成都市及龙泉驿区房地产市场调研报告

成都市及龙泉驿区房地产市场调研报告
前言我们认为：策划和销售的目标，就是在获得合理利润的前提下，最快的速度把房子卖出去，并且在销售的过程中卖出自己的特色来，形成快速销售的好产品；虽然，规范化的管理会增大成本，但是必然提升销售的最终效果。

一、产品定位：产品要有品质。

在一个区域，以特殊的姿态出现，获得第一感官上的好感，她有品质、有特色、有亮点，适合当地的市场而更能引领当地的消费，产生非空中楼阁的超越感。

二、文化沉淀：产品推销过程要有品位。

在现有市场条件下，没有文化而获得成功是比较困难的，并且极有可能付出巨大的代价！为了更成功，我们当以营销的角度赋予她一种出水芙蓉般的文化。

三、销售方式：以品牌和项目的名气，直指人心地打动目标客户，达到迅速销售的目的。

这样的销售不是推销而是顺理成章的共鸣。

四、盈利模式：成功的产品定位与文化沉淀，加之优秀的营销系统，盈利只是一种必然的结果。

全程的盈利公式产品组合文化快速销售=盈利第一部分宏观经济分析
一、成都市及龙泉驿区宏观环境分析
1、成都的历史文化成都市是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市、全国双拥模范城。

近几年，她又以城市建设和生态环境方面的成就，先后荣获联合国颁发人居奖和最佳范例奖两项殊誉。

成都是一座融古代文明与现代文明于一体的特大城市。

以历史悠久、文化底蕴厚重，风光绚丽多姿和名胜古迹众多而
闻名于世。

锦城蓉城是成都的别名。

2、成都的地理位置成都市位于四川省中XX，四川盆地西XX，平均海拔500米左右。

境内兼有山景、平原和丘陵之美，且气候温和，雨水充沛、年平均气温摄氏16度上下，降水量约1000毫米，素有冬无严寒，夏无酷暑之誉，加以土地肥沃，水利先进，物产十分富饶，历来被称为水旱从人，不知饥馑的天府明珠。

成都市的全市总面积12.39万平方公里，总人口超过1000万人，辖区划为7区4市(县级市)、8县。

3、龙泉概况龙泉驿区位于成都市东XX，紧邻龙泉山西XX，是成都市九区之
一、国家级成都经济技术开XX所在地、成都市城市向东发展的主体区域。

全区幅员面积558平方公里，辖4街办7镇1乡。

素有“四时花不断，八节佳果香”之美誉，是国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，全省经济综合实力十强县（区）之一。

4、龙泉的区位优势龙泉区位优势得天独厚。

是成都市正在实施的城市向东向南发展的主体区域。

区政府所在地龙泉XX距市中心12.5公里，距成都双流XX28公里，成渝铁路穿境而过，成昆铁路绕境而行，以老成渝路、路、成XX为骨干的交通网络覆盖全境，现已开通4条对接成都市XX的城市公交线路。

龙泉生态环境独特优良。

境内气候温和，绿色城区和龙泉XX生态屏障交相辉映，是“全国生态建设示范试点区”和“全国绿化百佳县（区）”。

龙泉旅游资源独具特色。

境内有东郊明珠龙泉XX、西部客家第一镇洛带古XX、国家重点文物保护
单位明蜀王陵、北周文王碑、千年古刹石经寺等众多自然和历史人文景观，是“四川省花果山风景XX”和“全国文物保护先进区”，一年一度的“中国成都国际桃花节”已成为享誉中外的国际性旅游、招商、民俗盛会，目前已成功举办18届。

二、成都市郊县楼市发展现状近几年在成都市房地产总体呈现供求两旺的背景下，从20__年起，成都市的郊县楼市开始高速发展，在城市向东向南发展的总体规划下，目前以华XX、龙泉和温江的“大盘竞争”最为“白热化”。

向东发展对东郊工业的调整和城东副中心的依托较大，华XX则与南部新区的启动和城市外延发展相关，而温江因道路交通等基础设施的建设问题，整体市场处于观望状态。

市内板块与近郊板块的结构图示
1、影响郊县楼盘发展的几个因素
(2)影响原因A调查地点主要在洪河镇和龙泉XX，消费者对本区域较为熟悉，所以同安镇楼盘的知晓都较低B消费者只关心自己意向区域内的楼盘C推出时间较久的玉龙山XX和恋日家园的知名度最高，这和信息的传播规律有关
8、利率调整和交易税增加对购房的影响影响情况人数占比不会2053%有可能会1232%会推迟513%会降低购买总价13%会降低购买面积00% (1)调查结果利率调整和交易税增加对购房的影响不是很大,超过一半的消费者认为不会影响自己的购房计划
(2)影响原因A意向消费者购房大多是以日常居住为主要目的，政策调整对他们影响不大B部分消费者选取一次性付款的方式，利率调整
对他们没有影响C有影响的消费者大多选择推迟购房计划针对玺印.上院项目对意向消费者做了以下调查
9、是否会考虑购买本项目意愿人数占比会26%可能会929%说不清826%可能不会516%肯定不会723%
(1)调查结果在初步了解了本项目的一些基本情况后，表现出“会”和“可能会”的消费者占到了35，“说不清”的占到26，这些都是值得积极争取的客户
(2)影响因素A倾向类客户较为了解项目周边情况，认为居住河投资都较为合适B摇摆类及边缘类客户主要是不了解本项目的具体情况，或认为距离较远（选择距离较远的消费者均是在上东阳XX购买住房的客户）考虑本项目的各因素倾向类摇摆类边缘类原因人数占比原因人数占比原因人数占比可投资18%距离远431%距离远229%价格合适可考虑325%价格合适可考虑18%已购买457%环境好325%不了解情况431%交通不便114%居住舒适433%未推出18%感觉合适18%多比较18%价格高18%交通不便18%
10、计划购买住房的单价
(1)、意向消费者认为项目区域的花园洋房的150XXXX2400元/平米，集中出项在1500元/平米、1800元/平米、于元/平米三个价位。

联排别墅价位预计则主要集中在2500元/平米。

(2)、影响因素A受到在售楼盘价格的影响B对项目的品质和环境等还缺乏直观的认识针对影响项目形象推广和销售的因素对意向消费者做了以下调查：
11、消费者影响深刻的广告语
(1)调查结果在受访者中仅有3位能说出印象深刻的广告语：向东，万科再造一座城！万科魅力之城享受的世界优品道给你一个五星级的家广州XX
(2)影响因素a、消费者关心的更多是产品本身，不是广告语b、广告的密集轰炸引起的强行记忆
12、关于新居工程新居工程人数比例了解410%知道512.50%不清楚1025%不知道2152.50%是否购买新居工程的房屋人数比例肯定会615%也许会2152.50%不确定1025%不会37.50%
(1)调查结果受访者中对新居工程的知晓程度很低，但在了解之后，大多数人都表现出极大的兴趣
(2)影响因素A新居工程出现时间较短，现在还没有竣工楼盘上市，加之受政策因素影响，公众知晓程度较低，但随着时间的推移和新居工程楼盘的竣工，很快会被公众认知B新居工程楼盘的价格优势是对当前楼盘的巨大威胁上述市场调查报告及项目建议评估是我们从市场出发，结合本次市调，分析当前成都及龙泉房地产市场特点、本项目的特点及消费者的需求取向后得出的结论。

客观性是任何报告的价值所在。

市调取样及统计分析中，我们尽量避免人为主观因素的影响，争取从客观出发寻找答案。

通过对成都及龙泉市场需求的了解，从而使我司对贵公司产品在下一步的运作中，正确地进行目标市场定位、产品定位，并确定营销思路和策略以及对贵公司产品提出最佳的价格方案。

调查结论通过对市场的认真研究，我们把本项目的目标客户群
主要定位于：成都养老人群、外地返乡团。

1、成都养老人群：第一次购商品房的购房者，主要是手上没有多少积蓄，又对生活有一定品质追求的养老人群；赠送型购房者，这部分人主要是经济实力较弱的子女给父母养老置业。

2、外地返乡团：主要是原籍成都，回来定居养老的人群。

3、其他：周边习惯性居住者，这部分人为第二次置业，需要改善居住环境，同时能习惯和喜欢在龙泉生活；主要是投资和到龙泉定居的区乡购房者。

4、附近经商的商人，这部分人希望能就近地照顾生意；目标客户群喜欢本项目的共同理由：实用、环境好、总价低。