资产评估(1-5章)习题

第三章 资产评估的基本方法
第一节 市场法
例1：评估某拟快速变现资产，在评估基准日与其完全相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析，认为快速变现的折扣率应为40％，求待估资产的评估值？
分析：待估资产与参照资产仅存在市场交易条件的差异
资产评估值=10×(1—40％)=6（万元）
例2：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨，评估基准日为2005年2月1日。

评估人员收集的信息：①从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。

②将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。

分析：待估资产与参照物差异仅在生产能力指标上
评估值=160×150/210=114.29(万元)
例3：待估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7。

求待估资产评估基准日的价值？
分析：待估资产与参照资产仅存在生产能力的差异
资产评估值= （万元）
例4.某宗房地产2005年6月的价格为1500元/平方米，现需要将其调整到2005年9月。

所在区域类似房地产2005年4月至10月的价格指数为79.6，76.7，74.7，89.2，85，92.5，98.1（以2003年12月为100）。

计算该宗房地产2005年9月的价格。

1500×（92.5/74.7）=1857.4（元/平方米）
例5.某地区某类房地产2002年4月至10月的价格指数分别为99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上个月为100)。

其中某宗房地产在2002年6月的价格为2000元／平方米，计算该房地产2002年10月的价格。

2000×1.05×1.092×1.125×1.181＝3046.8(元／㎡)
例6.某个可比实例房地产2005年2月1日的价格为1000美元／㎡，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。

假设人民币与美元的市场汇价2005年2月1日为1美元=8.26元人民币，2005年10月1日为()18.812090107.0＝÷⨯
1美元=8.29元人民币。

计算该可比实例修正到2005年10月1日的价格？
1000×8.26×(1+0.2％)8＝8393.09(元人民币／㎡)
例7.某个可比实例房地产2002年2月1日的价格为1000美元／平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5％，假设人民币与美元的市场汇价2002年2月1日为1美元＝8.26元人民币，2002年10月1日为1美元＝8.29元人民币。

计算该可比实例修正到2002年10月1日的价格。

1000×(1－0.5％)8×8.29＝7964.15(元人民币／㎡)
例8：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。

搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为120000元，该机器设备的生产时间为1993年。

经调查了解，待估资产已使用年限为8年，待估设备的尚可使用年限为12年。

参照资产已使用年限为7年，尚可使用年限为13年。

试估算待估资产的市场价值?
①待估资产成新率 = 待估资产尚可使用年限 /（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100% =12÷(8+12) =60%
②参照资产的成新率=13÷(7+13) ×100%=65%
③资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）
评估值=120000×(60%÷65%)=11.08(万元)
例9：为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格，在其附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，资料如下：
交易情况的正（负）值表示可比实例成交价高（低）于其正常市场价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例房地产状况优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。

该类写字楼的市场价格2005年8月1日到2005年10月1日之间基本保持不变。

试利用上述资料测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格。

比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数
①交易情况修正：
可比实例A 的交易情况修正系数：100/（100+2）=100/102
可比实例B 的交易情况修正系数：100/（100+5）=100/105
可比实例C 的交易情况修正系数：100/（100-3）=100/97
②交易日期修正：价格保持平稳，修正率为0%，修正系数都为100/100 ③房地产状况修正：
可比实例A 的交易情况修正系数：100/（100-8）=100/92
可比实例B 的交易情况修正系数：100/（100-4）=100/96
可比实例C 的交易情况修正系数：100/（100+6）=100/106
④计算比准价格：
实例A=5000× 100/102 ×100/100 ×100/92=5328.22元/㎡
实例B=5200 ×100/105 ×100/100 ×100/96=5158.73元/㎡
实例C=5500 ×100/97 ×100/100 ×100/106=5349.15元/㎡
⑤资产评估单价=（5328.22+5158.73+5349.15）/3=5278.70元/㎡
例10：评估时点某市商品住宅的成本市价率为150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价为：
资产评估价值=20×150%=30（万元）
例11：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：
该企业的评估价值=1000×20=20000（万元）
第二节 收益法
练习1：某设备预计能用4年，未来4年预期收益通过预测分别为150万元、155万元、170万元、160万元，折现率为8％，其评估值是多少?
P=524万元
练习2：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。

经预测得出6年预期收益均为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。

练习3：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。

经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。

请估算该企业的价值。

评估值=1200/4%=30000（万元）
练习4：某企业为了整体资产转让，需进行评估。

现收集的有关资料如下：①该企业多年来经营一直很好，在同行业中具有较强的竞争优势；②经预测被评估企()59.41606229.4900%8111%89006=⨯=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=P
业未来５年预期净利润分别为：100万元，110万元，120万元，140万元，150万元，从第６年起，每年收益处于稳定状态，保持在150万元的水平上③经调查，在评估基准日时，无风险报酬率为９％，风险报酬率为5％，资本化率为12％。

折现率=5%+9%＝14％
前5年收益现值：
100/（1+14%）＋110/(1+14%)2+120／ (1+14%)3+140/(1+14%)4+150/(1+14%)5 =414.02万元
6年以后的收益资本化：150/12%=1250万元
整体资产评估值=414.02+1250×0.519=1062.77万元
第三节成本法
练习1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估。

该设备的重置成本为50万元，尚可使用5年。

根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。

该设备的实体性贬值为多少？
资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%
实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）
总使用年限=3.125+5=8.125（年）
资产的实体性贬值=50×（3.125÷8.125）=19.32（万元）
练习2：一台机器，重置成本为150万元，已使用两年，其经济使用寿命为20年，现该机器数控系统损坏，估计修复费用为16.5万元，其他部分工作正常，计算该机器的实体性贬值。

1.可修复部分实体损耗=16.5万元
2.不可修复部分实体损耗=（150- 16.5 ）×2/20=1
3.35万元
3.实体性贬值=16.5+13.35=29.85万元
练习3：某被评估机器设备，其正常运行需6名操作人员。

目前同类新式设备所需的操作人员定额为4名。

假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为16000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。

根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。

1. 年超额运营成本：(6-4)×16000=32000(元)
2. 年超额运营成本净额：32000×(1-25%)=24000(元)
3.年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:
24000×(P/A，10%，3)=24000×2.4869=59685.6（元）
第三章复习思考题
1.评估对象为某企业2008年购进的一条生产线，账面原值为1500万元，实际使用3年，2011年进行评估。

经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，据估计，该资产还可使用6年，又知道目前市场上已经出现功能更先进的资产，并被普遍应用，新设备与评估对象相比，可节省2人，每人的月工资为6500元。

此外，由于市场竞争加剧，致使该设备开工不足，由此造成收益损失额每年为20万，该企业所得税税率为25%，假定折现率为10%。

要求根据上述资料，采用成本法对该生产线进行评估。

2.评估对象在未来五年内的预期收益分别为20万、22万、24万、25万、26万，资产从第6年到第10年每年的收益均保持在27万元，第10年末资产拟转让，变现价约为120万元，假设折现率为10%，用收益法估测资产的价值。

3.为评估某住宅2010年10月的正常市场价格，在其附近调查选取了3宗类似住宅的交易作为可比实例，已知权益情况相同，其他资料如下表所示，交易情况中的正（负）值表示可比实例成交价格优（劣）于正常市场价格的幅度，区位状况和实物状况中的正（负）值表示可比实例优（劣）于估价对象的状况，该类房地产价格指数自2009年10月以来，每月平均比上月上涨1%.根据以上资料计算待估房地产的价格
第四章机器设备评估
例1：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为800000元，其残值为6000元，尚可使用6年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。

估算该设备的实体性贬值.
资产利用率=5×360×5/（5×360×8）=62.5%
实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）
总使用年限=3.125+6=9.125（年）
资产的实体性贬值=（800000—6000）×3.125/9.125 =271917.81(元)
例2.被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。

评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹，发生渗漏，必须更换才能使用。

整个维修计划大约需要花费35万元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。

评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为200万元，试用修复费用法估测油罐的实体性贬值率。

可修复部分实体性贬值：35万元；
不可修复部分实体性贬值率：10/(10＋20)×100%＝33.3%；
不可修复部分实体性贬值额（200-35）×33.3%＝54.945万元；
油罐实体性贬值率：(35＋54.945) ÷200×100％＝45%。

例3.某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。

目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。

假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为25%，适用的折现率为10%。

试测算被评估控制装置的功能性贬值额。

（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:
(7－4)×12000＝36000元
（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:
36000×(1—25%)＝27000元
（3）功能性损耗额:
27000×(P/A，10%，3)＝27000×2.4869＝67146.3元
例4.某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。

经评估，该生产线的重置成本为1500万元，实体性贬值额为300万元，功能性
贬值额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性贬值额。

经济性贬值额=（1500-300-150）×52%=546万元
例5.被评估生产线年设计生产能力为10000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。

政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。

试根据所给条件，估算该生产线的经济性贬值额。

经济性贬值额＝(150×10000)×(1－25%)×(P/A ，10%，3) ＝1005000×2.4869 ＝279.78万元
例6.某生产线额定生产能力为1000件/月，已使用三年，目前状态良好，观察估计其实体性贬值率为15%，在生产技术方面，此生产线为目前国内先进水平。

但是由于市场竞争激烈，目前只能运行在750件/月的水平上。

假设已知其更新重置成本为1000000元，这类设备的生产规模效益指数X=0.7。

估算此生产线运行于750件/月的经济性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。

（1）更新重置成本=100万元
（2）实体性贬值=1000000×15%=15 (万元)
（3）功能性贬值=0
（4）经济性贬值率：=[1-（750/1000）]×100%=18.5%
（5）经济性贬值额 =(1000000-150000)×18.5%=15.47(万元)
资产评估价值 =100-15-15.47=69.53(万元)
%100100040018.0⨯⎥⎥⎦⎤⎢⎢⎣
⎡⎪⎭⎫ ⎝⎛-经济性贬值率＝
第五章 不动产评估
例1：有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6%，现搜集到A 、B 、
C 、
D 四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。

该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.5~2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加2%。

该城市从1998年到2002年，每年地价指数上升1%。

试根据上述
(1)P=P ’×交易时间修正×交易情况修正×容积率修正×区域因素修正×个别因素修正×年期修正
(2)容积率修正系数：
（3）年期修正:
＝1.0135 ＝1.0066 (4)参照物地价修正: ①2200×1.01×100/99×104/102×100/100×100/99×1.0135=2343
②2400×1.01×100/100×104/106×100/100×100/102×1 =2332
③2300×1.01×100/100×104/104×100/100×100/100×1.0066=2338
④2100×1.012×100/98×104/102×100/100×100/99×1.0135=2282
(5)评估结果=(2343+2332+2338+2282)/4=2324(元/平方米)
练习2. 某房地产开发公司于1997年3月以有偿的方式取得一块土地50年的使用权,并且于1999年3月在此建成一座砖混结构的写字楼,当时造价为每平方米2000元,经济耐用年限为55年,残值率为0.目前,该类写字楼重置价格为2500元/平方米.()()
3840611611--+-+-％％()()
3940611611--+-+-％％
该建筑物占地面积为500平方米,建筑面积为900平方米,现在用于出租,每月平均实际收到的租金为3万元.另外据调查,当地同类写字楼的出租租金一般为每月建筑平方米50元,空置率为10%,每年需要支付的管理费为年租金的3.5%,维修费为建筑重置价格的1.5%,土地使用税以及房产税合计为每建筑平方米20元,保险费为重置价的0.2%,土地资本化率为7%,建筑物的资本化率为8%.试根据上述资料评估该宗地2003年3月的土地使用权的价值.
(1)选定方法收益法
(2)计算总收益=50×900×12× (1-10%)=486000
(3)计算总费用
①年管理费=486000×3.5%=17010
②年维修费=2500×900×1.5%=33750
③年税金 =20×900=18000
④年保险费=2500×900×0.2%=4500
年总费用=17010+33750+18000+4500=73260
(4)计算房地产的纯收益
房地产纯收益=486000-73260=412740
(5)计算房屋纯收益
房屋现值=房屋重置价格-贬值额=2500×900-(2500×900/48) ×4=2062500房屋的纯收益=房屋现值×房屋资本化率=2062500×8%=165000
(6) 计算土地的纯收益
土地的纯收益=房地产的纯收益-房屋的纯收益 =412740-165000=247470
(7)计算土地使用权价值
剩余的使用年期为50-2-4=44年
P=247470/7%× [1-(1+7%)-44] =7214868.8(元)
单价=7214868.8/500=6717.67(元/平方米)
第四节不动产评估的成本法
一、基本思路：
成本法是以假设重新复制待估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价格的一种方法。

即以重置一宗与待估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上合理的利润和应纳税金来确定房地产价格。

该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。

二、适用范围
一般适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行估价的情况。

三、计算公式：
1.土地使用权评估
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
投资利息包括土地取得费的利息，计息期为整个开发期和销售期；土地开发费在开发过程中逐步投入，销售后收回，计息期应分别确定。

投资利润的计算基数为土地取得费和土地开发费，也可以是开发后土地的地价，依据利润率的内涵确定基数。

土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率
2.新建不动产价格评估
不动产价格＝土地取得费＋开发成本＋管理费用+销售费用＋投资利息＋销售税费＋正常利润
1.投资利息：土地取得费、开发成本、管理费用等应计算利息。

计息期的终点是估价对象开发完成的日期，起点因投入时间不同而不同。

2.开发利润率及其计算基数
①直接成本利润率： 基数=土地取得成本+开发成本
②投资利润率： 基数=①+管理费用+销售费用
③成本利润率： 基数= ②+投资利息
④销售利润率： 基数=开发完成后的不动产价值（售价）
3.成本法旧建筑物评估中的应用
建筑物价格=建筑物重置成本-建筑物损耗
建筑物价格=建筑物重置成本-年贬值额×已使用年限
1.直线折旧法（定额法）
2.成新率折扣法：
建筑物价格=重置成本×成新率
根据建筑物的建成年代，新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。

1.某建筑物建筑面积为320平方米，重置价为2500元/平方米，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4%。

试用定额法估算其现值。

（1）建筑物的重新建造成本：C=320×2500=800000（元）
（2）建筑物年贬值额D=800000×(1-4%)/40=19200(元)
（3）建筑物现值V=800000-19200×7=665600（元）
2.被评估地块面积为500平方米，土地取得费为230元/平方米，土地开发费为N
R
C N S
C D -⨯=-=1
246元/平方米，土地开发周期为2年，第一年投资占总投资的3/4，第二年占总投资的1/4.银行贷款年利率为8%，土地开发投资的平均利润率为10%，土地增值收益率为20%。

试根据以上资料计算被评估土地开发后的评估价值。

（1）计算土地取得费：土地取得费=500×230=115000（元）
（2）计算土地开发费：土地开发费=500×246=123000 （元）
计算投资利息：
土地取得费利息= 土地开发费利息：
投资总利息=19136+12495=31631 （元）
（4）计算开发利润：
开发利润=（115000+123000）×10%=23800 （元）
（5）计算土地增值收益：
土地增值收益=（115000+123000+31631+23800）×20% =58686 （元）
（6）计算土地评估值：
土地评估值=115000+123000+31631+23800+58686 = 352117 （元）
土地单价=352117÷500=704.23 （元/平方米）
第五节 不动产评估的其他方法
一、剩余法
（一）基本思路
剩余法是将待估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算待估地产价格的方法。

剩余法在评估待开发土地价值时的运用得较为广泛。

（二）适用范围
1.待开发土地的估价
2.将土地开发成熟地的土地估价。

3.待拆迁改造的再开发土地的估价。

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案例1：有一荒地需要估价。

该荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/平方米；开发期需要3年；将该荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等估计为2.5亿元/平方公里；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。

试用传统方法估算该荒地的总价和单价。

解：设该荒地的总价为V ，根据题意有
（1）该荒地开发完成后的总价值=800× 2000000× 60% =9.6（亿元）
（2）开发成本和管理费用等的总额=2.5× 2=5（亿元）
（3）投资利息总额=（V+V ×4%） ×[（1+10%）3-1]+5 ×[（1+10%）
1.5-1]=0.344V+0.768（亿元）
（4）转让税费总额=9.6 ×6%=0.576（亿元）
（5）开发利润总额=（V+V ×4%+5） ×15%=0.156V+0.75（亿元）
（6）购买该荒地的税费总额=V ×4%=0.04V （亿元）
（7）V=（1）-（2）-（3）-（4）-（5）-（6）
=9.6-5-（0.344V+0.768）-0.576-（0.156V+0.75）-0.04V 解得 V=1.627（亿元）
平方米）
（元该荒地单价/35.8110210
627.168
=⨯⨯=。