刁文婷、成都龙湖锦正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

刁文婷、成都龙湖锦正房地产开发有限公司商品房预售合同
纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审理法院】四川省成都市中级人民法院
【审结日期】2021.12.20
【案件字号】(2021)川01民终21368号
【审理程序】二审
【审理法官】李正泽
【审理法官】李正泽
【文书类型】判决书
【当事人】刁文婷;成都龙湖锦正房地产开发有限公司
【当事人】刁文婷成都龙湖锦正房地产开发有限公司
【当事人-个人】刁文婷
【当事人-公司】成都龙湖锦正房地产开发有限公司
【代理律师/律所】徐瑶函北京大成(成都)律师事务所;罗杨北京大成(成都)律师事务所;赵林阳泰和泰律师事务所
【代理律师/律所】徐瑶函北京大成(成都)律师事务所罗杨北京大成(成都)律师事务所赵林阳泰和泰律师事务所
【代理律师】徐瑶函罗杨赵林阳
【代理律所】北京大成(成都)律师事务所泰和泰律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】刁文婷
【被告】成都龙湖锦正房地产开发有限公司
【本院观点】本案二审的审理焦点为：龙湖锦正公司是否有权解除案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》以及刁文婷是否应向龙湖锦正公司支付违约金。

【权责关键词】催告代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定关联性合法性质证罚款拘留诉讼请求反诉开庭审理维持原判执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院另查明，2019年9月2日，刁文婷向龙湖锦正公司支付案涉房屋购房定金2万元，2019年9月3日支付首付款35585.05元、滞纳金270.45元。

2019年10月17日龙湖锦正公司通过邮政特快专递向刁文婷合同预留地址寄出《关于尽快付清首付款并交齐按揭资料的督促函》后，刁文婷于2019年10月24日向龙湖锦正公司支付案涉房屋首付款221800.95元、滞纳金
798.48元及维修资金1116.50元。

本院还查明，2019年9月3日龙湖锦正公司(出卖人)与刁文婷(买受人)签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》的附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”“4、按揭款项收取”项下明确约定“4.1在前述第3条的基础上，出卖人与买受人双方同时认可：不论买受人是否满足第3条约定条件，凡是非因出卖人原因(包括但不限于买受人不具备贷款机构所要求的条件、资格，或贷款机构的原因，或政策的原因，或买受人不提高首付比例，不提供齐全资料、或买受人经济条件不符合贷款机构要求，或买受人征信不符合贷款机构要求，或买受人不提交商品房买卖合同备案所需证件、资料等)而出卖人未在本合同签订后第60日内收齐全部购房款的，
出卖人有权解除合同。

”“4.2如果出卖人未解除合同，则买受人应当在本合同签订之日起第【63】日内，向出卖人全额支付全部购房款。

即：买受人应采取一次性不足的方式，全额支付购房款。

买受人已经完全理解前述价款支付方式和阶段等全部内容，并确保其自身具备按约一次性补足购房款全款的意愿和能力。

且买受人应自前述约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金。

如买受人在前述期限届满30日未能一次性全部支付购房款，则出卖人有权解除合同。

”本院又查明，至本案二审开庭前，刁文婷、龙湖锦正公司未就案涉房屋剩余购房款支付方式、时间等内容达成新的约定。

本院再查明，2019年9月3日龙湖锦正公司(出卖人)与刁文婷(买受人)签订的案涉《商品房买卖合同补充协议》“十二、对合同解除及违约责任的补充约定”项下明确约定“8、出卖人对买受人行使解除权的异议期为两年，自买受人的书面解约通知送达出卖人之日起算。

该异议期是指买受人按照合同约定或者法律规定有解约权且买受人书面提出解约的情况，如买受人没有解约权的，出卖人有权随时对买受人的解约要求提出异议，不受异议期的限制。

出卖人行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。

”
【本院认为】本院认为，本案二审的审理焦点为：龙湖锦正公司是否有权解除案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》以及刁文婷是否应向龙湖锦正公司支付违约金。

本院评述如下：案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》合法有效，龙湖锦正公司、刁文婷均应依约履行各自义务。

龙湖锦正公司在2019年9月3日案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》签订后第60日内未收齐全部购房款，并未直接选择解除合同，于2019年10月17日向刁文婷发出《关于尽快付清首付款并交齐按揭资料的督促函》，明确提醒“请您在2019年10月20日之前补齐拖欠的首付款并向按揭贷款银行提供符合要求的按揭资料并交纳相关费用，否则我司将按照购房合同的约定追究您相应的违约责任。

”其后，刁文婷虽然于2021年10月24日交纳了拖欠的首付款，但刁文婷未能在上述合同签订之日起第63日即2019年11月5日内全额支付全部购房款，亦未在前述期限届满30日即2019年12月5日一次性全额支付购房款。

虽然刁文
婷与龙湖锦正公司均主张在案涉房屋《解除通知函》发出前，双方均有继续履行合同的意愿，但刁文婷至二审诉讼未完成剩余购房款的付款义务，也未就剩余购房款支付方式和时间与龙湖锦正公司达成新的约定。

龙湖锦正公司根据案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》有关约定有权解除合同。

同时，根据案涉《商品房买卖合同补充协议》“十二、对合同解除及违约责任的补充约定”有关“出卖人行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年”的约定，龙湖锦正公司行使解除权的期限为解除权发生之日(2019年12月5日)起两年(2021年12月5日)。

由此，龙湖锦正公司于2021年4月24日向刁文婷发出案涉房屋《解除通知函》时依约享有合同解除权。

此外，关于案涉房屋违约金问题，因刁文婷违约，一审综合合同履行情况及刁文婷过错，将案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》约定的总房款20%的违约金酌情调低为4万元并无不妥。

由此，刁文婷关于龙湖锦正公司合同解除权已消灭，《解除通知函》不发生合同解除效力，其不应支付违约金等上诉主张均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，刁文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然部分事实认定有遗漏，但不影响裁判结果，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费2490元，减半收取1245元，由刁文婷承担455元，成都龙湖锦正房地产开发有限公司承担790元；二审案件受理费2490元，由刁文婷负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。

逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

【更新时间】2022-08-20 08:34:58
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年9月3日，龙湖锦正公司(出卖人)与刁文婷(买受人)签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.刁文婷购买龙湖锦正公司位于成都市武侯区房屋，建筑面积40.6平方米，房屋总价款547386元，本合同订立前，买受人已支付2万元，买受人应于2019年9月3日前支付首期
房价款277386元，余款27万元向交通银行成都磨子桥支行贷款；2.出卖人应当在2021年1月15日前向买受人交付商品房；3.出卖人不负有任何义务确保按揭贷款机构会批准买受人的按揭贷款手续，出卖人通知买受人提供贷款所需资料，买受人应当在接到或视为接到出卖人通知的五日内，向贷款机构提交全部证件、证明、资料等；4.非因出卖人原因，出卖人未在本合同签订后60日内收齐全部购房款的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金；5.出卖人对买受人的有效送达地址、电话以本合同中写明的联系地址、电话为准，双方保证留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，合同中记载买受人的地址为成都市高新区××××；6.双方确认，所有约定采用书面形式的通知，以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第四天中午12时为送达日，以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。

合同订立后，刁文婷已支付购房款277386元。

2019年10月17日龙湖锦正公司通过邮政特快专递向刁文婷合同预留地址寄出《关于尽快付清首付款并交齐按揭资料的督促函》，上载“刁文婷应于2019年10月15日付清首付款277386元，并于2019年10月22日前向按揭贷款银行提供符合要求的资料并缴纳相关费用。

但截至目前尚欠221800.95元购房款未缴纳，并产生875.82元滞纳金”，并要求其补齐首付款并提交相关按揭资料。

2021年4月24日，龙湖锦正公司通过邮政特快专递向刁文婷合同预留地址寄出《解除通知函》，解除案涉商品房买卖合同及补充协议。

【一审法院认为】一审法院认为，龙湖锦正公司与刁文婷订立的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力。

合同订立后，刁文婷未按约履行及时足额支付购房款的义务，根据案涉合同附件四第4.1条，龙湖锦正公司享有合同解除权，故一审法院对龙湖锦正公司要求解除案涉合同及补充协议的诉讼请求予以支持。

关于解除时间，按照案涉合同约定，以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第四天为送达日，案涉《解除合同通知函》于2021年4月24日寄出，故案涉合同解除时间应为2021年4月28日。

合同解除后，龙湖锦正公司已经收取的购房款应当退还，因刁文婷未在一审中提起反诉，故一审法院不作处理，双方可在实际履行中予以抵
扣。

关于违约金109477.2元，虽然龙湖锦正公司未举证证明其损失，但其损失客观存在，一审法院综合合同履行情况及刁文婷的过错，酌情调低为4万元。

关于注销房屋网签手续，因龙湖锦正公司未提供相应证据证明案涉房屋已经办理了网签手续，故一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、成都龙湖锦正房地产开发有限公司与刁文婷签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》于2021年4月28日解除；二、刁文婷于本判决生效之日起十日内支付成都龙湖锦正房地产开发有限公司违约金4万元；三、驳回成都龙湖锦正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，龙湖锦正公司提交：刁文婷的个人信用报告复印件(2021年3月26日)。

拟证明刁文婷征信情况较差，存在多次信用卡逾期，导致无法办理银行按揭贷款，同时也没有按照约定一次性支付剩余购房款，本案合同仍然应当解除。

经质证，刁文婷对征信报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。

因上述证据为复印件，本院不予采信。

【二审上诉人诉称】刁文婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回龙湖锦正公司的诉讼请求，一审、二审的诉讼费用由龙湖锦正公司承担。

主要事实及理由：案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》签订时间为2019年9月3日，合同明确约定龙湖锦正公司未在合同签订后60日内收齐全部购房款，则有权解除合同，龙湖锦正公司作为解除权人，自知道或者应当知道解除事由之日即2019年11月3日起一年内未行使解除权，解除权已经消灭，故龙湖锦正公司于2021年4月24日向刁文婷发出《解除通知函》时已不享有解除权，不发生合同解除的效力，龙湖锦正公司基于合同解除权而主张的违约金也不应得到支持。

一审关于案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》于2021年4月28日解除、刁文婷支付4万元违约金系事实认定不清、法律适用错误。

综上所述，刁文婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽然部分事实认定有遗漏，但不影响裁判结果，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
刁文婷、成都龙湖锦正房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
四川省成都市中级人民法院
民事判决书
(2021)川01民终21368号当事人上诉人(原审被告)：刁文婷。

委托诉讼代理人：徐瑶函，北京大成(成都)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗杨，北京大成(成都)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：成都龙湖锦正房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区武侯电商产业功能区管委会武青南路某某某某某某某某。

法定代表人：陈序平，董事长。

委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。

审理经过上诉人刁文婷因与被上诉人成都龙湖锦正房地产开发有限公司(以下简称龙湖锦正公司)商品房预售合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院(2021)川0107
民初18464号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年10月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年11月25日公开开庭审理了本案。

刁文婷的委托诉讼代理人徐瑶函，龙湖锦正公司的委托诉讼代理人赵林阳到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称刁文婷上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回龙湖锦正公司的
诉讼请求，一审、二审的诉讼费用由龙湖锦正公司承担。

主要事实及理由：案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》签订时间为2019年9月3日，合同明确约定龙湖锦正公司未在合同签订后60日内收齐全部购房款，则有权解除合同，龙湖锦正公司作为解除权人，自知道或者应当知道解除事由之日即2019年11月3日起一年内未行使解除权，解除权已经消灭，故龙湖锦正公司于2021年4月24日向刁文婷发出《解除通知函》时已不享有解除权，不发生合同解除的效力，龙湖锦正公司基于合同解除权而主张的违约金也不应得到支持。

一审关于案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》于2021年4月28日解除、刁文婷支付4万元违约金系事实认定不清、法律适用错误。

二审被上诉人辩称龙湖锦正公司辩称，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，刁文婷经龙湖锦正公司于2019年10月17日催告之后仍然迟延履行主要债务，同时根据双方签订的商品房买卖合同附件四有关按揭款项收取的约定4.1、4.2，买受人在签订合同之日起63日内没有支付全部购房款的，应当采用一次性的方式支付购房款。

经上述时间节点的催告之后刁文婷都没有履行，合同应当解除。

原告诉称龙湖锦正公司向一审法院起诉请求：1.判决解除双方于2019年9月3日签订的《商品房买卖合同(预售)》和补充协议；2.判令支付违约金109477.2元(总房价款的20%)；3.判令刁文婷配合龙湖锦正公司办理案涉房屋的网签注销手续。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年9月3日，龙湖锦正公司(出卖人)与刁文婷(买受人)签订了《四川省商品房买卖合同(预售)》《商品房买卖合同补充协议》，约定：1.刁文婷购买龙湖锦正公司位于成都市武侯区房屋，建筑面积40.6平方米，房屋总价款547386元，本合同订立前，买受人已支付2万元，买受人应于2019年9月3日前支付首期房价款277386元，余款27万元向交通银行成都磨子桥支行贷款；2.出卖人应当在2021年1月15日前向买受人交付商品房；3.出卖人不负有任何义务确保按揭贷
款机构会批准买受人的按揭贷款手续，出卖人通知买受人提供贷款所需资料，买受人应
当在接到或视为接到出卖人通知的五日内，向贷款机构提交全部证件、证明、资料等；4.非因出卖人原因，出卖人未在本合同签订后60日内收齐全部购房款的，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金；5.出卖人对买受人的有效送达地址、电话以本合同中写明的联系地址、电话为准，双方保证
留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，合同中记载买受人的地址为成都市
高新区××××；6.双方确认，所有约定采用书面形式的通知，以中国邮政邮寄方式送
达的，自寄出日起第四天中午12时为送达日，以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。

合同订立后，刁文婷已支付购房款277386元。

2019年10月17日龙湖锦正公司通过邮政特快专递向刁文婷合同预留地址寄出《关于尽快付清首付款并交齐按揭资料的督促函》，上载“刁文婷应于2019年10月15
日付清首付款277386元，并于2019年10月22日前向按揭贷款银行提供符合要求的资
料并缴纳相关费用。

但截至目前尚欠221800.95元购房款未缴纳，并产生875.82元滞纳金”，并要求其补齐首付款并提交相关按揭资料。

2021年4月24日，龙湖锦正公司通过邮政特快专递向刁文婷合同预留地址寄出《解除通知函》，解除案涉商品房买卖合同及
补充协议。

一审法院认为一审法院认为，龙湖锦正公司与刁文婷订立的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方
均有拘束力。

合同订立后，刁文婷未按约履行及时足额支付购房款的义务，根据案涉合
同附件四第4.1条，龙湖锦正公司享有合同解除权，故一审法院对龙湖锦正公司要求解
除案涉合同及补充协议的诉讼请求予以支持。

关于解除时间，按照案涉合同约定，以中
国邮政邮寄方式送达的，自寄出日起第四天为送达日，案涉《解除合同通知函》于2021
年4月24日寄出，故案涉合同解除时间应为2021年4月28日。

合同解除后，龙湖锦正
公司已经收取的购房款应当退还，因刁文婷未在一审中提起反诉，故一审法院不作处理，双方可在实际履行中予以抵扣。

关于违约金109477.2元，虽然龙湖锦正公司未举证证明其损失，但其损失客观存在，一审法院综合合同履行情况及刁文婷的过错，酌情调低为4万元。

关于注销房屋网签手续，因龙湖锦正公司未提供相应证据证明案涉房屋已经办理了网签手续，故一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、成都龙湖锦正房地产开发有限公司与刁文婷签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》于2021年4月28日解除；二、刁文婷于本判决生效之日起十日内支付成都龙湖锦正房地产开发有限公司违约金4万元；三、驳回成都龙湖锦正房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，龙湖锦正公司提交：刁文婷的个人信用报告复印件(2021年3月26日)。

拟证明刁文婷征信情况较差，存在多次信用卡逾期，导致无法办理银行按揭贷款，同时也没有按照约定一次性支付剩余购房款，本案合同仍然应当解除。

经质证，刁文婷对征信报告的真实性、合法性、关联性均不予认可。

因上述证据为复印件，本院不予采信。

本院查明经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

本院另查明，2019年9月2日，刁文婷向龙湖锦正公司支付案涉房屋购房定金2万元，2019年9月3日支付首付款35585.05元、滞纳金270.45元。

2019年10月17日龙湖锦正公司通过邮政特快专递向刁文婷合同预留地址寄出《关于尽快付清首付款并交齐按揭资料的督促函》后，刁文婷于2019年10月24日向龙湖锦正公司支付案涉房屋首付款221800.95元、滞纳金798.48元及维修资金1116.50元。

本院还查明，2019年9月3日龙湖锦正公司(出卖人)与刁文婷(买受人)签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》的附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”“4、按揭款项收取”项下明确约定“4.1在前述第3条的基础上，出卖人与买受人双方同时认可：不论买受人是否满足第3条约定条件，凡是非因出卖人原因(包括但不限于买受人不具备贷款机构所要求的条件、资格，或贷款机构的原因，或政策的原因，或买受人不提高首付比例，不提供齐全资料、或买受人经济条件不符合贷款机构要求，或买受人征信不符合贷款机构要求，或买受人不提交商品房买卖合同备案所需证件、资料等)而出卖人未在本合同签订后第60日内收齐全部购房款的，出卖人有权解除合同。

”“4.2如果出卖人未解除合同，则买受人应当在本合同签订之日起第【63】日内，向出卖人全额支付全部购房款。

即：买受人应采取一次性不足的方式，全额支付购房款。

买受人已经完全理解前述价款支付方式和阶段等全部内容，并确保其自身具备按约一次性补足购房款全款的意愿和能力。

且买受人应自前述约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金。

如买受人在前述期限届满30日未能一次性全部支付购房款，则出卖人有权解除合同。

”
本院又查明，至本案二审开庭前，刁文婷、龙湖锦正公司未就案涉房屋剩余购房款支付方式、时间等内容达成新的约定。

本院再查明，2019年9月3日龙湖锦正公司(出卖人)与刁文婷(买受人)签订的案涉《商品房买卖合同补充协议》“十二、对合同解除及违约责任的补充约定”项下明确约定“8、出卖人对买受人行使解除权的异议期为两年，自买受人的书面解约通知送达出卖人之日起算。

该异议期是指买受人按照合同约定或者法律规定有解约权且买受人书面提出解约的情况，如买受人没有解约权的，出卖人有权随时对买受人的解约要求提出异议，不受异议期的限制。

出卖人行使解除权的期限为自解除权发生之日起两年。

”。