嫁给消费者，从而以更高的房价表现出
来(SIMON，1943；NETZER，1966)。
以 TIEBOUT(1956) 为代表的财政学文献开始将房产税与公共
服务 联系起来，认为在劳动力自由流动的情况下，“用脚投票”
较大，因此房地产税负和地方公共支出对房价的净影
响为正
况伟大(2009)的研究表明，在其他条件不变时，开征房
产税将导致房价下降
况伟大(2010)与发达国家不同的是，由于房价的快速上
涨，中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且更是
一个投资市场，预期及投机需求对中国城市房价波动
具有较强的解释力。
第十页，共65页。
以tiebout1956为代表的财政学文献开始将房产税与公共服务联系起来认为在劳动力自由流动的情况下用脚投票的机制会匹配辖区的房产税与公共服务那些提供更多公共服务的地区所制定的房产税税负更重反之亦然房产税是一种收益税影响当地的公共支出不直接影响住房价格和资源配置虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一致结论但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系oates1969通过对美国新泽西州东北部53个城镇的调查发现房地产价值与财产税呈负相关与地区的公共支出水平呈正相关kenneth1982对北加利福尼亚推出的13号法案对房价影响的研究发现在当地公共服务没有下降的情况下平均每年下降1美元的财产税相应增加7美元的财产价值rosenthal1999对英国马其赛特郡merseyside等县市的研究发现税收对房价有抑制作用杜雪君等2009利用中国31个省市自治区的数据资料为研究样本发现中国房地产税对房价有抑制作用而地方公共支出则对房价有促进作用且后者的影响较大因此房地产税负和地方公共支出对房价的净影响为正况伟大2009的研究表明在其他条件不变时开征房产税将导致房价下降况伟大2010与发达国家不同的是由于房价的快速上涨中国的住房市场不仅是一个消费市场而且更是一个投沈悦和刘洪玉2004利用19952002年中国14个城市的经验研究表明在不添加年度虚拟变量的情形下城市经济基本面能够解释住宅价格变动如果加入年度虚拟变量城市经济基本面的解释力大幅度下降这说明适应性预期对住宅价格变动具有显著影响况伟大2010考察了预期和投机对房价的影响虽然他认为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机但预期和投机对中国城市房价也有很强的解释力wong2001根据理性泡沫理论当投资者期待未来资产价格上涨时会囤积资产从而获取更大的收益况伟大20092012通过建立投资者和开发商的理论模型证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用昌忠泽2010分析了房地产泡沫形成的根源并提出开征房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行1986年9月15日国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例不过当时的房产税主要针对商业用房个人所有的非营业用房产则免征房产税因此对房地产的影响较小
房地产行业研究：1月地产后周期月度观察（第7期）-增收不增利，定制家居企业迎“暴雷潮”
增收不增利，定制家居企业迎“暴雷潮”——1月地产后周期月度观察（第7期）相关研究： 投资要点： ❑ 驱动因素追踪：1月成交惨淡，需求端政策信号已现 2022年1月，亿翰智库监测的40个城市商品住宅销售面积1772.3万平米，同比下降38.6%，环比下降27.7%。
整体来看，楼市下行的趋势仍未结束。
而从春节销售情况的调研来看，部分典型房企的销售业绩跌幅在六成左右，市场寒意逼人。
整体来看，市场销售惨淡一方面是购买力的原因，而更重要的是市场对于未来楼市的预期仍然较为不明朗，需要关注市场需求端的政策信号。
而随着重庆等部分城市部分银行已经将首套房贷首付比例降至20%，需求端的政策信号或已逐渐显现。
就市场关注的房企信用问题，随着1季度偿债高峰的到来，房企的信用危机仍在延烧。
1月荣盛发展和禹洲地产均在得到投资人支持的情况下，实现了美元债的顺利展期。
“保交楼”和“保主体”可能将成为企业的优先选项。
而在博弈中，债权人和供应商则处于弱势的位置，相关利益或将被牺牲。
❑ 行业景气度追踪：家具制造业增收不增利，定制家居企业迎来“暴雷潮” 从企业端来看，12月单月营业收入升至882.00亿元，同比增速升至12.01%，2021年圆满收官。
但是在利润方面，12月单月利润总额同比大幅下行39.67%，家具企业利润滑坡较为明显，增收不增利。
具体上市企业来看，部分企业已陆续披露了2021年年报业绩预告，不同类型企业分化较为明显，呈现出“冰火两重天”的局面。
整体来看，受到地产下行拖累，已经披露业绩预告的定制家居企业2021年业绩普遍不佳。
除龙头欧派家居的净利润仍然能够维持相对较快的增速以外，其余披露业绩的公司普遍出现了业绩大幅下滑或亏损的情况。
房企风险事件从2021年下半年开始暴露，至今仍未结束。
我们认为当前判断定制家居企业的信用减值过程结束可能为时尚早，后续可能仍有减值压力。
而除了信用减值压力以外，大量民营房企的暴雷也在一定程度上意味着定制家居客户选择面的变窄，大宗业务毛利润率预计将继续下行。
对我国房地产监测预警系统研究的几点看法
对我国房地产监测预警系统研究的几点看法
李昕宇;曾化强
【期刊名称】《中国建设信息》
【年(卷),期】2005(000)12S
【摘要】建立起全面有效的房地产监测预警系统．是进一步推进以住房为主的房地产业市场化改革的重要任务之一．同时也是适时适度地实施宏观调控，引导理性投资与消费的有力保障。
国家相关政府部门对建立房地产监测预警系统相当重视。
2002年8月．国务院六部委下发了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》．对建立房地产市场预警预报系统提出了具体要求；2004年1月国务院七部委联合又下发了《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》：2004年4月6日至7日．建设部在上海召开的“房地产市场信息系统和预警预报体系国际研讨会”将国内房地产市场信息系统和预警预报体系建设的研究推向高潮。
【总页数】4页(P27-30)
【作者】李昕宇;曾化强
【作者单位】北京建筑工程学院管理工程系管理科学与工程专业2003级硕士研究生;北京万通地产股份有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】F123.16
【相关文献】
1.BP神经网络在房地产监测预警系统中的应用 [J], 吕绍成;何亚伯
2.中国房地产监测预警系统指标体系设计 [J], 叶剑平
3.规范房地产业发展需加强宏观管理--对当前房地产业发展形势的几点看法 [J], 唐茂华
4.慎对房地产金融服务避免行业性风险出现——对完善房地产金融服务的几点看法 [J], 文维虎;周阳
5.对我国房地产业发展的几点看法 [J], 梁节民
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房地产估价中市场比较法的改进及应用研究
房地产估价中市场比较法的改进及应用研究
周杰
【期刊名称】《中外企业家》
【年(卷),期】2015(000)036
【摘要】在对房地产进行估价的过程中,最常见的一种方法就是市场比较法,这种方法是最直观、也是应用最广泛的,而且这种方法是估价师能够准确把握的一种房地产估价法.在房地产估价使用市场比较法的过程中,要对房地产不同的问题进行充分的了解,如市场的不规范性、估价经验不足等等.本文阐述了房地产估价的基本方法,并对造成房地产实际成交价格差异的因素和房地产估价市场比较法的改进措施与建议进行了详细的阐述.
【总页数】2页(P177,179)
【作者】周杰
【作者单位】兰州铁路局工程管理所,甘肃兰州 730030
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.房地产估价中市场比较法的改进研究 [J], 余世杰
2.房地产估价中市场比较法的改进与应用 [J], 曹峰;鲁丰先
3.房地产估价中市场比较法的改进与应用 [J], 曹峰;鲁丰先
4.房地产估价中市场比较法的改进研究 [J], 黄凯华;李闻勤
5.基于GM(1,1)模型的房地产市场比较法估价的改进 [J], 袁韶华;左晓宝;汪雪娟;翟鸣元
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房地产预警应注意的几个问题(全文)
房地产预警应注意的几个问题房地产预警是经济界研究的热点问题，目前国内外对房地产预警的研究比较多，主要是从房地产预警指标的选择、房地产预警方法的选择和房地产综合预警三方面进行的。
可是在目前的研究中，存在的主要问题是建立的房地产预警系统预警功能不强、精度不高，这主要是因为传统的预警方法对资料的要求和我国房地产进展的实践不相符。
本文主要分析当前在我国进行房地产预警应注意的几个问题。
1.房地产预警方法的选择房地产预警是经济预警的一个重要的组成部分，它的基础理论和方法来源于对经济预警理论的研究，因此对房地产预警系统进行全面系统的研究，可以对宏观经济预警理论体系进行补充和完善。
而预警方法是预警系统的核心，预警方法是否合适是房地产预警系统能否发挥其预测、防范和调控功能的关键。
1.1景气指数法我国早期的房地产预警研究主要借鉴了宏观经济监测与预警常用的方法，即景气指数预警法。
这种方法以经济周期循环理论为基础，从影响房地产经济的诸多要素中选出一组对景气变动敏感，有代表性的经济指标，把它们分为先行、同步和滞后三类指标，然后分别对这三类指标编制扩散指数（DI）和合成指数(CI)，以预测房地产景气的转折点和长期趋势，达到房地产预警的目的。
经过长时间的进展，景气指数的计算方法有了许多改进，景气指数法的运用也比较成熟。
但是用这种方法来对我国房地产进行预警，其不足之处也显而易见：首先，景气指数法用合成指数的升降来表示景气状况，易造成信息量的不完整。
合成指数是对各种指标进行的加权综合，虽然综合指数能够反映总体的走势情况，但也容易掩盖某些个别指标的异常波动情况，若这些指标在房地产经济变动中非常重要的话，那么合成指数所显示的信息量就很不完整。
其次，景气指数法预警不利于对每个指标进行监控。
景气指数法预警利用合成指数和扩散指数显示总体进展趋势，综合指数包含的信息量有限，很难对每一个指标进行分析推断，这样不利于找出警源，找出操纵对象和操纵目标。
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万方数据 作者简介 李斌 * 男/ 湖北 / 副教授 / 博士生 / 房地产管理理论与方法 % $ m ’ ’ n+ /
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o 导言
房 地 产景气预警 法是指在房 地 产 预警 指 标 分 类 基 础 上 构 造 一 种 p 指数q 来度量房地产经济的活跃程 度/ 描述和预测房地产经济的运行态势 / 对未来房地产经济的警情状况进行预测和预报 4 景气指数构筑是 否合理直接关系到房地产预警结果的正确性和可靠性 4 要完整 3 准确地刻画 3 评判房地产的经济波动状况 / 仅靠诸如房地产价格或房地产成交量等单一指标难以达到分析目的 2 而逐一分析 各个 与房地 产相关 的指 标既费时又费力 / 即使单一指标分析得出的结果也构成不了房地产运行的总体运行态势 4 因此 / 在理论分 析和实践应用中往往利用众多的经济指标按一定的规则计算出一个综合指数 4 目前 / 国内外比较通行的预
一是警情失真
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由此可见 !"与 % 而且无法确定何者为科学合理 # "的计算方法不同可能导致不同的警情评判结果 # 从而直接影响到决策的准确性 $
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为了克服传统的 !"计算方法所导致的警情失真和计算不稳定缺陷 # 关键在于改进传统 !"计算公式 中示性函数的确定规则 # 使之不至于因为序列中数据资料的微小变化而导致预警结果的跳跃变化 $ 故此 # 将原非连续的示性函数改为连续的波动强度指数函数 5 $ 6 7 7
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