华丽家族

华丽家族股份有限公司
一、公司概况
1、公司性质
华丽家族股份有限公司（上海证券交易所股票代码：600503）是上海著名房地产开发集团之一，拥有国家建设部颁发的一级开发资质，2010年获上海市著名商标。

公司以地产开发为核心业务，同时涉足建筑装饰（国家一级资质）、绿化环保等相关产业，并正在拓展商业地产、旅游地产、城市基础设施建设等业务。

目前正积极开辟第二主业、涉及金融投资、生物制药、新能源、节能环保等股权运作投资,从而逐步培育公司新的业务增长点。

2、注册资本
华丽家族的前身为上海华丽家族房地产开发有限公司，公司成立于2001年1月，由上海南江企业发展有限公司（南江集团的前身）和四位自然人投资设立，注册资本为人民币5,000万元。

3、组织架构
4、股东经营情况
5、财务分析
6、董事会报告
报告期内整体经营情况的讨论与分析1、市场形势分析2010 年上半年，为遏制房价过快上涨和投机炒房，规范房地产市场秩序，中央政府推出了涵盖土地、金融、税收等多项"严厉调控政策"，以期稳定中国房地产市场的发展。

随后，各地方政府陆续出台了相应的地方实施细则，全国楼市出现了"量跌价滞"的态势。

从全国房地产销售和开发的数据看，上半年全国商品房销售面积3.94 亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5 月回落7.1 个百分点；商品房销售额1.98 万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月份回落13 个百分点；上半年全国房地产开发投资19.747 亿元，同比增长38.1%，房屋新开工面积8.05 亿平方米，同比增长67.9%。

伴随着
价格的逐步回落及销售数量的大幅下降，市场正朝着政府调控的方向发展。

随着本轮房地产调控政策效果的逐步显现，政策面将趋于稳定，市场将逐渐回归理性；本次调控，及时有效地遏制了房价的过快上涨，有效地规范和稳定了房地产市场，有利于行业的长期健康发展。

公司对于房地产行业的中长期前景坚定看好，公司管理层将密切关注市场变化，把握市场脉搏，保持公司持续、稳定、健康发展。

2、报告期内经营业绩回顾在本报告期，公司在苏州的"华丽家族·太上湖"项目分别于2010 年2 月和5 月拿到2 张新的预售许可证。

一期低密度住宅开始预售，截至到本报告期末，共预售31 套，共计17621.53 平方米，合同总金额为3.23 亿元。

在本报告期，公司在苏州的"华丽家族·太上湖"项目二期排屋开始建设，预计今年年底前可预售。

本报告期内，公司与公司的控股股东上海南江（集团）有限公司签订意向书，上海南江（集团）有限公司指定公司为上海金叠房地产开发有限公司（以下简称"金叠房产"）51%股权的收购方，上海南江（集团）有限公司则受让剩余的49%股权。

上海金叠房地产开发有限公司的项目预计在2011 年全部竣工，公司收购上海金叠房地产开发有限公司的股权将对公司2011 年的利润产生较大影响。

7、发展战略
产品品牌化与经典化战略
以海派文化为依托的华丽家族，对产品品质的追求力求与众不同，始终从业主的角度把握产品质量的每个环节。

事实证明，华丽家
族的房型具有超前性、实用性、合理性等特性。

在品牌建设已取得初步成效后，进入资本市场竞争的华丽家族，将继续努力，在产品售后服务方面加强管理，进一步提升企业的品牌内涵。

开发全国化与规模化战略
华丽家族经过了十年的历练，对行业有了更深的了解，同时积累了丰富的房地产项目的运作经验以及资源和资金储备能力。

未来华丽家族将实施全国化战略，首先将战略重点投放到中国最具经济活力的长江三角洲的中心城市；再逐步进入全国一线和二线城市。

在实施全国化战略的同时，华丽家族在开发规模方面，也将从前期在上海中心城区从事单个小区开发逐步过渡到从事成片开发和社区发展的规模，从而实现规模化发展。

资源节约化和技术化战略
对于每一块项目土地，华丽家族都是在批准的规模范围内，通过规划、设计，最大限度地提高土地和空间的利用率，珍惜现有土地资源，为业主为社会提供具有高性价比的产品。

作为一个具有强烈社会责任感的公司，华丽家族将积极利用最新的建筑与建材科技，最大限度地提供环保节能的绿色住宅。

二、公司面临的风险及措施
（1）宏观经济及政策风险房地产行业与国民经济总体运行情况高度相关，并且作为典型的资源依赖型行业，受政府宏观政策与行业政策的影响较大。

近年以来，政府陆续出台一系列宏观调控措施，
在一定程度上将会限制和制约房地产企业的快速发展，对公司项目建设、项目销售、资金回笼、盈利能力等各环节将会造成较大影响。

房地产政策的频繁变化还将不断强化市场参与者（房地产开发企业、银行、消费者等）的观望气氛，政策趋向的判定与把握无疑成为了房地产企业无法回避的问题。

应对措施：公司将密切关注宏观形势，加强对政策的研究及跟踪，依据政策导向，结合市场变化，在项目顺利开发建设的基础上，针对项目所处的不同开发阶段，及时合理的调整产品结构和开发节奏，积极、快速进行市场应变。

（2）市场风险新一轮宏观调控措施的出台，将使得市场观望气氛渐浓，市场景气指数下降，市场持币观望普遍，进而对房地产市场带来冲击。

应对措施：面对复杂的市场环境和激烈的市场竞争，公司将充分运用自身的品牌优势、良好的人脉资源，不断提高自身经营能力，全面推进"规则文化"建设，坚持营销创新，推进非住宅物业的销售，强化营销管理，将有关措施落实到点，落实到人，保持公司持续稳定发展。

（3）原村料价格波动风险公司所采购的原材料主要包括钢材、水泥、沙石等建筑材料及装饰材料，其供应渠道的顺畅与否、价格的波动都会直接影响到公司的建筑成本和生产成本，从而对公司的生产经营产生较大影响。

应对措施：公司将继续大力推进集团采购，切实加强工程招、投标管理，降低生产、开发成本，同时不断优化产品结构、改进工艺流程，实施科学灵活的产品定价策略，加快资金回笼速度，化解原材料价格波动风险。

（4）项目单一风险公司目前仅有"华丽家族?太上湖"、“上海新天地43街坊”和"汇景天地"三个大型项目，
这三个项目的开发、销售情况将直接决定公司未来几年的经营业绩。

随着公司房地产开发规模的不断扩大，公司可能面临土地储备不足的风险。

应对措施：公司将通过深入分析消费者需求，不断完善项目的设计水平、调整产品结构、提升施工品质，加大营销力度等手段，力争完成经营目标。

同时，公司将积极研究制定项目储备规划，在产品结构、规模设置和业绩贡献比等方面形成量化指标，促进投资决策规范化、科学化。

同时，公司将利用自身优势，在做好房地产主营业务的同时，公司将密切关注诸如生物医药、新能源、节能环保和金融等行业，选择在适当的时间，公司将审慎地、有选择地进行尝试性的投资，尽快培育出公司的第二主业。

（5）财务风险房地产行业属于资金密集型企业。

公司目前进行房地产开发的资金来源主要依靠自有资金、银行开发贷款及大股东借款。

如果因国家宏观政策、信贷政策的调整，房地产行业步入调整期，将对公司自有资金及外部资金的筹措带来不利影响。

三、结论
该公司存在发展空间，银行可以介入。

如果介入，要做好防范措施1、信用风险识别与管理（1）建立贷前调查防范（2）贷时审查（3）贷后检查
2、完善统一授信制度（1）要考虑其他金融机构给予企业的授信总额及其各子公司与母公司等关联方的授信情况，而不仅仅限于本行甚至本行各分支机构对其的授信。

这就要求加强信息沟通，充分利用外部平台综合分析大客户，加强与监管部门和其他银行的合作。

3、要将各业务品种都纳入统一授信范畴，从而更全面地反映对企业
的授信风险。

此外还应考虑按巴塞尔协议中对单一客户授信限额的规定，以及本行对客户所属行业总的授信额度规定，避免风险过度集中。

4、要考虑企业的或有负债及担保情况，尤其是资产抵押情况，这对银行拓展新客户尤为重要。

由于企业已将其资产抵押给其他银行，所以没有多少实际资产可用于保证其后银行的贷款，这些后来的银行也就不享有优先受偿权利，实际上银行在核定授信额度时，就应剔除或有负债。

5、尽量避免实质上的免担保授信。

在现有授信体制下，子公司借款，母公司担保，实际上是给予母公司的免担保，且子公司占母公司的销售收入和资产比例往往很高，这样的担保更要打折扣。

6、强化担保措施，减少关联企业的担保和互保。