我国房地产企业存货管理问题研究

我国房地产企业存货管理问题研究
摘要：党的十九大以来，党中央以供给侧结构性改革为主线，提出了“三去一降一补”的重大举措，而针对房地产企业的“去库存”政策也说明了房地产行业存在库存过剩的情况，房地产企业加强存货管理也是题中应有之义。

近期我国房地产企业暴雷事件层出不穷，究其
原因错综复杂，然而其中一个不可避免的原因便是存货管理出现问题。

因此，如何发现房地
产企业存货存在的问题，如何做好存货管理具有特别重要的意义。

关键词：存货管理；房地产企业；
一、前言
近年来随着房地产企业资产负债率居高不下，房地产企业暴雷事件层出不穷。

自从2016年杠杆运动后，房地产企业国内融资受限；国内民营地产企业大规模
海外发债，房地产企业受国外金融市场的影响增大；2020年国家约谈12家房地
产企业，提出融资三条红线。

2021年5月31日政府“三胎政策”的颁布也在一
定程度上对房地产带来影响，利好是无疑的，但是影响大不大尚是未知数。

对于
房地产企业来说，有必要提升存货管理水平。

二、房地产企业存货概念
房地产企业存货，指企业在日常活动中持有待售的房地产、在建房地产项目
以及在建设过程中耗用的各种原材料、设备等。

房地产企业存货包含以下五类，
原材料类存货：用于建造房屋而使用的各种材料物资，例如钢筋、混凝土等。

设
备类存货：企业在建筑过程中使用的仪器设备，例如混凝土搅拌机、塔吊等。

在
产品类存货：尚在建造工程中的房屋。

产成品类存货：已经建造完成的房屋。

开
发用品类存货：企业在建造过程中所必须的各种物品，例如低值易耗品等。

三、我国房地产企业存货管理现状
1.缺乏现代化存货管理能力
大部分房地产企业都秉持着传统的存货管理思想，即存货模型、随机模型等这些方法比较简单的存货管理方法，个别企业甚至没有存货管理。

传统的存货管理方法的优点便是通俗易懂，计算简单，容易操作，但是在信息化的今天，企业如果依然采用这样的方法会造成效率的下降和效益的缺失。

2.缺乏存货管理的意识
首先是大部分企业都是重视销售和采购即重视收入和成本，对于存货管理重视程度普遍不高，企业缺乏科学的规划，这就导致了在存货采购和资金使用方面没有进行精确的预算，进而造成了存货在生产活动中不必要的浪费。

3.采购的存货质量低
大部分企业在采购原材料过程中秉持着价格优先的想法，导致采购商品的质量较低，既造成了产品在使用过程中的额外损害，加剧浪费，又造成所生产产品的质量难以达到标准的情况。

大部分企业难以有足够的资金重新采购，未达标的产品只能低价处理，造成了利润的下降，资源的浪费。

4.存货管理内控制度不完善
存货项目往往最容易出现隐患。

生鲜企业由于保质期的问题往往会有存货变质、过期等问题；食品制造等轻工行业往往出现存货缺失的情况；而重工业企业往往存货浪费的情况较为严重。

各行各业在对存货管理的内部控制制度的制定和执行力的执行上普遍不足，最终导致因为存货项目引起的直接或间接成本高，导致企业业绩下降，资金周转不良，使得企业濒临破产的情况出现。

四、我国房地产企业存货管理对策
（一）政府措施
1.调整土地供应政策
房地产企业普遍库存量过大，不同区域供过于求的程度不同，国家应该因地
制宜，针对不同区域采取不同的政策。

根据不同地区房地产企业持有待售物业的
天数可以了解其供过于求的程度。

针对不同地区，不同的房地产企业存货情况采
取不同的土地供应措施，一方面限制房地产企业无休止的高杠杆式的开发，另一
方面达到“去库存”的目的。

2.扩大财政补贴范围
毕业大学生、进城务工人员、当地居民等是主要的购房者，对于首次购房的
当地居民可以给予一定的财政补贴，对于外来务工人员以及毕业大学生可以纳入
财政补贴的范围，并且可以进一步扩大补贴的力度。

3.对存货项目进行进一步的会计披露
存货项目一方面可以帮助投资者进一步了解企业的存货的具体情况，帮助投
资者来判断企业的财务状况。

存货项目的进一步信息披露一方面可以使潜在投资
者以及股东充分了解企业情况，进而在投资企业的过程中减少信息不对称的情况，对有发展潜力的企业充满信心。

另一方面，充分的对存货信息进行披露，能够引
起企业对存货项目的重视程度，使企业管理层积极的对存货项目进行管理，遏制
存货相关的舞弊行为（信息披露越多，对于造假的企业越容易被财务报表使用者
发现错误信息）。

4.加强监管力度，促进良好的市场环境
对于炒作房地产价格，制造虚假信息，违规宣传，谋取私人利益进而损害购
房者权益的行为进行严厉的打压和抵制。

相关部门要从源头上管控房地产企业存
货问题，坚决贯彻和执行“房住不炒”的理念，维护房地产市场的秩序，创造良
好的房地产市场氛围，提高民众对房地产市场的信心。

政府也应该促进市场公平竞争，公平的市场竞争环境有利于企业之间进行市
场竞争进而有利于加强客户集中度以及企业存货管理的效率的正向相关性。

进而
促使企业积极满足客户需求，增强企业与客户之间的联系，同时提升自身的治理
效力，提升存货管理效率。

（二）房地产行业措施
1.重视存货管理
企业管理人员普遍对存货重视程度不高，大部门企业管理人员重视销售、成本。

同时大部分企业对员工以及经理层的考核主要集中在成本的控制与利润的实
现上，很少对存货管理情况进行考核。

因此，存货管理的缺失不可避免。

企业管
理人员大部分都是财务、销售或者技术出身，不可避免的会在存货管理上进行忽视，因此进行必要的存货管理人员的培养很有必要。

2.完善存货的内控制度
企业应该完善存货的内部控制制度，明确各部门的责任，权利与义务相匹配，严惩管理不利、懈怠渎职的情况。

其次要加大检查力度，采用永续盘存制度以减
少必要的存货损失，定期对存货情况进行盘存核算。

3.去库存，提高企业风险承担能力
新冠疫情的影响下，世界正经历百年未有之大变局。

经济下行压力巨大，已
经有超过几百家房地产企业倒闭。

企业风险承担能力在最近几年也显得更加重要，已有研究发现房地产企业持有的存货数量过多会导致企业的风险承担能力下降，
宏观经济不景气会对企业的风险承担能力有抑制作用，房地产企业存货规模扩大
会降低其市场价值，而风险承担能力越强的企业，市场价值越大。

因此房地产企
业去库存不仅仅是单纯为了响应国家号召的市场调控，更是房地产企业自身在在
对抗经济下行压力之下，提高企业风险承担能力的一项重要举措。

因此企业也应
该从自身角度考虑，谋求稳中向好的发展战略，在“去库存”这一点上下点苦功夫。

结论
在网络技术日渐完善的今天，信息技术对房地产企业存货管理起到了举足轻
重的作用。

企业应该积极引进存货管理有关的现代化网络技术，做到存货信息的
及时反馈，存货管理与整个企业管理相互匹配，进一步提升企业价值。

参考文献
[1]周泽将,王怡晨.房地产存货、宏观经济形势与企业风险承担——基于中国房地产上市公司的经验证据[J].江淮论坛,2020(01):110-115.
[2]左溪.企业存货管理存在的问题及改进建议[J].中国乡镇企业会计,2022(02):111-113.
作者简介：李鸿杰（1999.10—）男，汉族，籍贯：东临沂，会计学专业，在读硕士研究生，西安财经大学商学院，主要研究方向：内部控制、公司治理。